La construction sans permis de construire et la prescription :
Dans de nombreuses situations ou cas, la réalisation de constructions sans permis peuvent être considérées comme illégale.
La grande question posée dans de telles extrémités est : La démolition ou la prescription ?
En général tout se passe après la réception du chantier et les documents qui y sont associés, sinon cela équivaut à une construction illégale démolition.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la construction sans autorisation administrative, lisez notre article ! Architecte-PACA.com vous dit tout.
Des travaux sans permis ou déclaration préalable de travaux = danger
Comme nous le précisons depuis des années via notre blog, les travaux sans autorisations sont à éviter à tout prix. Les risques financier et les problèmes juridiques en découlant sont très importants et peuvent amener des drames.
Il est donc plus que conseillé de respecter à la lettre le cadre légal.
Pour ceci, il vous faut déposer une demande d’autorisation administrative en bonne et due forme mais pas que !
La mise en oeuvre doit également respecter strictement l’autorisation délivrée. Les communes n’hésitent plus à venir contrôler les réalisations et à rédiger des procès verbaux d’infractions.
Le risque pénal est très important, car si le pétitionnaire ne montre pas une réelle volonté de corriger l’infraction en régularisant la situation d’un point de vue administratif, le procureur de la république est saisi.
Les dates à prendre en compte pour la prescription :
Quelle est la date à prendre en compte permettant de calculer la prescription en terme de construction sans autorisation ou ne respectant pas les prescriptions ?
Le point de départ de toutes choses est la déclaration d’achèvement des travaux déposé ou expédié en LRAR en trois exemplaires originaux aux services concernés.
Le dépôt contre récépissé ce cette déclaration, permet d’acter une date officielle. Mais il résidé une incertitude sur la lecture de la prescription, qui a été levée cf. ci-dessous.
Point de départ de l’action en démolition des constructions illégalement édifiéesLorsqu’un immeuble est construit sans permis de construire ou sans respecter les prescriptions du permis de construire, des poursuites pénales avec obligation de démolition peuvent être engagées pendant un délai de trois ans. A quel moment commence à courir le délai de prescription de trois ans ?
Telle était la question posée à la ministre du Logement qui, dans sa réponse, a rappelé que : « Les infractions au Code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est, conformément à l’ article 8 du Code de procédure pénale , de trois ans. Ce délai s’applique quelle que soit la zone où se situe le projet. Il commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. La Cour de cassation précise que, lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-80.574) ».
JCl. Administratif, synthèse 260
Sources : JO Sénat Q 4 juin 2015, p. 1324 Rép. min. n° 12395
La démolition est-elle inévitable ?
Avoir pris conscience du caractère illégal est une chose importante, mais est-ce qu’il faut démolir absolument ? La réponse est nuancée, car selon le cas la réponse peut-être OUI, mais selon le cas NON.
Car en terme de construction dite illégale, il peut y avoir de nombreux cas comme :
- Un enduit de façade ne respectant pas les teintes définit à la demande de permis de construire,
- Une dimension de fenêtre non respectée,
- La non mise en oeuvre et pose d’une pergola déclarée dans le permis,
- etc…
Les cas ci-dessus, peuvent selon la « souplesse d’esprit » de la mairie être régularisé par le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif supprimant ou complémentant le permis initial. Mais, il arrive que certaines situations provoque de très gros problèmes, comme :
- La mauvais implantation sur le terrain (dans une zone non constructible par exemple),
- Construction empiétant dans la zone de recul aux limites,
- Hauteur de bâtiment non conforme au regard du terrain initial avant travaux,
- Construction sur une parcelle voisine ou propriété autre (commune, département, état),
- etc…
La liste ci-dessus peut être extrêmement longue et lourde de conséquences, car ce sont généralement ces cas qui provoquent la demande de démolition.
Il est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état.
Pour ne pas s’alarmer pour rien, il suffit de confier la réalisation de vos projets à des professionnels compétents et assurés.
Que faire en cas de constatation de construction illégale ?
Si l’administration a relevé le caractère illégal de votre construction et qu’une prescription n’est pas envisageable, il ne vous reste plus qu’à entamer rapidement toutes les démarches adéquates pour corriger le tir.
Il ne sert à rien de paniquer, mais au contraire garder la tête froide pour ne pas rajouter des problèmes ou ils n’existent pas.
La notion de construction initiale vis à vis des travaux illégaux
Je tenais à vous apporter également une information importante concernant une notion de point de départ et de date.
Cette notion appelée « Notion de construction initiale » pour un permis de construire ayant amenée de nombreuses jurisprudences, devrait être connue de tous.
Il faut savoir qu’une ligne de départ existe et peut compromettre la validité ou pas d’une autorisation de permis de construire.
La démolition est parfois une erreur :
Après le jugement et la constatation de l’irrégularité de la construction, l’ordonnance de démolition est parfois une erreur. C’est ce que l’on peut constater en lisant ce jugement ayant constaté l’erreur commise par la démolition.
Pour aller plus loin
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Bonne lecture et n’oubliez pas de partager !
Voilà ce tour rapide de la construction sans permis est fait, si vous avez des questions ou interrogations sur le sujet, posez nous vos questions ci-dessous !
784 réponses à “Construction sans permis donc illégale et démolition : Prescription ?”
Bonjour,
Une maison a été édifiée sans permis de construire sur un site remarquable, la prescription décennale est acquise. Cependant, la construction sur un site remarquable permet-elle tout de même à la mairie de délivrer un ordre de démolition quand bien même la prescription est acquise ?
Merci
Bonjour,
Dès lors que la construction illégale n’a pas fait l’objet de demande initiale, alors la prescription pourrait ne pas être retenue.
Vous pouvez vous référer à la notion de construction initiale pour en savoir plus.
Bjr Mme Mr.
1. La construction d une cabane en bois sur une terrasse dont la dalle est commune est elle illegale ? delictueuse conformement au code penal .
Merci de me repondre.
Bonjour,
Qu’entendez vous par « la dalle est commune » ?
Je ne saisi pas votre question.
Bonjour il y a plus de trente ans j’avais obtenue un permis de costruire pour deux habitation et nous avons divisée et fait quatre habitation dans le même volume.
Dans le cas ou une maison prendrais feu ou bien serait démolie, il seras possible de reconstruire comme existant, sans faire de demande de permis de construire?
Bonjour,
Dès lors que votre bien subit un sinistre, une demande de permis pour reconstruire est obligatoire.
Il faudra alors réaliser les travaux conforme à ce qu’ils étaient.
bonjour
J ai un terrain de loisir, je vais prendre le risque de mettre un petit chalet en bois de 60 M2.
Au bout de 6 ans, passé ce delai, peut-on tjs me faire démolir mon chalet ?
Par avance merci de votre réponse
Cordialement,
Joel
Bonjour,
Oui si vous n’avez engagé aucune demande de permis initialement. La construction sera considérée comme illégale et donc une ordonnance d’un juge pénal, pourrait vous contraindre sous astreinte à la démolition.
Bonjour ,
J’ai posé sur mon terrain une roulotte et une yourte. Et un petit cabanon sanitaire.
Ma voisine qui habite à 1 km de chez moi à lancé une procédure administrative contre moi pour démolition .
Le maire avait accepté pourtant par souplesse.
Le maire me dit qu’il ne peut pas m’aider .
Et mon mari pense qu’on va recevoir une condamnation à démolir
C’est une terre agricole mais mais structure son sans fondation ce sont des habitats légers
Le problème c est qu’il n’y a pas de plui
Donc que puis je faire pour ne pas tout perdre ?
Bonjour,
Si vous êtes établis sur un terrain agricole sans avoir de statut d’agriculteurs, effectivement vous êtes dans l’illégalité.
Si d’autant plus vous avez réalisé des ouvrages sans avoir disposé d’autorisation administrative au préalable, vous avez pris le risque d’une demande de démolition.
Hélas, il n’y a pas de solutions magique.
Etes-vous agricultrice ?
Bonjour,
Nous sommes sur le point d’acheter une maison ancienne. Le dossier technique immobilier indique une date de permis de construire « >1997 » Nous avons demandé l’année de construction précise à l’agent immobilier et il nous a informé qu’il n’y avait pas de permis. Il nous affirme qu’il n’y a aucun risque mais qu’en est-il vraiment ? Cette maison nécessite en plus des travaux de rénovation… Nous savons que la maison est sur un terrain avec risques d’inondations mais nous ne savons pas s’il est constructible. Merci
Bonjour,
Demandez à cet agent immobilier qu’il écrive noir sur blanc qu’en cas de soucis pour une demande d’autorisation de travaux ou autre lié à l’immeuble vendu qu’il s’engage à prendre en charge les frais et remboursement de l’achat du bien SI le bien n’était pas régularisable.
En vous écrivant que le bien n’a pas de permis, il vous informe donc légale vous ne pourrez plus dire que vous n’êtes pas au courant et achetez en toutes connaissances de causes.
Si il refuse de s’engager par écrit passez à un autre bien !!! ou autre agent immobilier.
Bonjour,
Mon client a acheté une maison qui présente 4niveaux intérieurs.
Suite au dépôt du permis pour construction d un garage, celui-ci a été refusé car la maison n est pas conforme au permis d origine de 1967 (1 niveau en sous sol supplémentaire – le permis mentionnait 3 niveaux).
La mairie nous affirme que la régularisation de la maison telle qu érigée aujourd’hui (donc la déclaration d un niveau supplémentaire) ne peut être effectuée car la construction dépasse la hauteur maximale autorisée (10m, la construction présente une hauteur de 12,5m par rapport au TN).
Existe il une possibilité de régularisation « sur le temps », cette construction ayant 57ans (par exemple un article de loi qui régulariserait de fait la construire car elle a plus de x années) ?
Merci d avance pour votre réponse.
Bonjour,
Si l’ouvrage a été érigé initialement avec un permis de construire et que celle-ci n’a jamais fait l’objet d’un relevé d’infraction durant trente années.
Mais également que le PLU est respecté alors…. la mairie doit accepter le permis.
Par contre si la maison initiale n’est pas conforme comme cela semble être le cas, il faut prouver que durant le recours civil rien n’a fait opposition à cet ouvrage.
La problématique de hauteur engendre une nuisance chez un voisin ?
Bonjour, j’ai acheté sur plan un appartement dans une résidence de 35 logements.
A la fin des travaux j’ai appris que le promoteur en avait monté 10 de plus sans autorisation il y en a donc 45 mais 35 déclaré sur le plan et 10 autres appartements (fantôme) mais existant physiquement et vendu.
Nous avons tous pris un avocat contre le promoteur et la mairie à refusé le permis modificatif sous prétexte qu’il ne respecter pas les normes.
Qu’elle son vos conseils.
Merci.
Bonjour,
Le seul est unique conseil est de prendre rapidement contact avec un avocat spécialisé et vous unir avec les autres copropriétaires lésés pour faire valoir vos droits.
Si la triche est réellement aussi grosse, alors l’avocat n’aura que peu de mal à faire applique la justice, cependant la société du promoteur sera vite mise en liquidation si cela n’est pas déjà fait.
Courage à vous !
Bonjour,
Je suis en réflexion pour l achat d’ un bien en zone N, sur le terrain il y a une construction de 49m2 qui selon le propriétaire actuel avait été possible car le terrain est passé a un moment donné en « lotissement jardin » qui selon lui autorisait la construction, seulement rien est indiqué sur le cadastre, je lui ai demandé son acte de vente et il y a la mention de ce bâtiment mais que le vendeur déclare ne pas avoir eu l autorisation.
Le propriétaire actuel paie une taxe d habitation et me précise qu’il n’a jamais du de soucis avec la construction et que les travaux de remise en état sont possible mais pas d agrandissement.
Pensez vous qu’il est possible de régulariser le cadastre, ou a défaut que l on me demande de démolir la construction?
Le propriétaire actuel me parle d’un délai de prescription car la maison a plus de 50 ans …
Merci
Bonjour,
Tout est possible hélas lorsqu’il n’y a pas eu de permis initial.
Le mieux serait que le vendeur engage les démarches auprès des services instructeurs pour faire acter l’ouvrage de manière claire, mais sachez qu’une zone N est plus que restrictive dans les possibilités d’habiter et de modifier des ouvrages. D’autant que la loi ZAN limite toute les zones d’artificialisation des sols.
Bonjour,
J’ai une extension de maison non déclarée par les anciens propriétaires. Elle a une trentaine d’années. Si je souhaite régulariser aujourd’hui va t on me demander une confirmation avec la réglementation thermique actuelle RE2020? Cela me semble très compliqué à obtenir.
Bonjour,
Dans le cadre de régularisation d’un bien vous devrez respecter la réglementation en vigueur effectivement donc si vous ne respectez rien car le bien est trop ancien, la situation semble très compliquée.
Je vous conseillerais de prendre rendez-vous avec les services instructeurs du bien concerné et voir avec eux la meilleure solution SI elle existe.
Bonjour
J’ai une question car je viens d’être contactée par le service d’urbanisme de ma mairie.
Pour résumer la situation, nous avons acquis un terrain en zone naturelle au mois d’octobre 2023.
Sur ce terrain existe depuis 1998 un petit chalet de 30m2 monté sur parpaing.
Nous avons réalisé des petits travaux à l’intérieur de ce chalet : isolation, peinture, lambris.
Le service d’urbanisme vient de me contacter pour me dire que la seule solution c’est de le raser…
J’ai eu vent du manque de compétences de cette personne qui se prend pour un petit chef.
Pouvez vous me dire quels sont mes droits dans cette situation ?
Merci beaucoup d’avance !
Bonjour,
Si aucune autorisation n’a jamais été délivrée voire même déposée pour cet immeuble, dans une zone N, je ne vois pas trop d’issues.
La démolition est rarement demandée par les juges sauf si cela nuit grandement au site.
Bonjour
Ayant un permis de construire en 1995 et cela a ete acepter aujourd’hui la mairie veux me faire demolir mais uniquement chez moi pas les voisins la mairie veux faire demolir mon entré ou pas plus haut que 1.20 de haut les voisin sont a 2 mètres
Que faire
Bonjour,
Quelle est la raison pour laquelle la mairie demande la démolition, vous n’avez pas respecté le permis ?
Bonjour j’ai un cas bien particulier j’aimerais savoir s’il est possible de m’aider
j’ai acheté un bâtiment il y a plus de 24 ans maintenant donc en 2000 il était déjà en infraction j’ai refait quelques petits travaux d’aménagement à l’intérieur et aujourd’hui j’aimerais bien le revendre ou le mettre en ordre
y a-t-il une prestriction après 24 ans
le bien a été construit en 19 78 il a eu un accord verbal à l’époque
donc aujourd’hui ça fait 46 ans que le bien existe
ou en 1924 je n’ai pas très bien compris
j’aimerais savoir qu’est-ce qu’il y a lieu de faire pour me mettre en mon accord avec la loi sans risque de me faire démolir le bâtiment
ou je peux laisser tel quel et je ne risque rien il y aurait-il prescription
merci d’avance bien à vous Fabio
où pourriez-vous me diriger vers une personne compétent qui pourrait m’éclaircir ce cas se passe en Belgique donc sur la loi belge
Bonjour,
Si le bien initial est déjà en infraction, je crains que vous ne soyez pas bien engagé.
Il faut un permis de construire de régularisation SI cela est possible. Sinon, vous risquez la demande de démolition.
Ha… j’avais pas lu que vous étiez en Belgique.
Il faut vous renseigner auprès d’un architecte Belge.
Bonjour,
Impossible de retrouver le permis de construire de ma maison achetée an 92 (Achat réalisé par le biais d’une étude de notaire) malgré mes démarches auprès de la mairie concernée et du notaire auteur de la transaction). De ce fait ma demande préalable de travaux est refusée par la mairie. Comment faire pour retrouver ou régulariser la situation. Impossible de savoir exactement l’année de construction de cette maison.
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour,
C’est une situation hélas réelle et complexe.
Sur la base des actes notariés, il pourrait y avoir une solution en passant par un expert (architecte) qui vous permettrait de dater clairement le bien.
La maison est-elle très vieille ?
Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter une maison 103m2, qui possède une annexe de garage/atelier de +80m2, qui n’est pas cadastré. La construction de l’annexe date de +30 ans (toit en fibro-ciment aimanté, et nous pouvons voir la construction du bien présent sur les photos satellites de 2000). Il ya de forte chance qu’il y es jamais eu de demande de permis de construction pour l’annexe. Le notaire nous dit qu’il ya prescription sur le bâtiment. Le bien se situe en zone N non constructible. (Le PLU changer en 2020, car il était avant en zone N constructible.)
Or j’aimerai pouvoir régulariser l’annexe, car nous achetons ce bien, car justement il ya cette annexe.
Que doit-je faire ?
Merci d’avance
Bonjour,
Si l’ouvrage n’a jamais fait l’objet d’une quelconque demande, la prescription acquisitive a de forte chance de ne pas s’appliquer.
Est-ce que votre notaire à écrit noir/blanc que l’annexe est conforme et que l’ouvrage sera régularisable ? Demandez lui cet écrit… vous verrez sa réaction et vous pourrez ainsi décider en connaissance de cause.
Bonjour , j’ai 29 ans et mon papa décédé a reçu en don de la part de son papa de cœur décédé lui aussi , il y a exactement 31 ans, un vieil établi qui sert maintenant de grange .. les affaire de mon papa sont toujours dedans et la grange a un mur mitoyen avec une maison , ce dernier est très humide et le propriétaire de la maison*** nous a contacter mon frère et moi pour savoir si on comptais faire quelque chose? Or nous n’avons aucun papier qui prouve que cette grange est à nous et n’aimerions pas commencer des travaux ne sachant pas si celle ci nous appartient ou pas .. les papiers de donation de mon papa on brûlée dans notre maison il y a maintenant 18ans … je ne sais quoi faire
Bonjour,
Essayez de vous rapprocher du notaire qui lui doit avoir des documents sur les ouvrages et voir également avec le services des impôts.
Bonjour j ai acheter une maison qui a était construite juste avec une lettre d autorisation du maire de construire depuis j ai déposé j ai déposé un dossier demandé de travaux qui a été accepté par le service d urbanisme faut il que je dépose un permis de construire pour le reste de la maison ou la demande de travaux qui a été accepté valide le reste merci de votre réponse
Bonjour,
Il est difficile de vous répondre si l’antériorité a été « validée ».
Il est effectivement possible que votre demande d’autorisation (si elle est réalisée en bonne et due forme) puisse permettre à l’administration de tenir compte des antécédents.
Si tout est validé et que le service des impôts + les services instructeurs considèrent votre projet comme valide, alors le faisceau de preuve enclenche une « possible régularisation ».
Je mets bien le conditionnel étant donné que cela dépend ce que vous avez déclaré.
Bonjour
Nous avons acheter maison familiale de mon mari,juin 2023,déposer demande d autorisation refection toiture identique obtenu Août 2023 et la nous venons de recevoir un recommander préfecture qui annulé travaux pour maison illégale construite.
Celle-ci est la maison fe famille de mon maris et en possession de la famille de plus de 100 ans,mon beau père est né dans cette maison,ainsi que tous ses enfants.
Que dois t on faire ?
Bonjour Cécile,
Houla…. je pense que cela va être compliqué.
Disposez vous de documents qui attestent une quelconque autorisation depuis ce temps là ?
Car la prescription ne prend effet que sur la base d’une demande d’autorisation.
De plus si la préfecture se positionne, c’est très certainement que quelqu’un a dénoncé la demande de travaux.
Vous êtes vous renseigné auprès de la mairie pour en savoir plus ?
Bonjour,
J’ai acheté une grange en 2006. Non habitable, nous avons créé un ERP et fait une galerie d’art qui fonctionne et j’habite dans 100m2 au rez-de-chaussée de chaussée de la galerie depuis 2014. Est-ce que l’habitation devient automatique au bout de 10 ans?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
La réponse est NON, ce n’est pas le fait d’user d’un lieu dans une « classification » qui va lui octroyer celle-ci.
Vous devez impérativement respecter les conditions légales. A priori, les ERP étant plus contraignants, vous devriez certainement pouvoir régulariser.
Missionnez un architecte rapidement pour une mission de déplacement/conseils et voyez ce que vous pouvez faire.
Bonjour
Nous avons hérité d’un bien et découvert que ce bien inhabité pendant plusieurs années avait subi une « accroche sauvage ».
C’est à dire qu’un voisin a créé une cuisine à partir d’une petite cour intérieure devenue patio par la création de notre construction.
Patio + terrasse + toiture d’une chambre.
Trois propriétaires se sont succédés
En moins de dix ans et tout porte à croire que c’est les plus ancien qui a réalisé ces transformations.
Quel recours avons-nous ?
Le bien est situé en zone sismique.
Dit autrement c’est une utilisation abusive de notre mur et j’ajoute que la mairie n’a pas connaissance d’un permis pour ce bien et ces modifications.
Que faire ?
Bonjour,
Premièrement il faut faire constater l’état de fait et signifier au voisin que son ouvrage ne répond pas au code civil, il n’a pas à « s’accrocher » à votre ouvrage sans votre accord préalable.
Ensuite, il vous faut étudier les solutions possibles et voir si une régularisation est possible.
Missionnez un architecte proche du bien concerné afin de tenter de trouver les options qui s’offrent à vous.
Bonjour
Il y a dix ans mes parents ont récupéré suite à un héritage familial une maison de village. Cette maison a été construite en 1973. Récemment nous avons reçu un courrier, une mise en demeure, nous disant Qu une partie de cette maison est construite sur une parcelle des voisins et accolée illégalement à leur maison. Nous cherchons actuellement les documents, mais il est bien possible que cela soit vrai, c était il y a 50 ans et nous pensons Qu ils s étaient arranges entre eux. Ainsi, on nous demande la démolition… N’y a t il pas de délai de prescriptions ? Une alternative à la démolition de cette maison de famille chère à nos cœurs ?
Merci d’ avance
Bonjour,
Alors la question est pointue.
La règle dit qu’il peut y avoir prescription acquisitive trentenaire sur un terrain privé dès lors « qu’il n’y a pas eu de contestation » durant cette période.
La difficulté à laquelle vous allez vous confronter et de prouver cette non contestation durant la période et de prouver légalement que le délai est purgé.
Cela équivaut à chercher une aiguille dans une botte de foin.
En ce qui concerne les alternatives à la démolition, selon le cas, une négociation de rachat de partie qui semble être construire sur la parcelle voisine et acter cela chez un notaire.
Encore une fois, votre histoire démontre bien que rien n’est réellement acquis sans des documents clairs et enregistrés auprès de professionnels du ministère d’état comme les notaires.
Bonjour,
En 1992 nous avons acheté une maison qui comportait un étage mentionné sur l’acte de vente comme combles aménageables, les fenêtres de toit et de pignon étaient faites la surface de plancher est déclaré de 60 m2 sur les impôts fonciers.
Au vu de la législation on peut aménager ces combles sans déclaration de travaux ni de PC car pas de modification de façade ni d’augmentation de surface de plancher.J’ai donc il y a un peu plus de 20 ans aménagé ces combles avec des chambres . Maintenant avec la nouvelle déclaration des biens j’ai omis de les mentionner. Question : Doit on les déclarer? et quelles sont les pénalités que j’encours
Merci de votre réponse
Bonjour,
La réponse est oui, vous devez déclarer au fisc les éléments permettant la réelle taxation.
De plus, le fisc peut alors rattraper sur les 4 dernières années de taxations pour recouvrir les sommes « esquivées »…
Ne tardez pas. Et régularisez. Contactez au plus vite votre service des impôts pour voir avec eux comment procéder, afin de déterminer si une simple déclaration suffira.
Bonjour Monsieur, je possède une petite maison secondaire dans l’Aube à J…..t, commune de 130 habitants, construite en 1982 : mon mari est décédé il y a deux ans et je suis confrontée depuis cet été au maire du village, ancien cultivateur, qui n’aimait pas les personnes possédant des terrains agricoles, comme nous , nous avons donc construit sur notre terrain de 2000 mètres et élevé une clôture complète sur toute la surface, dont 35 mètres en bordure de chemin , voie sans issue : nous avions demandé une autorisation au maire, par courrier, qui ne nous a jamais répondu ( incompatibilité d’humeur , car il n’aimait pas les gens de la DDE, mon mari gérait une équipe de 8 personnes…) sur TROYES , relançant à diverses reprises, une demande DT a été enfin donnée, acceptée mais par la DDE , service urbanisme : cela a duré plus de 6 mois …en 1988. J’ai 78 ans ….et cet eté ce maire m’a fait arracher ma clôture et tous mes arbres à l’arrière, sans aucune explication, il m’a mise hors de chez lui quand je suis allée le trouver…. À ce jour je sais qu’il avait implanté des piquets le long de la route avec une rubalise , rouge,blanche, le long de ma propriété, par qui ???il a 80 ans et est handicapé…physique : .il s’appelle [confidentialité pas de noms], un être très autoritaire ( il m’a été rapporté qu’il voulait acheter cette maison….pour sa nièce … je ne sais si cela est exact ? Mais j’ai moi-même deux enfants et quatre petits enfants qui aiment bien cette petite maison…. Pourquoi avoir effectué un tel saccage ? Avait il le droit après tant d’années ? 35 ans ?J’ai demandé un géomètre expert venu déjà deux fois qui doit revenir encore pour mettre des repères , ce terrain donne sur deux champs… une véritable histoire de fou.! Merci de m’informer sur ce que je peux faire maintenant, ( avocat ? )ma propriété est ouverte sur 35 mètres de long -Cordialement
Bonjour Madame,
Si le maire impose sa loi et ne respecte pas votre propriété, il faut rapidement lui faire comprendre que le France n’est pas le farwest.
Donc un « gentil » courrier d’avocat accompagné d’un constat d’huissier sur les désagréments occasionnés me semble être une bonne chose.
Sachez que tant qu’il sera maire, il n’aura de cesse (a priori) de vous importuner. Mais remettre les pendules à l’heure via un conseil juridique vous libèrera l’esprit très certainement.
Bonjour,
Nous envisageons de créer une extension de maison en lieu et place d’une véranda existante.
La véranda est de 25m2. Elle a plus de 25 ans et n’a fait l’objet d’aucun PC ou d’une demande de travaux.
Nous sommes dans une zone de PLU.
Il semblerait qu’une simple demande de travaux suffise.
Qu’en pensez vous ?
Merci d’avance,
Cordialement,
Bonjour,
Non pas forcément, déjà si la surface de plancher atteint le seuil des 150m2, existant + extension il faudra missionner un architecte.
Ensuite, selon le secteur si celui-ci est soumis à ABF, alors vous devrez déposer une demande de permis de construire.
Les deux conditions peuvent se cumuler également.
Bonjour ,
je suis propriétaire d’un duplex avec terrasse qui est au dessus de la salle à manger de mon voisin. Il y a des infiltrations qui persistent chez mon voisin pour absence d’étanchéité. En regardant les plans de la propriété, la salle à manger du voisin ne figure pas dessus. C’était à l’origine une terrasse. Qui est responsable dans ce cas , sachant que la construction de la salle à manger date depuis plus de 15 ans et vraisemblablement n’a jamais été déclarée.
Merci
Bonjour,
Si aucune demande d’autorisation administrative, ni même d’accord de la copropriété en AG n’a été délivré, le propriétaire indélicat doit répondre de ses ouvrages et des conséquences de ceux-ci.
