Urbanisme · Régularisation · L421-9
Beaucoup pensent qu'une construction de plus de dix ans est automatiquement régularisée. C'est faux.
Je vous explique ce que dit vraiment la loi et ses exceptions. Puis comment s'y prendre pour régulariser.
« Tout n'est pas régularisable. Avant d'acheter un bien modifié sans autorisation, faites-le vérifier. »Pascal Camliti, architecte DPLG
Vous avez un doute sur la régularité d'un bien ? Je l'analyse avec vous. Ou appelez-moi directement au 06 61 53 65 75.
Une question sur la régularité de votre construction ? Posez-la en bas de page. Je vous réponds.
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01 La règle
Quand une construction est achevée depuis plus de dix ans, la mairie ne peut plus refuser un permis ou s'opposer à une déclaration préalable au motif que la construction initiale était irrégulière. C'est la prescription administrative.
Elle ne rend pas la construction « légale ». Elle empêche seulement de fonder un refus sur cette irrégularité ancienne. Votre nouveau projet doit, lui, respecter les règles actuelles du PLU.
Pensez aussi à la validité et à la caducité du permis : un permis périmé ne protège pas.
02 Les exceptions
L'article L421-9 prévoit six exceptions :
Le 5° est le plus important. Depuis la loi ELAN de 2018, il vise clairement l'absence totale de permis. Une construction qui s'écarte du permis obtenu peut bénéficier de la règle. Des travaux faits sans déclaration préalable aussi, selon le Conseil d'État. Une construction bâtie sans aucun permis alors qu'il en fallait un, non.
03 Le pénal
Construire sans autorisation est un délit. L'action pénale se prescrit par six ans depuis 2017 (trois ans avant).
La prescription pénale n'empêche pas d'autres actions, notamment civiles, sur le fondement des articles L480-13 et L480-14.
La démolition ordonnée par un juge reste rare, mais elle existe. Une construction conforme à un permis est mieux protégée : le juge civil ne peut ordonner sa démolition que si le permis a été annulé et dans certaines zones seulement.
Je détaille les risques dans ma page sur la construction sans permis.
J'analyse la situation de votre bien avant toute démarche.
04 La méthode
La régularisation n'est possible que si le PLU actuel autorise ce qui a été construit. Sinon, il faut parfois modifier ou démolir une partie.
La déclaration d'achèvement et de conformité est déclarative. En la signant, vous attestez que tout est conforme. Ne la signez pas si ce n'est pas le cas.
Je monte votre dossier de régularisation.
05 Questions
Pas automatiquement. La règle des 10 ans empêche seulement la mairie de refuser un nouveau projet à cause de l'irrégularité ancienne. Et elle ne joue pas si la construction a été faite sans aucun permis alors qu'il en fallait un.
Six ans après l'achèvement complet des travaux pour l'action pénale. D'autres actions, notamment civiles, peuvent rester possibles.
Oui, mais vous devez en informer l'acheteur. Le notaire le demandera. Mieux vaut régulariser avant la vente.
Faites-le analyser avant le compromis. Prévoyez des conditions suspensives. Demandez les autorisations au vendeur et au notaire.
06 Pour aller plus loin
J'analyse la situation de votre bien et je vous dis ce qui est régularisable. Visite conseil à 90 € TTC près de Rabastens.
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Posez votre questionPascal Camliti, architecte DPLG
Basé à Rabastens (81). J'interviens partout en France.
Demander un devis · 06 61 53 65 75
Répondre à 268 "Construction initiale irrégulière : la règle des 10 ans"
Merci pour ces informations claires et précieuses. J’ai une question : j’ai acheté il y a 15 ans à un marchand de biens un appartement (en ville) en dernier étage sous combles, avec porte-fenêtre donnant sur l’un des toits communs de notre immeuble, lequel toit était recouvert d’une sorte de « terrasse » métallique fixée entre notre mur et le mur pignon de l’immeuble voisin, qui sépare nos deux immeubles. Mon architecte a modifié cette « terrasse » pour installer un caillebotis et la végétaliser, a remplacé le garde-corps métallique qui cachait toute vue par un vrai garde-corps. Il est un fait : que sans cette « structure » /terrasse initiale, la porte-fenêtre de mon appartement donnerait directement sur le toit (commun), et dans le vide. Mon appartement ne serait plus viable. Le marchand de biens avait rénové l’immeuble, mais j’ai appris qu’il n’avait pas demandé d’autorisation à la ville pour ce toit-terrasse. Les voisins au mur pignon, peu amicaux, peuvent-ils contester à présent cette terrasse (dont une structure s’accroche à leur mur depuis 20 ans), et dont la jouissance privative m’a été attribuée lors de mon achat en AG il y a 15 ans (tous les toits et terrasses de l’immeuble étant indiqués (sans précision de lots) sur le Réglement de copropriété). Dois-je faire quelque chose pour être à l’abri de toute revendication, ou puis-je dormir tranquille ? Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour,
Cette situation est un vrai nœud gordien qui mêle droit de la construction, droit de la copropriété et relations de voisinage — et je vais être direct avec vous : vous n’êtes pas totalement à l’abri, même si la prescription joue en votre faveur sur plusieurs points.
Voici ce que je vois concrètement depuis ma casquette d’architecte :
Ce qui vous protège :
La structure existe depuis plus de 20 ans. En matière d’urbanisme, le délai de prescription pour contester une construction non autorisée est de 10 ans après achèvement des travaux. L’administration ne peut donc plus rien contre vous sur ce point.
La jouissance privative a été actée en assemblée générale, c’est une décision de copropriété opposable.
Ce qui mérite vigilance :
Le fait que la structure s’ancre sur le mur pignon de l’immeuble voisin est le vrai point sensible. Ce mur leur appartient, ou est mitoyen. S’il est mitoyen, leur accord tacite depuis 20 ans a une valeur, mais un accord écrit vaudrait infiniment mieux.
Ce que je ferais à votre place, sans attendre :
Mandater un architecte pour constituer un dossier de régularisation auprès du service urbanisme de votre commune — une déclaration préalable ou un permis de construire rétroactif selon la surface. C’est du droit positif, ça neutralise définitivement le risque administratif.
Faire constater par huissier l’état actuel de la terrasse et son ancienneté.
Vérifier précisément dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division que la jouissance privative est bien rattachée à votre lot avec sa référence cadastrale.
Ma question pour aller plus loin : avez-vous le document d’assemblée générale qui acte cette jouissance privative, et votre notaire vous a-t-il remis un titre de propriété mentionnant explicitement cette terrasse lors de l’achat ?
J’ai réalisé dans une maison ancienne une modification de toiture avec réhausse de maçonnerie de 40 cm de chaque coté dans les combles existants pour s’aligner à la maison mitoyenne en 2004. Il m’a été demandé à la déclaration de travaux s’il y a création d’un niveau supérieur, avec un plan de coupe faisant apparaître la hauteur de 1,80M. J’ai indiqué sur avis de l’architecte qu’aucune surface H.oeuvre nette crée. J’ai par la suite reçu un visa conforme des ABF. L’hiver 2023 j’ai aménagé les combles . Pourriez vous m’indiquer si je dois faire des declarations puisqu’il n’y a qu’une augmentation de 10M2 de surface habitables de la maison. Avec mes remerciements.
Bonjour,
Dans un secteur ABF vous devez déposer une DP pour la surface de 10m2 de surface de plancher.
Bonjour
Je souhaite acheter un bien appartenant à la Mairie pour créer mon activité
Sur le terrain en question se trouve 2 bâtiments : 1 maison ancienne d’habitation à restaurer et une écurie construite sans permis de construire que je souhaite utiliser pour mon activité
La Mairie me demande de déposer un permis de construire, je ne comprends pas pourquoi
Merci de votre retour
Bonjour,
Le fait de déposer une demande de permis permettra de donner une légitimité à l’ouvrage, cependant si la mairie vend ce bien elle devrait elle même déposer ce permis… c’est étrange.
De plus comment celui-ci est noté sur le compromis ?
Bonjour,
Sur l’unité foncière il y a une maison avec permis de construire légal (1982) d’environ 120 m2
2 annexes illégales (1999 et 2003) de 34 m2 (studio) et 55m2 (atelier et stockage) Nous avons acheté en l’état en 2015.
Aujourd’hui notre déclaration préalable à travaux pour un bassin de piscine est refusé à cause des constructions illégales.
Solution de la mairie : une annexe régularisable, un permis de démolition pour la 2e car non respect des distances limitatives et plus de 60 m2 d’annexe (zone n sans construction autour)
Peuvent ils nous refuser la piscine pour la maison principale en extension sous prétexte qu’il y a des constructions illégales sur le terrain ?
Merci pour votre retour
Bonjour,
Merci pour votre question, votre situation est assez fréquente et complexe.
Concernant les constructions illégales
Les annexes illégales existantes (de 1999 et 2003) restent non conformes au regard du PLU et doivent donc être traitées selon les décisions de la mairie (régularisation possible pour une, démolition pour l’autre).
La mairie a le droit d’imposer ces mesures pour remettre votre dossier en conformité.
Concernant la piscine et la déclaration préalable
La mairie peut refuser une nouvelle autorisation (comme une déclaration préalable pour piscine) si l’ensemble du projet, y compris les constructions existantes, ne respecte pas les règles d’urbanisme.
En effet, les constructions illégales impactent la situation globale du terrain et peuvent justifier un refus temporaire pour éviter d’aggraver une situation non conforme.
Que faire ?
Il faut travailler à la régularisation des annexes (si possible) pour ensuite pouvoir envisager sereinement votre projet de piscine.
N’hésitez pas à solliciter un architecte ou un professionnel compétent pour vous accompagner dans ces démarches et les échanges avec la mairie.
En résumé : oui, la mairie peut refuser la piscine tant que le terrain n’est pas en règle, mais vous pouvez avancer en régularisant d’abord les constructions illégales.
Bonjour,
Nous avons signé une promesse de vente il y a quelques semaines pour une maison. Cette maison a été construite entre 1938 et début 1943. Une déclaration préalable a été déposé en 1987 pour l’aménagement des combles et une autre pour une véranda en 2012. Entre 1987 et 1999 la maison a fait vraisemblement l’objet d’une extension du séjour et d’une chambre au dessus du séjour (38m2 sur 157m2) mais on n’en retrouve pas de traces à la mairie. Les propŕiétaires de 1999 à 2017 ont certifié que cette extension était déjà présente lors de leur achat en 1999.
Entre 1987 et 1999 quel était les obligations pour la realisation d’une telle extension? Le propriétaire aurait il dû faire une DP ou un PC ? À l’époque il n’y avait pas les 18.7m² de véranda donc la surface finale de la maison faisait,extension comprise, moins de 150m².
Cette extension est elle régulariqable? Fait elle l’objet d’une prescription?
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Bonjour Jennifer. Une maison achevée avant la loi du 15 juin 1943 est réputée régulière. En revanche, entre 1987 et 1999, une extension de 38 m² demandait un permis. Sans trace en mairie, elle est considérée comme construite sans permis : aucune sanction n’est plus possible, mais la règle des 10 ans ne la protège pas. Une régularisation reste possible si le PLU l’autorise. Avec 157 m² au total, elle devra être déposée par un architecte. Faites-en une condition de la vente.
Bonjour Mr CALMITI,
je suis en SCI est je voudrai construire une cuve a eau de 10 000litres, soit 3m de long, 2.40m de large et 2.50m de haut, je voudrai savoir:
1) si une étude pour cette construction est nécessaire et quelle règle a appliquer
2) si une simple demande de travaux sans passer par un architecte est suffisante.
3) je vais m’appuyer sur un mur en pierres sèches appartenant au voisin, donc je voudrai savoir combien de cm je dois laisser entre cette citerne et ce mur.
Vous en remerciant par avance de votre réponse.
cordialement
JP
Bonjour,
Merci pour votre question concernant la construction de votre cuve à eau.
Étude nécessaire ?
Pour une cuve de 10 000 litres aux dimensions que vous indiquez (3m x 2,40m x 2,50m), il s’agit d’une construction de petite taille. En général, une étude technique spécifique n’est pas obligatoire, sauf contraintes particulières liées au terrain (stabilité, réglementation locale, zones protégées, etc.). Vous pouvez vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune pour vérifier s’il y a des prescriptions particulières.
Demande de travaux et architecte
Pour une construction inférieure à 20 m² de surface de plancher, il n’est pas nécessaire de faire appel à un architecte, et une déclaration préalable de travaux suffit généralement. Votre cuve sera donc soumise à cette procédure, sauf règles locales plus strictes.
Distance à respecter par rapport au mur du voisin
Vous mentionnez vouloir vous appuyer sur un mur en pierres sèches appartenant au voisin. Dans ce cas, il faut être très vigilant :
Vous ne pouvez pas appuyer une construction sur un mur qui ne vous appartient pas sans accord écrit du propriétaire.
Concernant la distance, cela dépend du règlement local d’urbanisme et des règles de voisinage. En général, un décalage d’au moins 0,60 m à 1 mètre est souvent conseillé pour éviter tout litige, sauf accord spécifique.
Je vous recommande vivement de formaliser un accord écrit avec votre voisin concernant l’utilisation de son mur, et de faire vérifier la solidité de ce mur avant tout appui.
N’hésitez pas à consulter le service urbanisme local pour valider ces points, et à faire appel à un professionnel (architecte ou bureau d’études) si vous avez un doute.
Bonjour il y a38ans j avais fait permis de construire je l ai donné à la mairie aujourd’hui j apprend que je n ai de permis ce n est pas de ma faute que faire au bout d’à 38ans
Bonjour,
Le simple fait de déposer une demande en mairie ne vous octroie pas l’autorisation. Est-ce qu’à l’époque la mairie vous avez délivré le permis de construire ?
Disposez vous d’un document attestant le dépôt et l’accord ?
C’est cela qui fera foi.
Quels sont les éléments probants qui prouvent le fait que vous ayez obtenu ce permis ?
Merci maître. La demande d extension ne fait pas mention du permis initial puisqu a priori le proprietaire actuel ne la pas. Je me dis que si une extension a été validée cela veut dire que cela peut être considérée comme une régularisation mais comment en être sur ? Existe t il des textes precusant qu un permis d extension vaut regularisatiin ?Quelles sont les formalités que je peux accomplir auprès de mairie ?
Le permis d extension date de 2014 pour répondre à votre demande. Merci beaucoup pour votre aide en tout cas !
Bonjour. Nous sommes intéressés par un bien dont le propriétaire ne peut nous fournir le permis de construire initial mais qui a fait l objet d un permis d extension valide par la mairie par la suite. Cela veut il dire que la mairie a reconnu la construction initiale ou doit on demander un permis de régularisation? D avance merci
Bonjour,
Si la mairie a délivrée un permis de construire d’extension et que le dossier est en bonne et due forme, respectant le code civil et de l’urbanisme, ainsi que les règles applicables à la parcelle, alors cela semble dire que tout est ok pour la mairie.
Il faut cependant se méfier de la date de cette validation car un recours en contrôle de légalité pourrait faire tomber ce permis.
Quand est-ce que cette autorisation a été délivrée ?
Bonjour maître. Le permis d origine (si il y a eu permis) serait de 1980 et le permis d extension de 2014. La mairie b est elle pas tenue de vérifier le permis initial pour autoriser une extension ? Le fait que l extension ai été délivrée nous garanti il le fait qu une régularisation soit accordée par la suite ? Nous ne souhaitons pas signer un acte sans le permis initial et ne savons quelles démarches accomplir auprès de la mairie pour obtenir une régularisation? Pouvons nous faire une demande de régularisation sans en être les propriétaires effectifs ? D avance merci pour votre aide !
Bonjour. Un permis d’extension ne régularise pas automatiquement la maison existante. Il ne le fait que si la demande décrivait l’ensemble de la construction. Demandez d’abord aux archives de la mairie le permis de 1980 : il existe peut-être. Vous pouvez déposer une demande de régularisation avant la vente, avec l’autorisation écrite du propriétaire. Le plus sûr : une condition suspensive liée à cette régularisation.
Bonjour,
je suis une SCI et je voudrai faire une demande pour une citerne hors sol pour la récupération de l’eau d’un forage ,d’une dimention 2x3x 2,4 de hauteur soit environ 10m3, je voudrais savoir si une simple demande de travaux suffit?
j’attends votre réponse et je vous en remercie.
cordialement
Bonjour. Une citerne de 2 m sur 3 m crée 6 m² d’emprise au sol : entre 5 et 20 m², une déclaration préalable suffit, sauf règle particulière de votre PLU ou secteur protégé. Pardonnez le délai de réponse : chaque message est relu avant publication pour éviter les spams.
Bonjour Pascal,
Tout d’abord, merci pour votre article : il est très intéressant.
Ma question concerne un bien antérieur à 1943 que nous avons acquis il y a un an. Nous avons déposé une déclaration préalable de travaux pour la création d’une piscine en zone Nh et la communauté de communes nous réclame la preuve de l’existence légale du bâti à usage d’habitation grâce à un acte notarié daté d’avant 1943. Notre notaire n’a pas retrouvé cet acte mais par contre, il nous a fourni une photo aérienne de 1928 prouvant l’existence physique du bâti d’une part et l’acceptation par la mairie d’une déclaration préalable de travaux pour la pose de panneaux solaires sur notre toit en 2007.
Est-ce que le fait que la mairie ait déjà accepté ces travaux ne constitue pas déjà en soi une preuve de l’existence légale du bâti à usage d’habitation ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour,
Dans votre cas, toutes les preuves sont susceptibles de servir votre cause et en l’espèce une acceptation de travaux délivrée par la mairie en 2007 est une preuve.
Sur la base de ces documents, il est fort à parier que l’administration devrait entendre raison, sinon un avocat bien calé dans le domaine servirait leur décision en votre faveur, je pense.
Bonjour,
Ma maison a été restaurée en 1992 avec permis, j’ai planté sur mes parcelles en 2000 beaucoup d’ oliviers pour ma retraite et maintenant retraité non agriculteur. J’ai construit sans autorisation en 2001 trois abris de 70 m2, 12m2, 16 m2 pour tout mon matériel agricole.
Je suis en pleine nature terrain non constructible et je paye sur la taxe foncière pour la base agricole.
Le maire de la petite commune est venu plusieurs fois sur ma propriété mais ne m’a jamais rien dit sur ces constructions.
Maintenant avec google satellite assisté de l’intelligence artificielle je me pose des questions.
La prescription peut-elle s’appliquer sans avoir déposé un P.de C. et D. de T. si je prouve la date
de construction avec les factures de matériaux et l’historique google satellite ?
Sinon si je dépose deux cerfa 1304.07 pour au moins les deux abris de – 20m2. Auront-ils une chance
d’être acceptés ?
A votre avis quoi faire exactement ?
Bonjour Jacques. Je vous ai répondu sur la page Construction sans permis : le délit est prescrit, et la commune ne peut plus demander la démolition. Mais les abris restent sans existence légale : tout projet futur sur ces abris pourra être refusé.
Bonjour,
Je me permets de vous contacter concernant des travaux de verrière que nous avons réalisés sur notre appartement situé dans le 18ème arrondissement de Paris.
Il y a environ 8 ans lors de l’achat, nous avons entrepris des travaux visant à apporter davantage de luminosité à notre rez-de-chaussée en ouvrant une grande fenêtre sous la forme d’une verrière de style atelier sur la façade principale de notre appartement (4 fois plus importante). Nous avons pris soin de suivre toutes les démarches administratives requises auprès de la copropriété et avons obtenu l’autorisation unanime des copropriétaires lors d’une assemblée générale exceptionnelle. De plus, nous avons fourni une étude technique détaillée pour appuyer notre demande, ce qui a été accepté par l’ensemble des copropriétaires.
Toutefois, nous sommes actuellement dans une situation préoccupante car nous envisageons de mettre notre appartement en vente. Nous redoutons que la municipalité puisse exiger que nous reconstruisions la verrière à l’identique, ce qui pourrait être un obstacle important à la vente de notre bien immobilier (et à sa valeur).
