Notion de construction initiale sans permis de construire

La construction initiale sans permis de construire de plus de 10 ans ne donne pas droit à une prescription.
Des notions et jurisprudences ont été établies à ce sujet.

Sachez garder raison et vous protéger avant de vous engager pour un projet. Le bien convoité peut-être un piège.

Lisez la suite pour y voir plus clair et posez nous vos questions en bas d’article, nous vous répondrons.

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La construction sans permis de construire est interdite et amène très souvent devant les tribunaux.
Alors quelles sont les constructions susceptibles d’être prescrites et celles qui ne le seront pas ?

Architecte-PACA.com vous fourni des éléments de réponses.

La construction illégale et la prescription :

Démarrons ici, une petite mise au point sur ce qu’est la prescription décennale (de 10 ans)  en construction.

Il est de notoriété publique de croire qu’une construction ayant plus de 10 ans peut être entériné ou prescrite de toutes demandes de démolitions, mais que nenni.
L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme précise que :

“..lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. (…) “.

Il faut savoir apprécier les nuances et savoir suivre ou même lire les textes d’un point de vue juridique. Car certains y ont perdu beaucoup.

Donc comme vous pouvez le lire dans l’article issu du code de l’urbanisme, la délivrance d’une autorisation d’urbanisme est basée sur la construction initiale et sa propre régularité.

N’oubliez pas que cela peut être aussi lié à la validité du permis de construire et sa caducité.

Pourquoi je précise ceci sur les constructions non conforme ?

J’ai de plus en plus de questions sur le sujet de la construction initiale et/ou dite illégale.
Il est indispensable de rappeler qu’il ne faut en aucune manière croire que tout est régularisable.

Vous devez avoir à l’esprit si vous envisagez d’acheter un bien ce que cela va impliquer en résultante finale.
De nombreuses constructions se sont réalisées en dépit du bon sens ou en se moquant éperdument des règles et de la conformité en fin de chantier.

“Pfff nous verrons bien… ” disaient-ils. Mais à présent les choses ont changées.
La déclaration d’achèvement de travaux et de conformité est déclarative, ce qui signifie que c’est vous qui entériné la réalité et totale conformité de vos ouvrages.
Quand tout va bien, tout va bien, mais si vous avez “adapté” certaines choses et que vous n’avez pas pris la bonne décision de demander préalablement une autorisation d’urbanisme avant d’entamer ces petites évolutions, vous risquez gros.

Jouez-vous avec le feu ?

J’espère que non.

Tout n’est pas noir non plus

Bon, je vous ai un peu tiré l’oreille, mais c’est pour la bonne cause, il est indispensable de ne pas se mettre des bâtons dans les roues.
Je vous avoue que j’ai une rigueur professionnel, voir une certaine obsession à faire en sorte que tout soit au carré et cela me permet de dormir sur mes deux oreilles (comme pour les maîtres d’ouvrages qui me confient leurs projets).
Imaginons à présent que vous soyez passé du côté obscur…
Allez-vous devoir démolir ou vous retrouverez vous en prison ?

Il existe heureusement un cadre juridique permettant de qualifier certaines “sorties”.

Celles-ci sont également décrite dans l’article précité.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;

3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;

4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;

5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.

Cela signifie en gros que l’administration peut refuser de but en blanc votre demande de régularisation que dans les cas énoncés ci-dessus.
Bref, cela ne dit pas non plus que tout est autorisé, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.

Comment trouver un moyen de solutionner les choses ?

Cette question est également récurrente dans les commentaires m’étant fait sur d’autres articles concernant la construction limite/limite.
La première chose à faire c’est un état des lieux clair et objectif.

Prenez du recul…. ne faites pas une fixation sur votre point de vue.
Si vous êtes trop impliqué, venez me solliciter par le biais des commentaires en bas d’articles, mais ne restez pas seul avec vos questions.

Ceci est le meilleur moyen pour vous tromper et prendre une décision non pondérée.

“Ok” me direz-vous; mais qu’est-ce que cela apporte ?

Un oeil neuf, n’avez-vous jamais bloqué sur problème qui a été résolu en 2 quarts de secondes par une autre personne ? J’imagine que oui, c’est rageant je sais.
Mais le fait de se focaliser sur un problème génère parfois un “autisme” (si je puis me permettre) qui amène rarement au bon résultat.

Voici la liste des choses à faire dans l’ordre :

  1. Posez les choses et pondérez le niveau de problématique,
  2. Sachez énumérer TOUS les soucis, car ils peuvent être nombreux et cumulés,
  3. Hiérarchiser les plus urgent (donnez une note si besoin),
  4. Mettez en face de ces points des solutions possible pour vous,
  5. Soumettez vos questions ou interrogations, mais également solutions à un oeil extérieur (Attention aux forums non professionnels!)
  6. Rencontrez les services instructeurs pour leur faire part de ces points problématiques,
  7. Réalisez un dossier de demande de régularisation en bonne et due forme,
  8. Si vous n’arrivez pas à faire tout ceci, missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne ou tout du moins conseil de son œil éclairé.

Risquez-vous la démolition ?

La démolition ordonnée par un jugement est rare (mais elle existe; alors pas d’excès).
Il est précisé dans l’article Article L480-13 du code de l’urbanisme :

Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones suivantes :…

Je vous surligne, le fait qu’une démolition ne peut être facilement demandée SI la construction d’origine à un permis de construire.
Voici donc la preuve de l’intérêt d’avoir ce précieux sésame réglementaire.

Ce qui m’amène une nouvelle fois à vous préciser que plus vous serez rigoureux dans vos démarches et travaux moins vous risquerez de soucis.

N’oubliez pas que dans ce même article, il est prévu et décrit clairement que la prescription ne peut s’appliquer si la construction illégale a été édifiée sans autorisation alors que la construction nécessité une autorisation administrative.

Voici quelques précisions fournies par le gouvernement (mise à jour 10 Avril 2018)

Comment se prescrivent les infractions ?

Lorsqu’une infraction est prescrite, aucune poursuite pénale ne peut plus être engagée à l’encontre de son auteur. A noter que dans certains cas, d’autres procédures peuvent encore être engagées, telles qu’une action civile au titre des articles L. 480-13 et L. 480-14  du Code de l’urbanisme.

Quel est le délai de prescription d’une infraction ?

La prescription de l’action publique est de 6 ans pour les délits, (loi n°2017-242 du 27/02/2017 – JO du 28/02/2017 ; NB : avant cette date, la prescription était de 3 ans) et de 1 an pour les contraventions. En matière d’urbanisme, la plupart des infractions sont des délits.

Le point de départ du délai de prescription est différent selon que l’infraction :

  • est instantanée, dans le cas de travaux très courts (exemple des affouillements de sol ou de l’obstacle au droit de visite) ;
  • est continue, l’infraction se poursuivant pendant la durée du chantier (ex : construction sans autorisation). Dans ce cas, le délai court à l’achèvement des travaux ;
  • est successive, c’est à dire qu’elle se perpétue par un renouvellement de la volonté coupable de l’auteur. La prescription débute à partir du jour où la situation délictueuse a pris fin. C’est le cas par exemple du stationnement illicite de caravanes où le délit s’accomplit pendant toute la durée de l’utilisation du sol en méconnaissance des règles d’urbanisme et où le délai de prescription ne court qu’à compter de l’enlèvement de la caravane.

Les travaux ne sont achevés qu’à compter du moment du complet achèvement des travaux (exemple : revêtement extérieur non réalisé). L’action publique n’est donc pas prescrite, même si il y a occupation des lieux pour une habitation par exemple, tant que le pétitionnaire y réalise toujours des travaux d’extension et de raccordement aux eaux usées (cass. crim., 8 juillet 2004, n° 03-83.823).

Le délai de prescription peut être interrompu par un procès-verbal, la constitution d’une partie civile ou des travaux supplémentaires (CE, 9 mai 1979 : JCPA, juin 1979, n° 200 ou cass. crim., 14 mai 2008, n° 07­87.776, n° 2689 F – P + F). Il en est de même du soit-transmis du parquet à l’autorité administrative ou à la gendarmerie qui permet d’interrompre la prescription (cass. crim., 26 février 2002, n°01-84.186).

En revanche, six ans après l’achèvement des travaux, l’action publique est éteinte et la construction est réputée avoir une existence légale, ce qui induit par exemple le droit à indemnisation lors d’une expropriation. Attention, c’est également le cas si la prescription était acquise lors de l’évolution législative de février 2017 donc en pratique, si un délai de trois ans était déjà écoulé depuis la fin des travaux.

Il est donc primordial d’initier la procédure pénale dès que la municipalité a connaissance d’une infraction, mais, si l’information n’est pas immédiate, il reste toutefois des possibilités de dresser procès-verbal, même quand les travaux illégaux sont déjà entamés.

Dans l’hypothèse où la construction illégale n’a pas été détectée à temps, son existence est donc pénalement non condamnable après six ans. Si le propriétaire dépose une demande de permis de construire pour une extension par exemple, vous pouvez demander la régularisation des travaux déjà entrepris sans autorisation. Cependant le permis de construire ne pourra être délivré que si le document d’urbanisme le permet.

La loi Engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme un régime de prescription administrative (article L. 111-12 devenu L. 421-9). Un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, dés lors que la construction est achevée depuis plus de 10 ans, sous réserve toutefois que le demandeur puisse apporter la preuve de l’obtention d’un permis de construire en bonne et due forme (réponse ministérielle n° 5549 JOAN – 20 novembre 2012). Sont ainsi exclues de cette prescription administrative, toutes les constructions qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation au titre du droit des sols. En effet, en matière de constructions illégales, cette prescription ne s’applique qu’aux seuls cas où la construction litigieuse a été édifiée en méconnaissance du permis de construire initialement délivré.

Les mesures de restitution imposées par un jugement, telles que la remise en état des lieux par exemple, se prescrivent par trente ans.

Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux illégaux avant la fin du délai de prescription et d’initier une procédure pénale (et civile si la commune le souhaite). Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (PC, DP, PA…), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux

source : -http://www.haute-savoie.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire/Urbanisme/Police-de-l-urbanisme/5-Prescription-des-poursuites-et-regularisation-d-une-construction-illegale
J’espère avoir éclairé les choses et je vous rappelle que vous pouvez nous posez toutes vos questions en bas d’articles, nous y répondrons avec plaisir.

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150 Réponses à vos questions
JEFF

Bonjour,
merci pour vos articles.

Je suis un éleveur et j’ai réalisé l’ouverture d’une façade sans demande de travaux de 11 m2, le bâtiment est considéré agri.
Le but serait de pouvoir le louer en gite dans quelques temps pour me faire un revenu complémentaire ou bien si pas le droit y effectuer mes ateliers pour ma fromagerie.

Je souhaite régulariser ma demande.
Ai-je besoin d’effectuer une demande de changement de destination si gite? si fromagerie ?

D’autre part dans 14 ans je vais devoir revendre mon bien pour reprendre la ferme familiale dans une autre région.

Si un particulier l’achète cela posera t’il un problème si cette ancienne étable est devenue un gite et pour le coup en habitable ?
d’avance merci de vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jeff,
Merci à vous de me lire et pensez à partager les articles sur les réseaux sociaux, cela m’aide à continuer à vous répondre ici.
Vous devez impérativement demander les autorisations concernant vos changements prévus de locaux agricoles en gîte ou autre.