Donc il faut :
1. Alerter en LRAR la copropriété car ces m2 supplémentaires sont à acter dans les tantièmes,
2. Déclarer le sinistre à l’assurance pour qu’elle agisse auprès de l’assurance du copropriétaire du dessus.
3. Si rien de ne bouge, prendre un avocat pour faire entendre raison à tout ce petit monde
Bonjour , un hangar en charpente de bois sans fondations de 200 m² construit illégalement , j’ais comme renseignement que l’on peut me le faire démonter mais j’ais un délais de 100 ans pour le faire ( en Belgique donc )
Bonjour,
Je ne maitrise pas les lois Belges, la France est déjà bien assez fournie en ce sens. Désolé.
Un de mes clients a obtenu un PC pour un garage + annexe courant 2013.
Petit à petit, en 10 ans, cette annexe a été « améliorée » par ses soins: pose de baies vitrée, WC, panneaux photovoltaïques (autorisations OK), salle de bain, terrasse…et n’est donc plus conforme aux plans de bases de l’architecte.
Il y a jamais eu de DAACT car pas finie (pas de chauffage), et jamais habitée. Cette annexe est mise en vente, destinée à être un jour l’habitation principale d’un particulier avec bien sûr changement de destination à prévoir auprès des services d’urbanisme de la commune. A quoi doit s’attendre mon client pour que les choses soient régularisées avant le compromis? L’obtention d’un nouveau permis est-elle obligatoire?
Bonjour,
Il faut obtenir de l’administration un document permettant que tous ces éléments soient entérinés. Sans quoi, vous, le vendeur pourraient être tenu responsable des non conformités.
Ce qui pénalise l’acheteur ne pouvant pas réaliser de travaux.
D’autant plus que si les travaux ont été stoppé durant plus d’une année, ce qui semble être le cas, alors le permis devient caduque.
Il faudrait donc redéposer une demande d’autorisation avec les normes actuelles.
Bonjour
Est-il légal d’effectuer une extension d’un entrepôt bien construit sans autorisation et qui est désormais prescrit?
Bonjour,
Si l’administration considère que le bien est établit et légal puis délivre une autorisation administrative en bonne et due forme, alors même si cela ne vous parait pas normal…
Les choses se régularisent, car l’état va percevoir des deniers.
Bonjour , je vais acquérir bientot un terrain considérer agricole ou les ancien propriétaire on effectue toutes les viabilisation ( électricité, fosse septique , dalle béton ) il y a actuellement trois chalet en bois poser sur un dalle béton a différents endroit du terrain , le propriétaire a réaliser ces travaux ils y a une dizaine d’année sans avoir fais de papier ni de demande .
Aujourd’hui on m’as conseillé de faire venir un huissier pour constater tout ce qui a été réalisée sur le terrain avant mon achat pour qu’on ne puisse pas me le reprocher par la suite . Les propriétaires sont sur le terrain depuis une dizaine d’année et payé une taxe foncière concernant une maison de 25m2 ( je pense que cela vient de la dalle de 25m2 mais il y a marquer sur leur impots maison . Ce terrain est une zone agricole mais rien n’as été cultiver depuis des années et la surface que j’achète ne pourra redevenir agricole du faire des réalisations des viabilisation sur le terrain .
Quel risque j’en cours auprès de la mairie ou de l’urbanisme si je deviens propriétaire du terrain et que j’habite dans les chalet à l’année.
Bonjour Thomas,
En achetant un bien comportant des ouvrages illégaux, vous prenez le risque de devoir démolir et en plus en cas de sinistre (incendie ou autres) les assurances vous opposeront rapidement une fin de non recevoir en cas de demande d’indemnisation. Et cela même si vous avez cotisé l’assurance.
Donc Soit le vendeur régularise avant la vente et tout est ok, soit il faut passer à autre chose.
Bonjour et merci par avance pour votre réponse, je suis intéressé par une maison qui est actuellement à vendre ; après information il s’avère que le grand garage sur le terrain de 30 m² auraient été construit illégalement il y a plus de 10 ans.
L’intérêt de l’achat de cette maison pour moi est également poussé par ce garage que je comptais transformer en studio pour ma mère. Pour être en règle afin de modifier ce garage en petit studio qu’aurai-je intérêt à faire auprès de la mairie car je voudrais faire les choses légalement et pouvoir assurer cette partie d’habitation. En vous remerciant
Bonjour Véronique,
Il est préférable de soit demandé une régularisation par le vendeur auprès de l’administration, soit de déposer un CUb (Certificat d’urbanisme opérationnel avec un architecte de préférence) afin d’obtenir une réponse écrite du projet potentiel. Ainsi sur cette base, vous pourrez vous engager ou non pour un achat.
Bonjour, je suis sur le point d’acheter une maison et ses dépendances. Or je viens d’apprendre que cette maison qui a plus de 100ans n’a pas de permis de construire, et de plus elle est située aujourd’hui dans une zone non constructible. Le notaire vient de m’informer qu’on ne peut pas me faire démolir cette maison mais que si elle brûle par exemple, c’est pas dit qu’on me redonne le droit de reconstruire. Que dois je faire ? Y a t’il un article qui protège les propriétaires en cas de sinistres ?
Bonjour,
C’est une question complexe, mais effectivement, sauf à avoir un bien exceptionnel classé, en zone non constructible, les biens peuvent être frappé d’impossibilité de rebâtir.
La loi dit ceci
Tout est bien expliqué ici > article juridique
Donc méfiez vous, car vous êtes dans une situation sans filet !
Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter une maison ( le compromis vient d’être signé il y a 2 jours). L’ancienne propriétaire avait mandaté un architecte en 1980 pour divers travaux dont j’ai les plans dans le compromis. Tout paraissait ok jusqu’à ce que je remarque quelques petites différences entre les plans et la réalité notamment les escaliers extérieurs pour descendre au jardin ( le rdc côté rue est plus haut, côté jardin en contrebas car terrain en pente ).
Les 2 escaliers extérieurs pour descendre au jardin ont été décalés ( par rapport aux plans de l’architecte ), l’un agrandi pour former une terrasse plus grande en haut de l’escalier devant une des portes. Au final, les arrivées des escaliers positionnées sur chaque extrémité du terrain = vue plongeante sur les jardins voisins.
Est-ce une situation problématique ?
Bonjour,
Toutes non conformités peut être problématique si elle n’est pas régularisable et rendrait toutes demandes futures inopérantes.
Donc il faut effectivement que tout soit au carré et entériné par l’administration avant d’acheter un bien immobilier.
Tous les intervenants dans la vente, vous diront le contraire… mais ne faites pas confiance, soyez exigeante c’est votre tranquillité qui en dépend.
D’autant plus que cela n’est pas un dôle car bien visible.
Bonjour monsieur camliti,
Un maire peut il accorder une régularisation d’une construction illégale qui porte préjudice aux voisins.Comme par exemple pour nous notre voisin à construit sans permis une maison contre la nôtre, transformant notre maison individuelle en maison mitoyenne.( sans respecter le PLU,sans permis de construire,construction qui a duré 7 mois effectuée par des clandestins.
Bonjour,
Le maire peut tout à fait autoriser une construction à déroger à certaines règles, il en prend la responsabilité et devra en assumer les conséquences.
Par contre, vous disposez du droit d’en référer au préfet.
Bonjour
J ai déclaré au service d urbanisme la construction illicite d une chambre froide dans le garage de mon voisin. Nous subissons actuellement la nuisance de 3 compresseurs de chambre froide. De plus ,notre voisin exerce l activité de boucherie porcine dans notre lotissement. Nous ajoutons à cela une réserve de gasoil pour ses véhicules ainsi qu un stockage de bouteilles de gaz. Actuellement , la mairie a donné le dossier à la police municipale qui s est déplacée chez nous mais pas encore chez le voisin pour constater. Nous avons l impression que rien ne bouge. Que faire ? Nous vous remercions
Bonjour,
Si vous souhaitez que les choses avancent, il vous faut prendre un avocat + huissier et agir en justice en signifiant clairement les faits à l’administration et plus du voisin.
bonjour j’ai monte moi même un garage attenant de 19m2 attenant sur le cote de ma maison sans faire de demande de travaux en 2009 car il ne fallait pas de permis de construire jusqu’à 20m2 et je ne savait pas qu’il fallait faire une demande de travaux.je voudrais savoir si on peut me le faire démolir? étant donne que c’est considéré construction illégale vu que la prescription est de 6 ans a 10 ans.Cordialement.
Bonjour,
Il est tout à fait possible que l’état vous condamne à démolir si votre ouvrage est illégal, voire interdit de régulariser.
Sans permis initial, pas de prescription possible ! La règle est simple.
Bonjour j’ai récupéré la maison de mes parents et je viens de vérifier le cadastre et j’ai constater que la véranda de 28 m2 construite en 1994 n’avait pas fait l’objet d’un permis de construire. Le service de l’urbanisme me demande de faire une demande de permis de construire avec l’aide d’ un architecte
Existe il d’autres solutions ?
Cordialement
Bonjour,
Oui, vous pouvez demander vous même un permis de démolir et faire démolir par une entreprise la surface illégale.
Ensuite, il vous faut missionner un huissier afin qu’il constate la démolition effective pour prouver que votre habitation est en règle vis à vis de la loi.
C’est tout simple d’éviter l’architecte 😉
Bonjour j ai acheté une maison pour mon fils cas fait un grave accident de moto et dans le terrain j ai un bâtiment en dur de 50 m carré et je voudrez faire un agrandissement de 30 m carré car je veut que mon autre fils et ma belle fille vienne vivre avec moi pour quand je travail il puisse s occupé de mon fils handicapé on n a eu un rendez-vous avec la mairie il m on dit que se n etez pas possible comment puis je faire merci
Bonjour Stephanie,
La meilleure chose à faire serait de missionner un architecte pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale afin de valider ou pas le projet.
Si cela est un peu compliqué, alors demandez à l’architecte de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb).
Bonjour et merci d’avance pour votre éclairage. J’ai acquis il y a 2 mois une maison. J’ai donc appris il y a 2 jours, alors que j’allais demander à la mairie une autorisation de travaux pour changer des portes, que cette maison était dans un périmètre classé monument historique. Sur l’acte de vente cette servitude n’est pas inscrite. Il EST en outre précisé qu’aucun travaux n’a été fait dans les 10 dernières années et qu’en conséquence ceux faits avant, avec ou sans autorisation, bénéficient de la prescription. Qu’en est-il, si je suis d’une part en terrain agricole et d’autre part dans un périmètre MH ? Une dalle de 36 m2 a été réalisée pour y poser une piscine hors sol, un abri de jardin de 15 m2, une pergola surélevée de 24 m2 ainsi qu’un local de stockage bois posé en façade de maison de 7 m2 manifestement sans autorisation ? Dois- je lancer une procédure judiciaire contre les notaires pour défaut d’information ayant vicié le consentement ? Cette maison me plaît beaucoup mais je ne souhaite en aucun cas me mettre hors la loi et assumer les conséquences de ces manquements professionnels en cas de revente.
Bonjour Joelleb,
Le notaire à dû inscrire dans les actes que vous avez signé, un article spécifiant que nulle n’est sensé ignorer la loi… donc a priori, vous auriez dû vous renseigner préalablement sur le secteur avant de vous engager.
Je crains hélas que vous ne puissiez pas faire grand chose contre cela.
Merci pour cette information que je vais tenter de réfuter si vous le permettez. Quand vous achetez une maison dans un secteur inconnu et que vous passez d’une part par une agence immobilière et d’autre part par 2 notaires dont un connaît le secteur et l’autre a le devoir d’être vigilant et de veiller à vos intérêts, et que cela vous coûte 1/7eme du prix global de votre acquisition, je ne comprends pas comment on peut exiger de l’acheteur qu’il vérifie tous ces éléments par lui-même….. A quoi cela sert-il alors de passer par des professionnels ? Et fort heureusement pour moi le notaire a omis de préciser que nulle ne doit ignorer la loi, cette convention me semblant respectable quand on construit des choses sans autorisation et qu’on en subit les conséquences, un peu moins quand on acquiert un bien…… Mais c’est juste mon humble avis et je le partage bien volontiers…..
Je comprends votre position et votre avis, après je ne fais que répondre avec mon expérience et ce qui en découle.
Vous pouvez intenter des actions si vous vous sentez lésée et voir avec un avocat qui pourra très certainement répondre à vos objections.
Je suis navré pour vous, mais trop de personnes ne prennent pas la mesure des engagements et cela va souvent très loin financièrement et impacte largement leurs vies.
Bonne démarches juridiques alors.
Bonjour, juste un commentaire pour soutenir ce qu’a écrit Joelleb. La phrase « nul n’est sensé ignorer la loi » est un argument irrecevable, étant donné qu’il est strictement impossible de connaître toutes les lois dans tous les aspects de la vie. Il existe des millions de lois en France, elles-mêmes relatives à tout un tas de domaines spécifiques de l’organisation de la vie quotidienne en France. Si réellement nul n’était sensé ignorer la loi, alors il n’existerait pas de juriste. Déjà. Par ailleurs, dans le cadre de l’achat d’une propriété immobilière, c’est précisément parce que personne ne connaît toutes les règlementations et lois qu’on passe par des agences/agents immobilières/ers et des notaires. J’ai de nombreuses fois contacter des agents ou agents immobilier(e)s pour obtenir des renseignements auprès de maisons (que je savais être en zone protégée par l’ABF), et environ 1% m’ont préciser que la maison en question se trouvait en zone protégée. Ce n’est absolument pas normal et ce n’est pas à l’acquéreur de découvrir ce genre de choses qui, en l’occurrence, est tout sauf anecdotique.
Bonjour,
Nous sommes devant une contradiction de la France, qui impose une connaissance mais qui n’en donne pas forcément les moyens de maitriser cela.
Donc les conseils sont là pour cela et si les conseils que vous citez ne font pas le travail….
Dans tous les cas, leurs écrits les protègeront et feront en sorte que le seul responsable sera le client final.
CQFD…. désolé d’être aussi cash, mais c’est ainsi que le monde de l’immobilier se vie à l’heure ou j’écris ces lignes.
Bonjour , je suis très embêtée il y un an et demi j’ai voulu faire une dp en mairie pour une extension de ma maison a côté de mon garage (18m2)et j’ai appris par hasard qu’il yavait une nouveau ppri en cours et que mon projet était pas possible car la moitié de ma maison passerait en zone rouge ! Alors que jusqu’à maintenant c’était que le bas du terrain… Je précise que ce ppri n’est pas encore appliqué il y a même pas eu encore l’enquête publique donc j’ai quand même fait mes travaux sans autorisation pensant pouvoir régulariser après vu que ce ppri n’est pas encore d’actualité. Mais la police municipale est passée m’a appelé et a vu mes travaux ( quasiment fini) et ma demande de régulariser. J’ai appelé l’urbanisme mais ils me disent que c’est pas regularisable car il prenait en compte le futur ppri ( plus restrictif) pour les accords et comme c’est en zone rouge ça passerait jamais. Le policier m’a dit qu’il envoyait rien pour le moment. Que puis je faire ? Je n’ai pas envie d’aller au tribunal si je propose de démolir et que je m’arrange avec l’urbanisme puis je eviter d’aller au pénal ? Ou ça ira forcément au tribunal ? Quel est le prix de l’amende ? Je vais quand même déposer ma DP pour montrer que je veux régulariser.Merci
Bonjour Nathalie,
Il suffit de mettre en adéquation votre bien et démolir ce qui a lieu d’être démoli avant que toute procédure soit engagée contre vous.
Si vous ne faites rien, le procureur fera le nécessaire pour vous condamner sous astreinte en général, cela équivaut pour votre cas à 250/300 € / jour jusqu’à ce que vous démolissiez et prouviez que cela est bien fait via un constat d’huissier.
Donc agissez vite !
Bonjour
Nous avons acheté en 1986 une maison d’habitation.
Les propriétaires précédents l’avaient construite telle quelle et occupée 10 ans.
Au Rez de jardin une habitation de 85 metres carrés, et et au rez de chaussée deux appartements de 30 et 20 mètres carrés où logeaient les grands parents et enfants .Nous en avons fait notre affaire avec nos enfants jusqu’en l’an 2000 où là nos enfants étant partis et n’ayant qu’une petite retraite d’artisans ,nous avons commencé la location;le T1 à des étudiants et le t2 occasionnellement et pour nos enfants.Inscription au registre du commerce,à l’office du tourisme avec taxes de séjour au profit du trésor public et la CET par la chambre du commerce et revenus déclarés bien sûr en bonne et dûe forme .Or,cette année nous constatons,que dans le descriptif des impôts concernant notre maison,le rez de chaussée est déclaré en garage buanderie,cave cellier depuis l’origine.Que faire,la maison existant depuis 48 ans telle quelle et n’ayant subi aucune transformation dans l’intervalle.?
Bonjour,
La meilleure solution serait à mon avis de missionner un architecte afin qu’il établisse des plans d’état des lieux afin de vous fournir un métré précis et ensuite fournir aux services fiscaux une demande de correction vis à vis de l’état réel du bien. Dans tous les cas, ma solution la plus viable est toujours de déclarer au plus vite la réalité pour ne pas être assimilé à des fraudeurs.
De plus si vous pouvez prouver sans aucun doute ce que vous déclarez sur l’antériorité, alors vous n’avez pas de soucis à vous faire.
Bonjour,
Du fait de la présence d’un cours d’eau enterré sous la route devant chez moi, 20m2 de la surface au sol de la maison est en zone pprn rouge.
Peut on m’interdire de construire une extension de la maison hors zone rouge? D’aménager une surface plancher supplémentaire (combles) hors de la zone rouge? L’urbanisme souffle le chaud et le froid, sans réponse claire.
Cordialement.
Victor
Bonjour,
L’administration en zone PPRN Rouge ne se positionnera que sur une demande officielle et claire, des paroles sont inutiles.
Donc si le PLU et le PPR prévoit des options d’extensions, alors vous pourrez en faire la demande, si tel n’est pas le cas, alors vous ne pourrez pas obtenir votre autorisation administrative.
Bonjour
J’ai réalisé des travaux dans un bâtiment en 1995 avec un permis de construire pour 18 logements, au final j’ai réalisé 2 logements de plus mais sans modification de permis. Ce bâtiment est situé dans une copropriété et pour les besoins du règlement de copro un géomètre est intervenu pour une mise à jour des plans. Les vingt logements sont loués depuis 28 ans, je ne peux pas régulariser la situation en raison des normes actuelles, la mairie est informée et évoque le délais de prescription sans pour autant me le notifier. J’envisage de vendre ce bien, est ce possible ?
Bonjour,
La réponse est non, vous ne pouvez pas vendre un bien comportant des irrégularités flagrantes, cela est une « escroquerie » si vous n’en informez pas les possibles acquéreurs et surtout il vous faut réaliser les demandes de régularisations dans les règles de l’art.
Sans quoi, votre potentiel acheteur pourrait (sans limite de délai) se retourner contre vous en cas de souci quel qu’il soit.
Bonjour ma mère a acheté une maison avec une dépendance sur le terrain la dépendance date de 1954 la mairie demande la démolition or le jour où elle a acheté cette maison en 1996 le notaire avait demandé à la mairie si tout était OK pour eux tout était bon peu de temps après ils ont envoyé un courrier à ma mère demandant la démolition et après un deuxième courrier lui accordant de la garder en tant que abris de jardin aujourd’hui ma mère veut vendre son bien mais il y a toujours ce problème de la dépendance fait sans permis c’est par l’ancien propriétaire en 1954 y a-t-il prescription aujourd’hui lui redemande de démolir l’abri de jardin
Bonjour,
Tant que l’ouvrage n’a pas été déclaré officiellement et correctement, il n’y a pas de prescription sinon cela serait trop aisé.
Donc la question à ce poser est : Est-ce régularisable ?
Si la règlementation ne l’autorise pas (la régularisation) j’ai bien peur que la démolition soit une alternative à prendre en compte.
Avez vous reçu une lettre du procureur de la république ou est-ce une « simple » lettre de la mairie ?
bonsoir non aucune lettre du procureur de la république juste une simple lettre la dépendance a était construite en 1945 merci
Bonjour,
Si vous avez de quoi prouver vos dires comme l’antériorité des dates, cela devrait pouvoir se régler avec l’aide d’un conseil d’avocat spécialisé en urbanisme.
Bonjour en 1995 j’ai construis une maison avec permis de construire en 2015 j’ai demandé une extension cela a ete acepter j’ai vendu ma maison et garder mon extension l’acheteur a écris au procureur de la République pour faire demolir moon extension courier de mairie qui me mette en demeure de demolir j’ai donc fait les démarches mais si cette demolition est faite l’eau du ciel sinfiltrera chez lui que me conseillez vous de faire car je ne voudrais pas être responsable des dégâts qui vont se produire
Merci
Bonjour,
Déjà déterminer la raison pour laquelle votre extension n’est pas régulière. Ceci est le point de départ, si vous avez obtenu un permis pour cette immeuble et que vous avez respecté le permis, pourquoi la mairie exigerait la démolition ?
Il y a quelque chose d’étrange.
Avez vous réalisé un détachement de parcelle pour être séparé de la maison que vous avez vendu ?
bonjour on a loue le premier janvier 2015 une parcelle de terre nue non constructible sans électricité et sans eau sur le bail est spécifié que le locateur ne peut faire aucune activité commercial a ce jour le locataire a construit un local est a installé son activité de vente pépinière donc on a reçu une lettre des impôts que ce terrain est commercial et de payer 3000euros de foncier plus cher que le loyer que faut il faire pour récupérer notre terrain merci de nous répondre cordialement
Bonjour,
Vous devez simplement signifier à votre locataire de respecter le bail sans quoi, vous serez dans l’obligation de rompre celui-ci si il ne respecte pas les clauses.
Une lettre d’avocat sera la bienvenue dans cette situation voire même transmise par huissier.
Bonjour et merci pour votre aide …
nous sommes intéressés par l’acquisition d’une villa en PACA construite en 2005 avec PC accordé en 2001 déclaration de début travaux mais aucune déclaration d’achèvement des travaux ni de conformité (!)
Or le projet existant est sensiblement différent du PC et comprend des extensions. Le vendeur prétend qu’il y a une prescription de 10 ans mais ce je suis dubitatif ! 1- ne devrait-il pas apporter une preuve de la date de l’achèvement?
2- en tant qu’acheteur est ce que je peux demander à la mairie un courrier m’indiquant que la maison en l’état est non pas conforme, mais prise en compte telle quelle et qu’ils ne pourront exiger aucune démolition?
3- sans conformité , pourrais je envisager ultérieurement une autorisation de travaux ou autre PC ?
Quel est le risque en tant qu’acheteur éventuel ?
Merci pour vos réponses car je dois ce prendre une décision .
Bonjour Roland,
En achetant ce bien vous prenez tous les risques possibles et imaginables.
Donc si le vendeur est si sûr de lui, il n’a qu’à fournir un document de la mairie attestant que tout est conforme, ensuite que le notaire inscrive noir/blanc que le vendeur serait responsable pleinement et rembourserait les frais + vente SI il s’avère que tel n’est pas le cas.
Le vendeur SI il est plus que serein, signera sans souci, dans le cas contraire, il y a un LOUP et Fuyez !
Je vais vous exposer mon problème, à la suite de l’éboulement de la montagne de Cabassous (Guyane), il y a eut un éboulement sur mon terrain, faute est à mon voisin, le maire a demandé au prefet de déclarer en zone rouge notre terrain, sans nous en parler, 1re erreur. Nous avons construit sans permis de constuie sur notre terrain, comment puvons-nous faire sauter la zone rouge, car en fait, il n’y a pas d’éboulement, de plus, les impôts fonciers tiennent compte à mon avis, des suppléments de surface habitable, pouvez-vous nous renseigner s’il vous plait, nous sommes ennuyés, de plus nous voudrions vende pouor rentrer en France, nous sommes âgés, nous voulons rejoindre nos enfants – Ghislaine
Bonjour,
Je crains hélas que vous soyez dans une mauvaise posture, vous avez construit illégalement un immeuble sur un terrain déclaré comme dangereux.
Le bien semble invendable. Seul un avocat spécialisé (et je doute fort que vous ne soyez pas en mesure d’exiger quoi que ce soit légalement) pourrait tenter d’éclaircir un point, mais ne rêvez pas, c’est quasi impossible de résoudre une telle situation. Navré pour vous.
Bonjour,
Vous écrivez « Il est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état. »
Cependant je lis sur le site des notaires de Gironde « Cette action civile de la personne publique se prescrit par un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Par conséquent, et a l’instar de ce qui a été dit ci-avant concernant l’action pénale, il est particulièrement important de s’assurer que l’action est prescrite, par la production, par le propriétaire, de tout document permettant de justifier de la date de l’achèvement des travaux. Il existe 2 prescriptions concernant la Commune selon eux. Qu’en pensez vous ?
Merci pour ces précisions, il existe effectivement des cas particuliers, il faut donc toujours être vigilant en achetant un bien.
Bonsoir j’ai fait l’acquisition il y a 2 ans d’un terrain agricole avec un bâtiment de 400 mètres carrés existant dessus une ancienne porcherie désaffectée je souhaiterais faire un changement de destination pour une partie de cette habitation j’aimerais connaître la démarche à suivre est-ce qu’il faut se faire accompagner d’un professionnel si oui lequel pour augmenter nos chances d’aboutir à ce projet merci d’avance pour vos réponses
Bonjour,
Sans hésitations, missionnez un architecte proche du bien concerné. Ensuite sollicitez une mission d’étude de faisabilité architectural pour vous assurer que le projet est envisageable.
Bonjour
J’ai obtenu un permis de construire il y a 2 ans , les travaux sont à 90% terminé.
La mairie vien de m’envoyer un email me demandant une visite pour contrôler les travaux.
La maison individuelle répond parfaitement au permis déposé mais par contre j’ai construit 2 places de stationnement et un mur de soutainement de 2.1m en limite de voie publique, une piscine de 10m2 avec une terrasse en bois sur pilotis de 60m2 et un four à pizza en limite de la bande des 5metres. et tout cela ne répond pas au permis de construire.
Quel sont les risquent encouru et quelles démarches puis je entreprendre ?
Merci de votre retour
Bonjour Olivier,
Et bien vous êtes dans une sale situation, vous avez fait les mauvais choix en pensant être au dessus de la loi.
Maintenant la seule chose qu’il vous reste à faire est d’étudier SI vous avez la possibilité de régulariser RAPIDEMENT, dans le cas contraire, vous risquez une condamnation au pénal, car c’est le procureur de la république qui va se saisir du dossier.
Si au final, vous ne pouvez pas régulariser, il vous faudra démolir et remettre en l’état initial… agissez vite pour montrer votre bonne foi auprès des services de l’état.
Bon courage à vous.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain de 3000 m2 (viabilisé) depuis plus de 50 ans.
