Notion de construction initiale sans permis de construire
La construction initiale sans permis de construire de plus de 10 ans ne donne pas droit à une prescription.
Des notions et jurisprudences ont été établies à ce sujet.
Sachez garder raison et vous protéger avant de vous engager pour un projet. Le bien convoité peut-être un piège.
Lisez la suite pour y voir plus clair et posez nous vos questions en bas d’article, nous vous répondrons.
La construction sans permis de construire est interdite et amène très souvent devant les tribunaux.
Alors quelles sont les constructions susceptibles d’être prescrites et celles qui ne le seront pas ?
Architecte-PACA.com vous fourni des éléments de réponses.
La construction illégale et la prescription :
Démarrons ici, une petite mise au point sur ce qu’est la prescription décennale (de 10 ans) en construction.
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Il est de notoriété publique de croire qu’une construction ayant plus de 10 ans peut être entériné ou prescrite de toutes demandes de démolitions, mais que nenni.
L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme précise que :
“..lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. (…) “.
Il faut savoir apprécier les nuances et savoir suivre ou même lire les textes d’un point de vue juridique. Car certains y ont perdu beaucoup.
Donc comme vous pouvez le lire dans l’article issu du code de l’urbanisme, la délivrance d’une autorisation d’urbanisme est basée sur la construction initiale et sa propre régularité.
N’oubliez pas que cela peut être aussi lié à la validité du permis de construire et sa caducité.
Pourquoi je précise ceci sur les constructions non conforme ?
J’ai de plus en plus de questions sur le sujet de la construction initiale et/ou dite illégale.
Il est indispensable de rappeler qu’il ne faut en aucune manière croire que tout est régularisable.
Vous devez avoir à l’esprit si vous envisagez d’acheter un bien ce que cela va impliquer en résultante finale.
De nombreuses constructions se sont réalisées en dépit du bon sens ou en se moquant éperdument des règles et de la conformité en fin de chantier.
“Pfff nous verrons bien… ” disaient-ils. Mais à présent les choses ont changées.
La déclaration d’achèvement de travaux et de conformité est déclarative, ce qui signifie que c’est vous qui entériné la réalité et totale conformité de vos ouvrages.
Quand tout va bien, tout va bien, mais si vous avez “adapté” certaines choses et que vous n’avez pas pris la bonne décision de demander préalablement une autorisation d’urbanisme avant d’entamer ces petites évolutions, vous risquez gros.
Jouez-vous avec le feu ?
J’espère que non.
Tout n’est pas noir non plus
Bon, je vous ai un peu tiré l’oreille, mais c’est pour la bonne cause, il est indispensable de ne pas se mettre des bâtons dans les roues.
Je vous avoue que j’ai une rigueur professionnel, voir une certaine obsession à faire en sorte que tout soit au carré et cela me permet de dormir sur mes deux oreilles (comme pour les maîtres d’ouvrages qui me confient leurs projets).
Imaginons à présent que vous soyez passé du côté obscur…
Allez-vous devoir démolir ou vous retrouverez vous en prison ?
Il existe heureusement un cadre juridique permettant de qualifier certaines “sorties”.
Celles-ci sont également décrite dans l’article précité.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;
3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;
4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.
Cela signifie en gros que l’administration peut refuser de but en blanc votre demande de régularisation que dans les cas énoncés ci-dessus.
Bref, cela ne dit pas non plus que tout est autorisé, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.
Comment trouver un moyen de solutionner les choses ?
Cette question est également récurrente dans les commentaires m’étant fait sur d’autres articles concernant la construction limite/limite.
La première chose à faire c’est un état des lieux clair et objectif.
Prenez du recul…. ne faites pas une fixation sur votre point de vue.
Si vous êtes trop impliqué, venez me solliciter par le biais des commentaires en bas d’articles, mais ne restez pas seul avec vos questions.
Ceci est le meilleur moyen pour vous tromper et prendre une décision non pondérée.
“Ok” me direz-vous; mais qu’est-ce que cela apporte ?
Un oeil neuf, n’avez-vous jamais bloqué sur problème qui a été résolu en 2 quarts de secondes par une autre personne ? J’imagine que oui, c’est rageant je sais.
Mais le fait de se focaliser sur un problème génère parfois un “autisme” (si je puis me permettre) qui amène rarement au bon résultat.
Voici la liste des choses à faire dans l’ordre :
- Posez les choses et pondérez le niveau de problématique,
- Sachez énumérer TOUS les soucis, car ils peuvent être nombreux et cumulés,
- Hiérarchiser les plus urgent (donnez une note si besoin),
- Mettez en face de ces points des solutions possible pour vous,
- Soumettez vos questions ou interrogations, mais également solutions à un oeil extérieur (Attention aux forums non professionnels!)
- Rencontrez les services instructeurs pour leur faire part de ces points problématiques,
- Réalisez un dossier de demande de régularisation en bonne et due forme,
- Si vous n’arrivez pas à faire tout ceci, missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne ou tout du moins conseil de son œil éclairé.
Risquez-vous la démolition ?
La démolition ordonnée par un jugement est rare (mais elle existe; alors pas d’excès).
Il est précisé dans l’article Article L480-13 du code de l’urbanisme :
Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :
1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones suivantes :…
Je vous surligne, le fait qu’une démolition ne peut être facilement demandée SI la construction d’origine à un permis de construire.
Voici donc la preuve de l’intérêt d’avoir ce précieux sésame réglementaire.
Ce qui m’amène une nouvelle fois à vous préciser que plus vous serez rigoureux dans vos démarches et travaux moins vous risquerez de soucis.
N’oubliez pas que dans ce même article, il est prévu et décrit clairement que la prescription ne peut s’appliquer si la construction illégale a été édifiée sans autorisation alors que la construction nécessité une autorisation administrative.
Voici quelques précisions fournies par le gouvernement (mise à jour 10 Avril 2018)
Comment se prescrivent les infractions ?
Lorsqu’une infraction est prescrite, aucune poursuite pénale ne peut plus être engagée à l’encontre de son auteur. A noter que dans certains cas, d’autres procédures peuvent encore être engagées, telles qu’une action civile au titre des articles
L. 480-13 et
Quel est le délai de prescription d’une infraction ?
La prescription de l’action publique est de 6 ans pour les délits, (loi n°2017-242 du 27/02/2017 – JO du 28/02/2017 ; NB : avant cette date, la prescription était de 3 ans) et de 1 an pour les contraventions. En matière d’urbanisme, la plupart des infractions sont des délits.
Le point de départ du délai de prescription est différent selon que l’infraction :
- est instantanée, dans le cas de travaux très courts (exemple des affouillements de sol ou de l’obstacle au droit de visite) ;
- est continue, l’infraction se poursuivant pendant la durée du chantier (ex : construction sans autorisation). Dans ce cas, le délai court à l’achèvement des travaux ;
- est successive, c’est à dire qu’elle se perpétue par un renouvellement de la volonté coupable de l’auteur. La prescription débute à partir du jour où la situation délictueuse a pris fin. C’est le cas par exemple du stationnement illicite de caravanes où le délit s’accomplit pendant toute la durée de l’utilisation du sol en méconnaissance des règles d’urbanisme et où le délai de prescription ne court qu’à compter de l’enlèvement de la caravane.