Si une personne souhaite acheter votre bien, tout doit être déclaré et autorisé avant les travaux bien évidemment, mais surtout vous assurer que la zone agricole n’impose pas un statut particulier pour les futurs acheteurs.

Répondre
Jeff

Bonsoir,
merci de votre réponse
cdlt
Jeff

Répondre
Nicolas

Bonjour,
Nous sommes sur le point de faire la signature d’un compromis pour une maison dont nous découvrons qu’un ancien garage attenant ( même corps de bâtiment) est devenu une pièce de vie , ainsi que son niveau supérieur qui a été connecté à l’étage existant pour créer une chambre .
À vous lire, il faut absolument régulariser, mais quels pourraient être les refus sachant que ces espaces sont inclus dans l’emprise cadastral de la maison . Dois-je passer par un PC ? Une DP ? Et concernant la prescription sur quelle date peut on se baser sachant que les travaux n’ont pas été déclarés ?

Merci de votre aide

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Nicolas,
Il faut impérativement et toujours être au carré juridiquement pour éviter les ennuis présents ou futurs.
Concernant la DP ou PC, cela dépendra du secteur du projet.
La date prise en compte et liée à la demande d’autorisation qui doit être obtenue.

Répondre
jean-Michel

Bonjour
Ayant repris une exploitation agricole a titre complémentaire de mon père décédé il y a 22 ans .
J ai amélioré les étables existante il y a entre 15 et 25 ans .
Une personnes du village qui nous harcèle sans cesse , et ayant introduit plusieurs plaintes non fondé ,vient d introduire une plainte dans ma commune Andenne et la ville ma envoyé un courrier de non respect de permis de bâtir suivant plainte de voisinage.
Nous sommes dépourvu et ma mère de 73 ans est fortement infligé de la situation.
Je compte envoyer un courrier a la ville que me suggérez vous de mettre dans ma lettre.
Merci pour votre aide
bien à vous

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jean-Michel,
Si vous n’avez rien déclaré et rien respecté vis à vis de loi, je crains que vous n’ayez guère d’alternatives.
Contactez un avocat pour voir avec lui les options qui seront envisageable.

Est-il possible que vous déposiez une demande de permis pour régulariser ?
Tentez cet axe avec la mairie et sans tarder.

Répondre
Sugura

Bonjour, nous étions intéressé pour racheter une grange à retaper dans un petit village en Ardèche. Celle ci n etant pas raccordé à l eau, le propriétaire nous propose à un prix intéressant, la parcelle voisine sur lequel se situe deux chalets côté à côté de une superficie d environ 90m2 construit sans permis de construire en zone N, celle ci étant connecté à l eau et l électricité et plomberie St cadastré à la mairie (Bizarre !!!) ( Plus du terrain)La fin des travaux date de novembre 2015. Si j ai bien compris, les sanctions pénales sont pour l auteur des travaux pendant 6ans, la responsabilité civile peut être demandé par la mairie 10ans après la fin des travaux (soit la démolition). Ma 1ere question est combien de temps prennent les démarches en faisant recours si il y a une demande de démolition ?( Aurions nous le temps de vivre dans le chalet le temps de rénover la grange? ) Après 10ans de la date de fin de travaux et bien qu il n y aura jamais prescription on m a parlé de sanctions administratives, qu’elles sont t elles ? Et que risque t on par la suite ? On hésite vivement à acheter ces biens et ne roulant pas sur l or on veut quand même éviter les mauvaises surprises qui pourraient vite nous endetter. Dans l attente d’une réponse, je vous remercie de nous éclairer. Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

Si le bien n’est pas déclaré comme il se doit, fuyez n’achetez pas, car toutes les responsabilités vont vous tomber dessus.
Même si certaines choses peuvent paraitre “régularisable” et encore… ne prenez pas de risques.

Demandez au vendeur de faire le nécessaire pour que le bien soit au carré.
Sinon passez votre chemin

Répondre
Kermani

Bonjour j’ai acheter un appartement sous les combles dans une maison ou nous sommes trois copropriétaires .
La maison date de 1984. une demande a été faite pour aménager les combles en 1985 par cette famille qui a construit et a été refusée par le service d’urbanisme .un permis de construire existe bien pour la maison mais pas pour notre appartement .
J’ai RV demain aux archives pour pouvoir faire des photos.
Nous sommes passer par un notaire pour cet achat les plans existent bien depuis des années et plusieurs propriétaires sont passés par la..ma question est sommes nous hors la loi?si nous voulons faire une demande de travaux est ce que la mairie ne nous demandera pas de régulariser ?et de faire une demande de permis de construire ?est ce que vu que cela fait plus de 30ans.nous pouvons laisser comme ça nous n’aurons pas de problème pour la revente ?qu est ce que cela engendre de ne pas avoir de permis de construire ?pour nous et dans le futur?
Quels démarches dois je faire ?puis je me retourner contre le vendeur ou le notaire ?
Car si cela demande des frais qui paie?
Merci d’avance pour votre retour
Bonne journée a vous

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La première chose à faire est de solliciter la mairie et voir avec elle quelles options s’offrent à vous.
Si la régularisation n’est pas possible alors, la situation semble mal engagée pour vous, même si plusieurs anciens propriétaires avaient connaissance du souci.
Nulle n’est sensé ignorer la loi, donc vos êtes responsable.
Si une démolition est demandée car aucune autre issue apparait, alors vous n’auriez aucune issue.
La prescription acquisitive de 30 ans dont vous parlez part du permis, MAIS seulement sur quelques variables.
Si celui-ci a été refusé, alors les travaux n’auraient jamais dû se faire.

Répondre
Marine

Bonjour,
J’essaie d’aider ma voisine afin qu’elle puisse régulariser sa maison et enfin avoir accès à l’eau (pour l’instant elle est raccordée à mon réseau d’eau depuis 1994) et à l’électricité (elle n’a pas accès à l’électricité).

Voici sa situation : en 1989, afin de ne pas se retrouver à la rue, elle a construit une petite maison au beau milieu de la campagne sur un terrain qui ne lui appartenait pas, sans permis de construire, en bordure d’un cours d’eau. Elle a eu 2 enfants. En 1995, le terrain sur lequel elle vivait, a été vendu. Ne pouvant la reloger, le propriétaire lui permis de rester sur les lieux (elle n’occupe qu’une partie de la parcelle). Elle a quitté le logement de 1997 à 2011, et n’y revenait que de temps à autre. Le terrain a été revendu en 2010. A l’heure actuel elle habite toujours sa maison, de façon initerrompue depuis 2011.
J’aimerais l’aider à régulariser sa maison afin qu’elle puisse enfin avoir accès à l’électricité.

Comment s’y prendre pour régulariser sa maison ? Par quelle procédure peut-elle passer ? Quel document remplir ?

J’ai pensé avior recours à la prescription pénale et civile d’une infraction d’urbanisme afin qu’elle ne soit pas condamnée ou contrainte de démolir sa maison en assayant de la régulariser. Mais peut-elle réellement y avoir droit sachant qu’elle n’a effectué aucune déclaration à la mairie ou aux impots? Si oui, comment s’y prendre, quels documents remplir? Risque-t-elle tout de même une obligation de démolition (d’autant plus que sa maison est au bord d’un cours d’eau)?
Peut-elle prétendre à la prescription immobilière?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Marine,
Je pense réellement que la situation est très mal engagée pour votre amie.
La meilleure chose à faire serait de voir dans un premier lieu ce qu’il est possible de faire avec la mairie.
Ensuite, selon les réponses voir quelles solutions sont envisageable, mais si tout est totalement illégal et dans un secteur non régularisable, la démolition est plus que probable.

Répondre
Liliane

Bonjour Monsieur,
J’ai demandé autorisation à la mairie pour installer l’électricité dans une demande de travaux de clôture avec portail électrique.
Ayant eu accord de travaux, J’ai fais construire un abrit de jardin de 3m280 environ pour y installer le compteur électrique ( consuel ok) et metrre ma tondeuse et outils de jardin.
Mon terrain en zone A car il a été déclassé 2 fois depuis 1999.
Il est pourtant entouré de maisons.
Le PLU étant en cours depuis fin 2017 j’ai fais une demande écrite à la mairie pour mettre mes terrains en zone UB dons constructible.
Avant de faire la pose de cet abrit je suis passée à la mairie pour le signaler, un mail m’a été envoyé me confirmant que je n’avais pas de déclaration à faire.
Aujourd’hui celle ci me demande de démolir car aucune construction n’est autorisée sur un terrain agricole.
Il y a l’eau depuis de très nombreuses années, le tout à l’égout payé par mes soins mais non raccordé.
Merci de votre attention et de votre réponse.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Liliane,
Je pense que votre situation nécessite l’étude des documents par un avocat et une réponse à faire à la mairie.

Répondre
liliane Hytterhaegen

Bonjour,
Merci de m’avoir répondu.
Bien cordialement

Répondre
Daniel

Bonjour Monsieur,
J’ai acheté en 1973 un pavillon construit dans les années 1930, à l’époque sans permis de construire.
La construction en maçonnerie en surélevation sur sous-sol avec un rez-de-chaussée avec deux pièces et cuisine, et un grenier.

Dans la période de l’acquisition, le secteur était en zone non aedificandi pour un projet de ligne TGV. Le sous-sol devait être habité car il était encore équipé d’un évier et il y avait encore deux sommiers.
Quelques années après l’achat j’ai consulté le plan cadastral et me suis aperçu qu’un édifice y figurait mais n’était plus en place.

Étant dans une zone dans laquelle il n’était pas possible de construire et donc de ce fait ne jamais pouvoir avoir l’accord d’un permis de construire, j’ai construit aux mesures du cadastre comprenant une superficie d’environ 16m² sur deux niveaux,
Le sous-sol ayant été à priori habité, j’ai voulu le réhabiliter en faisant un séjour/cuisine, une salle de bains et un wc, le tout sans demander une autorisation à la mairie toujours pour le même critère.

Il y a depuis une bonne dizaine d’années, la mairie a acheté des terrains aux alentours et notre zone est devenue constructible.

Je voudrai régulariser la situation, comment dois-je faire et vers quels services m’orienter?

Merci pour votre réponse.
Cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Daniel,
Votre situation est inhabituelle.
Déjà en réalisant des travaux non déclarés, vous n’alliez vraiment pas dans le bon sens.
Bon… ceci étant, il vous faut à présent prendre toutes les informations auprès des services instructeurs de la mairie pour voir SI vous pouvez régulariser.
Payez vous des impôts pour toutes les surfaces bâties ?
Est-ce que les services de l’état vous taxes depuis toutes ces années ?

Répondre
van de velde

Ma maison est en SCI , je suis donc une personne morale, je souhaiterai faire des travaux pour agrandir ma maison (suite parentale avec salle de bain) de 30 m2 environ, on ma dit que je devais passer par un architecte avec un PC.
pouvais vous me confirmer.
merci d’avance
cordialement.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Effectivement dès lors que vous déposez une demande en tant que personne morale, un architecte doit faire la conception du projet et déposer la demande de permis.
Vous n’avez pas d’autre choix.

