Construction sans permis donc illégale et démolition

Est-ce qu’il est envisageable qu’une construction illégale soit régularisée et si oui sous quel délai ? La construction sans permis de construire peut être soumise à prescription ? Toutes les réponses sont données dans notre article.

construction-illegale-prescription-ou-demolition

La construction sans permis de construire et  la prescription :

Dans de nombreuses situations ou cas, la réalisation de constructions sans permis peuvent être considérées comme illégale.
La grande question posée dans de telles extrémités est : La démolition ou la prescription ?
En général tout se passe après la réception du chantier et les documents qui y sont associés, sinon cela équivaut à une construction illégale démolition.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la construction sans autorisation administrative, lisez notre article ! Architecte-PACA.com vous dit tout.

Des travaux sans permis ou déclaration préalable de travaux = danger

Comme nous le précisons depuis des années via notre blog, les travaux sans autorisations sont à éviter à tout prix. Les risques financier et les problèmes juridiques en découlant sont très importants et peuvent amener des drames.

Il est donc plus que conseillé de respecter à la lettre le cadre légal.
Pour ceci, il vous faut déposer une demande d’autorisation administrative en bonne et due forme mais pas que !

La mise en oeuvre doit également respecter strictement l’autorisation délivrée. Les communes n’hésitent plus à venir contrôler les réalisations et à rédiger des procès verbaux d’infractions.

Le risque pénal est très important, car si le pétitionnaire ne montre pas une réelle volonté de corriger l’infraction en régularisant la situation d’un point de vue administratif, le procureur de la république est saisi.

 

Les dates à prendre en compte pour la prescription :

Quelle est la date à prendre en compte permettant de calculer la prescription en terme de construction sans autorisation ou ne respectant pas les prescriptions ?

Le point de départ de toutes choses est la déclaration d’achèvement des travaux déposé ou expédié en LRAR en trois exemplaires originaux aux services concernés.

Le dépôt contre récépissé ce cette déclaration, permet d’acter une date officielle. Mais il résidé une incertitude sur la lecture de la prescription, qui a été levée cf. ci-dessous.

Point de départ de l’action en démolition des constructions illégalement édifiées

Lorsqu’un immeuble est construit sans permis de construire ou sans respecter les prescriptions du permis de construire, des poursuites pénales avec obligation de démolition peuvent être engagées pendant un délai de trois ans. A quel moment commence à courir le délai de prescription de trois ans ?

Telle était la question posée à la ministre du Logement qui, dans sa réponse, a rappelé que : « Les infractions au Code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est, conformément à l’ article 8 du Code de procédure pénale , de trois ans. Ce délai s’applique quelle que soit la zone où se situe le projet. Il commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. La Cour de cassation précise que, lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-80.574) ».

JCl. Administratif, synthèse 260

Sources : JO Sénat Q 4 juin 2015, p. 1324 Rép. min. n° 12395

Prescription pour construction illégale

La démolition est-elle inévitable ?

Avoir pris conscience du caractère illégal est une chose importante, mais est-ce qu’il faut démolir absolument ? La réponse est nuancée, car selon le cas la réponse peut-être OUI, mais selon le cas NON.

Car en terme de construction dite illégale, il peut y avoir de nombreux cas comme  :

  • Un enduit de façade ne respectant pas les teintes définit à la demande de permis de construire,
  • Une dimension de fenêtre non respectée,
  • La non mise en oeuvre et pose d’une pergola déclarée dans le permis,
  • etc…

Les cas ci-dessus, peuvent selon la “souplesse d’esprit” de la mairie être régularisé par le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif supprimant ou complémentant le permis initial. Mais, il arrive que certaines situations provoque de très gros problèmes, comme :

  • La mauvais implantation sur le terrain (dans une zone non constructible par exemple),
  • Construction empiétant dans la zone de recul aux limites,
  • Hauteur de bâtiment non conforme au regard du terrain initial avant travaux,
  • Construction sur une parcelle voisine ou propriété autre (commune, département, état),
  • etc…

La liste ci-dessus peut être extrêmement longue et lourde de conséquences, car ce sont généralement ces cas qui provoquent la demande de démolition.

dangerIl est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état.

Pour ne pas s’alarmer pour rien, il suffit de confier la réalisation de vos projets à des professionnels compétents et assurés.

 

 

Que faire en cas de constatation de construction illégale ?

Si l’administration a relevé le caractère illégal de votre construction et qu’une prescription n’est pas envisageable, il ne vous reste plus qu’à entamer rapidement toutes les démarches adéquates pour corriger le tir.

Il ne sert à rien de paniquer, mais au contraire garder la tête froide pour ne pas rajouter des problèmes ou ils n’existent pas.

La notion de construction initiale

Je tenais à vous apporter également une information importante concernant une notion de point de départ et de date.

Cette notion appelée “Notion de construction initiale” pour un permis de construire ayant amenée de nombreuses jurisprudences, devrait être connue de tous.
Il faut savoir qu’une ligne de départ existe et peut compromettre la validité ou pas d’une autorisation de permis de construire.

 

La démolition est parfois une erreur :

Après le jugement et la constatation de l’irrégularité de la construction, l’ordonnance de démolition est parfois une erreur. C’est ce que l’on peut constater en lisant ce jugement ayant constaté l’erreur commise par la démolition.

​7 façons d'éviter un
refus de permis de construire

​Recevez directement chez vous les 7 conseils indispensables à suivre pour éviter le refus de permis !!!

En complétant ce formulaire vous acceptez de recevoir des conseils quotidiens de ma part par email. Vous pouvez vous désinscrire ​à tout moment (quand vous vous désinscrivez, vos données sont effacées immédiatement à jamais de mes fichiers)

Pour aller plus loin

Bonne lecture et n’oubliez pas de partager !

Voilà ce tour rapide de la construction sans permis est fait, si vous avez des questions ou interrogations sur le sujet, posez nous vos questions  ci-dessous !

A lire également

  • Attestation de conformité travaux et certificat : fin de chantier
  • La clef de la maison
  • Laisser un commentaire

    Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

    566 Réponses à vos questions
    OBM

    Bonjour,
    je souhaite acquérir un appartement avec terrasse.
    Lors de la signature du compromis chez le notaire, nous nous sommes rendus compte que la terrasse avait été construite sans permis.
    Les propriétaires actuels possèdent l’immeuble depuis plusieurs générations.
    Cette terrasse est en fait le résultat de la couverture de la cour de l’immeuble (l’appartement que je voudrai acheter se situe au premier étage).
    Dans les actes de copropriété de 1954, il est inscrit que le propriétaire pourra faire couvrir la cour et ainsi agrandir le lot du rez de chaussée (et donc créer la terasse).
    C’est ce qu’a fait le propriétaire mais il n’a pas déclaré les travaux à l’urbanisme et les actes de copropriété n’ont jamais été modifiés en conséquence.
    Le notaire a dit qu’il y aurait prescription a l’urbanisme, les travaux datant de plus de 30 ans et étant situé en zone constructible. Il a conseillé la venue d’un géomètre pour refaire les tantièmes de la copropriété, ce qui est en court.
    Dans quelle mesure est on surs qu’il y a prescription?
    Egalement, fin de m’assurer que la terrasse a été correctement construite, est il possible légalement d’obliger le propriétaire actuel a faire venir un ingénieur structure pour évaluer la construction ?
    Par avance merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour OBM,
    Dans ce type de situations, vous pouvez exiger ce que bon vous semble pour clarifier les tenants et aboutissants.
    Dès lors que le vendeur accepte pour vous apporter la preuve que tout est ok pour vous.

    Concernant la prescription, si aucune demande administrative n’a été réalisée, les travaux sont considérés comme illégaux.
    La prescription acquisition démarre sur la base d’une demande…. sinon il va vous falloir prouver que les ouvrages sont indiscutablement édifiés depuis plus de 30 ans dans leur état actuel SANS qu’il y ait eut un souci quelconque…

    D’un point de vue juridique c’est prendre un énorme risque puisque cela est une infraction importante.

    Répondre
    Jean-Marc

    bonjour,
    est-il possible de négocier une amende en compensation d’une construction illégale de maison au risque de la destruction envisagée?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Marc,
    Non je ne pense pas que cela soit possible sinon les tribunaux seraient trop chargés…
    C’est condamnation et démolition en général.

    Répondre
    Patrice

    Bonjour,
    Je réside en copropriété au second étage d’un immeuble datant des années 1930 /40.
    Il y a quelques années, mon voisin de palier a construit sur son balcon une salle de bains.

    Auparavant, sur ce balcon il y avait un cagibi/cabinet de 1 mètre carré. En 2015, il a fallu renforcer le balcon suite à dégradations.
    Le renforcement du balcon a été entériné en A.G.
    Donc tous les copropriétaires ont été sollicités. Mais depuis , nous avons appris que la réalisation de la salle de bains sur le balcon a été effectuée sans autorisation.

    Pouvons nous demander le remboursement du confortement du bacon mais également la destruction de cette salle de bains ?.
    Merci.
    Cordialement.
    Patrice

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Patrice,
    Tout ce qui est voté en AG et qui a été entériné après les deux mois est complexe à faire annuler.
    Il faudrait engager une procédure juridique pour “mensonge” … ou dole.

    Voyez quel est votre intérêt

    Répondre
    FONTCOUVERTE

    Bonjour,
    Je vais racheter la parcelle de mon voisin sur laquelle son père, agriculteur avait établi, il y a plus de trente ans (Les photos aériennes IGN en témoignent) un cabanon en bois de 40m2. Cette parcelle est récemment devenue inconstructible (Loi Montagne). Ce cabanon n’est pas cadastré. Aurai-je la possibilité de le conserver et (non urgent) d’envisager qu’il puisse être officialisé et cadastré un jour ?
    Merci pour le retour !

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Tous les ouvrages qui n’ont pas fait l’objet d’une demande de permis de construire ne bénéficient pas de la prescription acquisitive de trente ans.
    Donc hélas, si la zone est inconstructible, vous ne pouvez rien faire et demander sur cet ouvrage.
    Sollicitez les services de l’état, peut-être aurez vous une chance d’obtenir une officialisation, cependant j’y crois guère cela créerait un précédent.

    Répondre
    Germaine

    bonjour,
    Je viens de m’apercevoir que mon voisin a adossé sur mon mur une cabine ; je suppose pour sa piscine , , ceci sans mon autorisation et de plus une toiture pour cuisine d’été également sans autorisation , mon mur de séparation coté voisin est droit d’aplomb et de mon côté construction atelier avec toiture inclinée avec l’égout des eaux pluviales vers ma
    propriété , ….
    a t il le droit d’adossé sur mon mur sans mon autorisation ???
    pouvez vous avoir la gentillesse de me le préciser
    je suis une personne fragile j’ai l’impression qu’il profite de ma faiblesse
    avec mes remerciements
    cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Germaine,
    SI le mur est mitoyen (à vérifier) alors le code civil autorise votre voisin à s’y adosser.
    Si par contre, le mur n’est pas mitoyen et vous appartient dans sa totalité car en totalité chez vous alors cela serait différent.
    Après il faut voir ce que vous entendez précisément par “adosser” car il peut se mettre contre sans le percer si il reste chez lui.
    En ce qui concerne les eaux, le code civil est aussi stricte là dessus.
    Il ne peut pas canaliser et envoyer les eaux chez vous, mais vous ne pouvez pas refuser les écoulements naturels selon la configuration du terrain.

    Répondre
    Jean-Pierre

    Bonjour monsieur CAMLITI,
    Je vous avez déjà contacté pour un litige avec un voisin qui a appuyé une construction illégale contre mon mur pignon limité de propriété sans permis et sans respecter le P L U.Aujourd ‘hui la justice est saisie et mon épouse et moi sommes en attente.
    Je vous contacte pour un autre problème. Un autre voisin qui possède un grand terrain qu’il envisage de transformer en lotissement pour deux ou trois maisons,Il a fait procéder à un bornage amiable et j’ai été convoqué car mon terrain est contigu au sien.j’ai donc reçu une convocation par L,R d’un géomètre expert pour y être présent.Mais ce courrier était accompagné d’un dossier à remplir avrc des renseignements confidentiels.(coordonnées d’identités pour mon épouse et moi,date et lieu du mariage avec ou sans contrat ,propriétaire par achat, succession ou autres etc etc.)
    J’estime que je n’ai pas à communiquer tous ces renseignements privés à n’importe qui.Que je sache un géomètre fusse t il expert n’est ni policier ,gendarme ou magistrat.J’ai donc fait la sourde oreille.Je n’ai ni rempli le dossier ni répondu à la convocation.
    Le géomètre vient de m’adresser un courrier comme quoi il constate ma carence et mon absence de réactions et qu’il va en dresser un procès verbal avant une éventuelle procédure judiciaire.
    Est ce que je risque des problèmes ?
    Dans l’attente je vous remercie par avance de votre attention.
    Jean-Pierre

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Pierre,
    La problématique lorsque vous faites la sourde oreille dans un tel cas est que vous vous mettez en porte à faux juridique.
    Même si vous ne souhaitiez pas communiquer toutes vos coordonnées (ce qui existe dans les actes notariés pour justifier de votre identité et de votre réelle propriété), vous auriez dû vous rendre au bornage contradictoire.
    Les géomètres experts sont habilités à rédiger des actes comme celui qui vous a été communiqué.

    Charge à vous à présent de faire le nécessaire pour contredire les éléments si ils ne vous conviennent pas, mais agissez.
    Ne soyez pas spectateur, sinon vous ne pourrez mot dire.

    Répondre
    Jean-Pierre

    Je profite de l’occasion ppur rectifier ma faute d’orthographe”je vous avais contacté etc etc” c’est mieux comme ça . Cet après midi j’ai pu discuter avec le propriétaire de la maison la plus proche de chez moi dont la construction commencera prochainement.l’implantation de sa maison ne me posera à première vue aucun problème.
    Donc à vérifier si ses explications sont conformes à la réalité.
    Je vous remercie de m’avoir répondu rapidement.
    Jean-Pierre

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Pierre,
    Parfait alors.

    Répondre
    Martin

    Bonjour.
    Nous avons hérité d’un bien immobilier. Une maison construite dans les années 80. Nous avons demandé un justificatif de permis de construire, il nous a été dit à l’urbanisme qu’aucun permis ne paraît dans les archives pourtant des impôts fonciers et taxes d’habitation ont été payées toutes ces années.
    Les impôts demandent les renseignements concernant la construction me semble t-il?… Sur quelle déclaration ont ils calculé les montants ? On fournit des preuves écrites , non?…
    Aujourd’hui, comment vendre cette maison qui n’a pas eu d’autorisation ?🤔
    Merci de nous guider dans les possibilités …
    Cordialement.
    Claude

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Effectivement la situation n’est pas nette.
    Pour plus de facilités et éclaircissements, il serait souhaitable d’obtenir des documents des impôts précisant que tout a toujours était payé.
    Ensuite, voyez avec votre notaire quelles sont les réelles solutions pour pouvoir vendre un bien qui n’a pas toutes les garanties.

    Répondre
    Marie-Jeanne

    J’habite une copropriété .Mon voisin à profité des travaux d’étanchéité aux 6ème étage(partie commune) pour mettre des carreaux sur plots et s’approprié d’une partie du toit dont il est mitoyen. Depuis il refuse de les enlever car il veux une terrasse. Le syndic ne fait rien. J’ai des nuisances car ma chambre est à moins de 1m de ma chambre que doit-je faire. Merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir Marie-Jeanne,
    La première à chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception à votre syndic pour signifier le problème et demander au syndic de résoudre celui-ci.
    Ensuite, si cela ne bouge toujours pas, contactez l’ADIL de votre secteur, ils pourront certainement vous apporter des solutions.

    Répondre
    Sara

    Bonjour
    Je suis en pleine démarche pour acheter un appartement avec extérieur. Dans cet appartement, une véranda a été construite sans permis, sans autorisation. Elle a été construite il y a plus de 10 ans. Mes questions sont donc : quel risque je prend si j’accepte d’acheter cet appartement ? Que puis-je faire pour regulariser cette situation ?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Sara,
    Avant toutes choses sollicitez le syndic de copropriété pour vérifier si celui-ci a été informé de cette situation et vérifiez également auprès de la mairie si vous pouvez ou non régulariser.
    Si les deux informations concordent, vous pouvez alors imaginer l’hypothèse de vous positionner MAIS faites préciser une clause suspensive d’obtention et de purge de la régularisation de cette situation.

    Répondre
    Delime

    Bonjours,
    Je construit une maison et a cela j’ai commencé ma terrasse mais on m’a dit qui me fallait un DP demande de travaux autorisé sachant que j’ai commencé m’a terasse suis je quand même en droit de déposé ce document en mairies va t il mettre refusé du coup?et une autre question mon plu ne stipule pas la superficie de la terrasse quand doit je faire?pour info je suis a orgéres ile et vilaine.
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous n’avez pas d’autorisation administrative pour les travaux engagés, vous risquez gros.
    Si le PLU ne précise pas clairement les choses pour une terrasse, cela signifie certainement que les contraintes sont écrites d’une autre manière.
    La mairie pourrait bien refuser ces travaux si ils ne respectent pas le cadre du PLU applicable.

    Répondre
    DOLQUES

    Bonjour,
    Attenant à ma maison d’habitation de 121 m2 habitable, j’ai ajouté une véranda de 19 m2 en 1982, sans autorisation administrative dans un secteur ABF (Château à moins de 500 m). J’envisage de vendre cette maison avec la véranda.
    Au regard de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme et de l’habitat, n’y a-t-il pas prescription pour cette véranda et même prescription trentenaire ? Pour faciliter la vente, dois-je tout de même procéder à une régularisation par une déclaration préalable de travaux ? Dans ce cas, l’administration pourrait elle revenir sur cette véranda en m’imposant des contraintes spécifiques, des modifications ou adaptations par exemple toiture de tuiles rouges alors que la toiture est en polycarbonate transparent ou sur la structure qui est en en aluminium couleur alu.
    Merci d’avance pour votre réponse et vos conseils.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il n’existe AUCUNE prescription pour des ouvrages illégaux.
    La prescription n’est envisageable que pour les ouvrages ayant fait l’objet de déclaration dans les règles de l’art et n’aurait pas totalement respectée la dite autorisation…. Attention, si l’ouvrage viol une règle impunément, la démolition pourra tout de même être demandée.
    Donc pour simplifier les choses, engagez les démarches de régularisation rapidement.

    Répondre
    LAURENCE

    bonjour,
    J’ai construit un garage sur un terrain dont le bâti existant à brûler. Je n’ai demandé aucune autorisation ne pensant pas que cela soit nécessaire. La mairie me demande aujourd’hui de régulariser en leur déposant un permis de construire. S’agit t-il vraiment d’un permis de construire ou d’une autorisation Quels sont mes droits ? Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Laurence,
    Oui c’est un permis (selon le secteur) que vous devez déposer en bonne et due forme.
    Donc si la mairie demande un permis, c’est que cela doit être le cas.

    Répondre
    C.

    Bonjour,
    Mon maçon a construit ma clôture sans autorisation préalable et sans avoir consulté le cadastre,donc il n’a pas travaillé sur plan comme il se doit
    Cette clôture empiète sur le terrain de la commune et celle-ci nous demande de la détruire
    Ma question est qui doit payer cette démolition et qui doit l’entreprendre,en sachant que nous avons déboursé plus de 5500e pour rien
    Merci de bien vouloir résoudre mon problème dans la mesure du possible
    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement, vous ne devez pas ignorer la loi et vous auriez dû avoir une autorisation administrative…
    Secondairement, le maçon doit le conseil et doit surtout un résultat.
    Si il a mal implanté la clôture c’est de sa responsabilité professionnelle.

    Disposez vous des ces coordonnées d’assurance RC PRO et Décennale ?
    A vous lire

    Répondre
    Françoise

    Ma résidence principale se situe dans une zone désormais classée inconstructible au regard du PPRI du Rhône.

    En février 2011 j’ai entrepris des gros travaux d’aménagement de l’aile est du bâtiment servant autrefois de logement pour le personnel agricole (changement d’orientation de la toiture impliquant la réfection de la charpente et la modification des murs de pignon). Ces travaux ont fait l’objet d’une DP acceptée par la mairie.

    En cours d’exécution, un mur de façade s’est partiellement écroulé et a du être démoli puis reconstruit à l’identique ; le maître d’œuvre n’a pas jugé utile de déposer à cet effet une demande de permis de construire.

    Sur le point d’être achevés, ces travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction et d’un AIT en date du 7 avril 2011, avec imposition d’une taxe d’équipement au taux double, pour motif de construction nouvelle sans permis de construire.

    Depuis cette date les travaux n’ont pas repris, le local reste inoccupé et toutes les tentatives de régularisation ont échoué.

    En 2015, les PV dressés par la mairie ont été classés sans suite par le procureur pour défaut de procédure. Le 2 juin 2016 un nouveau PV a été dressé à mon encontre pour le même motif, avec pour effet de relancer la procédure actuellement en cours.
    Dans ces conditions, comment s’appliquent les délais de prescription au titre de la responsabilité pénale et de la responsabilité civile ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Françoise,
    Tant que la réception n’a pas été prononcée, la responsabilité civile et pénale du responsable peut-être engagée.
    La prescription pourrait être trentenaire pour le civil, je ne vois que cela comme durée liée à cela.

    Répondre
    Eline

    Bonjour,
    Je suis actuellement en train qu’acquérir (compromis signé) une maison de 1982.
    Nous avons déposé une Déclaration préalable pour la modification des huisseries.

    La mairie n’accepte pas la demande car nous avons fait apparaître sur le plan de masse l’existence d’un accès véhicule qui selon le service urbanisme n’est pas règlementaire.
    Or cette ouverture semble avoir été créée lors de la réalisation de la clôture, au moment de la construction de la maison.

    La mairie nous demande de boucher cet accès. Y-a-t’il un recours étant donné le délai entre la réalisation et la demande, qui d’ailleurs ne concerne pas cette ouverture?
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Eline,

    La mairie doit certainement avoir eu des antécédents avec le propriétaire actuel pour que la mairie agisse de la sorte.
    Demandez par écrit à l’actuel propriétaire la déclaration de conformité des travaux réalisés, ainsi vous serez fixés sur la situation.
    Il doit y avoir anguille sous roche comme le dit l’expression.
    Méfiez vous, car la mairie pourrait bien exiger une modification si l’accès est réellement dangereux.

    Répondre
    JEAN-LOUIS

    Je suis proprietaire d un immeuble avec une courrette dont il existe un droit de passage sous mon immeuble pour acceder a cette courette et en suite accéder a un jardin qui n existe plus car le proprio d accoté a contruit une habitation sans permis . Il faut noter que l acces a cette habitation se fait par la courette ( 2 x 3 m ) et une fenetre a été faite sur la courette alors que mon immeuble comporte aussi des fenetres mais anterieur a la construction sans permis
    Quelle demarche dois-je entreprendre
    – je suis alle a la mairie qui m a confirmé l absence de permis
    – je suis alle dans une maison de justice voir un conciliateur qui m a dis abandonner la conciliation car pas de reaction du propriétaire
    – j ai envoyé un courrier LARAR je n ai pas eu de réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Après lecture de votre situation, seul un avocat pourrait vous aider.
    Missionnez un avocat spécialisé pour qu’il fasse entendre à ce voisin un peu trop zélé la problématique.

    Répondre
    Veronique

    Bonjour,
    mon voisin à construit une piscine sans permis ( il y a plusieurs années) à 1m de ma limite de propriété ( je viens d’acheter ) son mur et même construit 15 cm chez moi ! elle est non déclarée également. que puis-je faire ? il m’a dis qu’au bout de 3 ans c’était légal . merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Votre voisin à tort, la construction d’un ouvrage pourrait potentiellement devenir légal SI il avait fait l’objet d’une demande d’autorisation administrative, hors il semble que cela ne soit pas le cas.
    La durée de 3 ans démarre après la déclaration d’achèvement de travaux officiellement déposé et SI la mairie ou le service de l’état ne vient pas contrôler, alors dans les 3 années, cela est considéré comme validé.
    Cependant, si les distances légales ou l’autorisation n’a pas été respectée, l’ouvrage pourra toujours être déclaré illégal et potentiellement à démolir.
    Donc votre voisin ne devrait pas trop faire le “fanfaron” si je puis me permettre.

    Contactez un avocat pour lui exprimer les faits et voir quels sont les axes de défense à prendre pour faire valoir votre propriété.

    Répondre
    Bouis

    Bonjour, je suis sur le point d’acheter un terrain sur lequel est édifié une construction à usage d’habitation. Cette construction illégale a été construite en 1995 et faisait alors partie d’un ensemble immobilier divisé lors d’une vente. En 2014 le PRU a changé et le terrain est passé en zone Rayée rouge pour les inondations et en conséquent non constructible. Ce bien figure au cadastre, et est raccordé EDF et eau de ville. Je souhaite avant d’acheter m’assurer que l’ensemble des prescriptions ont bien été écoulées? Comment puis je régulariser la construction en évitant de poser un permis de construire sur un terrain non constructible qui me sera refusé de fait..

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je crains que vous ne puissiez pas régulariser quoi que ce soit et acheter un bien dangereux est une énorme erreur de mon point de vue.
    Si par hasard, vous mettiez un locataire dans un immeuble de ce type, alors vous risqueriez de très gros ennuis en cas de soucis (indemnités à vie ou prison)…

    Répondre
    Rolland

    je suis propriétaire d’un immeuble depuis 20 ans et mon voisin veut faire murer deux fenêtres qui donnent sur son terrain prétextant qu’il n’y pas eu à l’époque d’autorisation de travaux.
    qu’en est il?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Rolland,
    SI vous ne pouvez pas prouver que les fenêtres ont une antériorité de plus de 30 ans, alors il est fort possible que vous ne puissiez vous opposer à cette obturation.
    Il faudrait fouiller dans les archives des ventes successives pour voir ce qu’il en est.
    Ces fenêtres donnent sur quelles pièces ?

    Répondre
    Nicolas

    Bonjour, je souhaite signer un compromis pour une maison avec une piscine( construction 2013). Le propriétaire a oublié d’envoyer la daact et viens de la déposer a la mairie suite a la demande de mon notaire. Le délais étant de 3 mois pour la non conformité, si je signe mon compromis aujourd’hui pour une vente dans 4 mois en cas de remise en conformité qui en aura la charge des travaux ? Si les travaux sont à mes frais puis-je me rétracter ? Merci d’avance.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Nicolas,
    Dès lors que vous devenez propriétaire, tout ce qui incombe à la régularisation pourrait revenir à ce dernier (donc vous).
    Voyez avec votre notaire comment vous protéger sur ce point…

    Répondre
    BERTRAND

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain agricole non constructible depuis 6 ans, en zone naturel 2000 et en zone rouge.
    Les anciens propriétaires avaient installé il y a plus de 30 ans une caravane saisi au sol avec un petit cabanon en dur de 4 m2.

    Afin de pourvoir stocker mon matériel de camping et autres, nous avons construit sans aucune demande et autorisation un cabanon en bois de 15 m2 max, il y a environ 4 ans.

    Nous venons d’être dénoncé par l’un de nos voisins et nous avons eu la visite des gendarmes, et du représentant de l’urbanisme de notre mairie.
    Quid :
    – peuvent ils nous demander de tous démonter même les choses construites il y a plus de 30 ans
    – peuvent ils nous infliger une amande, une régularisation de la taxe foncière et taxe d’habitation et vers quel montant pourrions nous nous attendre
    – quel est le délais pour tout démonter s’il on est jugé dans ce sens
    – peux t on demander aujourd’hui une régularisation de notre situation en déposant une autorisation de travaux, certes en retard.
    – quel est le déroulement de la procédure de ce cas là.

    Je vous remercie par avance pour vos réponses et du temps passé.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Bertrand,
    Je dirais en premier… Aïe…
    Effectivement, la plupart du temps ce sont des signalements (et ceux-ci sont de plus en plus nombreux) qui déclenchent les contrôles et constats d’infractions.
    Sachez dors et déjà que cela est du pénal, donc condamnation il y aura ! Les juges ne jouent plus et ils n’ont pas le temps pour cela.
    En ce qui concerne la démolition, il est fort probable que l’on vous contraigne à démolir les ouvrages non déclarés existants et même les anciens, sauf à possiblement prouver avec tous documents cette antériorité trentenaire, mais la prescription acquisitive ne s’applique que sur les ouvrages ayant fait l’objet de démarche initiale dans les règles de l’art.
    Ce qui semble exclure votre cas.
    A la lecture du zonage, je ne pense pas que vous puissiez obtenir quoi que ce soit en régularisation, même de bonne foi.
    Avez-vous un statut d’agriculteur ?

    Répondre
    BERTRAND

    Je tenais à vous remerciez pour votre réponse rapide et claire et pour le temps que vous y consacrez.
    Non, pas du tout, j’ai des cousins proches qu’ils le sont dans des villages voisins.
    Pourriez-vous m’indiquer à votre connaissance les démarches qui vont suivre et sur combien de temps cela peut il prendre avant une demande de démolition d’après vous.
    La personne de l’urbanisme m’a indiqué que je devrais être rappelé par leur service pour une rdv sur place.

    Merci par avance.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Bertrand,
    La vitesse de traitement est variable selon les secteurs et tribunaux, je ne pourrais donc pas vous renseigner à ce sujet.
    Par contre ce que je sais (car j’ai beaucoup de personnes me sollicitant ici même) et en conseils plus personnalisés, c’est que les condamnations sont assorties d’amendes sur astreinte journalière.
    En résumé, dès lors que le juge vous condamne, il émet une tarification journalière à payer à la commune ou l’état jusqu’à ce que vous prouviez par constat d’huissier la démolition et remise en l’état des lieux.
    Donc ne jouez pas, cela coute très cher…. d’attendre la sentence !

    Répondre
    Aureliie

    Bonjour,
    Je suis intéressée par un bien construit dans les années 1970 sans permis de construire classé aujourd hui dans une zone 4 inondable et inconstructible + zone naturelle. Ce bien figure au cadastre de la ville, pas de paiement taxe habitation , non viabilisé et viabilisable, il y a quand même une fosse sceptique. Il me servira comme maison de week-end. Quels sont les risques de cet achat : Démolition du bien ? Impossibilité d y habiter les week-end ? Merci de votre retour

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Aurélie,
    De mon point de vue et à la lecture de ce que vous écrivez, fuyez….
    N’achetez pas un bien dangereux et qui ne pourra jamais bénéficier de garanties.
    Si un sinistre arrive, personne ne vous remboursera et/ou fera tout pour éviter de le faire.
    Ensuite, vous n’obtiendrez pas d’autorisation pour d’éventuels travaux.
    Donc c’est une très mauvais idée d’investir dans ce type de bien.

    Répondre
    Charlotte

    Bonjour, il y a 8 ans nous avons acheté une maison avec piscine (qui existait déjà lorsque nos prédécesseurs ont eux mêmes acheté la maison 9 ans plus tôt) . Aujourd’hui nous voulons vendre notre maison et notre voisin nous reproche l’illégalité de la piscine : comment pouvons-nous lui prouver que nous ne sommes en rien responsable de la présence illégale de cette piscine? Est-ce réellement à nous de régulariser cette construction?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Charlotte,
    Dès lors que vous achetez un bien, dont les ouvrages sont visibles, vous devenez responsable de ceux-ci.
    Donc il n’y a rien à prouver, vous êtes la propriétaire et le transfère de responsabilité s’est fait lors de la signature de votre achat.
    Si il y a régularisation possible, alors oui c’est à vous d’agir.

    Répondre
    Steven

    Bonjour nous avons acheté une maison qui disposer d’une piscine en bois sous cette piscine disposer d’une piscine creusée ou d’un bassin à poisson faisant moins de 10 mètres carrés que nous avons donc restaurer est remis en route avec des modifications buse de refoulement et kimmer etc.
    nous avons demandé à la mairie ce qu’il en était car ils sont refuser notre demande pour une construction de piscine et quand on leur a dit que c’était une construction qui était déjà là mais enterré et non déclarée elle nous a dit que on ne pouvait pas prouver le pourquoi du comment donc si c’était une construction et qu’elle ne respecte pas le PLU on ne sait pas quand la construction a été fait vraiment comme aucune déclaration pour ce bassin /piscine

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Steven,
    Quelle est votre question ?

    Répondre
    Carole

    bonjour. mon abri de jardin a été construit il y a 10 ans sans demande préalable. Est-ce utile aujourd’hui que je régularise ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Carole,
    Vous devez être en conformité avec les règles et lois, donc oui il vaut mieux être dans les clous en faisant ce qu’il faut pour ne pas être ennuyé un jour ou l’autre.

    Répondre
    C

    Bonjour monsieur, je dois signer un compromis de vente pour ma maison qui a été agrandie , permis de construire à mon nom de février2010 rempli et signé par une entreprise qui devait faire les travaux.

    Hors, cette entreprise a juste débuté et nous a fait faux bond. Mon mari (qui n’est pas constructeur) a donc réalisé les travaux, terminés aout 2010.
    Je m’aperçois aujourd’hui que que rien à l’époque a été dit à la mairie, concernant le fait que cela soit mon mari à la place de l’entreprise.

    De plus, les déclarations de début et fin de chantier n’avaient pas été remplies. Le maire me les a remplies cette semaine ainsi que l’attestation de non contestation à conformité.
    J’ai expliqué au notaire de la vente, la vérité et j’ai demandé qu’il soit bien précisé sur le compromis que c’était mon mari qui avait fait les travaux. Donc, le permis de construire porte le nom de l’entreprise défaillante, c’est mon mari qui fait les travaux ( oubli de prévenir la mairie), début et fin de chantiers déclarés que maintenant, pour une vente, est ce tout de même réalisable?
    Et moi, le fait de tout çà?
    Quelles sont les sanctions administratives?
    Quelles sont les démarches administratives si je dois faire régulariser quelque chose?

    Merci monsieur

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour C,
    Si tout a été entériné par écrit par le maire, que les impôts sont au courant et vous payez depuis cette date, il ne devrait pas y avoir de soucis.
    Payez vous bien des impôts pour le bien réalisé ?

    Répondre
    Juliette

    Bonjour,
    J ‘ai acheté un terrain agricole avec un mobil home se trouvant dessus depuis plus de 10 ans (vues aeriennes geoportail.gouv ) sur la commune de Puget sur Argens (83480 ) avec compteurs eau et électricité attribués sur acte notarié, en zone rouge (inondable ).
    La gde majorité de mes voisins a construit des maisons sur des terrains identiques au niveau du PLU et sont passés au tribunal oû ils ont été régularisés grace au délai de prescription .N aurais je pas la possibilité de faire valoir mon droit à l équité pour pouvoir aménager mon terrain ? Si oui comment svp ? Et si non y aurait il un autre moyen de le rendre plus habitable ? ( 2 mobil homes?un hangar ? …)
    Je vous remercie par avance .
    cordialement . Juliette.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Juliette,
    Qu’entendez-vous par “plus habitable” exactement ?

    Répondre
    JEAN MARC

    bonjour,j’ai posé une clôture sur un muret existant le trottoir est en pente j’ai, 1m50 au début conforme au PLU et après je suis a 1m70 par endroit ,j’ai pas précisé la dernière hauteur sur ma demande de TX que j’ai obtenu !! un voisin peut t’il m’ennuyer pour celas .
    Merci pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Marc,
    Tout ce qui n’est pas respecté est possiblement créateur de soucis, donc OUI, votre voisin pourrait demander le respect de la demande.
    Sinon si le PLU l’autorise, déposez une demande de modification ou complémentaire.

    Répondre
    Jerome

    Bonjour Monsieur CAMLITI,
    en signant la promesse pour acheter une maison dans Val de Marne, nous avons remarqué que dans l’ancien titre (que nous n’avons pas vu), datant de 1961, la maison existait qu’à moitié. On ne connait pas la date de la construction initiale (si c’est avant 1943 ou pas). Le vendeur déclare dans la promesse qu’aujourd’hui la maison est telle qu’on l’a vue, soit deux fois plus grande. Notre notaire a fait une demande à la mairie qui a répondu qu’il n’y a pas de trace de cette maison dans les archives.
    Le vendeur est vraiment de mauvaise foi et il ne veut même pas fournir la taxe foncière sous prétexte que c’est un héritage et il ne connait pas la maison.
    Notre notaire nous a dit qu’il a redemandé à la mairie par lettre RAR de prononcer une prescription en l’absence d’autorisations. Pensez-vous que la Mairie enverra une réponse concluante?
    Que craignons nous en faisant cet achat? Démolition? Amande? Recours des voisins?
    Comment se passe la reconstruction à l’identique si la maison est détruite (zone inondable constructible)?
    Le vendeur ne veut inclure aucune clause qui engagerait sa responsabilité.

    Je vous remercie d’avance de votre réponse!!

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jérôme,
    Si il s’avère que la maison a été construite illégalement et qu’aucun élément ne prouve le contraire de manière irréfutable, SI vous achetez cette maison, en cas de sinistre ou même de demande de travaux, vous n’aurez que des réponses négatives.
    Vous avez visité les lieux et acceptés cet état de fait si vous achetez en l’état, donc vous ne pourrez que vous en prendre à vous même en cas de souci ultérieur.
    Une demande de démolition est possible mais rarement demandée, mais aucune possibilité de reconstruire en cas de dégât la mairie refusera.
    50 % de la surface c’est énorme pour prendre un quelconque risque…. ce n’est que mon point de vue… sinon le vendeur revoit sa copie financière de manière plus qu’importante alors étudier la chose devient possible (ou pas).

