La loi et l’extension de maison

La loi offre des possibilités importantes d’extension de maison depuis quelques années mais comment éviter les pièges ?
Architecte-PACA.com vous dit tout sur les lois et règles à observer.
Des explications points par points pour vous y retrouver et enfin obtenir la surface dont vous avez besoin.

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Réussir une extension de maison :

La loi concernant les extensions de maison évolue sans cesse afin de permettre au plus grand nombre de se loger en conservant le logement dont ils disposent et propose des alternatives légales.

La loi ALUR plus précisément à clarifié et aidé les zones dites tendues à densifier le bâti et ainsi permet de réaliser des extensions cohérentes.

La question principale demeure : ” Comment réussir son extension de maison au regard de ces lois ? ”

Architecte-PACA.com vous informe et vous fournit les pistes à suivre pour obtenir le projet correspondant à vos attentes.

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La loi Alur et l’extension de maison :

Commençons par le commencement et regardons ce que dit la loi ALUR pour aider les propriétaires ou futurs propriétaires à réaliser leurs projets d’extension.

La loi ALUR dans ces grandes lignes à proposée aux propriétaires de s’affranchir de contraintes liées aux COS ou Coefficient d’Occupation du Sol et de la surface limitée de terrain appliquée dans les PLU pour limiter la construction.

Il n’est donc plus nécessaire de connaitre précisément le COS de la ville ou applicable à la parcelle, car la loi l’a purement et simplement supprimé !

Mais comment respecter la loi pour une extension ? Est-ce “Open Bar” ?

Non le cadre législatif n’est pas ouvert à tous les vents… Il faut tout de même respecter certains critères pour pouvoir bénéficier des textes de la loi ALUR.

Une fois ces deux étapes passées, vous avez gagné un premier sésame pour réussir votre extension !

Les termes : LOI EXTENSION MAISON

La liaison transversale de ces termes est claire pour celui qui manie tous les jours des projets et des règlements d’urbanisme, mais peut être nébuleux pour le tout un chacun.

Soyons donc clairs : L’extension dans les zones non définies par la LOI ALUR reste sous la coupe des règles qui lui sont propres et ne peuvent déroger à celles-ci. J’entends par là que les zone N (dites Naturelles) ne peuvent pas prétendre totalement à l’application de cette loi.

Pourquoi dis-je “pas totalement” car dans un article de la loi permettant l’extension de maison existante en zones naturelles, il est précisé que cela est envisageable selon des critères (souvent liés aux exploitations agricoles) étudiés de près par les instances légales instruisant les dossiers de demande de permis de  construire ou déclarations préalables.

L’extension de maison définit par la loi différentes possibilités d’autorisations liées aux surfaces de plancher à bâtir. Il est donc ainsi possible depuis quelque temps déjà de déposer une déclaration préalable si la surface de plancher créée ne dépasse pas 40m2 et le cumul existant + projet n’atteint pas le seuil des 150m2 de surface de plancher.

Donc il est tout à fait possible de réussir à rentrer dans le cadre une extension de maison en respectant la loi point par point.

Comment déterminer la capacité d’un terrain à recevoir une extension ?

Le point crucial lors d’un achat d’un bien, à prix intéressant, est de définir le “potentiel” offert par ce bien.

La méthode la plus simple est d’analyser le cadre légal applicable à la parcelle concernée en réalisant une étude pour en définir les limites et en faire ressortir le gain de surface à construire.

La base demeure la demande de certificat d’urbanisme informatif, qui par la suite pourrait être utilisée pour réaliser l’étude de coût des taxes liés aux travaux. Car sur un certificat d’urbanisme, vous verrez apparaître les pourcentages liés aux taxes et ainsi cela vous permettra d’estimer ce qu’il vous faudra payer.

Sachez vous prémunir du “coup de bambou” qui pourrait suivre le beau projet bien réaliser. Ce point de vue est souvent exclu ou omis par bons nombres de personnes, mais reste néanmoins important quant il faut passer au paiement.

Les impôts n’attendent pas, alors anticipez !

Le relevé d’état des lieux  AVEC plan de géomètre est un bon point de départ. Pourquoi avec un plan de géomètre ? Car le cadastre n’est pas fiable et les recours envers les autorisations administratives pour de petits détails font perdre beaucoup, beaucoup de temps et d’argent.

Il est donc préférable de réaliser un projet d’extension dans les règles de l’art et passer toutes les étapes.