Répondre
Cécilia

Bonsoir à tous, j’ai acheté une maison il y a un an, j’ai appris aujourd’hui que c’était à la base une cabane qui a été rénovée sans permis de construire et non déclaré.
Au bout de plusieurs années le maire est tombé dessus (la maison se situe dans les bois) donc l’ancien propriétaire a du régler les taxes d’habitation et foncière des années précédentes sauf qu’aucun permis de construire n’a été régularisé.
Je n’ai bien sûr pas été informé de tout ça à la vente (sans compter les autres choses que j’ai apprises).
J’ai contacté le maire qui me dit qu’on ne me la fera pas détruire mais que je ne pourrais jamais agrandir etc car située en zone inondable en bords de rivière.
Ai-je un recours contre le vendeur ou le notaire?
Est ce que je risque quelque chose niveau assurance si il devait y avoir un dommage sur la maison? (Chute d’arbre, incendie,…)
Et surtout pourrais je reconstruire si il arrive quelque chose ?
Sachant que je suis déjà en contact avec le diagnosticien qui a déclaré que l’électricité est aux normes sur les papiers alors que pas du tout.
C’est mon premier achat et je me sens dépassé par tout ça.
Merci d’avance pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Cécilia,
Encore une fois, votre situation mets en exergue le fait qu’un conseil auprès d’un architecte aurait certainement pu éviter ce type de situation.
Nous (architectes) sommes les seuls à défendre les intérêts de maitre d’ouvrage nous sollicitant.
C’est dommage, car une mission de conseils vaut largement le calme et la quiétude durant des années. Cela n’est pas assez dit et diffusé largement hélas.
La grande majorité des personnes pensent que nous sommes des nantis avide de rémunération excessive.

Enfin, la situation est ce qu’elle est et vous devez normalement ne pas ignorer la loi et vous renseigner avant de signer un achat.
Donc pour pouvoir attaquer, il faudrait que vous fassiez apparaitre clairement une volonté de nuire ou de dissimuler les choses.
Ce DOLE est alors juridiquement une base pour attaquer, sinon vous êtes dans une mauvaise position.

En ce qui concerne l'”erreur” possible du diagnostiqueur, il est assuré et par contre lui, aurait fait une faute professionnelle.
Je pense hélas que l’on vous a mal conseillé et que vous êtes victime du système global qui est en vigueur et met des œillères à beaucoup de personnes, sous prétexte qu’un architecte est cher.

Navré pour vous.

Répondre
Sylvie

Bonjour Monsieur,
Notre maison est sous compromis de vente depuis le 24 septembre 2020, nous avons déposé une demande de travaux à la mairie le 1er septembre 2020 concernant notre véranda construite et terminée depuis juin 2017 afin de régulariser la situation et la mairie vient de nous répondre en s’opposant à déclaration préalable de travaux . Ils disent que nous ne sommes pas conformes à l’article Uc9 que nous dépassons le PLU Que devons nous faire ???
Que va t’il se passer concernant notre vente? Va t’ elle être annulée ? Devons nous prévenir le notaire et le futur propriétaire ? On ne sait pas quoi faire
Merci pour votre réponse
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sylvie,
La seule issue est d’informer les acheteurs que la situation va vous obliger à démonter les ouvrages qui ne sont pas légalement construit.
La surface sera donc à déduire et possiblement le sol à remettre en état initial selon ce qu’impose le PLU.
Bon courage à vous.

Répondre
marie

Bonjour, y a-t-il une prescription dans le cas suivant:
* construction initiale réalisée il y a plus de 30 ans sans permis de construire
* soumise à taxe foncière et d’habitation depuis au moins 25 ans
* apparaissant au cadastre
* ayant fait l’objet de 2 mutations (vente devant notaires) depuis la construction
Merci d’avance pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Marie,
Si vous n’avez aucune demande initiale, il est légalement possible que l’administration puisse refuser toutes demandes.
Même si cela est taxé depuis très longtemps…. et même si les impôts ont eux aussi inclus cet ouvrage sur le cadastre.
En ce qui concerne les mutations devant notaires, cela n’a rien à voir avec la légalité des ouvrages, tous les acteurs que vous citez ne font qu’inscrire des données sur des registres et se moquent bien des antériorités, mais également de la légalité des ouvrages (hélas).

Donc pour moi, votre ouvrage pourrait être démoli sur demande du tribunal si il était constaté illégale devant une cour.

Répondre
Anna

Bonjour, en 2011 j’ai acheté une maison et ces dépendances (cadastré)que je connaissais depuis mon enfance. Pendants des travaux de rénovations les dépendances se sont effondrées, alors sachant qu’en cas de sinistre on a le droit de reconstruire à l’identique, j’ai reconstruit à l’identique, ou presque…
La mairie me demande de prouvé l’existence légale des bâtiments. J’ai retrouvé l’acte de vente pour le premier bâtiment, et
une photo aérienne de 1974 prouvant que le deuxième bâtiment existait et était relié par la toiture au premier, comme je l’ai toujours connu. Alors 40 ans après, la mairie se borne à me répondre”le deuxième bâtiment n’a pas d’existence légale” et me refuse tous permis déposés (2 PC à ce jour et a chaque fois je paie l’architecte).Pouvez-vous me renseigner, dans ce cas là ,est ce que la loi de trente ans est applicable?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Anna,
L’antériorité si elle est prouvée par des éléments incontestable pourrait potentiellement faire valoir vos droits, si ceux-ci engendrez des taxations.
Or il est fort probable que les ouvrages non déclarés n’ont jamais étaient soumis à taxation.
Je pense que vous devriez contacter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour voir si un recours à la préfecture pourrait-être envisageable vis à vis de cet dépendances non déclarée, mais très vieille.

Répondre
Kamouchi

Bonjour je suis propriétaire d’une maison depuis 4 ans avant mon arrivée mon voisin a construit sans permis et il la ouvert deux fenêtre donnent dans mon jardin. Je voulais savoir si je pouvais le dénoncer ou bien c’est trop tard il a dû construire il y a 6 ans merci pour votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par “donne sur mon jardin”, est-ce que la distance entre la limite de propriété est supérieure à 1.90m ?
A vous lire

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Melet

Bonjour, j’envisage d’acheter une petite maison isolée en campagne. Le vendeur vient de m’informer que la construction a été réalisée sans permis de construire en 1970. La commune ne dispose pas de PLU, celui-ci est encore en cours d’élaboration depuis plusieurs années. Même si ce dernier était terminé, la construction serait très probablement en zone N. Elle est à plus de 6km de toute autre construction. Complètement indépendante des réseaux : alimentée par panneaux solaire et sur sa propre source et avec assainissement autonome.
Au vu de votre article, je comprends que la construction est toujours illégale même si le propriétaire s’est régulièrement acquitté des taxes et que la construction est portée au cadastre. Je comprends aussi qu’il est très peu probable que je puisse faire régulariser la situation. Le propriétaire semblait persuadé qu’il y avait prescription… Si j’achète, je cours le risque au pire de voir arriver une demande en démolition ou bien au mieux qu’en cas de sinistre, je ne puisse faire reconstruire. Qu’en pensez-vous ? Merci.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
En achetant un bien illégal, vous devenez par conséquences responsable de ce bien et ce que cela implique pénalement.
Donc soit le propriétaire actuel fait le démarche et fait en sortes de régulariser avant la vente, soit passez votre chemin.

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AKRICHE

bonjour,
J’ai deux questions :
Aménagement d’une grange en un logement habitable de 45m² pour ma belle sans autorisation,
Plus aménagement d’une extension attenante à la maison principale, cette dernière date des années 40 et que nous avons aménager en deux pièces, salle d’eau et buanderie,
Quels sont les risques et dois-je régulariser ma situation avant de vendre ?
D’avance, je vous en remercie.
Oria

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Pascal CAMLITI

Bonjour Oria,
Vous devez impérativement tout régulariser avant la vente car ce que vous avez fait est illégal.
La fraude à l’urbanisme c’est du pénal !!! donc lourd de conséquences juridiques et financières.
Engagez au plus vite les démarches administratives pour mettre tout au clair, ainsi vous dormirez tranquille et pourrez vendre aussi en étant serein.

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Evelyse

bonjour, j’aie un bien depuis 2007 sans permis de construire j’aie cadastré quand la loi est passée tous ce qui a été construit avant 2012 ont pouvez cadastrer je l’aie fait je suis sur des terres agricole et je viens de recevoir une taxe d’aménagement mais je n’aie pas de permis de construire je pense que je ne l’aurais jamais alors pourquoi cette taxe puisque cette taxe vient après la demande de permis je suis cadastré depuis 3 ans et donc je paye ma taxe fonciére depuis que faire merci de prendre le temps de men lire cordialement

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je pense que vous devriez rapidement prendre rendez-vous au service des impôts et voir avec eux quelles sont les surfaces taxées.
Prenez aussi rendez-vous avec la mairie pour déterminer si la situation est régularisable ou pas.

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Maxime

Bonjour,
J’ai lu avec intérêt certains de vos articles.
Nous envisageons d’acheter une maison construite en 2012 sur un terrain situé en zone agricole. Le permis de construire était accordé pour une serre qui a ensuite été modifiée en habitation.
Que risque-t-on à acheter cette maison ? La situation est-elle régularisable ?
Merci par avance pour votre réponse.

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Pascal CAMLITI

Bonjour Maxime,
C’est étrange comme situation et si la maison n’a pas été déclarée correctement alors la loi pourrait potentiellement imposer une démolition.
Pour vérifier si la régularisation est possible, rendez-vous en mairie et exposez la situation.
Si vous souhaitez une réponse écrite (ce qui est mieux), déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur une modification mineure de la maison.
Ainsi vous serez fixé sans ambiguïtés.
Mais n’achetez pas sans avoir eu cette confirmation écrite.

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Bénédicte

Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter une parcelle de terre agricole sur laquelle figure une écurie (le cadastre indique un bâtiment en dur de 150m2).

Mais le bâtiment en question est en réalité une maison d’habitation construite 1983 avec toutes les spécificités évidentes : cuisine, salle de bain, wc, chambre, salon, cheminée, mezzanine, installation électrique (mais pas de compteur).

Cette maison n’est plus habitée depuis plusieurs années après avoir été squattée à plusieurs reprises et sur de longues périodes de manière illégale.
Le propriétaire actuel (qui n’est pas le constructeur de l’habitation) a procéder au nettoyage de la maison et revend la parcelle + le bâtiment en l’état, nous précisant qu’il n’y a pas eu de permis de construire pour cette maison, le terrain étant non constructible.

Il semble que la mairie ne se soit jamais préoccupée de cette construction non conforme pourtant visible de la route, aucune poursuite ni procédure administrative.
Je m’interroge sur le risque que représente l’acquisition de cette parcelle et l’utilisation possible du bâtiment qui nécessite quelques rénovations de toiture mais est dans un état très correct.
Je vous remercie pour votre réponse.

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Pascal CAMLITI

Bonjour Bénédicte,
Seule une régularisation pourrait vous permettre d’acheter ce bien, si effectivement le terrain est inconstructible, ne vous engagez pas sur un terrain glissant.
Même si l’affaire semble intéressante.

Demandez un CUb (Certificat d’Urbanisme opérationnel) sur un projet d’extension / rénovation de ce bien ainsi l’administration vous écrira et fixera les choses par écrit.

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lop jo

bonjour, j’ai acheté une maison en 2000 construite sans permis par l’ancien propriétaire, j’ai déposé une demande de travaux pour ravalement et modificatif de façade en 2006 qui a été acceptée, aujourd’hui en 2020 j’ai déposé une demande préalable pour une extension de moins de 20 m2 et on me demande l’existence légale que je n’ai pas bien sûr, mais la demande de travaux de 2006 accordée ne m’apporte t elle pas d’emblée l’existence légale ? car si on me l’a accordé en 2006 cela veut dire que l’administration a bien reconnu à ce moment là que l’existence légale était reconnu sinon elle m’aurait refusé l’autorisation.
Pouvez svp me répondre aussi par mail, merci j’attend avec impatience votre réponse

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Pascal CAMLITI

Bonjour Lop jo,
Il est effectivement étrange que cela ne soit pas pris en compte vis à vis du refus.
Quelle est la justification légale de ce refus, la question est là !