    Répondre
    Lionel

    bonjour,nous avons acheté un terrain avec un garage qui servait l’été de résidence , le terrain n’est pas constructible, nous avons demander un permis d’extension qui nous été accordé la construction date 1977, à l’époque une autorisation du maire de la commune suffisait pour la construction du garage .des voisins ont fait un recourt contre la légitimité du garage ,la loi sur la garantie trentenaire est elle valable pour la situation présente cordialement lionel

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si les travaux ont été réalisé à l’époque et que l’autorisation date de l’époque, je pense que la prescription acquisitive trentenaire pourrait jouer.
    Mais est-ce le cas ?
    Pourquoi les voisins s’agitent maintenant ?

    Répondre
    Nathalie

    Bonjour,
    Je vends un terrain de 700 m2 avec un petit chalet d’une surface de 16 m2, mon père à l’époque (1993) avait fait une déclaration de travaux. Aujourd’hui je vends ce terrain, mais l’acheteur souhaite le document d’achèvement des travaux à cause de la close de trentenaire pour démolition ? Mais je n’ai pas ce document et l’acheteur maintenant pose problème car il a peur qu après l’achat on lui demande de démolir le chalet ? Que puis je faire ? Merci de votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Nathalie,
    Peut-être pourriez-vous solliciter la mairie pour qu’elle vous établisse un document spécifiant que la construction n’est pas illégale et respecte le PLU.
    Vous pourriez aussi fournir les documents prouvant la date de construction.
    Sinon, faites une déclaration préalable de travaux (mineures) ainsi la mairie et les services fiscaux auront toutes les cartes en mains pour entériné ou pas la construction.

    Répondre
    Marieclaude

    Bonjour Mon voisins construit un garage et apres que le garage fini Il a fait des ouverture sans permis Il a fait deux pieces avec deux fenetre et une porte vitree l faut faire le necessaire il habite [adresse censurée] moi j appeler ca fraude

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Marie-Claude,
    Je comprends votre point de vue cependant, c’est à vous de faire les démarches de contestation auprès de la mairie si vous souhaitez que ces travaux soient corrigés.

    Répondre
    patrick

    bonjour
    je suis sur le point d’acheter un terrain sur lequel il y a une construction effectuée sans permis il y a de ça plus de 60 ans et le propriétaire paye la taxe d’habitation .Pensez vous qu’il y a prescription et que cette habitation peut elle être régularisée merci par avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Patrick,
    Si jamais aucune demande n’a été effectuée, alors légalement la construction ne peut être prescrite ou ne pourrait bénéficier d’une prescription.
    Il est nécessaire prendre connaissance de la notion de construction initiale pour savoir ce qu’il y aurait lieu de faire.
    Sinon, vous pouvez toujours déposer une demande d’autorisation administrative sur un sujet lié à de la rénovation et voir ce que vous répond l’administration par écrit.
    Mais n’achetez pas un bien illégal, vous seriez alors totalement responsable pénalement des antécédents.

    Répondre
    edouard

    Bonjour, je souhaite acheté un bois de 10 hectares en (zone N), avec une petite maison de 30m2 en parpaing et ciment. Cette construction à plus de 40 ans, plusieurs photos à disposition pour en attester. La construction à été réalisé sans permis de construire à l’époque. Elle n’est pas au cadastre et le propriétaire n’a jamais payé de taxe d’habitation sur cette maison. Elle n’est pas raccordée au réseau. Je voudrais y vivre et réalisé un agrandissement de la maison.
    Quels sont les différentes possibilités pour moi de régularisé la situation ?
    Demande de création d’une zone STECAL au sein du PLU de la mairie ?
    Demande de régularisation
    Demande de permis de construire pour l’ensemble de la construction.

    Merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Edouard,
    En zone N toutes construction est interdite.
    La situation est complexe, je pense que vous devriez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour voir ce qu’en pense les services instructeurs.
    Ainsi vous obtiendrez un écrit confirmant ou non la possibilité de régulariser la situation.
    Je pense réellement (au regard de ce que vous écrivez) que cela est très mal engagé…

    Répondre
    Josephine

    Nous envisagions d’acheter une maison dans le Vaucluse mais la piscine installée en 2003, plus de 10m2 n’a pas été déclarée, et de plus les limites d’implantation ne sont pas respectées L’agent immobilier nous assure (seule sa commission semble compter) qu’il n’y a pas de problème que les délais de recours du fisc ou de la mairie sont dépassés et apparemment les propriétaires actuels ne veulent rien faire nous laissant la possibilité de le faire nous-même (à nos risques et peril ? )Merci beaucoup pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Joséphine,
    Pour éviter toutes complications, il serait souhaitable de solliciter la mairie par écrit en LRAR et demander si la piscine actuelle pourrait poser problème en cas de travaux.
    De plus, est-ce que cette piscine est taxée correctement depuis le temps ou pas ?

    Répondre
    jean-pierre

    Une piscine de 105 m² construite en 1982 devait-t-elle faire l’objet d’une demande de permis de construire dans le var.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-pierre,
    Tous les ouvrages bâtis ont toujours eu besoin d’être déclarés, même en 1982…. que ce soit dans le Var ou ailleurs en France et territoires Français.

    Répondre
    Sonia

    Bonjour, je me permets de vous écrire car un problème se présente à nous.
    Nous sommes en cours d’achats d’une maison ancienne construire avant 1949.
    J’ai fait la demande du plan (permis de construire) auprès de la mairie qui m’a repondu qu’il n’y avait pas de plan pour cette maison car non PC non obligatoire avant 1950. Aujourd’hui je me demande comment cela va se passer pour nous. En effet nous envisageons d’apporter des modifications dans la maison. Si ces modifications sont soumises à PC, devrons nous faire une demande de PC pour la maison entière ? Quels risques encourons nous a acheter cette maison?

    D’autres parts comment savoir la superficie constructible restante?

    L’acte notarial doit il répertorier toutes les pièces présentes actuellement dans la maison ? Véranda, garage et piscine compris??

    En vous remerciant par avance pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Sonia,
    La situation est un peu compliquée, mais dans le cadre d’une demande de permis de construire, vous devez réaliser un relevé d’état des lieux précis et déclarer la totalité existante.
    Tout doit être écrit et précisé clairement dans l’acte notarié, sans ne rien omettre du tout.

    Si vous souhaitez acheter avec un risque, faites préciser une clause suspensive d’obtention de la demande d’autorisation et de purge complète du recours des tiers.
    Dernier conseil, missionnez un architecte pour faire cette démarche, car si vous omettez quelque chose, la clause suspensive sera caduque car votre demande sera non conforme (ne répondant pas aux règles de l’art).

    Répondre
    Françoise

    bonjour
    j’aimerais avoir une information sur le problème suivant : il y a deux ans j’ai acheté une maison, sur l’acte de vente est indiqué la maison, sa composition et “terrasse”. J’ai un voisin qui est allé se renseigner en mairie et qui m’a dit “votre terrasse a été construite sans autorisation” c’est une terrasse de plain pied, (environ 50 m2) il voudrait que je fasse un mur sur notre côté commun car cette terrasse fragiliserait son mur…. (qui doit être eventuellement mitoyen ?) que dois je faire ? puis-je me retourner auprès du vendeur afin de partager éventuellement ces frais ? l’agence immobilière ou le notaire devaient-ils m’informer de cette terrasse construite sans autorisation ? merci par avance de l’aide que vous pourrez m’apporter.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Françoise,
    Vous ne pouvez (a priori) pas vous retourner contre quiconque étant donné que la terrasse est un élément bâti visible qui ne peut être caché.
    Lors d’un achat de maison, il vous appartient de vérifier ce qui est déclaré et ce qui ne l’est pas.
    Si un doute suffisant apparait, vous devez/deviez faire les démarches et demander des éclaircissements écrits au vendeur.
    A présent, c’est vous qui êtes responsable pénalement de ce qui est chez vous, y compris les erreurs commises par le précédent propriétaire.
    Si vous relisez bien l’acte notarié que vous avez signé, un article doit précisé en substance, que vous avez pris connaissance des lieux et acceptez ceux-ci dans leurs entièreté.
    Ce qui provoque par la même occasion le basculement des responsabilités et tous les intervenants (notaire, agent immobilier et autres) se dégagent de toutes responsabilités.

    Vous devez donc voir comment corriger cela légalement et si cela est possible, sinon vous pourriez être contrainte de devoir démolir si cela venait à être porté en justice.
    Sachant que les juges n’apprécient guère les irrégularités légales.

    Répondre
    Julie

    Bonjour,
    Mon frère propriétaire, a eu reçu 3 refus à une déclaration de travaux (abri de jardin de – de 20m2). Il était adjoint au maire (donc jusque là aucuns soucis avec l’administration) or il a démissionné de son poste d’adjoint au maire et là il y a une personne qui doit venir chez lui pour cet abri. Que risque t’il? De plus, il s’agit d’un nouveau lotissement et que d’autres voisins ont installés des abris…

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si la construction de l’abri est illégale, il est fort probable qu’il doive le démonter.
    De plus, ce n’est pas parce que les voisins n’ont pas respecté les règles que cela donne le droit à tous de le faire.
    Il pourrait donc à son tour demander à ce que tous les voisins soient contrôlés officiellement par lettre recommandé, ainsi tout le monde serait sur un pied d’égalité.
    Et cela serait normal…

    Répondre
    monique

    J’ai une propriété depuis 1967cloture construite. Je viens de vendre 100 m *ou un agrandissement ce construit. Mon terrain est constructible, mais on m à dit qu’il fallait attendre fin février pour déposer ma demande. Hier à ma grande surprise ils m’ont impacté une zone naturelle sur mon entrée 5 m de large sur ma propriété. Je peux construire mais pas passer par la, qui un chemin rural. Avait-il le droit ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Monique,
    Le zonage ainsi que les découpages sont votées lors des révisions de PLU, beaucoup de personnes ne s’en préoccupent pas et découvrent comme vous lors de projets.
    Si lors de l’étude, vous aviez émis un avis défavorable, le découpage aurait pu être autre et ne pas impacter votre surface de parcelle.
    Donc oui, la commune à tout à fait le droit de classer tout ou partie de votre bien dans une zone ou une autre par une procédure de révision du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
    Ces modifications de zones sont votées et publiées, mais contestables dans les deux mois après publication officielle… est-ce encore le temps ?
    A vous de voir.

    Répondre
    jean paul

    bonjour
    nous avons construit un pool housse il y a 4 ans 1/2 dans une zone protégé et non constructible
    la mairie nous demande de le démonter a ce jour, pourrions nous savoir combien de temps après sa construction , la mairie ne pourrait plus nous demandez de le démonter, merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Paul,
    Il n’y a aucune limite de délai… dès lors que vous n’avez aucune autorisation, la prescription ne fonctionne pas.
    Donc c’est ad vitam, vous devez démonter rapidement avant que l’affaire passe devant la justice qui vous condamnera sous astreinte financière. D’autant plus que vous êtes dans une illégalité totale en zone non constructible et en partie protégée.
    Vous devez démolir et le prouver sans délais.

    Répondre
    micheline

    bonjour, il y a tout juste 1 an j’ai acheté un terrain de 600m² sur lequel se trouve “un cabanon” de 67m²qui a été habité jusqu’en 2012.
    j’ai rentré à la Mairie une demande de rénovation et d”agrandisssement de 20m² qui au bout d’1 mois 1/2 a été refusée, cause : il n’y a pas de permis de bâtir.
    Avant mon achat, mon notaire a demandé à l’urbanisme tous les renseignements concernant les parcelles de cette bâtisse, l’urbanisme a renvoyé le permis de bâtir datant de 1977 suivi d’une déclaration d’achèvement des travaux en 1981, tout en spécifiant que l’immeuble ne faisait l’objet d’aucun contentieux en matière d’urbanisme.
    cela fait 1 an que je ne peux rénover, par contre j’ai déjà fait installer l’eau, l’électricité et un dispositif, non collectif, d’assainissement des eaux usées. Un coût total de +/- 20.000€ . Aujourd’hui la mairie me propose de rentrer une demande rentrer de démolir le bâtiment et de rentrer un permis de construire. Je suis prête à rentrer un permis de construire, le gros problème est la distance entre les propriétés, il n’y a pas 5mt. Nous sommes obligés de repositionner la nouvelle construction au même endroit que celui qui doit être abattu. Ma question : quelle chance d’obtenir un permis de bâtir et n’ai-je pas plus intérêt à demander à un avocat de déposer une plainte auprès du tribunal administratif de Nice ?
    merci d’avance pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Micheline,
    Si vous avez des documents officiels émis par la mairie et transmis par votre notaire attestant de la validité administrative du bien, je ne vois pas pourquoi ils vous demandent la démolition.
    C’est très étrange…
    Je ne sais pas quelles sont les chances que votre permis de construire aurait d’aboutir favorablement, pour que je puisse vous communiquer un avis, il me faudrait étudier les documents.
    Avant de déposer plainte, il serait souhaitable de consulter un avocat avec tous les documents et réponses de la mairie pour voir quels sont les axes de défense choisir et définir si il y a lieu ou pas de se diriger vers les tribunaux.

    Répondre
    Pauline

    Bonjour,
    Nous avons construit une extension de maison avec permis de construire.
    Dans cette extension il y avait au rdc une terrasse ( pièce au dessus de cette terrasse, à l’étage)ouverte mais abritée par l’étage au-dessus. Elle était complètement intégrée à la construction initiale. Nous avons fermée cette terrasse avec des baies vitrées sans autorisation ni permis de construire. Nous avons été dénoncés, et avons donc déclaré à la mairie l’existence de ces baies vitrées et donc de cette terrasse couverte (mais ouverte)transformée en véranda. que risquons nous?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Pauline,
    Si vous avez entamé les démarches légales de demande d’autorisation et que la mairie vous répond favorablement, vous ne risquez pas grand chose si ce n’est éventuellement de devoir payer rétroactivement les taxes afférente aux surfaces fermées.
    Dans l’éventualité ou l’autorisation serait refusée, vous devriez alors remettre en l’état initial et possiblement payer une amende.

    Répondre
    Denis

    Bonjour, concernant le délai de prescription, je constate un flou à savoir que l’on parle de 3 ans, depuis février 2017 on parle de 06 ans et j’ai même vu aussi un délai de 10 ans….alors qui croire.
    Je m’explique : un bâtiment (à usage de garage) a été refait à neuf y compris changement de toiture et aussi la porte principale a été changée, au lieu d’être en pignon, elle a été ouverte sur la longueur du bâtiment. Il doit s’agir dans ce cas d’une modification de la destination du bâtiment qui, je pense, devait faire l’objet soit d’une déclaration préalable, soit d’un permis de construire. Or rien de tout cela et fin des travaux il y a 5 ans.
    Pouvez-vous m’aiguiller sur ce point, y a t’il prescription ou pas ? SVP

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Denis,
    Il y a plusieurs délais certes et cela serait un peu long ici pour tout détaillé.
    Mais en résumé succinct, la mairie ne peux plus contestée une irrégularité après 3 ans SI et seulement si une demande d’autorisation administrative (DP ou PERMIS) a été délivré en bonne et due forme ET que le pétitionnaire a déposé la déclaration d’achèvement et de conformité dans les règles.
    Sans cette démarche, il n’existe pas de prescription et la construction ou modification est considérée comme illégale.
    Cela ne veux pas forcément dire qu’elle ne pourra être, plus tard, régularisé, mais cela est réellement compromis.
    Surtout si le PLU a changé ou les règles ont évoluées.

    Je vous invite à lire l’article sur la notion de construction initiale dans le bâtiment, qui est un article connexe à cette problématique que beaucoup de personnes rencontrent ou ne comprennent pas.

    Répondre
    Noune

    Prochainement acquéreurs d’un terrain sur lequel a été construit un petit batiment dont le permis a été refusé, quelles sont les possibilités de régulariser la situation ? Construction datant de 1988, de 30 m2, dont le jugement n’a pas abouti pour le motif de prescription et donc, pas d’eau, pas d’électricité, et ne figure pas sur le cadastre

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Noune,
    Si le bien est illégal, il est plus que déconseillé d’y faire quoi que ce soit et même de l’acquérir.
    En cas de sinistre, vous n’auriez plus rien.
    Personne ne vous assurera la reconstruction, car elle n’existe pas, même si les assurances sont payées.

    Donc à fuir…

    Répondre
    rene

    Bonjour j’ai construit un bâtiment de 400m2 ce bâtiment est non fermer et démontable sans permis de construction : ai-je le droit ?
    quelles sont peine encourue ?
    si le maire me poursuit au tribunal .

    Merci de me répondre

    cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour René,
    Vous n’avez absolument pas le droit de faire cela.
    Même si ce bâtiment est ouvert et démontable.
    Si le maire vous envoi au tribunal, vous serez condamné à démonter avec une astreinte financière journalière + preuve à apporter par constat d’huissier et à payer la totalité des frais de justice.
    Cela sera inscrit sur votre casier judiciaire car le tribunal concerné est pénal.

    Répondre
    Sylvain

    Bonjour,
    Je suis sur le point d’acheter une maison de ville mitoyenne d’un immeuble ancien avec des fenêtres construites illégalement donnant sur ma cour.
    Quels sont les moyens de faire constater l’infraction ?Y’a t-il un délai de prescription (sachant que sans permis de construire il n’y a pas de date des travaux effectués) ?
    Merci d’avance
    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Sylvain,
    Quel est le point de départ qui vous fait dire que ces fenêtres sont illégales ?
    Car en terme de vue directe cela est hyper clair vis à vis du code civil, il ne peut y avoir de passe droit. Seul des conventions de cours commune ou prescription trentenaire acquisitive pour être contraint de supporter cela.
    Vous devez avoir des arguments implacables pour prouver le précédent et prouver que ces ouvertures n’existaient pas.
    Traces d’enduits, finitions malheureuses récentes, etc… tout ce qui prouvera que cela ne date pas de plusieurs dizaines d’années.
    Avez-vous la possibilité de prouver cela ?

    Répondre
    Tioune

    Bonjour
    Nous vendons notre bien avec un garage où l’on nous demande une régularisation du permis de construire avec validation des plans de l’architecte
    mais celui ci est de 2015 et plus de trace de l’architecte nous détenons l’accord Des bâtiments de France suite au nouveau dépôt de PC
    Merci de votre repose

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Tioune,
    Quelle est votre question ?

    Répondre
    Jules

    Bonjour, J’ai un point de ma construction qui me tracasse.
    Sur mon terrain j’ai une obligation de mettre ma clôture avec un recule d’1 mètre par rapport à ma limite de propriété.
    Nous avons réceptionné la maison début 2019, j’ai fait ma DAACT en juin (sachant que je n’avais pas fait mes clôtures) et en juillet j’ai j’ai reçu mon DAACT validé sans problème.
    En octobre j’ai réalisé ma clôture et sur mon plus grand coté je n’ai pas respecter le recule d’1 mètre, ma clôture est positionné en limite de propriété (coté rue,donc aucune gène pour le voisin) .
    Je voulais savoir si j’ai un risque d’amende ou bien que l’on m’oblige à détruire pour refaire ma clôture, sachant que j’ai le DAACT (bien que la clôture n’est été faite qu’après la validation de la DAACT)
    merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jules,
    Première question, pourquoi est-ce que la cloture devait être à 1m de la limite de propriété côté voirie ?
    N’y a-t-il pas un projet d’élargissement de la voie ?
    N’est-ce pas conditionné à votre obtention de permis se recul ?
    Car une DAACT est comme tous les documents déclaratif que vous déposez ils vous font confiance, si ils constatent par la suite que vous avez menti…. c’est du pénal !
    Une procédure pourrait être lancée à votre encontre et dès lors que cela est enclenché, la seule issue est une condamnation.

    Donc en résumé, si vous n’êtes pas conforme et avez dit le contraire ET que par hasard un voisin relève la chose car lui n’aurait pas eu le droit de construire en limite (comme cela était pour vous normalement), il ira demander à la mairie POURQUOI vous avez fait cela… et de fil en aiguille, ils viendront vous chercher.

    Vous êtes donc en infraction pénale et possiblement condamnable à court ou long terme.
    Une épée de Damoclès au dessus de la tête !

    Répondre
    Jules

    Le recule d’1 mètre devait se faire sur l’ensemble de mon terrain afin de planter une haie en limite de propriété devant la clôture et non derrière cela faisait partie d’un cahier des charges (comme le type d’arbustes à planter, le nombre d’arbre à mettre dans le jardin etc..) . J’ai donné une mauvaise instruction à mon paysagiste. Donc ma clôture a un recule d’1 mètre partout sauf la partie côté rue. C’est une petite rue de lotissement, peu de passage et il y a aucun projet d’agrandissement de voie car ils ont d’ailleurs terminé la voirie. Je suis responsable de cette erreur mais ce n’était pas volontaire de ma part.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir Jules,
    J’entends bien que vous n’ayez pas souhaité faire cette erreur.
    Cependant cela est fait.
    Il faudrait contrôler les règles du lotissement pour voir si cela est conforme et potentiellement faire un PC mod pour rectifier cela si tout est régularisable.

    Répondre
    Robert

    Bonjour

    En janvier 2018 nous avons acheté un petit chalet en Haute Savoie de 25m2 qui n’a pas de permis de construire. Celui ci date des années 1950 et est construit sur du terrain agricole .Nous sommes en pour parler de le vendre l’acheteur est hésitant car le notaire lui dit que en cas de sinistre ce chalet ne peut pas etre reconstruit .
    Pouvez vous me renseigner .
    Merci
    Robert

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Robert,
    Effectivement sans existence légale et permis de construire en bonne et due forme ou même une régularisation des services administratifs, si le bien venait à être détruit par quelques moyen que ce soit, il en pourrait pas être rebâti.
    C’est ainsi.
    Il serait intéressant de contacter la mairie pour voir comment est-il possible de faire valoir l’antériorité du bien afin de régler ce souci.
    Peut-être que la proximité des élections municipales pourrait vous aider 😉

    Répondre
    Jérôme

    Bonsoir,

    Avec ma compagne nous allions acheter un bien en zone agricole. Lors de la signature de l’acte de vente, le propriétaire a signifié des travaux sans permis pour transformer un garage de 17m² en studio. Depuis avec ma compagne, nous doutons de la demande de permis pour la construction de la piscine, de ce garage/studio qui n’apparaissent pas au cadastre contrairement aux autres parties de la maison.

    De part un dol de la part du vendeur (signalant lors du compromis) aucun travaux depuis 10 ans, nous avons 10 jours de délais de rétractation.

    Nous avons essayés de nous renseigner à la mairie qui n’accepte les requêtes que par mail et pour l’instant nous n’avons aucune réponse. La notaire nous dit que la mairie demande l’année de construction de l’édifice pour rechercher le permis.

    Bref nous en pleine réflexion sur les risques à accepter. Sachant que si l’on accepte, ca serait avec une demande de régularisation du changement de destination de ce garage en studio. Deuxième question, nous avons dans les 2500€de frais pour la recherche de prêt par un courtier et ouverture de la demande de prêt.

    Je vous remercie par avance.

    Jérôme

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jérôme,

    Comme toujours dans ce type situation, il est préférable de prévenir que de guérir sachant que le seul responsable vis à vis de la loi ce sera vous !
    Il est important de faire consigner les faits sur le projet de compromis que vous devez demander et lire avant le jour de la signature.
    Ainsi vous pourrez soumettre toutes les questions au notaire pour qu’il vous explique cela par écrit.
    Il vous dira sans doute qu’il vous expliquera cela le jour de la signature… n’acceptez pas.
    Demandez de précisions claires par écrit sur les points que vous ne comprenez pas.

    Donc restez ferme sur une clause suspensive de régularisation du bien pour ne pas avoir de mauvaise surprise, si cette partie du bien devait être remise en état de garage, estimez les frais associés, la perte financière, la perte de la valeur du bien par perte de surface habitable et des frais juridique pour vous défendre si la mairie attaquée.
    Ensuite, faite le cumul et mettez dans la balance cette somme avant de signer.

    En ce qui concerne les frais liés au courtier, il faut faire jouer la concurrence, si cela vous parait trop élevé.
    Ainsi vous pourrez comparer sur les mêmes bases.

    Répondre
    Jérôme

    Je vous remercie de votre réponses et de vos conseils. Nous avons pris rendez-vous avec la mairie pour voir les régularisations possible selon le PLU et en fonction de leur réponse nous annulerons, ou alors nous redemanderons un nouveau compromis avec les clauses suspensives pour la régularisation avant la vente.
    En tout cas merci beaucoup.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Je vous en prie Jérôme.
    Bonne continuation dans votre projet et revenez ici quand vous le souhaitez pour poser vos questions.

    Répondre
    BERNARD

    Bonjour nous avons obtenue un permis de de construire pour 2 habitation il y a 30 année, sauf que nous avons effectué quatre logement cela sans en apporté de modification au façade ou a la surface habitable, la Mairie nous a assigné au tribunal.
    Condamné a la misse en conformité il y a 25 ans nous n’avons rien effectué et les habitation sont toujours a la location, a l’époque la commune ne voulais pas nous accordé de permis de construire modificatif, pour la raison qu’il avait modifié le POS, par la suite la commune ne nous a plus rien réclamé elle nous a fait payer les 4 embranchement de tout a l’égout au lieux de 2, il sont perçue 4 taxe habitation, et le Foncier pour la surface des 4 logements.
    Aujourd’hui nous voulons vendre l’ensemble la Mairie peut elle opposé a cette vente?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dans la procédure judiciaire qui a été engagée à votre encontre suite à cette modification illégale, quel a été le jugement et à quoi vous ont-ils condamné ?
    La question est là, car si la condamnation vous obligée à remettre le projet en l’état (soit 2 logements), il eut fallut le faire.
    Mais d’un autre côté, si ils ont perçu les taxations et n’ont pas donné suite, peut-être est-ce suffisant pour avoir fait entériné la situation ?
    Il vous faut donc étudier le jugement à la loupe.
    Ensuite, est-ce que le règlement de zone actuel (PLU ou autre) permettrait d’être conforme avec 4 logements ?

    Je pense qu’il y a matière à ce que la mairie soit “ennuyeuse” et surtout ne cachez rien aux acheteurs potentiels !
    D’un point de vue juridique, vous vous mettriez dans une très mauvais posture.

    Répondre
    BOUDIER

    Bonjour, je commence à faire rénové, agrandir ma maison j ai les accords de la mairie, agrandissement surélévation.
    Mais les ouvriers découvrent que les murs sont pourri au 1 et étage, ils ont peur que ce soit la même chose au rdc.
    Peut on si c est le même constat, tout démolir, car les murs ne pourront pas tenir les 2 étages suivant, partir sur du tout neuf sans risque au lieu de faire du bidouillage.
    Peut-on dans seulement ce cas là, reconstruire sans avoir à demander un nouveau une demande d’un permis de construire ?
    car si au départ il aurait fallut tout raser, nous n aurions pas l accord de construire à cet emplacement là. Mur collé à la limite séparatrice.
    Merci pour votre réponse!

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    NON surtout pas… vous ne devez pas démolir la maison sans permis de démolir et surtout avoir un permis de construire pour reconstruire.
    Il faut avoir une démarche complète et cohérente, car le cadre juridique n’est pas le même pour des travaux neuf et de la rénovation en termes d’étude thermique principalement.
    De plus avec une maison en limite séparative, si vous avez des contraintes importantes, ne prenez pas de risques.
    Si vous avez des doutes, missionnez un architecte pour une visite conseil avant de démarrer le chantier !

    Répondre
    Christophe

    Bonjour.
    Je sollicite votre avis sur l’affaire suivante :
    En 1989, mon père et ma mère ont fait construire une maison, permis de construire accepté. L’année de l’achèvement, mon père a rendu l’étage habitable, par le biais de cloisons, plomberie, électricité et de velux.
    Ma mère vend sa maison, mais a perdu presque tous les papiers la concernant, et l’acheteur nous demande des précisions sur l’étage, pendant que la mairie ne retrouve pas la demande de travaux de l’époque.
    Y-a-t’il prescription ? Sinon, que faire ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Christophe,
    Dans une telle situation, il vous faut agir de manière pragmatique et organisée.
    1. Vous effectuez le relevé d’état des lieux,
    2. Calculez la surface de plancher réelle,
    3. Effectuez une déclaration préalable de travaux mineure afin que tout cela soit acté par les services instructeurs
    4. Vous bénéficiez d’une maison qui a déclarée toutes ces surfaces.

    Je pense que c’est la seule solution viable dans votre cas.

    Répondre
    Christophe

    Merci pour votre réponse.
    Juste un point que je n’ai pas précisé : la surface habitable totale de la maison est de 229 m², et elle n’a pas changé avec l’ajout de pièces dans les combles, qui étaient déjà équipés d’un plancher. Cela change-t-il la procédure que vous nous conseillez ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Christophe,
    Dès lors que vous avez atteint ou dépasser le seuil de 150m2, le recours à l’architecte est plus que recommandé dans votre cas.
    Ainsi vous bénéficierez vis à vis de l’administration une confirmation de votre sérieux et du travail réalisé.

    Appelez et missionnez un architecte, cela vraiment une bonne chose.

    Répondre
    Joelle

    J’ai acheté un mas il y a 15 ans,qui a était construit vers 1870
    Ce mas a était habité à plusieurs reprises (piéce à vivre, cheminée, chambre à l’étage) jusque dans les années 1960, nous l’avons acheté en tant que mas agricole et l’habitons depuis 15 ans.
    Nous payons la taxe foncière en tant que maison ainsi que la taxe d’habitation, notre fosse est aux normes.
    Nous avons fait une déclaration préalable pour la création d’une chambre qui agrandi le mas de 14 m2 et qui a était accepté.
    Maintenant que nous voudrions vendre, la mairie nous dit qu’il n’est pas régularisé en habitation car nous l’avions acheté en tant que mas agricole.
    Qu en pensez-vous ?
    Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Joelle,
    Il est étrange que le maire qui a délivré une autorisation administrative ne soit pas au courant de la situation.
    Cependant, il faudrait bien voir comment est-ce que le dossier de demande d’extension a été réalisé, car selon le cas et si votre dossier n’est pas réalisé dans les règles de l’art, alors le risque juridique persiste.
    c’est ce que j’explique dans la formation dédiée au dossier de permis de construire.

    Pour pouvoir répondre de manière ferme et sans détours, il faudrait analyser votre dossier.
    Bon par contre, si vous usez des lieux de manière sereine, qu’il n’y ait jamais eu de conflits ou soucis quelconque cela est défendable juridiquement.
    Souhaiterait-il mettre main basse sur le bien par hasard ?

    Répondre
    Florent

    Bonjour,

    Je suis en compromis sur une maison qui n’a jamais fait l’objet d’un permis de construire depuis son achèvement en 1972.

    Aujourd’hui la maison est en zone N et je cherche un moyen de régulariser la situation, en partie ou dans son ensemble.

    L’urbanisme me dit de ne même pas déposer de permis car il sera rejeté.

    J’aimerai beaucoup avoir votre avis et vos conseil afin de savoir si il existe une solution.

    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Florent,
    La zone N est une zone très réglementée qui limite (car définit comme Naturelle) les habitations ou autres projets.
    Le risque d’acheter un bien qui ne possède pas de preuve de permis est que vous n’ayez aucune autorisation de bâtir, rénover ou reconstruire au cas où.
    Donc cela est plus que déconseillé.
    La notion de construction initiale joue en plein de ce type de situation.
    L’unique solution serait de déposer officiellement une demande de travaux quelconques, pas un permis afin que la commune se positionne et ne signer que si cela abouti correctement.
    Dans le cas contraire, il vaut mieux passer votre chemin, car le bien sera dévalué dans le temps…

    Répondre
    Denis

    bonjour
    nous avons achete notre maison il y a 24 ans dans la vente aucune trace de notre terrasse qui nous sert d’accès à l’entrée de notre maison. n otre voisine vend sa maison et les nouveaux acquéreurs ont découvert que notre terrasse a été batie sur leur terrain, nous nous sommes renseignés dans l’entourage et cette terrasse apparemment existe depuis plus de 50 ans pouvons nous invoquer la prescription et dans quelles conditions
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La prescription trentenaire acquisitive est possiblement applicable SI et seulement si vous pouvez prouver de manière incontestable que vous avez un usage “en bon père de famille”.
    De plus, il vous appartient de prouver que vous avez fait usage des lieux de manière continue, ininterrompue, paisible et publique.
    Pour faire valoir l’usucapion, il faudra également que vous ayez des documents et/ou témoignages que cela est effectif depuis trente années.
    En la matière, les preuves sont libres (photos, factures de travaux, témoignages de personnes saines d’esprits…)

    Répondre
    Mur

    Bonjour
    Nous venons de signer un compromis pour l achat d une maison de 1940.
    Après vérification à l urbanisme nous nous sommes aperçu que la surface déclarée n est que de 77m2 or la maison fait plus de 135m2.
    L agent immobilier nous dit que nous ne risquons plus rien au niveau administratif car celle ci est bien cadastre et que cela fait plus de 30 ans.
    De plus nous souhaitions faire un agrandissement en hauteur.
    Que faire nous sommes un peu perdu et inquiet.

    Merci d avance pour l apport de vos lumières.
    Charlotte

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Charlotte,
    Puisque votre agent immobilier est si sûr de lui, demandez lui un courrier écrit précisant qu’il engage sa responsabilité (en spécifiant son numéro d’assurance professionnel bien sûr) sur cette déclaration et qu’il assumera tous les frais pouvant découler d’une procédure judiciaire et de couvrir aussi les indemnités sur la base du préjudice que vous pourriez subir si vous deviez vous défendre.
    Vous verrez vite sa réaction et surtout demandez cela par écrit pas de verbal, car bizarrement, il vous appellera pour en parler et n’écrira rien….

    Pour avoir plus de certitudes et avoir l’esprit plus tranquille, si vous signez, faites apposer une clause suspensive d’obtention du permis de construire assortie de la purge de recours des tiers.
    Ensuite, exigez un délai raisonnable pour réaliser vos études et dossier de demande de permis sans quoi, ils mettront 3 semaines à 1 mois, largement trop court pour réfléchir.
    Imposez 2 à 3 mois… si le vendeur et l’agent sont sûr d’eux cela ne les effraiera pas, dans le cas contraire si ils essaient de vous faire changer d’avis, et qu’ils vous brandissent l’argument qu’il y a beaucoup de personnes qui attendent et font des offrent, ne soyez pas dupe.

    Dernière chose, essayez de ne pas acheter avec l’émotion mais avec la raison.
    Certes un achat immobilier est et doit faire plaisir, mais ne vous engagez pas pour 20 ans ou plus dans un bourbier, qui dans les actes que vous signerez vous mettrons les fers aux pieds.

    Je prépare un atelier numérique sur comment éviter les pièges d’un achat immobilier
    Si cela vous intéresse, cliquez sur le lien 😉

    Répondre
    Annick

    Avec l’autorisation d’un permis de construire délivré par la mairie , les travaux d’installation d’une piscine ont été entammé.
    Àu moment de l’intervention de la société habilitée à préparer la fosse , nous avons demandé que l’excavation soit déportée de 40 cm , tout en respectant les côtes du plan de la piscine .
    Au regard de cette modification déjà effective, le chef de chantier pisciniste refuse de prendre en charge la construction de la piscine et demande qu’un nouveau permis de construire relatant le décalage de 40cm , soit autorisé .
    Sommes nous obligés de nous soumettre à ces exigences dans la mesure où les dimensions de la piscine n’ont pas été modifiées….et que le permis de construire nous aurait manifestement été accordé avec une implantation légèrement décalée de 40 cm ?
    Merci de me répondre , voire de m’éviter des démarches administratives qui me feront perdre beaucoup de temps inutile .
    Avec mes salutations .
    A.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le pisciniste à raison de demander une régularisation de la nouvelle position avant d’engager les travaux.
    Même si les dimensions sont identiques, la mise en oeuvre doit IMPERATIVEMENT respecter l’autorisation administrative.
    Vous ne pouvez éviter cette démarche ou bien revenir à ce qui était initialement autorisé.
    Si un souci provoque une mise en responsabilité, l’entreprise pourrait être tenue responsable de ne pas avoir sollicité cette autorisation en bonne et due forme.
    Donc soit vous demander et attendez un nouveau permis, soit vous l’implantez comme c’était prévu et autorisé.

    Répondre
    Fadia

    Bonjour,
    L’urbanisme a constaté en 2018 une construction d’une véranda de 14m2 a l’arrière de ma maison pour laquelle je n’ai pas déposé un permis de construire.
    cette véranda a été construite en 2014, l’entreprise m’avait assuré a l’époque que je n’ai pas besoin de déposer un dossier a l’urbanisme car la surface totale est inférieure a 20m2, et il existait un toit su 10m2.
    L’urbanisme m’a dressé un PV, j’ai fait appel a un architecte pour régulariser, apparemment ce n’est pas régularisable car je ne respecte pas les 5 m de retrait par rapport aux voisins, et en plus Je suis a 41% de surface construite sur le terrai, je ne peux pas en rajouter.
    On me demande de démolir la véranda, pensez vous que j’ai un recours ou puis je faire appel à cette décision?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    L’entreprise a été de très mauvais conseils et a abusé de votre confiance.
    Auriez-vous un document prouvant que l’entreprise vous a conseillé en ce sens ? Il serait intéressant de lui envoyer une lettre recommandée ou à son assurance, pour “mauvais conseils”.
    Les entreprises doivent s’assurer que vous avez connaissance des lois et de demander les autorisations avant d’engager des travaux.
    Si elles ne le font pas, elles peuvent être poursuivie.
    Donc si la régularisation n’est pas possible, je ne vois pas de solutions pour vous hélas.
    Je pense que la seule issue va être la démolition à vos frais.
    Un conseil d’architecte avant travaux aurait été une solution qui financièrement vous aurait fait faire des économies, mais hélas peu de personnes pensent à cela avant de s’engager sur un devis et se retrouvent comme vous dans une situation inextricable et ennuyeuse financièrement (car devant payer pour démolir).

