La construction sans permis de construire est interdite et amène très souvent devant les tribunaux.
Alors quelles sont les constructions susceptibles d’être prescrites et celles qui ne le seront pas ?
Architecte-PACA.com vous fourni des éléments de réponses.
Démarrons ici, une petite mise au point sur ce qu’est la prescription décennale (de 10 ans) en construction.
Il est de notoriété publique de croire qu’une construction ayant plus de 10 ans peut être entériné ou prescrite de toutes demandes de démolitions, mais que nenni.
L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme précise que :
« ..lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. (…) « .
Il faut savoir apprécier les nuances et savoir suivre ou même lire les textes d’un point de vue juridique. Car certains y ont perdu beaucoup.
Donc comme vous pouvez le lire dans l’article issu du code de l’urbanisme, la délivrance d’une autorisation d’urbanisme est basée sur la construction initiale et sa propre régularité.
N’oubliez pas que cela peut être aussi lié à la validité du permis de construire et sa caducité.
J’ai de plus en plus de questions sur le sujet de la construction initiale et/ou dite illégale.
Il est indispensable de rappeler qu’il ne faut en aucune manière croire que tout est régularisable.
Vous devez avoir à l’esprit si vous envisagez d’acheter un bien ce que cela va impliquer en résultante finale.
De nombreuses constructions se sont réalisées en dépit du bon sens ou en se moquant éperdument des règles et de la conformité en fin de chantier.
« Pfff nous verrons bien… » disaient-ils. Mais à présent les choses ont changées.
La déclaration d’achèvement de travaux et de conformité est déclarative, ce qui signifie que c’est vous qui entériné la réalité et totale conformité de vos ouvrages.
Quand tout va bien, tout va bien, mais si vous avez « adapté » certaines choses et que vous n’avez pas pris la bonne décision de demander préalablement une autorisation d’urbanisme avant d’entamer ces petites évolutions, vous risquez gros.
Jouez-vous avec le feu ?
J’espère que non.
Bon, je vous ai un peu tiré l’oreille, mais c’est pour la bonne cause, il est indispensable de ne pas se mettre des bâtons dans les roues.
Je vous avoue que j’ai une rigueur professionnel, voir une certaine obsession à faire en sorte que tout soit au carré et cela me permet de dormir sur mes deux oreilles (comme pour les maîtres d’ouvrages qui me confient leurs projets).
Imaginons à présent que vous soyez passé du côté obscur…
Allez-vous devoir démolir ou vous retrouverez vous en prison ?
Il existe heureusement un cadre juridique permettant de qualifier certaines « sorties ».
Celles-ci sont également décrite dans l’article précité.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;
3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;
4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.
Cela signifie en gros que l’administration peut refuser de but en blanc votre demande de régularisation que dans les cas énoncés ci-dessus.
Bref, cela ne dit pas non plus que tout est autorisé, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.
Cette question est également récurrente dans les commentaires m’étant fait sur d’autres articles concernant la construction limite/limite.
La première chose à faire c’est un état des lieux clair et objectif.
Prenez du recul…. ne faites pas une fixation sur votre point de vue.
Si vous êtes trop impliqué, venez me solliciter par le biais des commentaires en bas d’articles, mais ne restez pas seul avec vos questions.
Ceci est le meilleur moyen pour vous tromper et prendre une décision non pondérée.
« Ok » me direz-vous; mais qu’est-ce que cela apporte ?
Un oeil neuf, n’avez-vous jamais bloqué sur problème qui a été résolu en 2 quarts de secondes par une autre personne ? J’imagine que oui, c’est rageant je sais.
Mais le fait de se focaliser sur un problème génère parfois un « autisme » (si je puis me permettre) qui amène rarement au bon résultat.
Voici la liste des choses à faire dans l’ordre :
La démolition ordonnée par un jugement est rare (mais elle existe; alors pas d’excès).
Il est précisé dans l’article Article L480-13 du code de l’urbanisme :
Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :
1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones suivantes :…
Je vous surligne, le fait qu’une démolition ne peut être facilement demandée SI la construction d’origine à un permis de construire.
Voici donc la preuve de l’intérêt d’avoir ce précieux sésame réglementaire.
Ce qui m’amène une nouvelle fois à vous préciser que plus vous serez rigoureux dans vos démarches et travaux moins vous risquerez de soucis.
N’oubliez pas que dans ce même article, il est prévu et décrit clairement que la prescription ne peut s’appliquer si la construction illégale a été édifiée sans autorisation alors que la construction nécessité une autorisation administrative.