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patrick

bonjour,
Mon frère a acheté , il y a 30 ans un atelier et une grange dans le 93. Il les a transformé en 2 studios et 2 x 2 pièces sans autorisations. il loue ses appartements et chaque appartement à 1 compteur électrique . Il
Aujourd’hui , il veut séparer les lots. Le géomètre m’informe qu’au livre foncier est spécifié grange et atelier.
Comment peut on prouver au centre des impôts que ça existe depuis 30 ans, il faut quoi comme preuve ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour Patrick,
La situation que vous décrivez est très clairement ennuyeuse, car rien ne permet légalement votre frère d’exploiter ces lieux ainsi.
Pour pouvoir prouver l’antériorité, il faudrait que votre frère puisse obtenir des factures de travaux réalisés par une entreprise légalement déclarée et de préférence en activité, afin de fournir un début de preuve.
Sachez que si la zone du PLU interdit les constructions ou ce type de modifications, il est fort probable qu’il y ait un gros souci.
Je rappelle également que les assureurs (en cas de sinistre) mettront vite en avant le caractère illégale de la chose et ne rembourseront rien, et espérons surtout que personne ne soit blessé, car cela serait la pire des situations au pénal.
Donc il serait souhaitable que votre frère dépose une demande de travaux et déclare toutes les surfaces afin que les services fiscaux prennent pleinement connaissance de la réalité des choses.

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Danielle

l’article L421-9 a été étendue en novembre 2018 aux travaux dits mineurs effectués sans déclaration préalable de travaux. cela rend il une véranda de 15 m² irrégulière avec donc possibilité de refuser un permis ou une déclaration alors qu’elle avait déjà plus de 40 ans lorsqu’est intervenue cette modification législative de novembre 2018 ( la prescription décennale voir même la trentenaire était déjà acquise à cette date de novembre 2018 ): l’irrégularité initiale peut elle donc ”revivre” pour refuser le permis d’extension ou autre demande Merci bien vivement de votre réponse. Danielle

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Pascal CAMLITI

Bonjour Danielle,
L’article dont vous parlez précise clairement les conditions pour appliquer cette clause de 10 années.
Lisez bien l’article L421-9, lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; vous ne pouvez pas vous prévaloir d’une quelconque prescription.
Cela reste donc une construction illégale.

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Danielle

merci bien vivement de votre réponse. je viens de retrouver un permis initial. il semble que le vendeur de nos parents ait rajouté par rapport au permis de 1954 ayant fait l’objet d’une déclaration d’achèvement et d’un certificat de conformité en 1956 une terrasse sur laquelle a été installée la véranda de 15 m² . Nos parents ont acheté en 1967…et notre mère vient de décéder. Voulant vendre nous avons consulté l’acte de vente et nous avons ainsi pu noter qu’il n’était pas fait mention clairement de la terrasse et de la véranda. Pour la prescription nous avons retrouvé des documents -: il y a plus de 30 ans déclaration par lettre recommandée AR d’un sinistre catastrophe naturelle suite à la tempête de 1989 faisant mention de l’existence de cette véranda endommagée lors de la tempête. et qui a été indemnisée début 1990 par l’assureur. Je pense dès lors que nous entrons dans les possibilités de régularisation car il y a un permis initial…le cadastre de 1960 (?) semble de plus faire état du contour de la terrasse . qu’en pensez vous Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Danielle,
Comme toujours d’un point de vue légal, tout les éléments de preuves permettant de prouver de manière indiscutable les faits sont à prendre en compte.
Ainsi, si vous possédez des preuves datées et claires de l’administration, vous pourriez donc faire valoir l’article concerné.

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Danielle

ma préoccupation est que si nous déposons une demande de régularisation nous ouvrions à nouveau le délai pour la démolition … alors que en l’état la prescription est acquise…mais nous souhaitons vendre (zone constructive dans zone pavillonnaire ) …tout cela est bien difficile

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Pascal CAMLITI

Madame, si vous possédez des documents attestant de l’existence antérieure et du fait d’un permis de construire de cet ouvrage, pas de soucis.
Sinon, vous devez demander une régularisation, c’est limpide et clair.
Je pense que vous devriez missionner un architecte pour une mission de conseils afin qu’il vienne sur place et voit avec vous quelles sont les solutions.
Vous en sortirez plus sereine.

Diane

Bonjour,

J’aurais besoin de vos conseils pour la situation suivante.
Nous avons acheté en 2016 une maison sur un terrain qui comporte une dépendance habitable (eau, chauffage, salle d’eau) de 30m2. Cette dépendance est un préfabriqué en panneaux de bois qui date de 1957.
Nous savions que la dépendance n’avait pas été déclarée (c’est noté sur l’acte de vente) mais nous avions indiqué à notre notaire que nous étions prêts à la régulariser. Nous pensions que ce n’était qu’une question d’argent, et le notaire ne nous a pas alertés.
Avec un architecte, nous avons déposé une demande de permis de construire en juillet 2019, pour rehausser la maison principale. Le permis nous a été accordé à la condition de détruire la dépendance, ou de la régulariser vis-à-vis du PLU.
Une telle régularisation n’est pas envisageable : il faudrait diminuer la largeur de la dépendance de 2m et baisser son toit d’un mètre.
On nous a indiqué que nous avions 5 ans pour procéder à la destruction.
Et, à l’oral, qu’on ne viendrait pas nous embêter si on ne détruisait pas la dépendance, mais qu’on n’aurait pas la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.
D’où ma question : qu’est-ce que ça implique de ne pas avoir cette déclaration ? Je suppose que ça a des conséquences au moment d’une éventuelle revente, mais je ne sais pas quoi exactement.

Pouvez-vous me renseigner ?
Je vous remercie d’avance.

Diane

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Pascal CAMLITI

Bonjour Diane,
Ce qui est ennuyeux premièrement, c’est comme vous le dites la problématique de la revente avec les soucis que cela pourrait engendrer, mais le souci de la non conformité va plus loin.
En n’ayant un ouvrage non conforme, vous limitez le champ des modifications, évolutions éventuelles.
Si la mairie actuelle est “cool” cela pourrait en être autrement avec une autre et un voisin se voyant refusé une autorisation, pourrait mettre en marche une procédure pénale à votre encontre au travers de l’administration.
C’est donc lourd de conséquences, car vous êtes averti et avez un ultimatum…. en cas de demande autre, vous pourriez être considérée comme récidiviste, ce qui aggraverait la situation légale.
Donc respectez ce qui demandé et autorisé à la lettre.
Espérant avoir pu vous éclairer sur le bon chemin à suivre.

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Romain

Bonjour,

C’est avec attention que j’ai lu votre site. Voilà, j’ai acheté il y a 2 ans une maison de ville qui date de 1949. J’ai demandé à ma voisine de me vendre un bout de parcelle pour faire une ITE. J’ai appris alors que le mur EST (machefer) serait à moitié sur mon terrain et à moitié sur le terrain de ma voisine (empiètement). Le maçon et propriétaire de l’époque aurait ainsi construit volontairement ce mur et le cabanon sur le terrain voisin. Un arrangement écrit de l’époque aurait eu lieu (donne cabanon et garde mur) mais je sais pas si c’est chez notaire ou seing privé.

Le plan du PC aux archives de la ville (PC accordé) montre un mur dessiné à moitié avec un trait pointillé au milieu mais le cadastre indique un décroché de long de la ligne du terrain.

Je souhaiterais régulariser de manière amiable s’il y a lieu. Que faire ? Un bornage amiable ? contradictoire ? Prendre un avocat ?

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Pascal CAMLITI

Bonjour Romain,
Il n’est pas nécessaire de faire appelle à la justice (pour l’instant).
Il vous faut contacter un géomètre expert pour qu’il établisse un bornage contradictoire qui permettra de convier les voisins concernés à une réunion et ainsi vous mettre d’accord sur les limites.
Ce document en main, il faudra ensuite le faire entériné par une déclaration au cadastre (ce que le géomètre pourra faire) et aussi chez un notaire pour plus de sureté.
Tout doit se faire tranquillement à l’amiable bien sur.
Si cela coince, il vous faudra alors aviser autrement, mais ne mettez pas la charrue avant les boeufs 😉

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alain

En 1981 j’ai agrandi ma maison avec sous-sol par un garage accolé dont le toit fait terrasse correspondant avec le rez de chaussée’sans autorisations.A ce jour aucune remarque de la municipalité.Je voudrais installer dessus une veranda.Faut-il que je régularise la situation 40 ans après ou que je depose mon permis tel-quel?Qu’est-ce que je risque?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Alain,
Il vous faut vérifier que la régularisation est possible avant toutes démarches en analysant les règles.
Ensuite si tout est possible, alors seulement vous pourrez engager les démarches pour la véranda.
Par contre, si vous n’avez jamais fait de demande officielle pour la première partie, il est possible que l’administration rattrape le retard sur 4 ans (les impôts en ont le droit).

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Alain

Bonjour
Je suis propriétaire d’une parcelle sur laquelle a été construite une bâtisse en pierre.
J’ai trouvé un acheteur qui souhaite rénover cette habitation et construire une extension de 25m2.
Or ne pouvant justifier l’existence légale car la bâtisse a été construite avant le 15 juin 1943 (des habitants attestent que cette bâtisse était présente avant la seconde guerre mondiale et d’autres part aucun PC n’a été retrouvé en mairie de 1943 a aujourd’hui) je ne trouve non plus la trace de cette bâtisse dans les retranscriptions d’hypothèques de l’époque.
Sur le cadastre napoléonien je vois la parcelle sous le nom de “rocaille” mais pas en construction habitable. De plus je dispose d’un plan de géomètre de 1977 de cette bâtisse.
Sans preuve de l’existence légale la préfecture risque de refuser le PC de mon acheteur, existe il d’autres moyens ou recours (jurisprudence prescription) afin de justifier l’existence de cette bâtisse et/ou faire en sorte que le pC soit autorisé?
merci Alain b

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, il va vous falloir avoir de la patience et accepter une clause suspensive cela donnera à votre acheteur une preuve de votre honnêteté et votre foi en ce que vous vendez.
Le fait que vous ayez des éléments de preuves irréfutables de l’existence peut amener la mairie à accéder à la demande et l’instruire en bonne et due forme.
Le risque est toujours le recours des tiers qui peut faire que le voisin un peu tatillon et ayant des connaissances juridique engage un recours envers cette “construction illégale”.
Est-ce que la bien est situé en zone U d’un PLU ou pas ?

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alain b

merci pour votre réponse.
Oui la parcelle est en zone UA totalement constructible et classé en secteur de protection du centre historique, donc soumis a l’avis de l’ABF, qui après rdv avec l’acheteur et son architecte a validé son projet. Mais la mairie me met en garde que sans existence légale la préfecture retoquera le PC et l’invalidera.
Comment faire?