Les travaux ne sont achevés qu’à compter du moment du complet achèvement des travaux (exemple : revêtement extérieur non réalisé). L’action publique n’est donc pas prescrite, même si il y a occupation des lieux pour une habitation par exemple, tant que le pétitionnaire y réalise toujours des travaux d’extension et de raccordement aux eaux usées (cass. crim., 8 juillet 2004, n° 03-83.823).
Le délai de prescription peut être interrompu par un procès-verbal, la constitution d’une partie civile ou des travaux supplémentaires (CE, 9 mai 1979 : JCPA, juin 1979, n° 200 ou cass. crim., 14 mai 2008, n° 0787.776, n° 2689 F – P + F). Il en est de même du soit-transmis du parquet à l’autorité administrative ou à la gendarmerie qui permet d’interrompre la prescription (cass. crim., 26 février 2002, n°01-84.186).
En revanche, six ans après l’achèvement des travaux, l’action publique est éteinte et la construction est réputée avoir une existence légale, ce qui induit par exemple le droit à indemnisation lors d’une expropriation. Attention, c’est également le cas si la prescription était acquise lors de l’évolution législative de février 2017 donc en pratique, si un délai de trois ans était déjà écoulé depuis la fin des travaux.
Il est donc primordial d’initier la procédure pénale dès que la municipalité a connaissance d’une infraction, mais, si l’information n’est pas immédiate, il reste toutefois des possibilités de dresser procès-verbal, même quand les travaux illégaux sont déjà entamés.
Dans l’hypothèse où la construction illégale n’a pas été détectée à temps, son existence est donc pénalement non condamnable après six ans. Si le propriétaire dépose une demande de permis de construire pour une extension par exemple, vous pouvez demander la régularisation des travaux déjà entrepris sans autorisation. Cependant le permis de construire ne pourra être délivré que si le document d’urbanisme le permet.
La loi Engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme un régime de prescription administrative (article L. 111-12 devenu L. 421-9). Un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, dés lors que la construction est achevée depuis plus de 10 ans, sous réserve toutefois que le demandeur puisse apporter la preuve de l’obtention d’un permis de construire en bonne et due forme (réponse ministérielle n° 5549 JOAN – 20 novembre 2012). Sont ainsi exclues de cette prescription administrative, toutes les constructions qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation au titre du droit des sols. En effet, en matière de constructions illégales, cette prescription ne s’applique qu’aux seuls cas où la construction litigieuse a été édifiée en méconnaissance du permis de construire initialement délivré.
Les mesures de restitution imposées par un jugement, telles que la remise en état des lieux par exemple, se prescrivent par trente ans.
Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux illégaux avant la fin du délai de prescription et d’initier une procédure pénale (et civile si la commune le souhaite). Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (PC, DP, PA…), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux
source : -http://www.haute-savoie.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire/Urbanisme/Police-de-l-urbanisme/5-Prescription-des-poursuites-et-regularisation-d-une-construction-illegale
J’espère avoir éclairé les choses et je vous rappelle que vous pouvez nous posez toutes vos questions en bas d’articles, nous y répondrons avec plaisir.
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Bonjour
Je suis propriétaire d’une parcelle sur laquelle a été construite une bâtisse en pierre.
J’ai trouvé un acheteur qui souhaite rénover cette habitation et construire une extension de 25m2.
Or ne pouvant justifier l’existence légale car la bâtisse a été construite avant le 15 juin 1943 (des habitants attestent que cette bâtisse était présente avant la seconde guerre mondiale et d’autres part aucun PC n’a été retrouvé en mairie de 1943 a aujourd’hui) je ne trouve non plus la trace de cette bâtisse dans les retranscriptions d’hypothèques de l’époque.
Sur le cadastre napoléonien je vois la parcelle sous le nom de “rocaille” mais pas en construction habitable. De plus je dispose d’un plan de géomètre de 1977 de cette bâtisse.
Sans preuve de l’existence légale la préfecture risque de refuser le PC de mon acheteur, existe il d’autres moyens ou recours (jurisprudence prescription) afin de justifier l’existence de cette bâtisse et/ou faire en sorte que le pC soit autorisé?
merci Alain b
Bonjour,
Premièrement, il va vous falloir avoir de la patience et accepter une clause suspensive cela donnera à votre acheteur une preuve de votre honnêteté et votre foi en ce que vous vendez.
Le fait que vous ayez des éléments de preuves irréfutables de l’existence peut amener la mairie à accéder à la demande et l’instruire en bonne et due forme.
Le risque est toujours le recours des tiers qui peut faire que le voisin un peu tatillon et ayant des connaissances juridique engage un recours envers cette “construction illégale”.
Est-ce que la bien est situé en zone U d’un PLU ou pas ?
merci pour votre réponse.
Oui la parcelle est en zone UA totalement constructible et classé en secteur de protection du centre historique, donc soumis a l’avis de l’ABF, qui après rdv avec l’acheteur et son architecte a validé son projet. Mais la mairie me met en garde que sans existence légale la préfecture retoquera le PC et l’invalidera.
Comment faire?
Bonjour Alain,
Effectivement le cadre semble bien complexe.
Le mieux serait à mon humble avis de consulter un avocat spécialisé afin qu’il épluche les jurisprudences en la matière et voit ce qui serait applicable à votre cas spécifique.
Auriez-vous la possibilité d’obtenir les coordonnées de la personne en charge des instructions du secteur auprès de la préfecture ?
Car je pense que c’est là que réside la solution, le maire botte en touche, ne souhaitant pas se mouiller.
Donc il vous le dit clairement que sera la préfecture qui décidera et il suivra la réponse. Donc c’est là que se situe le point clé.
Je pense réellement qu’en préfecture ils ont dû déjà avoir a étudier ce type de situation.
Ensuite, la démarche est périlleuse et doit être faite avec tact pour éviter de blesser les sensibilités et SURTOUT ne pas forcer les choses sauf si vous possédez des arguments juridiques solides.
Je vais tenter de voir avec mon réseau pour tenter de trouver une réponse juridique, mais sans garantie aucune 😉
Je vous remercie grandement pour votre reponse et vais essayer de me rapprocher de la prefecture. Si jamais vous trouvez une reponse aupres de votre reseau je reste attentif au commentaire. bonne journee Mr Camliti
Bonne journée à vous également Alain
bonjour
un escalier extérieur battit en béton d une surface au sol de 4 m2 avec petit palier et 4 marches donnant sur une porte de service d ‘ une habitation voisine existante a était construit depuis plusieurs années (plus de 30 ans ?) devant le garage de ma nouvelle habitation ! mon notaire m a dit que c est escalier n était pas autorisé car il n apparait pas sur le cadastre ni sur le relevé du géomètre expert !
a ma connaissance il n a pas eut de permis de construire !
peut on faire enlever c’est escalier afin de rentrer ma voiture plus facilement ?
merci de me tenir informé de votre conclusion !
cdl J M C
Bonjour,
Je ne comprends pas votre question et la chronologie des faits.
Une maison existante a réalisée un escalier depuis plus de trente années, vous construisez à présent et cet escalier vous dérange. Est-ce bien cela ?