    Répondre
    de wilde

    bonjour,
    mon voisin a construit une piscine sans permis (8m sur 3m)
    moi j’ai demander une permission et la commune a refusé
    chez qui doit je porter plainte contre mon voisin
    cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il n’y a pas à porter plainte contre le voisin, mais simplement à demander des explications écrites par lettre recommandée avec accusée de réception à la mairie concernant le refus et apporter des preuves de la constructions du voisin.
    La mairie devrait alors engager une démarche de recherche et vérifier ce qui a été fait.
    Si la construction du voisin est réellement illégale, alors la mairie devrait constatée l’infraction et engager les démarches adéquates.

    Répondre
    Chantal

    En 1896 mon arrière-grand-père a acheté un terrain sur la commune actuelle des Pavillons-sous-Bois.
    Il y a édifié un pigeonnier puis en 1900 une maison.
    Le terrain a ensuite été séparé en 2 parcelles et en 1934 un pavillon préfabriqué a été érigé sur la seconde parcelle, démoli en 1964, il en resté un ancien WC/lave-mains.
    En 1997, mon père a construit une maison sur ce terrain.
    Cette année, j’ai ajouté une terrasse à l’ancienne maison.

    Maintenant, la mairie veut me faire démolir l’ancien pigeonnier et le WC soi-disant pas en conformité.
    En 1997, personne n’a fait état de cette non-conformité, je n’ai bien entendu pas retrouvé de permis de construire pour ces petites annexes, la maison de mes grands-parents ayant été bombardée pendant la guerre, ils ont perdus tous leurs documents.

    Je ne comprends pas cette attitude de la mairie et pense qu’il y a prescription et que ces annexes devraient être mises en conformité automatiquement. La responsable du service d’urbanisme est complètement obtuse et ne veut rien entendre.

    Un immense merci pour votre réponse quant à une action éventuelle que je puisse entreprendre.
    Chantal

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir Chantal,
    La demande de permis de construire de 1997 faisait apparaitre ces ouvrages ?
    Disposez vous encore du dossier de permis de construire obtenu en 1997 ?
    Ceci est un point de départ.

    Répondre
    Chantal

    Bonjour,
    merci pour votre réponse. Pour la construction de 1997, j’ai les plans de la maison et la demande de permis de construire acceptée par la mairie, il faut que je regarde ce qui est indiqué dessus, c’était une annexe à un acte de donation du terrain effectuée juste avant le début de la construction.
    Mon père étant décédé depuis lors, la plupart de ses papiers ont été détruits par sa compagne de l’époque donc mon dossier est très incomplet.
    Je suis suisse et chez moi lorsqu’une construction existe depuis plus de 30 ans sans contestation, illégale ou pas, elle est automatiquement régularisée car il y a prescription.
    Je dois dire que je ne comprends pas le droit français!
    merci pour votre aide
    Chantal

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Chantal,
    Effectivement le droit Français est un peu compliqué… En ce qui concerne la prescription trentenaire, il est nécessaire d’avoir eu un point de départ légal à minima.
    J’en parle ici dans la notion de construction initiale d’une maison sans permis de construire.
    Sinon cela est s’inscrit dans de la construction purement illégale avec tout ce que cela comporte comme risque et problématiques juridique et pénale.

    Si vous disposez du permis de construire de 1997, cela est une bonne nouvelle, car si les documents font apparaitre les ouvrages contestés, en ayant été instruit et validé (si ceux-ci n’enfreignent pas le loi et le code civil), il peuvent donc avoir été entérinés.
    Le mieux serait de consulter les jurisprudences en la matière pour voir si un dossier similaire au votre aurait déjà été jugé.
    Je vous ai trouvé ceci qui pourrait éventuellement vous servir :

    La loi Engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme un régime de prescription administrative (article L. 111-12 devenu L. 421-9). Un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, dés lors que la construction est achevée depuis plus de 10 ans, sous réserve toutefois que le demandeur puisse apporter la preuve de l’obtention d’un permis de construire en bonne et due forme (réponse ministérielle n° 5549 JOAN – 20 novembre 2012). Sont ainsi exclues de cette prescription administrative, toutes les constructions qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation au titre du droit des sols. En effet, en matière de constructions illégales, cette prescription ne s’applique qu’aux seuls cas où la construction litigieuse a été édifiée en méconnaissance du permis de construire initialement délivré.

    Les mesures de restitution imposées par un jugement, telles que la remise en état des lieux par exemple, se prescrivent par trente ans.

    Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux illégaux avant la fin du délai de prescription et d’initier une procédure pénale (et civile si la commune le souhaite). Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (PC, DP, PA…), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux.

    Cela est tout de même à faire valider par un avocat, mais étant donné que vous disposez d’un permis de construire initial, vous pourriez peut-être entrer dans ce champ là.
    J’espère que ceci vous apportera plus de sérénité et des éclaircissements

    Répondre
    Frédéric

    Bonjour, j’ai des questions concernant un hangar (garage mécanique automobile professionnel) de mon voisin de 180m² situé à 1 mètre de ma maison sur la parcelle voisine.

    Ce hangar a été construit en 1968 en zone résidentielle et ne respectait pas le PLU car c’est une zone résidentielle (Ex POS). Les anciens autres voisins ont porté plainte et ils ont gagnés le procès dans les années 80 (15 ans de procès). Le jugement précise que de par sa nature, le bâtiment n’a pas d’existence légale et doit être détruit. L’activité de garage a donc cessé mais le bâtiment subsiste.

    30 ans plus tard, le bâtiment n’a toujours pas été détruit. L’application du jugement n’a pas été mise en application. Le propriétaire se refuse catégoriquement à le détruire.

    De part son piètre état général, et la présence de fibrociment amianté de 51 ans à proximité de mon habitation. Je suis préoccupé concernant le devenir de se bâtiment. (je précise que je ne compte pas faire son acquisition).

    -Mes questions:
    -Est ce que le propriétaire peut vendre ce bien en l’état sans effectuer la démolition? (blocage notaire?)

    -Un jugement a été rendu, même s’il y a plus de 30ans, est-ce qu’il y a prescription?

    -Est-ce qu’il a le droit de le mettre en location ? sachant qu’aucune règle de sécurité n’est appliquée. (extincteur, sortie de secoure, normes électriques…)

    La dernière question concerne les risques inhérents liées à l’utilisation de ce genre de construction:-bruits, travail artisanal, risque incendie, risque amiante.

    Merci pour tout

    Frédéric

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Frédéric,
    Déjà il est étonnant qu’il n’y ait pas eu d’astreinte financière pour faire exécuter le jugement.
    Si cela vous dérange/vous inquiète, il faudrait que vous contactiez un avocat avec les éléments du jugement pour qu’il notifie à ce voisin son obligation et les risques inhérents à cela.
    L’avocat pourra également signifier à la mairie cela afin que tous se remémorent les choses et qu’il ne puisse pas qu’un usage y soit réinjecté sans prise en compte express de la décision de justice.
    Donc si vous souhaitez que les choses bougent, agissez sinon vous n’aurez possiblement qu’à subir ou réagir, mais il sera peut-être trop tard !

    Répondre
    Annie

    Bonsoir,
    J’ai fait l’acquisition en 2014 d’une propriété de plus de 16 ha car j’élève des chevaux.
    Malheureusement les anciens propriétaires avaient vendus la grange qui fut transformée en habitation.
    J’ai donc des voisins tout proche malgré l’étendue de mes terrains. Hélas, ils sont épouvantables… et nous rendent la vie très difficile.
    J’ai voulu remettre en état les clôtures à l’entrée de ma propriété et, connaissant le caractère ombrageux des voisins, j’ai fait intervenir un géomètre expert pour un bornage afin d’implanter ma clôture dans les limites exactes du cadastre.
    Nous avons découvert à cette occasion un très large empiètement sur mon terrain mais il n’a pas été possible de réaliser un bornage amiable, mes voisins ayant refusé l’accès chez eux.
    C’est alors que pour se justifier ils lui ont remis un document d’arpentage non signé et non enregistré datant de 1982 réalisé par un géomètre de l’époque.
    Il s’agissait de 282 m2 en échange d’un droit de passage existant.
    Ils ont acquis cette propriété en 2009 par succession mais ils n’ont jamais porté à la connaissance du Notaire le document en question.
    Ils ont vendu le droit de passage à l’ancien propriétaire c’était la contrepartie pour y renoncer dans mon acte d’acquisition datant de 2014 toujours en laissant le Notaire et tous les intervenants dans l’ignorance de ce document d’arpentage.
    Donc, le relevé cadastral n’en tient pas compte et mon avocat spécialisé en droit rural me dit que nous n’avons pratiquement aucune chance d’obtenir la reconnaissance de cette usurpation même si nous allons devant un tribunal.
    Est-ce aussi votre avis ?
    Le relevé cadastral resterait donc faux éternellement sans pouvoir rien y changer et ce vol manifeste deviendrait la légitimité ??
    Je suis révoltée…

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La dissimulation est un dole, ce qui implique qu’il serait possible de poursuivre et demander des solutions.
    Il convient donc sur cette base de consulter un autre avocat pénaliste ou spécialisé en urbanisme pour voir ce qu’il en pense.
    Si un avocat n’a pas envie de se battre, il ne sert à rien d’essayer de le convaincre.
    Le mieux étant de prendre un second avis éclairé et voir quelles sont les chances, mais comme je vous le préciser, certains intervenants qui ne cherchent pas trop à savoir quels sont les antécédents me clouent sur place.
    C’est tout de même étrange qu’un arpentage eut été réalisé et que celui-ci n’ait pas été enregistré…
    Pour démêler tout cela, il vous faut une pointure !!! Et cela n’est pas gratuit hélas.

    Trouvez un avocat qui souhaite vraiment en découdre !

    Répondre
    Florian

    Bonjour,

    lisant les commentaires je vous trouve très sensé et mesuré dans vos réponse ce que j’apprécie.
    Nous avons réalisé quelque modification suite à un permis de construire accepté.
    Nous venons de déposé un PC qui s’est vu refusé pour certaines modif. extérieur et modifié l’aménagement intérieur…(je sais ça commence à faire)
    Nous avions pris un architecte qui aujourd’hui est décédé…
    Nous ne pouvons plus avoir les précision nécessaire et sollicite votre professionnalisme.

    Pourriez vous m’apporter quelques réponses ? quand vous aurez le temps

    merci par avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Florian,
    Je vous remercie pour votre appréciation et lecture de mes réponses.
    Si je puis vous aider cela sera avec plaisir, qu’avez vous réalisé qui a été refusé et surtout quel est le motif invoqué par l’administration pour ce refus ?
    A vous lire,

    Répondre
    Jean-Jacques

    Bonjour,
    J’ai réalisé des travaux d’extension (25m2) dans ma maison en 2000, sans autorisation préalable. Je suis en train de demander la régularisation afin d’obtenir un certificat de conformité. Il est possible que j’essuie un refus des Bâtiments de France.
    Dans ce cas, est-il possible qu’on me demande de démolir?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Jacques,
    Il est tout à fait possible que l’on vous demande de démolir, ce n’est pas une question de délai, mais question de zone, de positionnement et d’architecture.
    D’autant plus que dans les secteurs patrimoines ou protégés, l’administration est encore moins souple.
    J’espère pour vous que le projet s’intègre parfaitement dans son environnement et respecte les contraintes architecturales.
    Que ferez-vous si l’ABF exige des mises en oeuvre particulières ?

    Répondre
    guillaume

    Bonjour, un voisin veut régulariser la construction d’un mur très ancien sur notre parcelle de copropriété, en effectuant une reconnaissance de bornage et une modification du cadastre, avant sa vente immobilière. Il y a une différence de +de 10m2 qui normalement est sur la définition cadastrale de notre parcelle. Quels sont mes droits vis a vis de sa demande? Il y a t’il prescription vu que le mur est très ancien? Il n’y a à ce jour aucun document autre que le cadastre pour valider la délimitation.
    Merci
    guillaume

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Guillaume,
    Seuls les actes notariés et photos ou écrits entre personnes peuvent faire foi.
    En la matière par contre, le code civil oriente les choses vers la propriété et/ou l’entretien, les murs retenant les terres sont “sensés” être la propriété des personnes a qui ils bénéficient.
    Donc si le mur retient les terres du voisin car son terrain est plus haut, le mur lui appartiendrait dans le cas contraire il serait à vous.
    Bon, ce n’est pas une science exacte, car il est fait usage de jurisprudences, mais habituellement c’est ainsi que les choses sont jugées.
    Espérant avoir été limpide dans mes explications.

    Pensez à noter l’article et les réponses, liker et partager 😉

    Répondre
    guillaume

    Bonjour Pascal,
    Merci pour votre retour. C’est ma question qui n’était pas très limpide au final, votre réponse l’est.
    La question n’est pas de savoir à qui est le mur mais a qui est (légalement) le bout de terrain derrière le mur.
    Ce bout de terrain (terrain construit par un garage) est sur ma parcelle d’après le cadastre, le mur vient couper un rectangle de 10m², au bout de ma parcelle, que le voisin veut récupérer sur la définition de sa parcelle. Il veut pour cela une reconnaissance de notre part de l’acceptation d’un nouveau bornage effectué par un géomètre dont le mur serait la nouvelle délimitation.
    En espérant vous lire.
    Guillaume

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Guillaume,
    Donc il se serait octroyé 10m2 chez vous, nous sommes d’accord ?
    Le cadastre, ne fait pas foi (c’est un document trop imprécis), seul un document de bornage contradictoire réalisé par un géomètre et signé par les personnes concernés est effectivement valable.
    Ce qui implique la définition des limites et contraintes que cela pourrait générer ultérieurement en cas de projet sur le bien.
    Il vous faut donc vérifier que pour vous cela n’est pas pénalisant et si cela n’est pas ennuyeux voir quelles sont les conditions de cession de cette partie.
    Est-ce que cela est récent ou est très vieux, en gros une prescription acquisitive trentenaire est-elle applicable ?

    Répondre
    guillaume

    Bonjour Pascal,
    oui le mur est de plus de 60ans. A priori il prend a sa charge toutes les formalités administratives et la prescription de 30 ans doit lui donner lieu d’acquisition.
    Le seul préjudice serait la plus value cadastrale considérée peut être par l’administration fiscale depuis des années (10% de terrain fictif sur notre parcelle) en notre défaveur et à l’opposé en sa faveur?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si il est possible de prouver la prescription acquisitive trentenaire alors il est compliqué de faire valoir autre chose.
    Effectivement, il aurait fallut signifier à ce voisin qu’il était chez vous.
    Si 10% est important alors, vous pouvez refuser le bornage contradictoire et faire valoir vos droits de propriété, mais cela risque d’être complexe, long et onéreux.
    A vous de pondérer ce qui est le plus intéressant pour vous et de prendre la décision qui s’impose ensuite.

    Serge

    Je ai construit une piscine en 1974. De 90 M2 sans permis a l’ époque quesque je risque aujourd’hui Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement, c’est une toujours une mauvaise idée de réaliser ce type d’ouvrage sans autorisation préalable.
    Secondairement est-ce que cet ouvrage est situé dans une zone constructible ?
    Troisièmement qu’est-ce qui vous amène à poser cette question, vous souhaitez vendre ou avez des voisins tatillons ?
    A vous lire,

    Répondre
    serge

    Bonjour a l époques pas besoin de permis de construire c est en zone constructible
    La piscine est au Cadastre
    Est les impôts font une nouvelle taxe foncière je risque Quoi merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si tout est ok (mais je suis surpris qu’il n’y ait pas de demande à faire à l’époque).
    Et que vous payez déjà des taxes, a priori, si ils décident de taxer un peu plus, ils pourront au plus revenir sur 4 années de taxations.
    C’est (me semble-t-il) le maximum dans un cas comme le votre.

    Répondre
    Emilie

    Bonjour, je suis propriétaire d une maison, j ai effectuer une demande aupres de ma la mairie de ma commune pour modifié la charpente de ma maison, les travails on été effectué sans que la mairie est donné un accord favorable à ma demande, que puis je faire pour avoir enfin un accord favorable ou trouver un terrain d entente avec la mairie de ma commune, ou simplement faire valider les travaux effectue ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Emilie,
    Déjà permettez moi de vous dire que ce que vous avez fait est très très très risqué juridiquement.
    Ensuite, si les travaux ont hélas étaient réalisés sans autorisation préalable, il vous faut effectivement faire ce qu’il faut pour régulariser (si cela est possible).
    Quand vous dites :”j ai effectuer une demande aupres de ma la mairie”
    Quelle a été la réponse de la mairie ?

    A vous lire

    Répondre
    Sarah

    Bonjour,
    J’envisage d’acquérir une maison construite il y a 17 ans sans permis de construire.
    Depuis 2 ans le terrain sur lequel la maison a été édifiée est passé en zone naturelle.
    La propriétaire du bien a multiplié les demandes de dépôt de permis a posteriori sans jamais l’obtenir.
    La commune n’a jamais intenter d’action contre le propriétaire, il a juste fallu prouver il y a 9 ans que les taxes étaient payées régulièrement le dossier a été classé sans suite par le procureur de la République, une fois cette preuve apportée.
    Mon trouver une assurance qui accepte tout de courir notre bien immobilier à hauteur de la valeur de la transaction lors de l’achat.
    Comme c’est en zone naturelle nous ne pourrons jamais reconstruire sa maison venait a brûler et nous en avons conscience.
    Sachant cela j’aimerais savoir à quels risques potentiels je m’expose en l’acquérant. Peut-on encore être poursuivi par la commune ou responsabilité civile? Y aura-t-il un jour prescription sur cette maison?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    En achetant un bien construit illégalement, vous endossé toutes les responsabilités, d’autant plus que tout a été annoncé et rien n’est masqué.
    Donc oui, tout est possible.
    Le plus gros souci dans ce type de situation hormis les assureurs qui encaissent et nous vous couvriront pas en cas de sinistre, c’est l’entretien d’un tel bien.
    Si vous devez entamer des travaux (quels qu’ils soient) qui seraient soumis à demande d’autorisation, vous n’obtiendrez que des refus et la maison deviendra insalubre, invendable et restera illégale. Surtout dans une zone naturelle.

    Donc acheter un bien illégale est pour moi une hérésie, même si ce bien est très bien placé, abordable et magnifique.

    Répondre
    sanchez

    Bonjour,

    Nous devons signer un compromis pour l’achat d’une maison la semaine prochaine.
    Hors nous venons d’apprendre qu’à l’origine c’était un cabanon de20m² qui a eu des extensions. Ces agrandissements, faits en 1989 n’ont pas eu d’autorisation de construire.
    Les propriétaires ont pourtant rempli le Cerfa 6650 en 1989 en mentionnant correctement les m², le nombre de pièces, ils payent les impôts fonciers, elle est raccordée à l’EDF, il y a une fosse septique, et la maison est correctement dessinée au cadastre.
    Elle est en zone naturelle Forestière… Et d’autres maisons sont autour.
    Est-il risqué de l’acheter? Que risquons nous? Y-a-t-il des solutions pour régulariser la construction?
    Merci beaucoup pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est toujours risqué d’acheter un bien qui a été construit illégalement.
    Une notion juridique importante parlant de la construction initiale sans autorisation a fait l’objet de nombreuses jurisprudences et provoque parfois des demandes de démolitions.

    En achetant un bien de ce type, il apparaît très compliqué de faire évoluer ce bien et/ou le rénover.
    Il faudrait vous renseigner auprès des services de l’administration pour déterminer si ils accepteraient une rénovation ou pas.
    De plus parfois, les assureurs acceptent d’assurer, mais en cas de sinistre, refusent catégoriquement de reconstruire car la construction était illégale au départ.

    Sur ces éclaircissements, vous pourrez alors décider en toutes connaissances de causes et prendre le risque ou pas d’acheter une maison illégale à la base.

    Répondre
    BRIGITTE

    pose de panneaux solaires sans attendre la réponse de la mairie

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Est-ce une question ?

    Répondre
    Andrea

    Bonjour,
    Nous souhaitons acheter une maison à Nice, étant moi même architecte j’ai regardé le PLU pour m’informer sur la possibilité de construction d’une petite piscine. En regardant le PLU je découvre que les façades de la maison sont classées. En plus je découvre que la verrière de 28 m2 qui office de salon, ne figure pas sur le plan de cadastre. Le vendeur me dit que la verrière existait avant l’achat de la maison (il y a environ 15 ans) effectivement ce type de verrière est assez ancien. D’autre part le propriétaire à installé un rideau électrique pour la porte du garage que je doute fortement ait été autorisé.
    Quelles sont les possibilités de régulariser les ouvrages sans risquer une demande de démolition? Je souhaiterais d’ailleurs transformer une fenêtre en porte-fenêtre et j’aurai besoin de déposer un PC, également pour une éventuelle piscine de moins de 10m2, étant la maison classée j’aurai sûrement besoin de déposer un PC. La maison nous plaît beaucoup mais nous avons peur de nous lancer dans une entreprise risquée. Merci pour votre avis.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Andrea,
    Dès lors que vous allez demander une autorisation administrative, si l’ABF a classé le secteur et la maison, il va très vite se rendre compte du souci.
    Et par effet domino, vous demander des comptes (explications), ce qui ne va pas aller dans le sens que vous l’entendez.
    Un verrière non autorisée de 28m2, ce n’est pas rien et j’imagine que cette surface est vendue en surface de plancher/habitable, non ?
    Si ce bien est vraiment un coup de coeur pour vous, je vous conseillerai (chère consoeur) de signer un compromis avec une clause suspensive d’obtention du permis purgé de recours ainsi le vendeur ayant “triché” se retrouverait dans la situation inverse (non en position de force).
    Surtout qu’en ce moment sur Nice et environ les tribunaux ordonnent des démolitions !
    Il vaut mieux dormir sur vos deux oreilles en faisant les choses dans les règles, surtout que vous ne pourrez pas vous prévaloir d’une méconnaissance des règles ou autres avec votre profession qui sera notifié sur l’acte notarié.

    Ne jouer pas des milliers d’euros et un endettement sur un coup de coeur, gardez raison et exigez une clarification par des autorisations dans les règles de l’art.

    Répondre
    Patrick

    Bonjour en zone ND mon voisin à agrandis un petit cabanon pour le rendre habitable et c’est installé dedans. Le temps a passé puis la situation avec celui ci c’est envenimé nous avons fait intervenir la mairie. Un PV a été dressé mais le délai de prescription étant dépassé (+de 3 ans) il a bénéficié d’un non lieu.
    Est il possible pour moi de faire une démarche civil pour remise en état du cabanon et de faire en sorte que personne n’habite dedans? Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si la mairie n’a pas fait valoir ces droits, il est possible que vous fassiez intervenir la préfecture ou que vous consultiez un avocat afin qu’il vous conseil sur la bonne marche à suivre.
    Tout est envisageable, si le voisin a enfreint la loi. Il suffit de le lui rappeler clairement.

    Parfois se faire conseiller par un avocat et avoir des écrits structurés en conséquence, change la donne.

    Répondre
    lydj2000

    Bonjour,
    J’ai acquis un bien en décembre 2006. Je souhaite revendre mais l’agent immobilier m’a fait remarquer que les travaux réalisés par l’ancien propriétaire n’ont pas été déclarés (pas de permis de construire…). Il a transformé son ancien garage attenant à la maison en buanderie avec une chambre au-dessus (pas assez haut de plafond pour être compté dans le cadre de la loi carrez). J’ai un couple de potentiels acheteurs intéressés.
    Vais-je devoir faire une demande de travaux, au risque que cela soit refusé et être obligée de détruire, malgré les 13 années écoulées depuis l’achat de la maison?
    Merci pour vos conseils.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    Et oui, vous devez engager toutes les démarches vous incombant pour ne pas vendre un bien comportant des ouvrages réalisés illégalement.
    Sinon, le bien sera déprécié et l’acheteur pourrait se retourner contre vous en plus, si il n’obtient pas l’autorisation administrative.
    Je vous conseillerai donc de vous rapprocher dans les meilleurs délais d’un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche pour mettre toutes les chances de votre côté et tenter d’obtenir la régularisation.

    Répondre
    Marine

    Bonjour,
    Ma commune indique que les agents du cadastre sont sur ma commune… J’ai déclaré une serre sur un questionnaire (mais pas d’autorisation demandée)… mon problème c’est que j’ai fait 3 abris non déclarés pour mes chèvres et moutons… et une cabane de 20m2 pour les enfants… le tout sur 1,5 hectare en rase campagne… mais terrain non constructible hormis là où j’ai la maison… Vont-ils me faire tout détruire ???? même si cela ne gène personne ???? Ou une amende ???? Qu’est-ce que je risque ? Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Les ouvrages n’ayant pas eu d’autorisations sont susceptible de devoir être démonté (démoli) si vous êtes dans une zone inconstructible.
    Il vous faut éventuellement discuter avec les personnes que vous rencontrerez si ils passent par chez vous et si ils vous posent des questions.

    Il est toujours interdit de bâtir dans les zones non constructibles, il arrive parfois que des communes “tolèrent” certains ouvrages dits “légers”, mais dès lors qu’il y a une demande ou remarque d’un voisin lésé, n’ayant pas obtenu ce qu’il veut, il aura vite fait de préciser que vous avez fait des travaux illégaux.
    La machine judiciaire pourra alors s’enclencher, la mairie devant faire respecter la loi.

    A vous de voir ce que vous souhaitez…

    Répondre
    Patrick

    Bonjour, juste à côté de chez moi, il y a une maison en construction abandonnée depuis 12 ans ! Chantier non identifié, non sécurisé et non entretenu.La maison s’affaisse , est pleine de malfaçons. Cela nous porte un énorme préjudice car, nous vendons notre maison mais cette vue que l’on a de chez moi, leur fait peur, il faut dire que c’est très moche!!! La mairie ne “peut” rien faire!! Nous sommes désespérés car sans cette horrible construction, notre maison serait vendue depuis longtemps. Que peut on faire??

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Patrick,
    Hélas, rien d’un point de vue juridique.
    Seul le maire pourrait notifier au propriétaire que son “ouvrage” ne respecte pas le PLU (si le PLU notifie que les aspects extérieurs doivent laisser apparaître un aspect non brut).
    Si rien ne bouge, tentez de trouver les coordonnées du propriétaire pour tenter d’y voir plus clair.
    N’existe-t-il pas une solution de “masquage” par végétaux de cette vue ?

    Répondre
    Jean-Pierre

    Bonjour monsieur CAMLITI,
    Mon épouse et moi avons acquis un pavillon individuel en 1988. Le nouveau proprietaire d’un pavillon situé derrière chez nous s’est autorisé sans permis de construire et sans respecter le PLU,d’adosser sur mon mur borgne en limite de propriété ,une nouvelle construction de dimensions 7m5/4 m environ sur deux niveaux.Il a fait un logement pour sa fille majeure.Nous avons engagé une procédure au civil.Pour ce qui la concerne la mairie a saisi le procureur.Dans la procédure par notre avocat nous avons eu accès à l’acte de vente notarié. Par ce document, nous avons appris il n’y a que quelques jours que cette nouvelle construction formait un L avec d’anciens batiments construits il y a plus de 30 ans également sans aucune déclaration d’urbanisme et fiscale.Pouvons-nous demander la démolition de l’ensemble qui a transformé notre maison individuelle en maison mitoyenne.
    DJP 95

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Pierre,
    Vous pouvez tout à fait engager des poursuites judiciaires à l’encontre du voisin peu scrupuleux à s’octroyer des droits qu’il ne possède pas.
    En ce qui concerne la démolition, ce n’est pas de votre ressort et de votre décision, seul un juge peut prendre une telle décision.

    Vous pouvez très certainement demander la remise en état initial, mais pas demander la démolition (c’est une question de présentation et d’aborder les choses d’un point de vue juridique).
    Le résultat sera surement le même, mais vous laissez la décision au juge.
    Est-ce que cette nuance vous parle ?

    Répondre
    Francine

    Bonjour monsieur CAMLITI,
    Merci de votre reponse et nous allons suivre vos judicieux conseils.
    Jean Pierre

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Je vous en prie, c’est toujours avec plaisir que j’aime à démontrer que les architectes sont des professionnels qui ont les pieds sur terre et accessible.

    Répondre
    Jean-Pierre

    Bonjour monsieur CAMLITI
    Permettez moi de revenir vers vous pour un complément suite à ma demande initiale. Comme je l’ai indiqué dans mon texte au debut de la construction illégale (sans permis de construire,sans respecter le plu etc)j’ai contacté le service de l’urbanisme de ma ville.Un agent assermenté et la chef de service se sont déplacés .l’agent assermenté a procede à ses constations et a sommé par courrier recommandé, mon voisin de cesser sur le champ tous les travaux et de remettre sous 30 jours les lieux en l’état initial. Passé ce délai et comme le voisin indélicat n’a pas obtempéré et a continué les travaux.La commune n’aurait elle pas dû saisir le juge d’instance afin d’obtenir par voie judiciaire une ordonnance obligeant le voisin a stoppé sa construction
    Avec cette solution,je ne serai pas aujourd’hui avec une maison individuelle transformée en maison mitoyenne en toute illégalité Ai je un recours contre la ville?

    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si la mairie a constaté et a notifié les faits, il faut à présent sollicité la préfecture pour qu’il y ait une action en justice.
    Surtout faites constater les lieux et ouvrages par un huissier indépendant également, cela appuiera vos dires auprès des services pour démontrer l’évolution malgré la constatation de la mairie.
    Les tribunaux n’apprécient guère ce qui se croient au dessus des lois.

    Eric

    Bonjour,
    merci pour le temps que vous consacrez à ces questions passionnantes.
    Un cas de plus à vous soumettre…
    Mon voisin a construit un abri en métal (6m de haut, 10*5m au sol) pour son camping car.
    Il l’a fait sans permis, et réussi à le faire passer au cadastre…
    Je me demande comment cela est possible (construction datant de 2010, PLU de la même année), et s’il est toujours possible d’exiger une démolition de ce bâtiment disproportionné.
    Merci d’avance,
    Eric.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le cadastre, n’est qu’une information fiscale qui est parfois mise à jour via des photos aériennes…. cela ne signifie pas que la mairie ou une administration cautionne ou accepte tel ou tel ouvrage.
    C’est une croyance répandue, mais fausse.
    Ceci étant dit, si le PLU ne permet pas de tel ouvrage alors, vous pouvez demander à la mairie de constater l’infraction et que les services de l’état fasse les démarches auprès de votre voisin indélicat pour qu’il justifie sa situation.
    Si le PLU permet de corriger en régularisant, il le fera très certainement.
    Si le PLU n’accepte pas ou ne permet pas de telles dimensions alors, il se verra très certainement dans une situation juridique complexe.

    Un juge pourrait condamner votre voisin à la démolition, si un préjudice est clairement identifié et que l’ouvrage ne peut être régularisé.

    Répondre
    Alexandra

    Bonjour,

    Nous avons trois parcelles qui se suivent en enfilade et sur c’est trois parcelle seulement l’une d’elles et en zone constructible et les deux autres sont en zones N. Nous avons déposé un PC pour notre maison mais pour la parcelle constructible nous avons demandait au maire du village s’il était possible de reculer la maison du moins le garage accolé à la maison sur la parcelle en zone N pour gagner de la palace et profité de notre terrain celui-ci nous a dit qu’il fermerait les yeux.

    Mais je souhaiterais savoir qu’est-ce que l’on risque si l’on décale le garage sur cette zone N même si le maire nous a dit qu’il fermerait les yeux ? car comme on dit c’est que du blabla il n’y a rien d’écrit.

    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Alexandra,

    Si vous ne respectez pas à la lettre les autorisations délivrées, même si le maire se dit “arrangeant”, vous risquez gros.
    Cette situation est très dangereuse et complexe juridiquement, car si un incident ou sinistre quelconque arrivait, vous ne pourriez pas justifier de cette construction illégale, donc les assurances ne couvriraient rien.
    Dans le cas ou vous souhaiteriez vendre ou réaliser d’autres travaux dans le futur, si la mairie change, vous seriez dans l’illégalité et votre demande pourrait être refusé jusqu’à ce que vous corriger ce qui est illégal.
    Donc démolition de l’ouvrage illégal.
    Dans le cadre d’une revente, le bien perdrait de sa valeur, car les ouvrages ne seraient pas conforme… donc vous perdez sur tous les points.

    Ne tentez pas de trouvez des alternatives bancales, restez dans les clous (si je puis m’exprimer ainsi) c’est beaucoup plus sécurisant et apaisant psychologiquement.

    Répondre
    Sylvia

    Bonjour, sur dénonciation pour construction sans permis, on m’a fait demolir une extension d’habitation en 2003. La demoldémol a ete constaté, et les poursuites abandonnées.
    La dalle réalisée en 2002 est intacte, puis je remonter des murs au vue des délais de prescription ?
    Pour information c’est un petit cabanon de jardin sans voisins immédiats et sur une commune qui gère son p.o.s.
    Merci par avance,
    Sylvia

    Répondre
    Luck

    bonjour
    je souhaite acheter une maison qui a bien eu un permis de construire vers 2009 et donc mon notaire m’a informé qu’il n’y a jamais eu de DAT ( demande achèvement de de travaux) à la mairie , il m’a donc annulé le compromis de vente avec le vendeur et qu’il ne prendrait pas la responsabilité de me faire la vente de cette maison , il m’a donc dit d’aller voir un autre notaire plus conciliant
    c’est quoi la DAT ? je risque quoi ????? si j’achète cette maison ??? il y a des prescriptions ? cette maison est en zone inondable mais elle a eu son permis de construit

    je vous remercie

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Luck,
    La déclaration d’achèvement et de conformité est un acte qui permet de déclarer aux services de la mairie et autres, que les travaux réalisés respectent bien les demandes d’autorisations déposées et obtenues.
    Ce dépôt fait office de déclaration sur l’honneur du pétitionnaire (personne ayant déposé la demande).
    La mairie dispose à compter de ce dépôt de 3 ans pour vérifier si le bien est conforme.
    Si ce document n’a pas été déposé (comme cela semble être le cas), aucune date de contrôle ou de prescription ne démarre… cela pourrait également rendre le permis caduc (ce qui signifie) que tous les travaux réalisés seraient illégaux.
    Si l’on va plus loin, il faudrait s’assurer que la déclaration d’ouverture de chantier a bien été enregistrée aussi.
    De plus, la zone étant inondable selon ce que vous dites, ce qui rend les choses encore plus compliquées, car le PLU doit être restrictif techniquement…

    Recherchez bien dans les archives avant de vous lancer dans un achat qui pourrait être un mauvais investissement.
    Un assureur pourrait ne pas vous rembourser en cas de sinistre, car ils analysent toujours tous les tenants et aboutissants SURTOUT en zone inondable.

    Répondre
    Sophti Sophti

    bonjour. Nous avons visiter une maison en Guadeloupe qui nous plait beaucoup et avons donc fait une offre au prix afficher car ne voulions pas passer à côté.Cependant il s’avère que le permis de construire n’existe plus car c’etait un lotissement construit en 1970 et plus de permis!! (confirmation de la mairie) . En plus de tout cela un agrandissement a été réaliser il y a plus de 3 ans et la toiture à été refaite récemment. Donc tout ça illégallement.
    Nous voulons vraiment acquérir ce bien, donc la mairie nous dit qu’il faudra redemander un permis de construire pour la totalité du bien (110m2).La PLU est approuvée dans la commune.Cette maison est cadastrée , reliée au tout à l’égoût, et un acte de propriété prouve que la taxe foncière est payée.
    Quels sont les risques d’acheter ce bien?
    La taxe d’aménagement sera-t-elle augmentée de 80% pour l’illégalité?
    L’urbanisme peut-il se retourner contre nous avec des amendes?
    Le propriétaire ne veut pas revoir son prix.
    Nus devons signer le compromis dans peu de temps.
    Que nous préconiseriez-vous?
    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dès lors que vous achetez un bien qui est construit illégalement et que vous en avez bien été informé par voie de l’acte notarié, vous prenez l’entière et totale responsabilité légale des antériorités.
    Vous ne pouvez vous prévaloir que ce n’est pas vous qui avez réalisé ces travaux.
    Cela serait trop facile !
    Donc oui, vous pourriez être ennuyée et devoir payer potentiellement des amendes ou voir à démolir le bien.
    La solution est que l’achat soit conditionné à l’obtention d’un permis de construire purgé de recours, qui vous assurera d’être sereine.

    Répondre
    cazaux

    mon voisin me demande de crepir le mur de mon garage contruis il ya 15 ans qui donne chez lui mais qui est chez moi que dit la loi merçi d avance pour votre reponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La loi s’applique en fonction du PLU.
    Si vous lisez avec assiduité le Plan Local d’Urbanisme qui régit la zone concernant votre bien ainsi que les généralités, vous pourriez trouver un texte qui précise que les matériaux brut ne sont pas acceptés.
    Une cohésion architecturale d’aspect est quasi systématique.
    Il est donc fort probable que vous ne puissiez laisser cela en l’état.
    Un maire d’une commune Française a même signé un arrêté demandant à ces administrer de crépir leurs clôtures car il en avait assez de l’aspect que prenait la commune.
    Un enduit de façade permet de limiter les migrations d’humidités et protège durablement le bien.