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Pascal CAMLITI

Bonjour Alain,
Effectivement le cadre semble bien complexe.
Le mieux serait à mon humble avis de consulter un avocat spécialisé afin qu’il épluche les jurisprudences en la matière et voit ce qui serait applicable à votre cas spécifique.
Auriez-vous la possibilité d’obtenir les coordonnées de la personne en charge des instructions du secteur auprès de la préfecture ?
Car je pense que c’est là que réside la solution, le maire botte en touche, ne souhaitant pas se mouiller.
Donc il vous le dit clairement que sera la préfecture qui décidera et il suivra la réponse. Donc c’est là que se situe le point clé.
Je pense réellement qu’en préfecture ils ont dû déjà avoir a étudier ce type de situation.

Ensuite, la démarche est périlleuse et doit être faite avec tact pour éviter de blesser les sensibilités et SURTOUT ne pas forcer les choses sauf si vous possédez des arguments juridiques solides.
Je vais tenter de voir avec mon réseau pour tenter de trouver une réponse juridique, mais sans garantie aucune 😉

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alain b

Je vous remercie grandement pour votre reponse et vais essayer de me rapprocher de la prefecture. Si jamais vous trouvez une reponse aupres de votre reseau je reste attentif au commentaire. bonne journee Mr Camliti

Pascal CAMLITI

Bonne journée à vous également Alain

GJ

bonjour
un escalier extérieur battit en béton d une surface au sol de 4 m2 avec petit palier et 4 marches donnant sur une porte de service d ‘ une habitation voisine existante a était construit depuis plusieurs années (plus de 30 ans ?) devant le garage de ma nouvelle habitation ! mon notaire m a dit que c est escalier n était pas autorisé car il n apparait pas sur le cadastre ni sur le relevé du géomètre expert !
a ma connaissance il n a pas eut de permis de construire !

peut on faire enlever c’est escalier afin de rentrer ma voiture plus facilement ?
merci de me tenir informé de votre conclusion !
cdl J M C

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne comprends pas votre question et la chronologie des faits.
Une maison existante a réalisée un escalier depuis plus de trente années, vous construisez à présent et cet escalier vous dérange. Est-ce bien cela ?
L’escalier en question est-il au dessus ou sur votre propriété ?

Répondre
Jmc

bonjour ,
propriétaire depuis 2 ans d ‘ une habitation ancienne de 2 siècles ou un escalier de la maison de mon voisin a été construit en béton au sol sur ma propriété en bordure du garage de ma maison.
cet escalier de mon voisin d une surface de 4 m2 avec palier et 4 marches a été construit ( depuis plus de 30 ans ? ) et donne accès a la maison également de 2 siècles a une porte de service de l habitation secondaire ( depuis 10 ans ) de mon voisin .
lors de l achat de ma nouvelle maison , mon notaire m ‘a dit que cet escalier n’était pas autorisé car il n’apparait pas sur le cadastre ni sur le relever du géomètre expert ( que j ‘ai dans mes actes de propriété ) et qu’ il n’a pas eut de demande de permis de construire pour cet escalier qui me gene pour rentrer dans mon garage !
j ai consulter mon voisin qui m’a dit que l escalier était la depuis un certain temps et qu’il devait y rester !
quel est mon droit par rapport a cet escalier pour le faire démolir ou pas ?
merci de votre réponse .
cordialement JMC

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La prescription acquisitive trentenaire répond à des règles assez strictes et bénéficie de nombreuses jurisprudences.
En termes de prescriptions, il est indispensable que le bénéficiaire prouve plusieurs choses dont l’utilisation et la date de départ.
Si celui-ci ne peut pas prouver que le délai a couru depuis ce délai, vous restez bien propriétaire des lieux et il ne peut s’y opposer.

Je vous conseillerai de lire cet article sur le sujet très complet, qui expose une jurisprudence et ce qui est imposé en la matière : ici.

Espérant que ces informations suffisent à éclairer votre démarche et vos connaissances pour défendre vos intérêts.

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Sylvie

Oui merci encore à vous.
J’espère que j’apporterai de bonnes nouvelles d’ici quelques mois

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sylvie,
J’en suis quasiment certain.

Répondre
Sylvie

Vraiment merci !! Vos conseils sont si précieux !
Que de mots réconfortants en plus que vous trouvez…
j’aimerai tellement que vous soyez ici pour m’aider à résoudre ce problème.
Accepteriez vous d’être mon architecte ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sylvie,
Je vous remercie, j’ai déjà fort à faire avec les dossiers en cours et à venir.
Je ne puis pas me diviser (hélas) et vous trouverez très certainement un(e) architecte qui saura vous accompagner.
Bonne continuation et à bientôt, vous pouvez aussi visiter ma chaine Youtube ou je dispense également des conseils: http://bit.ly/2f1JL4v

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Sylvie

Oui j’ai vu vos vidéos ! Vraiment merci de vos précieux conseils. J’ai contacté une architecte et on va tenter de régulariser tout ça.
Avez-vous eu des cas de refus pour ça ?
On m’a dit que c’est rare qu’ils refusent sachant qu’il y a aucun impact à l’extérieur de la maison

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sylvie,
Cela dépend de beaucoup de critères, si rien n’est trop impactant, en général, ils acceptent la demande d’autorisation et délivre celle-ci.
Bonne continuation et à bientôt pour des informations plus sympathiques et joyeuses.

Répondre
Sylvie

Bonjour,
Je vous contacte pour une demande d’aide. Je vous explique en détails :
J’ai acheté une maison il y a 10ans composé d’un rdc et du 1er étage.
Au rdc il y a le hall d’entrée, garage et une pièce. Le garage est plus que bien isolé par les anciens propriétaires avec une cuisine d’été.
Recemment on a juste changé le carrelage et changé la cuisine pour pouvoir en faire une grande pièce à vivre de 50metres carrés. On a aussi changé la porte du garage avec une baie vitrée avec store.
Avec une discussion avec des amis lors d’un dîner, ils nous ont mis la puce à l’oreille comme quoi il fallait faire une demande à la mairie pour vivre dans le garage, chose que j’ai vérifié et que je suis tombée de haut. Du coup j’ai peur et j’en veux être dans les règles mais je ne sais pas comment.
Mes questions sont les suivantes :
-comment dois je faire pour être en règles ? Aller demander permis de construire en mairie comme si de rien n’était ou je leur dis la vérité que je ne savais pas qu’il fallait leur autorisation ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Sylvie,
Il ne sert à rien de paniquer.
1. Il vous faut vérifier quelles sont les solutions de régularisation,
2. Entamer les démarches administratives qui permettront (si cela est possible) de déposer et obtenir l’autorisation administrative,
3. Afficher le panneau réglementaire pour prouver que vous avez obtenu l’autorisation administrative,
4. Croiser les doigts pour qu’il n’y ait pas de recours des tiers envers votre autorisation délivrée.

Enfin, je vous conseillerais de vous faire assister d’un architecte afin qu’il établisse un dossier de demande d’autorisation dans les règles de l’art, cela apportera un sérieux plus à votre démarche et en cas de soucis, permettra de prouver que vous avez vraiment pris la mesure de cette “erreur” par méconnaissance.

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SYLVIE

Merci beaucoup de votre réponse. Je ne vous cache pas que je ne dors plus depuis 3 jours en plus d’avoir un enfant de 4ans et un bébé de 3 mois…
Je pensais vraiment qu’en achetant sa maison, on faisait ce qu’on voulait à l’intérieur…
Comment dois-je vérifier les solutions de régularisation ? J’ai même dejà pris rdv avec le service d’urbanisme de la ville. Est ce que je dois faire une demande de permis de construire tout simplement ou je leur dis la vérité ?
Du coup, les voisins je ne m’inquiète pas car on s’entend avec tout le monde mais est-il possible que la mairie refuse l’accord de permis alors que je ne change rien à l’extérieur ?
Je vais faire ce que vous me dites, me mettre en relation avec un architecte…

Répondre
Pascal CAMLITI

Je vous en prie Sylvie.
Ne précipitez pas les choses avec la mairie, pas besoin de donner le bâton pour vous faire battre.
Demandez des informations génériques sur la réglementation applicable à votre bien pour savoir ce que vous pourriez ou non faire. Rien de plus pour le moment.
Ensuite avec votre architecte, vous étudierez cela tranquillement et trouverez certainement une solution adéquate.
D’expérience, les soucis viennent de deux sources, les voisins ou proches connaissances qui eux n’ont pas obtenus l’accord sur une autorisation ou lors d’une vente….

Dans votre acte notarié, il doit y avoir un clause précisant que vous acceptez les lieux en l’état avec toutes les responsabilités qui peuvent en découler.
Le soucis dans ce type de situations étant que les mises en oeuvre sont visibles, ce qui ne dédouane aucunement votre accord.
Donc même si l’acte pourrait être mal rédigé, il serait complexe de faire valoir quoi que ce soit.

J’essaie au travers de mon blog informer un maximum de personnes, mais hélas, trop souvent des acheteurs se font avoir et ont des soucis ensuite.
Mais heureusement, dans la grande majorité des cas, tout se règle après une autorisation en bonne et due forme.

N’hésitez pas à revenir poser toutes les questions qui vous sembleraient nécessaire d’éclaircir 😉
Aller bon courage et missionnez un architecte à proximité de votre bien.

Répondre
Guillaume

Bonjour,

Après l’incendie de notre maison (elle était détruite complément), nous avons fait appel à 1 maître d’oeuvre pour reconstruire.
il a déposer une autorisation de travaux en mairie et les travaux fini nous avons donner en mairie le document de fait de travaux.
Hors il nous a dit de profiter de la reconstruction pour améliorer l’habitation.
1 pergola a été refaite en dur et fermé. et il y a 6 velux en plus dans les combles qui ont été posé en prévision d’un futur aménagement.
Après mes recherches en vu de revendre la maison, je me rend compte qu’il aurait fallut un permis de construire, et que dans l’autorisation de travaux en mairie il n’y a eut que des infos sur un ravalement de façade et pose de tuile en échange de l’ancienne toiture.
Cela va faire presque 3 ans. Et personne ne nous a rien dit. La mairie n’est pas venu constater la fin des travaux.
Comment régulariser et que risque t-on.

je vous remercie

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Guillaume,
La personne qui vous a “accompagnée” n’a pas été de bons conseils. Encore une personne voyant son intérêt avant le votre hélas.
Le passé étant le passé, le risque est de vous retrouver au tribunal correctionnel avec la possibilité que vous soyez condamné sous astreinte journalière (somme à payer journalièrement) à démolir ce qui est illégal.
La première des démarches est d’analyser le PLU pour voir quelles sont les solutions et ce que vous pourriez faire pour régulariser la situation.
Donc missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne dans cette mission de conseils et étude de faisabilité avant tout.
Ensuite si cela est possible, il vous faudra déposer une demande d’autorisation globale pour que tout rentre dans l’ordre.

Répondre
Rose Marie

Bonjour
voilà j’ai construit un chalet de 60m2 sur une parcelle Agricole de 446m2.
actuellement je suis en procédure judiciaire je doit passer au pénal ds les mois qui suit .ma maison est construite depuis août 2016 et j’ai eu un PV ds la même année elle aura 3 ans en août 2019 .j’ai fait plusieurs demande de permis de construire REFUS .Ma question est quel risque que j’en coure ?
ET AUSSI juste Apres la déclaration fiscale j’ai reçus les impôts taxe foncière et TH. Et la rue ou j’ai construit est urbanisée et viabilisé.et cette parcelle n’a pas été cultivé depuis 1995.
Merci de me répondre .
cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne saisi pas tout, vous avez construit illégalement votre chalet sur une parcelle agricole, est-ce bien cela dont nous parlons ?