Voici quelques précisions fournies par le gouvernement (mise à jour 10 Avril 2018)
Comment se prescrivent les infractions ?
Lorsqu’une infraction est prescrite, aucune poursuite pénale ne peut plus être engagée à l’encontre de son auteur. A noter que dans certains cas, d’autres procédures peuvent encore être engagées, telles qu’une action civile au titre des articles
L. 480-13 et L. 480-14 du Code de l’urbanisme. Quel est le délai de prescription d’une infraction ?
La prescription de l’action publique est de 6 ans pour les délits, (loi n°2017-242 du 27/02/2017 – JO du 28/02/2017 ; NB : avant cette date, la prescription était de 3 ans) et de 1 an pour les contraventions. En matière d’urbanisme, la plupart des infractions sont des délits.
Le point de départ du délai de prescription est différent selon que l’infraction :
- est instantanée, dans le cas de travaux très courts (exemple des affouillements de sol ou de l’obstacle au droit de visite) ;
- est continue, l’infraction se poursuivant pendant la durée du chantier (ex : construction sans autorisation). Dans ce cas, le délai court à l’achèvement des travaux ;
- est successive, c’est à dire qu’elle se perpétue par un renouvellement de la volonté coupable de l’auteur. La prescription débute à partir du jour où la situation délictueuse a pris fin. C’est le cas par exemple du stationnement illicite de caravanes où le délit s’accomplit pendant toute la durée de l’utilisation du sol en méconnaissance des règles d’urbanisme et où le délai de prescription ne court qu’à compter de l’enlèvement de la caravane.
Les travaux ne sont achevés qu’à compter du moment du complet achèvement des travaux (exemple : revêtement extérieur non réalisé). L’action publique n’est donc pas prescrite, même si il y a occupation des lieux pour une habitation par exemple, tant que le pétitionnaire y réalise toujours des travaux d’extension et de raccordement aux eaux usées (cass. crim., 8 juillet 2004, n° 03-83.823).
Le délai de prescription peut être interrompu par un procès-verbal, la constitution d’une partie civile ou des travaux supplémentaires (CE, 9 mai 1979 : JCPA, juin 1979, n° 200 ou cass. crim., 14 mai 2008, n° 0787.776, n° 2689 F – P + F). Il en est de même du soit-transmis du parquet à l’autorité administrative ou à la gendarmerie qui permet d’interrompre la prescription (cass. crim., 26 février 2002, n°01-84.186).
En revanche, six ans après l’achèvement des travaux, l’action publique est éteinte et la construction est réputée avoir une existence légale, ce qui induit par exemple le droit à indemnisation lors d’une expropriation. Attention, c’est également le cas si la prescription était acquise lors de l’évolution législative de février 2017 donc en pratique, si un délai de trois ans était déjà écoulé depuis la fin des travaux.
Il est donc primordial d’initier la procédure pénale dès que la municipalité a connaissance d’une infraction, mais, si l’information n’est pas immédiate, il reste toutefois des possibilités de dresser procès-verbal, même quand les travaux illégaux sont déjà entamés.
Dans l’hypothèse où la construction illégale n’a pas été détectée à temps, son existence est donc pénalement non condamnable après six ans. Si le propriétaire dépose une demande de permis de construire pour une extension par exemple, vous pouvez demander la régularisation des travaux déjà entrepris sans autorisation. Cependant le permis de construire ne pourra être délivré que si le document d’urbanisme le permet.
La loi Engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme un régime de prescription administrative (article L. 111-12 devenu L. 421-9). Un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, dés lors que la construction est achevée depuis plus de 10 ans, sous réserve toutefois que le demandeur puisse apporter la preuve de l’obtention d’un permis de construire en bonne et due forme (réponse ministérielle n° 5549 JOAN – 20 novembre 2012). Sont ainsi exclues de cette prescription administrative, toutes les constructions qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation au titre du droit des sols. En effet, en matière de constructions illégales, cette prescription ne s’applique qu’aux seuls cas où la construction litigieuse a été édifiée en méconnaissance du permis de construire initialement délivré.
Les mesures de restitution imposées par un jugement, telles que la remise en état des lieux par exemple, se prescrivent par trente ans.
Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux illégaux avant la fin du délai de prescription et d’initier une procédure pénale (et civile si la commune le souhaite). Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (PC, DP, PA…), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux
source : -http://www.haute-savoie.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire/Urbanisme/Police-de-l-urbanisme/5-Prescription-des-poursuites-et-regularisation-d-une-construction-illegale
J’espère avoir éclairé les choses et je vous rappelle que vous pouvez nous posez toutes vos questions en bas d’articles, nous y répondrons avec plaisir.