L’escalier en question est-il au dessus ou sur votre propriété ?
bonjour ,
propriétaire depuis 2 ans d ‘ une habitation ancienne de 2 siècles ou un escalier de la maison de mon voisin a été construit en béton au sol sur ma propriété en bordure du garage de ma maison.
cet escalier de mon voisin d une surface de 4 m2 avec palier et 4 marches a été construit ( depuis plus de 30 ans ? ) et donne accès a la maison également de 2 siècles a une porte de service de l habitation secondaire ( depuis 10 ans ) de mon voisin .
lors de l achat de ma nouvelle maison , mon notaire m ‘a dit que cet escalier n’était pas autorisé car il n’apparait pas sur le cadastre ni sur le relever du géomètre expert ( que j ‘ai dans mes actes de propriété ) et qu’ il n’a pas eut de demande de permis de construire pour cet escalier qui me gene pour rentrer dans mon garage !
j ai consulter mon voisin qui m’a dit que l escalier était la depuis un certain temps et qu’il devait y rester !
quel est mon droit par rapport a cet escalier pour le faire démolir ou pas ?
merci de votre réponse .
cordialement JMC
Bonjour,
La prescription acquisitive trentenaire répond à des règles assez strictes et bénéficie de nombreuses jurisprudences.
En termes de prescriptions, il est indispensable que le bénéficiaire prouve plusieurs choses dont l’utilisation et la date de départ.
Si celui-ci ne peut pas prouver que le délai a couru depuis ce délai, vous restez bien propriétaire des lieux et il ne peut s’y opposer.
Je vous conseillerai de lire cet article sur le sujet très complet, qui expose une jurisprudence et ce qui est imposé en la matière : ici.
Espérant que ces informations suffisent à éclairer votre démarche et vos connaissances pour défendre vos intérêts.
Oui merci encore à vous.
J’espère que j’apporterai de bonnes nouvelles d’ici quelques mois
Bonjour Sylvie,
J’en suis quasiment certain.
Vraiment merci !! Vos conseils sont si précieux !
Que de mots réconfortants en plus que vous trouvez…
j’aimerai tellement que vous soyez ici pour m’aider à résoudre ce problème.
Accepteriez vous d’être mon architecte ?
Bonjour Sylvie,
Je vous remercie, j’ai déjà fort à faire avec les dossiers en cours et à venir.
Je ne puis pas me diviser (hélas) et vous trouverez très certainement un(e) architecte qui saura vous accompagner.
Bonne continuation et à bientôt, vous pouvez aussi visiter ma chaine Youtube ou je dispense également des conseils: http://bit.ly/2f1JL4v
Oui j’ai vu vos vidéos ! Vraiment merci de vos précieux conseils. J’ai contacté une architecte et on va tenter de régulariser tout ça.
Avez-vous eu des cas de refus pour ça ?
On m’a dit que c’est rare qu’ils refusent sachant qu’il y a aucun impact à l’extérieur de la maison
Bonjour Sylvie,
Cela dépend de beaucoup de critères, si rien n’est trop impactant, en général, ils acceptent la demande d’autorisation et délivre celle-ci.
Bonne continuation et à bientôt pour des informations plus sympathiques et joyeuses.
Bonjour,
Je vous contacte pour une demande d’aide. Je vous explique en détails :
J’ai acheté une maison il y a 10ans composé d’un rdc et du 1er étage.
Au rdc il y a le hall d’entrée, garage et une pièce. Le garage est plus que bien isolé par les anciens propriétaires avec une cuisine d’été.
Recemment on a juste changé le carrelage et changé la cuisine pour pouvoir en faire une grande pièce à vivre de 50metres carrés. On a aussi changé la porte du garage avec une baie vitrée avec store.
Avec une discussion avec des amis lors d’un dîner, ils nous ont mis la puce à l’oreille comme quoi il fallait faire une demande à la mairie pour vivre dans le garage, chose que j’ai vérifié et que je suis tombée de haut. Du coup j’ai peur et j’en veux être dans les règles mais je ne sais pas comment.
Mes questions sont les suivantes :
-comment dois je faire pour être en règles ? Aller demander permis de construire en mairie comme si de rien n’était ou je leur dis la vérité que je ne savais pas qu’il fallait leur autorisation ?
Bonjour Sylvie,
Il ne sert à rien de paniquer.
1. Il vous faut vérifier quelles sont les solutions de régularisation,
2. Entamer les démarches administratives qui permettront (si cela est possible) de déposer et obtenir l’autorisation administrative,
3. Afficher le panneau réglementaire pour prouver que vous avez obtenu l’autorisation administrative,
4. Croiser les doigts pour qu’il n’y ait pas de recours des tiers envers votre autorisation délivrée.
Enfin, je vous conseillerais de vous faire assister d’un architecte afin qu’il établisse un dossier de demande d’autorisation dans les règles de l’art, cela apportera un sérieux plus à votre démarche et en cas de soucis, permettra de prouver que vous avez vraiment pris la mesure de cette “erreur” par méconnaissance.
Merci beaucoup de votre réponse. Je ne vous cache pas que je ne dors plus depuis 3 jours en plus d’avoir un enfant de 4ans et un bébé de 3 mois…
Je pensais vraiment qu’en achetant sa maison, on faisait ce qu’on voulait à l’intérieur…
Comment dois-je vérifier les solutions de régularisation ? J’ai même dejà pris rdv avec le service d’urbanisme de la ville. Est ce que je dois faire une demande de permis de construire tout simplement ou je leur dis la vérité ?
Du coup, les voisins je ne m’inquiète pas car on s’entend avec tout le monde mais est-il possible que la mairie refuse l’accord de permis alors que je ne change rien à l’extérieur ?
Je vais faire ce que vous me dites, me mettre en relation avec un architecte…
Je vous en prie Sylvie.
Ne précipitez pas les choses avec la mairie, pas besoin de donner le bâton pour vous faire battre.
Demandez des informations génériques sur la réglementation applicable à votre bien pour savoir ce que vous pourriez ou non faire. Rien de plus pour le moment.
Ensuite avec votre architecte, vous étudierez cela tranquillement et trouverez certainement une solution adéquate.
D’expérience, les soucis viennent de deux sources, les voisins ou proches connaissances qui eux n’ont pas obtenus l’accord sur une autorisation ou lors d’une vente….
Dans votre acte notarié, il doit y avoir un clause précisant que vous acceptez les lieux en l’état avec toutes les responsabilités qui peuvent en découler.
Le soucis dans ce type de situations étant que les mises en oeuvre sont visibles, ce qui ne dédouane aucunement votre accord.
Donc même si l’acte pourrait être mal rédigé, il serait complexe de faire valoir quoi que ce soit.
J’essaie au travers de mon blog informer un maximum de personnes, mais hélas, trop souvent des acheteurs se font avoir et ont des soucis ensuite.
Mais heureusement, dans la grande majorité des cas, tout se règle après une autorisation en bonne et due forme.
N’hésitez pas à revenir poser toutes les questions qui vous sembleraient nécessaire d’éclaircir 😉
Aller bon courage et missionnez un architecte à proximité de votre bien.
Bonjour,
Après l’incendie de notre maison (elle était détruite complément), nous avons fait appel à 1 maître d’oeuvre pour reconstruire.
il a déposer une autorisation de travaux en mairie et les travaux fini nous avons donner en mairie le document de fait de travaux.
Hors il nous a dit de profiter de la reconstruction pour améliorer l’habitation.
1 pergola a été refaite en dur et fermé. et il y a 6 velux en plus dans les combles qui ont été posé en prévision d’un futur aménagement.