C’est pourquoi, je me permets de vous solliciter pour obtenir des informations sur la probabilité que la municipalité exige une telle mesure. De plus, nous aimerions savoir quelles sont les étapes que nous pourrions entreprendre afin de minimiser les risques de devoir reconstruire la fenêtre initiale à l’identique.
Je vous remercie par avance pour votre précieuse aide et vos éclaircissements sur ce sujet.
Bonjour. L’accord de la copropriété ne remplace pas l’autorisation d’urbanisme : agrandir une fenêtre en façade demandait une déclaration préalable. Pour des travaux d’environ 8 ans, les poursuites pénales sont prescrites, mais la Ville peut agir au civil pendant 10 ans. Déposez une déclaration préalable de régularisation : une verrière d’atelier bien dessinée est souvent acceptée.
Bonjour, concernant des travaux sur l’habitat ancien (+ de 200ans), la mairie me dit que toutes modifications de l’apparence extérieure nécessite un permis de construire. Ma question est alors, quelle est la référence concernant cet aspect extérieur. En effet, sur tous les documents disponibles, photos ou autres, montrant la façade de la maison, on ne voit qu’une seule porte. Cependant, en examinant la façade d’un œil professionnel, on voit très bien qu’un deuxième accès existait et qu’il a été muré. J’aimerais rouvrir celui-ci. La photo la plus ancienne date du début du siècle dernier et ne montre déjà qu’une seule porte. On peut donc penser que les travaux sont plus anciens et certainement faits sans permis, en tous cas il n’y en a aucune trace officielle. Quel est donc l’aspect extérieur à considérer, 1 ou 2 portes? J’ai le même pb pour une toiture que je veux remettre à l’identique de ce qu’elle a certainement été à la construction.
Merci.
Bonjour. La référence est l’état existant au jour de votre demande, donc la façade avec une seule porte. Rouvrir l’ancien accès modifie l’aspect extérieur : une déclaration préalable suffit en général, un permis n’est demandé que dans certains cas. Les traces de l’ancienne porte sont un bon argument : présentez le projet comme la restitution d’un état ancien, photos à l’appui.
Bonjour,
En lisant cela, on dit forcément « si j’avais su! »
Alors voici ma question: maison construite conformément au permis de construire en 1978, puis construction d’un garage de 30m² en dépendance en 2004 non déclaré et sans permis.
– Est-ce que la prescription s’applique pour le garage?
– si oui, formalités de régularisation ?
– si non: que faire ?
Je vous remercie par avance pour votre attention
Bonjour Daniel. Les sanctions sont prescrites. Mais un garage construit sans permis n’est pas protégé par la règle des 10 ans : de futurs travaux pourront être refusés tant qu’il n’est pas régularisé. Pour régulariser, déposez un permis de construire qui décrit le garage tel qu’il existe, si le PLU actuel l’autorise.
Bonjour,
On vient de signer un compromis pour une maison qui a bénéficiée d’un permis de construire en 2011 – le PC porte sur la création d’une piscine, un garage, nouveau portail, quelques ouvertures en façade et changement menuiseries/volet roulants.
Aucune déclaration d’ouverture de chantier (DOC) ou déclaration d’achèvement et conformité (DAACT) n’ont été fait à l’époque.
Sur l’historique de googlemaps on voit que les travaux étaient en train d’achèvement mi- 2014.
Le dossier du PC nous a été fourni la veille de la signature. Après vérification, on se rend compte de quelques non conformités – le garage a été déclaré au PC avec un toit plat alors qu’il a été construit avec un toit en pente, la piscine n’est pas tout à fait implanté conformément au plan du PC, il manque le local en annexe enterré et les dimensions sont légèrement différents. Les volets roulants ont été déclaré en blanc mais réalisés en gris anthracite. Idem le coloris du portail.
De plus, il y avait d’autres travaux effectués à l’époque qui ne figurent pas dans le PC – enduits de façade, remplacement de clôture grillage en mur maçonné, fermeture d’un accès véhicule etc.
On se demande si on pourrait avoir des soucis après l’acquisition. Est-ce que les travaux non déclarés mais réalisés en même temps sont également couverts par la prescription de 6 / 10 ans?
demander une régularisation à ce stade ne semble pas être garantie car la clôture ne semble pas conforme au PLU actuel et on a un doute sur la teinte d’enduit réalisée qui est assez foncé alors que le PLU préconise clair/chaud.
Est-ce qu’il y a trop de risque ou l’ensemble des travaux sont couverts par une prescription même ceux non déclarés et/ou non conforme au PC obtenu en 2011 (dans l’absence aussi d’une DOC et DAACT). Est-ce que les photos de GoogleMaps peuvent être utilisées pour prouver la date d’achèvement?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour,
Des photos de Google ne peuvent pas être une preuve probante, mais un élément parmi d’autres pour faire valoir une situation.
Le souci est que vous prenez tous les risques et que le vendeur n’est pas « clean » en faisant cela.
Donc il faudrait négocier voire annuler la signature pour revoir les conditions, car en l’état, c’est un peu vous mettre le couteau sous la gorge (si je puis m’exprimer ainsi).
En ce qui concerne le fait qu’il y ait déjà un permis initial, cela est positif.
Il faudrait (dans le délai de rétractation) solliciter les services pour vérifier comment ils réagissent en cas ou vous déposeriez un projet de modification quelconque… car ce sera à vous de présenter la preuve irréfutable de la notion de prescription.
Merci pour votre réponse.
Lorsque l’on parle de prescription, est-ce que des travaux réalisés mais non déclarés sont également couverts? par exemple: les enduits de la façade et le remplacement de la clôture ont été faits mais n’ont pas été déclarés au permis. Ou on pourrait nous demander de les remettre en l’état?
Malheureusement les propriétaires existants ne sont pas les mêmes que ceux qui ont fait les travaux, et aucune facture et élément complémentaire ne peuvent être fournis. La situation semble comporter pas mal de risque et nous avons du mal à obtenir des réponses claires. Merci
Ce que vous devez comprendre c’est que tout ce qui n’a pas été déclaré et réalisé sans autorisation préalable (DP ou PC) est illégal, donc pas de prescription possible.
Si par contre, cela avait fait l’objet du Permis alors la prescription est imaginable.
De plus, comme vous le dites, si cela n’est pas clair, c’est qu’il y a un loup !
Bonjour
Mon ex a construit ss permis de construire une habitation sur un terrain prive a mon nom je voudrais vendre et le futur propietaire veut dépose une demande de regularisation pour les travaux fait et ceux encore a faire il y l eau electricite et la fausse faite par un pro le maire de la commune est au courant depuis bien longtemps vu que l a construction remonte a 30 ans
Bonjour. Après 30 ans, aucune sanction n’est possible. Mais la maison reste sans autorisation : l’acheteur pourra demander une régularisation si le PLU actuel l’autorise, et les travaux restants devront être autorisés en même temps. Que le maire le sache depuis longtemps ne vaut pas autorisation. Informez l’acheteur par écrit dans le compromis.
Bonsoir,
J’ai acheté une bergerie en 2001 ou on avait bien dit dans compromis qu’on l’achetait qui si elle passait en habitation
le notaire a demandé deja a la SAFER pour droit de préemption réponse l’immeuble ne constitue pas un bien a usage agricole.
il y a eu un certificat d’urbanisme positif
on a demandé en 2001 a l’urbanisme un permis de construire pour les travaux intérieur de la maison la réponse est il n’y a pas besoin permis de construire puisque ce bâtiment constitue déja une habitation ( art 421.1 du code de l’urbanisme)
on a un permis de construire pour des fenetres signé chez le notaire datant de la meme époque
et aujourd ‘hui on nous dit que le batiment est un hangar et pas une habitation car on veut vendre et il faut qu’on fasse un changement d’affectation
Que pensez vous de tout cela?
Merci
Bonjour. Conservez précieusement la réponse de 2001 : un écrit du service urbanisme qui reconnaît le bâtiment comme habitation, avec le certificat d’urbanisme positif, est une pièce forte. Joignez-la à toute nouvelle demande.
Bonjour ,
je suis tomber sur un terrain dis agricole non constructible avec 3 batiment en brique qui ne sont pas cadastree et qui date de 10 ans et plus. Le prix est tres interessant mais le fais qu il y ai des biens non cadastree avec brique tel une maison et grand garage me fais peur.. l actuel proprietaire qui revend me dis que lorsqu il a acheter et donc passer chez le notaire, ce dernier a bien noter et detailler les batis non cadastrees sur l act …
d apres vous comment cela se passera lorsque j irais aux impots et differentes institutions competente pour enregistrer le bien ? possible que celq soit soumis a une decision de destruction des batiments ?
cordialement.
Bonjour. Le cadastre n’enregistre que ce qui a été déclaré. Après l’achat, déclarez les bâtiments au centre des impôts fonciers : la taxe foncière sera établie. Mais en zone agricole, ces constructions ne seront pas régularisables : vous ne pourrez ni les agrandir ni les transformer. La mention dans l’acte notarié protège l’information, pas la légalité.
Bonjour,
J’ai acheté une maison et en voulant faire des travaux, je me suis aperçu que mes voisins empiétaient en U dans ma cuisine. Ils l’ont acheté telle quelle. Le notaire ne nous a donné aucun plan de la maison et j’ai trouvé un document du géomètre, qui date de 1968. Sur ce plan, le mur est droit. Il n’y a aucun empiètements? Comment puis je récupérer cette partie? En sachant que les voisins ont acheté leurs bien dans l’état.
Bonjour. Le plan de géomètre de 1968 est une pièce importante. Faites établir la limite actuelle par un géomètre-expert, puis comparez avec vos titres. Attention : si la situation dure depuis plus de 30 ans, le voisin peut invoquer la prescription acquisitive. Consultez un avocat avec ces documents.
Bonjour, je suis acquéreur d’un terrain jouxtant ma propriété.
En 1982, le propriétaire a construit un cabanon ( 50 m2), englobant un four a pain bien repris au cadastre, sans permis de construire. Le cabanon possède eau et électricité depuis 1982. Le vendeur souhaite régulariser auprès d’un notaire la situation avant la vente. Cela traine et je ne sais pas si le notaire est réticent à la régularisation et si cette régularisation est possible. Pourriez vous me dire quelles précautions dois-je prendre avant d’acheter?
Merci de votre réponse.
Cordialment
Bonjour. Un notaire ne peut pas régulariser une construction : seule la mairie le peut, par une autorisation. Si le PLU actuel l’autorise, le vendeur peut déposer une demande de régularisation. Sinon, le cabanon reste sans autorisation, même si aucune sanction n’est plus possible. Avant d’acheter, faites inscrire une condition suspensive, ou achetez en tenant compte de cette limite.
Bonjour
Ayant acheté une maison en 2018 sur la base d un permis de 1980 il apparait un an après notre achat que l administration nous informe qu un permis modificatif de régularisation suite a non conformités a était refusé en 1999 bien sur dans le cu des notaires l administration indique aucuns problèmes sur le sujet .
Problème aujourd’hui on s aperçoit que certaines modifications ont étaient faites entre le permis de 1980 sous rnu et la réalité
a ce jour avec le nouveau règlement plu on ne peut régulariser mais cela va plus loin puisque on nous conteste l existance légale uniquement pour une modification de facade ou la réalisation d une annexe
Merci de vos éclaircissements
Ps le permis de 1980 n a fait l’objet d aucunes contestations ni meme la demande de permis de 1999 c est un peu comme si l administration avait consigné la situation sans pouvoir régulariser ni entretenir ect ect
Bonjour. Je vous ai répondu sur la page Construction sans permis. En résumé : la maison a été construite avec un permis, et la règle des 10 ans de l’article L421-9 peut vous protéger pour les écarts anciens, sauf exceptions. Un refus « pour défaut d’existence légale » se conteste dans les 2 mois devant le tribunal administratif. Faites analyser le dossier complet.
Bonjour,
J’ai une maison à vendre, cependant elle a été construite sans autorisation d’urbanisme (PC), en fait c’est un mazet qui a été agrandi, agrandi qui est devenu une maison de 80m2. je n’ai pas fait les demandes en temps et en heure et le PLU a changer de zonage au 31/12/2018, le maison se trouve aujourd’hui en zone Nh du PLU donc plus d’autorisation de construire donnée. Sue l’acte de propriété il est noté en désignation du bien « Landes et terres avec sol ». En 2021 je fais une DPT pour la modification d’une ouverture sur façade, celle ci m’est accordée ce qui veut dire qu’ils ont autorisé une modification d’une façade sur un bien qui soit disant n’existait pas, n’est ce pas reconnaitre juridiquement la légalité et existence juridique de ma maison?
Merci de votre retour
Bien à vous
Thierry SANCHEZ
07.86.73.62.86
Bonjour. L’accord de 2021 pour une ouverture ne régularise pas la maison : il porte seulement sur la fenêtre. La maison reste construite sans autorisation. Pour vendre, informez l’acheteur par écrit. Certains secteurs Nh autorisent des extensions limitées des constructions existantes : faites lire le règlement par un professionnel.
Bonjour,
Tout d’abord, merci pour tous ces renseignements.
Nous sommes sur le point de faire l’acquisition d’une maison construite sans permis de construire il y a plus de 30 ans, l’actuel propriétaire (depuis 2007) a fait une extension toujours sans permis de construire il y a plus de10 ans. Il a rencontré la mairie pour faire régulariser la situation pour la vente. Le courrier de la mairie :
« Vous souhaitez céder votre bien cadastré section…(adresse). Je vous informe que le PLU (date) classe ce bien en zone naturelle, espace boisé, site inscrit à la forêt de … Ces zonages règlementent et limitent fortement les occupations et utilisation des sols. Seule une destination naturelle ou environnementale de la parcelle… est possible. Ainsi aucune construction nouvelle ou extension de l’existant ne peut être réalisé et aucun raccordement au réseau public ne pourra être accordé. Contrevenir à un élément ci-dessus indiqué vous expose à un procès-verbal d’infraction établi à votre encontre.
question : Cela signifie t-il que la maison actuelle est considérée comme légale ? est régularisée ?
suite du courrier
« Les recherches dans les archives ne nous ont pas permis de retrouver d’autorisation d’urbanisme concernant cette propriété. Cependant, aucune procédure contentieuse pénale ou civile n’ est à ce jour en cours. Ainsi, tout travaux réalisés il y a plus de 6 ans ne pourront plus faire l’objet de procédure pénale conformément au code pénal. Aucune poursuite au civile ne pourra être engagée pour des travaux réalisés il y a plus de 10 ans.
Conformément l’article N2 du PLU, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre n’est autorisé de droit que dès lors qu’il a été régulièrement édifié (article L111-15) »
Nous avons rencontré le responsable de l’urbanisme de la mairie,
– il nous a confirmé qu’aucune procédure ne pourra plus être menée contre nous.
– qu’en cas de sinistre, il n’y aurait pas de problème, qu’il ne s’opposerait pas à la reconstruction à l’identique (mais pas d’écrit)
– il a ajouté que si en cas de sinistre et de changement de maire, il y avait une opposition à la reconstruction à l’identique, si on faisait appel au tribunal administratif, il nous donnerait raison car la maison date de plus de 30 ans, et qu’aucune procédure n’a été jamais engagée par la mairie.
Est- ce vrai ?
– il a émis aussi l’idée d’une possible régularisation des constructions sur cette bande de forêt (il y a 5 ou 6 constructions sans permis dans le chemin) dans les années à venir, que la mairie était en train d’étudier actuellement d’autres régularisations potentielles dans d’autres zones de la ville. Il a précisé qu’il y avait des dizaines de maisons construites sans permis sur la commune.
Questions
Ce courrier resterait-il valable en cas de changement de Maire ?
Que penser des dire du responsable de l’urbanisme ?
Faire cadastrer la maison serait-il un moyen de la rendre « régulière »?
ou bien par le biais d’un huissier?
Peut-on demander à la mairie de classer en zone U la partie du terrain devant avec la maison et conserver la partie boisée du terrain en zone N ? (idem pour les voisins?)
Quels risques prenons-nous à faire cette acquisition ?
Je vous remercie pour les réponses que vous pourrez nous apporter, et des possibilités légales s’il y en a, nous en avons bien besoin, et ce très rapidement.
Cordialement
Bonjour,
Vous êtes assis dans un bateau en pleine mer avec une seule rame et un objectif de réaliser le tour du monde avec une boussole sur les indications verbales d’une personne pouvant se rétractée à sa guise.
Cette phrase résume mon sentiment vis à vis de ce que vous présentez.
La situation est explosive et même si certaines solutions pourraient répondre favorablement à vos attentes, ce qui est fort peu probable, vu que personne n’écrit clairement les choses, vous risquez de très grosses déconvenues.
En résumé, soit le propriétaire actuel réalise les régularisations et vous achetez un bien clairement légal, soit vous vous mettez une épée de Damoclès au dessus de la tête en espérant que chaque jour qui passe vous ne soyez pas envoyé en procédure ou pire à prouver que votre maison est reconstructible.
La pire des situation, payer pour un bien qui est illégal, non reconstructible si les services trainent des pieds et que vous deviez payer pour un autre logement pour vivre.
Faites votre choix, le mien est déjà fait.
Bonjour tout d’abord merci pour vos articles très complet.
J’ai moi aussi une question concernant un compromis que je viens de signer pour une maison en prefabrique ne disposant pas de permis de construire. Elle est cadastre aux impôts mais pas à l’urbanisme.
Nous avons appris cela le jour du compromis.
Le notaire m’a banalisé la situation au motif de la prescription de 10 ans et de la possibilité de régularisation.
L’urbanisme mknfirme que la régularisation sera quasi impossible car la maison ne dispose pas de raccordement à l’eau car elle n’a que l’eau du canal et que le PLU impose le raccordement pour obtenir un permis.
Le raccordement étant matériellement trop loin la société des eaux ne veut pas Raccorder.
Sachant que la parcelle est classe densité urbaine donc constructible à 100%.
Je vois le mardi debut de semaine prochaine pour que je me rétracte de mon compromis si beoskn.
Merci pour votre avis sur cette situation.
Bonjour Cédric,
Votre cas est hélas trop récurrent.
Je ne compte plus le nombre de fois ou des personnes m’ont raconté votre anecdote.
Comme je le dit très souvent, la seule personne dans la boucle qui est la seule à défendre vos intérêts est l’architecte…. mais l’on me dit que cela ne sert à rien ou c’est cher….
Mais que faire après d’un terrain sans rien pouvoir y bâtir !
Avec tous les frais que cela à engendré.
Donc fuyez !
Bonjour
Une commune peut elle imposer de mentionner un batiment dont la construction est illegale (selon le PLU actuel zone Nn) mais contruit en 2007, dans une declaration de travaux pour une piscine (L irrégularité du 1er empechant la construction de la piscine) ?
Alors que le delai de destruction est prescrit, la commune peut elle l’imposer si le batiment n est pas acceptable pour le PLU actuel?
Si activité agricole, cela autorise t il la presence de ce batiment quelle que soit sa superficie ?
Merci
Bonjour. Oui. Sur un terrain qui porte une construction irrégulière, la mairie peut exiger que la nouvelle demande porte aussi sur cette construction. Si le bâtiment n’est pas régularisable au regard du PLU actuel, la piscine peut être refusée, même si la démolition n’est plus possible. En zone naturelle, une activité agricole ne justifie pas à elle seule n’importe quel bâtiment.
Bonjour,
Nous avons acheté une maison à restaurer de fonds en comble il y a 20 ans et avons apporté de nombreuses extensions avec des permis de construire.
Lorsque nous avons coulé la dalle intérieure, nous avons prolongé celle-çi à l’extérieure pour consolider la maison qui n’avait pas de fondation et fait en même temps une terrasse de 21 m2.
Ensuite nous avons allongé la maison (avec un permis) et prolongé naturellement cette terrasse, soit au total 63 m2.
Nous n’avons jamais pensé à faire une demande de permis pour ces terrasses, mais elles sont représentées en photos et/ou en dessins sur les plans déposés sans jamais être citées. Peut-on considérer qu’elles sont légales (la 1ére à 20 ans et la seconde 9 ans). La maison est sur un terrain en pente et des portes-fenêtres sont de ce côté, donc nous n’ avions que peu de choix pour circuler. La hauteur de l’ensemble des terrasses était de 58/59 cm, depuis le sol s’est tassé (massifs au pied).
le Plu actuel limitant à 40 m2 dans le secteur A, peut-on faire une régularisation de permis en partant de la première terrasse (21 m2) et ramener la seconde dans la limite des 40 m2.