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Bonjour j'ai acheter un appartement sous les combles dans une maison ou nous sommes trois copropriétaires .
La maison date de 1984. une demande a été faite pour aménager les combles en 1985 par cette famille qui a construit et a été refusée par le service d'urbanisme .un permis de construire existe bien pour la maison mais pas pour notre appartement .
J'ai RV demain aux archives pour pouvoir faire des photos.
Nous sommes passer par un notaire pour cet achat les plans existent bien depuis des années et plusieurs propriétaires sont passés par la..ma question est sommes nous hors la loi?si nous voulons faire une demande de travaux est ce que la mairie ne nous demandera pas de régulariser ?et de faire une demande de permis de construire ?est ce que vu que cela fait plus de 30ans.nous pouvons laisser comme ça nous n'aurons pas de problème pour la revente ?qu est ce que cela engendre de ne pas avoir de permis de construire ?pour nous et dans le futur?
Quels démarches dois je faire ?puis je me retourner contre le vendeur ou le notaire ?
Car si cela demande des frais qui paie?
Merci d'avance pour votre retour
Bonne journée a vous
Bonjour,
La première chose à faire est de solliciter la mairie et voir avec elle quelles options s'offrent à vous.
Si la régularisation n'est pas possible alors, la situation semble mal engagée pour vous, même si plusieurs anciens propriétaires avaient connaissance du souci.
Nulle n'est sensé ignorer la loi, donc vos êtes responsable.
Si une démolition est demandée car aucune autre issue apparait, alors vous n'auriez aucune issue.
La prescription acquisitive de 30 ans dont vous parlez part du permis, MAIS seulement sur quelques variables.
Si celui-ci a été refusé, alors les travaux n'auraient jamais dû se faire.
Bonjour,
J'essaie d'aider ma voisine afin qu'elle puisse régulariser sa maison et enfin avoir accès à l'eau (pour l'instant elle est raccordée à mon réseau d'eau depuis 1994) et à l'électricité (elle n'a pas accès à l'électricité).
Voici sa situation : en 1989, afin de ne pas se retrouver à la rue, elle a construit une petite maison au beau milieu de la campagne sur un terrain qui ne lui appartenait pas, sans permis de construire, en bordure d'un cours d'eau. Elle a eu 2 enfants. En 1995, le terrain sur lequel elle vivait, a été vendu. Ne pouvant la reloger, le propriétaire lui permis de rester sur les lieux (elle n'occupe qu'une partie de la parcelle). Elle a quitté le logement de 1997 à 2011, et n'y revenait que de temps à autre. Le terrain a été revendu en 2010. A l'heure actuel elle habite toujours sa maison, de façon initerrompue depuis 2011.
J'aimerais l'aider à régulariser sa maison afin qu'elle puisse enfin avoir accès à l'électricité.
Comment s'y prendre pour régulariser sa maison ? Par quelle procédure peut-elle passer ? Quel document remplir ?
J'ai pensé avior recours à la prescription pénale et civile d'une infraction d'urbanisme afin qu'elle ne soit pas condamnée ou contrainte de démolir sa maison en assayant de la régulariser. Mais peut-elle réellement y avoir droit sachant qu'elle n'a effectué aucune déclaration à la mairie ou aux impots? Si oui, comment s'y prendre, quels documents remplir? Risque-t-elle tout de même une obligation de démolition (d'autant plus que sa maison est au bord d'un cours d'eau)?
Peut-elle prétendre à la prescription immobilière?
Bonjour Marine,
Je pense réellement que la situation est très mal engagée pour votre amie.
La meilleure chose à faire serait de voir dans un premier lieu ce qu'il est possible de faire avec la mairie.
Ensuite, selon les réponses voir quelles solutions sont envisageable, mais si tout est totalement illégal et dans un secteur non régularisable, la démolition est plus que probable.
Bonjour Monsieur,
J'ai demandé autorisation à la mairie pour installer l'électricité dans une demande de travaux de clôture avec portail électrique.
Ayant eu accord de travaux, J'ai fais construire un abrit de jardin de 3m280 environ pour y installer le compteur électrique ( consuel ok) et metrre ma tondeuse et outils de jardin.
Mon terrain en zone A car il a été déclassé 2 fois depuis 1999.
Il est pourtant entouré de maisons.
Le PLU étant en cours depuis fin 2017 j'ai fais une demande écrite à la mairie pour mettre mes terrains en zone UB dons constructible.