Après mes recherches en vu de revendre la maison, je me rend compte qu’il aurait fallut un permis de construire, et que dans l’autorisation de travaux en mairie il n’y a eut que des infos sur un ravalement de façade et pose de tuile en échange de l’ancienne toiture.
Cela va faire presque 3 ans. Et personne ne nous a rien dit. La mairie n’est pas venu constater la fin des travaux.
Comment régulariser et que risque t-on.
je vous remercie
Bonjour Guillaume,
La personne qui vous a “accompagnée” n’a pas été de bons conseils. Encore une personne voyant son intérêt avant le votre hélas.
Le passé étant le passé, le risque est de vous retrouver au tribunal correctionnel avec la possibilité que vous soyez condamné sous astreinte journalière (somme à payer journalièrement) à démolir ce qui est illégal.
La première des démarches est d’analyser le PLU pour voir quelles sont les solutions et ce que vous pourriez faire pour régulariser la situation.
Donc missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne dans cette mission de conseils et étude de faisabilité avant tout.
Ensuite si cela est possible, il vous faudra déposer une demande d’autorisation globale pour que tout rentre dans l’ordre.
Bonjour
voilà j’ai construit un chalet de 60m2 sur une parcelle Agricole de 446m2.
actuellement je suis en procédure judiciaire je doit passer au pénal ds les mois qui suit .ma maison est construite depuis août 2016 et j’ai eu un PV ds la même année elle aura 3 ans en août 2019 .j’ai fait plusieurs demande de permis de construire REFUS .Ma question est quel risque que j’en coure ?
ET AUSSI juste Apres la déclaration fiscale j’ai reçus les impôts taxe foncière et TH. Et la rue ou j’ai construit est urbanisée et viabilisé.et cette parcelle n’a pas été cultivé depuis 1995.
Merci de me répondre .
cordialement
Bonjour,
Je ne saisi pas tout, vous avez construit illégalement votre chalet sur une parcelle agricole, est-ce bien cela dont nous parlons ?
Bonjour Mr Camliti.
Il y à quelques années nous avons trouvé sous un tas de ronce une ruine, il ne restait qu’un tas de pierre.
La mairie nous à dit qu’on n’aurait pas l’autorisation pour le reconstruire, mais que si
Dans l’euphorie de cette découverte nous avons rebati en un étét les murs en pierre, puis mis des fenêtres, puis ajouté une toiture (végétalisée).
Nous avons été accusés de construction illégale et menacé par le maire de destruction, car dans le PLU cette zone est non constructible…un PC a été déposé et refusé.
Mais sur le cadastre ce bâtiment apparaît clairement. N’ayant pas de photos du bâtiment d’origine, peut-on prétendre que c’est une rénovation ?
Existe-il un recours pour éviter la destruction ?
L’aspect écologique du bâtiment (pierres locales, bois de la forêt, toiture végétalisée) peut-il justifier sa conservation ?
En vous remerciant vivement pour votre retour.
Cordialement
Bonjour Marguerite,
Je crains que je puisse pas vous apporter de bonnes nouvelles.
En règle général, les éléments permettant de prouver l’antériorité sont indispensables.
Le cadastre n’a pas de valeur, c’est simplement un document permettant à l’administration fiscale de taxer.
Il serait peut-être intéressant de voir quelles sont les taxes payées puisque le cadastre mentionne un ouvrage.
Si le paiement des taxes s’appui sur une habitation, il pourrait être défendable, mais compliqué. Surtout si la zone est devenue inconstructible.
Déjà pour quelle raison la zone est inconstructible ?
Ensuite, quel a été le motif du refus ?
Ensuite pourquoi ne pas avoir déposé une demande d’autorisation avant d’engager les travaux ?
Bonjour
J ai herité d une maison construite en 1967, avec PC une extention de 16m2 (-garage) a étė rėalisée sans autorisation, à la même époque, sur une zone non aedificandie retrait de 4 metres de la rue.
Aujourd hui la Mairie me refus la demande de travaux , refection toiture en tôles par un toit en tuiles.
L article L 421-9 est-il applicable a mon cas. ?
Merci pour votre reponse
Bonjour,
Oui l’article L421-9 est toujours applicable dès lors qu’une construction est édifiée illégalement.
Le fait de ne pas avoir de permis de construire pour ce garage et en plus en zone non aedificandi, le maire est dans son droit.
Il va vous falloir discuter avec le maire et tenter de trouver une solution pour votre projet.
Bonjour,
Après avoir obtenu un permis de construire pour une petite extension (20 m2) d’une habitation qui est une annexe, j’ai réalisé moi même les travaux.
Deux mois après l’obtention du permis, et alors que mes travaux sont terminés, la sous préfecture à invalidé le permis accordé par la mairie.
La mairie c’est occupé du dossier et, après consultation des services, me dit qu’il n’y a pas de changement et que si je dépose à nouveau un permis il me sera refusé.
Aujourd’hui je ne peut plus faire de recourt administratif car le délais est dépassé et je n’ai pas eu le temps de déposé une déclaration d’achèvement des travaux avant l’invalidation.
Hors je dois vendre ma propriété car je divorce.
Quels puis je faire pour rendre légale cette extension qui l’était ?
Quels sont les actions qui suivent la perte de permis de construire quand la construction à été faite ?
Peut on m’obliger à remettre en l’état ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour Alain,
Votre cas est un peu particulier effectivement, vous avez obtenu l’autorisation, vous avez purgé le recours des tiers avant de démarrer les travaux et votre permis a été annulé par la préfecture.
Avez-vous été informé du recours administratif ? Si oui quand était-ce ? Durant les travaux ?
Bonjour et merci de m’avoir répondu.
Oui, j’ai été informé le 24/08/18 par la sous préfecture qu’elle demandais un arrêté de retrait, mon permis m’ayant été accordé le 18/07/18.
A la date du recommandé de la sous préfecture j’avais terminé les travaux mais sans avoir déclaré la fin de ceux-ci.
Cela a t il une incidence ?
Comment puis je me sortir de tout cela sans être obligé de déconstruire ?
En déposant une demande de régularisation ?
Je n’arrive pas à obtenir d’informations sur la suite des opérations, alors que la mairie est bien sur au courant que la construction existe…
Merci
Si le processus légal a été respecté, je ne sais pas comment vous pourriez sortir de ce mauvais pas.
Il doit y avoir des jurisprudences en la matière. Je ne les connais pas.
Un avocat pourrait certainement vous en dire plus sur ce sujet.
Je crains qu’il ne faille en passer par la consultation d’un avocat spécialisé.
Vous pouvez trouver quelques informations sur ce sujet ici : Annulation de permis et travaux déjà réalisés.
Merci beaucoup pour votre retour. Effectivement l’article L 480-13 du code de l’urbanisme est fort intéressant.
Je vous en prie.
C’est toujours avec plaisir que j’aime trouver des réponses aux personnes qui me sollicitent.
Pensez à partager mes articles 😉 Cela m’aide à continuer ainsi.
Bonjour,
J’aurai besoin d’un éclaircissement concernant cet article L421-9 du code de l’urbanisme svp.
Dans votre article vous dites (Bloc “Tout n’est pas noir non plus”):
[…]
Il existe heureusement un cadre juridique permettant de qualifier certaines « sorties ».