    Répondre
    Furien

    Bonsoir,
    Nous souhaitons acquérir une maison terminée en 1999, droit de reconstruction sur cadastre, soit 76 m2.
    La reconstruction a bien été respectée comme sur le cadastre, mais ils ont ajouté une terrasse couverte par un toit en prolongement direct du toit de la maison et fermée jusqu’à 1m20 du sol pour une surface de 33 m2.
    De plus…. Lors du permis de reconstruire le terrain ainsi que les 7000m2 autour ont été comblé par 2 mètres de hauteur de terre.
    Ils ont donc profité de cela pour créer un vide sanitaire et technique avec cumuls, compteur électriques évacuation pour la fausse sceptique.
    Problème il fait 2,10m de haut… le terrain est en zone protégé Zone N.D. Nous aimerions faire une demande de mise en conformité pour vivre Tranquille et payé sereinement notre bien et impôts.
    Y a t’il un réel risque de démolition ?
    Auxquels cas la maison ne serait plus habitable… Cette maison est sur un terrain de 4600m2 et il n’y aucune possibilité de construction autour du fait de la zone classée zone naturelle protégée….
    Merci par avance pour vos conseil.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    Les ouvrages en zones inconstructibles sont souvent très accessible financièrement car elles présentent un très grand risque pour l’acheteur.
    En achetant un bien comme celui que vous décrivez vous prenez la totale et entière responsabilité des antécédents de cet maison avec tout ce que cela comporte, même le risque de démolition.
    Il est donc préférable de demander au vendeur de faire en sorte que la régularisation soit actée par une autorisation purgée de recours.
    Ensuite, selon le cas et si un PLU existe ou pas, il pourrait être déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur une rénovation importante ou une modification légère de façade.
    Cette action aura pour effet de fournir des plans précis des existants et de solliciter l’administration qui se positionnera par écrit et juridiquement.
    Ainsi vous serez fixé clairement et sans détour sur ce qu’il est possiblement envisageable ou pas sur cette construction visiblement illégale.

    Répondre
    JEAN PIERRE

    Un ami loge depuis 8 ans dans un mobil home qu’il a installé sur un terrain dont il est propriétaire mais en zone agricole , sans eau ni électricité . Le maire de l’époque lui a demandé de régulariser sa situation en cotisant à la MSA ;chose qu’il a fait pendant quelques années , puis a cessé d’y adhérer . Depuis , personne ne lui a cherché d’ennui .
    Aujourd’hui . son logement étant devenu délabré , il souhaite y installer une maisonnette en bois . Que doit-il faire pour tenter de régulariser cette situation ,si tant est qu’il en soit possible .
    Merci pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Pierre,
    Si le secteur est toujours en zone agricole, il doit toujours être inscrit auprès de la MSA pour pouvoir vivre sur le terrain et y réaliser des ouvrages.
    Il devrait se renseigner auprès de la mairie ou à la communauté de commune suivant la taille de la mairie, pour savoir comment réaliser ses démarches.
    De plus cela dépendra aussi de la taille de l’ouvrage à construire.

    Répondre
    Véronique Cuissette

    Bonjour,
    J’ai une question a laquelle je ne trouve pas de réponse, j’ai acheté une parcelle en partie constructible attenante à une parcelle identique.
    Quand j’ai déposé mon permis de construire, on m’a demandé de reculer ma maison car elle empiétait sur la zone non constructible.
    J’ai donc reculé la maison en bordure de la zone non constructible. Une fois mes travaux terminé, les nouveaux voisins déposent leur permis de construire et aligne leur maison sur la zone non constructible, comme nous.
    Quand les travaux débutent, nous sommes attristé de découvrir qu’en fait leur maison est devant la notre et nous bouche complètement le paysage qui nous avait fait choisir ce lieu.
    Et puis hier, je découvre avec un ami qu’en fait ils n’ont pas respecté leur permis de construire, et on construit a moitié sur la zone inconstructible, ce qui explique que leur maison me bouche la vue. Je me retrouve pénalisé parce que j’ai respecté le permis de construire et pas eux.
    Que me conseillez vous de faire ? En vous remerciant par avance.
    Véronique

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Véronique,
    Votre situation n’est pas (hélas) isolée.
    Certaines personnes s’octroient des droits qui ne peuvent et ne doivent pas être utilisés.
    Si ces voisins n’ont pas respectés le permis de construire, il faut impérativement que la mairie fasse un constat d’infraction et impose via le procureur de la république une remise en conformité.
    Le processus standard est d’informer par lettre recommandé avec accusé de réception de cette infraction pénale.
    La mairie informée devrait diligenter un contrôleur pour qu’il se déplace et fasse les constatations.
    Si cela n’est pas fait dans les 3 années qui suivent la déclaration d’achèvement et de conformité, alors cela pourrait tacitement être accepté.
    DONC pour ne pas être dans ce cas, il faut agir.
    Le conseil que je vous donne est de missionner un avocat afin qu’il écrive une “belle” lettre à la mairie avec tous les articles légaux qui s’accommodent de ce types de situations.
    Ainsi votre demande sera traitée comme il se doit.
    Car les mairies n’aiment pas trop devoir engager des poursuites contre leurs administrés.

    En faisant pression par voie judiciaire si besoin était, vous aurez des réactions, sinon la tendance est au laisser faire (selon les mairies).
    J’espère avoir pu vous éclairer, si cela est le cas, pensez à partager l’article sur les réseaux sociaux, ça prend quelques secondes et m’aide à continuer à vous répondre.
    N’hésitez pas à revenir sur le blog Architecte-PACA.com pour compléter ou demander plus de précisions.

    A bientôt peut-être 😉

    Répondre
    Véronique

    Bonjour Pascal et merci infiniment pour votre réponse. Il s’avére que les voisins ont découvert avec nous que la construction de leur maison ne respectait pas le permis de construire et que la moitié de la maison se trouvait en zone non constructible. C’est le constructeur qui a pris cette décision de manière unilatérale pour économiser des frais de fondation dans la zone granitique. Malgré le fait que du coup la maison est en partie devant la notre et nous bouche la vue, je crains que nous ne puissions faire grand chose, hormis regretter d’avoir respecté notre permis de construire et la loi et reculer notre maison. Je ne vois pas ce qu’une action en justice nous apporterais, le maire nous aillant clairement signifié qu’il ne ferait pas démolir et le constructeur nous ayant conseillé de planter des arbres. (sic).

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Véronique,
    Si le préjudice est recevable, la justice décidera d’ordonner ou non la démolition, ce n’est pas le maire qui le décidera et heureusement.
    Vous avez respecté la loi et c’est ainsi que les choses doivent se faire, sinon cela serait ingérable.
    A vous de décider de vous accommoder ou pas de cette situation, qui pourrait surtout porter préjudice financièrement à votre bien si vous décidiez de le vendre.
    Vous êtes dans votre bon droit et des jurisprudences existent.
    Les fraudeurs doivent trembler, pas vous.

    Répondre
    bigou

    Bonjour…Je suis architecte et j’ai un souci avec un client qui a acheté une maison en zone PPRT (risque technologique) celle-ci est fissurée de partout. Mon client veut donc la démolir entièrement et en reconstruire une ..en a t’il le droit?…alors que le règlement…. stipule que seule les extensions sont autorisées….je sens que votre réponse est dans ma question

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour cher confrère,
    Il est possible que le PLU autorise ce type de démolition/reconstruction suite à des sinistres.
    C’est en général le cas, mais selon les secteurs, je te conseillerai de bien tout lire.
    Les zones PPRT sont souvent ouvertes à ce type de possibilité, qui apparaissent surtout dans les généralités du PLU et non seulement sur le règlement de zone.
    Par contre, si il y démolition/reconstruction, le PC devra être très certainement appuyé par une étude de sol bien précise pour éviter qu’il y ait récidive.
    N’hésites pas à me solliciter, je te répondrais avec grand plaisir.

    Bien confraternellement

    Répondre
    HAMEREL Pascal

    Bonsoir nous sommes sur le point d’acheter un bien nous avons demandez le cadastre au notaire et là ont c’aperssoit qu’une parti de la construction n’est pas cadastrer (33m²) actuellement en cellier et arriére cuisine.nous prévoyons transformer le cellier en chambre mais nous ne pouvons demander un permis de transformation sur un bien inexistant au cadastre
    Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Pascal,
    Une demande de permis sur un ouvrage illégal peut provoquer deux choses :
    1. Un refus total par non respect des règles d’urbanisme car la construction est illégale et ne respecte rien,
    2. Une régularisation totale par les services administratifs avec la possibilité de rattrapage des impôts dû sur 4 années.

    Donc la première chose à faire serait de vérifier SI cette espace illégalement bâtie pourrait faire l’objet d’une possible régularisation ou est-ce impossible au regard de la réglementation applicable au bien.
    Vous pouvez faire cela au travers d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi l’administration répondra par écrit et de manière claire.
    Ne prenez pas le risque d'”écouter” un avis verbal qui pourrait si la personne n’était pas totalement seule à décider ou au fait de toutes les règles, car cela amène souvent à de très gros soucis.

    Protégez vos intérêts avant toutes choses.

    Répondre
    Mickaël PALAZON

    Bonjour,
    le policier municipal a constaté de chez mon voisin une construction (temporaire en bois) chez moi le temps que je finisse les travaux de ma maison, mais il me demande de la régulariser en attendant que je la démonte, en me précisant sur d’un air narquois qu’il est impossible qu’elle soit autorisé en limite de propriété le PLU ayant changé ressemant( là ou elle se trouve). a-t’il le droit de le constaté en venant voir mon voisin pour des problèmes le concernant ?

    cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Tous les moyens de constatations sans violation de domicile sont possible.
    Dès lors que vous avez édifier un ouvrage, ne répondant pas à la réglementation, un constat d’infraction est possible.
    Pour finir, dès que cela possiblement impact le voisinage, celui-ci est en droit de demander à l’administration de venir faire le constat d’infraction ou lui même de demander à un huissier de constater l’état de fait à une date et heure précise.

    Répondre
    kanesh

    Bonjour,

    j’ai un espace à 3/4 clos entre

    * le mur de la maison plain pied / toit plat,
    * les débords de toiture (1m5)
    * le mur de soutènement + muret de clôture de 1m80 de haut situé à 4m (la clôture va ensuite jusqu’au niveau du toit – grillage avec grimpantes – et marque la limite avec le jardin du voisin surélevé d1m20 donc)
    * un sol en dur.

    je souhaite placer entre sous le débord de toiture et le haut du muret une cloison en taule, vissée au pire ou au mieux plus facilement amovible (système de clips style chaussure de ski démontable en quelques secondes) pour abriter environ la moitié au milieu de cet espace des intempéries, et si trop froid ou trop chaud.

    Il y a bien sûr un drain pour les eaux pluviales au pied du mûr de soutènement coté voisin et celui-ci est ok avec l’idée. Vu la végétation, ça ne change en effet rien, et même sans d’ailleurs ça enlèverait le petit vis-à-vis. Depuis la voie publique, cette zone n’est pas visible non plus.

    Evidemment je voudrais aussi créer un ou deux compartiments (accessible depuis intérieur maison par porte existante) avec des cloisons verticales tout aussi amovibles (et démontables en moins d’une minute, voir rideaux en laine de mouton). A l’usage : zone de rangement supplémentaire, cave, arrière cuisine avec congélateur voir buanderie vu qu’il y a l’eau et un écoulement vers l’égout (mais y-a-t-il des règlements interdisant l’utilisation d’électro-ménager à l’extérieur sous débord de toiture ?).

    Enfin 2 portails en fer à chaque extrémité de cet espace pour pouvoir fermer à clef lors de nos absences (qu’on installe ces cloisons ou pas d’ailleurs).

    Je n’imagine pas devoir demander un permis pour ceci à la mairie partant de l’hypothèse que comme ces nouvelles cloisons seraient démontables et non permanentes ça ne crée pas une annexe close et que les portails n’ont qu’une utilité sécuritaire.

    mais je pourrais me tromper bien sûr et risquer quelque chose ? merci d’avance de votre avis.

    PS: je préfère ne pas en parler à la Mairie avant d’être sûr de bien comprendre ce que tout cela implique (et garder la possibilité d’un “ha je savais pas” tout en démontant devant eux en un rien de temps dans le pire des cas)

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La création d’ouvrages non clos, ne constitue pas de surface de plancher, donc de ce côté là, cela semble possible.
    Par contre, l’aspect architectural que vous décrivez est un peu déconcertant… si ce système ne génère pas de nuisance au voisinage ou n’est pas clos du tout (ouvert aux quatre vents) tout en étant sécurisé et que le PLU l’autorise, je ne vois pas quel serait la difficulté.
    Ce qu’il faut impérativement, c’est de ne pas abuser et commencer par une mise en oeuvre “temporaire” répondant à un cadre pour ensuite changer les choses pour finir par créer des pièces fermées et destinées à un usage autre que simplement entreposer des équipements et les sécuriser.

    Donc lisez bien le PLU pour savoir ce que vous pouvez ou non faire avant d’agir.
    Dernière chose, il n’est pas interdit (à ma connaissance) d’avoir de l’électroménager en extérieur, sauf si celui-ci peut créer une nuisance au voisinage.

    Répondre
    kanesh

    merci beaucoup pour votre réponse,

    Après re-consultation du PLU les annexes non closes sont effectivement autorisées avec au moins une façade ouverte donc des cloisons et toit peuvent être construits réglementairement autour de la porte arrière.

    Donc on va déclarer ça finalement je pense pour être tranquille et ensuite deux plaques de taule isolées simplement posée et amovibles en secondes entre 2 annexes (les 2 façades ouvertes face à face autour de la porte) ça créerait un grand espace clos isolé des intempéries et des rodents. Et pour le coup on a plus besoin de mettre de portail pour sécuriser. Evidemment aucune intention de créer des espaces pour autre que cave, arrière cuisine et éventuellement buanderie si le voisin constate que ce n’est pas nuisible niveau sonore.

    L’intérêt est bien sûr que ces espaces de rangements libèrent de l’espace dans la zone habitable sans rajouter de surface foncière (permettant indirectement, mais c’est du boulot et pas prévu là, de pourvoir créer une nouvelle pièce dans la surface habitable grâce à cet espace de rangement gagné).

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    SI le PLU vous autorise à faire un ouvrage ouvert et que vous respectez ces obligations alors… tout est bon pour vous.
    Bonne continuation.

    Répondre
    chatton anthony

    Bonjour, Pouvez vous m’éclairer?
    Je suis en train d’acquérir une longère de 140m², une promesse de vente est signée depuis 3 mois. En 2012 les propriétaires ont transformé une petite dépendance en “suite parentale”. Or lors de la signature du compromis, nous apprenons que la déclaration de travaux n’a pas été faite dans les règles (pas de description précise du projet et de la finalité des modifications) et qu’il convient donc de la régulariser. “Une formalité” selon leur notaire….
    Nous exigeons en condition suspensive que la déclaration de travaux soit régularisée avant signature. Depuis, la déclaration a été refusée aux anciens propriétaires au motif qu’il faut demander maintenant un permis de construire, car le village n’est pas soumis à PLU mais au code de l’urbanisme.
    Les vendeurs déposent actuellement la demande de permis de construire modificatif et nous proposent 2000 euros de dédommagement si nous renonçons à la clause exclusive.
    Je souhaite pour ma part, prolonger la promesse de vente jusqu’à obtention ou non de ce permis de construire, avant de conclure un éventuel achat.
    Pouvez vous m’éclairer sur les risques encourus si j’accepte d’acheter cette maison sans garantie d’obtenir ce fameux permis de construire?
    Merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Anthony,
    Si vous achetez un bien dont les autorisations n’ont pas été délivrées dans les règles de l’art, vous vous exposez à des soucis ultérieurs.
    En premier lieu en cas de demande de travaux, la mairie pourrait refuser purement et simplement votre demande en sachant que l’ouvrage initial comporte des irrégularités.
    Donc en devenant propriétaire du bien, vous prenez à votre charge tous les risques et responsabilités légales et juridiques inhérentes aux constructions illégales.
    Pourquoi est-ce que cela coince ? Le seuil des 150m2 de surface de plancher étant atteint le recours à un architecte est devenu obligatoire, est-ce cela ?

    Répondre
    Gibert

    Je souhaiterai savoir quelle action est-il possible d’engager contre un propriétaire qui a construit un mur de clôture en béton autour de sa maison dans un lotissement, en ayant commencé 1 mois avant avoir l’autorisation de construire, et de l’avoir terminée deux semaines avant d’avoir reçu l’autorisation. Cette infraction n’a pas été détectè à temps mais peut-être prouvé par le voisin a procédé à un PV de constat par Huissier car le constructeur a dégradé une partie de sa propriété voisine par la construction de ce mur. La date de ce PV d’Huissier montre que le propriétaire a commencé avant autorisation de la commune puisque, suite à la demande de copie en mairie du permis de construire, l’infraction est caractérisée. Seulement la commune n’a pas su que ce mur a été construit avant autorisation. Aujourd’hui, 1 an après l’achèvement des travaux, si il y a dénonciation de cette infraction auprès de la mairie, quelle action le maire peut-il entreprendre? Peut-on signaler cette infraction à toute autre autorité?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Gilbert,
    A mon humble avis, si l’autorisation a été délivrée en bonne et due forme et que les mises en oeuvre sont conforme à cette autorisation administrative, il est peu probable que vous puissiez intenter quoi que ce soit qui puisse être recevable.
    La loi Française est ainsi faite.
    Si tout est rentré dans l’ordre, il n’y a peut-être pas lieu d’engager une procédure, non ?
    Quel est le but final de votre demande ?

    Répondre
    Françoise DELATTRE

    notre voisin a construit sans autorisation une petite maison sur son mur d’enceinte en parpaing donc sans fondation.
    Le mur de notre cote présente des fissures , depuis que la charpente et la couverture sont faites. le responsable de l’urbanisme m’a dit qu’il y avait un “permis tacite”, le dossier était bloqué quelque part et le délai dépassé.
    J’ai donc demande le n° de permis car par d’affichage en marie ni chez le propriétaire, ce monsieur à reconnu la dangerosité de cette construction mais il fait le mort.
    si pas de permis, pas d’assurance si cela s’écroule chez nous que puis faire ?
    françoise delattre
    merci !

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Françoise,
    Un permis tacite, au même titre qu’un permis non tacite, doit faire l’objet d’un affichage légal. Si cela n’est pas fait son permis peut toujours être contesté.
    Ensuite, si les ouvrages ne sont pas réalisés dans les règles de l’art, c’est la responsabilité du voisin.
    Quand vous parlez de mur d’enceinte, est-ce une clôture ou un mur de votre maison ?

    Répondre
    valerie duh

    bonjour, mon voisin construit un studio de 26m² illégalement.
    J’ai déclaré cela au service de l’urbanisme il y a 15 jours et le voisin continue de construire.
    Il n’avait rien affiché et la police municipale lui a conseillé de le faire. Maintenant j’ai la différence entre le local qu’il devait gardé et le studio construit: 10m² en plus.
    La baie vitrée du studio est en vue sur une de nos terrasses.
    On n’ose plus s’y mettre. On ne sait pas ou doit se jeter les eaux usées.
    Il n’a qu’un DP et non pas un PC. Apparemment cela ne le gène pas.
    J’ai pris des photos de sa construction et il est allé se plaindre à la police qui nous on sommé de ne plus le faire.
    Pourtant aucune loi ne l’interdit car ces photos serviront pour notre avocat.
    Merci de votre réponse…on est désespérée car il a fait une extension illégale qui n’a jamais été démolie…

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Valérie,
    La démarche de constatation et de demande d’intervention ne se fait pas auprès de la police nationale, mais à la mairie par lettre recommandée avec accusée de réception.
    Ensuite, si la mairie ne demande pas à sa police municipale ou à son agent territorial de constater les faits, il vous faut vous tourner vers la préfecture.
    Toujours en lettre recommandée avec accusée de réception, ainsi devant un tribunal vous pourrez prouver les faits.
    Je ne saurais vous conseiller de prendre un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme ainsi il assurera les démarches en bonne et due forme, car dès lors que vos demandes ne sont pas formulées correctement, vous risquez de ne pas ou plus pouvoir agir par la suite et devoir subir.

    Agissez mais avec l’aide d’un avocat.

    Répondre
    Alex

    bonjour.voila 13 ans q’on a acheter ,une maison et on s”est aperçu que le propriétaire,avait fait un agrandissement sans autorisation.on a fait venir le service cadastre et il a rédiger sur le plan. on risque la démolition. merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La première démarche, n’est pas forcément de demander aux impôts de constater, il faut faire en sorte que votre maison (dans son entièreté) soit légalement autorisée.
    Il vous faut donc consulter la réglementation applicable à la zone et vérifier si le bien est régularisable.
    Si tel est le cas, en déposant une déclaration préalable de travaux minime, vous pourrez alors faire en sorte que l’administration se positionne sur votre bien et ainsi être tranquille.

    Répondre
    Mumu974

    Bonjour, je suis intéressée par l’achat un terrain avec maison construite sans permis de construire car le terrain est agricole. La maison a été construite en 1985, il existe des impôts payés actuellement. L’agent immobilier m’a dit que la mairie avait fait il y a quelques années une demande de classement du terrain mais qui n’a pas abouti suite au décès du mari qui du coup n’a pas validé la demande. La prochaine révision du PLU est en 2022. Aujourd’hui si j’achète la maison, il faudrait refaire le toit mais pour cela il me faudrait un permis… Vaut-il mieux laisser tomber cet achat ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Mumu974,
    Si le bien est construit illégalement et que vous ne souhaitez pas vous ajouter des soucis, il vaut mieux passer votre chemin.
    Par contre, si le prix est très très intéressant, vous pouvez éventuellement mettre des clauses suspensives contraignantes telles que l’acceptation d’une demande de permis de construire purgée de recours afin de vous prémunir.
    C’est une piste qu’il vous faut étudier si vraiment, le bien est exceptionnel.

    Répondre
    clemp2b

    Bonjour,
    nous avons fait construire une maison il y a 13 ans et nous venons de nous apercevoir que le maçon s’est trompé sur l’emplacement et a décalé de sorte qu’elle ne se situe pas à 4 mètres en limite de propriété mais à 2m70 au plus proche de notre voisin qui n’a pas encore construit.
    Comme il y a 13 ans, je ne peux plus me retourner contre mon maçon? Mon voisin m’a dit que ce n’était pas grave mais si jamais il venait à changer…
    Ma question, c’est comment faire ou peut-on encore régulariser cette erreur?
    Merci d’avance pour votre aide.
    Stéph

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Cette situation est étrange, comment cela se fait-il que vous vous en rendiez compte 13 ans plus tard ?
    Le maçon n’avait pas de plan de géomètre pour implanter la maison ?
    Il vous faut demander le PLU pour voir si il est autorisé des constructions en dessous de 4.00m, si tel est le cas, vous auriez possiblement des solutions.
    Si cela n’est pas le cas, vous risquez gros selon le secteur ou est situé le bien.
    Pour pallier à tout changement de décision avec le voisin, une convention entre vous pourrait être actée chez un notaire afin que le prochain propriétaire (éventuel) ne vous fasse pas des misères pour non respect de la distance légale.
    Ainsi, si le propriétaire actuel est “conciliant” faites de écrits sur lesquels il ne pourra pas revenir ou dire qu’il n’acceptait pas cette état de fait.

    Donc en résumé, renseignez vous en lisant le PLU et actez les choses chez un notaire pour vous protéger…. en espérant que tout ce passe pour le mieux.
    Avez-vous obtenu la conformité de la mairie en fin de chantier ?

    Répondre
    clemp2b

    Bonjour et merci pour votre réponse. C’est génial!
    Le maçon s’est trompé d’une borne en haut du terrain et a donc décalé la maison sans que personne s’en apercoive vu que cela n’était pas construit de chaque côté.
    Sur mon plan, la zone aedificaendi va jusqu’à la limite de terrain (peut-être une solution?) et bien entendu aucune conformité n’a été demandée à la mairie.
    Pensez-vous qu’un architecte soit la bonne personne pour me trouver une solution?
    Stéphane

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir Stéphane,
    La maison est-elle construite dans la zone non aedificaendi ?
    Si vous n’avez pas fait la déclaration d’achèvement, les services ont dû entériner la choses, mais c’est toujours risqué.
    La maison a bien fait l’objet d’un permis de construire au moins ?

    Je vais être franc avec vous un architecte, ça n’aime pas mettre les mains dans la mélasse (pour ne pas dire autre chose) des autres.
    Donc il faudrait étudier les solutions avec un architecte oui, mais après voir si une solution viable est possible.
    Une mission de conseils et d’étude serait la bienvenue pour y voir plus clair.

    Répondre
    Anais

    Bonjour,
    Nous avons fais construire une piscine dans l’emprise des 4m par rapport aux limites séparatives et nous n’avions pas le droit. La piscine date de plus de 6ans, il y a t-il prescription? Maintenant nous avons déposé un permis de construire pour faire une surélevation et construire un étage, mais la mairie nous demande de régulariser la piscine. Peuvent-il nous refuser le permis à cause de la piscine? Comment devons-nous procéder? Devons nous fournir les justificatifs (facture) prouvant la date de constructions de la piscine? Sommes nous obliger de démolir la piscine?
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La réponse à votre première question est OUI, ils peuvent refuser évidemment étant donné que vous n’avez pas respecter les règles.
    Si la situation n’est pas régularisable, vous ne pourrez pas obtenir de nouvelles autorisations et les services d’urbanisme ne pourront pas y déroger.
    Dans le cas ou vous obtiendrez (par chance) une autorisation qui validerait une construction illégale, vous avez de forte chance qu’un voisin pas aussi chanceux attaque et demande l’annulation de votre permis qui aura été affiché en bonne et due forme.
    Donc la démolition est à envisager si vous souhaitez obtenir une possible nouvelle autorisation.

    La fourniture de facture n’y fera rien étant donné que la prescription démarre pour les travaux réalisés qui ne seraient pas totalement correspondant à la demande de permis délivré.
    Je répète ici, il n’existe pas de prescription pour les travaux totalement irréguliers.

    La prescription trentenaire (30 ans) passe par l’intermédiaire d’une demande d’autorisation.

    Répondre
    Garette

    Bonjour,
    Nous avons acheté un immeuble en2004
    (Ça date de construction 1997).
    Mais cet immeuble a été construit sans permis ( il ce situ en zone rouge).
    Nous avons commis une grave erreur en achetant ce bien ( mais nous ignorions qu’il avait été construit sans permis).
    J’aimerais savoir ce que nous pouvons faire pour regulariser la situation.
    Dans la même zone où nous sommes les voisins ont pu construire (maison en hauteur pas d’habitation au rez-de-chaussée.
    Si nous faisons appel à un architecte pour mettre conforme notre habitation est il possible d’obtenir un permis? Notre maison peut elle être démolie ?.
    En vous remerciant par avance de votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est tout à fait possible que le bâtiment puisse être démoli si il ne répond pas aux normes de sécurité surtout en zone Rouge d’un PPR.
    La première des choses à faire et de missionner un architecte (dès que possible) pour qu’il étudie le bien et vous donne son avis sur la possibilité ou non de régulariser.
    Payez vous des taxes concernant le bien depuis 2004 ?
    Avez-vous réalisé des demandes de travaux ou autres auprès des services de la mairie concernant cet immeuble ?
    Quand vous dites immeuble, vous parlez de maison ou d’un immeuble de plusieurs appartements ?

    Répondre
    Salerno

    J’avais répondue a vos questions mais visiblement pas au bon endroit.
    Oui nous payons depuis 2004 la taxe foncière et d’habitations.
    Pour les demandes de travaux oui auprès de la mairie pour agrandir une fenêtre et fermer la terasse mais sans permis le maire a refusé de prendre le dossier.
    Immeuble c’est le terme dans l’acte de vente notre bien est divisé en 2appartements.
    Merci pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Visiblement, la situation est bien claire pour la mairie, toutes demandes sont refusées car le bien “immeuble” est situé dans une zone à danger élevé.
    Il semblerait que vous ne puissiez rien faire pour tenter de régulariser la maison.
    Avez-vous tenté de solliciter les services de la mairie pour comprendre précisément le pourquoi du classement en PPR zone Rouge ? Car il arrive parfois que les zonages ne représentent pas forcément la réalité du risque.
    Quel est le risque ? Feu, inondation, autre ?

    Répondre
    Salerno

    Bonjour,
    Le risque c’est l innondation .Une digue a eté réalisé.
    Toutefois les voisins classé dans la même zone on obtenu un permis.mais pas d’habitat au rez de chaussée.
    J’aimerais savoir si nous faisons appel à un architecte pour supprimer l’habitation du bas est répondre au nouveau plu il y aurait un chance de régulariser la situation ?

    Merci encore

    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Vous pouvez tenter la chose, mais sachez que cela est sensible, donc vous n’obtiendrez pas forcément ce que vous attendez.
    Il faut étudier cela avec un architecte de la commune ou tout proche, cela sera plus aisé.

    Yann

    Bonjour, j ai déposé une demande de p c en juillet et les bâtiments de France ont donné leur accord avec prescriptions. Je ne peux pas rester en Europe l hiver pour des raisons de santé et il est impératif de commencer les travaux pour moi mais je n’ai pas encore reçu le pc en bonne et due forme. Qu est-ce que je risque si je commence maintenant ? sachant que le maire m’a écrit pour me dire de faire attention au chemin pendant les travaux (ce qui prouve qu’il est d accord).
    À l aide !
    Cordialement Yann

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Les demandes d’autorisations d’urbanisme en secteur ABF s’instruisent par segmentation, ce qui signifie que l’ABF rend (très souvent) sont avis avant l’écoulement du délai global.
    Cela implique que tant que vous n’avez pas l’arrêté de permis de construire immanent de la mairie, vous ne pouvez pas réaliser les travaux.
    De plus, il plus que conseillé (surtout dans un secteur ABF) de purger totalement le délai de recours des tiers afin d’éviter le risque de démolition.
    Le cadre légal existe et personne ne peut y déroger même pour des raisons valables (type médical ou autre).
    Vous devez donc attendre de recevoir en bonne et due forme le courrier comportant l’arrêté vous donnant l’accord du permis pour ensuite afficher le panneau légal et purger le délai de recours.
    Bien à vous Yann.

    Répondre
    Yann Koeberlé Arnoult

    Bonjour monsieur,
    Merci pour votre réponse. La mairie peut elle donner son accord sans les autres organismes (DDTM,…)?
    Puis je aller leur expliquer sachant qu ils m’ont dit que ça ne dépassait jamais 3 mois ?
    Combien de temps est le délais de recours des tiers ?
    N y a t il pas un moyen pour avoir la réponse maintenant, les appeler, écrire, avocat…?
    Si les abf sont d accord, quel est le problème ?
    C est un tout petit village, la dame qui m à vendu le terrain m à dit “faites ce que vous voulez, personne ne vous dira rien”, pensez vous vraiment qu’il y a un problème ?
    Cordialement Yann

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La loi est la loi, le cadre légal ne peut être contourné au risque que vous vous retrouviez dans l’illégalité totale.
    Vous devez attendre que la mairie vous délivre l’arrêté de permis de construire en bonne et due forme.
    Si la mairie outre passe le cadre légal, un contrôle de légalité du permis permettra de mettre à jour cela et le préfet pourrait possiblement faire retirer le permis de construire.

    Le délai de recours des tiers est fixé à 2 mois après l’affichage légal sur le terrain.

    Sachez être vigilant car même dans les petites communes, les recours peuvent intervenir aussi.
    Seul un cadre légal complet vous permettra de dormir tranquille.

    Ne sortez pas des clous, même un tout petit peu. Il m’est trop souvent posé de questions sur comment résoudre des problèmes insolubles alors qu’il eut été si simple de patienter un peu !

    Répondre
    teixeira antonio

    je viens d’acheter un ensemble immobilier il y a 9 mois , je doit y faire des travaux de sécurité et des modifications sur certains des bâtiments qui ont été construit il y a plus de 30 ans sans demande de permis de construire .suite a une visite du maire de la commune celui ci m’a indiqué que je devais faire une demande de permis de construire pour la totalité des bâtiments (a noter qu’il ne sont pas conforme avec le PLU de la commune) suis je obliger d’accéder a sa demande et puis je faire une demande de permis pour les modifications que j’envisage (malgré l’absence du permis principal)
    Merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il faudrait dans un premier temps obtenir des preuves indiscutables que le bien a bien été édifié il y a plus de 30 ans.
    Ensuite, La demande de permis de construire devra tenir compte des existants et voir ce que vous pouvez ou pas déposer en demande de modifications.
    Une étude de faisabilité architecturale avant toutes démarches me semble être idéale dans votre cas.
    Si le permis de construire est réalisable, avec ou sans modifications, il permettra possiblement que l’ouvrage soit pris en compte.
    L’ancien propriétaire s’acquittait-il de toutes les taxes ?

    Répondre
    Julien

    Bonjour ,
    Il y a 10 ans de cela j’ai acheté une division de bien c’est-à-dire la véranda et le garage de cette division , et j’ai modifié l’intérieur la véranda est devenu le salon et la cuisine et le garage accolé est devenu les deux chambre et la salle de bain , je n’ai pas touché au volet roulant de l’ouverture du garage mais j’ai monter un mur à l’intérieur pour faire les 2 chambres .
    Visuellement aucune modification a été fait de l’extérieur .
    Maintenant 10 ans plus tard je souhaite régulariser la désignation c’est-à-dire le garage en chambre et la véranda en salon sachant qu’une véranda et une continuité de maison et qu’il est déclaré habitable et dans la loi Carrez , mon bien est dans une copropriété de 3 copropriétaire et le jour où j’ai signé au notaire il est bien formulé que j’ai l’autorisation Des co-propriétaires pour me régulariser et que personne ne trouvera d’inconvénient .
    Croyez-vous qu’il est possible de me régulariser si je vais à l’urbanisme ?
    j’aimerais savoir si admettons que le p.o.s est dépassé j’aurai un refus de régularisation?
    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Julien,
    L’accord des copropriétaires n’implique pas que vous obteniez l’autorisation de régulariser.
    Autant le PLU (car les POS n’existent plus aujourd’hui) ne vous permettra pas de faire ce que vous souhaitez.
    Je vous conseillerai de missionner un architecte afin qu’il étudie la faisabilité et les règles pour vérifier comme trouver une issue à votre situation.

    La risque majeur dans votre situation serait que l’on vous demande de remettre en l’état le bien avec tout ce que cela implique au niveau des amendes et autres tracas.

    Il existe des solutions, mais il faut savoir les présenter aux services administratifs pour éviter les soucis.

    Répondre
    fouilloux

    une surélévation de toiture sans permis de construire avec des non professionnels entrainant des anomalies de construction

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Quelle est votre question ?

    Répondre
    CAOUAILLE Gérard

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires et avons en face de notre maison, un abri qui servait à abriter des chevaux..
    Cet abri est en piteux état et est recouvert d’amiante et a été construit sans permis de construire..
    Nous aimerions le faire enlever par sa propriétaire , mais elle est partie et demeure introuvable, à qui pourrions nous, nous adresser ???
    Merci de votre réponse
    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Vous ne pouvez pas imposer à un voisin de supprimer un ouvrage situé chez lui, quand bien même, il serait en mauvaise état.
    Par contre, si cet ouvrage est définit comme dangereux et menacerait de s’effondrer, il est possible de faire un signalement à la mairie de la commune concernée par le bien.

    Cela est appelé “habitat en péril”, vous trouverez le lien ici pour en savoir plus.

    J’espère vous avoir éclairé.
    Si cela est le cas, merci de partager, liker afin que je puisse continuer ainsi 😉

    Répondre
    motti guy

    Bonjour.
    Ma voisine a construit une extension de sa maison,en s’appuyant sur le mur mitoyen,et ce, sans autorisation de ma part,et de plus, sans permis de construire.
    Ceci, provoque des nuisances,puisque ,infiltration d’eau par le toit et par capillarité ,dans les murs.

    Que puis je faire?
    D’avance merci.
    La réponse est urgente.
    Salutations

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement, vous devez faire constater par huissier le souci des infiltrations et l’ouvrage de la voisine.
    Il vous faut aussi présenter à l’huissier un document émanant de la mairie comme quoi cet ouvrage est en infraction.

    Ensuite sur cette base, vous devez signifier à cette personne qu’elle doit résoudre le problème en se mettant en règle et faisant les réparations nécessaire sur votre bien qui subit les nuisances.

    Si vous ne vous sentez pas de faire cela seul, prenez un avocat.