Je me bats depuis de nombreuses années pour y construire ma maison d’habitation mais malheureusement la ville du Havre a classé la zone où est situé mon terrain en zone AI du PLU. Mon terrain est de ce fait condamné à rester en friche puisqu’aucune construction n’y est autorisée (sauf pour une activité agricole) Je me bats contre cette injustice et cette classification démunies de discernement car cette zone n’a plus rien « d’agricole » au vue des constructions qui entourent mon terrain (Locaux et maisons, certes illégales car construites sans permis mais bénéficiants de la prescription puisque construites depuis au minimum 30 ans) mon terrain est même mitoyen depuis toujours avec une casse-autos (réglementaire et agrée) Une casse-auto autorisée dans une zone agricole alors que la construction de ma petite maison familiale CHEZ MOI m’est interdite grrrrrr ! Je suis aussi séparée par un simple chemin rural d’une immense ZAC qui est entrain de s’installer à grand pas sur des terres qui étaient classées agricoles jusqu’en 2006 mais reclassées en terres constructibles par la ville du Havre après achat de ses terres aux pauvres cultivateurs ! Pour toutes ces raisons et face à énormément de refus de permis de construire, j’ai saisi en juin 2021 le tribunal administratif. L’affaire est en cours d’instruction…
Je suis révoltée contre tant d’injustices et je me battrai jusqu’au bout. J’envisage même de convoquer tous les médias possible pour que mon affaire fasse du bruit.
Je souhaiterai avoir votre avis sur ma procédure, pensez-vous que je puisse avoir gain de cause auprès du tribunal administratif ? Quels conseils supplémentaires pourriez-vous me donner afin de mettre le plus de chances de mon coté ?
Je vous remercie sincèrement pour vos conseils.
Bien à vous.
Sophie
Bonjour Sophie,
Votre cas atypique nécessite un échange en privé car assez complexe, je vous propose de commander une rapide mission de conseils d’architecte en cliquant sur le lien ici > Je commande un conseil personnalisé.
Je pourrais ainsi vous répondre plus précisément et voir avec vous quels sont les axes de défense de vos droits.
Mon voisin a construit un mur sur mon terrain. Un procès a eu lieu, le jugement après de nombreuses années a été rendu, et l’a condamné à la démolition du mur de 6 mètres de long sur 3 mètres de haut . Sur mon terrain il y a également une partie de son abri à piscine.
Plutôt que la démolition nous sommes d’accord pour un dédommagement. Je n’ai aucune idée de ce que je peux lui demander. Pouvez-vous me donner une idée.
Merci.
Bien à vous.
Bonsoir,
Cela est complexe et peut varier selon de nombreux critères, je vous conseillerais de vous rapprocher de votre avocat, qui sera le plus à même de vous répondre au regard des antécédent et connaissance de votre dossier.
J’ai monté un abri de jardin en bois de 10 m carré sans avoir une autorisation la mairie va t’elle me faire une procedure
Bonjour,
Si vous n’avez pas réalisé de demande de travaux préalable, alors la mairie est tout à fait en droit de demander la démolition ou engager une procédure.
Déposez une demande de régularisation dès que vous le pouvez.
Bonjour, je désire acheter un terrain avec 2 maisons. L’une de ces maisons ( 133 m2) était initialement un garage. Le vendeur l’a réhabilité en maison d’habitation mais ni lui ni la mairie ne retrouvent le permis de construire. Mon notaire me dit que sans ce permis je orends de gros risques. Sur la taxe d’habitation il est bien mentionné qu’il y a 2 maisons.
Pouvez-vous me dire quels sont les risques à acheter ce bien ? Merci
Bonjour,
L’achat d’un bien comportant des ouvrages illégaux, vous rendent responsable pénalement de ce qui est bâti.
Car visible et non dissimulé.
Il est donc conseillé de demander au propriétaire actuel de régulariser, soit de signer un compromis avec clause suspensive (sans délai maximum) d’obtention et de purge du permis de régularisation.
Sachant ainsi que vous prenez un risque pécuniaire de votre côté.
En plus de cela, les biens illégaux peuvent être démoli car sous le coup du code pénal.
bonjour Monsieur,
mon voisin a effectué il y a une quinzaine d’année un agrandissement à sa maison qui est située en zone non constructible. cet agrandissement est situé à 10 centimètres d’un mur en pierre qui m’appartient et que je ne peut pas entretenir du fait de la proximité de ce batiment.
J’ai proposé à mon voisin d’acquérir ce mur afin de me libérer de toute responsabilité en cas d’écroulement mais il a refusé.
Que dois-je faire car je trouve anormal d’etre responsable si le mur s’écroule et endommage sa construction qui est illégale.
Merci de m’éclairer car cette situation me pèse.
Bonjour,
La première chose à faire est de faire constater l’illégalité par huissier et la mairie.
Ainsi une date et un état de fait sera acté.
Ensuite, la mairie étant avertie en LRAR n’aura d’autre possibilité que d’agir.
Si elle ne le fait, pas il faudra alors engager un avocat pour qu’il soit signifié aux personnes concernées (voisin et mairie + préfecture au cas où)que les choses doivent être régularisées.
Bonjour.
Mon voisin a un abri de jardin en dur ,celui- ci est tombé . A t’il le droit de le reconstruire ?,tout en sachant qu’il a été réalisé sans permis.
Bonjour,
Reconstruire un ouvrage illégal est illégal !
Donc … cqfd
Bonjour, dans ma cour, il y avait un hangar (construit en bois), il avait plus de 30 ans, il allait s’écrouler, je l’ai démolie et rebâtie en briques. Je ne savais pas qu’il fallait faire une demande à la mairie. Vu que l’ancien hangar a été construit dans les années 1970, le nouveau a été construit dans les années 2000. Le hangar est en place depuis 50 ans, est ce que la mairie peut me demander de l’arracher ! Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Bonjour Vincent,
Si vous n’avez pas fait les choses dans les règles, il est tout à fait possible que l’ouvrage dit « illégal » puisse être démoli ou détruit par ordonnance d’un tribunal.
Certes l’ouvrage existait, mais vous auriez dû demander une autorisation pour démolir et rebâtir.
Maintenant que cela est fait, il faut vérifier si vous pouvez régulariser et ceci sans délais.
Missionnez un architecte afin de ne pas faire d’erreur à minima pour une étude de faisabilité architecturale.
Bonjour je viens d acheter un terrain. Je l ai fait borner et on s est rendu compte que le mur de parpaing sui sert de clôture à mon voisin et sur mon terrain hors il dit su il a plus de trente ans sachant que lui a acheter y’a 4 ans. Comment savoir si y’a 30 ans et puis je le demolir
Bonjour,
La situation est compliquée, car la prescription acquisitive trentenaire ou usucapion est basée sur un usage des lieux et un entretien sans titre ou actes, mais il faut démontrer que l’utilisation ou « occupation » des lieux c’est faite sans soucis durant 30 ans.
Vous trouverez pas mal d’informations dans ce site
j’avais un abri de jardin15 m2 déclaré en 2000 malheureusemùentil vient de disparaitre dans un incendie. je compte reconstruire un abri de 10m2
dois faire une déclaration a la mairie? ou n’est ce pas necessaire
la dalle en cimment exixte toujoiurs merci de votre réponse
Bonjour,
Oui dans le cas d’incendie, il faut à minima (selon le secteur) déposer une déclaration préalable de travaux afin de spécifier la reconstruction de l’ouvrage.
Je suis une SCI et j’ai fait une demande de travaux et obtenu une autorisation sur un poulailler de 70 M²pour inverser la pente la pente de mon toit, Celui-ci n’avait pas d’existence administrative donc pas de permis. De plus il ne respecte pas les règles d’urbanisme, il est a 1 mètre de mon voisin et il avait une hauteur de 2 mètre sur 15 mètre de longueur et il a été élevé a 3,5 mètre de hauteur.
le poulailler a depuis été transformé en 48 m² de garage et de 22 m² habitable.
Ma SCI voudrait mettre en vente ce bien avec la villa attenante, mais mon voisin conteste la demande de travaux pour une perte de vue et me dit qu’une SCI doit demander un permis de construire par l’intermédiaire d’un architecte pour ce type de modification, a t’il raison.
Si oui, comment régulariser et de quelle manière
Bonjour,
Votre voisin a raison.
Votre situation semble irregularisable… hélas pour vous.
Missionnez un architecte pour un conseil préalable, mais j’ai bien peur que votre bâtiment soit voué à la démolition.
Bonjour Mr Camliti,
Je suis agriculteur, sur le point d’acheter une ferme comprenant 5ha et un hangar agricole transformé en moitié en habitation.
Le propriétaire actuel dis que la maire actuelle ne veut pas régulariser l’habitat (reconnu par la SAFER en tout cas car vendu comme tel), mais il nous a dit aussi que parceque des taxes d’habitation sont payés depuis plus de 7 ans il n’y a pas de possibilités d’expulsion/démolition.
Qu’en pensez-vous?
Merci pour votre retour
Joaquim
Bonjour,
Il est conseillé de demander une régularisation officielle et surtout ne pas vous baser sur des paroles.
Demandez un engagement ou clause suspensive qui vous permettrait de rompre l’achat si la régularisation n’est pas possible.
J’ai construit ma maison sur la base d’un permis obtenu il y a 22 ans mais n’ai pas déposé la déclaration de fin de chantier ayant transformé une terrasse couverte en salon habitable, prospect de ce côté non respecté 2, 5m au lieu de 3m, le mitoyen étant un terrain vague appartenant à l’état. Je crains que la régularisation ne soit impossible, le PLU ayant évolué depuis. J’ai 80 ans et je crains que mes enfants aient des difficultés
Bonjour,
Au regard de ce que vous présentez, il apparait effectivement que cela va être problématique et financièrement un casse tête.
Il est donc préférable de contacter un architecte pour qu’il étudie la situation avec vous en le missionnant pour une étude afin de voir avec lui si vous devez démolir certaines choses ou pas.
Bonjour, dans les années fin 1980 une véranda(13m2) attenante à notre maison a été construite sans demande de travaux, sur cadastre.gouv elle apparait normalement dans le prolongement de la maison,qu’ est ce que cela veut dire ,doit t on en conclure que la situation est régularisée ?
Bonjour Pierre,
La réponse est NON, le fait que le cadastre affiche une situation n’entérine aucunement celle-ci.
Tout au plus, elle vous aiderait pour tenter de régulariser si cela est possible en indiquant précisément que vous payez (à vérifier) des taxes ou pas.
Bonjour
Pourriez vous me dire qui est en mesure de faire une demande de démolition ? Est ce la commune , un privé, une préfecture?
Un Privee a été devant le tribunal administratif comme ayant fraude intentionnellement son pc et ils ont annulé le pc et les modificatifs. Ayant construit il ne peut donc régulariser malgré un nouveau pc refusé. Nous attendons la décision de l’APPel qui semble confirmer le jugement. Mais ensuite que se passe passe t’il? Merci beaucoup
Bonjour,
Le jugement déterminera les condamnations et quelles sont les exécutions conséquentes de cette/ces condamnations.
Bonjour Monsieur Camliti, je possède un joli cabanon de bord de mer, celui-ci se trouve avoir été construit en 1948, mais la mairie aujourd’hui souhaiterais peut-être me poser problème voir même nous obliger à détruire en raison de la zone naturelle dans lequel il se trouve est concerné par la loi du littoral sur ce secteur… Que puis-je faire pour le conserver sachant qu’il à plus de 70 ans d’existence… La mairie n’ayant pu le passer en hameau nouveau, y a-t-il d’autres solutions pour le valider sachant qu’il avait été construit à cette ancienne époque sans permis ni demande… Y a-t-il une solution pour détourner la loi du littoral, ou une prescription quelconque qui pourrait exister ?
Bonjour Julien,
Je ne pense pas qu’il y ait de solutions miracles.
Les cabanons en bord de mer construits illégalement sont sous le coup de nombreuses lois et jurisprudences.
Seul un avocat étudiant cela toute la journée pourrait vous conseiller au mieux… en tant qu’architecte, je n’ai pas connaissance des mises à jours hebdomadaires des jurisprudences des tribunaux.
Tournez vous vers un avocat spécialisé, cela est votre seule option, je le crains.
Bonjour il y a 3 ans nous avais acheter une maison avec deux dependance à cette époque c était compliquer pour nous dépression de mon épouse suite à un grave accident de travail puis perte d emploi puis le mien etc lorsque nous avons signer les papier de vente ont peut dure qu lnlnt étaient des zombies la situation allant mieux j ai commencé à faire le tri des papier et donc ceux de la maison et je m.apercois que la.dependance à été construite sans respecté le permis de construire puis un garage est venu l agrandir sans permis il y a un etage quk n est pas declarer ainsi que la fosse septique a laquelle elle est raccorder la deuxième dépense des preau à été également construite sans permis le notaire me dit que c’est pas grave que tout a plis de 10 ans que je ne craint rien mais après avoir parcouru de nombreux article je n en suit pas sur devriont nous porter plainte ou autre
Bonjour,
Je vous conseillerais de demander au notaire d’écrire noir/blanc qu’aucune poursuites ou problèmes ne seront engagez contre vous sur la base de ce qu’il constate et qu’en cas de poursuites il aura l’entière responsabilité des frais incombant à cette état.
Il est possible que la mairie n’engagent rien, mais pourrait fortement limiter la constructibilité, voire refuser complètement toutes modifications ou évolutions.
La notion de construction initiale est très souvent voire tout le temps oubliée…
Bonjour monsieur CAMLITI
Je reviens vers vous une nouvelle fois.Suite la construction illégales d’une maison contre mon mur pignon dont je suis seul propriétaire (sans permis de construire sans respecter le PLU etc etc)Comme j’ai l’impression que la situation est « figée » depuis bientôt 5 ans,j’ai adressé un nouveau courrier au maire de ma commune,qui par une réponse lapidaire me fait savoir qu’il transmet mon courrier à la Direction de l’urbanisme et de l’aménagement durable.Mais j’ai l’impression que l’on me promène et tout le monde se renvoie « le bébé » sans rien faire de concret.Quelles sont les compétences de cette direction en matière de constructions illégales.
Je vous remercie par avance de votre réponse monsieur CAMLITI.
JEAN PIERRE
Bonjour Jean-Pierre,
La mairie a toutes les compétences pour constater l’infraction caractérisée, mais parfois, elle ne souhaites pas se mettre à dos certains administrés.
Donc, le mieux pour vous si cela vous porte préjudice, vous pouvez contacter un avocat, missionner un huissier pour constater et engager une procédure auprès de la préfecture qui elle agira si elle est correctement sollicité (le pourquoi de l’avocat).
Ensuite, la justice devrait s’emparer de l’affaire et suivre son cours.
Bonjour, mon père a construit une dépendance de 20m2 dans notre cours sans permis de construire. Je vois qu’on peut faire une demande même après la construction. Je ne comprends pas trop le principe. D’ailleurs un permis est il payant ? A quel moment peut on découvrir que cette dépendance n’a pas de permis ? Merci
Bonjour,
Il faut demander une autorisation évidemment et cela n’est pas payant si vous le faites vous même, par contre vous paierez des taxes l’état vous en informera.
Le principe de la demande a posteriori est que SI vous pouvez régulariser, alors faites le car en cas de contrôle, souci, incendie, revente…. vous aurez des problèmes si l’ouvrage n’est pas déclaré.
Cela équivaut à rouler sans permis avec tout ce que cela comporte comme risque juridique.
Bonjour, nous avons monté un abris de jardin en bois de 19 m2 sur notre
terrain il y 7 ans. Nous ne savions pas qu’il fallait faire une déclaration de travaux. Voulant régularisation la situation nous avons fait cette régulation de travaux. La mairie nous a fait part de son opposition, ne respectant les règles d’urbanisme. Que devons nous faire, n’ayant pas plus de détails de leur part?
Bonjour Vanessa,
Vous devez démonter votre abris de jardin et vérifier les règles d’urbanisme pour savoir ou vous pourriez le positionner.
Monsieur
Le voisin a construit sans permis mais je ne sais plus la date exacte et la mairie ne veut pas trop regarder les archives
Bonjour Clarisse,
Si la mairie ne vous répond pas, vous pouvez contacter le contrôle de légalité de la préfecture et sollicitez les par lettre recommandé avec accusé de réception.
Monsieur
Cest quoi le contrôle de legalite de la préfecture et la construction date de plus de 10 ans mais pas de trace à la mairie mais elle ne veut rien faire
Cordialement
Clarisse
Bonjour Clarisse,
Le contrôle de légalité est un instance nationale qui est supérieure à la mairie et enclenche des procédures si la légalité n’est pas respectée par la mairie.
Vous pouvez expliquer à la mairie de lire et de consulter ces deux jugements importants :
CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873 ; CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194
CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n° 51.172
Ils comprendront ainsi la notion de construction initiale lorsqu’un ouvrage est réalisé illégalement et ce que cela implique. Car trop souvent, ils ignorent la loi et les implications factuelles.
Monsieur
On me dit de laisser tomber car prescription qu en pensez vous il a le beau rôle pas d impot
Bonjour,
Je n’en penses rien, prenez un avocat spécialiste et vous verrez ce qu’il en dit réellement sur la notion de construction initiale.
Bonjour
Je suis propriétaire d un bien avec maison j ai construit une dépendance de 70 m3 dans mon terrain de 2500 m3 il y a 10 ans sans permis de construire je voudrais aujourd’hui faire la demande de permis de construire pour cette dépendance , je voudrais savoir si je peux avoir des problèmes et si mon bien risqué d etre refusé ou accorder sachant que normalement j ai droit encore à 80 m 3
Bonjour,
Bien évidemment que vous risquez des problèmes, vous avez soustrait un ouvrage et les taxes s’y afférentes durant plus de 10 ans à l’état et vous pensez qu’ils ne vont pas regarder de très près votre dossier ?
Il faut être cohérent.
Faites votre demande de permis et vous verrez bien.
Bonjour, je possédais un terrain sur une falaise, je viens de le vendre mais l’acheteur remet en cause un incident(chute de rocher) qui date de + de 15 ans. une sécurisation a été faite (Grillage) car il y a un ERP construit depuis plus de 30 ans au dessous (sans permis de construire et dans une zone à risque). Ce bâtiment est fermé depuis quelques années, mais son propriétaire « envisagerait » une réouverture ? Merci de me conseiller.
Bonjour,
Votre question mérite une session de conseil en visio > https://plans-maisons.architecte-paca.com/conseils-personnalise-visio
Bien cordialement
Bonjour
Je possède un bâtiment agricole qui a un permis de construire mais pas de DAACT
Ce bâtiment n’est pas conforme au permis de construire
Le permis et le bâtiment date de 40 ans
La mairie m’a envoyer une mise en demeure de régulariser
Puis je invoquer le délai de prescription,sachant que je n’ai pas de DAACT ?
Construit par mon père et hérité il y a 20 ans
Merci
Bonjour,
Si un permis de construire à bien était déposé et acté par une déclaration d’ouverture de chantier, vous pourriez potentiellement pouvoir (avec l’aide d’un avocat) faire valoir un droit de prescription.
Le souci est que votre bâtiment n’est pas conforme selon vos dires, donc le permis pourrait être invalidé par ce simple fait.
Pourquoi ne pas régulariser ? Est-ce impossible d’un point de vue de la réglementation ?
Concernant l’héritage ou l’achat, dès lors que vous acceptez le bien, vous devenez responsable de ce qui se trouve sur le terrain…. avec tout ce que cela induit juridiquement.
Bonjour
Une maison s est construite à côté de notre maison cette maison a une pompe à chaleur qui est à moins de 5 mètres de notre pignon cette pompe n apparaît pas sur les plans du permis de construire mais dans le descriptif ?
Merci
Bonjour,
Oui et quelle est votre question, interrogation ?
Je suis sur le point de signer un compromis de vente de ma résidence secondaire en corse construite depuis14 ans et il semble que le maçon qui nous a fait cette construction n’a pas fait de demande pour un garage attenant que nous avons décidé pendant que cette construction était en cours. Le maçon nous a dit faire le nécessaire et à ce moment là nous lui avons fait confiance. que pouvons- nous faire maintenant.
Bonjour Eliane,
Je pense sincèrement que vous deviez être informé, un garage n’est pas une chose anodine.
De plus étant le maitre d’ouvrage et ayant signé les documents de la demande de permis, vous auriez dû vous en soucier.
Le souci à présent est que la demande de régularisation est potentiellement impossible, ce qui pourrait provoquer une demande de démolition avec astreinte journalière et bloquer la vente bien évidemment.
Même si votre maçon à réaliser quelque chose d’illégal, vous êtes en grande partie responsable juridiquement.
Voyez rapidement avec les services de la mairie de la commune concernée par le bien pour voir avec eux si vous pouvez régulariser.
Bonjour, avec ma femme, nous sommes sur le point d’acheter une maison, possédant sur son terrain une construction sauvage (bergerie) datant de plus de 10 ans (archives de photographies aériennes) la présence de cette construction n’est pas connue du service des impôts fonciers, et elle ne respecte pas le PLU de la commune (zone industrielle, constructions à usage agricole formellement interdites), est-il possible que nous ayons des problèmes à cause de cette construction ? Quelles pourraient être les démarches pour éviter ces problèmes ?
Je pense qu’il serait judicieux de consulter un avocat spécialisé…
Bonjour Loïc,
Il est tout à fait possible que quelqu’un vous ennui pour cette construction illégale.
Consultez un avocat pour voir avec lui quels sont les risques inhérent à cette situation.
Bonjour,
Nous étions depuis le mois de juin sur le point d’acheter une maison avec mon épouse, la banque nous a accordé le financement tout était prêt ne manquait plus que la signature notarial, mais à l’instant le notaire me dit la fosse sceptique non conforme, et la maison n’a pas eu l’autorisation d’être construite que le vendeur a été condamné à payer une amende , mais à était autorisé à ne pas démolir la dite maison mais que celle ci en cas d’incendie ou autre dégâts ne peut être assuré.
Ma question : cela suffit il pour annuler la vente et que risquons nous entant qu’acheteur. Merci pour votre reponse
Bonjour Florian,
Si des éléments vous ont été intentionnellement cachés, alors oui vous pourriez faire annuler la vente, car cela est important comme affaire.
Prenez attache auprès d’un avocat pour vous assurer de la bonne démarche juridique
j ai achete il y a 36ans un appartement situé au rez de chaussee d une copropriete avec une cour privative et une veranda.Maintenant 36 ans apres on me dit de la demolir car elle a etee construite sans autorisation des autres coproprietaires???? Mais quand j ai acheter cet appartement la veranda etait la .Que dois je faire merci de m aider svp
Bonjour Mohamed,
Les constructions sur les parties de jouissances privatives ne peuvent être conservées que SI elles ont été autorisées.
Si cela n’est pas le cas, alors, hélas vous devriez vous plier à la loi.
Sinon prenez un avocat pour voir avec lui quelles solutions s’offrent à vous.
Bonjour Ne sachant pas qu’ il fallait une demande de l’ urbanisme j’ ai fait installer 3 volets roulants . mais j’ ai aussi des volets battants .A la suite d’ une dénonciation on me demande de les enlever . ils y en a d’ autres autour de chez moi et qui n’ ont que des volets roulants .Comment comprendre cette situation .J’ ai demandé une régularisation qui m’ a été refusée .Comment comprendre cette cette situation ?
Bonjour Régis,
Comme je dis toujours : « Ce n’est pas parce qu’une personne roule à 280Km/h sur l’autoroute, que vous devez en faire autant », si cela n’est pas autorisé alors vous devez respecter la loi.
Il ne tient qu’à vous de faire constater les infractions voisines et demander le rétablissement pour tout le monde.
SI la mairie n’agit pas, sollicitez le préfet.
Bonjour
j’ai une activité commerciale dans le secteur automobile avec une entrée et une sortie pour les vehicules cette sortie je l’exploite depuis 20 ans et voila que le terrain qui servait de sortie a été vendu ce terrain est immense et le nouveau proprietaire (la commune) pense l’exploiter dans un dixaine d’années mais en attendant desire tout clôturer mettant ainsi en difficulté mon activité es ce legale ?
Cordialement
ALEXIS
Bonjour Alexis,
Oui c’est légal, vous devez avoir un accès indépendant sans passer par le terrain voisin qui n’est pas votre propriété.
Sauf si vous aviez un acte de droit de passage clairement établit et acté chez un notaire.
Mon voisin a construit un hangar adossé à mon mur privatif en limite de propriété sans autorisation. Là il vient de déposer une demande de régularisation de permis de construire. Je n ai jamais donné l autorisation de construire adossé à mon mur privatif. Comment dois-je faire pour qu il n ai pas son permis. Il est en cours d instructions.
Bonjour marie-christine,
Le code civil autorise dans une certaine mesure la construction en mitoyenneté et si le PLU l’autorise également, alors vous ne pourriez pas faire grand chose.
Par contre, si les ouvrages engendre des dégâts, sur la base d’un constat d’huissier avant/après alors vous pourriez vous retourner contre votre voisin.
Sinon pour faire que le projet soit refusé, vous devez étudier le PLU et voire dans quelle mesure le projet n’y répond pas.
Bonjour,
Nous avons fait une demande pour acheter une maison. Sur un terrain de 400m, le propriétaire a aménagé une dépendance indépendante de la maison de 29m2 avec les normes d’hauteur sous plafond et des fenêtres ect… Le seul soucis est que le propriétaire n’a pas déposé un permis de construction (pour aménager l’espace initialement conçu comme un espace de stockage). Je voulais savoir si je risque des problèmes juridiques si on acte l’achat (pénalité, démolition..) si ca serait possible de régulariser l’espace pour à la fin le mettre en location (déclarée).
Je vous en remercie par avance
Bonjour,
Pour faire simple et rapide, si cela n’est pas déclaré, c’est illégale et pénalement répréhensible donc possibilité de démolir sous astreinte pénale !
Bonjour,
Vos articles sont intéressants, mais j’ai parfois du mal à voir les suites à faire, par exemple , nous avons fait faire une véranda de 25 m2 en appuis sur une façade sans vis à vis et dont l’emprise et entièrement sur notre terrain, le représentant de la marque qui a construit cette véranda nous a indiqué au départ de ce projet qu’il n’y avait pas nécessité de demande de PC ou d’autorisation de travaux car » une véranda est démontable » cela ce passe en juin 2020 et le construction en octobre (nous avions largement le temps de demander un PC? ; Ni pendant ni à la fin des travaux travaux, il ne nous été demandé quoi que ce soit ni fournis de documents autre que les factures. depuis des amis ont été étonnés de ces faits et j’ai rechercher plus d’informations et je suis tombé sur votre site et là douche très froide, ( le chargés du projet a depuis été licencié pour fautes dixit le constructeur) il nous faut donc régularisé, ma question est faut-il partir un un permis de construire normal ou sur un permis de construire modificatif sachant qu’il n’y a pas de PC initial? Merci pour votre réponse , nous devons nous rendre à la mairie du village pour réaliser ou essayer de réaliser ces documents dès demain 2 novembre Cordialement Frédéric
Bonjour,
Si rien n’a été demandé, c’est un permis.
Bonjour,
Lors d’une tempête, une partie d’un mur mitoyen séparatif s’est effondré.
J’ai eu la surprise d’apercevoir une construction extension illégale adossée contre mon mur, sans permis ou demande préalable de travaux (vérifié), sans mon autorisation.
Il ne m’est pas possible de connaître la fin des travaux.
Vu l’état du mur affaibli, il ne fallait pas construire.
Pouvez-vous me dire quand commence le délai de prescription.
Merci d’avance.
Bonjour Bernard,
Il n’y a pas de prescription SI il n’y a pas eut de demande officielle, pour en savoir plus, vous pouvez lire cet article sur la notion de construction initiale.