Celles-ci sont également décrite dans l’article précité.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;
3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;
4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.
Cela signifie en gros que l’administration peut refuser de but en blanc votre demande de régularisation que dans les cas énoncés ci-dessus.
Bref, cela ne dit pas non plus que tout est autorisé, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.
[…]
Vous parlez de refus de demande de REGULARISATION, je pensais que c’était une demande de permis de construire ou d’extension/modification qui pouvaient être refusés mais que justement cette loi oblige à régulariser en premier lieu tout bien qui serai atteint par l’un des points cités au dessus avant de se voir délivrer un permis de constuire ?
Pourquoi ma question, actuellement nous sommes interessés par un bien qui a été construit il y a longtemps sans permis (je dois trouver la date de construction initiale d’ailleurs); puis elle a été rachetée et renovée intérieurement et extérieurement “comme à l’identique” on me dit, à priori sans dépôt de permis ni aucune déclaration non, sinon ils se seraient vus opposé un refus ?
Je pensais acquérir ce bien puis demander une régularisation du permis de construire.
Mais à lire votre article, je ne pourrais même pas espérer une régularisation ?
Pouvez-vous m’eclairer svp et également me dire ce que j’encours (pénalité, démolition) en temps que 3ième propriétaire si je devais l’acheter ?
Bonjour,
Si la construction est clairement illégale et que la réglementation n’autorisera jamais une régularisation par demande officielle (permis ou autre), les risques sont énormes.
Déjà la possibilité que vous vous retrouviez (même en étant le 3ème propriétaire) au tribunal correctionnel pour devoir expliquer le pourquoi du comment…
Ensuite, il est fort à parier que vous deviez démolir à vos frais et sans délais l’ouvrage dont vous n’avez pas eu de responsabilités dans l’édification initiale.
Mais peu importe, c’est vous le propriétaire donc vous êtes responsable. La loi est ainsi faite.
Il est souhaitable de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur un petit projet de modification pour voir comment réagissent les services.
Cependant, il est possible que cela déclenche le rouleau compresseur juridique !
Comme toujours, la construction illégale est plus que risquée et source de très nombreux soucis, comme l’impossibilité d’être couvert en cas de sinistre.
bonjour monsieur, mon voisin a décaissé le long des 67 mètres de mon mur en pierres sèches pour aplanir son terrain. Jais fait un constat d’huissier , depuis une partie du mur est tombé, son assureur me dis que cella vient de la vétusté du mur.comment puis je me défendre?.
Bonjour,
Il est effectivement aisé de parler de vétusté pour celui qui ne veut pas pas payer…
La règle dis que la responsabilité du soutient des terres incombe à celui à qui appartiennent ces terres et par effet domino le mur qui sert à retenir ces terres.
Mais en l’espèce, le fait d’intervenir et modifier l’état initial pouvant provoquer des modifications d’assise ou pouvant provoquer des risques, le voisin aurait dû vous en informer et déterminer quelles étaient les solutions prises.
La limite de propriété est située au pied du mur ? Est-ce bien cela ?
Bonjour
Nous sommes en train d’acheter une maison comprenant un abris voiture.
L’agent immo nous dit que la construction de la maison date d’avant 1949 (donc pas de permis de construire à cette époque).
Concernant l’abris voiture, personne ne sait nous dire s’il y a eu une demande de construction officielle.
L’abris est enregistré sur l’acte de propriété et cadastré.
Est-ce que cela suffit à prouver son existence légale ?
Merci
Justine
Bonjour Justine,
Je vous conseillerai de vous approcher du service des impôts pour vérifier si les surfaces déclarées sont cohérentes avec ce que l’on vous annonce.
Et sollicitez les aussi pour cet ouvrage.
Vérifiez ensuite que la position de l’ouvrage n’est pas en contradiction avec le PLU et les reculs aux limites de propriétés, puis à l’emprise au sol.
Une fois ces contrôles réalisés, vous pouvez en complément, demandé si des factures existent de ces travaux pour tenter d’avoir des preuves d’antériorités…. pour vous protéger.
Toutes ces informations combinées vous apporteront des preuves pour éventuellement vous défendre si besoin était.
Sachez que désormais (une jurisprudence vient d’être jugée), au delà de 5 mois si une déclaration d’achèvement de travaux a été déposée et que la mairie n’a pas relevée de problèmes, l’ouvrage ne pourra pas être déclaré illégal et détruit. Mais il faut qu’il y ait eu une déclaration d’achèvement de travaux officielle.
Bonjour, super article, j’ai une question concernant la réalisation d’une véranda(20m2 environ) sur une terrasse.
Cette véranda a été réalisée sans autorisation et date de plus de 30 ans (les impôts sont calculés en tenant compte de cette nouvelle surface) est-ce que ça devient une construction de fait ou bien y a t-il une démarche à faire pour essayer de régulariser la situation ?
Je compte également voir le service instructeur, mais avoir un second avis de votre part me paraît approprié.
Par avance merci
Bonjour Jean-Charles,
Dans le cadre d’une construction illégale dont aucune démarche n’a été faite en préalable, il est possible qu’une régularisation soit impossible SI les contraintes réglementaires ou du code civil ne sont pas respectées.
Une solution peut être envisagée, SI les réglementations applicables au bien peuvent “absorber” cette véranda.
Dans la positive et si une demande d’autorisation est déposée pour d’autres travaux (quelconques) l’administration pourrait alors faire montre de clémence et accepter cet état de fait par prescription acquisitive trentenaire.
Donc selon le secteur, la particularité des lieux et l’état d’esprit des services instructeurs, la régularisation est toujours envisageable.
Soyez méfiant et ne vous engagez pas sur un terrain glissant, sachez avertir clairement les propriétaires des risques encourus et possible refus.
Bonjour et merci pour toutes ces infos.
Nous envisageons d’acheter une maison de ville classée bâtiment de France, seulement la terrasse de 30m2 a été construite sans permis de construire il y a maintenant 30 ans.
Est ce que nous risquons de devoir démolir?
Risquons-nous des amendes?
La terrasse doit-elle être stipulée dans l’acte notarié afin de se couvrir?
Merci pour votre reponse
Bonjour Marie,
Tout ce qui constitue l’ouvrage doit être stipulé dans l’acte notarié afin de vous permettre de faire éventuellement prévaloir vos droits.
Il est toujours conseillé de faire ajouter une clause spécifiant qu’en cas de problèmes liés à ces travaux illégaux, l’ancien propriétaire pourrait être tenu responsable des conséquences.
Ainsi, si l’on vous demande de démolir, les frais ne seront pas à votre charge et la perte de la valeur du bien sera de la responsabilité du vendeur.
Le vendeur pourrait aussi faire une demande de régularisation afin que tout soit géré en amont.
A vous de voir quelle serait la meilleure solution pour vous.
Bonjour et merci pour vos explications,
Ma question :
J’ai signé un compromis pour l’achat d’un immeuble locatif avec locataires en place .
Je viens d’apprendre par le vendeur que 2 appartements ont été construit avec fin des travaux 2006 sans demande de permis de construire par celui-ci.
Il y a prescription de plus de 10 ans.
Par contre je souhaite après l’achat de cette immeuble créer 3 appartements supplémentaires avec demande de permis bien sûr.