Avant de faire la pose de cet abrit je suis passée à la mairie pour le signaler, un mail m'a été envoyé me confirmant que je n'avais pas de déclaration à faire.
Aujourd'hui celle ci me demande de démolir car aucune construction n'est autorisée sur un terrain agricole.
Il y a l'eau depuis de très nombreuses années, le tout à l'égout payé par mes soins mais non raccordé.
Merci de votre attention et de votre réponse.
Cordialement
Bonjour Liliane,
Je pense que votre situation nécessite l'étude des documents par un avocat et une réponse à faire à la mairie.
Bonjour,
Merci de m'avoir répondu.
Bien cordialement
Bonjour Monsieur,
J'ai acheté en 1973 un pavillon construit dans les années 1930, à l'époque sans permis de construire.
La construction en maçonnerie en surélevation sur sous-sol avec un rez-de-chaussée avec deux pièces et cuisine, et un grenier.
Dans la période de l'acquisition, le secteur était en zone non aedificandi pour un projet de ligne TGV. Le sous-sol devait être habité car il était encore équipé d'un évier et il y avait encore deux sommiers.
Quelques années après l'achat j'ai consulté le plan cadastral et me suis aperçu qu'un édifice y figurait mais n'était plus en place.
Étant dans une zone dans laquelle il n'était pas possible de construire et donc de ce fait ne jamais pouvoir avoir l'accord d'un permis de construire, j'ai construit aux mesures du cadastre comprenant une superficie d'environ 16m² sur deux niveaux,
Le sous-sol ayant été à priori habité, j'ai voulu le réhabiliter en faisant un séjour/cuisine, une salle de bains et un wc, le tout sans demander une autorisation à la mairie toujours pour le même critère.
Il y a depuis une bonne dizaine d'années, la mairie a acheté des terrains aux alentours et notre zone est devenue constructible.
Je voudrai régulariser la situation, comment dois-je faire et vers quels services m'orienter?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour Daniel,
Votre situation est inhabituelle.
Déjà en réalisant des travaux non déclarés, vous n'alliez vraiment pas dans le bon sens.
Bon... ceci étant, il vous faut à présent prendre toutes les informations auprès des services instructeurs de la mairie pour voir SI vous pouvez régulariser.
Payez vous des impôts pour toutes les surfaces bâties ?
Est-ce que les services de l'état vous taxes depuis toutes ces années ?
Ma maison est en SCI , je suis donc une personne morale, je souhaiterai faire des travaux pour agrandir ma maison (suite parentale avec salle de bain) de 30 m2 environ, on ma dit que je devais passer par un architecte avec un PC.
pouvais vous me confirmer.
merci d'avance
cordialement.
Bonjour,
Effectivement dès lors que vous déposez une demande en tant que personne morale, un architecte doit faire la conception du projet et déposer la demande de permis.
Vous n'avez pas d'autre choix.
Bonsoir à tous, j'ai acheté une maison il y a un an, j'ai appris aujourd'hui que c'était à la base une cabane qui a été rénovée sans permis de construire et non déclaré.
Au bout de plusieurs années le maire est tombé dessus (la maison se situe dans les bois) donc l'ancien propriétaire a du régler les taxes d'habitation et foncière des années précédentes sauf qu'aucun permis de construire n'a été régularisé.
Je n'ai bien sûr pas été informé de tout ça à la vente (sans compter les autres choses que j'ai apprises).
J'ai contacté le maire qui me dit qu'on ne me la fera pas détruire mais que je ne pourrais jamais agrandir etc car située en zone inondable en bords de rivière.
Ai-je un recours contre le vendeur ou le notaire?
Est ce que je risque quelque chose niveau assurance si il devait y avoir un dommage sur la maison? (Chute d'arbre, incendie,...)
Et surtout pourrais je reconstruire si il arrive quelque chose ?
Sachant que je suis déjà en contact avec le diagnosticien qui a déclaré que l'électricité est aux normes sur les papiers alors que pas du tout.
C'est mon premier achat et je me sens dépassé par tout ça.
Merci d'avance pour votre aide.
Bonjour Cécilia,
Encore une fois, votre situation mets en exergue le fait qu'un conseil auprès d'un architecte aurait certainement pu éviter ce type de situation.
Nous (architectes) sommes les seuls à défendre les intérêts de maitre d'ouvrage nous sollicitant.
C'est dommage, car une mission de conseils vaut largement le calme et la quiétude durant des années. Cela n'est pas assez dit et diffusé largement hélas.