Répondre
marguerite oka

Bonjour Mr Camliti.
Il y à quelques années nous avons trouvé sous un tas de ronce une ruine, il ne restait qu’un tas de pierre.
La mairie nous à dit qu’on n’aurait pas l’autorisation pour le reconstruire, mais que si
Dans l’euphorie de cette découverte nous avons rebati en un étét les murs en pierre, puis mis des fenêtres, puis ajouté une toiture (végétalisée).
Nous avons été accusés de construction illégale et menacé par le maire de destruction, car dans le PLU cette zone est non constructible…un PC a été déposé et refusé.
Mais sur le cadastre ce bâtiment apparaît clairement. N’ayant pas de photos du bâtiment d’origine, peut-on prétendre que c’est une rénovation ?
Existe-il un recours pour éviter la destruction ?
L’aspect écologique du bâtiment (pierres locales, bois de la forêt, toiture végétalisée) peut-il justifier sa conservation ?
En vous remerciant vivement pour votre retour.
Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Marguerite,

Je crains que je puisse pas vous apporter de bonnes nouvelles.
En règle général, les éléments permettant de prouver l’antériorité sont indispensables.
Le cadastre n’a pas de valeur, c’est simplement un document permettant à l’administration fiscale de taxer.
Il serait peut-être intéressant de voir quelles sont les taxes payées puisque le cadastre mentionne un ouvrage.

Si le paiement des taxes s’appui sur une habitation, il pourrait être défendable, mais compliqué. Surtout si la zone est devenue inconstructible.
Déjà pour quelle raison la zone est inconstructible ?
Ensuite, quel a été le motif du refus ?

Ensuite pourquoi ne pas avoir déposé une demande d’autorisation avant d’engager les travaux ?

Répondre
Giardini

Bonjour
J ai herité d une maison construite en 1967, avec PC une extention de 16m2 (-garage) a étė rėalisée sans autorisation, à la même époque, sur une zone non aedificandie retrait de 4 metres de la rue.
Aujourd hui la Mairie me refus la demande de travaux , refection toiture en tôles par un toit en tuiles.
L article L 421-9 est-il applicable a mon cas. ?
Merci pour votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Oui l’article L421-9 est toujours applicable dès lors qu’une construction est édifiée illégalement.
Le fait de ne pas avoir de permis de construire pour ce garage et en plus en zone non aedificandi, le maire est dans son droit.
Il va vous falloir discuter avec le maire et tenter de trouver une solution pour votre projet.

Répondre
Alain Lambert

Bonjour,

Après avoir obtenu un permis de construire pour une petite extension (20 m2) d’une habitation qui est une annexe, j’ai réalisé moi même les travaux.
Deux mois après l’obtention du permis, et alors que mes travaux sont terminés, la sous préfecture à invalidé le permis accordé par la mairie.
La mairie c’est occupé du dossier et, après consultation des services, me dit qu’il n’y a pas de changement et que si je dépose à nouveau un permis il me sera refusé.
Aujourd’hui je ne peut plus faire de recourt administratif car le délais est dépassé et je n’ai pas eu le temps de déposé une déclaration d’achèvement des travaux avant l’invalidation.
Hors je dois vendre ma propriété car je divorce.
Quels puis je faire pour rendre légale cette extension qui l’était ?
Quels sont les actions qui suivent la perte de permis de construire quand la construction à été faite ?
Peut on m’obliger à remettre en l’état ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Alain,
Votre cas est un peu particulier effectivement, vous avez obtenu l’autorisation, vous avez purgé le recours des tiers avant de démarrer les travaux et votre permis a été annulé par la préfecture.
Avez-vous été informé du recours administratif ? Si oui quand était-ce ? Durant les travaux ?

Répondre
lambert

Bonjour et merci de m’avoir répondu.
Oui, j’ai été informé le 24/08/18 par la sous préfecture qu’elle demandais un arrêté de retrait, mon permis m’ayant été accordé le 18/07/18.
A la date du recommandé de la sous préfecture j’avais terminé les travaux mais sans avoir déclaré la fin de ceux-ci.
Cela a t il une incidence ?
Comment puis je me sortir de tout cela sans être obligé de déconstruire ?
En déposant une demande de régularisation ?
Je n’arrive pas à obtenir d’informations sur la suite des opérations, alors que la mairie est bien sur au courant que la construction existe…
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Si le processus légal a été respecté, je ne sais pas comment vous pourriez sortir de ce mauvais pas.
Il doit y avoir des jurisprudences en la matière. Je ne les connais pas.
Un avocat pourrait certainement vous en dire plus sur ce sujet.
Je crains qu’il ne faille en passer par la consultation d’un avocat spécialisé.

Répondre
Lambert

Merci beaucoup pour votre retour. Effectivement l’article L 480-13 du code de l’urbanisme est fort intéressant.

Pascal CAMLITI

Je vous en prie.
C’est toujours avec plaisir que j’aime trouver des réponses aux personnes qui me sollicitent.
Pensez à partager mes articles 😉 Cela m’aide à continuer ainsi.

Papayo974

Bonjour,

J’aurai besoin d’un éclaircissement concernant cet article L421-9 du code de l’urbanisme svp.

Dans votre article vous dites (Bloc “Tout n’est pas noir non plus”):

[…]
Il existe heureusement un cadre juridique permettant de qualifier certaines « sorties ».

Celles-ci sont également décrite dans l’article précité.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;

3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;

4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;

5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.

Cela signifie en gros que l’administration peut refuser de but en blanc votre demande de régularisation que dans les cas énoncés ci-dessus.
Bref, cela ne dit pas non plus que tout est autorisé, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.

[…]

Vous parlez de refus de demande de REGULARISATION, je pensais que c’était une demande de permis de construire ou d’extension/modification qui pouvaient être refusés mais que justement cette loi oblige à régulariser en premier lieu tout bien qui serai atteint par l’un des points cités au dessus avant de se voir délivrer un permis de constuire ?

Pourquoi ma question, actuellement nous sommes interessés par un bien qui a été construit il y a longtemps sans permis (je dois trouver la date de construction initiale d’ailleurs); puis elle a été rachetée et renovée intérieurement et extérieurement “comme à l’identique” on me dit, à priori sans dépôt de permis ni aucune déclaration non, sinon ils se seraient vus opposé un refus ?
Je pensais acquérir ce bien puis demander une régularisation du permis de construire.

Mais à lire votre article, je ne pourrais même pas espérer une régularisation ?

Pouvez-vous m’eclairer svp et également me dire ce que j’encours (pénalité, démolition) en temps que 3ième propriétaire si je devais l’acheter ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la construction est clairement illégale et que la réglementation n’autorisera jamais une régularisation par demande officielle (permis ou autre), les risques sont énormes.
Déjà la possibilité que vous vous retrouviez (même en étant le 3ème propriétaire) au tribunal correctionnel pour devoir expliquer le pourquoi du comment…
Ensuite, il est fort à parier que vous deviez démolir à vos frais et sans délais l’ouvrage dont vous n’avez pas eu de responsabilités dans l’édification initiale.
Mais peu importe, c’est vous le propriétaire donc vous êtes responsable. La loi est ainsi faite.
Il est souhaitable de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur un petit projet de modification pour voir comment réagissent les services.
Cependant, il est possible que cela déclenche le rouleau compresseur juridique !

Comme toujours, la construction illégale est plus que risquée et source de très nombreux soucis, comme l’impossibilité d’être couvert en cas de sinistre.

Répondre
van de velde

bonjour monsieur, mon voisin a décaissé le long des 67 mètres de mon mur en pierres sèches pour aplanir son terrain. Jais fait un constat d’huissier , depuis une partie du mur est tombé, son assureur me dis que cella vient de la vétusté du mur.comment puis je me défendre?.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est effectivement aisé de parler de vétusté pour celui qui ne veut pas pas payer…
La règle dis que la responsabilité du soutient des terres incombe à celui à qui appartiennent ces terres et par effet domino le mur qui sert à retenir ces terres.
Mais en l’espèce, le fait d’intervenir et modifier l’état initial pouvant provoquer des modifications d’assise ou pouvant provoquer des risques, le voisin aurait dû vous en informer et déterminer quelles étaient les solutions prises.
La limite de propriété est située au pied du mur ? Est-ce bien cela ?

Répondre
Dargery

Bonjour
Nous sommes en train d’acheter une maison comprenant un abris voiture.
L’agent immo nous dit que la construction de la maison date d’avant 1949 (donc pas de permis de construire à cette époque).
Concernant l’abris voiture, personne ne sait nous dire s’il y a eu une demande de construction officielle.
L’abris est enregistré sur l’acte de propriété et cadastré.
Est-ce que cela suffit à prouver son existence légale ?
Merci
Justine

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Justine,
Je vous conseillerai de vous approcher du service des impôts pour vérifier si les surfaces déclarées sont cohérentes avec ce que l’on vous annonce.
Et sollicitez les aussi pour cet ouvrage.
Vérifiez ensuite que la position de l’ouvrage n’est pas en contradiction avec le PLU et les reculs aux limites de propriétés, puis à l’emprise au sol.
Une fois ces contrôles réalisés, vous pouvez en complément, demandé si des factures existent de ces travaux pour tenter d’avoir des preuves d’antériorités…. pour vous protéger.
Toutes ces informations combinées vous apporteront des preuves pour éventuellement vous défendre si besoin était.
Sachez que désormais (une jurisprudence vient d’être jugée), au delà de 5 mois si une déclaration d’achèvement de travaux a été déposée et que la mairie n’a pas relevée de problèmes, l’ouvrage ne pourra pas être déclaré illégal et détruit. Mais il faut qu’il y ait eu une déclaration d’achèvement de travaux officielle.

Répondre
Jean-charles Cazeaux

Bonjour, super article, j’ai une question concernant la réalisation d’une véranda(20m2 environ) sur une terrasse.
Cette véranda a été réalisée sans autorisation et date de plus de 30 ans (les impôts sont calculés en tenant compte de cette nouvelle surface) est-ce que ça devient une construction de fait ou bien y a t-il une démarche à faire pour essayer de régulariser la situation ?
Je compte également voir le service instructeur, mais avoir un second avis de votre part me paraît approprié.
Par avance merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Jean-Charles,
Dans le cadre d’une construction illégale dont aucune démarche n’a été faite en préalable, il est possible qu’une régularisation soit impossible SI les contraintes réglementaires ou du code civil ne sont pas respectées.
Une solution peut être envisagée, SI les réglementations applicables au bien peuvent “absorber” cette véranda.
Dans la positive et si une demande d’autorisation est déposée pour d’autres travaux (quelconques) l’administration pourrait alors faire montre de clémence et accepter cet état de fait par prescription acquisitive trentenaire.
Donc selon le secteur, la particularité des lieux et l’état d’esprit des services instructeurs, la régularisation est toujours envisageable.
Soyez méfiant et ne vous engagez pas sur un terrain glissant, sachez avertir clairement les propriétaires des risques encourus et possible refus.

Répondre
Marie

Bonjour et merci pour toutes ces infos.
Nous envisageons d’acheter une maison de ville classée bâtiment de France, seulement la terrasse de 30m2 a été construite sans permis de construire il y a maintenant 30 ans.
Est ce que nous risquons de devoir démolir?
Risquons-nous des amendes?
La terrasse doit-elle être stipulée dans l’acte notarié afin de se couvrir?