Nous sommes perdus dans tous les renseignements glanés à droite et à gauche et nous souhaiterions un avis éclairé.
Merci à l’avance,
Bonjour. Une terrasse de plain-pied ne demande en général aucune autorisation. Si elles figurent sur les plans de vos permis, elles sont en plus couvertes par ces autorisations. Vous n’avez rien à régulariser.
Une approche du sujet « bien ficelée ». Merci!!
Bonjour
J’ai lu attentivement tout votre article.
Mon cas : j’ai acheté une maison que je croyais conforme ( compromis déc 2021 et acte authentique signé le 7 mars 2022 )
Mon notaire n’ayant demandé aucune information à l’urbanisme de la commune.
Mes vendeurs ont faut plusieurs demandes de travaux ( avril 2011) qui ont été refusées, la raison est clairement notifiée par le service. Mais ils ont fait tout de même. De plus en 2019 ils ont fait une Véranda cette fois ci sans demande )
La surface passant de 140,60 à 158 m2.
J’ai découvert ensuite que le propriétaire précédent a construit la maison en 2009 sans aucun permis la matrice cadastrale dit » non bâtie » en 2010 année de la vente à mes vendeurs.
En outre le bâtiment qui était en 2008 qu’un pan de mur était industriel.
Aucun permis de construire ou de reconstruire aucun changement de destination.
Je porte plainte contre les notaires bien sûr, maus aussi contre les vendeurs qui disent « y a prescription ont est tranquille » mais je voudrai aussi porter plainte contre le 1er propriétaire.
Aujourd’hui je me retrouve avec une maison illégale dans tous les sens du terme et qui ne respecte pas non plus les RT en matière d’isolation même de l’époque.
J’espère arriver à annuler cette vente.
L’arnaque est énorme car on ne m’a pas dut non plus qu’il y avait une réglementation particulière à proximité d’un ouvrage public.
J’ai rendez-vous chez le Maire, car je reste près que quelqu’un a laissé faire.
C’est un vrai sac de nœud.
La question c’est y s t’il prescription ? Est ce que je vais pouvoir avoir gain de cause?
Merci pour votre réponse
Bien cordialement
Bonjour,
J’espère que vous allez pouvoir m’aider.
J’ai acheté une maison, qui déjà a l’origine n’était pas autorisée : parcelle non constructible en 1981 conformément aux règles d’urbanisme, bien stipulé dans l’acte de propriété de celui qui y a mis une maison en 2009 sans aucun permis , les acquéreurs ( 2010 )suivants ( mes vendeurs) ont fait des demandes de travaux ( 2011) refusés par la mairie pour les memes raisons, ils ont fait quand même.
Tout le monde pense qu’il y a prescription.
Comment les services d’urbanisme n’ont pu se rendre compte que cette parcelle était inconstructible et surtout en 2010 ( la matrice cadastrale disait : propriété non bâtie)
C’est le même cabinet notarial qui a réalisé les 2 ventes . Mon notaire ( double minute ) à fait confiance à son Confrère.
Aujourd’hui je suis propriétaire d’une maison sans existence légale.
Mes vendeurs ont bien entendu oublié tous ses détails et les notaires ont manqué à leur devoir d’information car sur l’acte de propriété initial il est bien écrit » non constructible » mais cette mention a disparue.
J’ai pris un avocat bien sûr mais en tant que propriétaire actuel qu’est ce que je risque ?
Les services d’urbanisme répondent à côté à toutes mes questions ?
Me disant qu’il y a prescription.. mais il n’y a pas de permis donc pas de déclaration d’achèvement de travaux.
C’est fou quand même qu’on puisse en arriver jusque là !!
Comment peut-on se dégager de ces obligations parce que va fait plus de 10 ans !
Sauf pour la construction d’une véranda en 2019 qui aurait dû faire l’objet d’une demande et d’un permis car la surface avec la véranda dépasse les 150 m2.
Je me retrouve dans une situation difficile tout ça à cause de notaire négligents et un service d’urbanisme qui a laissé faire.
Merci pour votre réponse
Bien cordialement
Bonjour Nathalie. La situation est sérieuse : la maison de 2009 n’est pas régularisable sur une parcelle inconstructible, et les travaux de 2011 ont été faits malgré un refus. Pour la véranda de 2019, la commune peut agir jusqu’en 2025 au pénal et 2029 au civil. Le notaire qui n’a rien vérifié et les vendeurs qui connaissaient les refus engagent leur responsabilité. Consultez un avocat rapidement : vous disposez de 5 ans à compter de la découverte.
Bonjour Pascal,
J’envisage d’acheter une maison des années 50 et au fond du jardin, il y a une extension composée d’un atelier et un garage le tout faisant 30m2 et dont toit est pour une partie tombé et qui devra être totalement refait. j’aimerais faire de cette partie un abri de jardin fermé pour détente avec un garage accolé. Cependant tout çà a été construit il y a plus de 20 ans mais ne figure pas au cadastre.
Pouvez-vous me dire si je dois demander à la mairie de le faire inscrire au cadastre pour pouvoir faire les travaux en toute légalité ou si je peux réaliser des travaux sans que cette partie ne figure pas au cadastre.
En vous remerciant par avance.
Cordialement,
Bonjour. L’inscription au cadastre ne légalise rien. Refaire entièrement la toiture d’un bâtiment demande une autorisation. Si l’atelier n’a jamais été autorisé, la mairie peut exiger que la demande porte aussi sur le bâtiment existant. Déposez une déclaration préalable ou un permis qui décrit l’existant et votre projet, si le PLU l’autorise.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement dans une copropriété. L’historique de cet immeuble est le suivant : demande de permis de construire en 1975 pour créer au RDC un garage automobile, au 1er des bureaux et un logement de fonction et en R+2 pas d’info. Le permis portait donc sur un batiment à usage artisanal. La construction n’a pas été terminée : au dernier étage, les murs et ouvertures ont été créées mais le toit n’a pas été mis en place. A ce jour c’est un toit terrasse avec des murs de façades commencés. D’après la commune il n’y a pas eu de dépot de DAACT (à l’époque DAT). Le bien a été vendu et l’acquéreur a transformer le batiment en logement sans autorisation et a créé une copropriété (10 appartements) en 2006.
Vous indiquez « Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (PC, DP, PA…), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux » … Peut on conclure que ce batiment est devenu légal ?
Bonjour,
Nous avons -mon mari et moi- acheté une parcelle sur laquelle existaient une habitation principale, un garage et un bureau indépendants les uns des autres.
Nous avons pris le partie de réaffecter le garage et le bureau et d’en faire des cabanons habitables de 20m² chacun environ. C’est alors que nous avons remarqué que ni le garage, ni le bureau n’apparaissaient à l’époque sur l’acte de vente. Mais nous pensions que c’était nominal et qu’il fallait juste régulariser, étant primo-accédants -et accompagnés par une agence immobilière à l’époque dans cet achat .
Alors il y a 8 mois, nous en avons parlé à un agent de la Mairie de notre localité qui nous demandé de compléter une déclaration préalable et qu’il ne s’agirait que d’une formalité au vu de la situation. Confiants, nous avons réalisé les travaux de réaffectation des locaux. Trop confiants, malheureusement. Celle-ci a été refusée par la mairie qui nous a opposé la demande de PCMI puisque les bâtis en question sont indépendants de l’habitation principale.
Mais cette fois la mairie a refusé notre demande de PCMI au motif que : « la distance d’une surface inférieure à 10 mètres » entre le garage et le bureau ne permet pas l’attribution du PCMI. C’était il y a 6 mois. Cela nous semblait facile à régler en réunissant les toitures, mais c’est là que nous nous sommes aperçus que les limites séparatives entre les deux constructions et le voisinage ne respectaient pas le PLU en vérifiant la haie séparative (moins de 6 mètres de distance). Donc quoiqu’il arrive : les deux bâtis ne respectent pas le PLU, qu’elles aient plus de 6 ans n’y changent rien.
Nous ne savons pas quoi faire car nous avons reçu récemment la visite d’un homme prétendant agir pour le compte de l’INSEE qui a demandé des informations sur la parcelle et les habitats contenus. Nous avons refusé de répondre à ses questions et il a écrit nos noms inscrits sur notre boîte aux lettre sur son document en partant, l’air calme et sans se presser, bien que nous lui ayons signifié qu’il s’agissait d’une propriété privé.
Nous pensons qu’il s’agissait d’un agent constatant une infraction au code de l’urbanisme. Nous souhaitons vendre car cette maison est devenue un cauchemar pour nous qui pensions faire une plus-value en transformant les bâtis existants.
Nous pouvons prouver par des photos et la carte IGN que les bâtis ont plus de 6 ans : mais cela nous permettra t-il de vendre sans avoir à démolir? Si oui, quel document devons-nous demander à la mairie pour rassurer les futurs acquéreurs d’une absence de risque d’obligation de démolition?
Encourons-nous des sanctions pénales même si nous démolissons?
Merci d’avance de votre réponse!
Cordialement,
Lola
Bonjour. Transformer un garage et un bureau en logements change leur destination et crée de la surface habitable : il faut une autorisation, permis ou déclaration selon les travaux. Si ces bâtiments ne figuraient pas dans l’acte, ils n’avaient peut-être jamais été autorisés : la demande devra alors porter aussi sur eux. Faites étudier le dossier avant de poursuivre les travaux.
Bonjour,
Ma fille doit signer un compromis mais elle vient d’apprendre que le vendeur a fait des travaux sans permis de construire (une chambre, une buanderie, un studio dans le jardin). Les travaux datent de plus de 10 ans. Comment prouver que les travaux ont été achevés depuis plus de 10 ans ? Il me semble que les propriétaires doivent donc fournir à l’urbanisme des informations pouvant stipuler l’achèvement des travaux (factures, divers témoignages…). Le propriétaire nous avait dit que la secrétaire de son entreprise travaillait dans le studio. Son témoignage peut-il valoir comme preuve d’achèvement des travaux depuis plus de 10 ans puisque le studio construit illégalement était son lieu de travail ? Quels sont les risques que ma fille prend si les propriétaires qui ont initiés les travaux ne régularisent pas l’infraction ? Ma fille en achetant le bien peut-elle être poursuivie au niveau pénal, civil et fiscal pour une non déclaration de travaux qu’elle n’a pas initiés ? Comment vont être calculés ses impôts locaux ? Seront-ils calculés à partir des nouvelles superficies que les anciens propriétaires n’ont pas déclarés et que l’acte de vente précisera ? Les impôts, en intégrant la nouvelle superficie, peuvent-ils lui demander de s’acquitter de la taxe d’aménagement qui est de 820 € le mètre carré hors Île-de-France et qui est exigée en cas d’augmentation de superficie autorisée?
Par ailleurs, que se passe-t-il si les travaux non déclarés ne respectent pas les règles d’urbanisme actuels ?
Un grand merci à vous.
Bonjour. La preuve se fait par tout moyen : factures, photos datées, photos aériennes de l’IGN ou historique de Google Earth, contrats d’électricité, avis de taxe foncière. Le témoignage de la secrétaire est recevable s’il est rédigé sur le formulaire d’attestation de témoin (Cerfa n° 11527), avec une copie de sa pièce d’identité. Mais attention : ces travaux faits sans permis ne seront pas protégés par la règle des 10 ans, même prouvés.
Bonjour,
J’ai signé un compromis pour une maison construite sans permis de construire (constructions réalisées entre 1963 et 1969) et qui ne respecte pas une limite séparatives.
J’ai bien compris que je ne pouvais pas me prévaloir des dispositions de l’article L421-9 du code de l’urbanisme. Mais en vertu de quoi pourrait se fonder la mairie pour régulariser (appréciations ???) les constructions illégales?
Dans l’attente de vous lire,
Bonjour. La mairie régularise en appliquant le PLU en vigueur au jour de la demande. Si la construction le respecte, ou ne s’en écarte que par une adaptation mineure justifiée (article L152-3), elle peut être autorisée. Si la limite séparative n’est pas respectée et que le PLU ne prévoit pas d’exception, la régularisation sera refusée. Faites lire le règlement de la zone avant de signer.
Bonjour
j’ai une contruction d’une petite piece de 12m2 sur mon terrain qui est en appuis sur un mur de maison privé.A l’achat en 2014 cette construction était déja la, sur le plan cadastral elle n’apparait pas,a l’origine l’ancien proprietaire ma dit que c’était un abris pour stoker.Le proprietaire de la maison me dit qu’il faut démollir ? Merci a vous
Bonjour. S’appuyer sur le mur d’un voisin sans son accord n’est pas permis. Mais le code civil vous donne une solution : vous pouvez acheter la mitoyenneté du mur, en payant la moitié de sa valeur et du sol (article 661). Le voisin ne peut pas refuser. Faites chiffrer cette solution : elle évite la démolition.
Bonjour,
J’aimerai acquérir un chalet pour habitation principale qui a été construit sans permis de construire et dont les travaux ont été achevés en septembre 2017, d’après le propriétaire qui ne peux fournir aucune preuve à part des photos.
A cet endroit, plus d’une dizaines d’ habitations type chalet et même maisons ont été construites sans permis et la mairie qui est au courant n’a jamais demandé que les biens soient démolis.
Pensez-vous que le risque que la mairie entament des poursuites soit élevé ?
De plus, il n’y a pas de raccordement au tout à l’égout, les constructions sans permis se trouvent dans les hauteurs du village, le château d’eau en contrebas et des forages ont été faits pour alimenter ces maisons en eau.
J’aimerai savoir si j’acquiers ce bien en juin 2022, ce que je risque en tant qu’acquéreur ?
Le délai de prescription est bien de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux ?
Je vous remercie d’avance de m’éclairer.
Cordialement,
Bonjour Karine,
Premièrement NON, il n’y a pas de prescription SI aucun permis n’a été demandé….
Donc la croyance qu’il est possible d’obtenir une validation d’un ouvrage réalisé sans permis et fausse (peut-être une prescription trentenaire et encore…).
Ce qui m’amène à vous préciser que ce bien est à fuir…. à grands pas.
La mairie ne demandera pas la démolition sauf si un voisin, un peu grincheux la demande.
La préfecture pourrait elle l’exigée.
Pour qu’il n’y ait pas de soucis pour cet achat, demandez au vendeur de déposer une demande de permis de régularisation (ce qui va certainement être compliqué, voire impossible au regard de la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) très exigeante).
Certes cela doit être une bonne aubaine, mais ne vous laissez pas guider par vos sentiments et émotions, trouvez autre chose de plus « clean » et sérieux.
Bonjour,
J’ai acheté un bien qui empiète sur le domaine public et sans permis de construire. Ces informations rédhibitoires m’ont été cachées par le vendeur constructeur et son notaire. Ces informations auraient-elles dû être précisées dans le Certificat d’urbanisme d’information car elles étaient connues de la Mairie ?
Merci
Bonjour,
Il est clair qu’une personne n’a pas fait son travail.
Je vous conseillerai de prendre contact rapidement avec un avocat, car le domaine public est imprescriptible, ce qui signifie qu’à tout moment la commune pourrait vous ordonner de démolir.
C’est très grave, ne tardez pas et prenez un avocat pour démêler cela.
Bonjour, j’envisage l’achat d’un terrain situé en espace boisé naturel, je passe bientôt chez le notaire pour compromis et je réalise que le proprio à fait des constructions complètements illégales ; habitation de 25m2 sur dalle béton, abri jardin 9m2 sur dalle béton, 2 carports, cela fait 15 ans qu’il est dessus, y’a t’il une chance de prescription ? les bâtiments apparaissent sur le cadastre mais je lis que le cadastre ne sert à rien ! que faire pour me protéger en cas de procédure de la mairie ou autre ? Merci
Bonsoir Mimi,
Voyez avec un avocat, mais personnellement je pense qu’il vaut mieux fuir ce type de situation.
La mairie pourrait demander la démolition purement et simplement !
Bonjour, mon voisin à récupéré un de mes terrain de 265m² sur prescription acquisitive. Sur ce même terrain il y a construit dans un premier temps son atelier professionnel dans les années 1980 sans payer une taxe foncière.
en 2015 il y a construit un bâtiment agricole sans permis de construire.
C’est en 2017 que j’ai découvert que ce terrain m’appartenait. Sur le jugement civil en 2020 j’ai été débouté sur prescription acquisitive. A ce jour je paye toujours le foncier sur ce terrain. Non seulement il prend le terrain mais je le luis redevable d’une amande.
Sur le plan pénal j’ai porté plainte auprès de Madame le Procureur de la République contre ce bâtiment illicite. A ce jour ni le Maire de la commune ni le service de la DDTM ne se sont déplacés.
Nous avons demander la démolition de ce bâtiment car il n’est pas a la bonne hauteur et à la mauvaise limite et gêne notre habitation.
Nous n’arrivons pas à avoir de retour malgré tous nos appels au service des bureaux de plainte et le service de la DDTM.
On s’oppose à la régularisation de ce bâtiment.
Quels sont vos conseils? existe t-il une association de défense?
D’avance merci
Bonjour. Puisque le jugement de 2020 a reconnu la propriété de votre voisin, faites-le publier au service de publicité foncière et transmettez-le au centre des impôts fonciers : vous ne paierez plus la taxe foncière de ce terrain. Pour le bâtiment agricole de 2015, les poursuites pénales sont prescrites depuis 2021.
dominique
bonjour, suite à la donation réalisé en décembre 2016 par ma mère ( au
décés de mon père) à savoir : parcelle de terrain d’une surface cadastrale de 1.717m² sur laquelle une construction y édifiée consistant, au rez-de-chaussée ,en un local à usage commercial et à l’étage en un appartement à usage d’habitation ( ce bien a été acquis en 1987 suite à une vente de mes grand-parents à mes parents. Ayant du recourrir au Tribunal Administratif pour obtenir le certificat d’urbanisme ( j’ai eu gain de cause) souhaitant séparer les deux parties, le maire me refuse toujours l’autorisation nécessaire pour les raccordements en eau et électricité sous prétexte de l’article L.111-12 du code de l’urbanisme ( … articles L.421-1 à L.421-4 ou L.510-1 ) . pourriez-vous me donner votre avis . Je vous remercie par avance.
PS: un petit contentieux par le passé a eu lieu.
Bonjour. Un refus doit être motivé. Demandez au maire le texte exact sur lequel il s’appuie, puis contestez dans les 2 mois par un recours gracieux ou devant le tribunal administratif, comme vous l’avez fait pour le certificat d’urbanisme. Faites préparer le dossier par un professionnel : un projet bien argumenté est votre meilleur atout.
j ai un garage de 80 m qui a ete construit sans permis de construire juste verbalement avec le maire de l epoque depuis 1995 je vend mais maison apres deces de mon mari . donc ce garage n apparait pas au cadastre j ai fais faire des plans a un architecte pour demander un permis de construire qui m a ete refuse le personnel de l urbanisme disent qu il depasse les 50m donc pas conforme .ils veulent que je demolisse 30m pour conformite avec p. l. u de maintemant .je risque quoi ,.? merci
Bonjour. Après plus de 30 ans, la mairie ne peut plus exiger la démolition. Le refus de régularisation n’est pas une obligation de démolir : vous ne risquez rien de plus. Vous pouvez vendre en informant l’acheteur par écrit que le garage n’est pas autorisé. Démolir 30 m² n’est utile que si vous tenez à régulariser le reste.
Bonjour
Titulaire d un permis en date du 8 04 2021 consistant a remplacer une toiture de 600m2 en fibrociment en ardoise naturelle .je n ai pu le respecter car il était impossible à réaliser.
ma pente étant de 21 degrés et la charpente métallique ne le permettait pas de par le poid de l ardoise naturelle conséquent.
En plus,les amenagements intérieurs ont été réalisé en 2012 suite à l obtention d un changement de destination passant de comble non aménageable en habitation.il aurait fallu tout refaire.De ce fait, renforcer la charpente n etait plus possible en date d obtention du permis du 08 04 2021.