  • Rencontrer votre banquier afin qu’il vous précise quelle est la limite  jusqu’à laquelle vous pouvez aller et souhaiter aller,
  • Faire passer le géomètre afin qu’il réalise un relevé topographique du terrain et plus précisément de la zone devant recevoir le projet d’extension de maison,
  • Récupérer les plans au format DWG (Autocad) pour pouvoir les fournir à l’architecte,
  • Récolter tous les documentes en votre possession plans des existants, tracés des réseaux, photos de travaux antérieurs permettant d’avoir une traçabilité de la vie de la maison avant votre projet d’agrandissement,
  • Réfléchir à un programme (ce que vous souhaitez pour votre extension et ce que vous ne voulez pas !);

Une fois ces 5 étapes passées, vous serez en mesure de fournir à votre architecte les informations nécessaires pour démarrer l’étude.

Il reste une étape à passer les échanges avec l’architecte….

L’extension de maison et l’architecte

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Un architecte est un professionnel de l’immobilier qui sait analyser et diagnostiquer les points forts et points faibles d’un bien. Sur la base de votre programme, budget et informations réglementaires, il optimisera le bien pour atteindre vos attentes.

Le maçon, le collègue de travail, les amis ayant fait des travaux eux, même, tout le monde aura son mot à dire sur votre projet, mais sachez ne faire confiance qu’à un interlocuteur qui défendra vos intérêts (c’est inscrit dans le code de déontologie des architectes) l’architecte.

Après analyse et réflexions sur toutes ces données, l’architecte vous produira une esquisse sur laquelle vous aurez votre mot à dire.

Les projets sont des échanges, votre architecte représente vos yeux et mains techniques. Il écoute et retranscrit vos attentes.

SI une esquisse présentée ne convient pas, sachez l’annoncer à votre architecte, il saura entendre votre point de vue. Il est là pour cela, le projet est pour vous.

L’accompagnement architectural est la force de notre métier d’architecte. Sachez l’exploiter et bénéficier ainsi de tous les bénéfices que cela vous apportera.

Pour vous en convaincre, il vous suffit de comparer les prix de maisons sans et avec architecte.

La maison d’architecte est toujours vendue plus cher, profitez donc de cette opportunité.

Quel budget prévoir ?

L’extension d’une maison doit être budgétée, mais quelle fourchette de prix envisager lors d’un projet d’agrandissement de maison ? La question est importante.

Cela peut varier de manière très importante selon plusieurs critères comme :

  • L’accessibilité à la parcelle,
  • L’ancienneté des existants,
  • La desserte ou non en réseaux,
  • La surface souhaitée,
  • La possibilité ou pas de s’étendre de plain-pied,
  • Le mode constructif envisagé,
  • La nécessité ou pas de démolir des murs porteurs,
  • L’orientation géographique du bien,
  • La nature du sol,
  • La technique de mise en oeuvre de la structure des existants,
  • La présence ou non de désordres structurels de la maison existante,
  • ect… ect…

Je pourrais ne plus m’arrêter, mais je pense que vous en avez assez. Un projet d’agrandissement s’étudie sur pièces et sur la base d’un projet quantifiable.

Sans ces éléments, il est illusoire de prétendre à un budget fixe, voir même une enveloppe.

Comme chaque maison est unique, chaque projet est unique. Il faut donc analyse, dessiner, définir et en sortir un budget.

L’architecte propose en général une solution dite “optimum” qui ensuite peut être revue à la baisse comme à la hausse. Il ne tiendra qu’à vous de décider.

Vous pouvez également opter pour conserver des prestations à votre compte ( Carrelage / faïences, peintures) des postes sans engagements sur le risque légal de l’assurance dommage ouvrage.

Sur la base des esquisses de l’architecte, vous pouvez également solliciter des devis d’entreprises avant d’engager des démarches administratives.

Vous pouvez également missionner votre architecte pour la réalisation d’un estimatif de prix du projet.

Je pense que nous avons fait le tour… si vous avez des questions ou souhaitez vous exprimer sur le sujet, le cadre AVIS au dessous de cet article est là pour vous.

À vous lire…

 

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14 Réponses à vos questions
Mimibleuciel

Bjr, nous envisageons de faire construire une maison sur un terrain d’environ 1000 m2. L’emprise au sol étant de 12%.
La maison aura une superficie de 175 m2 et nous utiliserons la totalité de l’emprise au sol pour réaliser ce projet. Le problème qui se pose est que l’emprise au sol étant petite (12%) ne nous permet pas de faire un garage. Ma question est : lorsque la maison sera terminée et que nous aurons obtenu le certificat de non opposition du service urbanisme, nous sera t-il possible de faire une extension : un garage accolé à notre maison d’une superficie de 49 m2 ? Veuillez noter que le nous sommes en zone urbaine et que la commune dispose d’un PLU.
D’avance, je vous remercie pour votre réponse.
Bien cordialement

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour Mimibleuciel,
Et bien non, vous ne pouvez pas dépasser l’emprise au sol, vous devez vous y contraindre et réduire la maison afin que la maison + garage entrent dans les 12% prévu.