Bonjour,
Grand merci pour votre réponse. Ca me rassure.
Bien cordialement.
Bernard
Bonjour, ma question concerne la situation de mon compagnon qui a rajouté environ 40 m carré ou un peu plus, à sa maison, sans permis de construction. Il a aménagé de façon permanent il y a 5 ans, et c’est son habitation principale.
La mairie a dénoncé la construction illégale, dans le but de régulariser la situation au niveau des impôts perçu.
Entre temps à été convoqué à la gendarmerie et suite à ça , on lui a annoncé que le juge a demandé la mise en état.
Il attend avec l’angoisse, de rigueur, de se faire entendre par le juge.
Ma question est : c’est quoi la meilleure chose à faire, peut-on espérer un fin heureux ?
En vous remerciant de votre réponse,
Cordialement,
Bonjour Coralia,
Je ne suis pas certain qu’au regard de la situation présentée, cela s’arrange.
Si le juge suit (ce qui est généralement le cas) la décision de la mairie.
Votre ami sera condamné à remettre en l’état initial le bien sous astreinte financière journalière.
Il est donc dans un très mauvaise posture.
Je ne cesse de rappeler ici même qu’il ne faut plus jouer avec les services de l’état qui disposent à présent de tous les outils leurs permettant de voir et vérifier les constructions sans se déplacer initialement.
Donc la meilleure chose à faire est de prendre un avocat rapidement pour voir avec lui les solutions et si une issue plus clémente serait à envisager.
JE SUIS AGRICULTRICE DEPUIS 1989
ÉLEVEUR DE VOLAILLES DE MANIÈRE TRADITIONNELLE MAIS EN PETITE QUANTITÉS
J’AI OBTENU EN2017 UN PC AGRICOLE EN 2020 J’AI DEMANDÉ LE PC POUR MA MAISON D’HABITATION IL M’A ÉTÉ REFUSÉ ?????
Bonjour,
Que puis-je faire pour vous ?
Souhaitez vous un accompagnement, une mission de conseils en visio ?
A vous lire
Bonjour
Nous avons acheté une maison d’habitation sur un terrain en Dordogne et une dépendance non attenante à la maison y est implantée.
Sur le cadastre ce bâtiment ne figure pas. Mais par contre il figure sur l’acte de vente.
En regardant sur Géoportail on voit bien ce bâtiment.
Nous voulons démolir ce bâtiment qui est fissuré et instable.
La dalle béton ne fait que 1/3 de la superficie totale.
Dois je faire une déclaration de démolition à la mairie, même si au cadastre il n’existe pas.
Cordialement et merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Dans les faits, dès lors qu’une démolition doit être opérée sur un ouvrage, vous devez en faire la déclaration.
De plus si cela a été acté, il serait préférable d’avoir des documents attestant la démolition légale et ainsi permettre au service des impôts de corriger l’assiette de calcul des taxes.
Bonsoir et merci pour votre retour.
C’est ce que je pensais aussi.
Cordialement.
J-Luc
Bonjour,
Mes clients vendent leur maison qu’ils habitent depuis plus de 35 ans. Ils l’ont construite sur les bases d’un ancien cabanon (évoqué dans l’acte notarié d’achat du terrain en 1975 : « . Une parcelle de terre… sur laquelle existe un vieux cabanon. »). Ce cabanon en mauvais état faisait un peu plus de 50 m².
Détail important : le terrain est situé en zone naturelle.
Ils ont ensuite fait des agrandissements (chambres et salle d’eau pour 36 m²- et véranda) et l’ont habitée à partir de 1983. En 1978 un ami de la DDE avait fait pour eux les démarches auprès d’un géomètre et des administrations. Tout est cadastré depuis cette date et ils paient leurs impôts conformes à la totalité de leur habitation. Ils étaient donc persuadés que tout était en règle comme le leur avait dit leur ami.
Hors en cherchant le permis de construire initial il s’avère qu’aucun permis n’a été déposé auprès de la mairie malgré l’existance des plans de reconstruction du cabanon. Ignorants des obligations mes clients n’ont manifestement pas cherché à frauder.
Le notaire évoque le dépôt d’un permis de régularisation… mais le responsable de l’urbanisme doute de cette possibilité si nous n’apportons pas la preuve d’un permis après 1943 ou une preuve notariée/ou cadastrale de l’existance du cabanon avant 1943 ^^ !
Aucune trace sur le cadastre et aucune photo n’a été faite du cabanon lors de l’achat du terrain, et les documents notariés que j’ai pu retrouver (datant de 1934 et 1949) sont difficilement exploitables et aucun ne relate la présence d’un cabanon. La photo aérienne de 1958 (sur Géoportail) est trop floue et le mini spot blanc qu’on aperçoit à l’emplacement du cabanon ne peut pas constituer une preuve de son existence.
J’ai envoyé un mail aux Archives Départementales mais sans retour à ce jour.
Ne pouvant donc pas prouver l’ancienneté du cabanon peut-on malgré tout espérer une issue positive en déposant un permis de régularisation ? D’avance je vous remercie de votre réponse éclairée pour trouver la meilleure issue à ce défaut de permis par ignorance.
Bien cordialement.
CL
Bonjour Corinne,
J’ai bien peur que vous ne soyez dans une impasse.
L’administration devient de plus en plus réticente à octroyer des permis de régularisations, mais SI tout ce que vous dites et réel, vis à vis des taxations et autres, avec l’appui du maire, il pourrait y avoir une issue.
Le souci étant que les recours des tiers feront planer un doute et pourraient provoquer l’annulation administrative de la décision.
Qui ne tente rien n’a rien, donc une permis de régularisation serait en soi la meilleure solution.
Bonjour,
J’ai reçu en donation de la part de mes parents en 2006 1 parcelle sur laquelle 3 hangars agricoles étaient édifiés sûrement dans les années 50 car la dernière poutre posée date de 1956 , ils ont une surface comprise entre 9 et 35m2. Je voie sur les impôts que je n’ai jamais payé de bâti et pas de trace sur le cadastre donc je pense qu’ils ont été édifié sans permis de construire mais dans les années 50 je doute qu’en Lozère on faisait bien appliquer la loi d’urbanisme.
Pensez-vous que si je demande un permis de construire pour les réhabiliter peut-il m’être refuser ou encore pire me demander de les démolir? Devrais-je payer les taxes foncières depuis mon acquisition en 2006?
Bien à vous
Bonjour Léa,
Si les ouvrages n’ont jamais été déclarés, ni fait l’objet de demande préalable, cela est problématique.
Donc la situation est mal engagée pour vous.
Les services de l’état peuvent demander une démolition et oui les services peuvent refuser votre demande, même si ceux-ci avaient été réalisé légalement.
Ce qui m’amène à une conclusion, missionnez un architecte pour une étude de faisabilité et voir avec lui comment (potentiellement) résoudre ce souci.
Et concernant les taxations, les services remontent en général sur 4 années… rarement plus.
Bonjour !
merci pour vos informations.
une question : après l’enregistrement aux hypothèques de nouvelles constructions, comment se passe la matérialisation de ces constructions sur le plan cadastral?
quel est l’ordre hiérarchique des différents services et quels services sont sollicités ? cadastre? service d’urbanisme de la mairie ? impôts fonciers? autre?
merci de votre éclairage
très cordialement
Bonjour Bruno,
Je ne connais pas toutes les arcanes de l’administration Française… c’est hélas un vrai labyrinthe.
En général, ce sont les services instructeurs des communes ou communautés de communes qui envoient les dossiers validés au service du cadastre qui intègre les données.
Mais quel est votre objectif exactement en posant cette question ?
bonjour,
Petit casse tête pour lequel vous avez peut être une réponse.
nous vivons en Guyane Français terre magnifique malgré tout ces paradoxes.
Ici beaucoup de maisons sont encore aujourd’hui construites sans permis de construire.
Nous cherchons pour notre famille un bien en foret , nous avons trouvé 5ha de terre Zone Agricole avec une construction ( maison habitation). Les banques ne financent pas les achats de terrains agricoles pour les particuliers. lorsque nous avons rencontré le propriétaire , il m’a fournit un extrait des papiers du géomètre intervenu pour le bornage du terrain en 1991 et la maison y apparait déjà. Il paie des impôts foncier mais il ne se rappelle plus depuis quand (84ans).
PENSEZ VOUS QUE NOUS POUVONS LEGALISER LA CONSTRUCTION?
Quels sont les pistes à explorer pour y parvenir?
Je sais que cette situation est ubuesque pour des métropolitain comme nous mais elle est quotidienne en Guyane.
Merci de prendre le temps de me répondre même si ce doit être par la négative ou bien de me diriger vers une personne que vous jugé plus compétente.
Bonjour Eugénie,
Ne vous inquiétez pas, même en métropole, il arrive que des situations soient ubuesques.
La démarche serait de prendre contact avec la mairie et le service instructeur du secteur pour demander quelles sont les bonnes démarches.
Ainsi ils pourront vous donner la marche à suivre.
Sinon une des solutions permettant de tenter de trouver une piste de réponse serait de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en modifiant le projet de cette maison.
En le présentant de manière bien ficelée (je peux vous apporter les solutions dans un coaching visio) vous pourrez certainement amener l’administration a admettre la légalité de l’ouvrage.
Donc nous pouvons garder espoir?
Mais comment engager une procédure si nous ne sommes pas propriétaire?
Sachant que nous n’achèterons pas si nous ne parvenons pas à faire légaliser cette production.
Et que cette démarche ne doit pas permettre au propriétaire de bénéficier de notre travail en augmentant le prix de la propriété.
Je vais parler de notre conversation avec mon mari et je suis sure que nous allons très fortement réfléchir a votre proposition.
Vous pouvez me répondre sur ma messagerie.
Merci encore de cette réponse
Il y a toujours espoir (en général).
Concernant votre seconde interrogation, c’est ce que j’explique dans mes conseils visio… je vous donne toutes les clefs pour aller dans le bon sens et éviter les gros écueils qui font perdre du temps ou de belles opportunités.
Je reste à votre disposition et n’oubliez pas de réserver à l’avance, mon planning est bien chargé 👍
Je vend un petit terrain étroit dans une agence de construction qui on trouvé un acquéreur.
Il y a un problème avec le voisin côté nord ( il a acheté une parcelle il y a 2 ans seulement contigüe à la mienne).
Un abri ouvert sur les 4 cotés d’environ 50 m2 couvert en éternit et tenu par 4 piliers métalliques construit dans les années 1960…… ce bâtiment a été complètement fermé par des moellons, et 2 fenêtres posées contre la limite de mon terrain dans les années 1993 ou 1994 sans autorisation.
Rien dans les actes de vente des notaires ( le même notaire de mon voisin et aussi celui des futurs acheteurs de mon terrain vérification faites par ce notaire). Il faut trouver des preuves…
Je n’ai pas de photos de ce terrain de famille, juste des plants ou l’on voie nettement que ce bâtiment était et est toujours un bâtiment non habitable, il sert de garage à ce voisin, sur les plants il y a un rectangle avec une croix à l’intérieur. Les maisons d’habitation sont en hachuré.
Les futurs acheteurs veulent construire sur la limite de ce bâtiment mais le voisin refuse de faire boucher ses 2 fenêtres. Personne ne demande la destruction de ce bâtiment.
Les démarches de la future construction est arrêtée. Faute de preuves de la date exacte de la fermeture de cet abri….
le notaire me donne un délai de 15 jours pour tout annuler, la viabilisation et tout le reste…
Le notaire , l’agence, le futur acquéreur du terrain, et moi même le vendeur du terrain… ne voulons pas prendre le risque d’un procès.
Ou trouver des preuves rapidement …
Plusieurs maisons de la rue ont changées de propriétaires et de locataires.
Alors difficile de trouver des preuves dès ce début des années de 1992 a 1995.
Merci de me répondre assez rapidement. Sincères salutation.
Bonjour Arlette,
C’est le code civil qui s’impose et la possible prescription trentenaire.
Sachez que c’est à la personne qui a créé ces vues de prouver qu’il utilise ces fenêtres depuis plus de 30 ans et sans qu’il y ait de problèmes avec le terrain sur lequel ouvre ces fenêtres.
Sinon prenez un avocat pour lui expliquer les lois et le code civil….
Bonjour,
merci pour vos podcast et vos réponses très intéressantes à toutes les questions.
Bien cordialement
Arnaud
Merci à vous de consulter et écouter 😉
Bonjour.
Un voisin construit un immeuble sans permis de construire (confirmation de cela par la mairie qui a constaté l infractions l a déclaré à la préfecture).
Mais rien ne bouge et les travaux continue. La construction ne respecte en rien le PLU ( ni le COS, ni le nombre d étage, ni la distance à la voirie).
Ceci se passe au sein d une ASL.
Nous avons voulu porter plainte mais le syndic gérant ASL vient de nous apprendre que lors du dépôt de plainte, il manquait un papier : celui stipulant que celui qui construit est bien propriétaire du terrain et ce papier et il semblerait que ce n est pas le cas.
Que pouvons-nous faire ?
Par avance je vous remercie de votre réponse.
Bonjour Thomas,
La seule chose à faire et de prendre l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et agir VITE.
Il y a 40 ans j’ai construit une arrière cuisine sans permis de construire. Mon voisin aujourd’hui me dit qu’il peut me la faire démolir. Est-ce vrai ?
Merci beaucoup.
Bonjour Katia,
Oui SI vous n’avez déposé aucune demande officielle à l’époque, l’administration pourrait engager une procédure et demander potentiellement la démolition.
Tout ceci se réfère à la notion de construction initiale.
Après pourquoi votre voisin engagerait-il une telle demande ? Quel est le souci ?
Bonjour,
Je cherche des informations dans le cas d’une maison bâti dans les années 70 sur un terrain qui était déjà à 50% en zone non constructible. Ce jour, une rénovation accompagnée d’une extension est prévue sur le même bâtiment. (extension prévue dans la petite partie constructible). Peut on considérer que cette extension est réalisable alors que l’ancien permis était pour ainsi dire illégal ? La mairie prend elle des risques à délivrer un nouveau permis sur ce bâtiment? Merci. Cldt
Bonjour,
Si la mairie considère que l’ouvrage peut être autorisé, elle prend un risque que l’affaire soit portée auprès du préfet et que le permis soit invalidé.
Cela peut être fait à n’importe quel moment, donc la construction aura une épée de Damoclès au dessus du toit !
Bjr! Je souhaite declarer une maison de 88mcarré qui n’est pas finie( manque le toit,porte,volet),arrêt des travaux pour le moment. J’ai fais des recherche sur le terrain ou le propriétaire est DCD,inconnu aux impôts,aucun héritier se manifeste,sa va faire 8ans,Que faire?Comment procéder pour éviter les tribunaux,merci c vraiment urgent.
Bonjour David,
Je ne comprends pas votre statut, vous êtes propriétaire de ce terrain ou vous avez bâti une maison sur ce terrain sans l’accord des propriétaires ?
Bonjour, nous avons construit en 2011 et rajouté un abri de voiture en 2016 sans DP car nous le savions pas … nous sommes dans une zone bâtiment de France . Nous souhaitons régulariser cette situation , est-ce ce que les ABF peuvent ordonner des clauses particulières de taille, hauteur, matériaux….? Alors que ce carport est là depuis 5 ans…? Risquons nous une demande de démolition des ABF et de la mairie ? En vous remerciant, bien à vous
Bonjour Jeannette,
Dans un secteur ABF encore plus que dans un secteur non ABF, il est important de respecter les contraintes architecturales et surtout obtenir une autorisation administrative.
Si la régularisation n’est pas possible, il est fort probable qu’il vous soit demandé de démolir l’ouvrage.
Rencontrez sans délai l’administration afin de présenter les faits en emmenant des photos pour expliquer la situation.
Vous verrez avec eux quelles solutions s’offrent alors à vous.
Bonjour, j’ai vérifié le PLU de ma commune et j’ai vu que la seule contrainte était que le carport devait avoir une limite séparatrice de 3 mètres , le notre est adossé à la maison donc pas de problème pour cette limite. Notre abri n’est pas visible côté rue et ne nuit pas aux Bâtiment de France … je ne pense pas qu’on nous demande d’enlever cet abri … cela me paraît vraiment dérisoire… je vous remercie
Bonjour Jeannette,
Si vous considérez que tout est ok…. c’est une bonne chose pour vous, mais assurez vous que l’administration voit cela du même œil que vous.
Bonjour je suis intéressée par l achat d une maison construite sans permis dans les années 50.
Cette bâtisse se trouve sur le littoral en bordure immédiate de mar.
Quels sont les risques que j encours en cas d achat. . Le notaire peut il me donner connaissance de ces risques
Merci
Bonjour Michelle,
La loi littorale est stricte et sans souplesse.
Si vous achetez un bien illégal dans une zone très contrôlée, vous risquez de devoir démolir à vos frais et sous astreintes.
Le notaire vous avertira des risques, mais ne prendra aucune responsabilité sur votre propre décision.
Contactez la DDTM pour voir avec eux quelles sont les options possibles.
Bonjour,
je souhaite acquérir un appartement avec terrasse.
Lors de la signature du compromis chez le notaire, nous nous sommes rendus compte que la terrasse avait été construite sans permis.
Les propriétaires actuels possèdent l’immeuble depuis plusieurs générations.
Cette terrasse est en fait le résultat de la couverture de la cour de l’immeuble (l’appartement que je voudrai acheter se situe au premier étage).
Dans les actes de copropriété de 1954, il est inscrit que le propriétaire pourra faire couvrir la cour et ainsi agrandir le lot du rez de chaussée (et donc créer la terasse).
C’est ce qu’a fait le propriétaire mais il n’a pas déclaré les travaux à l’urbanisme et les actes de copropriété n’ont jamais été modifiés en conséquence.
Le notaire a dit qu’il y aurait prescription a l’urbanisme, les travaux datant de plus de 30 ans et étant situé en zone constructible. Il a conseillé la venue d’un géomètre pour refaire les tantièmes de la copropriété, ce qui est en court.
Dans quelle mesure est on surs qu’il y a prescription?
Egalement, fin de m’assurer que la terrasse a été correctement construite, est il possible légalement d’obliger le propriétaire actuel a faire venir un ingénieur structure pour évaluer la construction ?
Par avance merci
Bonjour OBM,
Dans ce type de situations, vous pouvez exiger ce que bon vous semble pour clarifier les tenants et aboutissants.
Dès lors que le vendeur accepte pour vous apporter la preuve que tout est ok pour vous.
Concernant la prescription, si aucune demande administrative n’a été réalisée, les travaux sont considérés comme illégaux.
La prescription acquisition démarre sur la base d’une demande…. sinon il va vous falloir prouver que les ouvrages sont indiscutablement édifiés depuis plus de 30 ans dans leur état actuel SANS qu’il y ait eut un souci quelconque…
D’un point de vue juridique c’est prendre un énorme risque puisque cela est une infraction importante.
bonjour,
est-il possible de négocier une amende en compensation d’une construction illégale de maison au risque de la destruction envisagée?
Bonjour Jean-Marc,
Non je ne pense pas que cela soit possible sinon les tribunaux seraient trop chargés…
C’est condamnation et démolition en général.
J ai déposé une demande de travaux il y 7 ans en arrière pour une cuisine d ete .la mairie maintenant me dit quelle est pas au bonne endroit sachant qu ils ne sont jamais venu voir.
Que dois je faire et quelle sont les risques
Bonjour Patitou,
La question à vous poser est : »Est-ce que vous avez déposé la déclaration d’achèvement et de conformité ? »
Si cela n’est pas le cas, alors cela risque d’être problématique.
Avez vous bien respecté la demande et le positionnement de l’ouvrage ?
Sur quelle base la mairie déclare cela ?
Vous voyez plusieurs questions doivent avoir des réponses sans quoi, les choses peuvent basculer d’un côté ou de l’autre.
Le risque principal est la demande de démolition pour construction au « bon endroit », celui qui a été déclaré et a permis à la mairie de vous autoriser la construction.
Bonjour,
Je réside en copropriété au second étage d’un immeuble datant des années 1930 /40.
Il y a quelques années, mon voisin de palier a construit sur son balcon une salle de bains.
Auparavant, sur ce balcon il y avait un cagibi/cabinet de 1 mètre carré. En 2015, il a fallu renforcer le balcon suite à dégradations.
Le renforcement du balcon a été entériné en A.G.
Donc tous les copropriétaires ont été sollicités. Mais depuis , nous avons appris que la réalisation de la salle de bains sur le balcon a été effectuée sans autorisation.
Pouvons nous demander le remboursement du confortement du bacon mais également la destruction de cette salle de bains ?.
Merci.
Cordialement.
Patrice
Bonjour Patrice,
Tout ce qui est voté en AG et qui a été entériné après les deux mois est complexe à faire annuler.
Il faudrait engager une procédure juridique pour « mensonge » … ou dole.
Voyez quel est votre intérêt
Bonjour,
Je vais racheter la parcelle de mon voisin sur laquelle son père, agriculteur avait établi, il y a plus de trente ans (Les photos aériennes IGN en témoignent) un cabanon en bois de 40m2. Cette parcelle est récemment devenue inconstructible (Loi Montagne). Ce cabanon n’est pas cadastré. Aurai-je la possibilité de le conserver et (non urgent) d’envisager qu’il puisse être officialisé et cadastré un jour ?
Merci pour le retour !
Bonjour,
Tous les ouvrages qui n’ont pas fait l’objet d’une demande de permis de construire ne bénéficient pas de la prescription acquisitive de trente ans.
Donc hélas, si la zone est inconstructible, vous ne pouvez rien faire et demander sur cet ouvrage.
Sollicitez les services de l’état, peut-être aurez vous une chance d’obtenir une officialisation, cependant j’y crois guère cela créerait un précédent.
bonjour,
Je viens de m’apercevoir que mon voisin a adossé sur mon mur une cabine ; je suppose pour sa piscine , , ceci sans mon autorisation et de plus une toiture pour cuisine d’été également sans autorisation , mon mur de séparation coté voisin est droit d’aplomb et de mon côté construction atelier avec toiture inclinée avec l’égout des eaux pluviales vers ma
propriété , ….
a t il le droit d’adossé sur mon mur sans mon autorisation ???
pouvez vous avoir la gentillesse de me le préciser
je suis une personne fragile j’ai l’impression qu’il profite de ma faiblesse
avec mes remerciements
cordialement
Bonjour Germaine,
SI le mur est mitoyen (à vérifier) alors le code civil autorise votre voisin à s’y adosser.
Si par contre, le mur n’est pas mitoyen et vous appartient dans sa totalité car en totalité chez vous alors cela serait différent.
Après il faut voir ce que vous entendez précisément par « adosser » car il peut se mettre contre sans le percer si il reste chez lui.
En ce qui concerne les eaux, le code civil est aussi stricte là dessus.
Il ne peut pas canaliser et envoyer les eaux chez vous, mais vous ne pouvez pas refuser les écoulements naturels selon la configuration du terrain.
Bonjour monsieur CAMLITI,
Je vous avez déjà contacté pour un litige avec un voisin qui a appuyé une construction illégale contre mon mur pignon limité de propriété sans permis et sans respecter le P L U.Aujourd ‘hui la justice est saisie et mon épouse et moi sommes en attente.
Je vous contacte pour un autre problème. Un autre voisin qui possède un grand terrain qu’il envisage de transformer en lotissement pour deux ou trois maisons,Il a fait procéder à un bornage amiable et j’ai été convoqué car mon terrain est contigu au sien.j’ai donc reçu une convocation par L,R d’un géomètre expert pour y être présent.Mais ce courrier était accompagné d’un dossier à remplir avrc des renseignements confidentiels.(coordonnées d’identités pour mon épouse et moi,date et lieu du mariage avec ou sans contrat ,propriétaire par achat, succession ou autres etc etc.)
J’estime que je n’ai pas à communiquer tous ces renseignements privés à n’importe qui.Que je sache un géomètre fusse t il expert n’est ni policier ,gendarme ou magistrat.J’ai donc fait la sourde oreille.Je n’ai ni rempli le dossier ni répondu à la convocation.
Le géomètre vient de m’adresser un courrier comme quoi il constate ma carence et mon absence de réactions et qu’il va en dresser un procès verbal avant une éventuelle procédure judiciaire.
Est ce que je risque des problèmes ?
Dans l’attente je vous remercie par avance de votre attention.
Jean-Pierre
Bonjour Jean-Pierre,
La problématique lorsque vous faites la sourde oreille dans un tel cas est que vous vous mettez en porte à faux juridique.
Même si vous ne souhaitiez pas communiquer toutes vos coordonnées (ce qui existe dans les actes notariés pour justifier de votre identité et de votre réelle propriété), vous auriez dû vous rendre au bornage contradictoire.
Les géomètres experts sont habilités à rédiger des actes comme celui qui vous a été communiqué.
Charge à vous à présent de faire le nécessaire pour contredire les éléments si ils ne vous conviennent pas, mais agissez.
Ne soyez pas spectateur, sinon vous ne pourrez mot dire.
Je profite de l’occasion ppur rectifier ma faute d’orthographe »je vous avais contacté etc etc » c’est mieux comme ça . Cet après midi j’ai pu discuter avec le propriétaire de la maison la plus proche de chez moi dont la construction commencera prochainement.l’implantation de sa maison ne me posera à première vue aucun problème.
Donc à vérifier si ses explications sont conformes à la réalité.
Je vous remercie de m’avoir répondu rapidement.
Jean-Pierre
Bonjour Jean-Pierre,
Parfait alors.
Bonjour.
Nous avons hérité d’un bien immobilier. Une maison construite dans les années 80. Nous avons demandé un justificatif de permis de construire, il nous a été dit à l’urbanisme qu’aucun permis ne paraît dans les archives pourtant des impôts fonciers et taxes d’habitation ont été payées toutes ces années.
Les impôts demandent les renseignements concernant la construction me semble t-il?… Sur quelle déclaration ont ils calculé les montants ? On fournit des preuves écrites , non?…
Aujourd’hui, comment vendre cette maison qui n’a pas eu d’autorisation ?🤔
Merci de nous guider dans les possibilités …
Cordialement.
Claude
Bonjour,
Effectivement la situation n’est pas nette.
Pour plus de facilités et éclaircissements, il serait souhaitable d’obtenir des documents des impôts précisant que tout a toujours était payé.
Ensuite, voyez avec votre notaire quelles sont les réelles solutions pour pouvoir vendre un bien qui n’a pas toutes les garanties.
J’habite une copropriété .Mon voisin à profité des travaux d’étanchéité aux 6ème étage(partie commune) pour mettre des carreaux sur plots et s’approprié d’une partie du toit dont il est mitoyen. Depuis il refuse de les enlever car il veux une terrasse. Le syndic ne fait rien. J’ai des nuisances car ma chambre est à moins de 1m de ma chambre que doit-je faire. Merci d’avance
Bonsoir Marie-Jeanne,
La première à chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception à votre syndic pour signifier le problème et demander au syndic de résoudre celui-ci.
Ensuite, si cela ne bouge toujours pas, contactez l’ADIL de votre secteur, ils pourront certainement vous apporter des solutions.
Bonjour
Je suis en pleine démarche pour acheter un appartement avec extérieur. Dans cet appartement, une véranda a été construite sans permis, sans autorisation. Elle a été construite il y a plus de 10 ans. Mes questions sont donc : quel risque je prend si j’accepte d’acheter cet appartement ? Que puis-je faire pour regulariser cette situation ?