J ai donc remplacé le fibro ciment par de l ardoise artificielle pour toiture legere.
Le service urbanisme de ma ville avec qui les rapports sont tendus l ont remarqué et ont lancé une plainte au pres du procureur de la république.de mon coté j ai redeposé un modificatif de permis cependant je pense que celui ci sera refusé étant donné que seule l ardoise naturelle est autorisé par le PLU
Depuis 2017 j ai eu 5 sinistres(degats des eaux par le toit et tempete) et ai déposé 5 permis différents toujours refusés( en passant par le bac acier et autres).j ai craqué car il était primordial de remplacer cette toiture car a plusieurs reprises des plaques de fibros se sont arrachées et sont tombées sur la voie publique. J ai donc déposé ce permis en ardoise tout en sachant qu il était irréalisable
l environnement de mon batiment se compose de toitures en ardoise et etais le seul avec une toiture fibro vétuste.
Autrement dit mon bâtiment était une verrue dans le quartier et pense avoir embellie la rue en apportant de l esthétisme car cette ardoise artificielle,a un super rendu et n a rien à envier aux autres maisons du quartier.
Ma question est la suivante
Qu est ce que je risque?
la depose est remise a l existant?
Peine pénal?
En attente de votre retour
Cordialement
Bonjour. Si vous avez posé un autre matériau que celui autorisé, la toiture n’est pas conforme au permis. Déposez une nouvelle déclaration préalable ou un permis modificatif avec le matériau réellement posé, en expliquant la contrainte de charpente : c’est une justification technique recevable.
Bonjour,
Mon frère et moi devons vendre une maison appartenant à notre mère.Cette maison a été construite avec un permis en 1957 et un certificat de conformité de 1959. Vers 1969, une extension à la maison a été réalisée ainsi que la construction de deux garages indépendants le tout sur une parcelle constructible. Après recherches aupres du service de l’urbanisme, aucun permis n’a été retrouvé . Quels sont les problèmes qui vont découler d’une vente éventuelle et quelles démarches devont nous effectuer pour regulariser la situation . Merci pour votre reponse.
Bonjour. Cherchez aussi aux Archives départementales : les permis de cette époque étaient souvent instruits par l’État. Sans permis retrouvé, aucune sanction n’est possible, mais ces constructions ne sont pas protégées par la règle des 10 ans. Informez les acheteurs par écrit. Une régularisation est possible si le PLU l’autorise.
Bonjour, mon père est le propriétaire du mur qui sépare son jardin de celui de ces voisins. Ces anciens voisins ont fait construire une pièce en se servant du mur de séparation comme mur porteur, et il soutient la toiture. cette pièce n’a pas été déclarée, n’est pas inscrite au cadastre. Les voisins ont vendu, et le nouveau propriétaire a refait la toiture de cette pièce en conservant les mêmes caractéristiques, tout en ayant conscience que le mur appartient à mon père. Mon père souhaite, dans les mois qui viennent faire lui aussi un agrandissement en se servant de ce mur, sinon il va perdre au moins 40 cm de son coté. sauf qu’il ne peut actuellement pas le faire. Les voisins ont fait une déclaration de travaux à la mairie pour la totalité de la toiture de la maison qui a été accordée. La responsable de l’urbanisme ne se sent pas vraiment concernée par le problème. Je ne sais pas vers qui me tourner. A part leur proposer de racheter le mur et la surface au sol perdue que mon père ne peut pas utiliser. Je vous remercie de la réponse que vous pourrez m’apporter.
Bonjour. Le voisin qui utilise le mur de votre père doit en acquérir la mitoyenneté, en payant la moitié de sa valeur et du sol. Votre père peut lui réclamer ce paiement. Pour son propre agrandissement, le mur lui appartient : il peut s’y appuyer, dans le respect des règles du PLU.
j’ai une opposition à une demande de régularisation d’une petite extension de moins de 20 m2 , construite il y plus de 20 ans .
J’ai eu une opposition de la mairie, puis-je faire un recours gracieux dans le cadre d’un délai de prscription.
Bonjour Jacqueline,
Quel est le motif de l’opposition de la mairie ?
Peut on demander une démolition après annulation d’un permis par la préfecture merci
Bonjour Paul,
Si l’annulation a invalidée la construction et que celle-ci ne pourra pas être régularisée, alors oui potentiellement une démolition pourrait être ordonnée.
Bonjour,
J’ai acheté un pied-à-terre, en 2020, qui empiète sur le domaine public ! Le notaire et le vendeur ne m’en ont pas informé. J’ai découvert ce vice au bout de 6 mois, après avoir demandé un certificat d’alignement individuel . Le bien est situé en bord de route départementale.
Petit historique : mon vendeur avait acheté un terrain en 2013 sur lequel il y avait une maison. Son acte de vente stipulait clairement qu’il achetait « un terrain sur partie duquel repose le reste d’une ancienne maison d’habitation « . On lui avait remis l’arpentage, réalisé en 2007, illustrant les limites de son terrain, et il apparaissait clairement que la maison, empiètait sur la parcelle voisine, appartenant au DP.
Pour mon vendeur, l’étape préalable et incontournable à la rénovation de cette maison, était de démolir la facade pour la reculer et donc supprimer l’empiètement.
Je précise qu’il est vendeur-constructeur, entrepreneur individuel comme il l’a déclaré dans mon acte de vente. J’ai découvert qu’il ne travaille plus depuis 2014, il a donc menti sur sa situation professionnelle en 2020 mais les notaires n’ont rien vérifié.
Moi je ne savais pas que mon vendeur avait acheté un terrain. J’ai donc acheté une maison qui empiète sur le Domaine Public parce que on ne m’a pas informé, et l’arpentage de 2007, illustrant l’empiètement ne m’a pas été transmis dans mon acte de vente. Seul un cadastre non à jour était joint à mon acte, et l’empiètement n’y figurait pas.
Mon vendeur et le notaire disposaient de cet arpentage donc savaient que l’empiètement impliquait une démolition.
Les notaires n’ont fait aucune investigation sur les travaux pour un bien soumis à garantie décennale !
La mairie laxiste a laissé faire cette rénovation en 2013 sans instruire la DPT. La DPT a été faite une fois la rénovation terminée. Il n’y a pas eu de réception ni de DAACT ce qui n’a pas empêché la Mairie de faire une attestation de non contestation des travaux, à l’aveugle, pour les besoins de la vente en 2020 !
Mon acte de vente indique que j’ai acheté une maison. Il s’avère que je viens de découvrir que 18% de ma surface habitable repose sur le domaine public. Je n’ai donc pas la pleine jouissance de mon bien, de la maison. Je considère que j’ai la pleine jouissance du terrain et que du terrain !
Le vendeur avait-il le droit de vendre une maison sans être propriétaire de la totalité du sol ?
Le notaire aurait-il empêcher cette vente ?
Il n’est pas superflu de vous dire que la construction d’origine était une construction sauvage sur un terrain appartenant à l’état, dans la zone des 50 pas géométriques.
La propriétaire de cette maison a dû acheter le terrain en 2010, avant de le vendre à mon vendeur en 2013, mais l’état s’était gardé une bande de terrain de 1m x 6m longeant la voie publique, raison pour laquelle l’empiètement existait en 2013. En l’absence de démolition, pourtant obligatoire, par mon vendeur, l’empiètement existe toujours en 2020.
J’ai donc acheté une maison qui empiète sur le domaine public et sans permis sans en avoir été informé.
Le notaire peut-il vendre un bien sans s’assurer que j’en suis pleinement propriétaire ? La dénomination du bien est passé de « Terrain « en 2013 à « Maison » en 2020, sans aucune vérification des notaires sur les travaux et autorisations d’urbanisme, assurances…
La DIA, remplie par le notaire du vendeur précise que la maison est bâtie sur terrain propre !!
Je souhaite annuler cette vente pour vices cachés (1240, 1641, 1792) ou obtenir une démolition.
Votre avis SVP ?
Peut-on être en copropriété avec le domaine public ?
Je pense être victime d’une arnaque, les vendeurs sont de mauvaise foi et ils ont profité de l’incompétence et de la négligence des notaires.
J’avais pris mon propre notaire pour sécuriser mon achat d’autant plus que le notaire rédacteur était celui du vendeur, mais aussi le mien malgré tout puisque je lui avait signé une procuration !
Bonjour. Une occupation du domaine public ne se prescrit jamais : le département peut demander la libération de l’emprise. Le vendeur et le notaire devaient vous informer. Consultez un avocat rapidement sur la garantie du vendeur et la responsabilité du notaire, et demandez au département si une régularisation est possible.
J’ai acheté une maison en 2021 et elle ne correspond pas au certificat d’achèvement de travaux obtenu en 1989. En effet, la construction initiale a été modifiée par le rajout d’une cuisine de 10m2, la fermeture d’une véranda de 10m2 et le rajout d’une véranda de 15m2. De plus la cuisine se retrouve en zone rouge depuis le dernier plu sorti en 2012. Je dois faire des travaux de rénovation mais je crains de ne pas avoir l’autorisation préalable. Quels risques j’encours si je demande la régularisation de la construction ?
Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour. Pour des ajouts anciens, aucune sanction n’est plus possible. Mais si vos travaux de rénovation demandent une autorisation, la mairie peut exiger qu’elle porte aussi sur la cuisine et les vérandas. Une cuisine en zone rouge ne sera pas régularisable. Privilégiez les travaux intérieurs, qui ne demandent pas d’autorisation, et faites étudier le dossier avant tout dépôt.
Dispositions du premier alinéa
« 5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; »
Ma maison date des années 1900 il n’y avait donc pas de permis de construire à cette époque elle est maintenant dans un site classé environnemental
Qu’en est-il donc ?
Merci de votre réponse
Bonjour. Une maison construite avant 1943 n’avait pas besoin de permis : elle n’est pas « réalisée sans permis » au sens de l’article L421-9, et elle est réputée régulière. En site classé, tous vos futurs travaux sur l’aspect extérieur demanderont en revanche une autorisation spéciale.
Bonjour, je suis sur le point de signer un compromis de vente mais je me suis rendu compte que sur les plan cadastraux mon garage a été construit en 1970 il est fixer au mur du voisin à l époque avec son accord écrit . Mais sur les plan il apparaît que mon garage borgne sur la passerelle du même voisin sur 75 cm . Notre notaire a réussis à avoir l’acceptation de nous laisser la mitoyenneté du mur ceci sera actée. En cas où le voisin déciderais de vendre la maison est ce que les nouveau propriétaires pourraient me faire démolir mon garage puisque je borgne sur leur terrain de 75 cm ? Alors que j’ai un acte de mitoyenneté ? Merci d avance
Bonjour. Un empiètement de plus de 30 ans, connu et paisible, a pu faire acquérir la bande de terrain par prescription. Les nouveaux propriétaires ne pourraient alors pas exiger la démolition. Demandez à votre notaire d’établir un acte constatant cette prescription : c’est la meilleure protection.
Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 2001 d’une maison bâtie en 1920. cette maison a fait l’objet d’extensions non cadastrées (j’ignore s’il y a eu permis de construire) et dont la plus récente date d’une soixantaine d’années ! Comme je voudrais faire des travaux sur ces extensions, ne risquent-elles pas d’être considérées comme illégales ?
Merci
Bonjour,
Si vous ne pouvez pas prouver l’antériorité des ouvrages, il est probable que cela soit considéré comme illégal.
La question que vous devez vous poser est : « Est-ce que ces ouvrages son compatibles avec le PLU ou code civil ? »
La réponse vous orientera vers une solution.
En cas de doutes et souhaitez avoir une réponse plus précise, vous pouvez réserver un coaching en visio ici
Bonjour, je m’apprête à signer un compromis de vente chez un notaire pour une maison. Le problème étant que les vendeurs ne sont pas en mesure de nous fournir le permis de construire initial. Cette maison fait partie d’un lotissement (un cahier des charges et un numéro de lot ont été donnés par les propriétaires). Cette situation est inquiétante et je ne sais pas si je dois procéder à la signature du compromis.
Merci par avance pour votre aide.
Bonjour Marie,
La situation est très embarrassante effectivement, ne signez rien si vous n’êtes pas certaine d’avoir la garantie que le bien est légal.
Le mieux serait de vous renseigner par vous même auprès des services de l’urbanisme dont dépend le bien afin qu’ils vous fournissent éventuellement un document clair.
Vous pouvez aussi consulter les services fiscaux pour voir avec eux qu’elles sont les taxations payées pour ce bien et depuis quand.
Bonjour,
je suis en train de fantasmer sur ce bien depuis des jours; mais plus je me renseigne, plus je m’interroge; voici un extrait de l’annonce: »Chalet 30m2
*Habitation construite dans les années 70 et connue des services de Mairie (la taxe de levées des poubelles est acquittée) . Taxe d’habitation acquittée jusqu’à sa récente suppression. Bâti assujetti aux impôts fonciers et référencé au cadastre. Cependant, la construction n’apparait pas sur l’acte de vente car défaut de permis de construire officiel. Autorisation de construire donnée verbalement par l’autorité territoriale de l’époque. »
Comment la vente peut-elle se faire sans mention de la construction; un notaire peut-il laisser passer ça? Le terrain est passé en non-constructible depuis, quel statut pourrait obtenir cette habitation? Me conseillez-vous de passer mon chemin et d’arrêter de rêver 😉 . D’avance, merci,
Vanessa
Bonjour. Une autorisation verbale ne vaut pas permis : le chalet est juridiquement sans autorisation, même s’il paie des taxes. Aucune sanction n’est plus possible, mais vous ne pourrez ni l’agrandir ni le reconstruire après un sinistre, et un prêt bancaire sera difficile. Tenez-en compte dans le prix.
Bonsoir
Ma mère âgée de 94 ans doit remplir un document de mise à jour cadastrale.
Elle ne sait pas quoi faire avec un garage construit en 1965 sans PC ni DP.
La construction fait moins de 20 m2 et se trouve à l’intérieur de son tarrain.
Y a t’il prescription et comment régulariser ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour James,
La première chose à faire et de vérifier si le PLU autorise cette construction.
Ensuite, est-ce que vous disposez de documents pouvant prouver cet antériorité ?
Enfin, est-ce que vous n’avez (votre mère) jamais eu de soucis ou sollicitations vis à vis de cet ouvrage par les services administratifs ou fiscaux ?
Payait-elle des impôts sur cet ouvrage ?
Il faut trouver des réponses en sollicitant un architecte proche du terrain afin qu’il vous réalise une étude de faisabilité architecturale ainsi vous pourrez être plus clair sur la régularisation ou pas.
Bonjour mon père a construit un hangar les 12 m / 5m une soixantaine de mètres carrés sans permis en 1985 sur son terrain le terrain se situe dans une zone des bâtiments de France je voulais savoir si je pouvais revendiquer la loi trentenaire si on me demande de le démonter
Bonjour Jean-Claude,
Ce qui est illégal, reste illégal, la prescription trentenaire est difficile à obtenir car elle doit réaliser la conjonction de nombreuses choses qui en générales ne sont pas recevables.
Donc le mieux serait de voir avec la mairie pour tenter de déposer une demande de permis de régularisation (si cela est envisageable), mais en secteur ABF, je n’y crois guère.
Bonjour, je vous ai lu, mais cela me semble tellement compliqué !
Nous sommes locataire depuis 1984 dans le même appartement au rc de l’immeuble (type méditerranéen) et notre bailleur social vient de nous signifier que nous ne lui avons pas fourni d’autorisation de notre mairie pour la pose d’une pergola (devant notre séjour) qui est indépendante du bâtiment, et qui est sur ses quatre pieds depuis une dizaine d’années, et qui n’est là que pour abriter la table de jardin et ses fauteuils.
Je précise que cette pergola ne gêne personne, notre appartement étant en L. C’était sans savoir que cette pergola très légère était soumise à demande d’autorisation. Elle fait 7.50 m2.
Ce matin la mairie nous a fourni un document cerfa « déclaration préalable »… constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une MAISON INDIVIDUELLE et/ou ses annexes.
Avec force demande de pièces à fournir, que vous connaissez.
Il s’agit d’un immeuble, et non pas d’une maison individuelle. Ce document est-il adapté ?
N’est-ce pas compliquer les choses vue la légèreté de la pergola ? et est-ce bien nécessaire pour cette pergola qui n’a pour toiture qu’un plastique transparent et est démontable en 5 mn (ou 20) à tout cassé ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour Béatrice,
La question serait plutôt : »Qu’est-ce qui a déclenché tout cela ? »
Car a priori, j’imagine qu’un voisin n’a pas obtenu ce qu’il voulait et a demandé une explication du pourquoi vous et pas eux.
C’est très souvent le cas.
Ensuite, les ouvrages même temporaires ou légers doivent être déclarés si ils dépassent 2m2 d’emprise.
Concernant le CERFA, vous trouverez les informations ici
Tout le monde doit respecter les règles sinon cela devient la foire… je sais cela est pénible parfois, surtout si tout était tranquille avant.
Bonjour,
Suite a une vente d’une ancienne cimenterie, j’ai acquis une partie d’un bâtiment (100 m²) avec un terrain attenant de 5000 m².
J’ai entamé la rénovation du bâtiment en ayant fait appel à un architecte diplômé qui a déposé un permis de construire et obtenu comme souhaité. J’ai même reçu la taxe d ‘aménagement TA.
Mon voisin mitoyen au même bâtiment entame le même type de travaux de rénovation mais cela concerne une surface de plancher de 1200 m² avec 10 000 m² de terrain, sans aucune autorisation , ni sans permis de construire, sans DP.
Cela ne me regarderait pas dans la mesure ou des travaux ne mettraient pas en danger le mur mitoyen qui sépare nos deux immeubles dans un premier temps.
Puis ensuite vient se greffer le problème présent et future d’accès commun par un chemin (acté servitude réciproque devant reste libre à toutes heures). Mon voisin occupe systématiquement et en permanence cet espace de circulation à son profit pour du stationnement clientèle ou interventions pour réparation véhicules, stockage etc (le vrai ferrailleur).
Vu l’attitude de ce voisin, je m’inquiète sérieusement pour le future lorsqu’il y aura au minimum 16 locataires qui adopteront sûrement le même comportement.
A ce jour ,est-il possible de faire intervenir les autorités locales ou la mairie pour exiger un peu plus de respects des règles de bon voisinage ou de l’urbanisme ??
Cela ressemble a de la délation mais que faire après un tentative de conciliation auprès d’une entité recommandée par la gendarmerie.
Merci pour votre reponse.
Bonjour. Signalez les travaux par écrit à la mairie : le maire a l’obligation de dresser un procès-verbal quand il a connaissance d’une infraction. Si ces travaux vous causent un préjudice (accès, bruit, sécurité du bâtiment commun), vous pouvez aussi agir devant le juge civil.
Bonjour,
merci pour vos articles.
Je suis un éleveur et j’ai réalisé l’ouverture d’une façade sans demande de travaux de 11 m2, le bâtiment est considéré agri.
Le but serait de pouvoir le louer en gite dans quelques temps pour me faire un revenu complémentaire ou bien si pas le droit y effectuer mes ateliers pour ma fromagerie.
Je souhaite régulariser ma demande.
Ai-je besoin d’effectuer une demande de changement de destination si gite? si fromagerie ?
D’autre part dans 14 ans je vais devoir revendre mon bien pour reprendre la ferme familiale dans une autre région.
Si un particulier l’achète cela posera t’il un problème si cette ancienne étable est devenue un gite et pour le coup en habitable ?
d’avance merci de vos réponses.
Bonjour Jeff,
Merci à vous de me lire et pensez à partager les articles sur les réseaux sociaux, cela m’aide à continuer à vous répondre ici.
Vous devez impérativement demander les autorisations concernant vos changements prévus de locaux agricoles en gîte ou autre.
Si une personne souhaite acheter votre bien, tout doit être déclaré et autorisé avant les travaux bien évidemment, mais surtout vous assurer que la zone agricole n’impose pas un statut particulier pour les futurs acheteurs.
Bonsoir,
merci de votre réponse
cdlt
Jeff
Avec plaisir.