Pour ces 2 appartements contruits ss permis
Qu’est-ce que je risque au niveau sanction pénale , civile et administrative ? Ou mise aux normes ?
Et concernant la création de 3 appartements avec demande de permis de construire ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement
Patrick
Bonjour Patrick,
Selon les informations fournies par le gouvernement, précise que vous pourriez rendre légaux les immeubles si vous obtenez une autorisation administrative en bonne et due forme.
Cf complément dans l’article ci-dessus.
Bonjour et merci pour les éclairages apportés par cet article. Sur la forme, permettez-moi de vous suggérer le terme « mutisme » qui me paraît bien plus approprié que celui d’« autisme » qui devient employé de plus en plus à tord.
Bien cordialement
Bonjour Grégory,
Je crains ne pas comprendre votre commentaire.
Parlez vous de l’administration Française ? Des lois ?
Bonjour,
J’ai eu un permis de construire pour un abri agricole (une salle, sdb, cuisine) avant la loi montagne (1981). J’ai construit des extansions sans autorisation, je les ai déclaré aux impôts et je paie des taxes foncières et impôts locaux depuis la fin des travaux (2009)
Aujourd’hui, je voudrais vendre ma maison mais les extansions n’apparaissent pas au cadastre. Que dois-je faire?
Merci de votre réponse
Bonsoir Alain,
Bon déjà la première chose que vous devez faire c’est vérifier avec le PLU si vos travaux sont régularisable ou pas.
Le terrain est-il en zone Agricole ? Bénéficiez-vous d’un statut d’agriculteur ?
A vous lire,
Bonjour, une maison de 120m2 construite en zone constructible dans les années 80 n’a pas obtenu de permis car elle ne possédait pas le 1ha de terrain nécessaire (terrain de 5000m2). Elle est donc illégale.
Début des années 2000 la commune a autorisé sur des parcelles voisines la construction de maisons mitoyennes sur des terrains de 1ha voire moins (exemple: 4 maisons mitoyennes avec terrain de moins de 2000m2 chaque).
Depuis le plu a changé et cette maison illégale se trouve désormais en zone naturelle donc inconstructible. Les voisins, même zone, qui ont des maisons légales mais avec moins de terrain (grâce à l’astuce de la mitoyenneté), ont selon le PLU le droit d’agrandir leur maison de 30m2.
N’est-ce pas absurde comme situation? Il y a-t-il moyen de régulariser cette maison vu les accords qui ont été donnés aux voisins?
Cette maison est actuellement en vente, on se tâte…
Merci pour votre réponse!
Bonjour Élise,
La situation est effectivement étrange et absurde.
Il eut fallu que le propriétaire se manifeste avant le changement de PLU afin qu’il soit acté une possibilité de régularisation et d’intégration de la maison dans une zone possiblement constructible.
Dans la situation que vous décrivez, je ne vois pas de solutions légales.
La maison étant dans une zone inconstructible, bâtie de manière illégale, acheter un tel bien est une pure folie !
D’autant plus qu’en cas de sinistre, aucune autorisation de reconstruction ne sera délivrée et aucun assureur ne se portera garant (même si il encaissera les mensualités) car le bien est illégal.
Donc seule une révision du PLU pourrait changer les choses, mais cela coûte tellement cher aux communes que cela est de mon point de vue très très peu probable qu’elle fasse cela pour une maison.
Les biens construits dans l’illégalités sont à fuir comme la peste ! Même si le prix est bradé.
Les écrits spécifieront que vous êtes au courant et vous n’aurez aucuns recours en cas de soucis.
De plus, si le bien venait à être sinistré, même les banques se moqueront du statut, elles demanderont le paiement du prêt, donc vous aurez tout perdu et serez endettée.
bonjour
a la lecture d’un compromis de vente que je viens de recevoir , il est indiqué que le bien existant murs d’un restaurant avec locataire, n a pas de permis de construire, qu’il a été bâti le restaurant et le garage sur 2 parkings il y a 20 ans
que risque le nouvel acquéreur et peut on régulariser la situation
merci
Bonjour,
Je ne comprends pas bien la situation, est-ce un simple mur ou le restaurant qui est bâti illégalement ?
Bonsoir,
nous avons l’intention de signer un compromis pour l’achat d’une maison.
D’anciens propriétaires ont réalises trois extensions (12,75 m2, 12,16 m2, 4m2 (cette dernière en mitoyenneté de la maison voisine)), un garage (18,50 m2) et une piscine 3X6 m, le tout sans demander d’autorisation. Ces travaux ont été réalisés il y a plus de 10 ans.
De plus, la maison fait partie d’une copropriété “en sommeil” (pas de syndic, pas d’AG depuis des années) et aucune demande n’a donc été adressée à la copro.
Quels sont les risques que nous encourons en achetant ce bien ? Y-a-t-il prescription ? Cette situation peut-elle être régularisée dans les 2 mois séparant le compromis de la signature de l’acte authentique ? Qui doit se charger de cette demande de régularisation ?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Dès lors qu’aucune demande n’a été délivrée et que tout a été réalisé en dépit des règles de l’art, ce bien est une vraie poudrière, car il ne peut y avoir de prescription que sur des éléments “non conformes” en l’espèce.
Seuls peuvent être régularisés (et pas toujours selon le secteur) les ouvrages ayant eu une autorisation délivrée.
La régularisation est envisageable sur un possible position de fenêtre, une légère variante de façade ou éventuellement (si le PLU le permet et le code civil aussi) de très limitées augmentations de tailles.
Mais ce que vous décrivez n’a pas la possibilité d’obtenir une “régularisation”.
Le propriétaire actuel doit engager toutes les démarches administratives pour que les ouvrages soient pris en compte et acceptez par la mairie, mais également par la copropriété.
Le délai dont vous parlez est totalement impossible à tenir.
Car le délai de recours des tiers est à minima de 2 mois et 15 jours.
Il appairait indispensable que le propriétaire actuel obtienne toutes les autorisations purgées de recours avant que qui que ce soit achète ce bien.
Bonjour,
nous vous remercions pour votre réponse, ultra-rapide et claire et nette.
Cordialement
C’est toujours avec grand plaisir que j’apporte des réponses. Internet a été créer pour cela le partage d’informations 😉
Pensez à LIKER et Partager sur les réseaux sociaux, cela m’aide à continuer ainsi.
Vous pouvez bien évidemment revenir et consulter également le BLOG Architecte-PACA.com dans lequel vous trouverez des tonnes d’informations.
A très bientôt
Bonjour Monsieur;
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
Je me permets de poser la question, c’est la mairie qui se prononce sur l’ouvrage ?
Merci.
Bonjour,
La mairie ou une personne tiers qui peut ou est capable de définir la dangerosité de l’ouvrage.
Bonsoir et Merci Monsieur CAMLITI.
La personne tiers peut être un voisin d’un ouvrage comme un mur par exemple. ?
Si oui, y a t’il eu déjà des jurisprudence dans le domaine du tiers autre que la mairie /services instructeurs/
Bonjour,
Pour vous renseigner sur les jurisprudences, il est préférable de vous tourner vers un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.
Bonjour,
je me retrouve dans le cas suivant:
1- la maison a été construire sur la base d’un permis de construire délivré ;
2- une extension a été faite sans autorisation et sans respecter la distance minimum avec le fond de parcelle ;
3- la maison a été vendue en l’état ;
4- les nouveaux propriétaires on déposé un dossier pour une autre construction sur la même unité foncière qui leur a été refusée. Il leur a été demandé de régulariser avant de pouvoir obtenir cette autorisation.