    Répondre
    Cécile Gaillard Taysse

    Bonjour,
    J’ai acheté ma maison avec une piscine en 2010, j’ai reçu récemment un courrier des impôts me demandant de déclarer ma piscine, très surprise quelle ne soit pas déjà déclarée je l’ai fait.
    Est ce que je risque un redressement de taxes ?
    d’après l’agent des impôts je vais juste avoir mes taxes reévaluées pour l’année en cours , est ce exacte ?
    Est ce que je dois faire une démarche à la mairie sachant que la piscine existait quand j’ai acheté la maison et que cette piscine existe depuis plus de 10 ans voir plus mais je ne sais pas à quelle date exactement les ex propriétaires ont fait construire cette piscine car ils sont décédés tous les 2 .
    Autre question, j’ai aménagé un studio de 19m2 dans un ancien atelier attenant à mon garage, je l’ai déclaré aux impôts mais je n’avais pas demandé d’autorisation en mairie, cela fait moins de 3 mois que j’ai achevé les travaux,.
    Puis je toujours demander l’autorisation en mairie alors que les travaux sont terminés et que j’ai déjà déclaré aux impôts ces travaux ? Est ce je risque une amende ou des poursuites pour une demande faite après travaux ? Merci par avance pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    En règle générale, après un contrôle des vues aériennes, si la piscine n’était pas taxée, le service des impôts demande une régularisation sur 4 années maximum.
    Ensuite, si sur votre acte la piscine est spécifiée (ce qui doit être le cas), vous pourrez prouver votre bonne foi au service des taxations.

    La surface transformée illégalement doit faire l’objet de démarches normales avec demande d’autorisation, affichage légal etc…
    Vous risquez bien évidemment tous les soucis qui vont avec si cela n’est pas régularisable… bien entendu, avec amende et tout ce que la loi pourrait vous attribuer comme condamnations.

    Répondre
    Jo Casper

    Bonjour
    Je suis actuellement en difficulté
    Car en effet j ai une maison sur deux étages j ai fai une demande d aménagement
    De mon rez de chausse bien entendu le permis de construire a ete accepté
    En 2007 et loue
    Et nous nous occupons le 1 étage
    Dans le même temp j avais demandé une autorisation pour aménagé mon garage en appartement celui ci à été refusé en 2007 aussi jusqu à la tout va bien
    Mais depuis 2012 j ai amenageais a l avance celui ci peut à petit car suite a la maladie de mon mari sclérose en plaque je suis seule et quand mon mari est en cris e il ne met plus possible de le porter c est pour cela que je l ai aménagé
    Il se trouve que ma locataire ma dénonce au impot
    Aujourd’hui je suis dans tout mes états car j avais l intention de déposer une demande de construction
    Svp dite moi ce que je risque à ce jour
    Merci de votre réponse rapide

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    SI vous ne respectez pas la réglementation et n’êtes pas passée par le processus normal, vous risquez de devoir démolir ce qui a été construit et possiblement une amende, ainsi que la remise en état initial.

    Il serait souhaitable, vu la situation que vous preniez contact avec un architecte proche du lieu concerné et la mairie pour voir ce qu’il y a lieu de faire.
    Le fait de transformer un garage en pièce habitable ou chambre, peut imposer le paiement d’une taxe importante plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la commune ou l’obligation de compenser par la location d’un garage dans un périmètre très proche.

    Ne restez pas dans l’angoisse de soucis. Prenez les choses en mains.

    Répondre
    richard catherine

    Merci de votre réponse j ai retrouvé l ancien propriétaire qui doit rechercher des photos quand eux sont arrivés dans la maison en 1999 je suis allée voir l agriculteur en face de la maison …qui doit lui aussi me faire une attestation sur l honneur que la haie est là depuis les années 80 …j ai appelé ONF pour connaitre l âge de ma haie mais il ne se déplace pas sur demande d un particulier
    mon voisin est conseiller municipal du village
    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    C’est un bon point de départ.
    Bonne continuation

    Répondre
    Elsa Joss

    bonjour j’ai acheté en 1997 une maison aux lilas et depuis n’ai effectué aucune modification. Je souhaite à présent la vendre et l agence s’aperçoit que le plan réel de la maison ne correspond pas à celui de la copropriété.
    J’ai bien entendu fait cet achat devant notaire et en 1997 personne n’a jamais souligné aucun problème.

    ma maison figure avec une courette couverte lot N° 101 en bordure de rue alors qu’à présent c’est la cuisine jusqu’à la remise située à gauche de la courette . la courette a donc servie d’agrandissement à la cuisine
    et le lot N° 301 noté débarras , fait parti de la salle de bain actuelle.

    Il semble bien qu’un propriétaire précédent mon achat avait agrandi la maison avec ces lots 101 et 301.

    J’ai contacté le service d’urbanisme des lilas aucun permis de travaux ou de construire n’a jamais été déposé par les précédents propriétaires; et je ne sais pas à quelle date, obligatoirement antérieure a 1997, les travaux de modification ont été effectués.

    Quelles sont les conséquences pour moi dans la vente que je souhaite réaliser à présent ?

    Merci de vos conseils

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    En tant que propriétaire et ayant visité les lieux en l’état, vous avez pris l’entière et totale responsabilité du bien comme il l’était.
    Il eut était intéressant que le notaire/vendeur vous informe de cet état de fait.
    Il faudrait relire les actes et voir si rien n’y apparaît de “non clair”.

    Ensuite, la problématique réside dans le fait que si vous ne payez pas les taxes et usez de surfaces “communes” sans avoir eu un accord de copropriété, cela peut vitre être problématique.
    Le syndic n’a-t-il pas eu une demande faite par un ancien propriétaire dans les compte rendus d’AG ?

    Il vous faut clarifier la situation en prenant soin de bien contrôler point par point tous les éléments juridiques et administratifs.
    Ensuite après ce contrôle, vous pourrez voir si une régularisation est possible ou pas et quelles démarches entamer pour cela.

    Répondre
    RICHARD Catherine

    Bonjour j ai une haie de + 30 ans à 1 mettre de ma clôture privative pour le tronc.
    Mes voisins ont effectué des trous dans cette haie pour voir chez moi J ai fait faire un constat d huissiers et plainte à la gendarmerie ….mais Rien ne bouge si ce n est que mes voisins m ont envoyés une lettre AR me demandant de tailler ma haie à 2 mètres de hauteur et d enlever les branches dépassant chez eux .
    Les branches allant chez eux ok on va les faire couper mais pour ce qui est de tailler la haie afin qu ils aient la vue chez moi pas d’accord … leur maison surplombe mon terrain environ 50 cm de rehausse ..
    je suis allée à la mairie demander le permis de construire de leur maison ….et là les terrasses qui devaient etre seulement couvertes sont devenues des pieces à vivre 60metres carrés oubliés pour la déclaration fin des travaux et pas de modifications de permis
    L abri pour les voitures qui devait être ouvert est devenu 1 maison avec rdc fermé par 2 portes fenetres plus volets ,et 2 chambres en etages avec salle d eau avec 2 velux idem sans modification de travaux
    Que dois je faire ..Je supporte de moins en moins leurs regards quand je sors de chez moi ….
    merci de me donner un fil d Ariane pour me sortir de cette histoire

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La démarche de construction illégale des voisins est apparemment volontaire.
    Si ces personnes sont ennuyeuses, rien ne sert d’être vindicatif.
    Le code civil s’impose à vous en terme de plantations et de distances aux limites.
    Il vous faut avoir des preuves que la prescription trentenaire puisse s’appliquer concernant vos haies, ainsi vous pourrez vous défendre le cas échéant.

    Si malgré tout, vous deviez agir, de manière plus ciblée, la prise de contact avec un avocat spécialisé en urbanisme me semble la meilleure des réponses.
    Il pourra vous dire quelles démarches sont les bonnes et comment répondre à ces voisins pas très respectueux (semble-t-il) du respect des règles.

    Donc collectez toutes les informations, photos, documents papiers, factures etc.. etc… qui prouvent que votre haie est là depuis des décennies, c’est le point de départ.

    Répondre
    dominique demol

    bonjour, je veux vendre ma maison.
    Mais j’avais une remise auparavant dans un sens, et maintenant depuis au moins 3 4 ans nous avons construit un partie d’une nouvelle pièce juste les murs, le cadastre me dis qu’il me faut la permission et de faire venir un architecte, mais cette maison mesure 5 m sur 3.5 m et il y a que les murs. Que dois je faire. Assez urgent. Merci.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il vous faut régulariser la situation avant toutes choses.
    Donc si votre ouvrage n’a pas fait l’objet d’une déclaration, vous devez entamer les démarches complètes.
    La surface de plancher doit à priori atteindre les 150 m2, ce qui conditionne le recours obligatoire à l’architecte.

    Donc contactez un architecte proche du bien concerné, ainsi il vous renseignera sur les solutions envisageables ou pas.

    Répondre
    lara kaina

    Bonsoir , j ai changé l escalier de place qui était situé au nord pour le mettre devant ce qui modifie la façade (je l ai fait voila plus de 25ans ) la j ai mis ma maison en vente , dois je le signaler ? au cas ou a qui ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La première chose à faire est de vérifier si les modifications faites illégalement n’impactent pas la possibilité de construire ou faire de nouveaux travaux.
    Ensuite, si cela fait plus de 25 ans que vous avez fait ces travaux et que personnes ne vous a rien dit et que vous n’avez pas eu de problèmes, il vous faut le signaler clairement aux potentiels acheteurs.
    Ainsi, il ne pourra pas vous être reproché d’avoir informé de manière indiscutable les personnes.
    Si cette situation provoque un rejet des potentiels acheteurs, deux solutions s’offrent à vous.
    Soit baisser largement le prix de vente, soit voir avec les services de l’urbanisme comment faire en sorte de régulariser, si cela est encore possible.

    Répondre
    Annick Petri

    J’ai construit un toit pour faire un abri jardin entre ma maison et mon mur de clôture. J’ai fait une demande et j’ai les travaux ne pensant pas que c’était illegal . Le refus dit que ma construction doit etre à 4m de la clôture . J’aimerai avoir votre avis. Faut-il que je demolisse?
    Merci beaucoup pour tous les bons renseignements que vous vous voudrez bien me donner .

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si la réglementation liée à votre bien précise clairement que les ouvrages doivent être à 4 mètres des limites, vous devez effectivement vous y conformer.
    Si l’ouvrage est illégal, il faut le démonter/démolir avant d’avoir un procès.

    Il est toujours préférable de vérifier la faisabilité architecturale avant d’engager des travaux et surtout il faut obtenir l’autorisation administrative puis la purger de recours.

    Répondre
    IMBROSCIANO

    Bonjour
    Mon voisin construit un local de deux mètres carrés sur une hauteur de plus deux mètres sur son son terrain face aux baies vitrées de mon salon. Il a déclaré cette construction à la mairie. Il n’a reçu aucune autorisation de construction, il n’a pas posé de panneaux et sa bâtisse est presque achevé. J’ai signalé les faits à la mairie du village, qui a immédiatement signalé à cette personne que Sa construction était illégale. Malgré ces injonctions de la mairie, il continue à construire sa bâtisse. Je voudrais m’opposer à cette construction qui pollue ma vue. Que dois faire. Merci pour vos conseils.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dans le cas de constat de construction illégale, il vous faut faire appelle à un huissier de justice pour qu’il vienne constater l’ouvrage illégal en question.
    Sur la base de ce constat d’huissier, prenez un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour qu’il agisse auprès de la justice pour faire stopper cet état de fait.
    Avez-vous un document de la mairie prouvant qu’elle a effectuée ce constat ?

    Répondre
    BRUNO28

    merci de votre réponse. ( c’est déjà un calvaire … ) bref.
    Selon vous quelles seraient mes options si le permis est refusé à nouveau ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il ne tient qu’à vous de déposer une demande de permis qui sera acceptée (c’est cela la règle de l’art).
    Sinon, missionnez un architecte pour qu’il étudie votre dossier et vous propose éventuellement une solution.

    Répondre
    BRUNO28

    Bonjour Monsieur Camliti,

    je vais suivre vos conseils et demander à un architecte d’étudier le permis déposé en 2003 en rapport avec le PLU actuel et voir quels éléments resteraient problématiques. La construction est à Aubervilliers (93300).
    Pourriez-vous effectuer cette analyse, ou auriez vous un confrère à me recommander ?

    merci de votre réponse
    très cordialement
    Bruno

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    Je vous propose de compléter une demande de devis sur le site et je vous communiquerai des éléments en retour pour trouver un architecte proche de chez vous.
    Bien cordialement

    Répondre
    BRUNO28

    Bonjour Monsieur Camliti,
    j’ai commencé en 2003 une construction sans permis (un atelier d’artiste de 50 m2 au fond de mon jardin). La mairie, avertie, a controlé mon chantier, m’intimant l’ordre de déposer un permis, ce que j’ai fait. Plusieurs points ont faits que mon permis a été refusé: cos, hauteur, une fenêtre ouvrante trop prêt d’une limite séparative ( un mur aveugle). La mairie n’a jamais déposé plainte ( 2 contrôles, des courriers AR. pendant 2/3 ans). Ma construction a été achevée en 2007 par la pose des baies vitrées et fenêtres. Je n’ai pas de certificat de conformité. Depuis mon bâtiment est loué. Je dois vendre pour raisons de santé en début de l’année prochaine. Depuis le PLU a changé, la hauteur autorisée est plus importante, il n’y a plus de COS, resterait la fenêtre. Comment sortir de cette situation pour vendre 15 ans après le dépôt du permis refusé ? Quelle(s) démarche(s) devrais-je effectuer pour régulariser la situation, si c’est possible…
    merci infiniment de votre expertise et de votre réponse
    Bruno

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Déjà, il ne faut jamais faire ce que vous avez fait…(ceci étant dit).
    Pour pouvoir vendre, vous devez régulariser la situation auprès des services en déposant une demande conforme et ainsi obtenir une autorisation comme vous auriez due l’avoir.
    Sans cette régularisation, la vente de votre bien (même si vous êtes souffrant) va devenir un calvaire et maintenir une épée de Damoclès au dessus de votre tête.

    Déposez au plus vite une demande d’autorisation d’urbanisme dans les règles de l’art.

    Répondre
    Marie

    Bonjour et merci pour votre article très complet.
    J’ai cependant une question un peu précise, je vous remercie par avance dans le cas où vous prendrez la peine de me répondre !
    Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble. Au RDC de cet immeuble, un restaurateur loue une surface commerciale. Il y a déjà plusieurs années, il a demandé à la copropriété de lui louer une partie (environ 35 m²) de la cour intérieure. Il y a construit, sans autorisation écrite de la copropriété, une extension de son restaurant. Il semble également qu’il n’ait pas déposé de permis de construire ni fait de déclaration car cette extension n’apparaît pas sur les plans du cadastre.
    Aujourd’hui, cela nous pose plusieurs problèmes :
    – l’extension a été réalisée sur le lanterneau de ventilation des caves, ce qui fait que celles-ci ne sont plus ventilées naturellement.
    – les nuisances sonores et lumineuses engendrées par cette construction sont importantes alors que le loyer perçu par la copropriété (pour la location simple d’une cour) est dérisoire.
    Le syndic est malheureusement juge et parti étant donné qu’il officie également comme régie pour le propriétaire qui loue la surface commerciale. Il a mis en demeure le locataire de rétablir la ventilation naturelle des caves et de lui communiquer l’accord de la copropriété pour la construction de l’extension sur son terrain (c’était un autre syndic qui gérait la copropriété à l’époque de la construction) mais celui-ci n’a jamais donné suite.
    Nous souhaitons prendre les choses en main et éventuellement faire appel à un autre syndic mais nous ne savons pas quels sont juridiquement nos droits. De plus, la construction datant d’au moins une vingtaine d’année, le délai de prescription vis à vis de l’absence de permis de construire est terminé.
    Dans l’attente de votre avis sur le sujet,
    Bien cordialement.
    Marie

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    En tant que conseil syndical (si cela est le cas), vous devez effectivement faire valoir les droits des copropriétaires.
    Vous parlez de permis de construire… et de prescription.
    Mais il ne peut y avoir prescription que si un permis a été obtenu dans les règles de l’art.
    Si la personne a omis de respecter la loi, il ne peut pas y avoir de prescription.
    Une prescription trentenaire pourrait être envisagée si aucun souci n’avait été relevé et sur la base d’un non respect de permis.
    Or en l’espèce, il semble que ce ne soit aucunement le cas.
    Donc prenez attache auprès d’un avocat et faites en sortes que les choses soient mises noires sur blanc et de manière claire envers cette personne et votre syndic.

    En procédant de la sorte vous montrerez que vous ne pouvez et acquiescez aucunement cet état de fait, que tous les autres semblent laisser aller.

    Répondre
    joseph

    bj j au 1 terrain de loisir loi littoral les ancien proprio on toujour payer la taxe abitation je veut construire 1 cabanon en dur de 20 M2 carré que me conseiller vous merci d avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La toute première chose à faire est de vérifier si la loi et le règlement de zone vous autorisent ces potentiels travaux.
    Ensuite, il vous faudra obtenir une autorisation dans les règles de l’art et l’afficher correctement.
    Même si les anciens propriétaires avaient fait des travaux, vous devez être en règle.

    Répondre
    Erin

    Nous avons acheté un bien en mai 2017 alors qu’une procédure était en cours pour construction illégale d’un local de jardin par les vendeurs courant 2016.
    Tout a été stipulé sur l’acte de vente.
    Le jugement rendu aujourd’hui (avril 2018) condamne les vendeurs à une amende de 1500€.
    Vu qu’ordonner une destruction du local équivaudrait à une violation de propriété privée (vu que nous sommes devenus les nouveaux propriétaires), le tribunal a été clément du moment ou cette construction n’a pas rajouté de plus value au bien (acheté et revendu même prix).

    D’ailleurs il semblerait même que la vente n’aurait pas dû avoir lieu quand une procédure est en cours, confirmez-vous?

    Dans quelle mesure le maire (auteur de la dénonciation) peut poursuivre son dessein (ou cheval de bataille, ) qui est clairement de faire démolir ce local qui ne gêne personne, situé loin de l’agglomération, sans voisinage, de style architectural approuvé par un ABF? Cela serait moche encore, on comprendrait!
    Cela serait donc une procédure à notre encontre (merci l’accueil!) , mais en a-t’il le droit alors qu’un jugement a été rendu et accepté par le fauteur
    ?
    Par ailleurs je trouve bizarre que seul l’un des 2 proprios (le concubin) soit en cause, nommé sur les documents, il est complètement fait abstraction du 2e proprio du bien que nous avons acheté, dans ce cas n’y a t’il pas vice de procédure, de forme, ou autre?
    Comme lors d’un avis d’expulsion pour loyers impayés, les noms des titulaires et co-titulaires du bail doivent être tous indiqués, sinon c’est fichu.

    cdt

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est tout à fait possible que le maire ou la mairie poursuive son action à voter encontre étant donné que vous êtes à présent les “heureux propriétaires”.
    C’est étrange que les actes étaient passés, mais ils ont été mentionnés clairement donc vous avez acquis un bien en toutes connaissances de causes donc avec tout ce que cela peut impliquer juridiquement.
    Donc pour faire le point légal sur tout cela, il serait préférable pour vous de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit de la construction et de l’urbanisme.

    Concernant la procédure, je pourrais pas me prononcer sur un vice de procédure ou autre, cela n’est pas mon métier. Seul un avocat pourra vous éclairer sur étude de tous les documents du dossier de procédure.

    Répondre
    Gard

    Bonjour, j’ai construit une maison dans un lotissement en 1992 selon les règles du lotissement. J’ai effectué un agrandissement en 99, mais ne respectant pas les règles du lotissement (je dépassais la hauteur autorisée de la construction en limite de terrain), le permis de construire a été refusé; mais j’ai cependant fait cet agrandissement.
    – si mon héritier veut vendre cette maison, cela sera t-il possible alors qu’il n’aura pas de certificat de conformité ?
    – comment régulariser la situation ? Serais je obligée de détruire la pièce supplémentaire qui dépasse la hauteur autorisé ?
    On me dit que au delà de 30 ans, si personne n’a contesté la construction, on ne peut plus m’obliger à détruire. Est-ce exact ?
    J’habite un village et je ne trouve pas à la mairie une personne compétente pour me répondre.
    Je vous remercie pour vos conseils.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dès lors que votre permis de construire a été refusé et que vous avez tout de même effectué les travaux, vous êtes dans l’illégalité la plus totale.
    Il n’existe pas de prescription pour les ouvrages illégaux.
    La prescription trentenaire s’applique sur les menus différences ou modifications minimes sur un ouvrage déclaré et autorisé en bonne et due forme.
    Un ouvrage illégal, reste et restera illégal.

    La non conformité (car il ne peut y en avoir) est un frein important car cela interdira toute autorisation future (si la commune contrôle ses archives).
    La régularisation passe par une possible démolition effectivement.

    Si votre héritier reçois ce “cadeau” en l’état, cela va très certainement compliquer la vie de celui-ci et des frais importants à engager.

    Répondre
    sellyh

    Bonsoir;
    Mon voisin a eu un permis ( 2009).
    Dans le permis il n’y a pas eu mention d’un remblaie (autorisé PLU) et terrasse dans le prolongement des portes fenêtres de 60m2 nécessitant la construction d’un muret (de 30 et 60 cm).
    Ce muret a été construit en 2012 (15 avril) suite à un conflit avec moi alors que je lui avez demandé de le déclarer.
    A l’époque, j’avais été à la mairie, mais j’ai parlé de “mur de soutènement” alors que nos terrains son plat et de même niveau.
    Retoqué les murs de soutènement sont sans autorisation.
    Ayant peu “de connaissances” en urbanisme et autorisations. J’ai abandonné.
    Son mur est construit sur sa base avec des carrelages surmontés de 2 parpaings, afin que l’on comptabilise que 40 cm. Carrelages visibles de chez moi. Aujourd’hui, on me dit qu’il doit faire l’objet d’une déclaration.

    D’où mes questions:
    1-La prescription (des 6 ans) pour ce mur, c’est :
    a)la date de sa construction,
    b) ou bien la date de l’usage qu’il en était fait (supporter de la terre pour la terrasse), ou bien la date d’achèvement de travaux (du permis).ou de la terrasse.
    2- Passer le délai de prescription, il n’a plus obligation de le déclarer (ni hauteur et ni matériaux). Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    Pour pouvoir vous prévaloir d’un recours, il vous faut agir dans le délai de 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain du panneau légal autorisant le permis de construire.

    Si vous n’avez pas déposé un recours en bonne et due forme, vous ne pouvez plus vous opposer à la réalisation des travaux SAUF si ceux-ci vont à l’encontre du code civil.

    J’ai bien peur que vous ne puissiez plus faire grand chose aujourd’hui.
    La seule option qu’il vous reste serait de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme, mais n’ayez pas de grands espoirs.

    Répondre
    P

    Nous héritons d un bien dont une partie a été construite sans permis de construire. Nous découvrons que nos parents ont été condamnés par une cour d appel en 1988 à démolition sous astreinte sans nous informer de cette situation.
    À la lecture du jugement précisant les irrégularités ( fermeture du dessous d’une terrasse ) nous constatons que les choses sont restés en l’etat de part et d’autre.
    Que pouvons et devons nous faire face à cette situation d’autant plus que nous souhaitons vendre ce bien immobilier.
    Merci de votre réponse et bien cordialement
    P.F

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est étonnant que la condamnation ne soit pas appliquée et que le processus judiciaire n’ait été suivi des faits.
    Je pense que pour des questions juridiques et pénales, vous devriez faire appelle à un avocat pour lui exposer tous les faits et documents.
    Ainsi, il pourra vous conseiller au mieux pour défendre vos intérêts. Car si vous sollicitez la justice, il pourrait être ennuyeux pour vous qu’ils découvrent que l’astreinte cours depuis tout ce temps….

    Répondre
    dray

    bonjour, j ai une batisse existante de 50m2 avec un terrain de6880m2non constructible,je paie les impots fonciers et habitation.en1995 le maire m avait autorise de faire une petite extension de 15m2.en 2007j ai recu un courrier AR de la mairie m imfornant LE DEFAUT DE PERMIS .j ai ete convoque au commissariat en 2007, et depuis pas de nouvelles .pourriez vous m aider a avoir un permis ..depuis cette date ont me refuse l eau potable et l eau du canal (parait il q u il existe un droit de fermage pour les maisons datant de 1932 . comment faire au moins l eau potable pour notre hygiene .merci de votre aide cordialement .

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Sur un terrain non constructible, il n’est pas possible d’avoir quoi que ce soit qui modifie un état existant, surtout en terme de viabilisation.
    Il n’y a aucune issue hélas. Surtout si vous avez fait l’objet d’une première démarche juridique.

    Répondre
    Kiiwitch

    Bonjour, que faire pour ce cas-là, une Déclaration préalable et des CU sont négatif en retour de mairie mais apparemment la division va quand-même être faite, pas d’affichage ( évidement, il ne faut pas montré au voisins que même avec DP négative bah La division sera tout de même matérialisé et construction par la suite)
    s’agissant d’une future maison de culte/prière, une fois les travaux commencé, que se passera-t’il pour les propriétaires?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    Si des travaux sont réalisés sans autorisations, quelques soit le type de projet, les sanctions seront les mêmes.
    Un tour au tribunal, des sommes à payées et de gros gros soucis.

    Répondre
    sellyh

    Bonjour;
    Avec l’allongement des délais de prescription( de 3 à 6 ans), je voulais savoir :

    1) Un ouvrage achevé en 2012, juin. est-il prescrit ou bien est-il encore possible d’agir sur l’ouvrage (en pénal).

    2) Si l’ouvrage, principale est de 2012, et qu’une extension lui est ajouter en 2014 (sachant que l’intégralité de l’ouvrage n’a pas fait l’objet de déclaration), est ce que la partie initiale de 2012 se voit un temps d’action prolongé (pour les tiers), pour les délais de prescription ?
    Merci pour votre réponse

    Répondre
    Sonia

    Bnjr, mon père avait construit plusieurs maisons sans permis.
    Depuis son décès en 2012, nous avons dû intenter une procédure à l’encontre de ses frères et sœurs qui essaient de nous spolier.
    Je voudrais savoir si nous pouvons entamer une procédure pour mettre en conformité les maisons sachant que la dernière a été terminée il y a plus de 14 ans.
    Et Les sanctions encourues.
    Je vous remercie par avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il vous faut étudier maison par maison la réglementation et voir si une régularisation est possible.
    La première chose à faire et de vous assurer que toutes les taxes étaient payées, même si les ouvrages n’ont pas fait l’objet d’une demande d’autorisation initiale.
    Ensuite, vérifiez auprès des services de l’urbanisme quelles sont les zones et quelles sont les solutions envisageables.

    Les sanctions sont multiples et toutes ces constructions illégales sont considérées comme des délits.
    La majeure partie des infractions sont sanctionnable par une forte amende ou une possible démolition.

    Créez vous un faisceau de preuve et tentez de trouver des documents qui pouvant prouver que des demandes d’autorisations avaient été demandées dans les 10 ans de la construction… cela pourrait être votre planche de salue.

    Répondre
    Marcel

    J’ai fais construire par un piscinier une piscine en béton enterré de 60m² non couverte livrable “clé en main” il y a 32 ans. Cette construction n’a pas fais l’objet de sa part d’une déclaration préalable de travaux. Je paie tous les ans des impôts fonciers incluant la piscine et elle est cadastrée

    Mes questions sont les suivantes :

    -il y a 32 ans, y avait-il l’obligation de déposer une déclaration préalable de travaux (ou toutes autres autorisations administrative)pour ce genre de construction ?
    – le service de l’urbanisme peut-il aujourd’hui légalement me demander quoi que ce soit ? La prescription trentenaire peut-elle s’appliquer dans ce cas ?

    NB : A l’époque de la construction, le terrain était constructible. Il n’est pas possible de régulariser la situation car entre temps, le terrain a été classé “Zone agricole” inconstructible.

    Merci de vos réponses.

    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    La construction d’un ouvrage a toujours été soumis à autorisation administrative, même il y a si longtemps… le pisciniste n’a pas été de très bon conseils.
    Si vous pouvez prouver la date exacte de construction de l’ouvrage par présentation de factures et paiements de taxes afférentes à l’ouvrage, il est possiblement envisageable que celui-ci soit prescrit.
    Mais étant donné que la zone ayant changé pour devenir inconstructible, plus aucunes autorisations ne pourrait être délivrée sur l’ouvrage ou dans la zone concernée.

    La difficulté dans ce type de situation est qu’un ouvrage non déclaré initialement ne peut se prévaloir de prescription sans un faisceau important et indiscutable de preuves.
    Si vous demandez une autorisation pour votre bien actuel, la mairie pourrait bien vous demander des comptes et retarder les échéances sans que vous ne puissiez mot dire et devant montrer pattes blanches (si je puis me permettre).

    Avez-vous reçu une demande de la mairie concernant cet ouvrage ?

    Répondre
    Emilie

    Bonjour,

    Nous avons acheté une maison datant des années 1900 voir 1800 en 2014. Les combles étaient aménagés lors de l’achat.
    Nous avons fait poser des velux suite à cela les impôts nous ont demandés de déclarer les superficie, chose qui n’ avait pas été faite par les anciennes propriétaires.
    Nous avons donc régularisé cela auprès des impôts.
    En cas d’ incendie par exemple, serais-je autorisé à reconstruire à l’identique en sachant qu’aucun permis n’a été demandé pour ses combles ?
    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement, le fait d’avoir régulariser auprès des services fiscaux est déjà une étape et pas de moindres car cela vous assure d’être dans les clous pour cette partie.
    Concernant votre question, il vous faut lire le PLU concernant le bien concerné, c’est habituellement inscrit dedans soit dans la partie généralités ou annexes, soit sur le règlement de zone concerné.

    Pour entériner votre “aménagement”, vous pouvez aussi déposer une demande d’autorisation minime qui ne créée que peu ou pas de surfaces, mais qui permettrait de fournir aux services toutes les données pour que l’ensemble du bien soit acté.
    Ainsi vous serez plus sereine à l’avenir.

    Répondre
    Lechot

    Commentaires excellent
    La transmission d’un terrain de père en fils sans faire apparaître un bâtiment rentré vos explications .
    Bâtiment sans respect des limites de propriétés , mitoyen à un terrain constructible , sans respect des normes de hauteur , sans demande préalable de travaux , terrain Transmis de père en fils , sans régularisation administrative .
    Soustraction des charges locatives et urbaines .
    Faux en déclaration .
    Ce qui doit amener à la destruction de ce bâtiment afin de remettre le terrain à l’etat Nu.
    Destruction d’une maison en 2003 par décision administrative dans la 01 suite à un agrandissement illégal .

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Merci pour votre retour et effectivement, si un ouvrage ne respecte rien, il a de très fortes probabilités de devoir être démolis.
    Ce n’est qu’un moyen de faire respecter la loi.

    Répondre
    dufourny

    Bonjour
    Êtes une maison sur terrain agricole compteur. De eau, EDF, tout à l’heure egout
    Mes toilette sont dehors la mairie me dit qu il ne faut pas construire que faire pour ajouter une petite pièce pour aller dans mes toilette
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    La maison existante est déclarée et légale ?
    Est-ce que les toilettes sont raccordés légalement à un réseau ? Ou est-ce une installation sans contrôle préalable ?

    Répondre
    Antonio Morreale

    Bonjour , voudrais acheter un maison pour en faire trois appartements, ma il son sans parking ,vous avez de solution car l urbanisme l exige merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il apparaît parfois des possibilité dans les PLU ou si vous ne pouvez pas réaliser des places de stationnements, il vous ait alors possible de payer une taxe (sur Marseille environ 16000 €/place manquante) ou trouver un parking à proximité, en général 300m maximum ou vous pouvez stationner le nombre véhicules exigés.

    Si aucune de ces solutions n’est réalisable alors le projet est compromis.

    Répondre
    Anna

    Bonjour,
    J’ai acheté une maison composée de 2 batisses séparées. Le vendeur a posé des plaques en plexiglaces entre 2 batisses il y a 20 ans selon lui.
    Aujourd’hui, la Mairie est venue me dire que c’est à cause de ces plaques que l’espace entre 2 batissent fait partie de l’emprise au sol de la maison et que celle-ci dépasse les 60% autorisés. La Mairie me demande d’enlever ces plaques.
    J’ai envie de l’y opposer en évoquant le délai de 20 ans déjà. Est-ce possible ?
    Merci de votre aide
    Anna

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si les éléments architecturaux créés des espaces clos et couverts, alors la surface (même si non chauffée) devient comptabilisable en emprise au sol.
    Selon le secteur du PLU dans lequel est situé le bien, il est tout à fait possible qu’il soit interdit de mettre en oeuvre ce type de matériau, la suppression pourrait être exigée juridiquement.
    Assurez-vous avant de ne pas être dans l’illégalité avant de vous opposer fermement au maire.

    La prescription ne peut courir qu’en cas de déclaration et obtention d’une autorisation préalable (donc construction légale) et si dans le délai de 30 années consécutive, les éléments ou ouvrages n’ont fait l’objet d’aucun constat d’illégalité ou problème.

    Répondre
    rigo

    Bonjour,
    je viens de découvrir votre site que je trouve super!
    Il y a quelques années, je me suis porté acquéreur d’une maison avec un petit terrain ou se trouve deux petits cabanons n’excédent pas chacun 10 m2 , un de ces cabanons n’est pas cadastré, je me suis renseigné au service cadastral de ma commune pour essayer de le légaliser mais en vain étant donné que le cos étant atteint, ma question, existe t-il une solution?
    Merci pour une réponse
    bien cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je vous remercie pour votre commentaire et je fais en sortes d’apporter des réponses éclairées à toutes personnes me sollicitant.
    Concernant votre question, je suis surpris que vous parliez de COS, car celui-ci a été supprimé depuis de nombreuses années sauf pour les communes sous RNU.
    Est-ce le cas pour vous ? N’y a-t-il pas de PLU ?

    Répondre
    Lesprit michel

    Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain et un mobil home dans le Roussillon j’ai posé sur une terrasse une bâche plastique blanche toit et tous les côtés ceci est démontable la mairie me demande de tout enlever je n’ai pas fait de demande car il n’y a pas besoin de permis de construire quel est mon droit et qu’est ce que je risque pénalement ‘merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Une HLL (habitation Légère de Loisir) doit répondre à certaines normes et exigences.
    Si vous ne respectez pas les règles du PLU concernant la zone, vous êtes en infraction pénale et risquez d’être convoqué par le procureur de la république au tribunal de grande Instance.
    Les condamnations sont lourdes et journalières… ce qui veut dire que vous payez une amende tant que vous n’avez pas enlevé les éléments en infraction.

    Répondre
    julie

    bonjour,
    je souhaite acheter une maison mise en vente par une agence immobilière.
    Lors de la visite je me rend compte qu il n y a pas de permis de construire et que le terrain est agricole mais l agence me rassure ” vu que dans notre département cela se fait souvent (dom tom) et cela ne pose pas de soucis car nous ne sommes pas en zone rouge ou jaune, la propriétaire paie le foncier depuis 10 ans et la maison est cadastrée”(verifié en mairie).
    L agence me presse un peu pour signer le compromis mais je me questionne :
    – si la maison est détruite puis je reconstruire ou au moins être indemnisée
    – est ce possible de régulariser la situation (maison construite il y a 15 ans) et qui dois le faire: moi ou la propriétaire sachant que l acte de vente ne se fera que dans 4 mois
    – comment me protéger de tous risques éventuels au vu de la situation

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement, vous faites bien de vous poser ce type de questions avant de vous engager.
    Concernant les points de contrôles, vous pouvez lire la réglementation et PLU pour vérifier qu’il soit bien inscrit que la reconstruction en cas de sinistre est autorisée.
    Il est également possible de déposer une demande de certificat d’urbanisme sur la parcelle pour obtenir un récapitulatif de toutes les contraintes liées à cette même parcelle.

    Vous pouvez prendre contact directement avec le service des impôts pour vous assurer que tout est en règle de ce côté là et que le bien est bien déclaré comme maison et non abri ou autres et que les taxes sont bien payées.
    Ensuite pour ajouter encore un autre contrôle, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel avec un petit projet simple de modification du bien pour voir comment réagit l’administration.

    Ainsi vous pourrez décider en toutes connaissances de causes et non sur des dires ou déclarations verbales.

    Répondre
    julie

    merci beaucoup, nous n avons pas acheté le bien. Nous sommes retourné en mairie et le terrain est et restera totalement inconstructible avec les risques que cela engendre amende ou démolition. merci cette agence immobilière qui vraiment nous poussait a l achat

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    C’est une bonne nouvelle que vous ayez pu prendre une décision qui vous évite des soucis.
    Je suis ravi pour vous et d’avoir pu vous éviter ainsi du stress….

    Les architectes sont là pour ça aussi, pensez à liker et partager un max l’adresse Architecte-PACA.com afin que d’autres personnes soient informées.
    A très bientôt alors 😉

    Répondre
    Elodie Chaillous

    Bonjour,
    Je souhaite acheter une maison de 1930, donc une partie a été rajouté il y a 20-30 ans.
    La propriétaire dit avoir perdu le PC et que la mairie aussi.
    Je pense plutôt qu’elle n’en a jamais eu.
    Y a -t- il prescription pour cette construction, ou a partir du moment où elle est illégale la prescription ne s’applique pas.
    Si j’engage un architecte qu’il vérifie avec le PLU actuel et demande un permis de construire pour une legere augmentation (ravalement + baie vitrees) et que le PC m’est accordé, est ce que ca rend l’intégralité de la maison conforme?
    Merci de votre aide!

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    La question que vous posez est importante… comment transformer une construction (possiblement) illégale en une construction légale ?
    Donc, si la construction n’a jamais fait l’objet d’aucune déclaration, mais qu’elle respecte, les lois, qu’elle est taxée à sa juste et réelle valeur sur une durée de plus de trente années, il y aurait une éventuelle possibilité.