Bonjour,
Nous sommes sur le point de faire la signature d’un compromis pour une maison dont nous découvrons qu’un ancien garage attenant ( même corps de bâtiment) est devenu une pièce de vie , ainsi que son niveau supérieur qui a été connecté à l’étage existant pour créer une chambre .
À vous lire, il faut absolument régulariser, mais quels pourraient être les refus sachant que ces espaces sont inclus dans l’emprise cadastral de la maison . Dois-je passer par un PC ? Une DP ? Et concernant la prescription sur quelle date peut on se baser sachant que les travaux n’ont pas été déclarés ?
Merci de votre aide
Bonjour Nicolas,
Il faut impérativement et toujours être au carré juridiquement pour éviter les ennuis présents ou futurs.
Concernant la DP ou PC, cela dépendra du secteur du projet.
La date prise en compte et liée à la demande d’autorisation qui doit être obtenue.
Bonjour Pascal,
On se trouve dans une situation semblenle a celle de Nicolas.
A savoir: PC pour bâtiment avec conformité en ’87 mais amenagement non déclaré du RDC (garage salle de jeu et partie du vide sanitaire) en habitable sans affecter l’emprise au sol.
On a l’intention de regulariser une fois proprietaires, mais en connaissance des risques.
Les traveaux ont ete realises par les cosntructeurs originaux. Nos vendeurs, les deuxiemes propriétaires depuis deux ans, l’ont achetee dans l’etat.
En absence de documentqtion, pour etablir le delais de prescription (10 ans) je prends en compte ces trois facteurs:
– par la suite de notre interrogation, la mairie nous a envoyé des plans scannés (la digitalisation a eu liu depuis plus de 10 ans). Sur ceux ci il y a des references et dessins sur plan par main de l’architecte se referant aux « modifications » sur-citées (fenetres, hauteur sous plafon et meme un post it detaillant la surface extra etc)
– considerant l’ obligation du vendeur de: fournir les factures et declarer les traveaux couverts par assurance décennale. Le fait que celles si ne nous aient pas ete transmises (ni elles ont été transmises aux propriétaires actuels) devrait confirmer que les susdit traveaux sont intervenus dans une periode au moins anterieure a 12 ans…ou du moin exonerer de responsabilité (penale) les proprietaires successifs du fait d’une omission du constructeur original equiparable a un Vice?
– le DDT recite que les installations électriques de la maison ont plus de 15 ans… Comment peut on garder des installations électrique de 15 ans dans un immeuble ou des traveaux de modification structurels sont intervenus il y a moins de 10 ans ?
Merci de me dire si ma logique est correcte et surtout sur qui repose la charge de la preuve du delai de prescription , lors d’un eventuel contentieux avec l’urbanisme.
Par ailleurs si les modifications sont limitees a l’ interieur, comment un voisin pourrait démontrer prejudice en entamant une procedure de dénonciation au pres de la mairie ? Il est possible que des des procedures d’urbanisme se declanchent sans sollicitations de tiers ?
En vous remerciant pour vos aimables réponses.
Cordialement
Henri
Bonjour. Pour dater les travaux, rassemblez tout ce qui existe : témoignage écrit des vendeurs et des premiers propriétaires, factures, photos, annonces de vente anciennes, avis de taxe foncière. Après la vente, déposez la demande de régularisation qui décrit l’aménagement : c’est la voie la plus sûre.
Bonjour
Ayant repris une exploitation agricole a titre complémentaire de mon père décédé il y a 22 ans .
J ai amélioré les étables existante il y a entre 15 et 25 ans .
Une personnes du village qui nous harcèle sans cesse , et ayant introduit plusieurs plaintes non fondé ,vient d introduire une plainte dans ma commune Andenne et la ville ma envoyé un courrier de non respect de permis de bâtir suivant plainte de voisinage.
Nous sommes dépourvu et ma mère de 73 ans est fortement infligé de la situation.
Je compte envoyer un courrier a la ville que me suggérez vous de mettre dans ma lettre.
Merci pour votre aide
bien à vous
Bonjour Jean-Michel,
Si vous n’avez rien déclaré et rien respecté vis à vis de loi, je crains que vous n’ayez guère d’alternatives.
Contactez un avocat pour voir avec lui les options qui seront envisageable.
Est-il possible que vous déposiez une demande de permis pour régulariser ?
Tentez cet axe avec la mairie et sans tarder.
Bonjour, nous étions intéressé pour racheter une grange à retaper dans un petit village en Ardèche. Celle ci n etant pas raccordé à l eau, le propriétaire nous propose à un prix intéressant, la parcelle voisine sur lequel se situe deux chalets côté à côté de une superficie d environ 90m2 construit sans permis de construire en zone N, celle ci étant connecté à l eau et l électricité et plomberie St cadastré à la mairie (Bizarre !!!) ( Plus du terrain)La fin des travaux date de novembre 2015. Si j ai bien compris, les sanctions pénales sont pour l auteur des travaux pendant 6ans, la responsabilité civile peut être demandé par la mairie 10ans après la fin des travaux (soit la démolition). Ma 1ere question est combien de temps prennent les démarches en faisant recours si il y a une demande de démolition ?( Aurions nous le temps de vivre dans le chalet le temps de rénover la grange? ) Après 10ans de la date de fin de travaux et bien qu il n y aura jamais prescription on m a parlé de sanctions administratives, qu’elles sont t elles ? Et que risque t on par la suite ? On hésite vivement à acheter ces biens et ne roulant pas sur l or on veut quand même éviter les mauvaises surprises qui pourraient vite nous endetter. Dans l attente d’une réponse, je vous remercie de nous éclairer. Cordialement.
Bonjour,
Si le bien n’est pas déclaré comme il se doit, fuyez n’achetez pas, car toutes les responsabilités vont vous tomber dessus.
Même si certaines choses peuvent paraitre « régularisable » et encore… ne prenez pas de risques.
Demandez au vendeur de faire le nécessaire pour que le bien soit au carré.
Sinon passez votre chemin
Bonjour j’ai acheter un appartement sous les combles dans une maison ou nous sommes trois copropriétaires .
La maison date de 1984. une demande a été faite pour aménager les combles en 1985 par cette famille qui a construit et a été refusée par le service d’urbanisme .un permis de construire existe bien pour la maison mais pas pour notre appartement .
J’ai RV demain aux archives pour pouvoir faire des photos.
Nous sommes passer par un notaire pour cet achat les plans existent bien depuis des années et plusieurs propriétaires sont passés par la..ma question est sommes nous hors la loi?si nous voulons faire une demande de travaux est ce que la mairie ne nous demandera pas de régulariser ?et de faire une demande de permis de construire ?est ce que vu que cela fait plus de 30ans.nous pouvons laisser comme ça nous n’aurons pas de problème pour la revente ?qu est ce que cela engendre de ne pas avoir de permis de construire ?pour nous et dans le futur?
Quels démarches dois je faire ?puis je me retourner contre le vendeur ou le notaire ?
Car si cela demande des frais qui paie?
Merci d’avance pour votre retour
Bonne journée a vous
Bonjour,
La première chose à faire est de solliciter la mairie et voir avec elle quelles options s’offrent à vous.
Si la régularisation n’est pas possible alors, la situation semble mal engagée pour vous, même si plusieurs anciens propriétaires avaient connaissance du souci.
Nulle n’est sensé ignorer la loi, donc vos êtes responsable.
Si une démolition est demandée car aucune autre issue apparait, alors vous n’auriez aucune issue.
La prescription acquisitive de 30 ans dont vous parlez part du permis, MAIS seulement sur quelques variables.
Si celui-ci a été refusé, alors les travaux n’auraient jamais dû se faire.
Bonjour,
J’essaie d’aider ma voisine afin qu’elle puisse régulariser sa maison et enfin avoir accès à l’eau (pour l’instant elle est raccordée à mon réseau d’eau depuis 1994) et à l’électricité (elle n’a pas accès à l’électricité).
Voici sa situation : en 1989, afin de ne pas se retrouver à la rue, elle a construit une petite maison au beau milieu de la campagne sur un terrain qui ne lui appartenait pas, sans permis de construire, en bordure d’un cours d’eau. Elle a eu 2 enfants. En 1995, le terrain sur lequel elle vivait, a été vendu. Ne pouvant la reloger, le propriétaire lui permis de rester sur les lieux (elle n’occupe qu’une partie de la parcelle). Elle a quitté le logement de 1997 à 2011, et n’y revenait que de temps à autre. Le terrain a été revendu en 2010. A l’heure actuel elle habite toujours sa maison, de façon initerrompue depuis 2011.
J’aimerais l’aider à régulariser sa maison afin qu’elle puisse enfin avoir accès à l’électricité.
Comment s’y prendre pour régulariser sa maison ? Par quelle procédure peut-elle passer ? Quel document remplir ?
J’ai pensé avior recours à la prescription pénale et civile d’une infraction d’urbanisme afin qu’elle ne soit pas condamnée ou contrainte de démolir sa maison en assayant de la régulariser. Mais peut-elle réellement y avoir droit sachant qu’elle n’a effectué aucune déclaration à la mairie ou aux impots? Si oui, comment s’y prendre, quels documents remplir? Risque-t-elle tout de même une obligation de démolition (d’autant plus que sa maison est au bord d’un cours d’eau)?
Peut-elle prétendre à la prescription immobilière?
Bonjour Marine,
Je pense réellement que la situation est très mal engagée pour votre amie.
La meilleure chose à faire serait de voir dans un premier lieu ce qu’il est possible de faire avec la mairie.
Ensuite, selon les réponses voir quelles solutions sont envisageable, mais si tout est totalement illégal et dans un secteur non régularisable, la démolition est plus que probable.
Bonjour Monsieur,
J’ai demandé autorisation à la mairie pour installer l’électricité dans une demande de travaux de clôture avec portail électrique.
Ayant eu accord de travaux, J’ai fais construire un abrit de jardin de 3m280 environ pour y installer le compteur électrique ( consuel ok) et metrre ma tondeuse et outils de jardin.
Mon terrain en zone A car il a été déclassé 2 fois depuis 1999.
Il est pourtant entouré de maisons.
Le PLU étant en cours depuis fin 2017 j’ai fais une demande écrite à la mairie pour mettre mes terrains en zone UB dons constructible.
Avant de faire la pose de cet abrit je suis passée à la mairie pour le signaler, un mail m’a été envoyé me confirmant que je n’avais pas de déclaration à faire.
Aujourd’hui celle ci me demande de démolir car aucune construction n’est autorisée sur un terrain agricole.
Il y a l’eau depuis de très nombreuses années, le tout à l’égout payé par mes soins mais non raccordé.
Merci de votre attention et de votre réponse.
Cordialement
Bonjour Liliane,
Je pense que votre situation nécessite l’étude des documents par un avocat et une réponse à faire à la mairie.
Bonjour,
Merci de m’avoir répondu.
Bien cordialement
Bonjour Monsieur,
J’ai acheté en 1973 un pavillon construit dans les années 1930, à l’époque sans permis de construire.
La construction en maçonnerie en surélevation sur sous-sol avec un rez-de-chaussée avec deux pièces et cuisine, et un grenier.
Dans la période de l’acquisition, le secteur était en zone non aedificandi pour un projet de ligne TGV. Le sous-sol devait être habité car il était encore équipé d’un évier et il y avait encore deux sommiers.
Quelques années après l’achat j’ai consulté le plan cadastral et me suis aperçu qu’un édifice y figurait mais n’était plus en place.
Étant dans une zone dans laquelle il n’était pas possible de construire et donc de ce fait ne jamais pouvoir avoir l’accord d’un permis de construire, j’ai construit aux mesures du cadastre comprenant une superficie d’environ 16m² sur deux niveaux,
Le sous-sol ayant été à priori habité, j’ai voulu le réhabiliter en faisant un séjour/cuisine, une salle de bains et un wc, le tout sans demander une autorisation à la mairie toujours pour le même critère.
Il y a depuis une bonne dizaine d’années, la mairie a acheté des terrains aux alentours et notre zone est devenue constructible.
Je voudrai régulariser la situation, comment dois-je faire et vers quels services m’orienter?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour Daniel,
Votre situation est inhabituelle.
Déjà en réalisant des travaux non déclarés, vous n’alliez vraiment pas dans le bon sens.
Bon… ceci étant, il vous faut à présent prendre toutes les informations auprès des services instructeurs de la mairie pour voir SI vous pouvez régulariser.
Payez vous des impôts pour toutes les surfaces bâties ?
Est-ce que les services de l’état vous taxes depuis toutes ces années ?
Ma maison est en SCI , je suis donc une personne morale, je souhaiterai faire des travaux pour agrandir ma maison (suite parentale avec salle de bain) de 30 m2 environ, on ma dit que je devais passer par un architecte avec un PC.
pouvais vous me confirmer.
merci d’avance
cordialement.
Bonjour,
Effectivement dès lors que vous déposez une demande en tant que personne morale, un architecte doit faire la conception du projet et déposer la demande de permis.
Vous n’avez pas d’autre choix.
Bonsoir à tous, j’ai acheté une maison il y a un an, j’ai appris aujourd’hui que c’était à la base une cabane qui a été rénovée sans permis de construire et non déclaré.
Au bout de plusieurs années le maire est tombé dessus (la maison se situe dans les bois) donc l’ancien propriétaire a du régler les taxes d’habitation et foncière des années précédentes sauf qu’aucun permis de construire n’a été régularisé.
Je n’ai bien sûr pas été informé de tout ça à la vente (sans compter les autres choses que j’ai apprises).
J’ai contacté le maire qui me dit qu’on ne me la fera pas détruire mais que je ne pourrais jamais agrandir etc car située en zone inondable en bords de rivière.
Ai-je un recours contre le vendeur ou le notaire?
Est ce que je risque quelque chose niveau assurance si il devait y avoir un dommage sur la maison? (Chute d’arbre, incendie,…)
Et surtout pourrais je reconstruire si il arrive quelque chose ?
Sachant que je suis déjà en contact avec le diagnosticien qui a déclaré que l’électricité est aux normes sur les papiers alors que pas du tout.
C’est mon premier achat et je me sens dépassé par tout ça.
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour Cécilia,
Encore une fois, votre situation mets en exergue le fait qu’un conseil auprès d’un architecte aurait certainement pu éviter ce type de situation.
Nous (architectes) sommes les seuls à défendre les intérêts de maitre d’ouvrage nous sollicitant.
C’est dommage, car une mission de conseils vaut largement le calme et la quiétude durant des années. Cela n’est pas assez dit et diffusé largement hélas.
La grande majorité des personnes pensent que nous sommes des nantis avide de rémunération excessive.
Enfin, la situation est ce qu’elle est et vous devez normalement ne pas ignorer la loi et vous renseigner avant de signer un achat.
Donc pour pouvoir attaquer, il faudrait que vous fassiez apparaitre clairement une volonté de nuire ou de dissimuler les choses.
Ce DOLE est alors juridiquement une base pour attaquer, sinon vous êtes dans une mauvaise position.
En ce qui concerne l' »erreur » possible du diagnostiqueur, il est assuré et par contre lui, aurait fait une faute professionnelle.
Je pense hélas que l’on vous a mal conseillé et que vous êtes victime du système global qui est en vigueur et met des œillères à beaucoup de personnes, sous prétexte qu’un architecte est cher.
Navré pour vous.
Bonjour Monsieur,
Notre maison est sous compromis de vente depuis le 24 septembre 2020, nous avons déposé une demande de travaux à la mairie le 1er septembre 2020 concernant notre véranda construite et terminée depuis juin 2017 afin de régulariser la situation et la mairie vient de nous répondre en s’opposant à déclaration préalable de travaux . Ils disent que nous ne sommes pas conformes à l’article Uc9 que nous dépassons le PLU Que devons nous faire ???
Que va t’il se passer concernant notre vente? Va t’ elle être annulée ? Devons nous prévenir le notaire et le futur propriétaire ? On ne sait pas quoi faire
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Sylvie,
La seule issue est d’informer les acheteurs que la situation va vous obliger à démonter les ouvrages qui ne sont pas légalement construit.
La surface sera donc à déduire et possiblement le sol à remettre en état initial selon ce qu’impose le PLU.
Bon courage à vous.
Bonjour, y a-t-il une prescription dans le cas suivant:
* construction initiale réalisée il y a plus de 30 ans sans permis de construire
* soumise à taxe foncière et d’habitation depuis au moins 25 ans
* apparaissant au cadastre
* ayant fait l’objet de 2 mutations (vente devant notaires) depuis la construction
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Marie,
Si vous n’avez aucune demande initiale, il est légalement possible que l’administration puisse refuser toutes demandes.
Même si cela est taxé depuis très longtemps…. et même si les impôts ont eux aussi inclus cet ouvrage sur le cadastre.
En ce qui concerne les mutations devant notaires, cela n’a rien à voir avec la légalité des ouvrages, tous les acteurs que vous citez ne font qu’inscrire des données sur des registres et se moquent bien des antériorités, mais également de la légalité des ouvrages (hélas).
Donc pour moi, votre ouvrage pourrait être démoli sur demande du tribunal si il était constaté illégale devant une cour.
Bonjour, en 2011 j’ai acheté une maison et ces dépendances (cadastré)que je connaissais depuis mon enfance. Pendants des travaux de rénovations les dépendances se sont effondrées, alors sachant qu’en cas de sinistre on a le droit de reconstruire à l’identique, j’ai reconstruit à l’identique, ou presque…
La mairie me demande de prouvé l’existence légale des bâtiments. J’ai retrouvé l’acte de vente pour le premier bâtiment, et
une photo aérienne de 1974 prouvant que le deuxième bâtiment existait et était relié par la toiture au premier, comme je l’ai toujours connu. Alors 40 ans après, la mairie se borne à me répondre »le deuxième bâtiment n’a pas d’existence légale » et me refuse tous permis déposés (2 PC à ce jour et a chaque fois je paie l’architecte).Pouvez-vous me renseigner, dans ce cas là ,est ce que la loi de trente ans est applicable?
Bonjour Anna,
L’antériorité si elle est prouvée par des éléments incontestable pourrait potentiellement faire valoir vos droits, si ceux-ci engendrez des taxations.
Or il est fort probable que les ouvrages non déclarés n’ont jamais étaient soumis à taxation.
Je pense que vous devriez contacter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme pour voir si un recours à la préfecture pourrait-être envisageable vis à vis de cet dépendances non déclarée, mais très vieille.
Bonjour je suis propriétaire d’une maison depuis 4 ans avant mon arrivée mon voisin a construit sans permis et il la ouvert deux fenêtre donnent dans mon jardin. Je voulais savoir si je pouvais le dénoncer ou bien c’est trop tard il a dû construire il y a 6 ans merci pour votre réponse
Bonjour,
Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par « donne sur mon jardin », est-ce que la distance entre la limite de propriété est supérieure à 1.90m ?
A vous lire
Bonjour, j’envisage d’acheter une petite maison isolée en campagne. Le vendeur vient de m’informer que la construction a été réalisée sans permis de construire en 1970. La commune ne dispose pas de PLU, celui-ci est encore en cours d’élaboration depuis plusieurs années. Même si ce dernier était terminé, la construction serait très probablement en zone N. Elle est à plus de 6km de toute autre construction. Complètement indépendante des réseaux : alimentée par panneaux solaire et sur sa propre source et avec assainissement autonome.
Au vu de votre article, je comprends que la construction est toujours illégale même si le propriétaire s’est régulièrement acquitté des taxes et que la construction est portée au cadastre. Je comprends aussi qu’il est très peu probable que je puisse faire régulariser la situation. Le propriétaire semblait persuadé qu’il y avait prescription… Si j’achète, je cours le risque au pire de voir arriver une demande en démolition ou bien au mieux qu’en cas de sinistre, je ne puisse faire reconstruire. Qu’en pensez-vous ? Merci.
Bonjour,
En achetant un bien illégal, vous devenez par conséquences responsable de ce bien et ce que cela implique pénalement.