Répondre
sanson

Bonjour,
Dans une construction existante en copropriété ou il y a eu des agrandissements avant la loi ALUR. Pour le calcul de la surface de plancher existant déterminant une possible extension, doit on retrancher les m2 de plancher de ces agrandissements qui ont été réalisés avant la loi? ou le calcul se fait au m2 de plancher existant à la date de la loi

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il n’y a rien à déduire ou retrancher.
Vous devez calculer et fournir la surface de plancher présente à la date de dépôt de la demande d’autorisation que vous souhaitez déposer.
C’est donc sur la base de ce qui est effectif au jour d’aujourd’hui qui fait foi pour déterminer la possibilité ou non de réaliser une extension.

Répondre
Benoit

bonjour,
Je souhaiterais faire une extension je me suis reportée au PLU qui me parle d”extension mesurée”.Je suis donc allée au service d’urbanisme de ma ville pour me faire expliquer ce terme. Elle m’a dit que ça correspondait à 30% de ma surface plancher existante et pas plus. En faisant des recherches sur le net je ne retrouve ses 30% nulle part. Quant est-il?

Merci

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Les extensions mesurées sont issue du code de l’urbanisme, vous trouverez en suivant ce lien des informations du Sénat Français et une liste de jurisprudences concernant les extensions dites mesurées : http://bit.ly/2K1VFZi
Si vous avez d’autres questions, vous pouvez les poser ici sur le site.

Répondre
Alice

Bonjour et merci pour tous les articles! Je monte en compétences 😉
Voici mon problème du jour : je dépose un PC sur une parcelle “enclavée” accessible par une voie privée. Le statut de la voie privée semble floue et surtout non tracé. Les servitudes sont difficiles à retrouver dans les actes notariés. Compte tenu des contraintes le PLU autoriserait une extension de 50 m2 mais le PC est refusé car je ne suis pas en mesure de prouver l’accessibilité de la parcelle. De ce fait la parcelle est réputée enclavée et donc inconstructible.
Le chemin est pourtant cadastré et il est la somme des servitudes grevant les parcelles qui bordent le chemin.

Cette demande est elle legitime (Ou est ce un excès de zèle ?) si oui comment prouver l’accessibilité ?

Bien à vous
Merci 🙂
Alice

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,
Le fait qu’une parcelle soit cadastrée ne lui confère pas de légitimité particulière sur des servitudes.
Seul un acte notarié précisant les servitudes permettrait de sortir de cette situation.
N’est-il pas possible de contacter tous les voisins et propriétaires pour faire établir un acte ?

Répondre
Heider

Bonjour, et merci de votre réponse.

J’aurais effectivement dû demander à recevoir un projet de compromis, car j’ai reçu ce samedi 11 par LRAR le compromis signé, et je découvre certaines choses que je n’avais pas vues lors de la signature à l’étude (seul l’agent immobilier était présent, pas les vendeurs qui ont signé après-coup par pouvoir).

Les vendeurs ont signé une fausse déclaration :
” que la consistance du bien n’a pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés “.

Le compromis n’est pas conforme avec le dossier de diagnostics :
“Buanderie” dans le dossier de diagnostics, ramené à “garage” dans le compromis par le notaire.
Une buanderie étant une surface habitable, alors qu’un garage non.
On m’a vendu une maison de 95 m², qui passe à 80 m² d’un coup de baguette magique !
Le prix au m² n’étant plus du tout le même !

Je lis également dans le compromis “qu’un refus de conformité a été délivré en 2002 par la mairie pour les motifs suivants : Une piscine de 7x3m et un abri piscine non autorisés ont été réalisés”.
“Le vendeur déclare que la piscine n’existe-plus pour avoir été bouchée, ce que l’acquéreur reconnaît avoir constaté suite à la visite du bien.”

Alors que justement, depuis le début je tique concernant cette piscine non-autorisée afin d’être sûre qu’elle ne subsiste-plus enfouie dans le terrain !
L’agent immobilier dit que les propriétaires l’ont enlevée, et le notaire ne faisait que des commentaires très prudents lorsque je lui montrais les archives de Google Earth qui me laissaient supposer que cette piscine était peut-être toujours présente dans le sol (ce dont je ne veux en aucun cas !).