Merci de votre réponse.
Bonjour Sara,
Avant toutes choses sollicitez le syndic de copropriété pour vérifier si celui-ci a été informé de cette situation et vérifiez également auprès de la mairie si vous pouvez ou non régulariser.
Si les deux informations concordent, vous pouvez alors imaginer l’hypothèse de vous positionner MAIS faites préciser une clause suspensive d’obtention et de purge de la régularisation de cette situation.
Bonjours,
Je construit une maison et a cela j’ai commencé ma terrasse mais on m’a dit qui me fallait un DP demande de travaux autorisé sachant que j’ai commencé m’a terasse suis je quand même en droit de déposé ce document en mairies va t il mettre refusé du coup?et une autre question mon plu ne stipule pas la superficie de la terrasse quand doit je faire?pour info je suis a orgéres ile et vilaine.
Merci
Bonjour,
Si vous n’avez pas d’autorisation administrative pour les travaux engagés, vous risquez gros.
Si le PLU ne précise pas clairement les choses pour une terrasse, cela signifie certainement que les contraintes sont écrites d’une autre manière.
La mairie pourrait bien refuser ces travaux si ils ne respectent pas le cadre du PLU applicable.
Bonjour,
Attenant à ma maison d’habitation de 121 m2 habitable, j’ai ajouté une véranda de 19 m2 en 1982, sans autorisation administrative dans un secteur ABF (Château à moins de 500 m). J’envisage de vendre cette maison avec la véranda.
Au regard de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme et de l’habitat, n’y a-t-il pas prescription pour cette véranda et même prescription trentenaire ? Pour faciliter la vente, dois-je tout de même procéder à une régularisation par une déclaration préalable de travaux ? Dans ce cas, l’administration pourrait elle revenir sur cette véranda en m’imposant des contraintes spécifiques, des modifications ou adaptations par exemple toiture de tuiles rouges alors que la toiture est en polycarbonate transparent ou sur la structure qui est en en aluminium couleur alu.
Merci d’avance pour votre réponse et vos conseils.
Bonjour,
Il n’existe AUCUNE prescription pour des ouvrages illégaux.
La prescription n’est envisageable que pour les ouvrages ayant fait l’objet de déclaration dans les règles de l’art et n’aurait pas totalement respectée la dite autorisation…. Attention, si l’ouvrage viol une règle impunément, la démolition pourra tout de même être demandée.
Donc pour simplifier les choses, engagez les démarches de régularisation rapidement.
et la prescription trentenaire ??
La prescription trentenaire dite acquisitive se base sur la notion de construction initiale.
C’est un peu complexe à comprendre mais tout démarre de cette situation.
bonjour,
J’ai construit un garage sur un terrain dont le bâti existant à brûler. Je n’ai demandé aucune autorisation ne pensant pas que cela soit nécessaire. La mairie me demande aujourd’hui de régulariser en leur déposant un permis de construire. S’agit t-il vraiment d’un permis de construire ou d’une autorisation Quels sont mes droits ? Merci de votre réponse
Bonjour Laurence,
Oui c’est un permis (selon le secteur) que vous devez déposer en bonne et due forme.
Donc si la mairie demande un permis, c’est que cela doit être le cas.
Bonjour,
Mon maçon a construit ma clôture sans autorisation préalable et sans avoir consulté le cadastre,donc il n’a pas travaillé sur plan comme il se doit
Cette clôture empiète sur le terrain de la commune et celle-ci nous demande de la détruire
Ma question est qui doit payer cette démolition et qui doit l’entreprendre,en sachant que nous avons déboursé plus de 5500e pour rien
Merci de bien vouloir résoudre mon problème dans la mesure du possible
Cordialement
Bonjour,
Premièrement, vous ne devez pas ignorer la loi et vous auriez dû avoir une autorisation administrative…
Secondairement, le maçon doit le conseil et doit surtout un résultat.
Si il a mal implanté la clôture c’est de sa responsabilité professionnelle.
Disposez vous des ces coordonnées d’assurance RC PRO et Décennale ?
A vous lire
Ma résidence principale se situe dans une zone désormais classée inconstructible au regard du PPRI du Rhône.
En février 2011 j’ai entrepris des gros travaux d’aménagement de l’aile est du bâtiment servant autrefois de logement pour le personnel agricole (changement d’orientation de la toiture impliquant la réfection de la charpente et la modification des murs de pignon). Ces travaux ont fait l’objet d’une DP acceptée par la mairie.
En cours d’exécution, un mur de façade s’est partiellement écroulé et a du être démoli puis reconstruit à l’identique ; le maître d’œuvre n’a pas jugé utile de déposer à cet effet une demande de permis de construire.
Sur le point d’être achevés, ces travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction et d’un AIT en date du 7 avril 2011, avec imposition d’une taxe d’équipement au taux double, pour motif de construction nouvelle sans permis de construire.
Depuis cette date les travaux n’ont pas repris, le local reste inoccupé et toutes les tentatives de régularisation ont échoué.
En 2015, les PV dressés par la mairie ont été classés sans suite par le procureur pour défaut de procédure. Le 2 juin 2016 un nouveau PV a été dressé à mon encontre pour le même motif, avec pour effet de relancer la procédure actuellement en cours.
Dans ces conditions, comment s’appliquent les délais de prescription au titre de la responsabilité pénale et de la responsabilité civile ?
Bonjour Françoise,
Tant que la réception n’a pas été prononcée, la responsabilité civile et pénale du responsable peut-être engagée.
La prescription pourrait être trentenaire pour le civil, je ne vois que cela comme durée liée à cela.
Bonjour,
Je suis actuellement en train qu’acquérir (compromis signé) une maison de 1982.
Nous avons déposé une Déclaration préalable pour la modification des huisseries.
La mairie n’accepte pas la demande car nous avons fait apparaître sur le plan de masse l’existence d’un accès véhicule qui selon le service urbanisme n’est pas règlementaire.
Or cette ouverture semble avoir été créée lors de la réalisation de la clôture, au moment de la construction de la maison.
La mairie nous demande de boucher cet accès. Y-a-t’il un recours étant donné le délai entre la réalisation et la demande, qui d’ailleurs ne concerne pas cette ouverture?
Merci
Bonjour Eline,
La mairie doit certainement avoir eu des antécédents avec le propriétaire actuel pour que la mairie agisse de la sorte.
Demandez par écrit à l’actuel propriétaire la déclaration de conformité des travaux réalisés, ainsi vous serez fixés sur la situation.
Il doit y avoir anguille sous roche comme le dit l’expression.
Méfiez vous, car la mairie pourrait bien exiger une modification si l’accès est réellement dangereux.
Je suis proprietaire d un immeuble avec une courrette dont il existe un droit de passage sous mon immeuble pour acceder a cette courette et en suite accéder a un jardin qui n existe plus car le proprio d accoté a contruit une habitation sans permis . Il faut noter que l acces a cette habitation se fait par la courette ( 2 x 3 m ) et une fenetre a été faite sur la courette alors que mon immeuble comporte aussi des fenetres mais anterieur a la construction sans permis
Quelle demarche dois-je entreprendre
– je suis alle a la mairie qui m a confirmé l absence de permis
– je suis alle dans une maison de justice voir un conciliateur qui m a dis abandonner la conciliation car pas de reaction du propriétaire
– j ai envoyé un courrier LARAR je n ai pas eu de réponse
Bonjour,
Après lecture de votre situation, seul un avocat pourrait vous aider.
Missionnez un avocat spécialisé pour qu’il fasse entendre à ce voisin un peu trop zélé la problématique.
Bonjour,
mon voisin à construit une piscine sans permis ( il y a plusieurs années) à 1m de ma limite de propriété ( je viens d’acheter ) son mur et même construit 15 cm chez moi ! elle est non déclarée également. que puis-je faire ? il m’a dis qu’au bout de 3 ans c’était légal . merci
Bonjour,
Votre voisin à tort, la construction d’un ouvrage pourrait potentiellement devenir légal SI il avait fait l’objet d’une demande d’autorisation administrative, hors il semble que cela ne soit pas le cas.
La durée de 3 ans démarre après la déclaration d’achèvement de travaux officiellement déposé et SI la mairie ou le service de l’état ne vient pas contrôler, alors dans les 3 années, cela est considéré comme validé.
Cependant, si les distances légales ou l’autorisation n’a pas été respectée, l’ouvrage pourra toujours être déclaré illégal et potentiellement à démolir.
Donc votre voisin ne devrait pas trop faire le « fanfaron » si je puis me permettre.
Contactez un avocat pour lui exprimer les faits et voir quels sont les axes de défense à prendre pour faire valoir votre propriété.
Bonjour, je suis sur le point d’acheter un terrain sur lequel est édifié une construction à usage d’habitation. Cette construction illégale a été construite en 1995 et faisait alors partie d’un ensemble immobilier divisé lors d’une vente. En 2014 le PRU a changé et le terrain est passé en zone Rayée rouge pour les inondations et en conséquent non constructible. Ce bien figure au cadastre, et est raccordé EDF et eau de ville. Je souhaite avant d’acheter m’assurer que l’ensemble des prescriptions ont bien été écoulées? Comment puis je régulariser la construction en évitant de poser un permis de construire sur un terrain non constructible qui me sera refusé de fait..
Bonjour,
Je crains que vous ne puissiez pas régulariser quoi que ce soit et acheter un bien dangereux est une énorme erreur de mon point de vue.
Si par hasard, vous mettiez un locataire dans un immeuble de ce type, alors vous risqueriez de très gros ennuis en cas de soucis (indemnités à vie ou prison)…
je suis propriétaire d’un immeuble depuis 20 ans et mon voisin veut faire murer deux fenêtres qui donnent sur son terrain prétextant qu’il n’y pas eu à l’époque d’autorisation de travaux.
qu’en est il?
Bonjour Rolland,
SI vous ne pouvez pas prouver que les fenêtres ont une antériorité de plus de 30 ans, alors il est fort possible que vous ne puissiez vous opposer à cette obturation.
Il faudrait fouiller dans les archives des ventes successives pour voir ce qu’il en est.
Ces fenêtres donnent sur quelles pièces ?
Bonjour, je souhaite signer un compromis pour une maison avec une piscine( construction 2013). Le propriétaire a oublié d’envoyer la daact et viens de la déposer a la mairie suite a la demande de mon notaire. Le délais étant de 3 mois pour la non conformité, si je signe mon compromis aujourd’hui pour une vente dans 4 mois en cas de remise en conformité qui en aura la charge des travaux ? Si les travaux sont à mes frais puis-je me rétracter ? Merci d’avance.
Bonjour Nicolas,
Dès lors que vous devenez propriétaire, tout ce qui incombe à la régularisation pourrait revenir à ce dernier (donc vous).
Voyez avec votre notaire comment vous protéger sur ce point…
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain agricole non constructible depuis 6 ans, en zone naturel 2000 et en zone rouge.
Les anciens propriétaires avaient installé il y a plus de 30 ans une caravane saisi au sol avec un petit cabanon en dur de 4 m2.
Afin de pourvoir stocker mon matériel de camping et autres, nous avons construit sans aucune demande et autorisation un cabanon en bois de 15 m2 max, il y a environ 4 ans.
Nous venons d’être dénoncé par l’un de nos voisins et nous avons eu la visite des gendarmes, et du représentant de l’urbanisme de notre mairie.
Quid :
– peuvent ils nous demander de tous démonter même les choses construites il y a plus de 30 ans
– peuvent ils nous infliger une amande, une régularisation de la taxe foncière et taxe d’habitation et vers quel montant pourrions nous nous attendre
– quel est le délais pour tout démonter s’il on est jugé dans ce sens
– peux t on demander aujourd’hui une régularisation de notre situation en déposant une autorisation de travaux, certes en retard.
– quel est le déroulement de la procédure de ce cas là.
Je vous remercie par avance pour vos réponses et du temps passé.
Bonjour Bertrand,
Je dirais en premier… Aïe…
Effectivement, la plupart du temps ce sont des signalements (et ceux-ci sont de plus en plus nombreux) qui déclenchent les contrôles et constats d’infractions.
Sachez dors et déjà que cela est du pénal, donc condamnation il y aura ! Les juges ne jouent plus et ils n’ont pas le temps pour cela.
En ce qui concerne la démolition, il est fort probable que l’on vous contraigne à démolir les ouvrages non déclarés existants et même les anciens, sauf à possiblement prouver avec tous documents cette antériorité trentenaire, mais la prescription acquisitive ne s’applique que sur les ouvrages ayant fait l’objet de démarche initiale dans les règles de l’art.
Ce qui semble exclure votre cas.
A la lecture du zonage, je ne pense pas que vous puissiez obtenir quoi que ce soit en régularisation, même de bonne foi.
Avez-vous un statut d’agriculteur ?
Je tenais à vous remerciez pour votre réponse rapide et claire et pour le temps que vous y consacrez.
Non, pas du tout, j’ai des cousins proches qu’ils le sont dans des villages voisins.
Pourriez-vous m’indiquer à votre connaissance les démarches qui vont suivre et sur combien de temps cela peut il prendre avant une demande de démolition d’après vous.
La personne de l’urbanisme m’a indiqué que je devrais être rappelé par leur service pour une rdv sur place.
Merci par avance.
Bonjour Bertrand,
La vitesse de traitement est variable selon les secteurs et tribunaux, je ne pourrais donc pas vous renseigner à ce sujet.
Par contre ce que je sais (car j’ai beaucoup de personnes me sollicitant ici même) et en conseils plus personnalisés, c’est que les condamnations sont assorties d’amendes sur astreinte journalière.
En résumé, dès lors que le juge vous condamne, il émet une tarification journalière à payer à la commune ou l’état jusqu’à ce que vous prouviez par constat d’huissier la démolition et remise en l’état des lieux.
Donc ne jouez pas, cela coute très cher…. d’attendre la sentence !
Bonjour,
Je suis intéressée par un bien construit dans les années 1970 sans permis de construire classé aujourd hui dans une zone 4 inondable et inconstructible + zone naturelle. Ce bien figure au cadastre de la ville, pas de paiement taxe habitation , non viabilisé et viabilisable, il y a quand même une fosse sceptique. Il me servira comme maison de week-end. Quels sont les risques de cet achat : Démolition du bien ? Impossibilité d y habiter les week-end ? Merci de votre retour
Bonjour Aurélie,
De mon point de vue et à la lecture de ce que vous écrivez, fuyez….
N’achetez pas un bien dangereux et qui ne pourra jamais bénéficier de garanties.
Si un sinistre arrive, personne ne vous remboursera et/ou fera tout pour éviter de le faire.
Ensuite, vous n’obtiendrez pas d’autorisation pour d’éventuels travaux.
Donc c’est une très mauvais idée d’investir dans ce type de bien.
Bonjour, il y a 8 ans nous avons acheté une maison avec piscine (qui existait déjà lorsque nos prédécesseurs ont eux mêmes acheté la maison 9 ans plus tôt) . Aujourd’hui nous voulons vendre notre maison et notre voisin nous reproche l’illégalité de la piscine : comment pouvons-nous lui prouver que nous ne sommes en rien responsable de la présence illégale de cette piscine? Est-ce réellement à nous de régulariser cette construction?
Bonjour Charlotte,
Dès lors que vous achetez un bien, dont les ouvrages sont visibles, vous devenez responsable de ceux-ci.
Donc il n’y a rien à prouver, vous êtes la propriétaire et le transfère de responsabilité s’est fait lors de la signature de votre achat.
Si il y a régularisation possible, alors oui c’est à vous d’agir.
Bonjour nous avons acheté une maison qui disposer d’une piscine en bois sous cette piscine disposer d’une piscine creusée ou d’un bassin à poisson faisant moins de 10 mètres carrés que nous avons donc restaurer est remis en route avec des modifications buse de refoulement et kimmer etc.
nous avons demandé à la mairie ce qu’il en était car ils sont refuser notre demande pour une construction de piscine et quand on leur a dit que c’était une construction qui était déjà là mais enterré et non déclarée elle nous a dit que on ne pouvait pas prouver le pourquoi du comment donc si c’était une construction et qu’elle ne respecte pas le PLU on ne sait pas quand la construction a été fait vraiment comme aucune déclaration pour ce bassin /piscine
Bonjour Steven,
Quelle est votre question ?
bonjour. mon abri de jardin a été construit il y a 10 ans sans demande préalable. Est-ce utile aujourd’hui que je régularise ?
Bonjour Carole,
Vous devez être en conformité avec les règles et lois, donc oui il vaut mieux être dans les clous en faisant ce qu’il faut pour ne pas être ennuyé un jour ou l’autre.
Bonjour monsieur, je dois signer un compromis de vente pour ma maison qui a été agrandie , permis de construire à mon nom de février2010 rempli et signé par une entreprise qui devait faire les travaux.
Hors, cette entreprise a juste débuté et nous a fait faux bond. Mon mari (qui n’est pas constructeur) a donc réalisé les travaux, terminés aout 2010.
Je m’aperçois aujourd’hui que que rien à l’époque a été dit à la mairie, concernant le fait que cela soit mon mari à la place de l’entreprise.
De plus, les déclarations de début et fin de chantier n’avaient pas été remplies. Le maire me les a remplies cette semaine ainsi que l’attestation de non contestation à conformité.
J’ai expliqué au notaire de la vente, la vérité et j’ai demandé qu’il soit bien précisé sur le compromis que c’était mon mari qui avait fait les travaux. Donc, le permis de construire porte le nom de l’entreprise défaillante, c’est mon mari qui fait les travaux ( oubli de prévenir la mairie), début et fin de chantiers déclarés que maintenant, pour une vente, est ce tout de même réalisable?
Et moi, le fait de tout çà?
Quelles sont les sanctions administratives?
Quelles sont les démarches administratives si je dois faire régulariser quelque chose?
Merci monsieur
Bonjour C,
Si tout a été entériné par écrit par le maire, que les impôts sont au courant et vous payez depuis cette date, il ne devrait pas y avoir de soucis.
Payez vous bien des impôts pour le bien réalisé ?
Bonjour,
J ‘ai acheté un terrain agricole avec un mobil home se trouvant dessus depuis plus de 10 ans (vues aeriennes geoportail.gouv ) sur la commune de Puget sur Argens (83480 ) avec compteurs eau et électricité attribués sur acte notarié, en zone rouge (inondable ).
La gde majorité de mes voisins a construit des maisons sur des terrains identiques au niveau du PLU et sont passés au tribunal oû ils ont été régularisés grace au délai de prescription .N aurais je pas la possibilité de faire valoir mon droit à l équité pour pouvoir aménager mon terrain ? Si oui comment svp ? Et si non y aurait il un autre moyen de le rendre plus habitable ? ( 2 mobil homes?un hangar ? …)
Je vous remercie par avance .
cordialement . Juliette.
Bonjour Juliette,
Qu’entendez-vous par « plus habitable » exactement ?
bonjour,j’ai posé une clôture sur un muret existant le trottoir est en pente j’ai, 1m50 au début conforme au PLU et après je suis a 1m70 par endroit ,j’ai pas précisé la dernière hauteur sur ma demande de TX que j’ai obtenu !! un voisin peut t’il m’ennuyer pour celas .
Merci pour votre réponse
Bonjour Jean-Marc,
Tout ce qui n’est pas respecté est possiblement créateur de soucis, donc OUI, votre voisin pourrait demander le respect de la demande.
Sinon si le PLU l’autorise, déposez une demande de modification ou complémentaire.
Bonjour Monsieur CAMLITI,
en signant la promesse pour acheter une maison dans Val de Marne, nous avons remarqué que dans l’ancien titre (que nous n’avons pas vu), datant de 1961, la maison existait qu’à moitié. On ne connait pas la date de la construction initiale (si c’est avant 1943 ou pas). Le vendeur déclare dans la promesse qu’aujourd’hui la maison est telle qu’on l’a vue, soit deux fois plus grande. Notre notaire a fait une demande à la mairie qui a répondu qu’il n’y a pas de trace de cette maison dans les archives.
Le vendeur est vraiment de mauvaise foi et il ne veut même pas fournir la taxe foncière sous prétexte que c’est un héritage et il ne connait pas la maison.
Notre notaire nous a dit qu’il a redemandé à la mairie par lettre RAR de prononcer une prescription en l’absence d’autorisations. Pensez-vous que la Mairie enverra une réponse concluante?
Que craignons nous en faisant cet achat? Démolition? Amande? Recours des voisins?
Comment se passe la reconstruction à l’identique si la maison est détruite (zone inondable constructible)?
Le vendeur ne veut inclure aucune clause qui engagerait sa responsabilité.
Je vous remercie d’avance de votre réponse!!
Bonjour Jérôme,
Si il s’avère que la maison a été construite illégalement et qu’aucun élément ne prouve le contraire de manière irréfutable, SI vous achetez cette maison, en cas de sinistre ou même de demande de travaux, vous n’aurez que des réponses négatives.
Vous avez visité les lieux et acceptés cet état de fait si vous achetez en l’état, donc vous ne pourrez que vous en prendre à vous même en cas de souci ultérieur.
Une demande de démolition est possible mais rarement demandée, mais aucune possibilité de reconstruire en cas de dégât la mairie refusera.
50 % de la surface c’est énorme pour prendre un quelconque risque…. ce n’est que mon point de vue… sinon le vendeur revoit sa copie financière de manière plus qu’importante alors étudier la chose devient possible (ou pas).
bonjour,nous avons acheté un terrain avec un garage qui servait l’été de résidence , le terrain n’est pas constructible, nous avons demander un permis d’extension qui nous été accordé la construction date 1977, à l’époque une autorisation du maire de la commune suffisait pour la construction du garage .des voisins ont fait un recourt contre la légitimité du garage ,la loi sur la garantie trentenaire est elle valable pour la situation présente cordialement lionel
Bonjour,
Si les travaux ont été réalisé à l’époque et que l’autorisation date de l’époque, je pense que la prescription acquisitive trentenaire pourrait jouer.
Mais est-ce le cas ?
Pourquoi les voisins s’agitent maintenant ?
Bonjour,
Je vends un terrain de 700 m2 avec un petit chalet d’une surface de 16 m2, mon père à l’époque (1993) avait fait une déclaration de travaux. Aujourd’hui je vends ce terrain, mais l’acheteur souhaite le document d’achèvement des travaux à cause de la close de trentenaire pour démolition ? Mais je n’ai pas ce document et l’acheteur maintenant pose problème car il a peur qu après l’achat on lui demande de démolir le chalet ? Que puis je faire ? Merci de votre réponse.
Bonjour Nathalie,
Peut-être pourriez-vous solliciter la mairie pour qu’elle vous établisse un document spécifiant que la construction n’est pas illégale et respecte le PLU.
Vous pourriez aussi fournir les documents prouvant la date de construction.
Sinon, faites une déclaration préalable de travaux (mineures) ainsi la mairie et les services fiscaux auront toutes les cartes en mains pour entériné ou pas la construction.
Bonjour Mon voisins construit un garage et apres que le garage fini Il a fait des ouverture sans permis Il a fait deux pieces avec deux fenetre et une porte vitree l faut faire le necessaire il habite [adresse censurée] moi j appeler ca fraude
Bonjour Marie-Claude,
Je comprends votre point de vue cependant, c’est à vous de faire les démarches de contestation auprès de la mairie si vous souhaitez que ces travaux soient corrigés.
bonjour
je suis sur le point d’acheter un terrain sur lequel il y a une construction effectuée sans permis il y a de ça plus de 60 ans et le propriétaire paye la taxe d’habitation .Pensez vous qu’il y a prescription et que cette habitation peut elle être régularisée merci par avance
Bonjour Patrick,
Si jamais aucune demande n’a été effectuée, alors légalement la construction ne peut être prescrite ou ne pourrait bénéficier d’une prescription.
Il est nécessaire prendre connaissance de la notion de construction initiale pour savoir ce qu’il y aurait lieu de faire.
Sinon, vous pouvez toujours déposer une demande d’autorisation administrative sur un sujet lié à de la rénovation et voir ce que vous répond l’administration par écrit.
Mais n’achetez pas un bien illégal, vous seriez alors totalement responsable pénalement des antécédents.
Bonjour, je souhaite acheté un bois de 10 hectares en (zone N), avec une petite maison de 30m2 en parpaing et ciment. Cette construction à plus de 40 ans, plusieurs photos à disposition pour en attester. La construction à été réalisé sans permis de construire à l’époque. Elle n’est pas au cadastre et le propriétaire n’a jamais payé de taxe d’habitation sur cette maison. Elle n’est pas raccordée au réseau. Je voudrais y vivre et réalisé un agrandissement de la maison.
Quels sont les différentes possibilités pour moi de régularisé la situation ?
Demande de création d’une zone STECAL au sein du PLU de la mairie ?
Demande de régularisation
Demande de permis de construire pour l’ensemble de la construction.
Merci d’avance
Bonjour Edouard,
En zone N toutes construction est interdite.
La situation est complexe, je pense que vous devriez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour voir ce qu’en pense les services instructeurs.
Ainsi vous obtiendrez un écrit confirmant ou non la possibilité de régulariser la situation.
Je pense réellement (au regard de ce que vous écrivez) que cela est très mal engagé…
Nous envisagions d’acheter une maison dans le Vaucluse mais la piscine installée en 2003, plus de 10m2 n’a pas été déclarée, et de plus les limites d’implantation ne sont pas respectées L’agent immobilier nous assure (seule sa commission semble compter) qu’il n’y a pas de problème que les délais de recours du fisc ou de la mairie sont dépassés et apparemment les propriétaires actuels ne veulent rien faire nous laissant la possibilité de le faire nous-même (à nos risques et peril ? )Merci beaucoup pour votre réponse
Bonjour Joséphine,
Pour éviter toutes complications, il serait souhaitable de solliciter la mairie par écrit en LRAR et demander si la piscine actuelle pourrait poser problème en cas de travaux.
De plus, est-ce que cette piscine est taxée correctement depuis le temps ou pas ?
Une piscine de 105 m² construite en 1982 devait-t-elle faire l’objet d’une demande de permis de construire dans le var.
Bonjour Jean-pierre,
Tous les ouvrages bâtis ont toujours eu besoin d’être déclarés, même en 1982…. que ce soit dans le Var ou ailleurs en France et territoires Français.
Bonjour, je me permets de vous écrire car un problème se présente à nous.
Nous sommes en cours d’achats d’une maison ancienne construire avant 1949.
J’ai fait la demande du plan (permis de construire) auprès de la mairie qui m’a repondu qu’il n’y avait pas de plan pour cette maison car non PC non obligatoire avant 1950. Aujourd’hui je me demande comment cela va se passer pour nous. En effet nous envisageons d’apporter des modifications dans la maison. Si ces modifications sont soumises à PC, devrons nous faire une demande de PC pour la maison entière ? Quels risques encourons nous a acheter cette maison?
D’autres parts comment savoir la superficie constructible restante?
L’acte notarial doit il répertorier toutes les pièces présentes actuellement dans la maison ? Véranda, garage et piscine compris??
En vous remerciant par avance pour votre réponse
Bonjour Sonia,
La situation est un peu compliquée, mais dans le cadre d’une demande de permis de construire, vous devez réaliser un relevé d’état des lieux précis et déclarer la totalité existante.