Donc soit le propriétaire actuel fait le démarche et fait en sortes de régulariser avant la vente, soit passez votre chemin.
bonjour,
J’ai deux questions :
Aménagement d’une grange en un logement habitable de 45m² pour ma belle sans autorisation,
Plus aménagement d’une extension attenante à la maison principale, cette dernière date des années 40 et que nous avons aménager en deux pièces, salle d’eau et buanderie,
Quels sont les risques et dois-je régulariser ma situation avant de vendre ?
D’avance, je vous en remercie.
Oria
Bonjour Oria,
Vous devez impérativement tout régulariser avant la vente car ce que vous avez fait est illégal.
La fraude à l’urbanisme c’est du pénal !!! donc lourd de conséquences juridiques et financières.
Engagez au plus vite les démarches administratives pour mettre tout au clair, ainsi vous dormirez tranquille et pourrez vendre aussi en étant serein.
bonjour, j’aie un bien depuis 2007 sans permis de construire j’aie cadastré quand la loi est passée tous ce qui a été construit avant 2012 ont pouvez cadastrer je l’aie fait je suis sur des terres agricole et je viens de recevoir une taxe d’aménagement mais je n’aie pas de permis de construire je pense que je ne l’aurais jamais alors pourquoi cette taxe puisque cette taxe vient après la demande de permis je suis cadastré depuis 3 ans et donc je paye ma taxe fonciére depuis que faire merci de prendre le temps de men lire cordialement
Bonjour,
Je pense que vous devriez rapidement prendre rendez-vous au service des impôts et voir avec eux quelles sont les surfaces taxées.
Prenez aussi rendez-vous avec la mairie pour déterminer si la situation est régularisable ou pas.
Bonjour,
J’ai lu avec intérêt certains de vos articles.
Nous envisageons d’acheter une maison construite en 2012 sur un terrain situé en zone agricole. Le permis de construire était accordé pour une serre qui a ensuite été modifiée en habitation.
Que risque-t-on à acheter cette maison ? La situation est-elle régularisable ?
Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour Maxime,
C’est étrange comme situation et si la maison n’a pas été déclarée correctement alors la loi pourrait potentiellement imposer une démolition.
Pour vérifier si la régularisation est possible, rendez-vous en mairie et exposez la situation.
Si vous souhaitez une réponse écrite (ce qui est mieux), déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur une modification mineure de la maison.
Ainsi vous serez fixé sans ambiguïtés.
Mais n’achetez pas sans avoir eu cette confirmation écrite.
Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter une parcelle de terre agricole sur laquelle figure une écurie (le cadastre indique un bâtiment en dur de 150m2).
Mais le bâtiment en question est en réalité une maison d’habitation construite 1983 avec toutes les spécificités évidentes : cuisine, salle de bain, wc, chambre, salon, cheminée, mezzanine, installation électrique (mais pas de compteur).
Cette maison n’est plus habitée depuis plusieurs années après avoir été squattée à plusieurs reprises et sur de longues périodes de manière illégale.
Le propriétaire actuel (qui n’est pas le constructeur de l’habitation) a procéder au nettoyage de la maison et revend la parcelle + le bâtiment en l’état, nous précisant qu’il n’y a pas eu de permis de construire pour cette maison, le terrain étant non constructible.
Il semble que la mairie ne se soit jamais préoccupée de cette construction non conforme pourtant visible de la route, aucune poursuite ni procédure administrative.
Je m’interroge sur le risque que représente l’acquisition de cette parcelle et l’utilisation possible du bâtiment qui nécessite quelques rénovations de toiture mais est dans un état très correct.
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour Bénédicte,
Seule une régularisation pourrait vous permettre d’acheter ce bien, si effectivement le terrain est inconstructible, ne vous engagez pas sur un terrain glissant.
Même si l’affaire semble intéressante.
Demandez un CUb (Certificat d’Urbanisme opérationnel) sur un projet d’extension / rénovation de ce bien ainsi l’administration vous écrira et fixera les choses par écrit.
bonjour, j’ai acheté une maison en 2000 construite sans permis par l’ancien propriétaire, j’ai déposé une demande de travaux pour ravalement et modificatif de façade en 2006 qui a été acceptée, aujourd’hui en 2020 j’ai déposé une demande préalable pour une extension de moins de 20 m2 et on me demande l’existence légale que je n’ai pas bien sûr, mais la demande de travaux de 2006 accordée ne m’apporte t elle pas d’emblée l’existence légale ? car si on me l’a accordé en 2006 cela veut dire que l’administration a bien reconnu à ce moment là que l’existence légale était reconnu sinon elle m’aurait refusé l’autorisation.
Pouvez svp me répondre aussi par mail, merci j’attend avec impatience votre réponse
Bonjour Lop jo,
Il est effectivement étrange que cela ne soit pas pris en compte vis à vis du refus.
Quelle est la justification légale de ce refus, la question est là !
bonjour,
Mon frère a acheté , il y a 30 ans un atelier et une grange dans le 93. Il les a transformé en 2 studios et 2 x 2 pièces sans autorisations. il loue ses appartements et chaque appartement à 1 compteur électrique . Il
Aujourd’hui , il veut séparer les lots. Le géomètre m’informe qu’au livre foncier est spécifié grange et atelier.
Comment peut on prouver au centre des impôts que ça existe depuis 30 ans, il faut quoi comme preuve ?
Bonjour Patrick,
La situation que vous décrivez est très clairement ennuyeuse, car rien ne permet légalement votre frère d’exploiter ces lieux ainsi.
Pour pouvoir prouver l’antériorité, il faudrait que votre frère puisse obtenir des factures de travaux réalisés par une entreprise légalement déclarée et de préférence en activité, afin de fournir un début de preuve.
Sachez que si la zone du PLU interdit les constructions ou ce type de modifications, il est fort probable qu’il y ait un gros souci.
Je rappelle également que les assureurs (en cas de sinistre) mettront vite en avant le caractère illégale de la chose et ne rembourseront rien, et espérons surtout que personne ne soit blessé, car cela serait la pire des situations au pénal.
Donc il serait souhaitable que votre frère dépose une demande de travaux et déclare toutes les surfaces afin que les services fiscaux prennent pleinement connaissance de la réalité des choses.
l’article L421-9 a été étendue en novembre 2018 aux travaux dits mineurs effectués sans déclaration préalable de travaux. cela rend il une véranda de 15 m² irrégulière avec donc possibilité de refuser un permis ou une déclaration alors qu’elle avait déjà plus de 40 ans lorsqu’est intervenue cette modification législative de novembre 2018 ( la prescription décennale voir même la trentenaire était déjà acquise à cette date de novembre 2018 ): l’irrégularité initiale peut elle donc »revivre » pour refuser le permis d’extension ou autre demande Merci bien vivement de votre réponse. Danielle
Bonjour Danielle,
L’article dont vous parlez précise clairement les conditions pour appliquer cette clause de 10 années.
Lisez bien l’article L421-9, lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; vous ne pouvez pas vous prévaloir d’une quelconque prescription.
Cela reste donc une construction illégale.
merci bien vivement de votre réponse. je viens de retrouver un permis initial. il semble que le vendeur de nos parents ait rajouté par rapport au permis de 1954 ayant fait l’objet d’une déclaration d’achèvement et d’un certificat de conformité en 1956 une terrasse sur laquelle a été installée la véranda de 15 m² . Nos parents ont acheté en 1967…et notre mère vient de décéder. Voulant vendre nous avons consulté l’acte de vente et nous avons ainsi pu noter qu’il n’était pas fait mention clairement de la terrasse et de la véranda. Pour la prescription nous avons retrouvé des documents -: il y a plus de 30 ans déclaration par lettre recommandée AR d’un sinistre catastrophe naturelle suite à la tempête de 1989 faisant mention de l’existence de cette véranda endommagée lors de la tempête. et qui a été indemnisée début 1990 par l’assureur. Je pense dès lors que nous entrons dans les possibilités de régularisation car il y a un permis initial…le cadastre de 1960 (?) semble de plus faire état du contour de la terrasse . qu’en pensez vous Merci
Bonjour Danielle,
Comme toujours d’un point de vue légal, tout les éléments de preuves permettant de prouver de manière indiscutable les faits sont à prendre en compte.
Ainsi, si vous possédez des preuves datées et claires de l’administration, vous pourriez donc faire valoir l’article concerné.
ma préoccupation est que si nous déposons une demande de régularisation nous ouvrions à nouveau le délai pour la démolition … alors que en l’état la prescription est acquise…mais nous souhaitons vendre (zone constructive dans zone pavillonnaire ) …tout cela est bien difficile
Madame, si vous possédez des documents attestant de l’existence antérieure et du fait d’un permis de construire de cet ouvrage, pas de soucis.
Sinon, vous devez demander une régularisation, c’est limpide et clair.
Je pense que vous devriez missionner un architecte pour une mission de conseils afin qu’il vienne sur place et voit avec vous quelles sont les solutions.
Vous en sortirez plus sereine.
Bonjour,
J’aurais besoin de vos conseils pour la situation suivante.
Nous avons acheté en 2016 une maison sur un terrain qui comporte une dépendance habitable (eau, chauffage, salle d’eau) de 30m2. Cette dépendance est un préfabriqué en panneaux de bois qui date de 1957.
Nous savions que la dépendance n’avait pas été déclarée (c’est noté sur l’acte de vente) mais nous avions indiqué à notre notaire que nous étions prêts à la régulariser. Nous pensions que ce n’était qu’une question d’argent, et le notaire ne nous a pas alertés.
Avec un architecte, nous avons déposé une demande de permis de construire en juillet 2019, pour rehausser la maison principale. Le permis nous a été accordé à la condition de détruire la dépendance, ou de la régulariser vis-à-vis du PLU.
Une telle régularisation n’est pas envisageable : il faudrait diminuer la largeur de la dépendance de 2m et baisser son toit d’un mètre.
On nous a indiqué que nous avions 5 ans pour procéder à la destruction.
Et, à l’oral, qu’on ne viendrait pas nous embêter si on ne détruisait pas la dépendance, mais qu’on n’aurait pas la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.
D’où ma question : qu’est-ce que ça implique de ne pas avoir cette déclaration ? Je suppose que ça a des conséquences au moment d’une éventuelle revente, mais je ne sais pas quoi exactement.
Pouvez-vous me renseigner ?
Je vous remercie d’avance.
Diane
Bonjour Diane,
Ce qui est ennuyeux premièrement, c’est comme vous le dites la problématique de la revente avec les soucis que cela pourrait engendrer, mais le souci de la non conformité va plus loin.
En n’ayant un ouvrage non conforme, vous limitez le champ des modifications, évolutions éventuelles.
Si la mairie actuelle est « cool » cela pourrait en être autrement avec une autre et un voisin se voyant refusé une autorisation, pourrait mettre en marche une procédure pénale à votre encontre au travers de l’administration.
C’est donc lourd de conséquences, car vous êtes averti et avez un ultimatum…. en cas de demande autre, vous pourriez être considérée comme récidiviste, ce qui aggraverait la situation légale.
Donc respectez ce qui demandé et autorisé à la lettre.
Espérant avoir pu vous éclairer sur le bon chemin à suivre.
Bonjour,
C’est avec attention que j’ai lu votre site. Voilà, j’ai acheté il y a 2 ans une maison de ville qui date de 1949. J’ai demandé à ma voisine de me vendre un bout de parcelle pour faire une ITE. J’ai appris alors que le mur EST (machefer) serait à moitié sur mon terrain et à moitié sur le terrain de ma voisine (empiètement). Le maçon et propriétaire de l’époque aurait ainsi construit volontairement ce mur et le cabanon sur le terrain voisin. Un arrangement écrit de l’époque aurait eu lieu (donne cabanon et garde mur) mais je sais pas si c’est chez notaire ou seing privé.
Le plan du PC aux archives de la ville (PC accordé) montre un mur dessiné à moitié avec un trait pointillé au milieu mais le cadastre indique un décroché de long de la ligne du terrain.
Je souhaiterais régulariser de manière amiable s’il y a lieu. Que faire ? Un bornage amiable ? contradictoire ? Prendre un avocat ?
Bonjour Romain,
Il n’est pas nécessaire de faire appelle à la justice (pour l’instant).
Il vous faut contacter un géomètre expert pour qu’il établisse un bornage contradictoire qui permettra de convier les voisins concernés à une réunion et ainsi vous mettre d’accord sur les limites.
Ce document en main, il faudra ensuite le faire entériné par une déclaration au cadastre (ce que le géomètre pourra faire) et aussi chez un notaire pour plus de sureté.
Tout doit se faire tranquillement à l’amiable bien sur.
Si cela coince, il vous faudra alors aviser autrement, mais ne mettez pas la charrue avant les boeufs 😉
En 1981 j’ai agrandi ma maison avec sous-sol par un garage accolé dont le toit fait terrasse correspondant avec le rez de chaussée’sans autorisations.A ce jour aucune remarque de la municipalité.Je voudrais installer dessus une veranda.Faut-il que je régularise la situation 40 ans après ou que je depose mon permis tel-quel?Qu’est-ce que je risque?
Bonjour Alain,
Il vous faut vérifier que la régularisation est possible avant toutes démarches en analysant les règles.
Ensuite si tout est possible, alors seulement vous pourrez engager les démarches pour la véranda.
Par contre, si vous n’avez jamais fait de demande officielle pour la première partie, il est possible que l’administration rattrape le retard sur 4 ans (les impôts en ont le droit).
Bonjour
Je suis propriétaire d’une parcelle sur laquelle a été construite une bâtisse en pierre.
J’ai trouvé un acheteur qui souhaite rénover cette habitation et construire une extension de 25m2.
Or ne pouvant justifier l’existence légale car la bâtisse a été construite avant le 15 juin 1943 (des habitants attestent que cette bâtisse était présente avant la seconde guerre mondiale et d’autres part aucun PC n’a été retrouvé en mairie de 1943 a aujourd’hui) je ne trouve non plus la trace de cette bâtisse dans les retranscriptions d’hypothèques de l’époque.
Sur le cadastre napoléonien je vois la parcelle sous le nom de « rocaille » mais pas en construction habitable. De plus je dispose d’un plan de géomètre de 1977 de cette bâtisse.
Sans preuve de l’existence légale la préfecture risque de refuser le PC de mon acheteur, existe il d’autres moyens ou recours (jurisprudence prescription) afin de justifier l’existence de cette bâtisse et/ou faire en sorte que le pC soit autorisé?
merci Alain b
Bonjour,
Premièrement, il va vous falloir avoir de la patience et accepter une clause suspensive cela donnera à votre acheteur une preuve de votre honnêteté et votre foi en ce que vous vendez.
Le fait que vous ayez des éléments de preuves irréfutables de l’existence peut amener la mairie à accéder à la demande et l’instruire en bonne et due forme.
Le risque est toujours le recours des tiers qui peut faire que le voisin un peu tatillon et ayant des connaissances juridique engage un recours envers cette « construction illégale ».
Est-ce que la bien est situé en zone U d’un PLU ou pas ?
merci pour votre réponse.
Oui la parcelle est en zone UA totalement constructible et classé en secteur de protection du centre historique, donc soumis a l’avis de l’ABF, qui après rdv avec l’acheteur et son architecte a validé son projet. Mais la mairie me met en garde que sans existence légale la préfecture retoquera le PC et l’invalidera.
Comment faire?
Bonjour Alain,
Effectivement le cadre semble bien complexe.
Le mieux serait à mon humble avis de consulter un avocat spécialisé afin qu’il épluche les jurisprudences en la matière et voit ce qui serait applicable à votre cas spécifique.
Auriez-vous la possibilité d’obtenir les coordonnées de la personne en charge des instructions du secteur auprès de la préfecture ?
Car je pense que c’est là que réside la solution, le maire botte en touche, ne souhaitant pas se mouiller.
Donc il vous le dit clairement que sera la préfecture qui décidera et il suivra la réponse. Donc c’est là que se situe le point clé.
Je pense réellement qu’en préfecture ils ont dû déjà avoir a étudier ce type de situation.
Ensuite, la démarche est périlleuse et doit être faite avec tact pour éviter de blesser les sensibilités et SURTOUT ne pas forcer les choses sauf si vous possédez des arguments juridiques solides.
Je vais tenter de voir avec mon réseau pour tenter de trouver une réponse juridique, mais sans garantie aucune 😉
Je vous remercie grandement pour votre reponse et vais essayer de me rapprocher de la prefecture. Si jamais vous trouvez une reponse aupres de votre reseau je reste attentif au commentaire. bonne journee Mr Camliti
Bonne journée à vous également Alain
bonjour
un escalier extérieur battit en béton d une surface au sol de 4 m2 avec petit palier et 4 marches donnant sur une porte de service d ‘ une habitation voisine existante a était construit depuis plusieurs années (plus de 30 ans ?) devant le garage de ma nouvelle habitation ! mon notaire m a dit que c est escalier n était pas autorisé car il n apparait pas sur le cadastre ni sur le relevé du géomètre expert !
a ma connaissance il n a pas eut de permis de construire !
peut on faire enlever c’est escalier afin de rentrer ma voiture plus facilement ?
merci de me tenir informé de votre conclusion !
cdl J M C
Bonjour,
Je ne comprends pas votre question et la chronologie des faits.
Une maison existante a réalisée un escalier depuis plus de trente années, vous construisez à présent et cet escalier vous dérange. Est-ce bien cela ?
L’escalier en question est-il au dessus ou sur votre propriété ?
bonjour ,
propriétaire depuis 2 ans d ‘ une habitation ancienne de 2 siècles ou un escalier de la maison de mon voisin a été construit en béton au sol sur ma propriété en bordure du garage de ma maison.
cet escalier de mon voisin d une surface de 4 m2 avec palier et 4 marches a été construit ( depuis plus de 30 ans ? ) et donne accès a la maison également de 2 siècles a une porte de service de l habitation secondaire ( depuis 10 ans ) de mon voisin .
lors de l achat de ma nouvelle maison , mon notaire m ‘a dit que cet escalier n’était pas autorisé car il n’apparait pas sur le cadastre ni sur le relever du géomètre expert ( que j ‘ai dans mes actes de propriété ) et qu’ il n’a pas eut de demande de permis de construire pour cet escalier qui me gene pour rentrer dans mon garage !
j ai consulter mon voisin qui m’a dit que l escalier était la depuis un certain temps et qu’il devait y rester !
quel est mon droit par rapport a cet escalier pour le faire démolir ou pas ?
merci de votre réponse .
cordialement JMC
Bonjour,
La prescription acquisitive trentenaire répond à des règles assez strictes et bénéficie de nombreuses jurisprudences.
En termes de prescriptions, il est indispensable que le bénéficiaire prouve plusieurs choses dont l’utilisation et la date de départ.
Si celui-ci ne peut pas prouver que le délai a couru depuis ce délai, vous restez bien propriétaire des lieux et il ne peut s’y opposer.
Je vous conseillerai de lire cet article sur le sujet très complet, qui expose une jurisprudence et ce qui est imposé en la matière : ici.
Espérant que ces informations suffisent à éclairer votre démarche et vos connaissances pour défendre vos intérêts.
Oui merci encore à vous.
J’espère que j’apporterai de bonnes nouvelles d’ici quelques mois
Bonjour Sylvie,
J’en suis quasiment certain.
Vraiment merci !! Vos conseils sont si précieux !
Que de mots réconfortants en plus que vous trouvez…
j’aimerai tellement que vous soyez ici pour m’aider à résoudre ce problème.
Accepteriez vous d’être mon architecte ?
Bonjour Sylvie,
Je vous remercie, j’ai déjà fort à faire avec les dossiers en cours et à venir.
Je ne puis pas me diviser (hélas) et vous trouverez très certainement un(e) architecte qui saura vous accompagner.
Bonne continuation et à bientôt, vous pouvez aussi visiter ma chaine Youtube ou je dispense également des conseils: http://bit.ly/2f1JL4v
Oui j’ai vu vos vidéos ! Vraiment merci de vos précieux conseils. J’ai contacté une architecte et on va tenter de régulariser tout ça.
Avez-vous eu des cas de refus pour ça ?
On m’a dit que c’est rare qu’ils refusent sachant qu’il y a aucun impact à l’extérieur de la maison
Bonjour Sylvie,
Cela dépend de beaucoup de critères, si rien n’est trop impactant, en général, ils acceptent la demande d’autorisation et délivre celle-ci.