Ma question est donc la suivant : sachant que l’extension a été faite il y a maintenant plus de 10 ans, peut-on faire jouer l’article L421-9 ou pas ?
Je vous remercie par avance.
Aurore
Bonjour,
Les dispositions de l’article L 421-9 sont claires, il ne peut pas être pris en compte les constructions réalisées sans autorisations.
Donc non, vous ne pouvez pas faire valoir ce droit.
L’article en question vaut pour les travaux issu d’autorisations légales et complètes (liées aux recours des tiers) qui n’auraient pas tout à fait respectées certains points qui n’impactent pas la réglementation, les normes ou le code civil.
C’est donc très limitatif et heureusement sinon ce serait la foire partout en espérant que les 10 ans passent sans soucis.
Bonjour,si on aménage un garage (annexe) non collé à l’habitation principale en logement quels sont les risques ? peut on m’interdire d’isoler les murs, carreler le sol, mettre du placo …c’est quoi qu’il faudrait démolir…
merci
Rebonjour, suite de la question: si nous n’avons pas de permis de construire…
merci
Vous ne disposez pas d’autorisation pour le garage concerné par le souhait de modification ?
Est-ce bien cela dont il est question ?
Bonjour,
Déjà, il vous faut obtenir une autorisation administrative pour modification d’affectation.
Si cette autorisation est délivrée et purgée de recours alors vous pourrez entamer les travaux.
Dans le cas contraire, une démolition peut être demandée par les services concernés et un tribunal.
Bonsoir, j’ai un permis de construire pour le garage qui est construit depuis 10 ans mais que pourrait-on me faire démolir si j’aménage ce garage avec une isolation du placo aux murs et du carrelage au sol? cela n’est pas permis dans un garage?
Merci
Bonjour,
Si l’ouvrage est un garage, il doit le rester.
Si vous souhaitez changer l’affectation de ce garage en pièce, la demande est a minima une déclaration préalable de travaux (vous devez vérifier selon le secteur et la proximité de l’ouvrage avec la voie publique, mais aussi la nature des modifications extérieures).
Dans le cas ou vous engageriez des travaux illégaux, il pourrait être exigé une remise en état initial avec à vos frais le paiement de tous les frais de justice que le procureur aurait dépensé pour vous condamner.
Préférez la voie de la sagesse et déposez une demande officielle et dans les règles de l’art.
Bonjour,
Nous habitons une maison de 3 étages,à colombages dans un village médiéval.
Notre maison est séparée de celle du voisin par un espace de 50cm, que nous appelons “coupe feu”, sauf sur une longueur de 4m. Nos escaliers ont été réalisés, certainement fin XIXe, en prenant cet espace et s’appuyant donc sur le mur du voisin.
Le nouveau propriétaire considère qu’il s’agit de son mur et nous demande d’en désolidariser nos escaliers, pour des raisons de nuisances sonores.
Aucun de nos actes notariés ne parle de ce “coupe feu” ni de sa suppression partielle. Peut-on considérer cette partie de mur comme mitoyen ?
merci d’avance
Bonjour,
Qu’entendez-vous par : “nos escaliers” ?
Votre voisin et vous avez deux escaliers contigus ?
Est-ce bien cela ?
je voulais parler des 3 escaliers de notre maison, qui mènent aux chambres puis au grenier, et qui forment donc une cage de 1m de large et 4m de long, contre le mur “mitoyen”, sur toute la hauteur de la maison.
Bonne soirée
Bonjour,
Vous devriez consulter ce blog d’avocat qui explique bien les conditions de mitoyennetés et murs.
Bonjour,
un de mes voisins a construit une tonnelle couverte ou gloriette couverte avec table et bancs intégrés, la tonnelle est couverte d’un toit rigide maintenu par 4 poutres verticales en béton le tout reposant sur une dalle en béton créée à même le sol de quelques centimètres de hauteur dans l’herbe du jardin.
Cet édifice est en béton recouvert d’une sorte de revêtement plastique imitant le bois.
Ce bâtiment est indépendant de la maison principale des voisins.
Cette petite terrasse couverte ne respecte aucune des règles de retrait demandées par le PLU et par le cahier des charges de notre lotissement : le retrait par rapport a notre clôture n’est pas respecté de plus d’un mètre : la gloriette est a moins d’1m90 de notre clôture au lieu des 3m50 exiges, le retrait par rapport à la rue n’est pas respecte de plus d’un mètre aussi et le retrait par rapport a leur maison n’est pas respecte non plus car leur terrain est trop petit pour tout ce qu’ils ont construit ou aménagé dessus..
Aucune déclaration préalable ni permis de construire n’a été faite en mairie pour ce bâtiment supplémentaire je me suis renseigné.
Cette terrasse couverte nous cause enormement de nuisances quand ces voisins y sont car ils sont extrêmement bruyant quand ils s’y trouvent.
Par ailleurs ces voisins ont procédé à de nombreux rajouts à leur maison sans aucune autorisation pour la majeure partie des cas : ajout d’abris jardin fermé avec toit de plus de 9m2, conversion d’un garage non déclaré en studio habitable …
Ils ont largement dépassé l’emprise au sol et la surface de plancher à laquelle ils ont droit et sans déclaration de manière illégale.
Mon problème est le suivant : je cherche a savoir si je peux leur faire démolir leur tonnelle car je ne veux pas que la prescription trentenaire me l’impose.
Or plus de 10 ans sont passés depuis la construction de cette tonnelle-terrasse.
J’ai cru comprendre que l’action publique est prescrite et que je ne peux plus agir auprès de la mairie ou des services et tribunaux d’urbanisme dans ce sens.
Votre article semble dire que la prescription n’est pas acquise du fait de l’illegalite de la construction : ai-je bien compris ?
Mais il s’agit d’un petit bâtiment qui doit faire peut être juste 5m2 au sol ou un peu plus. Donc sans permis de construire et donc c’est temps pis pour nous sauf s’ils dépassent l’emprise au sol maximum sur leur terrain avec ce bâtiment, est-ce cela ?
Si la prescription de plus de 10 ans leur est acquise au niveau urbanisme, leur est-elle acquise au niveau cahier des charges du lotissement et prescription trentenaire et quelle action puis-je mener pour les obliger à détruire ou déplacer plus loin cette terrasse gloriette qui est trop prêt de ma clôture et me gêne (si une discussion amiable ne donne rien bien sur) ?
Pourrais-je intervenir si de nouveaux propriétaires font des travaux sur cette maison avant la prescription trentenaire de cette gloriette ?
Ces voisins ont construit cette gloriette sans nous en avertir et alors que nous étions absents. Nous l’avons découverte à notre retour et nous n’avons pas voulu créé de conflits avec nos voisins. Aujourd’hui ils prennent de plus en plus leurs aises et nous créent de plus en plus de nuisances et je n’en peux plus.
J’ai abordé le problème sur le bruit causé avec mon voisin qui a tourné les talons sans daigner me répondre quand je lui en ai parlé directement mais courtoisement.
merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour,
La prescription ne s’applique pas à toutes les constructions ou ouvrages.