Merci pour votre reponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Marie,
Tout ce qui constitue l’ouvrage doit être stipulé dans l’acte notarié afin de vous permettre de faire éventuellement prévaloir vos droits.
Il est toujours conseillé de faire ajouter une clause spécifiant qu’en cas de problèmes liés à ces travaux illégaux, l’ancien propriétaire pourrait être tenu responsable des conséquences.
Ainsi, si l’on vous demande de démolir, les frais ne seront pas à votre charge et la perte de la valeur du bien sera de la responsabilité du vendeur.
Le vendeur pourrait aussi faire une demande de régularisation afin que tout soit géré en amont.

A vous de voir quelle serait la meilleure solution pour vous.

Répondre
Lacaze

Bonjour et merci pour vos explications,

Ma question :

J’ai signé un compromis pour l’achat d’un immeuble locatif avec locataires en place .
Je viens d’apprendre par le vendeur que 2 appartements ont été construit avec fin des travaux 2006 sans demande de permis de construire par celui-ci.
Il y a prescription de plus de 10 ans.
Par contre je souhaite après l’achat de cette immeuble créer 3 appartements supplémentaires avec demande de permis bien sûr.
Pour ces 2 appartements contruits ss permis
Qu’est-ce que je risque au niveau sanction pénale , civile et administrative ? Ou mise aux normes ?
Et concernant la création de 3 appartements avec demande de permis de construire ?

Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement
Patrick

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Patrick,

Selon les informations fournies par le gouvernement, précise que vous pourriez rendre légaux les immeubles si vous obtenez une autorisation administrative en bonne et due forme.
Cf complément dans l’article ci-dessus.

Répondre
Grégory

Bonjour et merci pour les éclairages apportés par cet article. Sur la forme, permettez-moi de vous suggérer le terme « mutisme » qui me paraît bien plus approprié que celui d’« autisme » qui devient employé de plus en plus à tord.
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Grégory,
Je crains ne pas comprendre votre commentaire.
Parlez vous de l’administration Française ? Des lois ?

Répondre
Alain

Bonjour,
J’ai eu un permis de construire pour un abri agricole (une salle, sdb, cuisine) avant la loi montagne (1981). J’ai construit des extansions sans autorisation, je les ai déclaré aux impôts et je paie des taxes foncières et impôts locaux depuis la fin des travaux (2009)
Aujourd’hui, je voudrais vendre ma maison mais les extansions n’apparaissent pas au cadastre. Que dois-je faire?
Merci de votre réponse

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir Alain,
Bon déjà la première chose que vous devez faire c’est vérifier avec le PLU si vos travaux sont régularisable ou pas.
Le terrain est-il en zone Agricole ? Bénéficiez-vous d’un statut d’agriculteur ?
A vous lire,

Répondre
Élise

Bonjour, une maison de 120m2 construite en zone constructible dans les années 80 n’a pas obtenu de permis car elle ne possédait pas le 1ha de terrain nécessaire (terrain de 5000m2). Elle est donc illégale.

Début des années 2000 la commune a autorisé sur des parcelles voisines la construction de maisons mitoyennes sur des terrains de 1ha voire moins (exemple: 4 maisons mitoyennes avec terrain de moins de 2000m2 chaque).

Depuis le plu a changé et cette maison illégale se trouve désormais en zone naturelle donc inconstructible. Les voisins, même zone, qui ont des maisons légales mais avec moins de terrain (grâce à l’astuce de la mitoyenneté), ont selon le PLU le droit d’agrandir leur maison de 30m2.

N’est-ce pas absurde comme situation? Il y a-t-il moyen de régulariser cette maison vu les accords qui ont été donnés aux voisins?

Cette maison est actuellement en vente, on se tâte…

Merci pour votre réponse!

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Élise,

La situation est effectivement étrange et absurde.
Il eut fallu que le propriétaire se manifeste avant le changement de PLU afin qu’il soit acté une possibilité de régularisation et d’intégration de la maison dans une zone possiblement constructible.
Dans la situation que vous décrivez, je ne vois pas de solutions légales.
La maison étant dans une zone inconstructible, bâtie de manière illégale, acheter un tel bien est une pure folie !
D’autant plus qu’en cas de sinistre, aucune autorisation de reconstruction ne sera délivrée et aucun assureur ne se portera garant (même si il encaissera les mensualités) car le bien est illégal.

Donc seule une révision du PLU pourrait changer les choses, mais cela coûte tellement cher aux communes que cela est de mon point de vue très très peu probable qu’elle fasse cela pour une maison.
Les biens construits dans l’illégalités sont à fuir comme la peste ! Même si le prix est bradé.

Les écrits spécifieront que vous êtes au courant et vous n’aurez aucuns recours en cas de soucis.
De plus, si le bien venait à être sinistré, même les banques se moqueront du statut, elles demanderont le paiement du prêt, donc vous aurez tout perdu et serez endettée.

Répondre
maryse LE MOAL

bonjour
a la lecture d’un compromis de vente que je viens de recevoir , il est indiqué que le bien existant murs d’un restaurant avec locataire, n a pas de permis de construire, qu’il a été bâti le restaurant et le garage sur 2 parkings il y a 20 ans
que risque le nouvel acquéreur et peut on régulariser la situation
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je ne comprends pas bien la situation, est-ce un simple mur ou le restaurant qui est bâti illégalement ?

Répondre
autran

Bonsoir,

nous avons l’intention de signer un compromis pour l’achat d’une maison.

D’anciens propriétaires ont réalises trois extensions (12,75 m2, 12,16 m2, 4m2 (cette dernière en mitoyenneté de la maison voisine)), un garage (18,50 m2) et une piscine 3X6 m, le tout sans demander d’autorisation. Ces travaux ont été réalisés il y a plus de 10 ans.
De plus, la maison fait partie d’une copropriété “en sommeil” (pas de syndic, pas d’AG depuis des années) et aucune demande n’a donc été adressée à la copro.

Quels sont les risques que nous encourons en achetant ce bien ? Y-a-t-il prescription ? Cette situation peut-elle être régularisée dans les 2 mois séparant le compromis de la signature de l’acte authentique ? Qui doit se charger de cette demande de régularisation ?

Merci pour vos réponses.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Dès lors qu’aucune demande n’a été délivrée et que tout a été réalisé en dépit des règles de l’art, ce bien est une vraie poudrière, car il ne peut y avoir de prescription que sur des éléments “non conformes” en l’espèce.
Seuls peuvent être régularisés (et pas toujours selon le secteur) les ouvrages ayant eu une autorisation délivrée.
La régularisation est envisageable sur un possible position de fenêtre, une légère variante de façade ou éventuellement (si le PLU le permet et le code civil aussi) de très limitées augmentations de tailles.
Mais ce que vous décrivez n’a pas la possibilité d’obtenir une “régularisation”.
Le propriétaire actuel doit engager toutes les démarches administratives pour que les ouvrages soient pris en compte et acceptez par la mairie, mais également par la copropriété.
Le délai dont vous parlez est totalement impossible à tenir.
Car le délai de recours des tiers est à minima de 2 mois et 15 jours.

Il appairait indispensable que le propriétaire actuel obtienne toutes les autorisations purgées de recours avant que qui que ce soit achète ce bien.

Répondre
autran

Bonjour,

nous vous remercions pour votre réponse, ultra-rapide et claire et nette.

Cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

C’est toujours avec grand plaisir que j’apporte des réponses. Internet a été créer pour cela le partage d’informations 😉
Pensez à LIKER et Partager sur les réseaux sociaux, cela m’aide à continuer ainsi.

Vous pouvez bien évidemment revenir et consulter également le BLOG Architecte-PACA.com dans lequel vous trouverez des tonnes d’informations.
A très bientôt

Répondre
sellyh

Bonjour Monsieur;

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

Je me permets de poser la question, c’est la mairie qui se prononce sur l’ouvrage ?

Merci.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,

La mairie ou une personne tiers qui peut ou est capable de définir la dangerosité de l’ouvrage.

Répondre
sellyh

Bonsoir et Merci Monsieur CAMLITI.

La personne tiers peut être un voisin d’un ouvrage comme un mur par exemple. ?

Si oui, y a t’il eu déjà des jurisprudence dans le domaine du tiers autre que la mairie /services instructeurs/

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Pour vous renseigner sur les jurisprudences, il est préférable de vous tourner vers un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Répondre
Aurore

Bonjour,
je me retrouve dans le cas suivant:
1- la maison a été construire sur la base d’un permis de construire délivré ;
2- une extension a été faite sans autorisation et sans respecter la distance minimum avec le fond de parcelle ;
3- la maison a été vendue en l’état ;
4- les nouveaux propriétaires on déposé un dossier pour une autre construction sur la même unité foncière qui leur a été refusée. Il leur a été demandé de régulariser avant de pouvoir obtenir cette autorisation.
Ma question est donc la suivant : sachant que l’extension a été faite il y a maintenant plus de 10 ans, peut-on faire jouer l’article L421-9 ou pas ?
Je vous remercie par avance.
Aurore

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les dispositions de l’article L 421-9 sont claires, il ne peut pas être pris en compte les constructions réalisées sans autorisations.
Donc non, vous ne pouvez pas faire valoir ce droit.

L’article en question vaut pour les travaux issu d’autorisations légales et complètes (liées aux recours des tiers) qui n’auraient pas tout à fait respectées certains points qui n’impactent pas la réglementation, les normes ou le code civil.

C’est donc très limitatif et heureusement sinon ce serait la foire partout en espérant que les 10 ans passent sans soucis.

Répondre
nicos

Bonjour,si on aménage un garage (annexe) non collé à l’habitation principale en logement quels sont les risques ? peut on m’interdire d’isoler les murs, carreler le sol, mettre du placo …c’est quoi qu’il faudrait démolir…
merci

Répondre
nicos

Rebonjour, suite de la question: si nous n’avons pas de permis de construire…
merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Vous ne disposez pas d’autorisation pour le garage concerné par le souhait de modification ?
Est-ce bien cela dont il est question ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Déjà, il vous faut obtenir une autorisation administrative pour modification d’affectation.
Si cette autorisation est délivrée et purgée de recours alors vous pourrez entamer les travaux.
Dans le cas contraire, une démolition peut être demandée par les services concernés et un tribunal.

Répondre
Christin N

Bonsoir, j’ai un permis de construire pour le garage qui est construit depuis 10 ans mais que pourrait-on me faire démolir si j’aménage ce garage avec une isolation du placo aux murs et du carrelage au sol? cela n’est pas permis dans un garage?
Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si l’ouvrage est un garage, il doit le rester.
Si vous souhaitez changer l’affectation de ce garage en pièce, la demande est a minima une déclaration préalable de travaux (vous devez vérifier selon le secteur et la proximité de l’ouvrage avec la voie publique, mais aussi la nature des modifications extérieures).
Dans le cas ou vous engageriez des travaux illégaux, il pourrait être exigé une remise en état initial avec à vos frais le paiement de tous les frais de justice que le procureur aurait dépensé pour vous condamner.
Préférez la voie de la sagesse et déposez une demande officielle et dans les règles de l’art.

Répondre
Philanne

Bonjour,
Nous habitons une maison de 3 étages,à colombages dans un village médiéval.
Notre maison est séparée de celle du voisin par un espace de 50cm, que nous appelons “coupe feu”, sauf sur une longueur de 4m. Nos escaliers ont été réalisés, certainement fin XIXe, en prenant cet espace et s’appuyant donc sur le mur du voisin.
Le nouveau propriétaire considère qu’il s’agit de son mur et nous demande d’en désolidariser nos escaliers, pour des raisons de nuisances sonores.
Aucun de nos actes notariés ne parle de ce “coupe feu” ni de sa suppression partielle. Peut-on considérer cette partie de mur comme mitoyen ?
merci d’avance

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Qu’entendez-vous par : “nos escaliers” ?
Votre voisin et vous avez deux escaliers contigus ?
Est-ce bien cela ?