Bonne continuation et à bientôt pour des informations plus sympathiques et joyeuses.
Bonjour,
Je vous contacte pour une demande d’aide. Je vous explique en détails :
J’ai acheté une maison il y a 10ans composé d’un rdc et du 1er étage.
Au rdc il y a le hall d’entrée, garage et une pièce. Le garage est plus que bien isolé par les anciens propriétaires avec une cuisine d’été.
Recemment on a juste changé le carrelage et changé la cuisine pour pouvoir en faire une grande pièce à vivre de 50metres carrés. On a aussi changé la porte du garage avec une baie vitrée avec store.
Avec une discussion avec des amis lors d’un dîner, ils nous ont mis la puce à l’oreille comme quoi il fallait faire une demande à la mairie pour vivre dans le garage, chose que j’ai vérifié et que je suis tombée de haut. Du coup j’ai peur et j’en veux être dans les règles mais je ne sais pas comment.
Mes questions sont les suivantes :
-comment dois je faire pour être en règles ? Aller demander permis de construire en mairie comme si de rien n’était ou je leur dis la vérité que je ne savais pas qu’il fallait leur autorisation ?
Bonjour Sylvie,
Il ne sert à rien de paniquer.
1. Il vous faut vérifier quelles sont les solutions de régularisation,
2. Entamer les démarches administratives qui permettront (si cela est possible) de déposer et obtenir l’autorisation administrative,
3. Afficher le panneau réglementaire pour prouver que vous avez obtenu l’autorisation administrative,
4. Croiser les doigts pour qu’il n’y ait pas de recours des tiers envers votre autorisation délivrée.
Enfin, je vous conseillerais de vous faire assister d’un architecte afin qu’il établisse un dossier de demande d’autorisation dans les règles de l’art, cela apportera un sérieux plus à votre démarche et en cas de soucis, permettra de prouver que vous avez vraiment pris la mesure de cette « erreur » par méconnaissance.
Merci beaucoup de votre réponse. Je ne vous cache pas que je ne dors plus depuis 3 jours en plus d’avoir un enfant de 4ans et un bébé de 3 mois…
Je pensais vraiment qu’en achetant sa maison, on faisait ce qu’on voulait à l’intérieur…
Comment dois-je vérifier les solutions de régularisation ? J’ai même dejà pris rdv avec le service d’urbanisme de la ville. Est ce que je dois faire une demande de permis de construire tout simplement ou je leur dis la vérité ?
Du coup, les voisins je ne m’inquiète pas car on s’entend avec tout le monde mais est-il possible que la mairie refuse l’accord de permis alors que je ne change rien à l’extérieur ?
Je vais faire ce que vous me dites, me mettre en relation avec un architecte…
Je vous en prie Sylvie.
Ne précipitez pas les choses avec la mairie, pas besoin de donner le bâton pour vous faire battre.
Demandez des informations génériques sur la réglementation applicable à votre bien pour savoir ce que vous pourriez ou non faire. Rien de plus pour le moment.
Ensuite avec votre architecte, vous étudierez cela tranquillement et trouverez certainement une solution adéquate.
D’expérience, les soucis viennent de deux sources, les voisins ou proches connaissances qui eux n’ont pas obtenus l’accord sur une autorisation ou lors d’une vente….
Dans votre acte notarié, il doit y avoir un clause précisant que vous acceptez les lieux en l’état avec toutes les responsabilités qui peuvent en découler.
Le soucis dans ce type de situations étant que les mises en oeuvre sont visibles, ce qui ne dédouane aucunement votre accord.
Donc même si l’acte pourrait être mal rédigé, il serait complexe de faire valoir quoi que ce soit.
J’essaie au travers de mon blog informer un maximum de personnes, mais hélas, trop souvent des acheteurs se font avoir et ont des soucis ensuite.
Mais heureusement, dans la grande majorité des cas, tout se règle après une autorisation en bonne et due forme.
N’hésitez pas à revenir poser toutes les questions qui vous sembleraient nécessaire d’éclaircir 😉
Aller bon courage et missionnez un architecte à proximité de votre bien.
Bonjour,
Après l’incendie de notre maison (elle était détruite complément), nous avons fait appel à 1 maître d’oeuvre pour reconstruire.
il a déposer une autorisation de travaux en mairie et les travaux fini nous avons donner en mairie le document de fait de travaux.
Hors il nous a dit de profiter de la reconstruction pour améliorer l’habitation.
1 pergola a été refaite en dur et fermé. et il y a 6 velux en plus dans les combles qui ont été posé en prévision d’un futur aménagement.
Après mes recherches en vu de revendre la maison, je me rend compte qu’il aurait fallut un permis de construire, et que dans l’autorisation de travaux en mairie il n’y a eut que des infos sur un ravalement de façade et pose de tuile en échange de l’ancienne toiture.
Cela va faire presque 3 ans. Et personne ne nous a rien dit. La mairie n’est pas venu constater la fin des travaux.
Comment régulariser et que risque t-on.
je vous remercie
Bonjour Guillaume,
La personne qui vous a « accompagnée » n’a pas été de bons conseils. Encore une personne voyant son intérêt avant le votre hélas.
Le passé étant le passé, le risque est de vous retrouver au tribunal correctionnel avec la possibilité que vous soyez condamné sous astreinte journalière (somme à payer journalièrement) à démolir ce qui est illégal.
La première des démarches est d’analyser le PLU pour voir quelles sont les solutions et ce que vous pourriez faire pour régulariser la situation.
Donc missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne dans cette mission de conseils et étude de faisabilité avant tout.
Ensuite si cela est possible, il vous faudra déposer une demande d’autorisation globale pour que tout rentre dans l’ordre.
Bonjour
voilà j’ai construit un chalet de 60m2 sur une parcelle Agricole de 446m2.
actuellement je suis en procédure judiciaire je doit passer au pénal ds les mois qui suit .ma maison est construite depuis août 2016 et j’ai eu un PV ds la même année elle aura 3 ans en août 2019 .j’ai fait plusieurs demande de permis de construire REFUS .Ma question est quel risque que j’en coure ?
ET AUSSI juste Apres la déclaration fiscale j’ai reçus les impôts taxe foncière et TH. Et la rue ou j’ai construit est urbanisée et viabilisé.et cette parcelle n’a pas été cultivé depuis 1995.
Merci de me répondre .
cordialement
Bonjour,
Je ne saisi pas tout, vous avez construit illégalement votre chalet sur une parcelle agricole, est-ce bien cela dont nous parlons ?
Bonjour Mr Camliti.
Il y à quelques années nous avons trouvé sous un tas de ronce une ruine, il ne restait qu’un tas de pierre.
La mairie nous à dit qu’on n’aurait pas l’autorisation pour le reconstruire, mais que si
Dans l’euphorie de cette découverte nous avons rebati en un étét les murs en pierre, puis mis des fenêtres, puis ajouté une toiture (végétalisée).
Nous avons été accusés de construction illégale et menacé par le maire de destruction, car dans le PLU cette zone est non constructible…un PC a été déposé et refusé.
Mais sur le cadastre ce bâtiment apparaît clairement. N’ayant pas de photos du bâtiment d’origine, peut-on prétendre que c’est une rénovation ?
Existe-il un recours pour éviter la destruction ?
L’aspect écologique du bâtiment (pierres locales, bois de la forêt, toiture végétalisée) peut-il justifier sa conservation ?
En vous remerciant vivement pour votre retour.
Cordialement
Bonjour Marguerite,
Je crains que je puisse pas vous apporter de bonnes nouvelles.
En règle général, les éléments permettant de prouver l’antériorité sont indispensables.
Le cadastre n’a pas de valeur, c’est simplement un document permettant à l’administration fiscale de taxer.
Il serait peut-être intéressant de voir quelles sont les taxes payées puisque le cadastre mentionne un ouvrage.
Si le paiement des taxes s’appui sur une habitation, il pourrait être défendable, mais compliqué. Surtout si la zone est devenue inconstructible.
Déjà pour quelle raison la zone est inconstructible ?
Ensuite, quel a été le motif du refus ?
Ensuite pourquoi ne pas avoir déposé une demande d’autorisation avant d’engager les travaux ?
Bonjour
J ai herité d une maison construite en 1967, avec PC une extention de 16m2 (-garage) a étė rėalisée sans autorisation, à la même époque, sur une zone non aedificandie retrait de 4 metres de la rue.
Aujourd hui la Mairie me refus la demande de travaux , refection toiture en tôles par un toit en tuiles.
L article L 421-9 est-il applicable a mon cas. ?
Merci pour votre reponse
Bonjour,
Oui l’article L421-9 est toujours applicable dès lors qu’une construction est édifiée illégalement.
Le fait de ne pas avoir de permis de construire pour ce garage et en plus en zone non aedificandi, le maire est dans son droit.
Il va vous falloir discuter avec le maire et tenter de trouver une solution pour votre projet.
Bonjour,
Après avoir obtenu un permis de construire pour une petite extension (20 m2) d’une habitation qui est une annexe, j’ai réalisé moi même les travaux.
Deux mois après l’obtention du permis, et alors que mes travaux sont terminés, la sous préfecture à invalidé le permis accordé par la mairie.
La mairie c’est occupé du dossier et, après consultation des services, me dit qu’il n’y a pas de changement et que si je dépose à nouveau un permis il me sera refusé.
Aujourd’hui je ne peut plus faire de recourt administratif car le délais est dépassé et je n’ai pas eu le temps de déposé une déclaration d’achèvement des travaux avant l’invalidation.
Hors je dois vendre ma propriété car je divorce.
Quels puis je faire pour rendre légale cette extension qui l’était ?
Quels sont les actions qui suivent la perte de permis de construire quand la construction à été faite ?
Peut on m’obliger à remettre en l’état ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour Alain,
Votre cas est un peu particulier effectivement, vous avez obtenu l’autorisation, vous avez purgé le recours des tiers avant de démarrer les travaux et votre permis a été annulé par la préfecture.
Avez-vous été informé du recours administratif ? Si oui quand était-ce ? Durant les travaux ?
Bonjour et merci de m’avoir répondu.
Oui, j’ai été informé le 24/08/18 par la sous préfecture qu’elle demandais un arrêté de retrait, mon permis m’ayant été accordé le 18/07/18.
A la date du recommandé de la sous préfecture j’avais terminé les travaux mais sans avoir déclaré la fin de ceux-ci.
Cela a t il une incidence ?
Comment puis je me sortir de tout cela sans être obligé de déconstruire ?
En déposant une demande de régularisation ?
Je n’arrive pas à obtenir d’informations sur la suite des opérations, alors que la mairie est bien sur au courant que la construction existe…
Merci
Si le processus légal a été respecté, je ne sais pas comment vous pourriez sortir de ce mauvais pas.
Il doit y avoir des jurisprudences en la matière. Je ne les connais pas.
Un avocat pourrait certainement vous en dire plus sur ce sujet.
Je crains qu’il ne faille en passer par la consultation d’un avocat spécialisé.
Vous pouvez trouver quelques informations sur ce sujet ici : Annulation de permis et travaux déjà réalisés.
Merci beaucoup pour votre retour. Effectivement l’article L 480-13 du code de l’urbanisme est fort intéressant.
Je vous en prie.
C’est toujours avec plaisir que j’aime trouver des réponses aux personnes qui me sollicitent.
Pensez à partager mes articles 😉 Cela m’aide à continuer ainsi.
Bonjour,
J’aurai besoin d’un éclaircissement concernant cet article L421-9 du code de l’urbanisme svp.
Dans votre article vous dites (Bloc « Tout n’est pas noir non plus »):
[…]
Il existe heureusement un cadre juridique permettant de qualifier certaines « sorties ».
Celles-ci sont également décrite dans l’article précité.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;
3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;
4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.
Cela signifie en gros que l’administration peut refuser de but en blanc votre demande de régularisation que dans les cas énoncés ci-dessus.
Bref, cela ne dit pas non plus que tout est autorisé, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.
[…]
Vous parlez de refus de demande de REGULARISATION, je pensais que c’était une demande de permis de construire ou d’extension/modification qui pouvaient être refusés mais que justement cette loi oblige à régulariser en premier lieu tout bien qui serai atteint par l’un des points cités au dessus avant de se voir délivrer un permis de constuire ?
Pourquoi ma question, actuellement nous sommes interessés par un bien qui a été construit il y a longtemps sans permis (je dois trouver la date de construction initiale d’ailleurs); puis elle a été rachetée et renovée intérieurement et extérieurement « comme à l’identique » on me dit, à priori sans dépôt de permis ni aucune déclaration non, sinon ils se seraient vus opposé un refus ?
Je pensais acquérir ce bien puis demander une régularisation du permis de construire.
Mais à lire votre article, je ne pourrais même pas espérer une régularisation ?
Pouvez-vous m’eclairer svp et également me dire ce que j’encours (pénalité, démolition) en temps que 3ième propriétaire si je devais l’acheter ?
Bonjour,
Si la construction est clairement illégale et que la réglementation n’autorisera jamais une régularisation par demande officielle (permis ou autre), les risques sont énormes.
Déjà la possibilité que vous vous retrouviez (même en étant le 3ème propriétaire) au tribunal correctionnel pour devoir expliquer le pourquoi du comment…
Ensuite, il est fort à parier que vous deviez démolir à vos frais et sans délais l’ouvrage dont vous n’avez pas eu de responsabilités dans l’édification initiale.
Mais peu importe, c’est vous le propriétaire donc vous êtes responsable. La loi est ainsi faite.
Il est souhaitable de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur un petit projet de modification pour voir comment réagissent les services.
Cependant, il est possible que cela déclenche le rouleau compresseur juridique !
Comme toujours, la construction illégale est plus que risquée et source de très nombreux soucis, comme l’impossibilité d’être couvert en cas de sinistre.
bonjour monsieur, mon voisin a décaissé le long des 67 mètres de mon mur en pierres sèches pour aplanir son terrain. Jais fait un constat d’huissier , depuis une partie du mur est tombé, son assureur me dis que cella vient de la vétusté du mur.comment puis je me défendre?.
Bonjour,
Il est effectivement aisé de parler de vétusté pour celui qui ne veut pas pas payer…
La règle dis que la responsabilité du soutient des terres incombe à celui à qui appartiennent ces terres et par effet domino le mur qui sert à retenir ces terres.
Mais en l’espèce, le fait d’intervenir et modifier l’état initial pouvant provoquer des modifications d’assise ou pouvant provoquer des risques, le voisin aurait dû vous en informer et déterminer quelles étaient les solutions prises.
La limite de propriété est située au pied du mur ? Est-ce bien cela ?
Bonjour
Nous sommes en train d’acheter une maison comprenant un abris voiture.
L’agent immo nous dit que la construction de la maison date d’avant 1949 (donc pas de permis de construire à cette époque).
Concernant l’abris voiture, personne ne sait nous dire s’il y a eu une demande de construction officielle.
L’abris est enregistré sur l’acte de propriété et cadastré.
Est-ce que cela suffit à prouver son existence légale ?
Merci
Justine
Bonjour Justine,
Je vous conseillerai de vous approcher du service des impôts pour vérifier si les surfaces déclarées sont cohérentes avec ce que l’on vous annonce.
Et sollicitez les aussi pour cet ouvrage.
Vérifiez ensuite que la position de l’ouvrage n’est pas en contradiction avec le PLU et les reculs aux limites de propriétés, puis à l’emprise au sol.
Une fois ces contrôles réalisés, vous pouvez en complément, demandé si des factures existent de ces travaux pour tenter d’avoir des preuves d’antériorités…. pour vous protéger.
Toutes ces informations combinées vous apporteront des preuves pour éventuellement vous défendre si besoin était.
Sachez que désormais (une jurisprudence vient d’être jugée), au delà de 5 mois si une déclaration d’achèvement de travaux a été déposée et que la mairie n’a pas relevée de problèmes, l’ouvrage ne pourra pas être déclaré illégal et détruit. Mais il faut qu’il y ait eu une déclaration d’achèvement de travaux officielle.
Bonjour, super article, j’ai une question concernant la réalisation d’une véranda(20m2 environ) sur une terrasse.
Cette véranda a été réalisée sans autorisation et date de plus de 30 ans (les impôts sont calculés en tenant compte de cette nouvelle surface) est-ce que ça devient une construction de fait ou bien y a t-il une démarche à faire pour essayer de régulariser la situation ?
Je compte également voir le service instructeur, mais avoir un second avis de votre part me paraît approprié.
Par avance merci
Bonjour Jean-Charles,
Dans le cadre d’une construction illégale dont aucune démarche n’a été faite en préalable, il est possible qu’une régularisation soit impossible SI les contraintes réglementaires ou du code civil ne sont pas respectées.
Une solution peut être envisagée, SI les réglementations applicables au bien peuvent « absorber » cette véranda.
Dans la positive et si une demande d’autorisation est déposée pour d’autres travaux (quelconques) l’administration pourrait alors faire montre de clémence et accepter cet état de fait par prescription acquisitive trentenaire.
Donc selon le secteur, la particularité des lieux et l’état d’esprit des services instructeurs, la régularisation est toujours envisageable.
Soyez méfiant et ne vous engagez pas sur un terrain glissant, sachez avertir clairement les propriétaires des risques encourus et possible refus.
Bonjour et merci pour toutes ces infos.
Nous envisageons d’acheter une maison de ville classée bâtiment de France, seulement la terrasse de 30m2 a été construite sans permis de construire il y a maintenant 30 ans.
Est ce que nous risquons de devoir démolir?
Risquons-nous des amendes?
La terrasse doit-elle être stipulée dans l’acte notarié afin de se couvrir?
Merci pour votre reponse
Bonjour Marie,
Tout ce qui constitue l’ouvrage doit être stipulé dans l’acte notarié afin de vous permettre de faire éventuellement prévaloir vos droits.
Il est toujours conseillé de faire ajouter une clause spécifiant qu’en cas de problèmes liés à ces travaux illégaux, l’ancien propriétaire pourrait être tenu responsable des conséquences.
Ainsi, si l’on vous demande de démolir, les frais ne seront pas à votre charge et la perte de la valeur du bien sera de la responsabilité du vendeur.
Le vendeur pourrait aussi faire une demande de régularisation afin que tout soit géré en amont.
A vous de voir quelle serait la meilleure solution pour vous.
Bonjour et merci pour vos explications,
Ma question :
J’ai signé un compromis pour l’achat d’un immeuble locatif avec locataires en place .
Je viens d’apprendre par le vendeur que 2 appartements ont été construit avec fin des travaux 2006 sans demande de permis de construire par celui-ci.
Il y a prescription de plus de 10 ans.
Par contre je souhaite après l’achat de cette immeuble créer 3 appartements supplémentaires avec demande de permis bien sûr.
Pour ces 2 appartements contruits ss permis
Qu’est-ce que je risque au niveau sanction pénale , civile et administrative ? Ou mise aux normes ?
Et concernant la création de 3 appartements avec demande de permis de construire ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement
Patrick
Bonjour Patrick,
Selon les informations fournies par le gouvernement, précise que vous pourriez rendre légaux les immeubles si vous obtenez une autorisation administrative en bonne et due forme.
Cf complément dans l’article ci-dessus.
Bonjour et merci pour les éclairages apportés par cet article. Sur la forme, permettez-moi de vous suggérer le terme « mutisme » qui me paraît bien plus approprié que celui d’« autisme » qui devient employé de plus en plus à tord.
Bien cordialement
Bonjour Grégory,
Je crains ne pas comprendre votre commentaire.
Parlez vous de l’administration Française ? Des lois ?
Bonjour,
J’ai eu un permis de construire pour un abri agricole (une salle, sdb, cuisine) avant la loi montagne (1981). J’ai construit des extansions sans autorisation, je les ai déclaré aux impôts et je paie des taxes foncières et impôts locaux depuis la fin des travaux (2009)
Aujourd’hui, je voudrais vendre ma maison mais les extansions n’apparaissent pas au cadastre. Que dois-je faire?
Merci de votre réponse
Bonsoir Alain,
Bon déjà la première chose que vous devez faire c’est vérifier avec le PLU si vos travaux sont régularisable ou pas.