Si le code civil est bafoué, distance inférieure à 1.90m/limite séparative, la “possible” prescription est trentenaire et encore si aucune nuisance n’a été signifiée.
Donc dans votre cas, il semblerait que vous soyez tombé sur une personne se moquant des règles et lois, après la tentative de discussion infructueuse, seul le recours légal semble l’alternative pour vous.
Comment avez-vous déterminé les distances ?
Ensuite, un lotissement bénéficie d’un règlement qui doit être respecté. Si le voisin se moque également de cela, il cumule les erreurs.
Un avocat bien au fait de ce type de situations pourra vous conseiller sur la bonne démarche sachant qu’il faut surtout ne pas se précipiter car de nombreuses jurisprudences existent.
Concernant les nuisances provoquées par cette personne, il est plus complexe de contrer cela, seul un conciliateur dans un premier temps pourrait être sollicité, mais si une démarche judiciaire est engagée à son encontre, je pense qu’il ne sera pas enclin à discuter ou même à changer…
Il est toujours complexe de résoudre ces problèmes d’incivilités.
1 . Conciliateur,
2 . Avocat et tribunal si besoin ou si la première démarche ne fonctionne pas
Espérant avoir répondu.
Merci beaucoup pour votre réponse.
En fait je ne suis propriétaire de cette maison que depuis 2016.
Ma maison appartenait avant à mes parents qui n’ont jamais voulu agir contre ces voisins pour préserver de bonnes relations …
Puis-je arguer que puisque je ne suis propriétaire que depuis 2016 je n’avais pas connaissance des faits avant et donc la prescription de 6 ans et 10 ans ne serait pas valable ? Si comme je le soupçonne cette gloriette a été construite au noir comme beaucoup de travaux de ce voisin et qu’il n’a pas de facture pour prouver sa date de construction, des photos sont elles suffisantes de sa part pour prouver l’anteriorite de 10 ans ?
La dalle de sa gloriette est à 1m88 de ma cloture mais j’ai mesure cette distance de chez moi avec un metre au travers du grillage donc ce n’est pas une mesure tres precise j’imagine et je n’ai pas le droit d’aller chez mon voisin faire cette mesure.
2 cm est-ce suffisant vis a vis du code civil pour faire détruire ou déplacer ?
Pouvez-vous me conseiller un bon avocat pour ce genre de procédure ?
merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour,
Concernant les termes à mettre en avant pour réaliser une défense, tout est possible, il faut simplement savoir comment et quand les placer.
Concernant le code civil, effectivement il est dit 1.90m/limite séparative pour les ouvrages créant une vue directe…. Il faudrait étudier la chose pour voir si effectivement cela est applicable.
Dans tous les cas, si le code civil n’est pas respecté, la sanction de démolition pourrait être applicable.
En ce qui concerne le délai, il faudrait vraiment voir avec l’avocat. Il doit y avoir des jurisprudences en la matière.
Pour obtenir un contact avec un avocat spécialisé, je connais le site jurisprudentes.net qui ont comme nous (mais pour les architectes 😉 ) un réseau de libéraux prêt à vous accompagner.
Certains avocats sont vraiment des spécialistes en bâtiment avec tout ce qui va autour.
N’hésitez pas à revenir ici pour nous dire si cela vous a apporté une réponse et solution, d’accord ?
Bonjour,
Nous avons construit un garage d’environ 32m² en 1994 et pour cela déposé un premier Permis.
Un an plus tard nous avons déposé un deuxième permis afin d’agrandir le garage 30 m² supplémentaire (avec création de fenêtres) et la création d’ un abri (pour outils)non fermé d’environ 12 m².
Cet agrandissement a été utilisé afin d’y aménager un studio et une véranda, ceci sans nouveau permis ou déclaration. Aujourd’hui nous souhaiterions régulariser cette aménagement.
Est ce possible? Quelles sont les démarches à suivre?
Bonjour,
Premièrement, vous avez pris un gros risque en réalisant des travaux sans autorisation délivrée et purgée de recours.
Il est tout à fait possible qu’un voisin puisse contester votre permis si il venait à être délivré aujourd’hui.
La première chose à faire est d’étudier le PLU pour vérifier que votre construction n’entre pas en infraction avec les règles actuelles.
Ensuite, si vous ne constatez pas de soucis, il est toujours envisageable de déposer une déclaration de travaux pour une petite modification de surface dans le but de faire entériner la surface taxable actuelle et ainsi revenir dans les clous.
Ainsi le projet état des lieux ainsi que la surface initiale sera reconsidérée.
C’est à ce moment là que les choses peuvent se gâter…
Car le fisc (si il considère que vous avez fraudé) pourrait appliquer une taxation forfaitaire supplémentaire basée sur la surface non déclarée et ceci rétrocativement sur 4 années.
Donc en résumé, soyez clair et surtout déposez une demande en bonne et due forme pour prouver votre attachement à faire les choses dans les règles à présent.
Je tiens tout de même à vous préciser que si vous n’avez pas respecté des reculs ou si vous avez construit sur dans des zones non constructible, il n’y aura aucune parade ou solution, seule une démolition sera possible.
J’espère avoir répondu, est-ce clair pour vous ?
comment construire une maison en mental ?
Bonjour,
Vous souhaitez concevoir une maison en métal, ai-je bien compris ?
Pacifique sud
Bonjour,
Je comprends mieux… Internet est large et hélas je ne connais pas toutes les réglementations de tous les pays.
Seulement celles de la France et cela est bien suffisant pour moi.
Vos réponses sont une sources de savoir mais ici en réel ne sert a rien il faut pour une démarche simple chez vous en FRANCE nous prends tout notre temps de permis de construire.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour.
Vous êtes en train de me dire que les informations que je vous communique ne sont pas applicable chez vous, est-ce bien cela ?
Dans quel coin de la planète habitez-vous ?
Bonjour
Une maison ancienne (1928) construite dans ancien lotissement éteint , a 3m de la limite de propriété, est soumise aujourd’hui aux règles de distances de 5m mini de limite séparative.
le bâtiment principal, est complété d’une terrasse, couverte depuis par une avancée de toit, sur toute la longueur du bâti,(sans date d’édification ni permis) qui s’achève donc à 3m du mur de cloture,
un lavoir cadastré, couvert, est édifié contre ce mur, soit à environs 1m de la terrasse;
Nous souhaiterions “fermer” cette terrasse, et rejoindre par un bâti, le lavoir, qui changerait de destination;
Pensez vous que ce projet est réalisable “officiellement”, malgré cette règle des 5m?
Bien Cordialement
Pascal B
Bonjour,
Si la règle définit une impossibilité de bâtir dans les 5 mètres de reculs, il n’est pas possible d’y ajouter quoi que ce soit, même si un ouvrage y est déjà bâti.
Hélas, il ne peut y avoir de passe droit.
Si vous souhaitez en avoir le cœur net, déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi les services vous répondrons officiellement sur cette demande précise.
comment rénover une maison anticyclone 40 A aprés. Les documents impossible de les retrouver.
Bonsoir,
Il vous faudrait pouvoir prouver que l’ouvrage était existant et que les taxes étaient payées.
Des photos, des documents attestant que l’ouvrage était là de manière indiscutable.
Quel est le souci ? L’administration pose des problèmes ?
A vous lire
Merçi.
Avec plaisir.
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