Tout doit être écrit et précisé clairement dans l’acte notarié, sans ne rien omettre du tout.
Si vous souhaitez acheter avec un risque, faites préciser une clause suspensive d’obtention de la demande d’autorisation et de purge complète du recours des tiers.
Dernier conseil, missionnez un architecte pour faire cette démarche, car si vous omettez quelque chose, la clause suspensive sera caduque car votre demande sera non conforme (ne répondant pas aux règles de l’art).
bonjour
j’aimerais avoir une information sur le problème suivant : il y a deux ans j’ai acheté une maison, sur l’acte de vente est indiqué la maison, sa composition et « terrasse ». J’ai un voisin qui est allé se renseigner en mairie et qui m’a dit « votre terrasse a été construite sans autorisation » c’est une terrasse de plain pied, (environ 50 m2) il voudrait que je fasse un mur sur notre côté commun car cette terrasse fragiliserait son mur…. (qui doit être eventuellement mitoyen ?) que dois je faire ? puis-je me retourner auprès du vendeur afin de partager éventuellement ces frais ? l’agence immobilière ou le notaire devaient-ils m’informer de cette terrasse construite sans autorisation ? merci par avance de l’aide que vous pourrez m’apporter.
Bonjour Françoise,
Vous ne pouvez (a priori) pas vous retourner contre quiconque étant donné que la terrasse est un élément bâti visible qui ne peut être caché.
Lors d’un achat de maison, il vous appartient de vérifier ce qui est déclaré et ce qui ne l’est pas.
Si un doute suffisant apparait, vous devez/deviez faire les démarches et demander des éclaircissements écrits au vendeur.
A présent, c’est vous qui êtes responsable pénalement de ce qui est chez vous, y compris les erreurs commises par le précédent propriétaire.
Si vous relisez bien l’acte notarié que vous avez signé, un article doit précisé en substance, que vous avez pris connaissance des lieux et acceptez ceux-ci dans leurs entièreté.
Ce qui provoque par la même occasion le basculement des responsabilités et tous les intervenants (notaire, agent immobilier et autres) se dégagent de toutes responsabilités.
Vous devez donc voir comment corriger cela légalement et si cela est possible, sinon vous pourriez être contrainte de devoir démolir si cela venait à être porté en justice.
Sachant que les juges n’apprécient guère les irrégularités légales.
Bonjour,
Mon frère propriétaire, a eu reçu 3 refus à une déclaration de travaux (abri de jardin de – de 20m2). Il était adjoint au maire (donc jusque là aucuns soucis avec l’administration) or il a démissionné de son poste d’adjoint au maire et là il y a une personne qui doit venir chez lui pour cet abri. Que risque t’il? De plus, il s’agit d’un nouveau lotissement et que d’autres voisins ont installés des abris…
Bonjour,
Si la construction de l’abri est illégale, il est fort probable qu’il doive le démonter.
De plus, ce n’est pas parce que les voisins n’ont pas respecté les règles que cela donne le droit à tous de le faire.
Il pourrait donc à son tour demander à ce que tous les voisins soient contrôlés officiellement par lettre recommandé, ainsi tout le monde serait sur un pied d’égalité.
Et cela serait normal…
J’ai une propriété depuis 1967cloture construite. Je viens de vendre 100 m *ou un agrandissement ce construit. Mon terrain est constructible, mais on m à dit qu’il fallait attendre fin février pour déposer ma demande. Hier à ma grande surprise ils m’ont impacté une zone naturelle sur mon entrée 5 m de large sur ma propriété. Je peux construire mais pas passer par la, qui un chemin rural. Avait-il le droit ?
Bonjour Monique,
Le zonage ainsi que les découpages sont votées lors des révisions de PLU, beaucoup de personnes ne s’en préoccupent pas et découvrent comme vous lors de projets.
Si lors de l’étude, vous aviez émis un avis défavorable, le découpage aurait pu être autre et ne pas impacter votre surface de parcelle.
Donc oui, la commune à tout à fait le droit de classer tout ou partie de votre bien dans une zone ou une autre par une procédure de révision du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Ces modifications de zones sont votées et publiées, mais contestables dans les deux mois après publication officielle… est-ce encore le temps ?
A vous de voir.
bonjour
nous avons construit un pool housse il y a 4 ans 1/2 dans une zone protégé et non constructible
la mairie nous demande de le démonter a ce jour, pourrions nous savoir combien de temps après sa construction , la mairie ne pourrait plus nous demandez de le démonter, merci
Bonjour Jean-Paul,
Il n’y a aucune limite de délai… dès lors que vous n’avez aucune autorisation, la prescription ne fonctionne pas.
Donc c’est ad vitam, vous devez démonter rapidement avant que l’affaire passe devant la justice qui vous condamnera sous astreinte financière. D’autant plus que vous êtes dans une illégalité totale en zone non constructible et en partie protégée.
Vous devez démolir et le prouver sans délais.
bonjour, il y a tout juste 1 an j’ai acheté un terrain de 600m² sur lequel se trouve « un cabanon » de 67m²qui a été habité jusqu’en 2012.
j’ai rentré à la Mairie une demande de rénovation et d »agrandisssement de 20m² qui au bout d’1 mois 1/2 a été refusée, cause : il n’y a pas de permis de bâtir.
Avant mon achat, mon notaire a demandé à l’urbanisme tous les renseignements concernant les parcelles de cette bâtisse, l’urbanisme a renvoyé le permis de bâtir datant de 1977 suivi d’une déclaration d’achèvement des travaux en 1981, tout en spécifiant que l’immeuble ne faisait l’objet d’aucun contentieux en matière d’urbanisme.
cela fait 1 an que je ne peux rénover, par contre j’ai déjà fait installer l’eau, l’électricité et un dispositif, non collectif, d’assainissement des eaux usées. Un coût total de +/- 20.000€ . Aujourd’hui la mairie me propose de rentrer une demande rentrer de démolir le bâtiment et de rentrer un permis de construire. Je suis prête à rentrer un permis de construire, le gros problème est la distance entre les propriétés, il n’y a pas 5mt. Nous sommes obligés de repositionner la nouvelle construction au même endroit que celui qui doit être abattu. Ma question : quelle chance d’obtenir un permis de bâtir et n’ai-je pas plus intérêt à demander à un avocat de déposer une plainte auprès du tribunal administratif de Nice ?
merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Micheline,
Si vous avez des documents officiels émis par la mairie et transmis par votre notaire attestant de la validité administrative du bien, je ne vois pas pourquoi ils vous demandent la démolition.
C’est très étrange…
Je ne sais pas quelles sont les chances que votre permis de construire aurait d’aboutir favorablement, pour que je puisse vous communiquer un avis, il me faudrait étudier les documents.
Avant de déposer plainte, il serait souhaitable de consulter un avocat avec tous les documents et réponses de la mairie pour voir quels sont les axes de défense choisir et définir si il y a lieu ou pas de se diriger vers les tribunaux.
Bonjour,
Nous avons construit une extension de maison avec permis de construire.
Dans cette extension il y avait au rdc une terrasse ( pièce au dessus de cette terrasse, à l’étage)ouverte mais abritée par l’étage au-dessus. Elle était complètement intégrée à la construction initiale. Nous avons fermée cette terrasse avec des baies vitrées sans autorisation ni permis de construire. Nous avons été dénoncés, et avons donc déclaré à la mairie l’existence de ces baies vitrées et donc de cette terrasse couverte (mais ouverte)transformée en véranda. que risquons nous?
Bonjour Pauline,
Si vous avez entamé les démarches légales de demande d’autorisation et que la mairie vous répond favorablement, vous ne risquez pas grand chose si ce n’est éventuellement de devoir payer rétroactivement les taxes afférente aux surfaces fermées.
Dans l’éventualité ou l’autorisation serait refusée, vous devriez alors remettre en l’état initial et possiblement payer une amende.
Bonjour, concernant le délai de prescription, je constate un flou à savoir que l’on parle de 3 ans, depuis février 2017 on parle de 06 ans et j’ai même vu aussi un délai de 10 ans….alors qui croire.
Je m’explique : un bâtiment (à usage de garage) a été refait à neuf y compris changement de toiture et aussi la porte principale a été changée, au lieu d’être en pignon, elle a été ouverte sur la longueur du bâtiment. Il doit s’agir dans ce cas d’une modification de la destination du bâtiment qui, je pense, devait faire l’objet soit d’une déclaration préalable, soit d’un permis de construire. Or rien de tout cela et fin des travaux il y a 5 ans.
Pouvez-vous m’aiguiller sur ce point, y a t’il prescription ou pas ? SVP
Bonjour Denis,
Il y a plusieurs délais certes et cela serait un peu long ici pour tout détaillé.
Mais en résumé succinct, la mairie ne peux plus contestée une irrégularité après 3 ans SI et seulement si une demande d’autorisation administrative (DP ou PERMIS) a été délivré en bonne et due forme ET que le pétitionnaire a déposé la déclaration d’achèvement et de conformité dans les règles.
Sans cette démarche, il n’existe pas de prescription et la construction ou modification est considérée comme illégale.
Cela ne veux pas forcément dire qu’elle ne pourra être, plus tard, régularisé, mais cela est réellement compromis.
Surtout si le PLU a changé ou les règles ont évoluées.
Je vous invite à lire l’article sur la notion de construction initiale dans le bâtiment, qui est un article connexe à cette problématique que beaucoup de personnes rencontrent ou ne comprennent pas.
Prochainement acquéreurs d’un terrain sur lequel a été construit un petit batiment dont le permis a été refusé, quelles sont les possibilités de régulariser la situation ? Construction datant de 1988, de 30 m2, dont le jugement n’a pas abouti pour le motif de prescription et donc, pas d’eau, pas d’électricité, et ne figure pas sur le cadastre
Bonjour Noune,
Si le bien est illégal, il est plus que déconseillé d’y faire quoi que ce soit et même de l’acquérir.
En cas de sinistre, vous n’auriez plus rien.
Personne ne vous assurera la reconstruction, car elle n’existe pas, même si les assurances sont payées.
Donc à fuir…
Bonjour j’ai construit un bâtiment de 400m2 ce bâtiment est non fermer et démontable sans permis de construction : ai-je le droit ?
quelles sont peine encourue ?
si le maire me poursuit au tribunal .
Merci de me répondre
cordialement
Bonjour René,
Vous n’avez absolument pas le droit de faire cela.
Même si ce bâtiment est ouvert et démontable.
Si le maire vous envoi au tribunal, vous serez condamné à démonter avec une astreinte financière journalière + preuve à apporter par constat d’huissier et à payer la totalité des frais de justice.
Cela sera inscrit sur votre casier judiciaire car le tribunal concerné est pénal.
Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter une maison de ville mitoyenne d’un immeuble ancien avec des fenêtres construites illégalement donnant sur ma cour.
Quels sont les moyens de faire constater l’infraction ?Y’a t-il un délai de prescription (sachant que sans permis de construire il n’y a pas de date des travaux effectués) ?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour Sylvain,
Quel est le point de départ qui vous fait dire que ces fenêtres sont illégales ?
Car en terme de vue directe cela est hyper clair vis à vis du code civil, il ne peut y avoir de passe droit. Seul des conventions de cours commune ou prescription trentenaire acquisitive pour être contraint de supporter cela.
Vous devez avoir des arguments implacables pour prouver le précédent et prouver que ces ouvertures n’existaient pas.
Traces d’enduits, finitions malheureuses récentes, etc… tout ce qui prouvera que cela ne date pas de plusieurs dizaines d’années.
Avez-vous la possibilité de prouver cela ?
Bonjour
Nous vendons notre bien avec un garage où l’on nous demande une régularisation du permis de construire avec validation des plans de l’architecte
mais celui ci est de 2015 et plus de trace de l’architecte nous détenons l’accord Des bâtiments de France suite au nouveau dépôt de PC
Merci de votre repose
Bonjour Tioune,
Quelle est votre question ?
Bonjour, J’ai un point de ma construction qui me tracasse.
Sur mon terrain j’ai une obligation de mettre ma clôture avec un recule d’1 mètre par rapport à ma limite de propriété.
Nous avons réceptionné la maison début 2019, j’ai fait ma DAACT en juin (sachant que je n’avais pas fait mes clôtures) et en juillet j’ai j’ai reçu mon DAACT validé sans problème.
En octobre j’ai réalisé ma clôture et sur mon plus grand coté je n’ai pas respecter le recule d’1 mètre, ma clôture est positionné en limite de propriété (coté rue,donc aucune gène pour le voisin) .
Je voulais savoir si j’ai un risque d’amende ou bien que l’on m’oblige à détruire pour refaire ma clôture, sachant que j’ai le DAACT (bien que la clôture n’est été faite qu’après la validation de la DAACT)
merci
Bonjour Jules,
Première question, pourquoi est-ce que la cloture devait être à 1m de la limite de propriété côté voirie ?
N’y a-t-il pas un projet d’élargissement de la voie ?
N’est-ce pas conditionné à votre obtention de permis se recul ?
Car une DAACT est comme tous les documents déclaratif que vous déposez ils vous font confiance, si ils constatent par la suite que vous avez menti…. c’est du pénal !
Une procédure pourrait être lancée à votre encontre et dès lors que cela est enclenché, la seule issue est une condamnation.
Donc en résumé, si vous n’êtes pas conforme et avez dit le contraire ET que par hasard un voisin relève la chose car lui n’aurait pas eu le droit de construire en limite (comme cela était pour vous normalement), il ira demander à la mairie POURQUOI vous avez fait cela… et de fil en aiguille, ils viendront vous chercher.
Vous êtes donc en infraction pénale et possiblement condamnable à court ou long terme.
Une épée de Damoclès au dessus de la tête !
Le recule d’1 mètre devait se faire sur l’ensemble de mon terrain afin de planter une haie en limite de propriété devant la clôture et non derrière cela faisait partie d’un cahier des charges (comme le type d’arbustes à planter, le nombre d’arbre à mettre dans le jardin etc..) . J’ai donné une mauvaise instruction à mon paysagiste. Donc ma clôture a un recule d’1 mètre partout sauf la partie côté rue. C’est une petite rue de lotissement, peu de passage et il y a aucun projet d’agrandissement de voie car ils ont d’ailleurs terminé la voirie. Je suis responsable de cette erreur mais ce n’était pas volontaire de ma part.
Bonsoir Jules,
J’entends bien que vous n’ayez pas souhaité faire cette erreur.
Cependant cela est fait.
Il faudrait contrôler les règles du lotissement pour voir si cela est conforme et potentiellement faire un PC mod pour rectifier cela si tout est régularisable.
Bonjour
En janvier 2018 nous avons acheté un petit chalet en Haute Savoie de 25m2 qui n’a pas de permis de construire. Celui ci date des années 1950 et est construit sur du terrain agricole .Nous sommes en pour parler de le vendre l’acheteur est hésitant car le notaire lui dit que en cas de sinistre ce chalet ne peut pas etre reconstruit .
Pouvez vous me renseigner .
Merci
Robert
Bonjour Robert,
Effectivement sans existence légale et permis de construire en bonne et due forme ou même une régularisation des services administratifs, si le bien venait à être détruit par quelques moyen que ce soit, il en pourrait pas être rebâti.
C’est ainsi.
Il serait intéressant de contacter la mairie pour voir comment est-il possible de faire valoir l’antériorité du bien afin de régler ce souci.
Peut-être que la proximité des élections municipales pourrait vous aider 😉
Bonsoir,
Avec ma compagne nous allions acheter un bien en zone agricole. Lors de la signature de l’acte de vente, le propriétaire a signifié des travaux sans permis pour transformer un garage de 17m² en studio. Depuis avec ma compagne, nous doutons de la demande de permis pour la construction de la piscine, de ce garage/studio qui n’apparaissent pas au cadastre contrairement aux autres parties de la maison.
De part un dol de la part du vendeur (signalant lors du compromis) aucun travaux depuis 10 ans, nous avons 10 jours de délais de rétractation.
Nous avons essayés de nous renseigner à la mairie qui n’accepte les requêtes que par mail et pour l’instant nous n’avons aucune réponse. La notaire nous dit que la mairie demande l’année de construction de l’édifice pour rechercher le permis.
Bref nous en pleine réflexion sur les risques à accepter. Sachant que si l’on accepte, ca serait avec une demande de régularisation du changement de destination de ce garage en studio. Deuxième question, nous avons dans les 2500€de frais pour la recherche de prêt par un courtier et ouverture de la demande de prêt.
Je vous remercie par avance.
Jérôme
Bonjour Jérôme,
Comme toujours dans ce type situation, il est préférable de prévenir que de guérir sachant que le seul responsable vis à vis de la loi ce sera vous !
Il est important de faire consigner les faits sur le projet de compromis que vous devez demander et lire avant le jour de la signature.
Ainsi vous pourrez soumettre toutes les questions au notaire pour qu’il vous explique cela par écrit.
Il vous dira sans doute qu’il vous expliquera cela le jour de la signature… n’acceptez pas.
Demandez de précisions claires par écrit sur les points que vous ne comprenez pas.
Donc restez ferme sur une clause suspensive de régularisation du bien pour ne pas avoir de mauvaise surprise, si cette partie du bien devait être remise en état de garage, estimez les frais associés, la perte financière, la perte de la valeur du bien par perte de surface habitable et des frais juridique pour vous défendre si la mairie attaquée.
Ensuite, faite le cumul et mettez dans la balance cette somme avant de signer.
En ce qui concerne les frais liés au courtier, il faut faire jouer la concurrence, si cela vous parait trop élevé.
Ainsi vous pourrez comparer sur les mêmes bases.
Je vous remercie de votre réponses et de vos conseils. Nous avons pris rendez-vous avec la mairie pour voir les régularisations possible selon le PLU et en fonction de leur réponse nous annulerons, ou alors nous redemanderons un nouveau compromis avec les clauses suspensives pour la régularisation avant la vente.
En tout cas merci beaucoup.
Je vous en prie Jérôme.
Bonne continuation dans votre projet et revenez ici quand vous le souhaitez pour poser vos questions.
Bonjour nous avons obtenue un permis de de construire pour 2 habitation il y a 30 année, sauf que nous avons effectué quatre logement cela sans en apporté de modification au façade ou a la surface habitable, la Mairie nous a assigné au tribunal.
Condamné a la misse en conformité il y a 25 ans nous n’avons rien effectué et les habitation sont toujours a la location, a l’époque la commune ne voulais pas nous accordé de permis de construire modificatif, pour la raison qu’il avait modifié le POS, par la suite la commune ne nous a plus rien réclamé elle nous a fait payer les 4 embranchement de tout a l’égout au lieux de 2, il sont perçue 4 taxe habitation, et le Foncier pour la surface des 4 logements.
Aujourd’hui nous voulons vendre l’ensemble la Mairie peut elle opposé a cette vente?
Bonjour,
Dans la procédure judiciaire qui a été engagée à votre encontre suite à cette modification illégale, quel a été le jugement et à quoi vous ont-ils condamné ?
La question est là, car si la condamnation vous obligée à remettre le projet en l’état (soit 2 logements), il eut fallut le faire.
Mais d’un autre côté, si ils ont perçu les taxations et n’ont pas donné suite, peut-être est-ce suffisant pour avoir fait entériné la situation ?
Il vous faut donc étudier le jugement à la loupe.
Ensuite, est-ce que le règlement de zone actuel (PLU ou autre) permettrait d’être conforme avec 4 logements ?
Je pense qu’il y a matière à ce que la mairie soit « ennuyeuse » et surtout ne cachez rien aux acheteurs potentiels !
D’un point de vue juridique, vous vous mettriez dans une très mauvais posture.
Bonjour, je commence à faire rénové, agrandir ma maison j ai les accords de la mairie, agrandissement surélévation.
Mais les ouvriers découvrent que les murs sont pourri au 1 et étage, ils ont peur que ce soit la même chose au rdc.
Peut on si c est le même constat, tout démolir, car les murs ne pourront pas tenir les 2 étages suivant, partir sur du tout neuf sans risque au lieu de faire du bidouillage.
Peut-on dans seulement ce cas là, reconstruire sans avoir à demander un nouveau une demande d’un permis de construire ?
car si au départ il aurait fallut tout raser, nous n aurions pas l accord de construire à cet emplacement là. Mur collé à la limite séparatrice.
Merci pour votre réponse!
Bonjour,
NON surtout pas… vous ne devez pas démolir la maison sans permis de démolir et surtout avoir un permis de construire pour reconstruire.
Il faut avoir une démarche complète et cohérente, car le cadre juridique n’est pas le même pour des travaux neuf et de la rénovation en termes d’étude thermique principalement.
De plus avec une maison en limite séparative, si vous avez des contraintes importantes, ne prenez pas de risques.
Si vous avez des doutes, missionnez un architecte pour une visite conseil avant de démarrer le chantier !
Bonjour.
Je sollicite votre avis sur l’affaire suivante :
En 1989, mon père et ma mère ont fait construire une maison, permis de construire accepté. L’année de l’achèvement, mon père a rendu l’étage habitable, par le biais de cloisons, plomberie, électricité et de velux.
Ma mère vend sa maison, mais a perdu presque tous les papiers la concernant, et l’acheteur nous demande des précisions sur l’étage, pendant que la mairie ne retrouve pas la demande de travaux de l’époque.
Y-a-t’il prescription ? Sinon, que faire ?
Bonjour Christophe,
Dans une telle situation, il vous faut agir de manière pragmatique et organisée.
1. Vous effectuez le relevé d’état des lieux,
2. Calculez la surface de plancher réelle,
3. Effectuez une déclaration préalable de travaux mineure afin que tout cela soit acté par les services instructeurs
4. Vous bénéficiez d’une maison qui a déclarée toutes ces surfaces.
Je pense que c’est la seule solution viable dans votre cas.
Merci pour votre réponse.
Juste un point que je n’ai pas précisé : la surface habitable totale de la maison est de 229 m², et elle n’a pas changé avec l’ajout de pièces dans les combles, qui étaient déjà équipés d’un plancher. Cela change-t-il la procédure que vous nous conseillez ?
Bonjour Christophe,
Dès lors que vous avez atteint ou dépasser le seuil de 150m2, le recours à l’architecte est plus que recommandé dans votre cas.
Ainsi vous bénéficierez vis à vis de l’administration une confirmation de votre sérieux et du travail réalisé.
Appelez et missionnez un architecte, cela vraiment une bonne chose.
J’ai acheté un mas il y a 15 ans,qui a était construit vers 1870
Ce mas a était habité à plusieurs reprises (piéce à vivre, cheminée, chambre à l’étage) jusque dans les années 1960, nous l’avons acheté en tant que mas agricole et l’habitons depuis 15 ans.
Nous payons la taxe foncière en tant que maison ainsi que la taxe d’habitation, notre fosse est aux normes.
Nous avons fait une déclaration préalable pour la création d’une chambre qui agrandi le mas de 14 m2 et qui a était accepté.
Maintenant que nous voudrions vendre, la mairie nous dit qu’il n’est pas régularisé en habitation car nous l’avions acheté en tant que mas agricole.
Qu en pensez-vous ?
Merci de votre réponse
Bonjour Joelle,
Il est étrange que le maire qui a délivré une autorisation administrative ne soit pas au courant de la situation.
Cependant, il faudrait bien voir comment est-ce que le dossier de demande d’extension a été réalisé, car selon le cas et si votre dossier n’est pas réalisé dans les règles de l’art, alors le risque juridique persiste.
c’est ce que j’explique dans la formation dédiée au dossier de permis de construire.
Pour pouvoir répondre de manière ferme et sans détours, il faudrait analyser votre dossier.
Bon par contre, si vous usez des lieux de manière sereine, qu’il n’y ait jamais eu de conflits ou soucis quelconque cela est défendable juridiquement.
Souhaiterait-il mettre main basse sur le bien par hasard ?
Bonjour,
Je suis en compromis sur une maison qui n’a jamais fait l’objet d’un permis de construire depuis son achèvement en 1972.
Aujourd’hui la maison est en zone N et je cherche un moyen de régulariser la situation, en partie ou dans son ensemble.
L’urbanisme me dit de ne même pas déposer de permis car il sera rejeté.
J’aimerai beaucoup avoir votre avis et vos conseil afin de savoir si il existe une solution.
Merci
Bonjour Florent,
La zone N est une zone très réglementée qui limite (car définit comme Naturelle) les habitations ou autres projets.
Le risque d’acheter un bien qui ne possède pas de preuve de permis est que vous n’ayez aucune autorisation de bâtir, rénover ou reconstruire au cas où.
Donc cela est plus que déconseillé.
La notion de construction initiale joue en plein de ce type de situation.
L’unique solution serait de déposer officiellement une demande de travaux quelconques, pas un permis afin que la commune se positionne et ne signer que si cela abouti correctement.
Dans le cas contraire, il vaut mieux passer votre chemin, car le bien sera dévalué dans le temps…
bonjour
nous avons achete notre maison il y a 24 ans dans la vente aucune trace de notre terrasse qui nous sert d’accès à l’entrée de notre maison. n otre voisine vend sa maison et les nouveaux acquéreurs ont découvert que notre terrasse a été batie sur leur terrain, nous nous sommes renseignés dans l’entourage et cette terrasse apparemment existe depuis plus de 50 ans pouvons nous invoquer la prescription et dans quelles conditions
Merci
Bonjour,
La prescription trentenaire acquisitive est possiblement applicable SI et seulement si vous pouvez prouver de manière incontestable que vous avez un usage « en bon père de famille ».
De plus, il vous appartient de prouver que vous avez fait usage des lieux de manière continue, ininterrompue, paisible et publique.
Pour faire valoir l’usucapion, il faudra également que vous ayez des documents et/ou témoignages que cela est effectif depuis trente années.
En la matière, les preuves sont libres (photos, factures de travaux, témoignages de personnes saines d’esprits…)
Bonjour
Nous venons de signer un compromis pour l achat d une maison de 1940.
Après vérification à l urbanisme nous nous sommes aperçu que la surface déclarée n est que de 77m2 or la maison fait plus de 135m2.
L agent immobilier nous dit que nous ne risquons plus rien au niveau administratif car celle ci est bien cadastre et que cela fait plus de 30 ans.
De plus nous souhaitions faire un agrandissement en hauteur.
Que faire nous sommes un peu perdu et inquiet.
Merci d avance pour l apport de vos lumières.
Charlotte
Bonjour Charlotte,
Puisque votre agent immobilier est si sûr de lui, demandez lui un courrier écrit précisant qu’il engage sa responsabilité (en spécifiant son numéro d’assurance professionnel bien sûr) sur cette déclaration et qu’il assumera tous les frais pouvant découler d’une procédure judiciaire et de couvrir aussi les indemnités sur la base du préjudice que vous pourriez subir si vous deviez vous défendre.
Vous verrez vite sa réaction et surtout demandez cela par écrit pas de verbal, car bizarrement, il vous appellera pour en parler et n’écrira rien….
Pour avoir plus de certitudes et avoir l’esprit plus tranquille, si vous signez, faites apposer une clause suspensive d’obtention du permis de construire assortie de la purge de recours des tiers.
Ensuite, exigez un délai raisonnable pour réaliser vos études et dossier de demande de permis sans quoi, ils mettront 3 semaines à 1 mois, largement trop court pour réfléchir.