Le terrain est-il en zone Agricole ? Bénéficiez-vous d’un statut d’agriculteur ?
A vous lire,
Bonjour, une maison de 120m2 construite en zone constructible dans les années 80 n’a pas obtenu de permis car elle ne possédait pas le 1ha de terrain nécessaire (terrain de 5000m2). Elle est donc illégale.
Début des années 2000 la commune a autorisé sur des parcelles voisines la construction de maisons mitoyennes sur des terrains de 1ha voire moins (exemple: 4 maisons mitoyennes avec terrain de moins de 2000m2 chaque).
Depuis le plu a changé et cette maison illégale se trouve désormais en zone naturelle donc inconstructible. Les voisins, même zone, qui ont des maisons légales mais avec moins de terrain (grâce à l’astuce de la mitoyenneté), ont selon le PLU le droit d’agrandir leur maison de 30m2.
N’est-ce pas absurde comme situation? Il y a-t-il moyen de régulariser cette maison vu les accords qui ont été donnés aux voisins?
Cette maison est actuellement en vente, on se tâte…
Merci pour votre réponse!
Bonjour Élise,
La situation est effectivement étrange et absurde.
Il eut fallu que le propriétaire se manifeste avant le changement de PLU afin qu’il soit acté une possibilité de régularisation et d’intégration de la maison dans une zone possiblement constructible.
Dans la situation que vous décrivez, je ne vois pas de solutions légales.
La maison étant dans une zone inconstructible, bâtie de manière illégale, acheter un tel bien est une pure folie !
D’autant plus qu’en cas de sinistre, aucune autorisation de reconstruction ne sera délivrée et aucun assureur ne se portera garant (même si il encaissera les mensualités) car le bien est illégal.
Donc seule une révision du PLU pourrait changer les choses, mais cela coûte tellement cher aux communes que cela est de mon point de vue très très peu probable qu’elle fasse cela pour une maison.
Les biens construits dans l’illégalités sont à fuir comme la peste ! Même si le prix est bradé.
Les écrits spécifieront que vous êtes au courant et vous n’aurez aucuns recours en cas de soucis.
De plus, si le bien venait à être sinistré, même les banques se moqueront du statut, elles demanderont le paiement du prêt, donc vous aurez tout perdu et serez endettée.
bonjour
a la lecture d’un compromis de vente que je viens de recevoir , il est indiqué que le bien existant murs d’un restaurant avec locataire, n a pas de permis de construire, qu’il a été bâti le restaurant et le garage sur 2 parkings il y a 20 ans
que risque le nouvel acquéreur et peut on régulariser la situation
merci
Bonjour,
Je ne comprends pas bien la situation, est-ce un simple mur ou le restaurant qui est bâti illégalement ?
Bonsoir,
nous avons l’intention de signer un compromis pour l’achat d’une maison.
D’anciens propriétaires ont réalises trois extensions (12,75 m2, 12,16 m2, 4m2 (cette dernière en mitoyenneté de la maison voisine)), un garage (18,50 m2) et une piscine 3X6 m, le tout sans demander d’autorisation. Ces travaux ont été réalisés il y a plus de 10 ans.
De plus, la maison fait partie d’une copropriété « en sommeil » (pas de syndic, pas d’AG depuis des années) et aucune demande n’a donc été adressée à la copro.
Quels sont les risques que nous encourons en achetant ce bien ? Y-a-t-il prescription ? Cette situation peut-elle être régularisée dans les 2 mois séparant le compromis de la signature de l’acte authentique ? Qui doit se charger de cette demande de régularisation ?
Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Dès lors qu’aucune demande n’a été délivrée et que tout a été réalisé en dépit des règles de l’art, ce bien est une vraie poudrière, car il ne peut y avoir de prescription que sur des éléments « non conformes » en l’espèce.
Seuls peuvent être régularisés (et pas toujours selon le secteur) les ouvrages ayant eu une autorisation délivrée.
La régularisation est envisageable sur un possible position de fenêtre, une légère variante de façade ou éventuellement (si le PLU le permet et le code civil aussi) de très limitées augmentations de tailles.
Mais ce que vous décrivez n’a pas la possibilité d’obtenir une « régularisation ».
Le propriétaire actuel doit engager toutes les démarches administratives pour que les ouvrages soient pris en compte et acceptez par la mairie, mais également par la copropriété.
Le délai dont vous parlez est totalement impossible à tenir.
Car le délai de recours des tiers est à minima de 2 mois et 15 jours.
Il appairait indispensable que le propriétaire actuel obtienne toutes les autorisations purgées de recours avant que qui que ce soit achète ce bien.
Bonjour,
nous vous remercions pour votre réponse, ultra-rapide et claire et nette.
Cordialement
C’est toujours avec grand plaisir que j’apporte des réponses. Internet a été créer pour cela le partage d’informations 😉
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Vous pouvez bien évidemment revenir et consulter également le BLOG Architecte-PACA.com dans lequel vous trouverez des tonnes d’informations.
A très bientôt
Bonjour Monsieur;
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
Je me permets de poser la question, c’est la mairie qui se prononce sur l’ouvrage ?
Merci.
Bonjour,
La mairie ou une personne tiers qui peut ou est capable de définir la dangerosité de l’ouvrage.
Bonsoir et Merci Monsieur CAMLITI.
La personne tiers peut être un voisin d’un ouvrage comme un mur par exemple. ?
Si oui, y a t’il eu déjà des jurisprudence dans le domaine du tiers autre que la mairie /services instructeurs/
Bonjour,
Pour vous renseigner sur les jurisprudences, il est préférable de vous tourner vers un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.
Bonjour,
je me retrouve dans le cas suivant:
1- la maison a été construire sur la base d’un permis de construire délivré ;
2- une extension a été faite sans autorisation et sans respecter la distance minimum avec le fond de parcelle ;
3- la maison a été vendue en l’état ;
4- les nouveaux propriétaires on déposé un dossier pour une autre construction sur la même unité foncière qui leur a été refusée. Il leur a été demandé de régulariser avant de pouvoir obtenir cette autorisation.
Ma question est donc la suivant : sachant que l’extension a été faite il y a maintenant plus de 10 ans, peut-on faire jouer l’article L421-9 ou pas ?
Je vous remercie par avance.
Aurore
Bonjour,
Les dispositions de l’article L 421-9 sont claires, il ne peut pas être pris en compte les constructions réalisées sans autorisations.
Donc non, vous ne pouvez pas faire valoir ce droit.
L’article en question vaut pour les travaux issu d’autorisations légales et complètes (liées aux recours des tiers) qui n’auraient pas tout à fait respectées certains points qui n’impactent pas la réglementation, les normes ou le code civil.
C’est donc très limitatif et heureusement sinon ce serait la foire partout en espérant que les 10 ans passent sans soucis.
Bonjour,si on aménage un garage (annexe) non collé à l’habitation principale en logement quels sont les risques ? peut on m’interdire d’isoler les murs, carreler le sol, mettre du placo …c’est quoi qu’il faudrait démolir…
merci
Rebonjour, suite de la question: si nous n’avons pas de permis de construire…
merci
Vous ne disposez pas d’autorisation pour le garage concerné par le souhait de modification ?
Est-ce bien cela dont il est question ?
Bonjour,
Déjà, il vous faut obtenir une autorisation administrative pour modification d’affectation.
Si cette autorisation est délivrée et purgée de recours alors vous pourrez entamer les travaux.
Dans le cas contraire, une démolition peut être demandée par les services concernés et un tribunal.
Bonsoir, j’ai un permis de construire pour le garage qui est construit depuis 10 ans mais que pourrait-on me faire démolir si j’aménage ce garage avec une isolation du placo aux murs et du carrelage au sol? cela n’est pas permis dans un garage?
Merci
Bonjour,
Si l’ouvrage est un garage, il doit le rester.
Si vous souhaitez changer l’affectation de ce garage en pièce, la demande est a minima une déclaration préalable de travaux (vous devez vérifier selon le secteur et la proximité de l’ouvrage avec la voie publique, mais aussi la nature des modifications extérieures).
Dans le cas ou vous engageriez des travaux illégaux, il pourrait être exigé une remise en état initial avec à vos frais le paiement de tous les frais de justice que le procureur aurait dépensé pour vous condamner.
Préférez la voie de la sagesse et déposez une demande officielle et dans les règles de l’art.
Bonjour,
Nous habitons une maison de 3 étages,à colombages dans un village médiéval.
Notre maison est séparée de celle du voisin par un espace de 50cm, que nous appelons « coupe feu », sauf sur une longueur de 4m. Nos escaliers ont été réalisés, certainement fin XIXe, en prenant cet espace et s’appuyant donc sur le mur du voisin.
Le nouveau propriétaire considère qu’il s’agit de son mur et nous demande d’en désolidariser nos escaliers, pour des raisons de nuisances sonores.
Aucun de nos actes notariés ne parle de ce « coupe feu » ni de sa suppression partielle. Peut-on considérer cette partie de mur comme mitoyen ?
merci d’avance
Bonjour,
Qu’entendez-vous par : « nos escaliers » ?
Votre voisin et vous avez deux escaliers contigus ?
Est-ce bien cela ?
je voulais parler des 3 escaliers de notre maison, qui mènent aux chambres puis au grenier, et qui forment donc une cage de 1m de large et 4m de long, contre le mur « mitoyen », sur toute la hauteur de la maison.
Bonne soirée
Bonjour,
Vous devriez consulter ce blog d’avocat qui explique bien les conditions de mitoyennetés et murs.
Bonjour,
un de mes voisins a construit une tonnelle couverte ou gloriette couverte avec table et bancs intégrés, la tonnelle est couverte d’un toit rigide maintenu par 4 poutres verticales en béton le tout reposant sur une dalle en béton créée à même le sol de quelques centimètres de hauteur dans l’herbe du jardin.
Cet édifice est en béton recouvert d’une sorte de revêtement plastique imitant le bois.
Ce bâtiment est indépendant de la maison principale des voisins.
Cette petite terrasse couverte ne respecte aucune des règles de retrait demandées par le PLU et par le cahier des charges de notre lotissement : le retrait par rapport a notre clôture n’est pas respecté de plus d’un mètre : la gloriette est a moins d’1m90 de notre clôture au lieu des 3m50 exiges, le retrait par rapport à la rue n’est pas respecte de plus d’un mètre aussi et le retrait par rapport a leur maison n’est pas respecte non plus car leur terrain est trop petit pour tout ce qu’ils ont construit ou aménagé dessus..
Aucune déclaration préalable ni permis de construire n’a été faite en mairie pour ce bâtiment supplémentaire je me suis renseigné.
Cette terrasse couverte nous cause enormement de nuisances quand ces voisins y sont car ils sont extrêmement bruyant quand ils s’y trouvent.
Par ailleurs ces voisins ont procédé à de nombreux rajouts à leur maison sans aucune autorisation pour la majeure partie des cas : ajout d’abris jardin fermé avec toit de plus de 9m2, conversion d’un garage non déclaré en studio habitable …
Ils ont largement dépassé l’emprise au sol et la surface de plancher à laquelle ils ont droit et sans déclaration de manière illégale.
Mon problème est le suivant : je cherche a savoir si je peux leur faire démolir leur tonnelle car je ne veux pas que la prescription trentenaire me l’impose.
Or plus de 10 ans sont passés depuis la construction de cette tonnelle-terrasse.
J’ai cru comprendre que l’action publique est prescrite et que je ne peux plus agir auprès de la mairie ou des services et tribunaux d’urbanisme dans ce sens.
Votre article semble dire que la prescription n’est pas acquise du fait de l’illegalite de la construction : ai-je bien compris ?
Mais il s’agit d’un petit bâtiment qui doit faire peut être juste 5m2 au sol ou un peu plus. Donc sans permis de construire et donc c’est temps pis pour nous sauf s’ils dépassent l’emprise au sol maximum sur leur terrain avec ce bâtiment, est-ce cela ?
Si la prescription de plus de 10 ans leur est acquise au niveau urbanisme, leur est-elle acquise au niveau cahier des charges du lotissement et prescription trentenaire et quelle action puis-je mener pour les obliger à détruire ou déplacer plus loin cette terrasse gloriette qui est trop prêt de ma clôture et me gêne (si une discussion amiable ne donne rien bien sur) ?
Pourrais-je intervenir si de nouveaux propriétaires font des travaux sur cette maison avant la prescription trentenaire de cette gloriette ?
Ces voisins ont construit cette gloriette sans nous en avertir et alors que nous étions absents. Nous l’avons découverte à notre retour et nous n’avons pas voulu créé de conflits avec nos voisins. Aujourd’hui ils prennent de plus en plus leurs aises et nous créent de plus en plus de nuisances et je n’en peux plus.
J’ai abordé le problème sur le bruit causé avec mon voisin qui a tourné les talons sans daigner me répondre quand je lui en ai parlé directement mais courtoisement.
merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour,
La prescription ne s’applique pas à toutes les constructions ou ouvrages.
Si le code civil est bafoué, distance inférieure à 1.90m/limite séparative, la « possible » prescription est trentenaire et encore si aucune nuisance n’a été signifiée.
Donc dans votre cas, il semblerait que vous soyez tombé sur une personne se moquant des règles et lois, après la tentative de discussion infructueuse, seul le recours légal semble l’alternative pour vous.
Comment avez-vous déterminé les distances ?
Ensuite, un lotissement bénéficie d’un règlement qui doit être respecté. Si le voisin se moque également de cela, il cumule les erreurs.
Un avocat bien au fait de ce type de situations pourra vous conseiller sur la bonne démarche sachant qu’il faut surtout ne pas se précipiter car de nombreuses jurisprudences existent.
Concernant les nuisances provoquées par cette personne, il est plus complexe de contrer cela, seul un conciliateur dans un premier temps pourrait être sollicité, mais si une démarche judiciaire est engagée à son encontre, je pense qu’il ne sera pas enclin à discuter ou même à changer…
Il est toujours complexe de résoudre ces problèmes d’incivilités.
1 . Conciliateur,
2 . Avocat et tribunal si besoin ou si la première démarche ne fonctionne pas
Espérant avoir répondu.
Merci beaucoup pour votre réponse.
En fait je ne suis propriétaire de cette maison que depuis 2016.
Ma maison appartenait avant à mes parents qui n’ont jamais voulu agir contre ces voisins pour préserver de bonnes relations …
Puis-je arguer que puisque je ne suis propriétaire que depuis 2016 je n’avais pas connaissance des faits avant et donc la prescription de 6 ans et 10 ans ne serait pas valable ? Si comme je le soupçonne cette gloriette a été construite au noir comme beaucoup de travaux de ce voisin et qu’il n’a pas de facture pour prouver sa date de construction, des photos sont elles suffisantes de sa part pour prouver l’anteriorite de 10 ans ?
La dalle de sa gloriette est à 1m88 de ma cloture mais j’ai mesure cette distance de chez moi avec un metre au travers du grillage donc ce n’est pas une mesure tres precise j’imagine et je n’ai pas le droit d’aller chez mon voisin faire cette mesure.
2 cm est-ce suffisant vis a vis du code civil pour faire détruire ou déplacer ?
Pouvez-vous me conseiller un bon avocat pour ce genre de procédure ?
merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour,
Concernant les termes à mettre en avant pour réaliser une défense, tout est possible, il faut simplement savoir comment et quand les placer.
Concernant le code civil, effectivement il est dit 1.90m/limite séparative pour les ouvrages créant une vue directe…. Il faudrait étudier la chose pour voir si effectivement cela est applicable.
Dans tous les cas, si le code civil n’est pas respecté, la sanction de démolition pourrait être applicable.
En ce qui concerne le délai, il faudrait vraiment voir avec l’avocat. Il doit y avoir des jurisprudences en la matière.
Pour obtenir un contact avec un avocat spécialisé, je connais le site jurisprudentes.net qui ont comme nous (mais pour les architectes 😉 ) un réseau de libéraux prêt à vous accompagner.
Certains avocats sont vraiment des spécialistes en bâtiment avec tout ce qui va autour.
N’hésitez pas à revenir ici pour nous dire si cela vous a apporté une réponse et solution, d’accord ?
Bonjour,
Nous avons construit un garage d’environ 32m² en 1994 et pour cela déposé un premier Permis.
Un an plus tard nous avons déposé un deuxième permis afin d’agrandir le garage 30 m² supplémentaire (avec création de fenêtres) et la création d’ un abri (pour outils)non fermé d’environ 12 m².
Cet agrandissement a été utilisé afin d’y aménager un studio et une véranda, ceci sans nouveau permis ou déclaration. Aujourd’hui nous souhaiterions régulariser cette aménagement.
Est ce possible? Quelles sont les démarches à suivre?
Bonjour,
Premièrement, vous avez pris un gros risque en réalisant des travaux sans autorisation délivrée et purgée de recours.
Il est tout à fait possible qu’un voisin puisse contester votre permis si il venait à être délivré aujourd’hui.
La première chose à faire est d’étudier le PLU pour vérifier que votre construction n’entre pas en infraction avec les règles actuelles.
Ensuite, si vous ne constatez pas de soucis, il est toujours envisageable de déposer une déclaration de travaux pour une petite modification de surface dans le but de faire entériner la surface taxable actuelle et ainsi revenir dans les clous.
Ainsi le projet état des lieux ainsi que la surface initiale sera reconsidérée.
C’est à ce moment là que les choses peuvent se gâter…
Car le fisc (si il considère que vous avez fraudé) pourrait appliquer une taxation forfaitaire supplémentaire basée sur la surface non déclarée et ceci rétrocativement sur 4 années.
Donc en résumé, soyez clair et surtout déposez une demande en bonne et due forme pour prouver votre attachement à faire les choses dans les règles à présent.
Je tiens tout de même à vous préciser que si vous n’avez pas respecté des reculs ou si vous avez construit sur dans des zones non constructible, il n’y aura aucune parade ou solution, seule une démolition sera possible.
J’espère avoir répondu, est-ce clair pour vous ?
comment construire une maison en mental ?
Bonjour,
Vous souhaitez concevoir une maison en métal, ai-je bien compris ?
Pacifique sud
Bonjour,
Je comprends mieux… Internet est large et hélas je ne connais pas toutes les réglementations de tous les pays.
Seulement celles de la France et cela est bien suffisant pour moi.
Vos réponses sont une sources de savoir mais ici en réel ne sert a rien il faut pour une démarche simple chez vous en FRANCE nous prends tout notre temps de permis de construire.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour.
Vous êtes en train de me dire que les informations que je vous communique ne sont pas applicable chez vous, est-ce bien cela ?
Dans quel coin de la planète habitez-vous ?
Bonjour
Une maison ancienne (1928) construite dans ancien lotissement éteint , a 3m de la limite de propriété, est soumise aujourd’hui aux règles de distances de 5m mini de limite séparative.
le bâtiment principal, est complété d’une terrasse, couverte depuis par une avancée de toit, sur toute la longueur du bâti,(sans date d’édification ni permis) qui s’achève donc à 3m du mur de cloture,
un lavoir cadastré, couvert, est édifié contre ce mur, soit à environs 1m de la terrasse;
Nous souhaiterions « fermer » cette terrasse, et rejoindre par un bâti, le lavoir, qui changerait de destination;
Pensez vous que ce projet est réalisable « officiellement », malgré cette règle des 5m?
Bien Cordialement
Pascal B
Bonjour,
Si la règle définit une impossibilité de bâtir dans les 5 mètres de reculs, il n’est pas possible d’y ajouter quoi que ce soit, même si un ouvrage y est déjà bâti.
Hélas, il ne peut y avoir de passe droit.
Si vous souhaitez en avoir le cœur net, déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi les services vous répondrons officiellement sur cette demande précise.
comment rénover une maison anticyclone 40 A aprés. Les documents impossible de les retrouver.
Bonsoir,
Il vous faudrait pouvoir prouver que l’ouvrage était existant et que les taxes étaient payées.
Des photos, des documents attestant que l’ouvrage était là de manière indiscutable.
Quel est le souci ? L’administration pose des problèmes ?
A vous lire
Merçi.
Avec plaisir.
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