    Je dis bien une “éventuelle” possibilité. Car selon les secteurs, principalement en ABF ou autre secteur protégé, cela est exclu, donc ne généralisons pas.
    Concernant votre question de tenter la régularisation, il est vrai qu’un architecte déjà apportera une valeur d’engagement réel du point de vue de l’administration et vous rendra la démarche plus limpide pour vous.

    Là encore, je vous conseillerai de passer par une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin que l’administration se prononce officiellement sur le projet et par la même sur le bien.
    Ainsi vous obtiendrez un premier regard.
    Secondairement, sollicitez votre notaire sur les tenants et aboutissants légaux d’une telle propriété afin qu’il vous donne son ressenti légal ainsi que les risques encourus.
    Car vous ne pourrez vous prévaloir de vices cachés ou autres du même type ayant été informé que rien n’est plus disponible nulle part.

    Tentez cette démarche et revenez nous dire ce que vous en avez ressorti, cela pourrait bien aider d’autres internautes dans la même situation que vous.
    L’entre aide sur Internet est primordiale et c’est pour cela (initialement) que le réseau a été créé.

    Répondre
    LEFEVRe

    Bonjour,
    Un aménagement intérieur qui ne comporte ni changement de destination ni modification des façades ne nécessite pas de demande de travaux si la surface plancher est déjà existante.
    Si des travaux d’aménagement sont réalisés à l’intérieur et que nous voulons par la suite ouvrir les façades, il faudra une demande de travaux ? Les travaux alors déjà réalisés auparavant seront-ils impactés ?
    Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dès lors que vous ne créez pas de surface de plancher et ne modifiez pas l’aspect extérieur de l’ouvrage ou même que vous ne modifiez pas la destination de ouvrages existants, vous pouvez faire ce que bon vous semble chez vous.
    Attention, cependant un aménagement de combles est un cadre différent.
    Si ensuite vous souhaitez réaliser une modification de façade en relation avec vos aménagements intérieurs, cela devra passer par une autorisation administrative.
    Il est tout à fait possible selon la configuration que les travaux préalablement réalisés seront impactés, oui.

    Répondre
    desprez

    Bonjour,
    La maison que j’ai achetée il y a maintenant 4 ans possède une terrasse d’environ 10 mètres carrés.
    Je souhaiterai transformer cette terrasse en véranda, or mes voisins qui étaient très amis avec les anciens propriétaires, m’ont certifié que cette terrasse n’a fait l’objet d’aucune déclaration en mairie lors de sa construction.
    La maison est surélevée d’environ 1.20 mètre, mais la terrasse ne pose a priori aucun problème quand au plu de ma commune.
    Qu’est ce que je risque en faisant ma déclaration de travaux, vu que la mairie va donc apprendre l’existence de cette terrasse qui n’est pas déclarée?
    Merci d’avance.
    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si toutes les règles sont respectées et que vous n’enfreignez pas le code civil, rien ne vous empêche de déposer cette demande auprès de la mairie.
    Seuls deux points sont à vérifier tout particulièrement :
    1. Est-ce que la terrasse sera suffisamment solide et bien réalisée pour supporter cette potentielle véranda (fondations et divers autres points techniques)? Ne vous fiez pas au commercial de la véranda ou autre personne n’ayant pas de réelles compétences techniques.
    2. La demande devra être réalisé en bonne et due forme car vos voisins iront très certainement le consulter de très très près.

    Enfin, si la mairie constate de manière indiscutable que cette terrasse n’a jamais fait l’objet d’une déclaration, il est possible que le dossier coince.
    Cela dépend du secteur et du service qui instruira votre demande.

    Répondre
    Corbe

    Bonjour
    Nous avons signé un compromis de vente pour une maison et nous venons d apprendre qu’ une partie de ce bien se trouve en zone naturelle non constructible et que la propriétaire a construit la terrasse et une extension du sous sol dans cette zone (surface d environ 65m2). Nous n avons pas la date de construction mais a priori supérieure à 10 ans.
    Nous avons demandé régularisation de la situation avant la signature de l acte.

    Pensez vous que nous avons une chance d obtenir cette régularisation et quels étaient les risques si nous achetions en l état ?

    Merci d avance

    Cdlt

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    La construction en zone non constructible est à proscrire et n’est généralement pas régularisable.
    Il est même possible que l’administration demande la démolition.

    Si vous achetez en l’état, vous prenez la responsabilité totale et entière ainsi que les possibles frais s’y afférent pour démolir.

    Répondre
    Severine

    Bonjour,
    Mes voisins vivaient dans une habitation qui n’avait pas de permis de construire.
    Ils ont vendu et hélas nous avons perdu au change car ses nouveaux propriétaires sont agressifs, chicanent le moindre centimètre, à tort.
    En plus, ils mettent leur bien en location saisonnière ce qui provoque des désagrements dans le quartier.
    Nous sommes dans une zone agricole et j’ai eu confirmation que leur habitation n’était pas réglementée.
    J’ai bien essayé de détendre les relations malheureusement ils m’ont envoyé une expertise de leur assurance pour un motif falacieux, qui est tombé à l’eau.
    J’ai envoyé une lettre recommandé au Maire et l’urbanisme est saisi.
    Que faire car leur agressivité est monté d’un cran (vandalisme !!!) et les gentillesses ont fait leur preuve : trop bon trop c…! Si je peux me permettre.
    Quelle est la procédure que je dois entreprendre car notre tranquillité est un lointain souvenir ….
    Merci d’avance en précisant qu’il est difficile de synthétiser une situation où des conflits de voisinage se greffent et où vous devez montrer patte blanche alors que mes voisins n’ont vraiment peur de rien !!

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Séverine,
    Je comprends la situation que vous vivez pour l’avoir vécu personnellement.
    Contre ce type de personnes (qui n’ont pas de savoir vivre), il vous faut collecter les informations et faire constater par la police les dégradations.
    La police en aura vite fait le tour et rechignera peut-être à venir, mais insistez !
    Ensuite contactez un conciliateur de justice afin qu’une réunion soit organiser pour que les lois soit rappelaient à cette personne.
    Surtout conservez tous les documents, écrits et éléments pouvant vous permettre de vous défendre.
    Sachez que seule un décision de justice avec possible condamnation pourrait (peut-être suivant le niveau psychologique de la personne) faire entendre raison à votre voisin.

    Faites venir la police autant de fois que nécessaire,
    contactez un conciliateur de justice : -https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1736
    Soyez (hélas) patiente, car ce type de personnes ne réalisent pas toujours ce qu’elles font.

    Dernière petite chose, qui est parfois complexe, faites en sorte de rester calme surtout devant les représentants de la justice.
    Un comportement haineux ou énervé vous desservira à coup sûr.
    Montrez que vous avez une éducation et que vous vous respectez les personnes ainsi que les règles de notre société.
    Cela vous fera “gagner des points”, si je puis me permettre, pour que la décision soit en votre faveur.

    J’espère sincèrement que vous retrouverez avec ceci la tranquillité dont tout le monde à droit de nos jours.

    Répondre
    Severine

    Bonjour,
    Merci tout d’abord pour votre réponse qui nous a conforté un peu !
    Vous avez totalement raison et je vais essayer de collecter le plus de preuves possibles. Je rajoute que ces voisins m’ont aussi menacé de mort, et une médiation pénale est prévue.
    Vous êtes dans le vrai en mentionnant que seule une décision de justice pourra ramener ces gens à la raison (s’il y en a encore…).
    Je garde mon sang froid et je ne me laisse pas emporter par leur colère.
    Quel gâchis quand même, car nous pourrions tous être tranquilles mais une relation se fait à deux et je ne peux combler leur incivisme.
    Je suis d’un naturel optimisme et mes souffrances d’aujourd’hui seront bientôt derrière moi.
    Merci encore à vous et à votre gentillesse qui sort de vos réponses aux internautes stressés !!
    Très bonne continuation et bon courage à tous

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Merci à vous de m’avoir sollicité, c’est ainsi que nous pouvons avancer dans notre société en échangeant et trouvant des réponses à nos questionnements.
    La société segmente, mais offre de nouvelles opportunités de nous connecter même sans réellement nous connaitre.
    Ce que j’adore ici et dans mon métier d’architecte, c’est ce lien, cet accompagnement Humain.

    Je vous souhaite de retrouver la sérénité dont tout le monde à droit.
    Et n’oubliez pas que si vous avez besoin d’échanger à nouveau, je puis (peut-être) vous apporter de nouvelles réponses, qui sait un projet autre qui ne serait pas basé sur une problématique mais sur projection dans l’avenir.

    Bonne continuation à vous également.

    Répondre
    leygue

    Bonjour, j’ai transformé une grange en 1992 en habitation sans toucher aux ouvertures extérieures et j’ ai bâti auprès d’elle un petit pigeonnier de 5 mètres carrés tout cela sans demander ni permis ni autorisation.
    Je n’ai eu aucun souci de la part de quiconque; Mais maintenant puis je vendre ce bien sans problème?….
    Merci!!!

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Hélas, non vous ne pouvez pas vendre ce bien sans problèmes.
    Il vous faut produire les documents attestant que le bien est conforme.
    Si l’acheteur se voit contraint pour X raisons de devoir démolir, il pourrait alors vous attaquer en justice.
    La seule et unique solution réside dans la réalisation d’une régularisation administrative complète du bien, ainsi vous pourrez vendre en toute quiétude et dormir sur vos deux oreilles.

    Répondre
    dede

    Bonjour,
    Je souhaitais acheter une maison pour laquelle nous avons eu un coup de coeur.
    Malheureusement je me suis rendu compte avant la signature qu’il n’y avais pas de permis de construire.
    La maison a été construite dans les années 50 sur un terrain constructible.
    Depuis ce terrain est passé en zone naturelle et donc inconstructible.
    D’après ce que j’ai compris, en cas de sinistre il sera impossible de reconstruire la maison.
    Je cherche donc désespérément une solution pour remettre les choses aux normes avant achat.
    Ce qui est curieux c’est que la maison est bien présente sur le cadastre, le propriétaire paye la taxe d’habitation et la taxe foncière.
    J’ai retourné le pbm dans tous les sens pour le moment sans succès.
    J’espère que qqn pourra m’apporter des éléments de réponses afin de résoudre ce pbm.
    merci d’avance 😉

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Toute la difficulté dans une telle situation réside sur des possibilités et décisions de personnes qui ne s’engageront pas par écrit.
    La seule solution serait de demander une régularisation de l’ouvrage en discutant avec le maire de la commune.
    Si le bien est situé dans une toute petite commune qui est soumise aux décisions de la DDT, cela peut se complexifier et voir la tentative avortée.
    Il vous faudrait des documents attestant que le bien date bien des années 50, auriez-vous cela ?
    Ainsi si le bien bâti sur un terrain privé depuis plus de 30 années sans qu’il y ait eu de problème ET que toutes les taxes sont payées, peut-être que l’administration pourrait être clémente.
    Si vous ne vous sentez pas de gérer le dossier, missionnez un architecte pour qu’il/elle vous accompagne dans ces démarches.

    Répondre
    dede

    Bonjour,
    tout d’abord merci pour votre réponse 😉
    La maison se situe dans une grande ville de 80 000 habitants. Le propriétaire doit avoir en sa possession des documents qui permettent de prouver l’année de construction de la maison.
    merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je vous en prie, c’est avec plaisir que je vous apporte mes éclairages.
    Faites en sorte que les documents attestant la date de construction ne soit pas contestable.
    Si plusieurs documents émanent de différents services, lieux autres personnes n’ayant aucuns liens entre elles, cela aide grandement.

    A très bientôt peut être pour de nouvelles questions ou pour nous tenir informé de vos résultats, cela pourrait aider d’autres personnes dans la même situation que vous 😉

    Répondre
    dede

    merci pour votre retour, dernière question et ensuite je ne vous embête plus.
    J’ai contacté la mairie qui m’indique que cette démarche semble vouée à l’échec.
    J’étudie donc une autre piste vue sur le net.
    Si le propriétaire actuel dépose une déclaration préalable de travaux qui englobe la totalité de la surface de l’habitation (ex: ravalement de façade ou isolation par l’extérieur de l’ensemble de la maison) et que cette demande est accepté par la mairie.
    Est ce que cela permettrait de faire reconnaître l’existence de l’habitation? En effet, lors des travaux de grande ampleur, un permis de construire doit être délivré par la mairie donc en cas de sinistre serions nous couverts?
    merci par avance

    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Vous ne m’embêtez aucunement, sinon je ne serais pas là à vous répondre.
    Tout est possible.
    Si vous déposez une demande autre afin que la mairie se prononce officiellement, cela pourrait donner une certaine légitimité.
    Mais je ne suis pas certain que cela provoque une acceptation juridique du bien.
    Concernant l’assurance, il serait bien de contacter un assureur à ce sujet pour voir ce qu’il en dit… je vais faire cela pour avoir un autre regard sur ce point.

    RAVON ISABELLE

    Bonjour,
    Un bâtiment habité en pierres très proche de ma maison (70 cm) sur un étage menace de s’effondrer, il fait “le gros ventre” sur sa partie basse.
    Après demande des plans d’urbanisme, j’ai constaté que ce bâtiment avait été construit sans déclaration (un ajout entre deux bâtiments existants sur l’étage, sans fondations de renfort) probablement il y a plus de 30 ans. Le voisin refuse de faire réparer son mur.
    Y a-t-il une prescription pour faire retirer ce mur ?
    Je n’ai pas l’intention d’en arriver là pour déloger ces gens de leurs chambres, mais ce pourrait être un moyen de pression pour qu’il assume les réparations.
    L’espace pour contourner ma maison sur l’arrière s’amenuise, et j’ai peur.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si il y a péril, il vous faut prendre des mesures pour vous protéger et ne pas attendre le drame.
    Vous pouvez prendre des photos et signifier par lettre recommandée à votre voisin que le mur menace de s’effondrer (preuves à l’appui), en lui demandant gentiment de bien vouloir faire le nécessaire dans les meilleurs délais.
    Si celui-ci se montre non réactif, vous pourrez alors alerter la préfecture afin qu’elle fasse procéder à un constat et/ou solliciter un avocat pour qu’il notifie de manière moins courtoise son obligation d’entretenir ces propres ouvrages.

    Répondre
    BOUTIER

    Bonjour
    Mon voisin a commencé à construire une habitation sans permis de construire qu’il n’aura jamais puisque ce n’est pas autorisé
    Que dois je faire qui dois je contacter
    La mairie lui a déjà demandé d’arrêter mais il continue et les travaux avancent vite
    Merci de votre aide
    Beatrice

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il faut envoyer une lettre recommandée à la mairie puis au préfet pour qu’il soit constaté l’infraction.
    La mairie doit émettre un procès verbal d’infraction, puis notifier cela au procureur de la république afin que le contrevenant soit convoqué au tribunal.

    Répondre
    Mael

    Bonjour,
    Je suis en train d’acheter une maison en copropriété avec ma femme et mon enfant.
    Nous avons juste signé avec l’agent une proposition d’achat. L’agent immobilier a été chez le notaire pour une prise de RDV pour le compromis de vente et là surprise!!! Dans notre achat de maison, il y a sur le terrain une dépendance de 15m² environ. Cette construction est bien visible sur le plan du syndicat mais pas sur le cadastre. Les propriétaires de ce bien ont eu pour obligation de détruire cette dépendance avant la vente de cette maison. Cette construction est illégale et sans permis de construire.
    Comment allons nous pouvoir acheter cette maison qui nous intéresse grandement? Quelle solution nous avons sachant que nous allions acheter une maison avec une dépendance dessus et la il faudrait la détruire?
    Pourrons nous avoir une autorisation pour ne pas la détruire?
    Comment faire

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si le bien comporte une construction illégale, il faut soit la régulariser, soit la détruire.
    Il convient donc de vous protéger par des écrits afin qu’il soit notifié clairement que le vendeur prendra en charge les frais de démolition et de remise en état complet du terrain SI la régularisation n’est pas possible ou pas obtenue.
    Cela vous garantira ainsi d’avoir une solution tout en conservant le bénéfice de la propriété qui vous plait.

    Répondre
    wrecker47

    Bonjour,

    Voisin immédiat (12mètres) d’un immeuble en fin de construction ,un balcon d’accès des appartements du 2°Etage ne figure pas sur le plan d’origine . Ce balcon donne une vue directe plongeante sur la totalité ma propriété j’en ai averti le Maire et l’Urbanisme de la commune en leur demandant un rendez-vous qu’ils ne m’accordent toujours pas malgré plusieurs relances …Que dois-je faire ?
    Veuillez m’indiquer la marche à suivre .
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il vous faut envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception à toutes les personnes concernées la mairie, le propriétaire et le constructeur.
    Je vous conseillerai de passer par un avocat afin que les termes de ce courrier soient pris au sérieux et qu’il y ai une réaction rapide.
    Si vous souhaitez le faire vous même, vous risquez d’attendre de nombreuses années avant que vous soyez entendu.

    Répondre
    GRU Colette

    Une amie a acheté une maison il y a 4 ans, celle-ci de 150 m2 est prolongée dans le jardin de 2 pièces qui ont été construites par le vendeur “bricoleur” avec 2 toits de zing et des portes fenêtres.
    Ces deux pièces s’écroulent et après renseignement auprès du service urbanisme de la mairie du lieu il n’a même pas déposé de permis de construire.
    Elle est en train de voir pour s’engager à des gros travaux de la toiture en question pour une valeur de 17000€ au moins……..Que peut elle faire ?
    Il va sans dire que son vendeur ne lui a même pas laissé d’adresse………

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Effectivement la situation est complexe et trop fréquente hélas.
    Il serait nécessaire que tout le monde prenne conscience qu’un achat immobilier ne doit pas être fait à la légère et prendre des précautions avant de signer est important.

    Toute personne achetant un bien devrait faire notifier clairement sur le compromis :”… que le vendeur déclare (sous peine de poursuite dont les frais seront à sa charge) qu’aucune(s) construction(s) ou modification(s) du bien n’a été réalisée sans que toutes les demandes d’autorisations préalables eut étaient obtenues auprès des services instructeurs…”.
    Ainsi les vendeurs peu scrupuleux se verraient un tant soit peu ennuyés.
    Car le fait de visiter un lieu, fait prendre à l’acheteur la mesure de ce qui existe et non caché, il ne peut donc pas se prévaloir de quoi que ce soit ayant vu les ouvrages.
    C’est à lui de faire toutes les démarches auprès des services OU de faire notifier par le notaire cette phrase engageant toutes les parties.

    Il pourrait être notifié également que :”…le notaire c’est assuré auprès du vendeur que rien n’est construit illégalement ou sans la totale validation des services administratifs, mais également que tous les recours des tiers fut purgés..”

    Des phrases comme celles-ci sont trop rares et le nombre de document rebute les plus motivés (anxieux de signer pour rentrer dans les lieux rapidement).
    Comme je le dis souvent :”Vitesse et précipitation dans le bâtiment, ne font pas bon ménage”.

    Donc engager des travaux importants sur un ouvrage illégal est très risqué. Il faudrait surtout commencer par missionner un architecte pour une mission d’étude de faisabilité architecturale qui permettrait de vérifier si la situation est régularisable.
    Ensuite, si tout est possible, il faudrait voir si les mises en oeuvre de ce “bricoleur” respectent les normes minimales techniques.
    Car une entreprise intervenant sur un ouvrage “bricolé” prendra la responsabilité de l’ouvrage.
    Il est donc important de bien s’assurer que l’entreprise en question à la couverture d’assurance suffisante pour exécuter ces travaux.

    Si vous souhaitez de plus amples précisions, n’hésitez pas à déposer un complément de demande ici sur le site.

    Répondre
    bruno rama

    mes parents ont construit un mur de soutainement qui est jouxant avec un espace vert appartenant a la mairie ceci depuis au moins 40 ans avec accord verbal de lancien maire. la nouvelle municipalite reclame un redressement fiscal de 2400 E ( mes parents avaient la joiussance de cet espace vert toujours en accord avec lancienne minicipalite . y a til prescription au bout de touted ces annees

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Les terrains dont la propriété appartient à une commune ou à l’état, ne peut aucunement bénéficier d’une prescription trentenaire, même si un accord verbal avait été pris.
    Seul un acte de vente ou acte notarié de cession pourrait prévaloir.
    Il faut donc (outre le fait de devoir payer) que cela soit acté juridiquement auprès d’un notaire pour acquisition de la partie concernée.

    Répondre
    Marchand

    Bonjour, j’ai récemment acheté une maison en zone agricole.
    Lors du compromis de vente j’ai appris qu’une construction de 40 m2 (construite en bois) et un pool house de 20m2 aussi en bois avaient été érigés sans permis de construire.
    Lors de la vente le notaire a demandé à l’ancien propriétaire de faire toutes les demandes nécessaires pour régulariser cette situation. trois mois après la vente, les demandes de permis sont refusées.
    Cela fait 9 ans qu’elles sont achevées et jamais aucune plainte de voisin n’a été portée (notre plus proche voisin est à 200m et ces constructions ne sont pas visibles par personne).
    Va t’on m’obliger à démolir?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est tout à fait envisageable que l’on vous notifie une obligation de démolir.
    Le fait que le vendeur n’ait pas obtenu la régularisation démontre que le projet n’était pas possible.
    Le fait que personne voit le projet n’exclu pas l’irrégularité de l’ouvrage.

    La seule situation pouvant amener une tentative de régularisation tacite serait que toutes les taxes soient payées officiellement et que personne ne dépose une requête durant 30 ans….

    La situation est donc tendue et vous auriez alors une épée de Damoclès au dessus de la tête durant ces trente prochaines années.

    Répondre
    Marchand

    Ah oui quand même!!!!!merci beaucoup pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je vous en prie, c’est avec plaisir.
    Pensez à LIKER, PARTAGER l’article ainsi de nombreux autres Internautes pourront être informé et cela m’aide aussi à continuer. 😉

    Répondre
    Valy

    Bonjour,
    J’aurai besoin de vos compétences en la matière.
    J’avais sur mon terrain un local servant de local technique et entreposage d’outils, bâti et cadastré, en piteux état pouvant être source de blessures.
    J’ai donc démoli ce local et reconstruit en lieu et place une cuisine d’été sur cave en sous sol. Cette reconstruction réalisée voila environ 7 ans a été faite en lui et place de l’ancien local avec 3m2 environ supplémentaire et rehaussée à hauteur de 2,50 à partir du plancher de surface.
    Le bien étant achevé depuis plus de 3 ans, le législateur peut il m’opposer une quelconque obligation pénale ? Une demande de démolition ?
    Un voisin peut-il en demander la démolition sur ces motifs ?
    Quelles sont mes obligations et droits à ce jour ?
    Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    La première chose à faire serait de vous assurer que vos modifications et autres “évolutions” respectent le PLU de la zone dans laquelle est situé le bien.
    Selon l’analyse que vous en ferez, vous pourrez définir quel est la possibilité qu’il vous soit ou pas demandé des comptes.
    Le délai de 3 années cours à compter de la date d’achèvement… c’est là que les problèmes commencent lorsqu’il n’y a pas eu de déclaration.

    Beaucoup de personnes pensent (à tort) que le fait de ne pas se faire prendre durant 3 années entérine les travaux illégaux…. c’est faux !

    L’administration dispose de 3 années pour vérifier si un bien déclaré est construit conformément à ce qui a été déclaré, or pour une construction sans déclaration, ni aucune déclaration d’achèvement et de conformité car non déclarée, ne peut se prévaloir d’un point de départ la déclaration d’achèvement….. donc pas de délai de prescription.

    Il faudrait éplucher les jurisprudences pour vérifier si une faille existe, mais je ne suis pas certain que les juges accèdent aux doléances de personnes ayant construit sans aucunes demandes ou démarches.
    Par conséquent, toutes personnes construisant en faisant abstraction des lois, peut se voir condamner à démolir ou régulariser si cela est possible.

    Un voisin ne peut pas demander une démolition, seul un juge y est habilité, par contre un voisin peut tout à fait déposer une requête pour construction illégale auprès des services habilités à constater l’infraction qui elle même déposera une requête auprès du procureur.

    Les obligations sont toujours les mêmes, faire ce qu’il faut pour être conforme.
    Consultez un architecte pour une mission de conseil et voyez avec lui ce qui est possible de faire/ou pas.

    Répondre
    barrillon

    bonsoir,
    nous avons fais construire un carport non fermé, de 6m sur 6 il y a 4 ans maintenant.
    Nous n’avions pas fais de demande de travaux, car on avait compris que ce n’était pas la peine.
    Ce qui n’est pas le cas en fait..
    En récupérant le plan communal, on peut voir apparaître celui-ci. Pourquoi?
    Est il nécessaire de faire la demande 4 ans après si nous souhaitons vendre la maison? et que risquons nous?
    merci pour vos réponses

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,

    Comme je l’ai répondu précédemment, il faut toujours réaliser les démarches nécessaire pour régulariser et être en règle même quelques années après.
    Assurez-vous que la régularisation est possible, sans quoi une démolition pourrait être ordonnée judiciairement.

    Missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne dans cette démarche.

    Répondre
    ISABELLE L.

    Bonjour,
    J’ai reçue un courrier de la mairie de ma commune au sujet de mes travaux de clôtures et des places de stationnement qui sont non conformes au règlement et au cahier des charges du lotissement ou j’habite.
    Quel est la loi qui justifie que la clôture est interdite devant les stationnements : devant l’espace privé de stationnement , d’une superficie de 30m2 par lot, les allotis ne devront construire ni portail ni clôture, l’accès devra rester libre. Donc est ce que je vais devoir tout enlever ?

    En effet s’il faut que je laisse 30m2 je ne peut plus mettre de portail car celui ci arrivera à 2m de mon garage et je ne pourrais plus ouvrir la porte de mon garage . Je vous remercie de vos conseils.
    Cordialement
    ISA L

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Aucune loi n’interdit de se clôturer chez soi en France, SAUF si il existe des clauses indiquant que vous ne pouvez construire; ce qui semble être le cas.
    Les règlements de lotissements sont parfois contraignants afin de conserver un aspect architectural et éviter les abus de certains.

    C’est donc un constat d’infraction qui a été relevé par la mairie et vous devez donc respecter à la lettre la règle.
    Vous n’avez pas d’autres solutions que de retirer ce qui est illégalement réalisé.

    Répondre
    DUBOIS

    Bonjour,
    Nous avions pour projet d’aménager notre garage qui correspond avec notre maison, en un petit appartement de 42 m2, pièce à vivre, chambre et salle de bain.
    Nous faisions les travaux nous même qui consistaient à changer les portails du double garage par des baies vitrées, et monter une cloison séparative.
    Le reste étant de l’aménagement intérieur sol, faience salle de bain, wc… Extérieurement rien n’est modifié.
    Nous allions déposer une demande de travaux mais nous nous sommes rendus compte qu’au delà de 40 m2 il fallait déposer un permis.
    Du coup les travaux sont finis depuis 2 ans et nous n’avons fait aucune démarche administrative.
    Nous avons peur que la mairie vienne vérifier, et qu’elle se rende compte que les travaux sont déjà fait.
    Que risquons nous ? Que doit-on faire pour régulariser et éviter des sanctions. Quels types de sanctions encourons nous administrativement et pénalement ? Honnêtement ce sont les paperasses à établir qui nous ont rebuté.
    De plus rien n’a été modifié par rapport aux ouvertures ni aucune construction supplémentaire.
    Par contre la surface de la maison passe de 110 à 152 m2 Est-ce que cela a une importance ?

    Je vous remercie pour votre aide.
    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    Le risque pénal existe car ce que vous avez fait s’apparente à de la fraude à l’imposition.
    Outre le fait qu’il faille que vous régularisiez, car en cas de revente éventuel ou délation, vous pourriez être contraint de régler tout les frais juridique + des condamnations + un rattrapage d’imposition sur 4 années.
    Tout cela cumulé fait beaucoup et énormément de soucis, puisqu’il vous faudra payer un avocat pour défendre l’indéfendable….. ce qui est rebutant c’est d’aller au tribunal et non quelques “paperasses”.
    Lisez quelques exemples ci-dessous, vous comprendrez vite.
    J’ai eu au téléphone une personne qui était n’avait plus de revenus et n’avait plus la possibilité de payer tous les frais; pour couronner le tout, il ne pouvait plus vendre, ni payer la démolition.
    Le cercle infernal, car le juge l’avait condamné à une astreinte journalière de 75 euros/jour à payer à la commune, jusqu’à ce qu’il prouve par huissier qu’il avait tout démoli….

    Imaginez la situation.
    Il est donc conseillé de contacter rapidement un architecte afin qu’il étudie avec vous la possibilité de régulariser votre situation et dormir sans épée de Damoclès au dessus de votre tête.

    Répondre
    DUBOIS

    Je vous remercie c’est ce que je vais faire immédiatement. Mais la mairie ne vient pas contrôler ou faire une visite avant les travaux si l’on dépose un permis ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La mairie ne réalise pas de contrôle et fait confiance au pétitionnaire sur l’état initial (cela ne veut pas dire qu’elle ferme les yeux et ne jette pas un oeil si un contrôleur passe dans le coin), si par hasard elle constate une anomalie, elle effectue un procès verbal d’infraction qu’elle communique immédiatement au procureur de la république et la machine judiciaire s’enclenche.

    Répondre
    barthelemy

    Bonjour,
    Nous venons d’acheter un bas de jardin avec abris voiture ouvert, cuisine d’été fermées.
    La maison a été coupé en trois parcelles. Une parcelle avec terrain constructible, la deuxième parcelle concerne le haut de la villa et la troisième qui nous appartient donc le bas de villa.
    Nous avons déposer une déclaration préalable pour effectuer l’ouverture d’une baie vitrée sur la maison principale ainsi qu’une clôture pour délimiter notre terrain.
    L’urbanisme c’est aperçu que sur les photos il y avait un abri voiture ouvert avec toiture en tuiles d’une superficie de 50 m2 sans dalle.
    Ils n’ont trouvé aucune demande et nous demande de détruire cette abri pour pouvoir procéder aux travaux concernant la modification de façade et les clôtures sur notre terrain.
    Ils nous informent que nous ne pouvons pas régulariser la situation car vu que le terrain a été divisé, l’abri voiture ne se trouve pas à 4 mètres de chaque frontières des autres terrains.
    Y a-t-il une solution pour garder cette abri voiture

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    Seul un redécoupage des parcelles tenant compte des reculs minimum fixé au PLU permettrait de conserver votre ouvrage.
    Encore une fois, désolé de le rappeler ici, mais une mission de conseil + étude de faisabilité par un architecte aurait pu éviter cette situation.

    Voyez donc comment rediviser et récupérer cette parcelle en passant chez le notaire et géomètre, sinon, il vous faudra vous séparer de votre abri.

    Répondre
    Ted

    Bonjour,
    nous avons fait l’acquisition l’année dernière d’un maison avec une partie attenante composée d’un bureau et d’un garage. Cette partie attenante n’a jamais été déclarée. Le notaire après nous avoir conseillé de ne pas acheter nous a finalement indiqué qu’il n’y avait pas de risques pour nous car l’extension a été réalisée il y a plus de 10 ans.
    Il a été noté dans l’acte de vente les dates de réalisation de travaux ainsi qu’un note stipulant que nous faisions notre affaire de cette extension.
    Aujourd’hui nous souhaitons agrandir la surface habitable en utilisant la partie garage (fermeture de la porte de garage par un mur + pose de fenêtre. Les surfaces étant les suivantes : maison initiale : 140 m² / Extension env 30 m² (15 m² bureau / 16 m² garage env.).

    Nous avions envisagé une autre extension il y a peu qu’un architecte nous proposait en nous indiquant qu’il ne soumettait une déclaration que pour la nouvelle surface le reste étant mis dans les plans sans rien spécifier car étant une surface déjà existante (même si non déclarée). Pour lui cela n’avait pas d’incidence et la partie non déclarée n’était même pas soumise à taxe d’aménagement.

    La situation actuelle étant différente : pas de nouvelle surface nous ne savons pas vraiment comment faire.
    Les délais étant tous purgés, peut-on faire une simple déclaration de travaux pour la surface à aménager (la transformation d’un garage en habitation n’étant pas définie dans les notices CERFA comme un changement de destination) en soumettant un plan avec toute la construction ? Le dossier peut-il être monté par nos soins ? Ou bien devons nous recourir à un architecte pour soumettre une déclaration pour l’ensemble et ce avec quelles contraintes ?

    Merci par avance pour votre réponse.

    Très cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le seuil des 150m2 étant atteint, il vous faut missionner un architecte pour qu’il réalise la demande d’autorisation d’urbanisme.
    Informez le des différentes étapes afin qu’il prenne bien conscience de la situation.
    Dans tous les cas, il est fortement déconseillé que vous réalisiez vous même un dossier car vous risquez d’omettre des éléments importants qui provoqueraient un refus.

    Répondre
    C. Morin

    Bonjour,

    nous souhaitons vendre notre maison avec une dépendance de 12m² au fond du jardin sans vis-à-vis.
    Nous avons reconstruit cette dépendance qui n’était plus sûre sans permis de construire il y a deux ans. Il s’avère que cette dépendance qui est bien présente sur le cadastre ne l’était pas sur l’acte notarié (considérée comme un WC), donc a priori jugée illégale.

    Nous souhaitons désormais vendre notre maison en signalant bien à l’acheteur la situation sur l’acte notarié. Afin d’établir la bonne valeur du bien, ma question est de savoir si l’acheteur sera également responsable pénalement ou non après la vente ?

    Merci de vos réponses.

    Bien cordialement,

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le fait de vendre un bien transfère les risques et la totalité des responsabilités.
    Cela ne régularise pas la situation et même si l’acheteur est informé, il pourrait tout de même selon le cas venir vous chercher en responsabilité.
    Donc soit vous régularisez avant, soit vous prenez le risque d’un jour ou l’autre d’être confronté à une procédure.

    Répondre
    sandillon

    notre véranda n’est pas enregistrée à l’urbanisme?? (plus de 25 ans) que faire , car nous avons vendu notre maison??.merci de vos réponses cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si tout est fait depuis plus de 25 ans et que vous avez vendu votre bien, si la situation est régularisable, pas de soucis particuliers sinon selon le cas, l’administration pourrait bloquer les potentiels demandes d’autorisations de travaux de votre acheteur.
    Tout dépend du secteur et des contraintes, voir même des instructeurs.

    Répondre
    Mas

    Bonjour,
    J’ai acheté un haut de villa avec La jouissance exclusive de 105 m2 sur la quelle existe déjà un cabanon cadastrée. J’ai construits un deuxième cabanon de 11m2 hauteur 1,80…en parpaing sans déclaration à la mairie et sur la limite de propriété de mon voisin ainsi que ma voisine du dessous. J’ai fais signé deux autorisations de construction par les deux voisins cités. Qu’est ce que je risque?

    Merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous n’avez pas fait acté cela légalement auprès d’un notaire, vos écrits ne valent pas grand chose.
    Car cet arrangement pourrait ne pas être considéré par une autre personne.
    Ensuite, si vous n’avez pas d’autorisation, la démolition pourrait être ordonnée judiciairement surtout si elle ne respecte pas la réglementation et code civil.

    Faites les contrôles nécessaires et démarches légales pour vous protéger.

    Répondre
    Bernard Bottero

    Bonjour.
    Puis je demander la démolition d’une construction sans permis au bout de 10 ans.
    Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La loi précise un délai de trente années pour acter de manière définitive un ouvrage SI celui-ci n’a jamais fait l’objet de retour de voisins ou autres.
    Par contre, il faut que cet ouvrage soit illégal et génère des nuisances.
    La nuance est importante d’un point de vue juridique.

    Répondre
    Dorothée

    Bonjour M. Camliti
    Mon voisin, nouvel acquéreur d’une maison indépendante, a démarré il y a quelques semaines des travaux importants de rénovation de sa maison sans qu’aucun affichage préalable des travaux ait été fait
    La maison présente actuellement des échafaudages bâchés sur les quatre côtés, plus élevés de la maison elle-même.
    Interpellés par cette situation, nous sommes allés vérifier le permis de construire à la mairie pour prendre connaissance de la nature des travaux et il s’avère qu’un permis de construire lui a été refusé car non conforme au PLU.
    La mairie, prise connaissance de la situation suite à notre questionnement, a décidé d’intervenir et lancer un arrêté d’interruption de travaux.
    Quelles sont les temps pour cela et les conséquences sur le projet de notre voisin ? Est-ce que s’il arrive à terminer ses travaux, la situation on ne pourra plus revenir en arrière ?
    Je précise que nous avions sollicité les ouvriers pour en savoir plus avant de nous renseigner à la mairie, sans succès, et que le propriétaire est injoignable.
    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le voisin fait la sourde oreille ce qui est fréquent dans ce type de situations.
    Les ouvriers n’ont à de rendre de compte à personne, c’est donc tout à fait normal qu’ils ne vous aient pas répondu.
    Concernant la mairie, la balle est dans leur camp, car c’est à eux de faire constater l’infraction, si infraction il y a effectivement.
    Car au cas ou le voisin indélicat finirait ces travaux, la mairie n’aurait plus grand mot à dire…. il faudrait alors engager un processus judiciaire.

    Donc pour faire clair, si vous êtes certaine de votre bon droit, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie signifiant l’affaire afin que tout soit effectivement mis en route pour clarifier la chose.
    La mairie à le pouvoir de demander à accéder au lieux pour constater ce que fait le voisin, si il s’y oppose (cela prouverait la potentielle fraude) la mairie pourrait revenir avec les gendarmes.
    Cela suffit parfois pour convaincre les plus récalcitrants.