J’ai envoyé une lettre AR au notaire lui expliquant toutes ces non-conformités et mes doutes, lettre qu’il a reçu le mercredi 8 (doublé d’un mail envoyé le lundi 6 avec photos à l’appui).
Celui-ci ne m’a pas répondu, et m’a envoyé le compromis signé le vendredi 10, sans faire aucune allusion à mes courriers et problèmes rencontrés avec cette acquisition.
Il semble faire preuve de complaisance vis-à-vis de l’agent immobilier, qu’il connaît bien (pour ma part je ne connais ni l’un ni l’autre).

De plus, l’agence immobilière vend cette propriété comme étant “piscinable”, ce qui n’est pas le cas (le PLU rend impossible toute construction de piscine sur cette parcelle, qu’elle soit enterrée ou non).

Je ne vois pas d’autre solution pour moi que de renoncer à cette acquisition ” minée de toute part “, dans le délai de 10 jours qu’il m’est imparti (avec une très grande déception car je m’y voyais déjà y vivre).
Si je passe ce délai, je risque fort de me retrouver ensuite dans des procédures juridiques à n’en plus finir…

Lors de ma prochaine acquisition, qui je l’espère sera la bonne, je tenterai de faire preuve de moins de confiance (hélas !) et me ferai conseiller comme vous le préconisez à juste titre.

Merci de vos précieux conseils,

Barbara

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonsoir,

Il parait judicieux de vous protéger, c’est mieux et partir sur de mauvaises bases risque de créer un stress important et inutile.
Pensez à contacter un architecte pour une mission de conseils…. c’est très utile pour déceler les possibles points que vous ne verriez pas par vous même.
Un petit investissement pour de grandes économies.

N’oubliez pas de LIKER, Partager largement, cela nous donne un coup de pouce et la pêche pour continuer à vous aider 😉

Répondre
Heider

Bonjour,

Merci pour le guide “Les 10 erreurs à Éviter absolument pour Dessiner son PLAN DE MAISON que je viens de télécharger.

J’ai signé ce-jour un compromis de vente pour l’acquisition d’une maison dans un lotissement avec un PLU très strict.

L’agence immobilière m’a vendu une maison de 95 m² habitable, sans garage (le prix est en proportion de cette surface).

Quelques années après avoir fait construire (PC de 1998), les propriétaires ont transformé le garage d’origine de 15 m² en buanderie : placo, carrelage, radiateur, petite fenêtre à la place de la porte du garage.

Sur son diagnostic, l’expert a indiqué une surface habitable de 80 m², et indiqué « buanderie » à la place de « garage » (il a même dessiné la fenêtre sur son plan).

Dans le compromis rédigé par le notaire, la surface est de 80 m² habitable + un garage (la buanderie a disparu !).

Les travaux de transformation du garage ont été réalisés sans aucune autorisation préalable.

Qu’est-ce que je risque en achetant cette maison telle quelle sans faire apparaître cette modification ? Tant au niveau des impôts qu’au niveau de l’urbanisme ?

Le vendeur ne devrait-il pas déclarer ces modifications lors de la vente ?

D’avance merci pour vos réponses.

Bien amicalement,

Barbara

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Il est effectivement complexe de prendre la totale responsabilité des non déclarations faites, mais si vous achetez le bien ainsi, vous serez totalement responsable.
Il vous faut donc lire le PLU attentivement pour voir SI il vous est possible ou non de régulariser la situation, car en cas de demande ou exigence de la mairie pour vous conformer à la réglementation, vous pourriez être ennuyé.
Assurez-vous donc de ne pas risquer le tribunal.

Peut-être que le vendeur cherche à dissimuler certaines, choses également. C’est pour cela que nous proposons toujours des missions de visites/conseils avant que les maîtres d’ouvrages (Vous) signez des compromis.
Il est également indispensable de demander un projet de compromis quelques jours avant de signer pour demander d’éventuelles modifications pour vous protéger.

Contactez par email le notaire afin qu’il vous explique (par écrit) quels sont vos risques et relisez le PLU pour vous tranquilliser (si cela est possible).

Répondre
stig castoe

Bonjour
J’ai une maison avec un sous-sol, construire a 2008,avec les règles de SHON / SHOB.
Maintenant, je veux convertir un abri voiture pour habitable.
Pour savoir si je suis assez COS, Comment est la maison “recalculée” à partir de SHON / SHOB à Surface un plancer

Répondre
Pascal CAMLITI

Bonjour,
Premièrement, il vous faut vérifier sir le COS est encore applicable à votre bien, car depuis le passage de la loi ALUR certaines communes sous PLU ne sont plus soumises au COS.
Concernant les nouvelles demandes, seule la surface de plancher compte. La surface SHON/HOB n’existe plus.
Il vous faut donc recalculer votre surface de maison sur les nouvelles règles.

Répondre