Notion de construction initiale sans permis de construire

La construction sans permis de construire est interdite et amène très souvent devant les tribunaux.
Alors quelles sont les constructions susceptibles d’être prescrites et celles qui ne le seront pas ?

Architecte-PACA.com vous fourni des éléments de réponses.

La construction illégale et la prescription :

Démarrons ici, une petite mise au point sur ce qu’est la prescription décennale (de 10 ans)  en construction.

Il est de notoriété publique de croire qu’une construction ayant plus de 10 ans peut être entériné ou prescrite de toutes demandes de démolitions, mais que nenni.
L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme précise que :

« ..lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. (…) « .

Il faut savoir apprécier les nuances et savoir suivre ou même lire les textes d’un point de vue juridique. Car certains y ont perdu beaucoup.

Donc comme vous pouvez le lire dans l’article issu du code de l’urbanisme, la délivrance d’une autorisation d’urbanisme est basée sur la construction initiale et sa propre régularité.

N’oubliez pas que cela peut être aussi lié à la validité du permis de construire et sa caducité.

Pourquoi je précise ceci sur les constructions non conforme ?

J’ai de plus en plus de questions sur le sujet de la construction initiale et/ou dite illégale.
Il est indispensable de rappeler qu’il ne faut en aucune manière croire que tout est régularisable.

Vous devez avoir à l’esprit si vous envisagez d’acheter un bien ce que cela va impliquer en résultante finale.
De nombreuses constructions se sont réalisées en dépit du bon sens ou en se moquant éperdument des règles et de la conformité en fin de chantier.

« Pfff nous verrons bien…  » disaient-ils. Mais à présent les choses ont changées.
La déclaration d’achèvement de travaux et de conformité est déclarative, ce qui signifie que c’est vous qui entériné la réalité et totale conformité de vos ouvrages.
Quand tout va bien, tout va bien, mais si vous avez « adapté » certaines choses et que vous n’avez pas pris la bonne décision de demander préalablement une autorisation d’urbanisme avant d’entamer ces petites évolutions, vous risquez gros.

Jouez-vous avec le feu ?

J’espère que non.

Tout n’est pas noir non plus

Bon, je vous ai un peu tiré l’oreille, mais c’est pour la bonne cause, il est indispensable de ne pas se mettre des bâtons dans les roues.
Je vous avoue que j’ai une rigueur professionnel, voir une certaine obsession à faire en sorte que tout soit au carré et cela me permet de dormir sur mes deux oreilles (comme pour les maîtres d’ouvrages qui me confient leurs projets).
Imaginons à présent que vous soyez passé du côté obscur…
Allez-vous devoir démolir ou vous retrouverez vous en prison ?

Il existe heureusement un cadre juridique permettant de qualifier certaines « sorties ».

Celles-ci sont également décrite dans l’article précité.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;

3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;

4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;

5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.

Cela signifie en gros que l’administration peut refuser de but en blanc votre demande de régularisation que dans les cas énoncés ci-dessus.
Bref, cela ne dit pas non plus que tout est autorisé, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.

Comment trouver un moyen de solutionner les choses ?

Cette question est également récurrente dans les commentaires m’étant fait sur d’autres articles concernant la construction limite/limite.
La première chose à faire c’est un état des lieux clair et objectif.

Prenez du recul…. ne faites pas une fixation sur votre point de vue.
Si vous êtes trop impliqué, venez me solliciter par le biais des commentaires en bas d’articles, mais ne restez pas seul avec vos questions.

Ceci est le meilleur moyen pour vous tromper et prendre une décision non pondérée.

« Ok » me direz-vous; mais qu’est-ce que cela apporte ?

Un oeil neuf, n’avez-vous jamais bloqué sur problème qui a été résolu en 2 quarts de secondes par une autre personne ? J’imagine que oui, c’est rageant je sais.
Mais le fait de se focaliser sur un problème génère parfois un « autisme » (si je puis me permettre) qui amène rarement au bon résultat.

Voici la liste des choses à faire dans l’ordre :

1. Posez les choses et pondérez le niveau de problématique,
2. Sachez énumérer TOUS les soucis, car ils peuvent être nombreux et cumulés,
3. Hiérarchiser les plus urgent (donnez une note si besoin),
4. Mettez en face de ces points des solutions possible pour vous,
5. Soumettez vos questions ou interrogations, mais également solutions à un oeil extérieur (Attention aux forums non professionnels!)
6. Rencontrez les services instructeurs pour leur faire part de ces points problématiques,
7. Réalisez un dossier de demande de régularisation en bonne et due forme,
8. Si vous n’arrivez pas à faire tout ceci, missionnez un architecte pour qu’il vous accompagne ou tout du moins conseil de son œil éclairé.

Risquez-vous la démolition ?

La démolition ordonnée par un jugement est rare (mais elle existe; alors pas d’excès).
Il est précisé dans l’article Article L480-13 du code de l’urbanisme :

Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones suivantes :…

Je vous surligne, le fait qu’une démolition ne peut être facilement demandée SI la construction d’origine à un permis de construire.
Voici donc la preuve de l’intérêt d’avoir ce précieux sésame réglementaire.