    Ensuite, si la mairie constate effectivement une infraction, elle ordonnera au voisin de stopper ces potentiels travaux illégaux et notifiera au procureur de la république l’éventuelle fraude.
    Le voisin devra alors s’expliquer devant la justice.

    Attention, faites en sorte d’être certaine de vous car en cas de problèmes et démarche juridique, vous pourrez avoir à rendre des comptes si le voisin ne fait rien d’illégal.

    J’espère avoir été clair dans mes explications, si cela n’était pas le cas, revenez ici sur Architecte-PACA.com pour compléter votre question.
    A vous lire,

    Répondre
    Dorothée

    Bonjour M. Camliti

    La mairie est intervenue sans besoin de lettre recomandée, les huissiers de justice sont passés ce lundi, ils ont discuté avec le maître de chantier et une procédure d’interruption de travaux sera bientôt lancée (en ce moment la maison n’a plus de toit…). On a appris aussi que le nouveau propriétaire avait l’intention de construire une terasse au rez-de-chaussée et une deuxième au premier étage…

    Toutefois deux choses de ce que vous me dites m’interpellent:
    1: comment serait-il possible que les travaux soient réguliers si le permis de contruire a été refusé? Est-ce que aucun permis ne serait nécessaire si jamais les travaux que le voisin a décidé de faire à la suite du refus étaient conformes au PLU?
    2: est-ce que si le voisin termine le travaux non conformes au PLU, vous dites qu’il faudrait engager un processus judiciaire: c’est à qui de le faire, à la mairie ou bien par exemple aux personnes à qui la nouvelle configuration de la maison pourrait nuire?

    Merci encore

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Ce que je dis est qu’une construction illégale peut (selon le cas être régularisée SI la réglementation le permet), même si en amont un permis a été refusé.
    Le fait d’entamer les travaux sur un permis de construire refusé est strictement illégal, nous sommes d’accord.
    Certains petits filous, tentent de construire et imposer leurs ouvrages… sauf que dans de nombreux cas, ils se retrouvent insolvables à ne plus pouvoir payer les condamnations et plus de comptes bancaires (blocage Banque de France).
    Une procédure judiciaire envers le voisin est possible si il provoque une nuisance à votre bien. Un juge sera plus à l’écoute si le voisin construit illégalement et si il nuit.
    La mairie pourrait être attaquée pour éventuellement n’avoir pas fait son travail de transmission au procureur de la république du constat d’infraction.

    Les mairies ne cherchent plus à s’ennuyer à tenter de dépatouiller tout cela, elles envoient en justice un point c’est tout.

    Est-ce plus clair ?

    Répondre
    Mees

    Bonjour,
    Nous sommes entrain de construire une maison.
    Afin de le faire en toute sérénité, Nous avons décidé de passer par un constructeur. Lors du démarrage du chantier, l’entreprise de terrassement nous a informé qu’il nous manquera de la terre.
    Le constructeur nous a alors proposé de creuser un sous-sol de manière à récupérer un peu terre, ce que nous avons accepté.
    Le problème est que, comme tout c’est fait dans la précipitation, aucun permis modificatif n’a été fait.
    Après en avoir informé le constructeur, celui-ci en a fait la demande. La maison doit nous être livrée prochainement et nous n’avons toujours pas de réponse. Peut-on réceptionner la maison tant que nous n’avons pas de réponse?
    en vous remerciant par avance,

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je suis navré de commencer par ceci, mais la “sérénité” n’est donc pas au rendez-vous, car le constructeur n’a pas fait le nécessaire pour être dans les règles.
    Si la demande de permis de construire modificative s’avérerait refusée ou impossible à obtenir, que feriez-vous ?
    Est-ce que l’ouvrage est conforme à ce que vous avez signé ? Car une constructeur à un devoir de résultat, il ne peut en aucune manière se replier derrière une quelconque décision que vous auriez prise dans la précipitation.
    C’est hélas souvent le cas, ils disent souvent : “Faisons ainsi, nous verrons plus tard…” et plus tard, cela amène souvent au tribunal.
    Donc, signifiez par écrit à votre constructeur vos inquiétudes et demandez une réponse écrite.

    Vous verrez bien le professionnalisme de la personne, si elle n’a rien à ce reprochée et est “droite dans ces baskets”, elle écrira noir sur blanc ce qu’elle à fait pour corriger le tir. Sinon, méfiez-vous grandement.
    Attention, certaines personnes savent jouer des écrits juridiques et aiment a mettre la pression psychologique.

    Un argument largement répandu, est :”Vous voulez entrer dans la maison ou pas ? Signez la réception…”
    Le fait de réceptionner l’ouvrage non conforme à l’autorisation vous en fait prendre la totale et entière possession, ce qui engendre un transfère de responsabilité légale.

    Signifiez clairement avant la réception votre inquiétude et votre souhait de pouvoir réceptionner un ouvrage conforme, car un sous-sol est générateur de surface de plancher supplémentaire donc des taxes.
    Ensuite, est-ce que ce sous-sol bénéficie d’une hauteur taxable ou pas ? Est-il “potentiellement” éligible à taxations ?
    Les questions à ce poser sont là.

    Répondre
    Muriel

    Bonjour,
    Mon fils a acheté un petit appartement de plain pied dans une co-propriété ancienne il y a 5 ans.
    Aujourd’hui il veut vendre à un acheteur qui a déjà fait l’acquisition de l’autre partie de la co-propriété et qui souhaite faire des travaux sur l’ensemble des deux biens.
    Or l’acheteur, après s’être renseigné auprès de son notaire, se rétracte car la salle d’eau (moins de 3m2) a été construite (pas par mon fils, ni par les propriétaires précédents) sans permis de construire ni déclaration.
    Cela est noté dans l’acte notarié mais mon fils ne s’en ai pas aperçu ou n’a pas mesuré les conséquences de cette mention.
    Je précise que cette salle d’eau est construite sur le terrain que possède mon fils et jouxte une remise extérieure qui lui appartient aussi et de l’autre coté est attenante à une petite pièce de la maisonnette.
    Nous ne savons pas quand ces travaux ont été réalisés.
    Cette construction est donc encastrée entre deux bâtis qui lui appartiennent et n’est pas visible de l’extérieur car il y a une cour avant la rue.
    Il a bien déclaré aux impôts la superficie totale.
    Que peut il faire à présent ? Est ce possible de régulariser cette situation vis à vis du cadastre ou risque t’il de devoir démolir cette salle d’eau s’il alerte les autorités sur sa situation ? Merci pour votre conseil.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est effectivement un peu piégé votre fils, il n’y a pas beaucoup de solutions.
    La première chose à faire serait d’étudier le PLU et règlement de copropriété pour vérifier si la situation est régularisable ou pas.
    Dans la négative, il y a donc peu de chances que votre fils puisse résoudre son souci.

    La démolition est une solution pour retrouver une situation saine juridiquement. Il faut toujours prendre attache auprès d’un professionnel de l’architecture (architecte) avant d’acheter un bien, car nous sommes les seuls à avoir prêter serment de défendre les intérêts des personnes nous missionnant.
    Ainsi un architecte vous donnera les bons conseils dans VOTRE intérêt. Tous les autres acteurs n’ont de cesse que de vous pousser à signer : banque (pour toucher les intérêts), agent immobilier (pour percevoir la commission de vente), les notaires (pour concrétiser la vente et percevoir les émoluments correspondants), etc… etc… seuls les architectes doivent défendre vos intérêts.

    Ceci étant rappelé, si votre fils ne se sent pas à l’aise avec cette situation ou la lecture des règlements, il serait souhaitable de missionner un architecte pour qu’il réalise une étude de faisabilité en vue d’une régularisation, ainsi il obtiendra des informations claires pour pouvoir décider.

    Répondre
    Muriel

    Bonjour et merci pour votre réponse rapide.
    Je vais faire part de votre conseil à mon fils pour qu’il voit un architecte sur ce dossier.
    A priori, vu le PLU de sa ville, il semble que les constructions nouvelles soient autorisées. D’autre part, cette salle d’eau fait moins de 5 m2, or il est mentionné sur le site du ministère de la cohésion des territoires qu’aucune autorisation ou déclaration ne soit nécessaire en dessous de cette surface.
    J’avoue que nous sommes un peu perdus car s’il n’est pas nécessaire de demander une autorisation alors pourquoi a t’il été notifié dans l’acte du notaire que cette salle d’eau a été construite sans permis (à moins que la loi n’autorisait pas cette surface au moment de sa construction!). C’est à n’y rien comprendre. Bien cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Effectivement au dessous de 5 m2, la loi n’impose pas de demande spécifique, cependant, votre fils est dans une copropriété et cela change tout.
    Car, il est indispensable d’obtenir un accord des autres copropriétaires via une assemblée générale.
    Je comprends que cela vous paraisse complexe, mais les règles sont les règles, il est toujours plus sage de ce faire conseiller avant.

    Vous pouvez bien évidemment revenir ici pour poser de nouvelles questions si besoin était.

    Répondre
    2020

    nouvelle question, mais pour mon habitation que je souhaite vendre… !
    Date de construction 2000, depuis j’ai fait une piscine et un garage, l’ancien garage c’est transformé en chambre … ces travaux n’ont pas été déclarés ils datent de 6 ans pour le garage et 3 pour la piscine… puis je vendre comme cela (en prévenant les acheteurs évidement )
    merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La réponse est NON, vous devez entamer les démarches afin de régulariser votre situation, sinon vous risquez de perdre plus que vous n’avez à gagner.
    Les potentiels acheteurs seront refroidis par votre annonce et certains négocieront le prix de manière substantiel.
    Tant qu’à prendre un risque autant y gagner non ? Ne feriez vous pas la même démarche psychologique ?
    Donc pour éviter de perdre beaucoup de temps et d’argent, faites régulariser et ainsi vous pourrez vendre au vrai prix en moins de temps.

    Répondre
    2020

    Bonjour
    j’envisage d’acquérir une habitation en zone NL, le propriétaire (héritier) ne trouve aucune trace du PC, la mairie non plus, il n’existe aucun plan. Quels sont les risques ? est il vrais que si l’habitation brule elle ne peut plus être reconstruite car en zone sensible ?
    je vous remercie !

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est effectivement un gros risque qui existe si il ne peut être prouvé de manière irréfutable que l’ouvrage a été bâti de manière légale, que celui-ci ce voit refuser une reconstruction en cas de sinistre.
    Le problème va même plus loin, les services administratifs peuvent refuser toutes autorisations sollicitées sur ce bien.
    Les zones sensibles ou à risques sont très contrôlées. Une zone NL (Naturelle à destination de Loisirs) pourrait avoir quelques souplesses, mais très certainement limitées.
    Prenez attache auprès des services fiscaux et administratifs pour vérifier ce qui est légalement payé comme taxe et sur quoi la taxation est appliquée, cela pourrait être un point de départ pour une possible évolution positive.
    Restez tout de même prudent, car le risque est réellement très important.

    Répondre
    2020

    Super, merci pour votre réponse !
    donc j’ai tout intérêt à exiger la conformité ou a minima un PC.
    Dans le cas où cela n’est pas possible est-il possible une foi le bien acquis de régulariser cette situation avec l’urbanisme et le fisc ? Car dans tous les cas mes demandes de travaux a venir seront refusés, c’est bien cela ?
    MERCI

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Effectivement il faut à minima que le vendeur obtienne des autorisations.
    Si vous vous engagez dans l’achat d’un bien illégal, vous encourez les peines prévues et serez donc bien confronté à des refus en cas de demandes futures.
    Il faut voir avec l’ensemble des services si la régularisation est possible, sinon passez votre chemin, cela sera bien plus sain.

    Répondre
    ROLAND MERGOIL

    Bonjour,
    Étant à la retraite ,j’ai acheté une ancienne ferme que je rénove comme gite rural …
    N’habitant pas sur place et pour pas avoir à faire de longs déplacements ,j’ai aménagé une partie que j’habite actuellement,maintenant en permanence sauf quelques w-e où je rentre à mon autre domicile chez ma femme, je viens d’apprendre que j’en ai pas le droit, est ce vrai ? merci ..

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Pourriez-vous préciser quelle est la raison ou le motif que l’on vous aurait donné pour justifier cette interdiction ?
    La ferme était-elle en ruine ? ou inhabitable depuis très longtemps ?
    L’assainissement est-il autonome ou le bien est-il raccordé à l’égout ?

    Répondre
    ROLAND MERGOIL

    Bonjour Maitre .
    La maison était dans un sale état ..Le bien est raccordé à l’égout ..Mais ayant fait des démarches auprès de la mairie comme rénovation et création gite ; la maison serait interdite d’habitat personnel (du propriétaire ) à cause de la demande subventions personnelles “gite ” ..Elle est toujours en restauration et c’est vrai l’habite et ne l’ai jamais louée mais bien non fini de rénover (date 2011 de début et 2017 pas encore terminée ) donc non louable .
    Une personne m’a dit ça ,,,??? merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je ne vois pas en quoi le fait de demander une subvention provoquerait l’interdiction du propriétaire de vivre chez lui… c’est étrange.
    Il est certes interdit de louer ou agir en tant que gite tant que toutes les autorisations, travaux etc… soient réalisés, mais pourquoi interdire au propriétaire de vivre sur place ?
    Il y a quelque chose qui m’échappe, je vous l’avoue.

    Y aurait-il une contrainte rendant impropre à la destination ? Risque d’effondrement, risque sanitaire avéré ?
    Si la commune a émis un arrêté d’insalubrité, en l’occurrence, cela pourrait provoquer une interdiction d’user du bien. Sinon, je ne comprends pas.

    Répondre
    Teddy Arrondel

    Bonjour,
    je suis sur le point d’acheter un logement et les vendeurs me disent que je dois procéder à une régularisation du permis de construire. Ma question est la suivante:

    Qui doit en faire la demande? le vendeur ou l’acquéreur? Car selon le vendeur il n’est pas obligé de le faire.
    Alors dois-je le leur exiger?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si le bien comporte des constructions illégales, c’est normalement à eux de procéder aux régularisations afin de vous vendre un bien conforme.
    A vous de décider ce qui est le mieux pour vous.
    Si par contre le bien, est vraiment très intéressant, proposez une clause suspensive vous permettant de vous rétracter si l’autorisation de régularisation ne serait pas acceptée et purgée de recours des tiers.
    Vous verrez bien si cela pose problème.
    S’ils n’acceptent pas, passez votre chemin, cela fait montre d’un risque important.

    Répondre
    Lambert

    Bonjour
    Nous sommes sur le point d acheter une maison agrandie sans permis de construire. Les propriétaires ont déjà payé une amende. Que dois je demander et faire pour que tout soit dans les normes et n avoir aucun problème par la suite. C’est à dire pour éviter tout risque de demolition

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il faut vous assurer que tout a été régularisé auprès des services instructeurs pour ne plus être en infraction en cas d’achat.
    De plus, demandez un écrit via le notaire confirmant que tout a été régularisé et qu’aucune poursuite ne pourra être intentée contre vous (sans quoi) ils (les vendeurs) devront prendre en charge la totalité des frais de justice et frais pouvant en découler.
    Si tout est définitivement acté et en règle, ils signeront sans problèmes. Dans le cas contraire, même si le prix est attractif, méfiez vous énormément.

    Répondre
    Denoyes

    Merci pour votre réponse. Si je comprends bien, le risque est surtout que les travaux ne soient pas validés par l’ABF (et non qu’on me demande de recouvrir la terrasse), risque que je peux réduire en prenant l’avis d’un architecte. Je vous remercie!

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    C’est tout à fait cela.
    Il n’est pas possible légalement qu’une commune exige une modification d’un immeuble existant (d’autant plus si il est ancien) pour imposer une architecture spécifique.
    Seule une construction illégale pourrait être dans ce cas.
    C’est avec plaisir que je réponds à vos sollicitations, pensez à cliquer sur nos liens pour partager et ainsi nous aider en quelques secondes à continuer ainsi.
    A très bientôt je l’espère.

    Répondre
    Denoyes

    Bonjour Maître
    Je souhaite faire l’acquisition d’une maison qui comporte un toit terrasse.C’est une habitation ancienne et le toit a plus de 20 ans.
    Après renseignement auprès de la mairie (service urbanisme), c’est une zone dans laquelle ce genre de construction n’est plus autorisé car il existe un monument religieux dans le périmètre. On m’a expliqué qu’on ne me demanderait pas de l’enlever. Néanmoins, si je souhaite renforcer la sécurité de cet espace (actuellement c’est surtout du grillage, je préférerai une vraie rambarde de sécurité), je devrais faire une déclaration de travaux préalable, qui passera par l’architecte de France.
    J’aimerais savoir si la mairie (ou quelqu’un d’autre?) peut me demander de recouvrir cette terrasse, et que puis-je faire dans ce cas ou si la demande de travaux est refusée. Je précise que l’extérieur est très important, que je n’achèterai pas ce bien sans.
    Merci par avance des lumières que vous pourrez m’apporter et n’hésitez pas à me dire s’il manque des informations.
    Cordialement,

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement, avant toutes choses, je vous propose de lire également cet article explicitant les différents avis que peuvent émettre les Architectes des Bâtiments de France, car cela à son importance selon le secteur et classement du bâtiment religieux.
    Ensuite, concernant votre question, il est toujours préférable de missionner un architecte pour qu’il établisse une étude de faisabilité architecturale pour que celle-ci soit présentée à l’ABF en amont avant tout dépôt officiel.
    Ainsi cela vous donnera un retour et une sensibilisation à la possible acceptation ou éventuel refus pur et simple.
    De ce fait vous serez fixé et pourrez ainsi décider en toutes connaissances de causes.

    Mais sachez que tous les ABF ne reçoivent pas forcément les pétitionnaires (car ils sont trop nombreux et ne parlent pas le langage architectural adéquat) c’est pour cela qu’il est plus que conseillé de missionner un architecte.
    Vous mettez ainsi plus de chances que votre dossier passe en commission favorablement.

    Il ne peut vous être imposé de modifier l’aspect architectural de votre habitat, seules quelques recommandations pourraient vous être faites lors d’un projet.
    Est-ce suffisant comme précisions ?

    A vous lire,

    Répondre
    Carrio

    Bonjour Mr camliti
    Voilà 10 années que jai vendu une petite Maison bénéficiant d’un droit de passage sur une cour où une petite dépendance m’appartenai… jai réalisé une demande de travaux pour réaliser la réfection du toit qui présentait des risques d’infiltration et en ai profité pour joindre la Maison à cette dépendance par une baie vitrée, cela représente au sol environ 1,5 m2.
    Aujourd’hui un des copropriétaires, qui à l’époque avions du mal à joindre, me réclame des comptes sur les autorisations concernant ces travaux.
    Jai eu l’aval de la mairie pour la réalisation du toit mais je n’a sais plus si jai stipulé la liaison des deux constructions précédemment décrite.
    Je sais que jai séparé par une baie vitrée sur une surface médiocre mais qui ne m’appartenait pas!!
    Je suis d’accord de payer, si possible, cette petite surface mais en ai-je le droit et existe il ,pour ce genre de situation, des accords amiables…
    Je ne vous cache mon inquiétude…
    Bien à vous

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Votre situation est précisément ce que beaucoup de personnes rencontrent en copropriété.
    Il est indispensable de faire voter les travaux en AG et si l’un des copropriétaire ne se manifeste pas dans le délai légal des 2 mois suivant la diffusion de l’AG, il est considéré comme entériné.
    Donc, si tout a été fait dans les règles de l’art et toutes les démarches respectées, vous ne devriez pas être soucieux.
    Si par contre, cela n’a pas été le cas, alors le situation est plus que tendue pour vous.

    Si vous avez réalisé des travaux sur un bien qui n’était pas le votre, c’est un gros problème, car vous ne pouvez pas prétendre à une quelconque propriété.
    Il vous faut faire le point sur les possibles solutions avec les différents intervenant et établir une tentative de sortie de crise par des démarches de régularisation.
    En espérant que celle-ci est envisageable.

    Missionnez un architecte pour une visite/conseils et voit si il peut réaliser une étude de faisabilité. Ainsi vous aurez les cartes en mains pour pouvoir décider de ce que vous pouvez et devez faire.

    Répondre
    Carrio

    Bonjour et Merci pour votre réponse, le problème c’est que cette Maison a été vendue en l’état il y’a maintenant 5 ans… je suis pour l’instant dans une impace…! Merci de bien vouloir me transmettre votre ressenti à ce retour…
    cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Pour être franc, cela semble vraiment compliqué, seule une analyse précise de tous les documents, lieux et contexte légal pourrait vous éclairer.
    Sans quoi, seul un tribunal tranchera.
    Faites dans tous les cas une démarche en tentant de solutionner la chose ainsi si par malheur, vous deviez aller devant un tribunal, vous pourrez démontrer votre bonne foi (ce qui est largement apprécié par les juges pour délibérer).

    Répondre
    Aurélie SOULA

    Bonjour,

    Nous avons acheté un terrain avec mon conjoint et fait construire une maison sur celui-ci.

    Notre première constatation lors du bornage de notre terrain par le géomètre est que notre cher voisin empiète sur notre propriété avec sa clôture: il lui a donc été signifié par l’ancien propriétaire et par le géomètre qu’il devait remettre sa clôture en place avant la date de signature de notre acte authentique, ce à quoi il a acquiescé, reconnaissant avoir voulu faire une clôture droite et non en biais comme cela aurait été le cas s’il avait respecté son bornage. Aujourd’hui, 2 ans après, cette clôture n’a toujours pas bougée et notre voisin en a même scellé les piquets avec du breton.

    Essayant de faire avancer les choses de manière cordiale, nous lui en touchons un mot chaque fois que nous le croisons (nous n’habitons en effet pas encore sur place car nous terminons les week-end les travaux que nous nous sommes réservés dedans).
    Afin que vous puissiez vous représenter la suite, voici une petite description de la chose: notre terrain, en pente naturelle, surplombe celui de notre voisin qui, lui, a décidé de faire un décaissement de plus de 2 mètres lors de la construction de sa maison pour avoir un terrain plat.

    Lors de ce décaissement, il n’a pas jugé utile de placer un drain et est venu nous menacer lors d’un entretien durant lequel nous lui demandions une fois de plus de remettre sa clôture à sa place, de nous créer des ennuis si nous ne mettions pas un drain sur notre propriété pour lui éviter les inconvénients d’un risque de déversement d’eaux de pluie chez lui. Après passage à la mairie de notre commune pour informations, nous avons appris que ce drain ne devait pas être fait par nous puisque nous respections la pente naturelle du terrain mais par notre voisin qui avait modifié son terrain avant notre arrivée. Nous avons donc donné cette réponse à ce monsieur.

    Etant mécontent, il a décidé de nous mettre au tribunal pour une soit disant inondation (j’utilise ce terme car il aurait fait passer un expert qui lui aurait remis un rapport, mais lorsque nous le lui demandons il refuse de nous le montrer, sa compagnie d’assurance n’a d’ailleurs jamais essayé de nous contacter…) qui aurait eu lieu chez lui et qui aurait:
    – provoqué un décollement de son carrelage au niveau de la terrasse entourant sa piscine
    – cassé le moteur de la pompe de sa piscine.

    Je suis donc repassée à la mairie car il me semblait, à vue d’œil, que sa piscine, sa terrasse et le cabanon contenant la pompe de la piscine n’étaient pas à distance réglementaire de notre clôture (une fois à sa place bien entendue). J’ai donc demandé à voir les permis de construire à la mairie pour pouvoir vérifier précisément les métrés et oh surprise, aucun permis n’a été demandé concernant la piscine, le cabanon ou la terrasse. La mairie de la commune n’a connaissance de la présence de la piscine de notre voisin que depuis 4 ans, date à laquelle un survol de la communauté de communes de notre secteur a été réalisé afin de lutter contre les piscines clandestines.

    Je souhaite donc avoir votre avis sur la question: dans quelle mesure pouvons nous avoir raison si nous demandons à ce que les bâtiments construits sans permis soient détruits, sachant que si ils n’avaient pas été là, notre voisin n’aurait jamais pu avoir de dégâts dont il se plaint s’il avait fait les choses dans les règles de l’art…

    D’avance merci de votre réponse et désolée pour ce texte un peu long mais destiné à bien expliquer notre situation.

    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Ne vous excusez pas, votre message est ainsi clair et sans ambiguïté aucune.
    Premièrement, je tenais à vous remercier de me solliciter et l’avis d’un architecte (inscrit à l’ordre) est toujours bon, même si hélas nous ne sommes pas assez sollicités sauf en cas de soucis et cela est un peu tard parfois.

    Donc concernant votre souci de voisinage assez tendu, il me semble, vous ne pouvez pas demander une démolition, seul un juge décidera de ce qu’il y a faire ou non.
    Par contre, monter un dossier présentant des faits clairs, précis, réels et indiscutables pour faire en sorte que vous puissiez prouver au tribunal que votre voisin est à son aise chez vous et vous causes des problèmes cela est possible.

    D’autant, plus que si il n’a pas la possibilité de régulariser la situation, il pourrait être contraint de démolir.
    La seule chose à faire dans ce type de situation est de faire constater les éléments litigieux avec l’aide d’un géomètre expert et un huissier, puis de prendre un avocat pour engager des poursuites.
    Sachez tout de même, que cela ne se réglera pas en quelques mois, cela pourra durer selon le cas des années avec les frais de justice à votre charge avant que le juge ne décide, tranche et donne tort ou pas à votre voisin.

    Avant d’engager le processus judiciaire, faites part à un avocat proche de chez vous spécialisé en droit de l’urbanisme du souci afin qu’il prenne la mesure du litige et vous précise quelle est la meilleure option à prendre.

    Espérant avoir été clair dans mes explications, tout autant que vous l’avez été à m’écrire ici.
    Vous pouvez bien évidemment revenir ici, nous informer de ce que vous a dit l’avocat et des suites du dossier, car d’autres Internautes pourraient rencontrer le même cas que vous.

    A très bientôt, j’espère pour de bonnes nouvelles pour vous.

    Répondre
    Aurélie Soula

    Je vous remercie énormément pour vos précieux conseils que je vais m’empresser de suivre. Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite des événements.

    Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Très bien, à bientôt alors.

    Bien cordialement

    Répondre
    ag

    Bonjour,

    nous avons plusieurs points à éclaircir, en zone non constructible

    1er point
    Nous avons acheté une propriété vieille d’environ 150/200 ans récemment. L’habitation est jouxtée via un mur/citerne enterrée d’une grangette accolée à une grange en travaux. Cette grange en travaux (destinée à être une habitation) se trouve à moins de 3m de la parcelle voisine (qui est un pré non constructible appartenant à un propriétaire habitant plus loin), quasiment en parallèle, mais un peu en biais. Donc déjà à l’origine, cette grange se trouve à 2.70 de la limite de propriété. Les vendeurs ont déposé un permis de changement de destination (pour l’intérieur de la grange) + un permis de construire pour une extension côté pignon en prolongement de cette grange. La zone étant entièrement non constructible, seule une extension est possible. Du coup l’angle de cette extension se trouve encore + proche des limites de propriété, environ 2.50m d’après le cadastre, mais 2.97m d’après géoportail. Entre les 2 passe un chemin privé (le nôtre). Lors d’un 1er dépôt de permis, les anciens propriétaires, à qui nous avons acheté, ont indiqué moins de 3m. Ceci n’étant pas passé, ils ont alors indiqué 3m sur papier et c’est passé.
    actuellement l’extension est bâtie.
    A t’on le droit d’avoir un bâtiment à moins de 3m d’une limite de propriété?
    Dans le cas où le cadastre internet ne serait pas fiable, faut-il procéder à un bornage exact de cette limite?
    Evidemment tout se règlerait avec un achat de cette parcelle voisine, au moins un bout, je me doute, même si c’est postérieur au permis? Que risque-t’on si l’administration met le doigt dessus? Le voisin est au courant et n’a rien dit avec les anciens, mais dans le cas d’un futur litige avec nous, que risque t’on?
    Vu que les vendeur ont déjà commis des erreurs (construction illégale et procédure en cours, attente du jugement), nous préférons vérifier plusieurs choses.
    En résumé nous avons acheté un bien avec permis en cours que nous devons reprendre à nos noms, puis indiquer le changement de destination et l’achèvement des travaux + tard.
    Comment cela se déroulera t’il, le service instructeur vient sur place?

    2e point
    Ensuite pour la construction illégale non attenante, un petit atelier en pierre avec chape, non mentionné évidemment sur l’acte de vente, selon le verdict, nous devrons le détruire en accord avec le fauteur, cela est indiqué par le notaire.. ou coup de chance, nous pourrons le laisser…

    3e point, nous sommes dans des démarches de permis d’extension pour un atelier garage (activité pro), l’ABF (zone naturelle protégée et périmètre d’un château classé) et l’urbanisme ne sont pas sur la même longueur d’onde. le 1er cautionne un bâtiment relié via préau et terrasse, alors que l’urbanisme ne jure que par une extension bien accolée. Plans à revoir, bref, une galère.

    Seul un agriculteur a t’il le droit de construire un bâtiment séparé en zone non constructible? Un artisan ne peut-il pas avoir une dérogation?

    De plus la vie évolue et un garage est quasiment impératif de nos jours contrairement à une époque où certains bâtiments ont été bâtis car il n’y avait pas d’automobiles 🙂

    4e et dernier point

    Ayant des chevaux, nous sommes tenus selon le code rural article R.214-18 de leur fournir un abri. Evidemment je ne veux pas construire de bâtiment en dur, juste un abri de 20m2 max avec 3 côtés fermés, en bois, sol en terre, démontable, permettant la libre circulation de 2 chevaux.

    Si on suit le règlement, rien n’est autorisé. Je précise que la disposition des lieux ne permet pas d’accoler cet abri à l’habitation, mais sera dans un pré. Il semble qu’une tolérance soit de mise pour les abri équins démontables tant que ce ne sont pas de box fermés, mais qu’un côté soit ouvert.

    Une telle demande d’autorisation préalable reste-t’elle interne en mairie ou bien est-elle transmise également à l’urbanisme (qui est extrêmement fermée à toute demande de ce type, malgré le code rural que beaucoup tentent de faire prendre en compte lors de la réfection des lois au Sénat!)?

    Bien entendu si la mairie accepte, l’urbanisme pouvant refuser, je risque de devoir démonter au moindre contrôle ou délation, mais c’est ça ou se séparer des chevaux qui sont nos compagnons de route.. ou revendre la propriété. Reste la solution d’enlever le toit de l’abri, laissant des murs de bois, qui alors ne serait plus un abri… et d’y installer une toile amovible 🙂

    Dois-je obligatoirement être éleveuse pour bénéficier des même avantages qu’un agriculteur? Juste cotiser à la msa? Quelle est l’astuce?

    Je précise qu’à cause des vendeurs et de l’atelier illégal, la propriété est dans le collimateur de l’urbanisme.

    merci infiniment de m’avoir lue et de prendre le temps d’éclairer ces points compliqués.

    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Large récit et encore une fois un exemple de problèmes liés à une personne se pensant au dessus des lois.
    Enfin, le mal est fait, il fut tenter de trouver des réponses.
    Concernant la distance à la limite seule les règles d’urbanisme applicable à la zone concernée pourrait vous dire si oui ou non une distance inférieure à 3 m est possible.
    En règle général, il est appliqué une valeur de distance minimale à respectée ou être totalement accolé, mais rarement des distances intermédiaires.

    Je vais préparer à ce sujet une vidéo que je posterais sur ma chaine Youtube Pascal CAMLITI.

    Pour revenir à vos autres questions, il est tout à fait envisageable que les services de l’urbanisme viennent contrôler les surfaces et la conformité totale aux autorisations délivrées étant donné qu’ils (comme vous le dites) vous ont dans le collimateur.

    Dans les zones agricoles, il est parfois (selon les mairies) accepté que des activités professionnelles autres que celles d’agriculteurs puissent exercer et entreprendre des ouvrages en conformité avec cette activité.
    Suivant ce que vous décrivez, il serait souhaitable de missionner un architecte pour qu’il établisse un dossier en bonne et due forme, afin de tenter d’apaiser les possibles tensions et faire preuve (vis à vis des services instructeurs) d’une réelle volonté de bien faire les choses en contre point de ce qui avait été fait auparavant.

    Concernant l’abri de vos chevaux, c’est effectivement une question récurrente dans certaines secteurs, il n’y a pas de réponse tranchée possible hélas.
    Ce que je pourrai vous conseiller serait de rencontrer d’autres personnes aux alentours (qui ont des abris) pour voir quelles sont les solutions admises. Sinon, le mieux serait de consulter les possibles services récalcitrants en présentant un dossier calé, encore une fois ceci afin de prouver votre bonne foi et désir de ne rien masquer.

    Je conçois que parfois nos services sont un peu (comment dire…) obtus, mais après ce qui c’est passé sur la propriété que vous décrivez, il faut retrouver la confiance. Cela est souvent le plus long et le plus complexe.
    L’intervention d’un professionnel (architecte) neutre et carré vous sera d’un grand secours, je pense.

    Espérant ne rien avoir omis, sinon vous pouvez compléter en répondant sur le blog.

    Répondre
    AG

    Merci.
    Selon le conseil de la mairie, pour les abris équins, il vaut mieux le faire directement. L’urbanisme étant fermé à tout, ils ne conçoivent absolument pas qu’un abri sans dalle, ouvert, démontable (pas maçonné), ne soit pas une “construction”. Effectivement en évoquant le sujet auprès d’eux, la réponse est “non”. De toute façon si l’on suit la loi à la lettre, on ne vit plus, il n’y aurait des chevaux qu’en territoire constructible si aucun abri existant en dur n’est déjà présent (ex grange en pierre). Comme « Le code rural, dans son article R. 214-18 stipule que les équidés ne peuvent en aucun cas être gardés en plein air lorsqu’ils n’ont pas d’abri leur permettant de se protéger des variations climatiques (chaleur, froid). », finalement être en règle avec ce dernier peut imposer d’être hors la loi avec l’urbanisme. Aberrant. Mon choix est donc fait, ne souhaitant pas avoir nos chevaux saisis par la spa, nous ferons un abri de pâture. Sachant que cela peut être un tunnel très moche composé d’arceaux galva et d’une bâche. Dommage pour un site classé…
    Parfois tout n’est pas noir ou blanc, il faut composer avec la vie, mais cela, l’urbanisme ne sait pas faire. Comment expliquer la permission d’ériger des horreurs alors que sur le même secteur elles ont été interdite à d’autres (2 poids, 2 mesures).
    Ensuite j’ai de sérieux doutes quant aux compétences d’un architecte et à la “logique” de l’urbanisme, quand je constate que lorsque nous soumettons un dossier d’extension qui respecte ses directives (bâtiment relié et non-accolé de façon mitoyenne), ce dossier est absolument refusé par l’urbanisme!!! Et les plans étaient approuvés par un ABF!
    En fait avant même d’engager les moindres travaux, les gens sont déjà épuisés par ces incohérences, la paperasserie, le laxisme administratifs et artisanal… vive la France. Lente et épuisante… qui tue dans l’œuf les bonnes volontés et le dynamisme… Autrefois il n’y avait pas ces soucis, on construisait où on souhaitait, de quand date cette histoire de permis de construire au fait????

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je suis navré que vous mettiez en doute les compétences d’un architecte, cela est pourtant la meilleure solution dans les secteurs ABF.
    Faites donc comme il vous semble bon et vous souhaite que vous ne rencontriez pas de soucis juridique.

    La France est telle qu’elle est, et nous devons composer avec. Je comprends votre lassitude, qui parfois nous touche aussi, car nous vivons avec cela tous les jours et devons faire valider par des architectes (en tant qu’architecte) des projets qui respectent les règles.
    Cela consisterait en faisant un parallèle à demander à un médecin chef de viser et valider une prescription que vous auriez fait votre généraliste, pour pouvoir aller chez votre pharmacien récupérer les médicaments de l’ordonnance.
    Notre système est fait ainsi, mais de trop nombreuses personnes abusent, ne respectent rien et les architectes ne sont sollicités que trop tardivement pour “tenter de résoudre” des problèmes.
    Si plus de personnes faisaient appels à nos réelles compétences, il y aurait moins de tentatives de passe droit et plus d’architecture.

    Ceci est mon point de vue et je respecte totalement le votre. Vivons avec le système, même si celui-ci est imparfait.

    Répondre
    Huck Monique

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’une maison de ville dans laquelle loge ma mère.
    Sa voisine possède un bâtiment (cuisine et salle de bain) adossé au mur de séparation de parcelles (mur antérieur à la construction de ce bâtiment). Elle me rend responsable d’un dégât des eaux dans sa cuisine qui serait dû à des infiltrations par le mur de séparation. En consultant le cadastre de nos deux parcelles, il apparait que ce bâtiment n’y figure pas. la mitoyenneté ni la propriété du mur n’y sont définis non plus. Ce bâtiment date de plus de trente ans. Puis-je exiger de cette dame la preuve que le bâtiment a été construit légalement? Dans le cas où il n’y aurait pas eu de permis de construire déposé, est-ce que cela annule une éventuelle responsabilité de ma part ? Le fait que le bâtiment ait plus de trente ans annule-t-il toute contestation de son existence?
    Merci d’avance de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    Si le dégât des eaux est dû à une intervention postérieure à la construction de l’ouvrage, il faut tenter de solutionner le problème et éviter les longues années de justices (coûteuse et complexe).
    Sachez raison garder, même si l’ouvrage semble illégal à vos yeux, les démarches juridiques sont parfois incompréhensibles et amène à des déconvenues selon le jugement.