La grande majorité des personnes pensent que nous sommes des nantis avide de rémunération excessive.
Enfin, la situation est ce qu'elle est et vous devez normalement ne pas ignorer la loi et vous renseigner avant de signer un achat.
Donc pour pouvoir attaquer, il faudrait que vous fassiez apparaitre clairement une volonté de nuire ou de dissimuler les choses.
Ce DOLE est alors juridiquement une base pour attaquer, sinon vous êtes dans une mauvaise position.
En ce qui concerne l'"erreur" possible du diagnostiqueur, il est assuré et par contre lui, aurait fait une faute professionnelle.
Je pense hélas que l'on vous a mal conseillé et que vous êtes victime du système global qui est en vigueur et met des œillères à beaucoup de personnes, sous prétexte qu'un architecte est cher.
Navré pour vous.
Bonjour Monsieur,
Notre maison est sous compromis de vente depuis le 24 septembre 2020, nous avons déposé une demande de travaux à la mairie le 1er septembre 2020 concernant notre véranda construite et terminée depuis juin 2017 afin de régulariser la situation et la mairie vient de nous répondre en s'opposant à déclaration préalable de travaux . Ils disent que nous ne sommes pas conformes à l'article Uc9 que nous dépassons le PLU Que devons nous faire ???
Que va t'il se passer concernant notre vente? Va t' elle être annulée ? Devons nous prévenir le notaire et le futur propriétaire ? On ne sait pas quoi faire
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Sylvie,
La seule issue est d'informer les acheteurs que la situation va vous obliger à démonter les ouvrages qui ne sont pas légalement construit.
La surface sera donc à déduire et possiblement le sol à remettre en état initial selon ce qu'impose le PLU.
Bon courage à vous.
Bonjour, y a-t-il une prescription dans le cas suivant:
* construction initiale réalisée il y a plus de 30 ans sans permis de construire
* soumise à taxe foncière et d'habitation depuis au moins 25 ans
* apparaissant au cadastre
* ayant fait l'objet de 2 mutations (vente devant notaires) depuis la construction
Merci d'avance pour votre réponse
Bonjour Marie,
Si vous n'avez aucune demande initiale, il est légalement possible que l'administration puisse refuser toutes demandes.
Même si cela est taxé depuis très longtemps.... et même si les impôts ont eux aussi inclus cet ouvrage sur le cadastre.
En ce qui concerne les mutations devant notaires, cela n'a rien à voir avec la légalité des ouvrages, tous les acteurs que vous citez ne font qu'inscrire des données sur des registres et se moquent bien des antériorités, mais également de la légalité des ouvrages (hélas).
Donc pour moi, votre ouvrage pourrait être démoli sur demande du tribunal si il était constaté illégale devant une cour.
Bonjour, en 2011 j'ai acheté une maison et ces dépendances (cadastré)que je connaissais depuis mon enfance. Pendants des travaux de rénovations les dépendances se sont effondrées, alors sachant qu'en cas de sinistre on a le droit de reconstruire à l'identique, j'ai reconstruit à l'identique, ou presque...
La mairie me demande de prouvé l'existence légale des bâtiments. J'ai retrouvé l'acte de vente pour le premier bâtiment, et
une photo aérienne de 1974 prouvant que le deuxième bâtiment existait et était relié par la toiture au premier, comme je l'ai toujours connu. Alors 40 ans après, la mairie se borne à me répondre"le deuxième bâtiment n'a pas d'existence légale" et me refuse tous permis déposés (2 PC à ce jour et a chaque fois je paie l'architecte).Pouvez-vous me renseigner, dans ce cas là ,est ce que la loi de trente ans est applicable?
Bonjour Anna,
L'antériorité si elle est prouvée par des éléments incontestable pourrait potentiellement faire valoir vos droits, si ceux-ci engendrez des taxations.
Or il est fort probable que les ouvrages non déclarés n'ont jamais étaient soumis à taxation.
Je pense que vous devriez contacter un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme pour voir si un recours à la préfecture pourrait-être envisageable vis à vis de cet dépendances non déclarée, mais très vieille.
Bonjour je suis propriétaire d'une maison depuis 4 ans avant mon arrivée mon voisin a construit sans permis et il la ouvert deux fenêtre donnent dans mon jardin. Je voulais savoir si je pouvais le dénoncer ou bien c'est trop tard il a dû construire il y a 6 ans merci pour votre réponse
Bonjour,
Pourriez-vous préciser ce que vous entendez par "donne sur mon jardin", est-ce que la distance entre la limite de propriété est supérieure à 1.90m ?
A vous lire