Imposez 2 à 3 mois… si le vendeur et l’agent sont sûr d’eux cela ne les effraiera pas, dans le cas contraire si ils essaient de vous faire changer d’avis, et qu’ils vous brandissent l’argument qu’il y a beaucoup de personnes qui attendent et font des offrent, ne soyez pas dupe.
Dernière chose, essayez de ne pas acheter avec l’émotion mais avec la raison.
Certes un achat immobilier est et doit faire plaisir, mais ne vous engagez pas pour 20 ans ou plus dans un bourbier, qui dans les actes que vous signerez vous mettrons les fers aux pieds.
Je prépare un atelier numérique sur comment éviter les pièges d’un achat immobilier
Si cela vous intéresse, cliquez sur le lien 😉
Avec l’autorisation d’un permis de construire délivré par la mairie , les travaux d’installation d’une piscine ont été entammé.
Àu moment de l’intervention de la société habilitée à préparer la fosse , nous avons demandé que l’excavation soit déportée de 40 cm , tout en respectant les côtes du plan de la piscine .
Au regard de cette modification déjà effective, le chef de chantier pisciniste refuse de prendre en charge la construction de la piscine et demande qu’un nouveau permis de construire relatant le décalage de 40cm , soit autorisé .
Sommes nous obligés de nous soumettre à ces exigences dans la mesure où les dimensions de la piscine n’ont pas été modifiées….et que le permis de construire nous aurait manifestement été accordé avec une implantation légèrement décalée de 40 cm ?
Merci de me répondre , voire de m’éviter des démarches administratives qui me feront perdre beaucoup de temps inutile .
Avec mes salutations .
A.
Bonjour,
Le pisciniste à raison de demander une régularisation de la nouvelle position avant d’engager les travaux.
Même si les dimensions sont identiques, la mise en oeuvre doit IMPERATIVEMENT respecter l’autorisation administrative.
Vous ne pouvez éviter cette démarche ou bien revenir à ce qui était initialement autorisé.
Si un souci provoque une mise en responsabilité, l’entreprise pourrait être tenue responsable de ne pas avoir sollicité cette autorisation en bonne et due forme.
Donc soit vous demander et attendez un nouveau permis, soit vous l’implantez comme c’était prévu et autorisé.
Bonjour,
L’urbanisme a constaté en 2018 une construction d’une véranda de 14m2 a l’arrière de ma maison pour laquelle je n’ai pas déposé un permis de construire.
cette véranda a été construite en 2014, l’entreprise m’avait assuré a l’époque que je n’ai pas besoin de déposer un dossier a l’urbanisme car la surface totale est inférieure a 20m2, et il existait un toit su 10m2.
L’urbanisme m’a dressé un PV, j’ai fait appel a un architecte pour régulariser, apparemment ce n’est pas régularisable car je ne respecte pas les 5 m de retrait par rapport aux voisins, et en plus Je suis a 41% de surface construite sur le terrai, je ne peux pas en rajouter.
On me demande de démolir la véranda, pensez vous que j’ai un recours ou puis je faire appel à cette décision?
Bonjour,
L’entreprise a été de très mauvais conseils et a abusé de votre confiance.
Auriez-vous un document prouvant que l’entreprise vous a conseillé en ce sens ? Il serait intéressant de lui envoyer une lettre recommandée ou à son assurance, pour « mauvais conseils ».
Les entreprises doivent s’assurer que vous avez connaissance des lois et de demander les autorisations avant d’engager des travaux.
Si elles ne le font pas, elles peuvent être poursuivie.
Donc si la régularisation n’est pas possible, je ne vois pas de solutions pour vous hélas.
Je pense que la seule issue va être la démolition à vos frais.
Un conseil d’architecte avant travaux aurait été une solution qui financièrement vous aurait fait faire des économies, mais hélas peu de personnes pensent à cela avant de s’engager sur un devis et se retrouvent comme vous dans une situation inextricable et ennuyeuse financièrement (car devant payer pour démolir).
bonjour,
mon voisin a construit une piscine sans permis (8m sur 3m)
moi j’ai demander une permission et la commune a refusé
chez qui doit je porter plainte contre mon voisin
cordialement
Bonjour,
Il n’y a pas à porter plainte contre le voisin, mais simplement à demander des explications écrites par lettre recommandée avec accusée de réception à la mairie concernant le refus et apporter des preuves de la constructions du voisin.
La mairie devrait alors engager une démarche de recherche et vérifier ce qui a été fait.
Si la construction du voisin est réellement illégale, alors la mairie devrait constatée l’infraction et engager les démarches adéquates.
En 1896 mon arrière-grand-père a acheté un terrain sur la commune actuelle des Pavillons-sous-Bois.
Il y a édifié un pigeonnier puis en 1900 une maison.
Le terrain a ensuite été séparé en 2 parcelles et en 1934 un pavillon préfabriqué a été érigé sur la seconde parcelle, démoli en 1964, il en resté un ancien WC/lave-mains.
En 1997, mon père a construit une maison sur ce terrain.
Cette année, j’ai ajouté une terrasse à l’ancienne maison.
Maintenant, la mairie veut me faire démolir l’ancien pigeonnier et le WC soi-disant pas en conformité.
En 1997, personne n’a fait état de cette non-conformité, je n’ai bien entendu pas retrouvé de permis de construire pour ces petites annexes, la maison de mes grands-parents ayant été bombardée pendant la guerre, ils ont perdus tous leurs documents.
Je ne comprends pas cette attitude de la mairie et pense qu’il y a prescription et que ces annexes devraient être mises en conformité automatiquement. La responsable du service d’urbanisme est complètement obtuse et ne veut rien entendre.
Un immense merci pour votre réponse quant à une action éventuelle que je puisse entreprendre.
Chantal
Bonsoir Chantal,
La demande de permis de construire de 1997 faisait apparaitre ces ouvrages ?
Disposez vous encore du dossier de permis de construire obtenu en 1997 ?
Ceci est un point de départ.
Bonjour,
merci pour votre réponse. Pour la construction de 1997, j’ai les plans de la maison et la demande de permis de construire acceptée par la mairie, il faut que je regarde ce qui est indiqué dessus, c’était une annexe à un acte de donation du terrain effectuée juste avant le début de la construction.
Mon père étant décédé depuis lors, la plupart de ses papiers ont été détruits par sa compagne de l’époque donc mon dossier est très incomplet.
Je suis suisse et chez moi lorsqu’une construction existe depuis plus de 30 ans sans contestation, illégale ou pas, elle est automatiquement régularisée car il y a prescription.
Je dois dire que je ne comprends pas le droit français!
merci pour votre aide
Chantal
Bonjour Chantal,
Effectivement le droit Français est un peu compliqué… En ce qui concerne la prescription trentenaire, il est nécessaire d’avoir eu un point de départ légal à minima.
J’en parle ici dans la notion de construction initiale d’une maison sans permis de construire.
Sinon cela est s’inscrit dans de la construction purement illégale avec tout ce que cela comporte comme risque et problématiques juridique et pénale.
Si vous disposez du permis de construire de 1997, cela est une bonne nouvelle, car si les documents font apparaitre les ouvrages contestés, en ayant été instruit et validé (si ceux-ci n’enfreignent pas le loi et le code civil), il peuvent donc avoir été entérinés.
Le mieux serait de consulter les jurisprudences en la matière pour voir si un dossier similaire au votre aurait déjà été jugé.
Je vous ai trouvé ceci qui pourrait éventuellement vous servir :
Cela est tout de même à faire valider par un avocat, mais étant donné que vous disposez d’un permis de construire initial, vous pourriez peut-être entrer dans ce champ là.
J’espère que ceci vous apportera plus de sérénité et des éclaircissements
Bonjour, j’ai des questions concernant un hangar (garage mécanique automobile professionnel) de mon voisin de 180m² situé à 1 mètre de ma maison sur la parcelle voisine.
Ce hangar a été construit en 1968 en zone résidentielle et ne respectait pas le PLU car c’est une zone résidentielle (Ex POS). Les anciens autres voisins ont porté plainte et ils ont gagnés le procès dans les années 80 (15 ans de procès). Le jugement précise que de par sa nature, le bâtiment n’a pas d’existence légale et doit être détruit. L’activité de garage a donc cessé mais le bâtiment subsiste.
30 ans plus tard, le bâtiment n’a toujours pas été détruit. L’application du jugement n’a pas été mise en application. Le propriétaire se refuse catégoriquement à le détruire.
De part son piètre état général, et la présence de fibrociment amianté de 51 ans à proximité de mon habitation. Je suis préoccupé concernant le devenir de se bâtiment. (je précise que je ne compte pas faire son acquisition).
-Mes questions:
-Est ce que le propriétaire peut vendre ce bien en l’état sans effectuer la démolition? (blocage notaire?)
-Un jugement a été rendu, même s’il y a plus de 30ans, est-ce qu’il y a prescription?
-Est-ce qu’il a le droit de le mettre en location ? sachant qu’aucune règle de sécurité n’est appliquée. (extincteur, sortie de secoure, normes électriques…)
La dernière question concerne les risques inhérents liées à l’utilisation de ce genre de construction:-bruits, travail artisanal, risque incendie, risque amiante.
Merci pour tout
Frédéric
Bonjour Frédéric,
Déjà il est étonnant qu’il n’y ait pas eu d’astreinte financière pour faire exécuter le jugement.
Si cela vous dérange/vous inquiète, il faudrait que vous contactiez un avocat avec les éléments du jugement pour qu’il notifie à ce voisin son obligation et les risques inhérents à cela.
L’avocat pourra également signifier à la mairie cela afin que tous se remémorent les choses et qu’il ne puisse pas qu’un usage y soit réinjecté sans prise en compte express de la décision de justice.
Donc si vous souhaitez que les choses bougent, agissez sinon vous n’aurez possiblement qu’à subir ou réagir, mais il sera peut-être trop tard !
Bonsoir,
J’ai fait l’acquisition en 2014 d’une propriété de plus de 16 ha car j’élève des chevaux.
Malheureusement les anciens propriétaires avaient vendus la grange qui fut transformée en habitation.
J’ai donc des voisins tout proche malgré l’étendue de mes terrains. Hélas, ils sont épouvantables… et nous rendent la vie très difficile.
J’ai voulu remettre en état les clôtures à l’entrée de ma propriété et, connaissant le caractère ombrageux des voisins, j’ai fait intervenir un géomètre expert pour un bornage afin d’implanter ma clôture dans les limites exactes du cadastre.
Nous avons découvert à cette occasion un très large empiètement sur mon terrain mais il n’a pas été possible de réaliser un bornage amiable, mes voisins ayant refusé l’accès chez eux.
C’est alors que pour se justifier ils lui ont remis un document d’arpentage non signé et non enregistré datant de 1982 réalisé par un géomètre de l’époque.
Il s’agissait de 282 m2 en échange d’un droit de passage existant.
Ils ont acquis cette propriété en 2009 par succession mais ils n’ont jamais porté à la connaissance du Notaire le document en question.
Ils ont vendu le droit de passage à l’ancien propriétaire c’était la contrepartie pour y renoncer dans mon acte d’acquisition datant de 2014 toujours en laissant le Notaire et tous les intervenants dans l’ignorance de ce document d’arpentage.
Donc, le relevé cadastral n’en tient pas compte et mon avocat spécialisé en droit rural me dit que nous n’avons pratiquement aucune chance d’obtenir la reconnaissance de cette usurpation même si nous allons devant un tribunal.
Est-ce aussi votre avis ?
Le relevé cadastral resterait donc faux éternellement sans pouvoir rien y changer et ce vol manifeste deviendrait la légitimité ??
Je suis révoltée…
Bonjour,
La dissimulation est un dole, ce qui implique qu’il serait possible de poursuivre et demander des solutions.
Il convient donc sur cette base de consulter un autre avocat pénaliste ou spécialisé en urbanisme pour voir ce qu’il en pense.
Si un avocat n’a pas envie de se battre, il ne sert à rien d’essayer de le convaincre.
Le mieux étant de prendre un second avis éclairé et voir quelles sont les chances, mais comme je vous le préciser, certains intervenants qui ne cherchent pas trop à savoir quels sont les antécédents me clouent sur place.
C’est tout de même étrange qu’un arpentage eut été réalisé et que celui-ci n’ait pas été enregistré…
Pour démêler tout cela, il vous faut une pointure !!! Et cela n’est pas gratuit hélas.
Trouvez un avocat qui souhaite vraiment en découdre !
Bonjour,
lisant les commentaires je vous trouve très sensé et mesuré dans vos réponse ce que j’apprécie.
Nous avons réalisé quelque modification suite à un permis de construire accepté.
Nous venons de déposé un PC qui s’est vu refusé pour certaines modif. extérieur et modifié l’aménagement intérieur…(je sais ça commence à faire)
Nous avions pris un architecte qui aujourd’hui est décédé…
Nous ne pouvons plus avoir les précision nécessaire et sollicite votre professionnalisme.
Pourriez vous m’apporter quelques réponses ? quand vous aurez le temps
merci par avance
Bonjour Florian,
Je vous remercie pour votre appréciation et lecture de mes réponses.
Si je puis vous aider cela sera avec plaisir, qu’avez vous réalisé qui a été refusé et surtout quel est le motif invoqué par l’administration pour ce refus ?
A vous lire,
Bonjour,
J’ai réalisé des travaux d’extension (25m2) dans ma maison en 2000, sans autorisation préalable. Je suis en train de demander la régularisation afin d’obtenir un certificat de conformité. Il est possible que j’essuie un refus des Bâtiments de France.
Dans ce cas, est-il possible qu’on me demande de démolir?
Merci de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour Jean-Jacques,
Il est tout à fait possible que l’on vous demande de démolir, ce n’est pas une question de délai, mais question de zone, de positionnement et d’architecture.
D’autant plus que dans les secteurs patrimoines ou protégés, l’administration est encore moins souple.
J’espère pour vous que le projet s’intègre parfaitement dans son environnement et respecte les contraintes architecturales.
Que ferez-vous si l’ABF exige des mises en oeuvre particulières ?
Bonjour, un voisin veut régulariser la construction d’un mur très ancien sur notre parcelle de copropriété, en effectuant une reconnaissance de bornage et une modification du cadastre, avant sa vente immobilière. Il y a une différence de +de 10m2 qui normalement est sur la définition cadastrale de notre parcelle. Quels sont mes droits vis a vis de sa demande? Il y a t’il prescription vu que le mur est très ancien? Il n’y a à ce jour aucun document autre que le cadastre pour valider la délimitation.
Merci
guillaume
Bonjour Guillaume,
Seuls les actes notariés et photos ou écrits entre personnes peuvent faire foi.
En la matière par contre, le code civil oriente les choses vers la propriété et/ou l’entretien, les murs retenant les terres sont « sensés » être la propriété des personnes a qui ils bénéficient.
Donc si le mur retient les terres du voisin car son terrain est plus haut, le mur lui appartiendrait dans le cas contraire il serait à vous.
Bon, ce n’est pas une science exacte, car il est fait usage de jurisprudences, mais habituellement c’est ainsi que les choses sont jugées.
Espérant avoir été limpide dans mes explications.
Pensez à noter l’article et les réponses, liker et partager 😉
Bonjour Pascal,
Merci pour votre retour. C’est ma question qui n’était pas très limpide au final, votre réponse l’est.
La question n’est pas de savoir à qui est le mur mais a qui est (légalement) le bout de terrain derrière le mur.
Ce bout de terrain (terrain construit par un garage) est sur ma parcelle d’après le cadastre, le mur vient couper un rectangle de 10m², au bout de ma parcelle, que le voisin veut récupérer sur la définition de sa parcelle. Il veut pour cela une reconnaissance de notre part de l’acceptation d’un nouveau bornage effectué par un géomètre dont le mur serait la nouvelle délimitation.
En espérant vous lire.
Guillaume
Bonjour Guillaume,
Donc il se serait octroyé 10m2 chez vous, nous sommes d’accord ?
Le cadastre, ne fait pas foi (c’est un document trop imprécis), seul un document de bornage contradictoire réalisé par un géomètre et signé par les personnes concernés est effectivement valable.
Ce qui implique la définition des limites et contraintes que cela pourrait générer ultérieurement en cas de projet sur le bien.
Il vous faut donc vérifier que pour vous cela n’est pas pénalisant et si cela n’est pas ennuyeux voir quelles sont les conditions de cession de cette partie.
Est-ce que cela est récent ou est très vieux, en gros une prescription acquisitive trentenaire est-elle applicable ?
Bonjour Pascal,
oui le mur est de plus de 60ans. A priori il prend a sa charge toutes les formalités administratives et la prescription de 30 ans doit lui donner lieu d’acquisition.
Le seul préjudice serait la plus value cadastrale considérée peut être par l’administration fiscale depuis des années (10% de terrain fictif sur notre parcelle) en notre défaveur et à l’opposé en sa faveur?
Bonjour,
Si il est possible de prouver la prescription acquisitive trentenaire alors il est compliqué de faire valoir autre chose.
Effectivement, il aurait fallut signifier à ce voisin qu’il était chez vous.
Si 10% est important alors, vous pouvez refuser le bornage contradictoire et faire valoir vos droits de propriété, mais cela risque d’être complexe, long et onéreux.
A vous de pondérer ce qui est le plus intéressant pour vous et de prendre la décision qui s’impose ensuite.
Je ai construit une piscine en 1974. De 90 M2 sans permis a l’ époque quesque je risque aujourd’hui Merci
Bonjour,
Premièrement, c’est une toujours une mauvaise idée de réaliser ce type d’ouvrage sans autorisation préalable.
Secondairement est-ce que cet ouvrage est situé dans une zone constructible ?
Troisièmement qu’est-ce qui vous amène à poser cette question, vous souhaitez vendre ou avez des voisins tatillons ?
A vous lire,
Bonjour a l époques pas besoin de permis de construire c est en zone constructible
La piscine est au Cadastre
Est les impôts font une nouvelle taxe foncière je risque Quoi merci
Bonjour,
Si tout est ok (mais je suis surpris qu’il n’y ait pas de demande à faire à l’époque).
Et que vous payez déjà des taxes, a priori, si ils décident de taxer un peu plus, ils pourront au plus revenir sur 4 années de taxations.
C’est (me semble-t-il) le maximum dans un cas comme le votre.
Bonjour, je suis propriétaire d une maison, j ai effectuer une demande aupres de ma la mairie de ma commune pour modifié la charpente de ma maison, les travails on été effectué sans que la mairie est donné un accord favorable à ma demande, que puis je faire pour avoir enfin un accord favorable ou trouver un terrain d entente avec la mairie de ma commune, ou simplement faire valider les travaux effectue ?
Bonjour Emilie,
Déjà permettez moi de vous dire que ce que vous avez fait est très très très risqué juridiquement.
Ensuite, si les travaux ont hélas étaient réalisés sans autorisation préalable, il vous faut effectivement faire ce qu’il faut pour régulariser (si cela est possible).
Quand vous dites : »j ai effectuer une demande aupres de ma la mairie »
Quelle a été la réponse de la mairie ?
A vous lire
Bonjour,
J’envisage d’acquérir une maison construite il y a 17 ans sans permis de construire.
Depuis 2 ans le terrain sur lequel la maison a été édifiée est passé en zone naturelle.
La propriétaire du bien a multiplié les demandes de dépôt de permis a posteriori sans jamais l’obtenir.
La commune n’a jamais intenter d’action contre le propriétaire, il a juste fallu prouver il y a 9 ans que les taxes étaient payées régulièrement le dossier a été classé sans suite par le procureur de la République, une fois cette preuve apportée.
Mon trouver une assurance qui accepte tout de courir notre bien immobilier à hauteur de la valeur de la transaction lors de l’achat.
Comme c’est en zone naturelle nous ne pourrons jamais reconstruire sa maison venait a brûler et nous en avons conscience.
Sachant cela j’aimerais savoir à quels risques potentiels je m’expose en l’acquérant. Peut-on encore être poursuivi par la commune ou responsabilité civile? Y aura-t-il un jour prescription sur cette maison?
Bonjour,
En achetant un bien construit illégalement, vous endossé toutes les responsabilités, d’autant plus que tout a été annoncé et rien n’est masqué.
Donc oui, tout est possible.
Le plus gros souci dans ce type de situation hormis les assureurs qui encaissent et nous vous couvriront pas en cas de sinistre, c’est l’entretien d’un tel bien.
Si vous devez entamer des travaux (quels qu’ils soient) qui seraient soumis à demande d’autorisation, vous n’obtiendrez que des refus et la maison deviendra insalubre, invendable et restera illégale. Surtout dans une zone naturelle.
Donc acheter un bien illégale est pour moi une hérésie, même si ce bien est très bien placé, abordable et magnifique.
Bonjour,
Nous devons signer un compromis pour l’achat d’une maison la semaine prochaine.
Hors nous venons d’apprendre qu’à l’origine c’était un cabanon de20m² qui a eu des extensions. Ces agrandissements, faits en 1989 n’ont pas eu d’autorisation de construire.
Les propriétaires ont pourtant rempli le Cerfa 6650 en 1989 en mentionnant correctement les m², le nombre de pièces, ils payent les impôts fonciers, elle est raccordée à l’EDF, il y a une fosse septique, et la maison est correctement dessinée au cadastre.
Elle est en zone naturelle Forestière… Et d’autres maisons sont autour.
Est-il risqué de l’acheter? Que risquons nous? Y-a-t-il des solutions pour régulariser la construction?
Merci beaucoup pour votre réponse
Bonjour,
Il est toujours risqué d’acheter un bien qui a été construit illégalement.
Une notion juridique importante parlant de la construction initiale sans autorisation a fait l’objet de nombreuses jurisprudences et provoque parfois des demandes de démolitions.
En achetant un bien de ce type, il apparaît très compliqué de faire évoluer ce bien et/ou le rénover.
Il faudrait vous renseigner auprès des services de l’administration pour déterminer si ils accepteraient une rénovation ou pas.
De plus parfois, les assureurs acceptent d’assurer, mais en cas de sinistre, refusent catégoriquement de reconstruire car la construction était illégale au départ.
Sur ces éclaircissements, vous pourrez alors décider en toutes connaissances de causes et prendre le risque ou pas d’acheter une maison illégale à la base.
pose de panneaux solaires sans attendre la réponse de la mairie
Bonjour,
Est-ce une question ?
Bonjour,
Nous souhaitons acheter une maison à Nice, étant moi même architecte j’ai regardé le PLU pour m’informer sur la possibilité de construction d’une petite piscine. En regardant le PLU je découvre que les façades de la maison sont classées. En plus je découvre que la verrière de 28 m2 qui office de salon, ne figure pas sur le plan de cadastre. Le vendeur me dit que la verrière existait avant l’achat de la maison (il y a environ 15 ans) effectivement ce type de verrière est assez ancien. D’autre part le propriétaire à installé un rideau électrique pour la porte du garage que je doute fortement ait été autorisé.
Quelles sont les possibilités de régulariser les ouvrages sans risquer une demande de démolition? Je souhaiterais d’ailleurs transformer une fenêtre en porte-fenêtre et j’aurai besoin de déposer un PC, également pour une éventuelle piscine de moins de 10m2, étant la maison classée j’aurai sûrement besoin de déposer un PC. La maison nous plaît beaucoup mais nous avons peur de nous lancer dans une entreprise risquée. Merci pour votre avis.
Bonjour Andrea,
Dès lors que vous allez demander une autorisation administrative, si l’ABF a classé le secteur et la maison, il va très vite se rendre compte du souci.
Et par effet domino, vous demander des comptes (explications), ce qui ne va pas aller dans le sens que vous l’entendez.
Un verrière non autorisée de 28m2, ce n’est pas rien et j’imagine que cette surface est vendue en surface de plancher/habitable, non ?
Si ce bien est vraiment un coup de coeur pour vous, je vous conseillerai (chère consoeur) de signer un compromis avec une clause suspensive d’obtention du permis purgé de recours ainsi le vendeur ayant « triché » se retrouverait dans la situation inverse (non en position de force).
Surtout qu’en ce moment sur Nice et environ les tribunaux ordonnent des démolitions !
Il vaut mieux dormir sur vos deux oreilles en faisant les choses dans les règles, surtout que vous ne pourrez pas vous prévaloir d’une méconnaissance des règles ou autres avec votre profession qui sera notifié sur l’acte notarié.
Ne jouer pas des milliers d’euros et un endettement sur un coup de coeur, gardez raison et exigez une clarification par des autorisations dans les règles de l’art.
Bonjour en zone ND mon voisin à agrandis un petit cabanon pour le rendre habitable et c’est installé dedans. Le temps a passé puis la situation avec celui ci c’est envenimé nous avons fait intervenir la mairie. Un PV a été dressé mais le délai de prescription étant dépassé (+de 3 ans) il a bénéficié d’un non lieu.
Est il possible pour moi de faire une démarche civil pour remise en état du cabanon et de faire en sorte que personne n’habite dedans? Merci
Bonjour,
Si la mairie n’a pas fait valoir ces droits, il est possible que vous fassiez intervenir la préfecture ou que vous consultiez un avocat afin qu’il vous conseil sur la bonne marche à suivre.
Tout est envisageable, si le voisin a enfreint la loi. Il suffit de le lui rappeler clairement.
Parfois se faire conseiller par un avocat et avoir des écrits structurés en conséquence, change la donne.
Bonjour,
J’ai acquis un bien en décembre 2006. Je souhaite revendre mais l’agent immobilier m’a fait remarquer que les travaux réalisés par l’ancien propriétaire n’ont pas été déclarés (pas de permis de construire…). Il a transformé son ancien garage attenant à la maison en buanderie avec une chambre au-dessus (pas assez haut de plafond pour être compté dans le cadre de la loi carrez). J’ai un couple de potentiels acheteurs intéressés.
Vais-je devoir faire une demande de travaux, au risque que cela soit refusé et être obligée de détruire, malgré les 13 années écoulées depuis l’achat de la maison?
Merci pour vos conseils.
Bonsoir,
Et oui, vous devez engager toutes les démarches vous incombant pour ne pas vendre un bien comportant des ouvrages réalisés illégalement.
Sinon, le bien sera déprécié et l’acheteur pourrait se retourner contre vous en plus, si il n’obtient pas l’autorisation administrative.
Je vous conseillerai donc de vous rapprocher dans les meilleurs délais d’un architecte afin qu’il vous accompagne dans cette démarche pour mettre toutes les chances de votre côté et tenter d’obtenir la régularisation.
Bonjour,
Ma commune indique que les agents du cadastre sont sur ma commune… J’ai déclaré une serre sur un questionnaire (mais pas d’autorisation demandée)… mon problème c’est que j’ai fait 3 abris non déclarés pour mes chèvres et moutons… et une cabane de 20m2 pour les enfants… le tout sur 1,5 hectare en rase campagne… mais terrain non constructible hormis là où j’ai la maison… Vont-ils me faire tout détruire ???? même si cela ne gène personne ???? Ou une amende ???? Qu’est-ce que je risque ? Cordialement
Bonjour,
Les ouvrages n’ayant pas eu d’autorisations sont susceptible de devoir être démonté (démoli) si vous êtes dans une zone inconstructible.
Il vous faut éventuellement discuter avec les personnes que vous rencontrerez si ils passent par chez vous et si ils vous posent des questions.
Il est toujours interdit de bâtir dans les zones non constructibles, il arrive parfois que des communes « tolèrent » certains ouvrages dits « légers », mais dès lors qu’il y a une demande ou remarque d’un voisin lésé, n’ayant pas obtenu ce qu’il veut, il aura vite fait de préciser que vous avez fait des travaux illégaux.