    La contestation de construction illégale peut se réaliser dans la durée de trente années au delà, cela devient compliqué, voir impossible.
    Si vous ne possédez aucunes preuves permettant de prouver cela, voyez avec un avocat avant d’engager des poursuites légales.

    Pondérez, le gain final et la tranquillité en rapport au stress, dépenses et temps passés dans les tribunaux.
    Selon des connaissances (avocats) cela dure environ 10 années… avant qu’un jugement tranche définitivement.

    Répondre
    Vivien

    Bonjour,

    J’ai acheté en 2006 un appartement de 53m2 dans un bâtiment industriel réhabilité (type loft). Il y avait donc eu un PC déposé, mais au moment de la vente le certificat de conformité n’avait pas encore été obtenu.

    La Mairie a ensuite refusé de délivrer la conformité car l’appartement comporte une surface de 11m2 non prévue dans le PC (mezzanine de plus de 1,80m sous plafond). Hors j’ai bien acheté cette surface qui figure sur mon acte de vente.
    Un PV d’infraction à l’urbanisme a été dressé en 2009.

    Aujourd’hui je souhaite vendre.

    La prescription de 10 ans pour les poursuites au TGI peut-elle jouer dans mon cas ?

    Quels risques encoure un acquéreur ?

    La DAT date de fin 2006.

    Merci.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    SI le litige n’a pas été réglé et la situation régularisée, il faut entreprendre toutes les démarches pour ce faire.
    Sinon, le futur acquéreur pourrait se retourner contre vous en dommages et intérêts.

    Il n’y a pas de prescriptions SI un problème a fait l’objet d’un constat et ai été relevé.
    De plus la mairie pourrait refuser toutes autres demandes d’autorisations, même simple ravalement de façades, SI tout n’est pas rentré dans l’ordre.

    Le notaire devrait également demander le certificat de conformité… il ne vous reste pas beaucoup d’options donc.

    Répondre
    Vivien

    Merci pour votre réponse.

    Je suis entré en contact avec la Mairie de ma commune. On m’oppose une fin de non recevoir : il n’existe aucune possibilité de régulariser la situation autre que la destruction de l’ouvrage.

    Les risques que j’encoure en vendant un bien dans ce cadre me semblent acceptables (en tout cas plus qu’une démolition). Le notaire pourra effectuer la vente sans le certificat de conformité, je m’en suis assuré avec lui.

    A mon sens la question essentielle reste celle de l’ouverture de poursuites par le Procureur à l’encontre du propriétaire (moi ou un futur acquéreur).

    Après l’établissement du PV de 2009 j’ai été convoqué par le Parquet : on m’a enjoint à rechercher une solution pour régulariser la situation avec la Mairie. Mes sollicitations auprès des services de l’urbanisme sont par la suite restées sans réponse.

    Il est possible que le Parquet ait classé sans suite, mais je n’en ai pas été informé. Le plus probable est que le dossier dort au fond d’un placard.

    Le Parquet ne dispose-t’il pas d’une limite de temps pour ouvrir une instruction suite à un PV ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    Je ne crois pas qu’il existe une “prescription” en terme d’infraction dès qu’un Procès verbal d’infraction a été rédigé.
    Une épée de Damoclès reste au dessus de la tête du propriétaire (actuel : vous, ou futur).
    Il est donc très problématique de vendre dans cette situation.

    La démolition pourrait être ordonnée suite à un souci ou une évolution de la mairie déterrant le dossier.
    Une injonction serait donc sans issue.

    Le futur propriétaire se verrait également coincé pour toutes démarches administratives concernant le bien en question… donc de gros soucis à venir.

    C’est effectivement une situation qui semble sans issue et pourrait être litigieuse (encore plus) dans les temps à venir.

    Répondre
    maryvonne HEMELSDAEL

    Bonjour,
    J’ai acheté ma maison en 2007, maison très ancienne et situé à proximité d’un site classé (50 mètre)

    J’ai une façade qui donne sur une place à la vue de tous et une façade qui donne sur une courette comprenant un cellier accessible par ma kitchenette, un petit espace extérieur où je peux mettre une petite table 2 chaises et quelques plantes, 2 cabanons qui me servent actuellement pour déposer mon bois de chauffe. Cette façade n’est visible par personne sauf par un autre propriétaire (en fait celui qui m’a vendu ma maison) qui loue un appartement. Car cette courette est entourée de haut mur.

    Au moment de l’achat, je n’ai pu rénover que l’intérieur de ma maison.

    Je savais que ma maison étais située non loin d’un site classé et que donc si je voulais changer par exemple ma porte d’entrée, je devais faire un dossier auprès des Bâtiments de France. D’ailleurs, j’ai effectué cette démarche, j’avais reçu un avis favorable mais financièrement je n’ai pu poursuivre ma démarche.

    Par contre, ce que je ne savais pas, c’est que pour tout aménagement de ma façade qui donne sur la courette ou pour l’aménagement éventuel de ma courette, je devais demander l’avis des BF. Pour moi, la question ne se posait pas vu que ceci n’est pas visible. Du coup, sans rien demandé j’ai fais mettre des volets roulants à 3 de mes fenêtres et j’ai changé les fenêtres pour des fenêtres isolantes et en PVC. Franchement je l’ai fais en toute bonne fois.

    Depuis bien évident, j’ai appris que j’aurai dû en faire la demande et que très probablement je n’aurais pas eu l’aval des BF. Je n’aime pas outrepasser la loi, j’en ai été contrariée mais bon c’est fait et je ne pense pas que l’on puisse m’ennuyer à ce sujet.

    Sauf que maintenant je souhaiterai vraiment donner une plu valu à ma courette. Celle-ci est sale car beaucoup d’humidité, entourée par de hauts murs. De plus les 2 cabanons sont vieux et ont des toits avec de la fibre d’amiante. Mon cellier a un toit non isolé, subit quelques fuites lors de grosses intempéries et est délabré.

    Pour l’instant mon projet n’est pas complètement mûr mais je suis certaine qu’il y a quelque chose à faire. J’hésite entre installer par exemple une pergola ; créer une pièce à vivre avec un toit amovible ; ou démolir les cabanons afin d’agrandir ma petite terrasse ou inversement garder mes cabanons en changeant les toits et plutôt faire tomber mon cellier afin là aussi de créer une petite terrasse.
    Enfin, rien est arrêté. La seule chose que je sais :c’est que je veux en faire quelque chose de bien et j’aimerai autant le faire dans les règles.

    A savoir le mur de mon cellier : de l’autre côté c’est une toute petite courette qui appartient au propriétaire d’à coté celui-là même qui m’a vendu ma maison

    Ce que je suis certaine c’est que l’année prochaine, je vais refaire ma toiture de mon toit principal et l’artisan va faire le dossier pour les BF Il en a l’habitude et c’est d’ailleurs lui qui s’est occupé des tuiles de l’église située à 2 mètres de la tour. Donc là je fais les choses en règle.

    Sauf que je veux en profiter pour rénover mon toit de ma petite cuisine ; pour rénover le toit de mon cellier ; pour isoler le mur de mon cellier par l’extérieur. Là aussi, je suis en train devoir avec le propriétaire de la petite courette d’â coté (surface moitié moins grande que la mienne). Lui il est OK et me dit de ne rien demander. Mais bon j’ai appris que je devais faire venir un géomètre même pour une isolation de 20 cm sur 8 mètres maximum de long et que je dois le faire enregistrer sur le cadastre et auprès du notaire. Ceci dans le cas où il vend sa maison et moi la mienne : autant que l’empiètement de 20 cm soit bien inscrit comme m’appartenant. Donc ça je vais le faire très prochainement

    Pour lui comme pour les artisans à qui je parle de mon projet : il ne faut rien dire sinon j’aurai le droit de ne rien faire

    Questions :
    Comment présenter un projet de rénovation afin d’être certaine que les BF seront d’accord car j’aime autant faire les choses en règle. Mais je crains et redoute vraiment que l’on me dise au final que je ne peux rien changer. Car si ce n’est qu’une question de matériaux je veux bien m’y confirmer.
    Je trouverai en effet dommage de ne pouvoir faire aucune modification alors que si on compte mon cellier, mon petit espace extérieur et mes 2 cabanons il y a suffisamment de quoi en faire quelque chose de bien.
    Et je crains aussi en faisant appel à un BF qu’il découvre mes 3 fenetres et mes volets roulants. Que faut-il faire pour régulariser ? faut-il par moi même que j’enlève les volets roulants afin que si un ABF vienne, il ne se rend pas compte que je ne me suis pas en règle ? Est-ce que d’expliquer à un ABF mon erreur (comme je le fais avec vous) sont-ils compréhensifs ou au contraire : amende, tribunal etc

    C’est quoi la notion de visibilité et de co visibilité par les BF ? Qui définit cette notion ? Est-ce que finalement quelque soit l’avis des BF, le maire a le dernier mot ?

    Selon vous, y a-t-il des chances, des possibilités pour que je réussisse à transformer cet espace ? Ou non,aucune possibilité de modification ?

    J’ai trouvé sur l’annuaire AUE le nom d’une personne qui est adjointe au service territorial de l’architecture et du patrimoine de mon département : est-ce auprès d’elle que je dois me renseigner ? Ou puis je prendre n’importe quel architecte ?

    merci pour vos conseils

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Votre récit est précis et présente une situation complexe.
    Premièrement, pour éviter tous problèmes ultérieurs et conséquences en cas de vente, ne suivez pas les mauvais conseils de passer tout sous silence.
    Ils ne seront pas responsable en cas de litige.

    Concernant la prise de rendez-vous avec le CAUE et un architecte conseil pour voir avec lui quelle serait la meilleure option et le bon point de départ.
    Ensuite, concernant la réalisation du projet et du dossier administratif, vous pouvez prendre contact avec un architecte local qui connait le secteur et à contact avec l’ABF.

    Soyez sereine et ne vous laissez pas emmener dans un sens qui serait contre productif pour vous, mais pas pour les mauvais conseilleurs.

    Concernant la définition de la CO-visibilité c’est l’architecte des bâtiments de France qui détermine si oui ou non l’ouvrage est dans un secteur à co-visibilité. Il n’y a pas de règle précise, c’est à la simple appréciation du cas par cas via l’ABF.

    Concernant les chances que votre projet aboutisse en votre sens, seule une étude précise pourrait le dire, prenez rendez-vus avec l’architecte conseil du CAUE.

    Espérant avoir éclairé votre lanterne, revenez sur Architecte-PACA.com pour nous informé des suites de votre dossier, cela pourrait aider d’autres Internautes dans la même situation que vous.

    A bientôt donc.

    Répondre
    maryvonne HEMELSDAEL

    Merci pour vos conseils..oui j’aime autant faire les choses dans les règles. mais en faisant appel maintenant à un conseil d’un architecte conseil et avec le CAUE…ils vont voir que j’ai mis côté courette des volets roulants et des fenêtres en PVC…que va-t-il se passer ? Vont-ils me dénoncer ? Car dans ce cas autant que je ne fasse plus rien pour mon cellier, ma petite terrasse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Les architectes doivent respecter la confidentialité de leur clients et les architectes conseils n’ont pas nature à défendre les intérêts des mairies.
    Je ne pense pas que vous ayez de délation les architectes ne sont pas comme cela.
    Soyez confiante et allez-y tranquillement.

    Répondre
    CK

    Bonjour,

    Nous sommes en cour d’achat d’une maison de 1975 ( permis de construire d’origine accepté ).
    Entre 1982 et 1984 ( date des plans d’architectes ), une annexe (extension de la maison ) d’environ 40m2 au sol / 30m2 loi carrez à été construite sans autorisation par les premiers propriétaires, décédés actuellement, ainsi qu’une piscine ( sans permis de construire )

    Les premiers propriétaires sont décédés, et les enfants on vendu le bien en 2014 aux propriétaires actuels, qui on déclaré les 2 surfaces aux impôts, et effectués une déclaration préalable de couverture de piscine, accepté par la mairie.

    Peut t’on déduire que la piscine est considéré comme accepté par la mairie, si la couverture de piscine à été accepté par elle même ?

    Y’a t’il une prescription trentenaire pour l’annexe et la piscine ?

    Nous avons comme projets de créer un gite dans cette annexe, y’a t’il des risques de démolition, des frais importants de régularisation ?

    Merci de votre retour.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La première démarche serait de vous renseigner auprès de la mairie de ce qui est possible ou pas de faire au regard de votre objectif de création de gîte.
    Ensuite suivant la réponse donnée, vous pourrez en déduire si la mairie a entériné ou pas les annexes.

    Si cette démarche, vous semble un peu périlleuse et complexe, missionnez un architecte pour qu’il vous réalise une étude de faisabilité (sans oublier que vous lui fournissiez toutes les informations et documents).
    Ainsi vous pourrez décider en toutes connaissances de causes.

    Répondre
    Hameau

    Bonjour
    Je dois acheter 5000 m de terrain en friche non constructible dans le Var, les propriétaires y ont construit un cabanon de 30 m en dur avec eau, électricité sans aucune autorisation. Il me vende le tout que sur le prix du terrain mais après 5 ans d’existence de ce cabanon, y a t il une prescription envisageable ou peut on construire une maison en bois sur pied et ce sans permis puisque ni dalle béton et la maison est démontable?
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Un terrain NON constructible est NON constructible, donc même si une personne non soucieuse des règles à bâti un ouvrage, il ne sera pas possible d’y réaliser quoi que ce soit.
    Certaines zones peuvent tolérer des ouvrages temporaires, mais cela reste à étudier au cas par cas.
    Étudiez donc la réglementation pour voir si une opportunité est possible ou pas.

    Si cela vous semble compliqué, missionnez un architecte pour une étude de faisabilité architecturale.

    Répondre
    Marianne Jahan

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison il y a 8 ans pour laquelle l’acte de vente citait l’existence d’uns piscine Hors Sol (pas de dimensions évoquées) dans la liste des biens mobiliers inclus.
    Cette piscine représente une surface de 24m² environ et a nécessité le coulage d’une dalle béton.
    L’architecte que nous contactons actuellement pour des travaux de rénovation nous indique que la Mairie de notre commune n’a pas de trace de cette construction : l’ancien propriétaire n’a donc fait aucune déclaration de travaux préalable. D’un autre côté aucun voisin n’a dénoncé cette installation depuis 8 ans que nous sommes là.
    Pouvez-vous nous dire ce que nous devons faire exactement : Peut-on signaler cette piscine déjà construite de longue date à la Mairie ? Une piscine évoquée comme hors sol (et bien mobilier dans l’acte de vente) doit – elle être cadastrée ? Risquons-nous une obligation de démolir ? Un redressement de taxe foncière rétroactif de 8 ans ?
    Merci de vos précieux conseils

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,

    La première chose à faire serait de voir avec votre architecte quelles sont les options possibles.
    Ensuite, lisez bien la réglementation et vérifiez que tout est ok, sur le recul et le positionnement de cet ouvrage.
    Sur ces constatations faite en sorte de régulariser la situation administrative avec l’aide de votre architecte.

    Répondre
    rousso

    Bonjour,

    Nous envisageons d’acheter un grand terrain de loisirs où se trouve petite maison de 45 m2 en préfabriquée, cadastrée, depuis 1969, sur un terrain non constructible.
    Une terrasse et une cave y avait été ajoutées (sans autorisation d’après la fille du propriétaire dcd) sans aucune visibilité de la route et du voisinage.

    Il y a l’eau, l’électricité, le téléphone, une fosse sceptique pour une douche, un toilette et lavabo, plus l’évier de cuisine.

    il y a une taxe d’habitation et une taxe foncière, maison qui servait de résidence secondaire, loisirs.

    Avant de nous engager, quelles questions devons nous poser au propriétaire et quels risques prenons nous ? La mairie peut-elle demander la démolition de cette maison malgré qu’elle soit là depuis 48 ans ? que risque t-on en fait avec ce bien ?

    pourrons-nous rénover l’intérieur ? surtout les sanitaires qui ont étaient faites dans une petite extension adjacente à la maison ?

    Merci pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dans votre situation, un peu particulière (+ de 30 ans date de construction supposée) il est impératif que vous obteniez des éléments de preuves indiscutables de cette antériorité.
    Si il vous est prouvé que la construction date de plus de 30 ans pour tous les ouvrages, il pourrait (à vérifier avec la mairie) y avoir une régularisation.
    Par contre, si la zone est définit comme inconstructible, aucune autorisation de remise en état ou rénovation ne pourrait être délivrée (normalement). La zone est par définition NON CONSTRUCTIBLE.
    L’entretien et l’usage pourrait être toléré SI aucun risque vital n’est présent (zone PPR).
    Renseignez-vous bien auprès de la mairie avec des documents incontestable.

    Répondre
    GUTHOREL DENIS

    Bonjourn
    J’ai l’intention d’acheter une maison dans le Languedoc. A la signature du compromis il est apparu que la véranda a été construite sans permis de construire, celui-ci ayant été refusé. La véranda a été construite en 2004, donc il y a plus de dix ans. Quels sont les risques…?
    merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le fait principal qu’il n’y ai pu avoir de validation et d’entérinement de la partie de construction illégale, provoque deux choses :
    1. Toutes demandes d’autorisations ultérieure de travaux ou autres pourra être refusée,
    2. En cas de sinistre ou autre problèmes, l’assureur pourra refusé de payer car il ne sera pas possible de produire des documents attestant que la construction a été réalisée légalement. De plus, la mairie pourra refusée d’autoriser les travaux de remise en état ou reconstruction.

    Dans tous les cas, acheter un bien dont une partie a été construite illégalement vous fera endosser l’entière et totale responsabilité des ouvrages. Il vous sera impossible de nier l’existence de cet état de fait.
    Pour finir, si la mairie décide de faire une “chasse aux construction illégale”, elle sera en droit de demander une démolition par l’intermédiaire du procureur de la république, dont tous les frais de justices seront à vos frais en finalité (défense + condamnation).

    Répondre
    GUTHOREL DENIS

    Bonjour Monsieur Camliti,

    Merci pour votre réponse rapide. Une question ecore: quand vous écrivez que la mairie serait en droit de demander une démolition… S’agit-il de la véranda illégale seulement ou de toute la construction attenante, qui elle est légale.
    Par avance merci, et bonne journée

    denis guthorel

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    En règle général seul les ouvrages illégaux sont démolis…mais selon les jugements cela peut varier.
    La demande de démolition est rare, mais existe.

    Répondre
    Berenice

    Bonjour

    Suite à quelques soucis de voisinage nous nous rendons compte que la maison voisine ne respecte pas les limites séparatives de constructions, leur permis de construire date de 1996 nous sommes nouveaux acquéreur depuis moins de 5 ans, ce non respect des règles d’urbanisme nous ennuis dans la mesure ou cela créé un sacré vis à vis chez nous et une vue plongeante sur notre jardin à 180°. Les règle du POS sont de 6 mètres de recul, L=H avec une marge supérieur à 4 mètre, or nous nous rendons compte que le recul est de 3 mètres du point le plus proche du bâtit.

    Ma question est : y a t-il prescription ? ou pouvons nous encore agir contre ce fait ?

    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La prescription en terme de construction illégale est habituellement trentenaire. Si les travaux sont achevés il est plus complexe de faire intervenir les services de la mairie, mais cela peut être un point de départ.
    Si le problème est important, ce qui semble être le cas suivant ce que vous décrivez, il vous faut :
    1. Faire réaliser un constat d’huissier accompagné d’un géomètre afin qu’il réalise depuis chez vous un relevé de distance présentant l’infraction,
    2. Présenter à l’huissier les règles d’urbanisme à la date du relevé de contrôle pour acter une date,
    3. Prendre contact avec un avocat et sur ces constatations entamer les démarches légales (si cela est encore possible à vérifiez avec l’avocat) selon le secteur,
    4. Entamer un long parcours juridique et conflictuel avec vos voisins…

    Sachez qu’une procédure est un long chemin complexe et financièrement important. Tant que le juge n’aura pas tranché, il vous faudra faire l’avance de tous les frais de justice.

    Répondre
    Berenice

    Bonjour

    Je vous remercie pour votre réponse qui m’aide à y voir plus clair..

    Encore Merci 🙂

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Je vous en prie.
    Pensez à cliquer sur nos liens de partages et vous abonner à notre page Facebook
    A très bientôt donc 😉

    Répondre
    J. Bernard

    Bonjour,
    En 1980, agriculteur, j’ai obtenu un permis de construire en zone agricole concernant 3 bâtiments à usage agricole.
    Suite à des ennuis de santé je n’ai pas construit le 3ème bâtiment.
    Je n’ai jamais déposé la déclaration d’achèvement des deux autres.
    Quatre années environ après, j’ai changé la destination d’un bâtiment, en partie, en maison d’habitation.
    J’ai aux alentours de l’année 1985 été soumis à la Taxe Foncière et la Taxe d’habitation. Que je paye chaque année depuis.
    Le deuxième bâtiment a été brûle dans un incendie en 1995.
    J’ai été amené à le reconstruire entre 1985-1987 mais différemment . Ce bâtiment respectaient les règles d’urbanisme (alignement et hauteur) en vigueur à l’époque, et était un peu plus grand que la partie brûlée.
    Il s’agissait d’un bâtiment agricole à usage d’élevage et j’avais toujours le statut d’agriculteur.
    De nouveaux ennuis de santé me pousse vers une cessation d’activité et certainement une vente de l’ensemble des bâtiments et terrains.
    Je suis conduit à régulariser cette situation et si j’ n’ai pas de problème ni avec les Maires précédants ni avec l’actuel, je ne veux pas pour autant mettre mon éventuel acquéreur et moi-même dans la difficulté.
    Les derniers travaux ont été faits aux alentours de 2002-2003 avec un nouveau crépis, factures à l’appui.
    Le Maire me conseille de demander un permis rectificatif qui selon lui ne posera pas de problème puisque, et il le sait, j’ai respecté les règles d’urbanisme. Cependant je n’ai plus le statuts d’agriculteur.
    Que dois-faire ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Première chose, pour pouvoir déposer une demande de permis de construire modificatif, il faudrait avoir déposé une demande de permis de construire initialement, ce qui n’a l’air d’avoir été fait, non ?
    Donc il vous faut déposer une demande de permis de construire de régularisation des lieux.
    La situation embêtante étant votre statut, cependant vous êtes toujours propriétaire des lieux et ne souhaitez pas agrandir ou modifier, seulement corriger un acte manqué.
    Je vous conseillerai donc de missionner un architecte pour qu’il visite, les lieux, prenne connaissance des tenants et aboutissants pour vous proposer un accompagnement selon le résultat de son analyse.

    SI le maire est avec vous, c’est déjà cela. La zone concernée par le bien est-elle soumise à une instruction de la DDT ? Communauté de Commune ? Autre ? Car cela change les choses.

    Répondre
    Laurence Marie Jahangard

    Bonjour,
    Un chalet en bois de 24 m2 a été construit en 1991 sur un terrain non loin de la maison d’habitation. À l’origine ce n’était qu’un abri qui est devenu une petite dépendance viabilisée. Une simple déclaration avait été faite en mairie à l’époque. Il ne respecte pas tout à fait la distance légale à certains endroits sur la longueur. Suite à une dénonciation du voisin, il a été déclaré au fisc en 2009 et une taxe d’habitation est payée sur ce chalet. En cas de litige avec du voisin, y-a-t-il contrainte de le démolir ? Merci d’avance pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Toutes les constructions illégales sont susceptible d’être démolies par voie de justice.
    Il serait peut être souhaitable de réfléchir à entamer toutes les démarches afin de régulariser la situation totalement.

    Répondre
    eric colombet

    bonjour j ai une remise colle a ma maison en 2010 j ai amenager la dite remise il y a pa eu ouvertur je viend de deposer un permis il a ete refuse pour cause de plu je risque quoi merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous n’êtes pas autorisé à réalisé ces aménagements, il est possible que l’administration vous impose de démonter ce qui n’est pas conforme de manière judiciaire.

    Répondre
    flagilles

    Bonjour,
    Nous avons aménagé notre bas de maison (2 chambres et une buanderie) alors que le PLU ne l’autorisait pas (zone rouge). Les travaux extérieures ont juste consisté en l’ouverture de baies vitrées au niveau de la façade et les travaux se sont terminés en juin 2012. Nous mettons en vente aujourd’hui notre maison et avons voulu régulariser cela mais le PLU ne le permet toujours pas… Quels sont les risques pour le prochain acquéreur?
    En vous remerciant par avance pour votre réponse, cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La situation que vous décrivez est grave, car les zones ROUGE en PPRI sont des zones à risques vital.
    Le fait que vous ayez aménagé en dépit des règles, vous met en situation de risque et si un acheteur venait à acheter prend un risque pour lui et sa famille.
    De plus en cas de sinistre, si une personne décède, un avocat bien avisé remonterait les antécédent et pourrait venir vous chercher en responsabilité pleine et entière.

    Si la régularisation n’est pas permise, il n’y a pas de solutions… le risque est pénal, ce qui n’engendre pas simplement des éventuelles sommes d’argent, mais bel et bien de la prison en cas de problème.

    Répondre
    Emilie

    Bonjour,
    Nous nous apprêtons à signer un compromis de vente pour une maison. Les combles ont été aménagés et des velux posés il y a neufs ans.
    Quels sont les risques?
    Merci pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Cela dépend du secteur dans lequel est situé le bien concernant les fenêtres de toits.
    Par contre, concernant les surfaces supplémentaires, il vous faut vérifier auprès des services de la mairie quelles sont les possibilités de régulariser la situation avant signature.
    L’exemple le plus contraignant réside dans l’obligation de créer des aires de stationnements sur la parcelle lors d’extension de surface, ce qui peut amener à devoir éventuellement payer 17000 euros/place manquante selon les communes.

    Il est également possible que la zone puisse refuser les fenêtres de toits ou exiger certaines spécificités architecturales, qui provoquerait un refus d’autorisation. Il est donc toujours préférable de faire apposer une clause suspensive d’obtention de l’autorisation purgée de recours des tiers.

    Répondre
    Jed

    Bonjour
    Nous vous remercions de votre aide et de vos conseils.
    Nous avons construit une maison avec une abri voiture, et nous avons reçu la conformité.
    En fermant l’abri voiture aux deux extrémités avec un mur / porte une extrémité, et avec une porte coulissante l’autre extrémité, il y a 4 ans, nous avons créé un appartement dans l’espace existant.
    Comme nous étions naïfs et attendons que le nouveau PLU augmente notre COS, nous n’avons pas demandé un permis de construire pour ce changement de destination.
    Nous n’avons maintenant aucune réglementation cos, car nous sommes sous Préfecture / RNU.Nous avons récemment une petite zone rouge dans notre jardin, en raison d’un nouveau PPR.Le site l’Architecte des Bâtiment de France est impliqué.
    Nous avons l’intention d’utiliser cette opportunité pour légaliser l’appartement.
    Quel est le permis recommandé et la procédure à suivre, et quels sont les risques de refus ou d’amende?
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le processus que vous avez choisi est très risqué car, vous allez au devant de problèmes.
    Le premier souci va être de demander à un ABF de régulariser ou entériné une situation qui ne doit pas être conforme aux attentes de celui-ci.
    Ensuite, si par chance cela passe, il vous falloir justifier de nombreux autres points concernant votre extension illégale.
    Mon conseil, serait de prendre contact avec un architecte local proche de chez vous et lui confier dans un premier temps une mission d’étude pour voir quelles sont les solutions envisageable.
    En cas de refus, il est possible que vous soyez envoyé devant un tribunal.
    Les amendes sont plafonnées légalement, mais la condamnation de remise en état initiale avec paiement d’une astreinte journalière est la plus pénalisante.

    Contactez un architecte local pour une mission de déplacement/conseils au départ.

    Répondre
    Jed

    Merci M Camliti
    Je vais suivre vos conseils.
    ABF a déjà approuvé que nous ayons construit une abri voiture. Donc, le bâtiment est déjà là, et approuvé par ABF etc., nous fermons seulement une extrémité avec un mur et une porte, et l’autre extrémité avec une porte coulissante. Pourquoi pensez-vous que c’est un gros problème pour demander le permis, en changeant l’abri voiture en habitable?.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le changement de surface de stationnement en surface de plancher/taxable doit être fait de manière cohérente et en présentant bien le fait que vous recréez une compensation sur votre parcelle.
    Car en secteur ABF, il n’est pas apprécié de voir les véhicules en extérieurs, même si ce sont de belles voitures.

    Répondre
    Sébastien

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété, il s’agit d’une maison qui a été séparée en 4 appartements.
    Il y a probablement une 30aine d’année (personne ne connait réellement la date) un des voisins a fait agrandir son appartement sans permis de construire, réduisant le passage existant vers un des deux portails à moins d’un mètre de largeur.
    Cet agrandissement ne figurant pas sur les plans, puis-je exiger une démolition ?
    La prescription s’applique-t’elle ? Si oui quelle est la durée et qui doit prouver la date de cet agrandissement ?
    Notez que nous n’avons jamais eu de syndic…
    Merci d’avance pour vos réponses.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La construction illégale dans une copropriété horizontale est pénalisable au même titre qu’une construction illégale dans un autre cadre.
    La prescription trentenaire est toujours envisageable, mais au seulement si celle-ci n’a pas été entachée de recours ou signification légale.
    Il est toujours possible (selon le cadre) que ces ouvrages illégaux soient démolis.
    Dans votre situation, le recours à un avocat semble la meilleure des solutions pour qu’il étudie la situation via les documents écrits et photographiques.
    Ensuite, sachez qu’une réduction d’un passage peut tout à fait être contraire à la sécurité des personnes donc un point de + dans le sens de l’illégalité.

    Pour finir, le fait qu’il n’y ai pas de syndic est tout de même étrange, le notaire n’a pas notifié ce point dans les actes ? Comment cela ce fait-il qu’aucun syndic ne gère voter copropriété ?

    Répondre
    Sébastien

    Merci beaucoup pour votre réponse et vos conseils.
    Mon père m’a fait une donation avant de décéder, et le notaire n’a pas mentionné cet absence de syndic dans l’acte.
    Il n’y a jamais eu de syndic car les propriétaires à l’époque s’étaient arrangés entre eux pour faire des économies…
    Pourriez-vous me préciser qui doit apporter la preuve de l’ancienneté de cette construction par rapport à la prescription trentenaire ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La situation est complexe, il doit y avoir des jurisprudences existantes en l’espèce. Concernant la prescription trentenaire, il est parfois accepté par les juges des factures de matériaux et références de l’époque pour prouver que l’ouvrage date bien de la période mentionnée.
    Une photo ou tout autres documents tels qu’un avis d’imposition pourrait également faire preuve. Comme vous le voyez, tout est possible, mais la sécurité domine tout ceci, ce qui pourrait pencher en la défaveur du propriétaire de la partie de maison illégalement construite.

    Répondre
    Daniel

    Bonjour et merci de prendre le temps de répondre aux questions qui vous sont posées.

    Je vous expose ma situation: un voisin a démoli son garage et à la place a rebâti un extension accolée à sa maison (alors que le garage était indépendant ). Bien évidemment tout cela sans aucun permis.
    Problème nous avons maintenant un mur de 3 m de haut devant l’une de nos fenêtres ( je précise qu’avant n’existait aucun bâti devant cette fenêtre ) situé à 25 cm du mur séparatif ( soit environ 1.5m de notre fenêtre).
    Je n’ai donc plus aucune luminosité et ai comme décor des agglos !

    Malgré ma plainte auprès des ouvriers qui “condamnaient” mon ouverture, les travaux ont continué.

    J’ai donc adressé des LRAR adressés à l’urbanisme et la mairie fin 2016.
    Après multiples relances par téléphone mail et LRAR j ai reçu un courrier en juillet 2017 disant que suite à la visite d’un technicien je serai tenu informé.
    Depuis plus aucune nouvelle malgré nouvelles relances.

    Désireux de vendre mon bien, je suis inquiet des préjudices que cela porte à la valeur de ma maison.

    D’après vous dois-je faire appel à un avocat pour accélérer le dossier ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Suite à la lecture de votre récit, effectivement, il est toujours préférable de mettre les personnes indélicates devant les lois.
    Le recours à un homme de loi semble à présent l’ultime relais suite à vos démarches.
    Une LRAR au préfet peut être aussi une évolution, mais l’avocat prendra les disposition nécessaires.

    Ne tardez pas, il faut que le chantier soit stoppé pour obtenir une possible correction de ce problème qui vous touche.

    Répondre
    marthe trouque

    bonjour, merci de me dire quoi faire. il y a maintenant 3 ans que j’ai acheté un terrain en friche avec un batiment, sur l’acte de vente il n’est pas mentionné. le compagnon de l’exproprietaire nous pause probleme. na pas ete crée de servitude, uniquement servitude d’urbanisme. a t il le droit de faire des allees et venues, coupé la cloture et maintenant de demolir le batiment. (sans nous le demander)

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous êtes propriétaire de la parcelle, aucune personne n’a le droit de pénétrer sur votre terrain sans votre consentement et encore moins d’y démolir quoi que ce soit.
    Vous devez alerter la police ou la gendarmerie afin qu’il fasse cesser cela et arrête cette personne. Tant bien même il eu vécu sur la propriété auparavant.
    Soyez ferme, ne vous laissez pas ennuyée.

    Répondre
    Rhinan

    Bonjour,je souhaiterai acheter une maison et je viens d’apprendre que cette propriété est en zone agricole et que la construction n’a pas de permis de construire. J’attends la décision du plu,mais pour le permis est ce à moi de faire la demandé?cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Toutes les régularisations sont à faire par le vendeur et ensuite, seulement lorsque tout est régularisé, vous pourrez vous porter acquéreur du bien.
    Si vous procédez autrement, vous prenez la totale et entière responsabilité de ce qui est construit illégalement et un juge pourrait demander la démolition.
    Vous vous retrouveriez donc sans rien, mais en devant tout de même payer.

    Répondre
    Francois

    Bonjour, Mon voisin dont le jardin se trouve 2,5 plus bas que le mien a construit une petite maison sans permis avec un toit plat en 2 niveaux dont le premier se retrouve au niveau de mon jardin et le 2me – un mètre plus haut. Après avoir donné la promesse qu’il n’utilisera pas ce toit en tant que terrasse et donc ne créera pas de problème de vis a vis – il commence peu à peu à s’en servir et à s’y trouver régulièrement. La construction date d’il y a un an. J’ai 2 questions: quelles solutions de recours sont en ma possession? est qu’il existe un droit de prescription avec une date limite à la quelle je peux déposer mon recours. Je ne désire pas que sa dépendance soit détruite mais je voudrais que le toit ne soit utilisé pour aucune des activités ni par lui ni par un prochain acquéreur. Merci beaucoup pour vos lumières, A

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Votre cas est un peu complexe. Si le code civil est respecté au niveau des distances légales et que le PLU autorise cet ouvrage, il y a peu de chances que vous obteniez gain de cause.
    Cependant, si l’utilisation d’un ouvrage n’est pas conforme, il faudrait voir avec un avocat, doublé d’un huissier pour constater quelles sont les possibilités légales permettant de faire cesser cette nuisance que vous subissez.
    Seule un conseil d’avocat après visite des lieux permettra d’avoir une réponse claire et ferme quant à votre situation actuelle.
    Vous pouvez bien évidemment revenir ici même sur https://Architecte-PACA.com vous nous informer des suites de vos démarches et résultats, ceci pourrait aider d’autres Internautes dans la même situation que la votre.
    A très bientôt.

    Répondre
    Francois

    Bonjour Pascal et merci pour votre réponse. Je vais suivre votre conseil et faire venir un avocat sur place. Je reviendrai ici des que j’ai des nouvelles infos à communiquer. Sinon je peux rajouter juste le fait que la dite maisonnette du voisin (et donc son toit) touche le mur qui départage nos parcelles. Est ce que ça voudrait dire que la construction ne respecte pas le code civile? Bien à vous, A

    Répondre
    julie

    Bonjour,

    J’ai acheté un bien immobilier en Juillet dernier. Dans ma cour extérieur, il y a une fenêtre appartenant à ma voisine. Cette fenêtre donne vue immédiatement sur ma cour et si elle passe la tête par cette dernière, elle a une vue direct sur ma propriété.
    Lors de l’achat de la maison, l’agent immobilier m’avait stipulé que cette fenêtre était condamnée et que c’était un simple puits de lumière. Hors, après acquisition de mon bien, la fenêtre était constamment ouverte.
    J’ai fait donc une demande à la mairie mais aucune demande de construction de part du propriétaire n’a été faite.
    Je ne sais pas depuis combien de temps cette fenêtre est installé mais il semblerait qu’elle ai plus de 17 ans.
    Quel est le procédé à respecter pour faire constater cette fenêtre?
    Est-il trop tard pour la faire condamner?
    Ai-je le droit si non d’exiger sa condamnation?

    Un grand merci pour votre retour.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Effectivement la création ou la vue sur fond voisins peut poser des problèmes. Il est conseillé dans un premier temps de faire une enquête pour tenter de déterminer la date de création de cette vue.
    Les jours, les vues illégales sont légions dans les zones denses hélas.

    Donc pour faire respecter votre intimité, il vous faut faire constater le non respect du code civil, un constat d’huissier est une base difficilement contestable.
    Ensuite concernant la prescription au regard du délai, il vous faut des éléments indiscutables pour prouver que la jouissance n’est pas si ancienne.

    Si votre faisceau de preuves et réel et suffisant, il vous faudra contacter un avocat pour lui présenter les éléments. Après étude des pièces, il pourra vous préciser si une démarche judiciaire est envisageable.

    Répondre