Ce qui m’amène une nouvelle fois à vous préciser que plus vous serez rigoureux dans vos démarches et travaux moins vous risquerez de soucis.

N’oubliez pas que dans ce même article, il est prévu et décrit clairement que la prescription ne peut s’appliquer si la construction illégale a été édifiée sans autorisation alors que la construction nécessité une autorisation administrative.

Voici quelques précisions fournies par le gouvernement (mise à jour 10 Avril 2018)

Comment se prescrivent les infractions ?

Lorsqu’une infraction est prescrite, aucune poursuite pénale ne peut plus être engagée à l’encontre de son auteur. A noter que dans certains cas, d’autres procédures peuvent encore être engagées, telles qu’une action civile au titre des articles L. 480-13 et L. 480-14  du Code de l’urbanisme.

Quel est le délai de prescription d’une infraction ?

La prescription de l’action publique est de 6 ans pour les délits, (loi n°2017-242 du 27/02/2017 – JO du 28/02/2017 ; NB : avant cette date, la prescription était de 3 ans) et de 1 an pour les contraventions. En matière d’urbanisme, la plupart des infractions sont des délits.

Le point de départ du délai de prescription est différent selon que l’infraction :

• est instantanée, dans le cas de travaux très courts (exemple des affouillements de sol ou de l’obstacle au droit de visite) ;
• est continue, l’infraction se poursuivant pendant la durée du chantier (ex : construction sans autorisation). Dans ce cas, le délai court à l’achèvement des travaux ;
• est successive, c’est à dire qu’elle se perpétue par un renouvellement de la volonté coupable de l’auteur. La prescription débute à partir du jour où la situation délictueuse a pris fin. C’est le cas par exemple du stationnement illicite de caravanes où le délit s’accomplit pendant toute la durée de l’utilisation du sol en méconnaissance des règles d’urbanisme et où le délai de prescription ne court qu’à compter de l’enlèvement de la caravane.

Les travaux ne sont achevés qu’à compter du moment du complet achèvement des travaux (exemple : revêtement extérieur non réalisé). L’action publique n’est donc pas prescrite, même si il y a occupation des lieux pour une habitation par exemple, tant que le pétitionnaire y réalise toujours des travaux d’extension et de raccordement aux eaux usées (cass. crim., 8 juillet 2004, n° 03-83.823).

Le délai de prescription peut être interrompu par un procès-verbal, la constitution d’une partie civile ou des travaux supplémentaires (CE, 9 mai 1979 : JCPA, juin 1979, n° 200 ou cass. crim., 14 mai 2008, n° 07­87.776, n° 2689 F – P + F). Il en est de même du soit-transmis du parquet à l’autorité administrative ou à la gendarmerie qui permet d’interrompre la prescription (cass. crim., 26 février 2002, n°01-84.186).

En revanche, six ans après l’achèvement des travaux, l’action publique est éteinte et la construction est réputée avoir une existence légale, ce qui induit par exemple le droit à indemnisation lors d’une expropriation. Attention, c’est également le cas si la prescription était acquise lors de l’évolution législative de février 2017 donc en pratique, si un délai de trois ans était déjà écoulé depuis la fin des travaux.

Il est donc primordial d’initier la procédure pénale dès que la municipalité a connaissance d’une infraction, mais, si l’information n’est pas immédiate, il reste toutefois des possibilités de dresser procès-verbal, même quand les travaux illégaux sont déjà entamés.

Dans l’hypothèse où la construction illégale n’a pas été détectée à temps, son existence est donc pénalement non condamnable après six ans. Si le propriétaire dépose une demande de permis de construire pour une extension par exemple, vous pouvez demander la régularisation des travaux déjà entrepris sans autorisation. Cependant le permis de construire ne pourra être délivré que si le document d’urbanisme le permet.

La loi Engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme un régime de prescription administrative (article L. 111-12 devenu L. 421-9). Un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, dés lors que la construction est achevée depuis plus de 10 ans, sous réserve toutefois que le demandeur puisse apporter la preuve de l’obtention d’un permis de construire en bonne et due forme (réponse ministérielle n° 5549 JOAN – 20 novembre 2012). Sont ainsi exclues de cette prescription administrative, toutes les constructions qui n’ont fait l’objet d’aucune autorisation au titre du droit des sols. En effet, en matière de constructions illégales, cette prescription ne s’applique qu’aux seuls cas où la construction litigieuse a été édifiée en méconnaissance du permis de construire initialement délivré.

Les mesures de restitution imposées par un jugement, telles que la remise en état des lieux par exemple, se prescrivent par trente ans.

Pour conclure, il est donc très important de détecter les constructions ou travaux illégaux avant la fin du délai de prescription et d’initier une procédure pénale (et civile si la commune le souhaite). Après 10 ans, si le pétitionnaire a obtenu une autorisation d’occupation des sols (PC, DP, PA…), même non respectée, il y a prescription administrative et le ou les bâtiments deviennent légaux

source : -http://www.haute-savoie.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire/Urbanisme/Police-de-l-urbanisme/5-Prescription-des-poursuites-et-regularisation-d-une-construction-illegale
J’espère avoir éclairé les choses et je vous rappelle que vous pouvez nous posez toutes vos questions en bas d’articles, nous y répondrons avec plaisir.

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