Répondre
philanne

je voulais parler des 3 escaliers de notre maison, qui mènent aux chambres puis au grenier, et qui forment donc une cage de 1m de large et 4m de long, contre le mur “mitoyen”, sur toute la hauteur de la maison.
Bonne soirée

Répondre
milou

Bonjour,

un de mes voisins a construit une tonnelle couverte ou gloriette couverte avec table et bancs intégrés, la tonnelle est couverte d’un toit rigide maintenu par 4 poutres verticales en béton le tout reposant sur une dalle en béton créée à même le sol de quelques centimètres de hauteur dans l’herbe du jardin.
Cet édifice est en béton recouvert d’une sorte de revêtement plastique imitant le bois.

Ce bâtiment est indépendant de la maison principale des voisins.

Cette petite terrasse couverte ne respecte aucune des règles de retrait demandées par le PLU et par le cahier des charges de notre lotissement : le retrait par rapport a notre clôture n’est pas respecté de plus d’un mètre : la gloriette est a moins d’1m90 de notre clôture au lieu des 3m50 exiges, le retrait par rapport à la rue n’est pas respecte de plus d’un mètre aussi et le retrait par rapport a leur maison n’est pas respecte non plus car leur terrain est trop petit pour tout ce qu’ils ont construit ou aménagé dessus..

Aucune déclaration préalable ni permis de construire n’a été faite en mairie pour ce bâtiment supplémentaire je me suis renseigné.

Cette terrasse couverte nous cause enormement de nuisances quand ces voisins y sont car ils sont extrêmement bruyant quand ils s’y trouvent.

Par ailleurs ces voisins ont procédé à de nombreux rajouts à leur maison sans aucune autorisation pour la majeure partie des cas : ajout d’abris jardin fermé avec toit de plus de 9m2, conversion d’un garage non déclaré en studio habitable …

Ils ont largement dépassé l’emprise au sol et la surface de plancher à laquelle ils ont droit et sans déclaration de manière illégale.

Mon problème est le suivant : je cherche a savoir si je peux leur faire démolir leur tonnelle car je ne veux pas que la prescription trentenaire me l’impose.

Or plus de 10 ans sont passés depuis la construction de cette tonnelle-terrasse.

J’ai cru comprendre que l’action publique est prescrite et que je ne peux plus agir auprès de la mairie ou des services et tribunaux d’urbanisme dans ce sens.

Votre article semble dire que la prescription n’est pas acquise du fait de l’illegalite de la construction : ai-je bien compris ?
Mais il s’agit d’un petit bâtiment qui doit faire peut être juste 5m2 au sol ou un peu plus. Donc sans permis de construire et donc c’est temps pis pour nous sauf s’ils dépassent l’emprise au sol maximum sur leur terrain avec ce bâtiment, est-ce cela ?

Si la prescription de plus de 10 ans leur est acquise au niveau urbanisme, leur est-elle acquise au niveau cahier des charges du lotissement et prescription trentenaire et quelle action puis-je mener pour les obliger à détruire ou déplacer plus loin cette terrasse gloriette qui est trop prêt de ma clôture et me gêne (si une discussion amiable ne donne rien bien sur) ?

Pourrais-je intervenir si de nouveaux propriétaires font des travaux sur cette maison avant la prescription trentenaire de cette gloriette ?

Ces voisins ont construit cette gloriette sans nous en avertir et alors que nous étions absents. Nous l’avons découverte à notre retour et nous n’avons pas voulu créé de conflits avec nos voisins. Aujourd’hui ils prennent de plus en plus leurs aises et nous créent de plus en plus de nuisances et je n’en peux plus.

J’ai abordé le problème sur le bruit causé avec mon voisin qui a tourné les talons sans daigner me répondre quand je lui en ai parlé directement mais courtoisement.

merci beaucoup pour votre réponse.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
La prescription ne s’applique pas à toutes les constructions ou ouvrages.
Si le code civil est bafoué, distance inférieure à 1.90m/limite séparative, la “possible” prescription est trentenaire et encore si aucune nuisance n’a été signifiée.
Donc dans votre cas, il semblerait que vous soyez tombé sur une personne se moquant des règles et lois, après la tentative de discussion infructueuse, seul le recours légal semble l’alternative pour vous.
Comment avez-vous déterminé les distances ?

Ensuite, un lotissement bénéficie d’un règlement qui doit être respecté. Si le voisin se moque également de cela, il cumule les erreurs.
Un avocat bien au fait de ce type de situations pourra vous conseiller sur la bonne démarche sachant qu’il faut surtout ne pas se précipiter car de nombreuses jurisprudences existent.

Concernant les nuisances provoquées par cette personne, il est plus complexe de contrer cela, seul un conciliateur dans un premier temps pourrait être sollicité, mais si une démarche judiciaire est engagée à son encontre, je pense qu’il ne sera pas enclin à discuter ou même à changer…
Il est toujours complexe de résoudre ces problèmes d’incivilités.

1 . Conciliateur,
2 . Avocat et tribunal si besoin ou si la première démarche ne fonctionne pas

Espérant avoir répondu.

Répondre
milou

Merci beaucoup pour votre réponse.

En fait je ne suis propriétaire de cette maison que depuis 2016.
Ma maison appartenait avant à mes parents qui n’ont jamais voulu agir contre ces voisins pour préserver de bonnes relations …

Puis-je arguer que puisque je ne suis propriétaire que depuis 2016 je n’avais pas connaissance des faits avant et donc la prescription de 6 ans et 10 ans ne serait pas valable ? Si comme je le soupçonne cette gloriette a été construite au noir comme beaucoup de travaux de ce voisin et qu’il n’a pas de facture pour prouver sa date de construction, des photos sont elles suffisantes de sa part pour prouver l’anteriorite de 10 ans ?

La dalle de sa gloriette est à 1m88 de ma cloture mais j’ai mesure cette distance de chez moi avec un metre au travers du grillage donc ce n’est pas une mesure tres precise j’imagine et je n’ai pas le droit d’aller chez mon voisin faire cette mesure.
2 cm est-ce suffisant vis a vis du code civil pour faire détruire ou déplacer ?

Pouvez-vous me conseiller un bon avocat pour ce genre de procédure ?

merci beaucoup pour votre aide.

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Concernant les termes à mettre en avant pour réaliser une défense, tout est possible, il faut simplement savoir comment et quand les placer.
Concernant le code civil, effectivement il est dit 1.90m/limite séparative pour les ouvrages créant une vue directe…. Il faudrait étudier la chose pour voir si effectivement cela est applicable.
Dans tous les cas, si le code civil n’est pas respecté, la sanction de démolition pourrait être applicable.

En ce qui concerne le délai, il faudrait vraiment voir avec l’avocat. Il doit y avoir des jurisprudences en la matière.
Pour obtenir un contact avec un avocat spécialisé, je connais le site jurisprudentes.net qui ont comme nous (mais pour les architectes 😉 ) un réseau de libéraux prêt à vous accompagner.

Certains avocats sont vraiment des spécialistes en bâtiment avec tout ce qui va autour.
N’hésitez pas à revenir ici pour nous dire si cela vous a apporté une réponse et solution, d’accord ?

Répondre
MARTIN

Bonjour,
Nous avons construit un garage d’environ 32m² en 1994 et pour cela déposé un premier Permis.
Un an plus tard nous avons déposé un deuxième permis afin d’agrandir le garage 30 m² supplémentaire (avec création de fenêtres) et la création d’ un abri (pour outils)non fermé d’environ 12 m².
Cet agrandissement a été utilisé afin d’y aménager un studio et une véranda, ceci sans nouveau permis ou déclaration. Aujourd’hui nous souhaiterions régulariser cette aménagement.
Est ce possible? Quelles sont les démarches à suivre?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, vous avez pris un gros risque en réalisant des travaux sans autorisation délivrée et purgée de recours.
Il est tout à fait possible qu’un voisin puisse contester votre permis si il venait à être délivré aujourd’hui.
La première chose à faire est d’étudier le PLU pour vérifier que votre construction n’entre pas en infraction avec les règles actuelles.
Ensuite, si vous ne constatez pas de soucis, il est toujours envisageable de déposer une déclaration de travaux pour une petite modification de surface dans le but de faire entériner la surface taxable actuelle et ainsi revenir dans les clous.
Ainsi le projet état des lieux ainsi que la surface initiale sera reconsidérée.
C’est à ce moment là que les choses peuvent se gâter…
Car le fisc (si il considère que vous avez fraudé) pourrait appliquer une taxation forfaitaire supplémentaire basée sur la surface non déclarée et ceci rétrocativement sur 4 années.

Donc en résumé, soyez clair et surtout déposez une demande en bonne et due forme pour prouver votre attachement à faire les choses dans les règles à présent.

Je tiens tout de même à vous préciser que si vous n’avez pas respecté des reculs ou si vous avez construit sur dans des zones non constructible, il n’y aura aucune parade ou solution, seule une démolition sera possible.
J’espère avoir répondu, est-ce clair pour vous ?

Répondre
kasiala

comment construire une maison en mental ?

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je comprends mieux… Internet est large et hélas je ne connais pas toutes les réglementations de tous les pays.
Seulement celles de la France et cela est bien suffisant pour moi.

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rameta

Vos réponses sont une sources de savoir mais ici en réel ne sert a rien il faut pour une démarche simple chez vous en FRANCE nous prends tout notre temps de permis de construire.

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour.
Vous êtes en train de me dire que les informations que je vous communique ne sont pas applicable chez vous, est-ce bien cela ?
Dans quel coin de la planète habitez-vous ?

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p brisci

Bonjour

Une maison ancienne (1928) construite dans ancien lotissement éteint , a 3m de la limite de propriété, est soumise aujourd’hui aux règles de distances de 5m mini de limite séparative.
le bâtiment principal, est complété d’une terrasse, couverte depuis par une avancée de toit, sur toute la longueur du bâti,(sans date d’édification ni permis) qui s’achève donc à 3m du mur de cloture,
un lavoir cadastré, couvert, est édifié contre ce mur, soit à environs 1m de la terrasse;
Nous souhaiterions “fermer” cette terrasse, et rejoindre par un bâti, le lavoir, qui changerait de destination;
Pensez vous que ce projet est réalisable “officiellement”, malgré cette règle des 5m?
Bien Cordialement
Pascal B

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Pascal CAMLITI

Bonjour,
Si la règle définit une impossibilité de bâtir dans les 5 mètres de reculs, il n’est pas possible d’y ajouter quoi que ce soit, même si un ouvrage y est déjà bâti.
Hélas, il ne peut y avoir de passe droit.
Si vous souhaitez en avoir le cœur net, déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi les services vous répondrons officiellement sur cette demande précise.

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rameta

comment rénover une maison anticyclone 40 A aprés. Les documents impossible de les retrouver.

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Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Il vous faudrait pouvoir prouver que l’ouvrage était existant et que les taxes étaient payées.
Des photos, des documents attestant que l’ouvrage était là de manière indiscutable.
Quel est le souci ? L’administration pose des problèmes ?
A vous lire

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