La machine judiciaire pourra alors s’enclencher, la mairie devant faire respecter la loi.
A vous de voir ce que vous souhaitez…
Bonjour, juste à côté de chez moi, il y a une maison en construction abandonnée depuis 12 ans ! Chantier non identifié, non sécurisé et non entretenu.La maison s’affaisse , est pleine de malfaçons. Cela nous porte un énorme préjudice car, nous vendons notre maison mais cette vue que l’on a de chez moi, leur fait peur, il faut dire que c’est très moche!!! La mairie ne « peut » rien faire!! Nous sommes désespérés car sans cette horrible construction, notre maison serait vendue depuis longtemps. Que peut on faire??
Bonjour Patrick,
Hélas, rien d’un point de vue juridique.
Seul le maire pourrait notifier au propriétaire que son « ouvrage » ne respecte pas le PLU (si le PLU notifie que les aspects extérieurs doivent laisser apparaître un aspect non brut).
Si rien ne bouge, tentez de trouver les coordonnées du propriétaire pour tenter d’y voir plus clair.
N’existe-t-il pas une solution de « masquage » par végétaux de cette vue ?
Bonjour monsieur CAMLITI,
Mon épouse et moi avons acquis un pavillon individuel en 1988. Le nouveau proprietaire d’un pavillon situé derrière chez nous s’est autorisé sans permis de construire et sans respecter le PLU,d’adosser sur mon mur borgne en limite de propriété ,une nouvelle construction de dimensions 7m5/4 m environ sur deux niveaux.Il a fait un logement pour sa fille majeure.Nous avons engagé une procédure au civil.Pour ce qui la concerne la mairie a saisi le procureur.Dans la procédure par notre avocat nous avons eu accès à l’acte de vente notarié. Par ce document, nous avons appris il n’y a que quelques jours que cette nouvelle construction formait un L avec d’anciens batiments construits il y a plus de 30 ans également sans aucune déclaration d’urbanisme et fiscale.Pouvons-nous demander la démolition de l’ensemble qui a transformé notre maison individuelle en maison mitoyenne.
DJP 95
Bonjour Jean-Pierre,
Vous pouvez tout à fait engager des poursuites judiciaires à l’encontre du voisin peu scrupuleux à s’octroyer des droits qu’il ne possède pas.
En ce qui concerne la démolition, ce n’est pas de votre ressort et de votre décision, seul un juge peut prendre une telle décision.
Vous pouvez très certainement demander la remise en état initial, mais pas demander la démolition (c’est une question de présentation et d’aborder les choses d’un point de vue juridique).
Le résultat sera surement le même, mais vous laissez la décision au juge.
Est-ce que cette nuance vous parle ?
Bonjour monsieur CAMLITI,
Merci de votre reponse et nous allons suivre vos judicieux conseils.
Jean Pierre
Je vous en prie, c’est toujours avec plaisir que j’aime à démontrer que les architectes sont des professionnels qui ont les pieds sur terre et accessible.
Bonjour monsieur CAMLITI
Permettez moi de revenir vers vous pour un complément suite à ma demande initiale. Comme je l’ai indiqué dans mon texte au debut de la construction illégale (sans permis de construire,sans respecter le plu etc)j’ai contacté le service de l’urbanisme de ma ville.Un agent assermenté et la chef de service se sont déplacés .l’agent assermenté a procede à ses constations et a sommé par courrier recommandé, mon voisin de cesser sur le champ tous les travaux et de remettre sous 30 jours les lieux en l’état initial. Passé ce délai et comme le voisin indélicat n’a pas obtempéré et a continué les travaux.La commune n’aurait elle pas dû saisir le juge d’instance afin d’obtenir par voie judiciaire une ordonnance obligeant le voisin a stoppé sa construction
Avec cette solution,je ne serai pas aujourd’hui avec une maison individuelle transformée en maison mitoyenne en toute illégalité Ai je un recours contre la ville?
Bonjour,
Si la mairie a constaté et a notifié les faits, il faut à présent sollicité la préfecture pour qu’il y ait une action en justice.
Surtout faites constater les lieux et ouvrages par un huissier indépendant également, cela appuiera vos dires auprès des services pour démontrer l’évolution malgré la constatation de la mairie.
Les tribunaux n’apprécient guère ce qui se croient au dessus des lois.
Bonjour,
merci pour le temps que vous consacrez à ces questions passionnantes.
Un cas de plus à vous soumettre…
Mon voisin a construit un abri en métal (6m de haut, 10*5m au sol) pour son camping car.
Il l’a fait sans permis, et réussi à le faire passer au cadastre…
Je me demande comment cela est possible (construction datant de 2010, PLU de la même année), et s’il est toujours possible d’exiger une démolition de ce bâtiment disproportionné.
Merci d’avance,
Eric.
Bonjour,
Le cadastre, n’est qu’une information fiscale qui est parfois mise à jour via des photos aériennes…. cela ne signifie pas que la mairie ou une administration cautionne ou accepte tel ou tel ouvrage.
C’est une croyance répandue, mais fausse.
Ceci étant dit, si le PLU ne permet pas de tel ouvrage alors, vous pouvez demander à la mairie de constater l’infraction et que les services de l’état fasse les démarches auprès de votre voisin indélicat pour qu’il justifie sa situation.
Si le PLU permet de corriger en régularisant, il le fera très certainement.
Si le PLU n’accepte pas ou ne permet pas de telles dimensions alors, il se verra très certainement dans une situation juridique complexe.
Un juge pourrait condamner votre voisin à la démolition, si un préjudice est clairement identifié et que l’ouvrage ne peut être régularisé.
Bonjour,
Nous avons trois parcelles qui se suivent en enfilade et sur c’est trois parcelle seulement l’une d’elles et en zone constructible et les deux autres sont en zones N. Nous avons déposé un PC pour notre maison mais pour la parcelle constructible nous avons demandait au maire du village s’il était possible de reculer la maison du moins le garage accolé à la maison sur la parcelle en zone N pour gagner de la palace et profité de notre terrain celui-ci nous a dit qu’il fermerait les yeux.
Mais je souhaiterais savoir qu’est-ce que l’on risque si l’on décale le garage sur cette zone N même si le maire nous a dit qu’il fermerait les yeux ? car comme on dit c’est que du blabla il n’y a rien d’écrit.
Merci
Bonjour Alexandra,
Si vous ne respectez pas à la lettre les autorisations délivrées, même si le maire se dit « arrangeant », vous risquez gros.
Cette situation est très dangereuse et complexe juridiquement, car si un incident ou sinistre quelconque arrivait, vous ne pourriez pas justifier de cette construction illégale, donc les assurances ne couvriraient rien.
Dans le cas ou vous souhaiteriez vendre ou réaliser d’autres travaux dans le futur, si la mairie change, vous seriez dans l’illégalité et votre demande pourrait être refusé jusqu’à ce que vous corriger ce qui est illégal.
Donc démolition de l’ouvrage illégal.
Dans le cadre d’une revente, le bien perdrait de sa valeur, car les ouvrages ne seraient pas conforme… donc vous perdez sur tous les points.
Ne tentez pas de trouvez des alternatives bancales, restez dans les clous (si je puis m’exprimer ainsi) c’est beaucoup plus sécurisant et apaisant psychologiquement.
Bonjour, sur dénonciation pour construction sans permis, on m’a fait demolir une extension d’habitation en 2003. La demoldémol a ete constaté, et les poursuites abandonnées.
La dalle réalisée en 2002 est intacte, puis je remonter des murs au vue des délais de prescription ?
Pour information c’est un petit cabanon de jardin sans voisins immédiats et sur une commune qui gère son p.o.s.
Merci par avance,
Sylvia
Bonjour Sylvia,
Ne réitérez pas les mêmes schémas.
Avant toutes choses, déposez une demande d’autorisation de construire, affichez le panneau réglementaire et purgez le recours des tiers.
Une fois toutes ces étapes passées, vous pourrez alors envisager de bâtir un nouvel ouvrage sur la base de ce que vous possédez.
bonjour
je souhaite acheter une maison qui a bien eu un permis de construire vers 2009 et donc mon notaire m’a informé qu’il n’y a jamais eu de DAT ( demande achèvement de de travaux) à la mairie , il m’a donc annulé le compromis de vente avec le vendeur et qu’il ne prendrait pas la responsabilité de me faire la vente de cette maison , il m’a donc dit d’aller voir un autre notaire plus conciliant
c’est quoi la DAT ? je risque quoi ????? si j’achète cette maison ??? il y a des prescriptions ? cette maison est en zone inondable mais elle a eu son permis de construit
je vous remercie
Bonjour Luck,
La déclaration d’achèvement et de conformité est un acte qui permet de déclarer aux services de la mairie et autres, que les travaux réalisés respectent bien les demandes d’autorisations déposées et obtenues.
Ce dépôt fait office de déclaration sur l’honneur du pétitionnaire (personne ayant déposé la demande).
La mairie dispose à compter de ce dépôt de 3 ans pour vérifier si le bien est conforme.
Si ce document n’a pas été déposé (comme cela semble être le cas), aucune date de contrôle ou de prescription ne démarre… cela pourrait également rendre le permis caduc (ce qui signifie) que tous les travaux réalisés seraient illégaux.
Si l’on va plus loin, il faudrait s’assurer que la déclaration d’ouverture de chantier a bien été enregistrée aussi.
De plus, la zone étant inondable selon ce que vous dites, ce qui rend les choses encore plus compliquées, car le PLU doit être restrictif techniquement…
Recherchez bien dans les archives avant de vous lancer dans un achat qui pourrait être un mauvais investissement.
Un assureur pourrait ne pas vous rembourser en cas de sinistre, car ils analysent toujours tous les tenants et aboutissants SURTOUT en zone inondable.
bonjour. Nous avons visiter une maison en Guadeloupe qui nous plait beaucoup et avons donc fait une offre au prix afficher car ne voulions pas passer à côté.Cependant il s’avère que le permis de construire n’existe plus car c’etait un lotissement construit en 1970 et plus de permis!! (confirmation de la mairie) . En plus de tout cela un agrandissement a été réaliser il y a plus de 3 ans et la toiture à été refaite récemment. Donc tout ça illégallement.
Nous voulons vraiment acquérir ce bien, donc la mairie nous dit qu’il faudra redemander un permis de construire pour la totalité du bien (110m2).La PLU est approuvée dans la commune.Cette maison est cadastrée , reliée au tout à l’égoût, et un acte de propriété prouve que la taxe foncière est payée.
Quels sont les risques d’acheter ce bien?
La taxe d’aménagement sera-t-elle augmentée de 80% pour l’illégalité?
L’urbanisme peut-il se retourner contre nous avec des amendes?
Le propriétaire ne veut pas revoir son prix.
Nus devons signer le compromis dans peu de temps.
Que nous préconiseriez-vous?
Cordialement.
Bonjour,
Dès lors que vous achetez un bien qui est construit illégalement et que vous en avez bien été informé par voie de l’acte notarié, vous prenez l’entière et totale responsabilité légale des antériorités.
Vous ne pouvez vous prévaloir que ce n’est pas vous qui avez réalisé ces travaux.
Cela serait trop facile !
Donc oui, vous pourriez être ennuyée et devoir payer potentiellement des amendes ou voir à démolir le bien.
La solution est que l’achat soit conditionné à l’obtention d’un permis de construire purgé de recours, qui vous assurera d’être sereine.
mon voisin me demande de crepir le mur de mon garage contruis il ya 15 ans qui donne chez lui mais qui est chez moi que dit la loi merçi d avance pour votre reponse
Bonjour,
La loi s’applique en fonction du PLU.
Si vous lisez avec assiduité le Plan Local d’Urbanisme qui régit la zone concernant votre bien ainsi que les généralités, vous pourriez trouver un texte qui précise que les matériaux brut ne sont pas acceptés.
Une cohésion architecturale d’aspect est quasi systématique.
Il est donc fort probable que vous ne puissiez laisser cela en l’état.
Un maire d’une commune Française a même signé un arrêté demandant à ces administrer de crépir leurs clôtures car il en avait assez de l’aspect que prenait la commune.
Un enduit de façade permet de limiter les migrations d’humidités et protège durablement le bien.
Bonsoir,
Nous souhaitons acquérir une maison terminée en 1999, droit de reconstruction sur cadastre, soit 76 m2.
La reconstruction a bien été respectée comme sur le cadastre, mais ils ont ajouté une terrasse couverte par un toit en prolongement direct du toit de la maison et fermée jusqu’à 1m20 du sol pour une surface de 33 m2.
De plus…. Lors du permis de reconstruire le terrain ainsi que les 7000m2 autour ont été comblé par 2 mètres de hauteur de terre.
Ils ont donc profité de cela pour créer un vide sanitaire et technique avec cumuls, compteur électriques évacuation pour la fausse sceptique.
Problème il fait 2,10m de haut… le terrain est en zone protégé Zone N.D. Nous aimerions faire une demande de mise en conformité pour vivre Tranquille et payé sereinement notre bien et impôts.
Y a t’il un réel risque de démolition ?
Auxquels cas la maison ne serait plus habitable… Cette maison est sur un terrain de 4600m2 et il n’y aucune possibilité de construction autour du fait de la zone classée zone naturelle protégée….
Merci par avance pour vos conseil.
Bonsoir,
Les ouvrages en zones inconstructibles sont souvent très accessible financièrement car elles présentent un très grand risque pour l’acheteur.
En achetant un bien comme celui que vous décrivez vous prenez la totale et entière responsabilité des antécédents de cet maison avec tout ce que cela comporte, même le risque de démolition.
Il est donc préférable de demander au vendeur de faire en sorte que la régularisation soit actée par une autorisation purgée de recours.
Ensuite, selon le cas et si un PLU existe ou pas, il pourrait être déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur une rénovation importante ou une modification légère de façade.
Cette action aura pour effet de fournir des plans précis des existants et de solliciter l’administration qui se positionnera par écrit et juridiquement.
Ainsi vous serez fixé clairement et sans détour sur ce qu’il est possiblement envisageable ou pas sur cette construction visiblement illégale.
Un ami loge depuis 8 ans dans un mobil home qu’il a installé sur un terrain dont il est propriétaire mais en zone agricole , sans eau ni électricité . Le maire de l’époque lui a demandé de régulariser sa situation en cotisant à la MSA ;chose qu’il a fait pendant quelques années , puis a cessé d’y adhérer . Depuis , personne ne lui a cherché d’ennui .
Aujourd’hui . son logement étant devenu délabré , il souhaite y installer une maisonnette en bois . Que doit-il faire pour tenter de régulariser cette situation ,si tant est qu’il en soit possible .
Merci pour votre réponse
Bonjour Jean-Pierre,
Si le secteur est toujours en zone agricole, il doit toujours être inscrit auprès de la MSA pour pouvoir vivre sur le terrain et y réaliser des ouvrages.
Il devrait se renseigner auprès de la mairie ou à la communauté de commune suivant la taille de la mairie, pour savoir comment réaliser ses démarches.
De plus cela dépendra aussi de la taille de l’ouvrage à construire.
Bonjour,
J’ai une question a laquelle je ne trouve pas de réponse, j’ai acheté une parcelle en partie constructible attenante à une parcelle identique.
Quand j’ai déposé mon permis de construire, on m’a demandé de reculer ma maison car elle empiétait sur la zone non constructible.
J’ai donc reculé la maison en bordure de la zone non constructible. Une fois mes travaux terminé, les nouveaux voisins déposent leur permis de construire et aligne leur maison sur la zone non constructible, comme nous.
Quand les travaux débutent, nous sommes attristé de découvrir qu’en fait leur maison est devant la notre et nous bouche complètement le paysage qui nous avait fait choisir ce lieu.
Et puis hier, je découvre avec un ami qu’en fait ils n’ont pas respecté leur permis de construire, et on construit a moitié sur la zone inconstructible, ce qui explique que leur maison me bouche la vue. Je me retrouve pénalisé parce que j’ai respecté le permis de construire et pas eux.
Que me conseillez vous de faire ? En vous remerciant par avance.
Véronique
Bonjour Véronique,
Votre situation n’est pas (hélas) isolée.
Certaines personnes s’octroient des droits qui ne peuvent et ne doivent pas être utilisés.
Si ces voisins n’ont pas respectés le permis de construire, il faut impérativement que la mairie fasse un constat d’infraction et impose via le procureur de la république une remise en conformité.
Le processus standard est d’informer par lettre recommandé avec accusé de réception de cette infraction pénale.
La mairie informée devrait diligenter un contrôleur pour qu’il se déplace et fasse les constatations.
Si cela n’est pas fait dans les 3 années qui suivent la déclaration d’achèvement et de conformité, alors cela pourrait tacitement être accepté.
DONC pour ne pas être dans ce cas, il faut agir.
Le conseil que je vous donne est de missionner un avocat afin qu’il écrive une « belle » lettre à la mairie avec tous les articles légaux qui s’accommodent de ce types de situations.
Ainsi votre demande sera traitée comme il se doit.
Car les mairies n’aiment pas trop devoir engager des poursuites contre leurs administrés.
En faisant pression par voie judiciaire si besoin était, vous aurez des réactions, sinon la tendance est au laisser faire (selon les mairies).
J’espère avoir pu vous éclairer, si cela est le cas, pensez à partager l’article sur les réseaux sociaux, ça prend quelques secondes et m’aide à continuer à vous répondre.
N’hésitez pas à revenir sur le blog Architecte-PACA.com pour compléter ou demander plus de précisions.
A bientôt peut-être 😉
Bonjour Pascal et merci infiniment pour votre réponse. Il s’avére que les voisins ont découvert avec nous que la construction de leur maison ne respectait pas le permis de construire et que la moitié de la maison se trouvait en zone non constructible. C’est le constructeur qui a pris cette décision de manière unilatérale pour économiser des frais de fondation dans la zone granitique. Malgré le fait que du coup la maison est en partie devant la notre et nous bouche la vue, je crains que nous ne puissions faire grand chose, hormis regretter d’avoir respecté notre permis de construire et la loi et reculer notre maison. Je ne vois pas ce qu’une action en justice nous apporterais, le maire nous aillant clairement signifié qu’il ne ferait pas démolir et le constructeur nous ayant conseillé de planter des arbres. (sic).
Bonjour Véronique,
Si le préjudice est recevable, la justice décidera d’ordonner ou non la démolition, ce n’est pas le maire qui le décidera et heureusement.
Vous avez respecté la loi et c’est ainsi que les choses doivent se faire, sinon cela serait ingérable.
A vous de décider de vous accommoder ou pas de cette situation, qui pourrait surtout porter préjudice financièrement à votre bien si vous décidiez de le vendre.
Vous êtes dans votre bon droit et des jurisprudences existent.
Les fraudeurs doivent trembler, pas vous.
Bonjour…Je suis architecte et j’ai un souci avec un client qui a acheté une maison en zone PPRT (risque technologique) celle-ci est fissurée de partout. Mon client veut donc la démolir entièrement et en reconstruire une ..en a t’il le droit?…alors que le règlement…. stipule que seule les extensions sont autorisées….je sens que votre réponse est dans ma question
Bonjour cher confrère,
Il est possible que le PLU autorise ce type de démolition/reconstruction suite à des sinistres.
C’est en général le cas, mais selon les secteurs, je te conseillerai de bien tout lire.
Les zones PPRT sont souvent ouvertes à ce type de possibilité, qui apparaissent surtout dans les généralités du PLU et non seulement sur le règlement de zone.
Par contre, si il y démolition/reconstruction, le PC devra être très certainement appuyé par une étude de sol bien précise pour éviter qu’il y ait récidive.
N’hésites pas à me solliciter, je te répondrais avec grand plaisir.
Bien confraternellement
Bonsoir nous sommes sur le point d’acheter un bien nous avons demandez le cadastre au notaire et là ont c’aperssoit qu’une parti de la construction n’est pas cadastrer (33m²) actuellement en cellier et arriére cuisine.nous prévoyons transformer le cellier en chambre mais nous ne pouvons demander un permis de transformation sur un bien inexistant au cadastre
Merci de votre réponse
Bonjour Pascal,
Une demande de permis sur un ouvrage illégal peut provoquer deux choses :
1. Un refus total par non respect des règles d’urbanisme car la construction est illégale et ne respecte rien,
2. Une régularisation totale par les services administratifs avec la possibilité de rattrapage des impôts dû sur 4 années.
Donc la première chose à faire serait de vérifier SI cette espace illégalement bâtie pourrait faire l’objet d’une possible régularisation ou est-ce impossible au regard de la réglementation applicable au bien.
Vous pouvez faire cela au travers d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, ainsi l’administration répondra par écrit et de manière claire.
Ne prenez pas le risque d’ »écouter » un avis verbal qui pourrait si la personne n’était pas totalement seule à décider ou au fait de toutes les règles, car cela amène souvent à de très gros soucis.
Protégez vos intérêts avant toutes choses.
Bonjour,
le policier municipal a constaté de chez mon voisin une construction (temporaire en bois) chez moi le temps que je finisse les travaux de ma maison, mais il me demande de la régulariser en attendant que je la démonte, en me précisant sur d’un air narquois qu’il est impossible qu’elle soit autorisé en limite de propriété le PLU ayant changé ressemant( là ou elle se trouve). a-t’il le droit de le constaté en venant voir mon voisin pour des problèmes le concernant ?
cordialement
Bonjour,
Tous les moyens de constatations sans violation de domicile sont possible.
Dès lors que vous avez édifier un ouvrage, ne répondant pas à la réglementation, un constat d’infraction est possible.
Pour finir, dès que cela possiblement impact le voisinage, celui-ci est en droit de demander à l’administration de venir faire le constat d’infraction ou lui même de demander à un huissier de constater l’état de fait à une date et heure précise.
Bonjour,
j’ai un espace à 3/4 clos entre
* le mur de la maison plain pied / toit plat,
* les débords de toiture (1m5)
* le mur de soutènement + muret de clôture de 1m80 de haut situé à 4m (la clôture va ensuite jusqu’au niveau du toit – grillage avec grimpantes – et marque la limite avec le jardin du voisin surélevé d1m20 donc)
* un sol en dur.
je souhaite placer entre sous le débord de toiture et le haut du muret une cloison en taule, vissée au pire ou au mieux plus facilement amovible (système de clips style chaussure de ski démontable en quelques secondes) pour abriter environ la moitié au milieu de cet espace des intempéries, et si trop froid ou trop chaud.
Il y a bien sûr un drain pour les eaux pluviales au pied du mûr de soutènement coté voisin et celui-ci est ok avec l’idée. Vu la végétation, ça ne change en effet rien, et même sans d’ailleurs ça enlèverait le petit vis-à-vis. Depuis la voie publique, cette zone n’est pas visible non plus.
Evidemment je voudrais aussi créer un ou deux compartiments (accessible depuis intérieur maison par porte existante) avec des cloisons verticales tout aussi amovibles (et démontables en moins d’une minute, voir rideaux en laine de mouton). A l’usage : zone de rangement supplémentaire, cave, arrière cuisine avec congélateur voir buanderie vu qu’il y a l’eau et un écoulement vers l’égout (mais y-a-t-il des règlements interdisant l’utilisation d’électro-ménager à l’extérieur sous débord de toiture ?).
Enfin 2 portails en fer à chaque extrémité de cet espace pour pouvoir fermer à clef lors de nos absences (qu’on installe ces cloisons ou pas d’ailleurs).
Je n’imagine pas devoir demander un permis pour ceci à la mairie partant de l’hypothèse que comme ces nouvelles cloisons seraient démontables et non permanentes ça ne crée pas une annexe close et que les portails n’ont qu’une utilité sécuritaire.
mais je pourrais me tromper bien sûr et risquer quelque chose ? merci d’avance de votre avis.
PS: je préfère ne pas en parler à la Mairie avant d’être sûr de bien comprendre ce que tout cela implique (et garder la possibilité d’un « ha je savais pas » tout en démontant devant eux en un rien de temps dans le pire des cas)
Bonjour,
La création d’ouvrages non clos, ne constitue pas de surface de plancher, donc de ce côté là, cela semble possible.
Par contre, l’aspect architectural que vous décrivez est un peu déconcertant… si ce système ne génère pas de nuisance au voisinage ou n’est pas clos du tout (ouvert aux quatre vents) tout en étant sécurisé et que le PLU l’autorise, je ne vois pas quel serait la difficulté.
Ce qu’il faut impérativement, c’est de ne pas abuser et commencer par une mise en oeuvre « temporaire » répondant à un cadre pour ensuite changer les choses pour finir par créer des pièces fermées et destinées à un usage autre que simplement entreposer des équipements et les sécuriser.
Donc lisez bien le PLU pour savoir ce que vous pouvez ou non faire avant d’agir.
Dernière chose, il n’est pas interdit (à ma connaissance) d’avoir de l’électroménager en extérieur, sauf si celui-ci peut créer une nuisance au voisinage.
merci beaucoup pour votre réponse,
Après re-consultation du PLU les annexes non closes sont effectivement autorisées avec au moins une façade ouverte donc des cloisons et toit peuvent être construits réglementairement autour de la porte arrière.
Donc on va déclarer ça finalement je pense pour être tranquille et ensuite deux plaques de taule isolées simplement posée et amovibles en secondes entre 2 annexes (les 2 façades ouvertes face à face autour de la porte) ça créerait un grand espace clos isolé des intempéries et des rodents. Et pour le coup on a plus besoin de mettre de portail pour sécuriser. Evidemment aucune intention de créer des espaces pour autre que cave, arrière cuisine et éventuellement buanderie si le voisin constate que ce n’est pas nuisible niveau sonore.
L’intérêt est bien sûr que ces espaces de rangements libèrent de l’espace dans la zone habitable sans rajouter de surface foncière (permettant indirectement, mais c’est du boulot et pas prévu là, de pourvoir créer une nouvelle pièce dans la surface habitable grâce à cet espace de rangement gagné).
Bonsoir,
SI le PLU vous autorise à faire un ouvrage ouvert et que vous respectez ces obligations alors… tout est bon pour vous.
Bonne continuation.
Bonjour, Pouvez vous m’éclairer?
Je suis en train d’acquérir une longère de 140m², une promesse de vente est signée depuis 3 mois. En 2012 les propriétaires ont transformé une petite dépendance en « suite parentale ». Or lors de la signature du compromis, nous apprenons que la déclaration de travaux n’a pas été faite dans les règles (pas de description précise du projet et de la finalité des modifications) et qu’il convient donc de la régulariser. « Une formalité » selon leur notaire….
Nous exigeons en condition suspensive que la déclaration de travaux soit régularisée avant signature. Depuis, la déclaration a été refusée aux anciens propriétaires au motif qu’il faut demander maintenant un permis de construire, car le village n’est pas soumis à PLU mais au code de l’urbanisme.
Les vendeurs déposent actuellement la demande de permis de construire modificatif et nous proposent 2000 euros de dédommagement si nous renonçons à la clause exclusive.
Je souhaite pour ma part, prolonger la promesse de vente jusqu’à obtention ou non de ce permis de construire, avant de conclure un éventuel achat.
Pouvez vous m’éclairer sur les risques encourus si j’accepte d’acheter cette maison sans garantie d’obtenir ce fameux permis de construire?
Merci d’avance