Construction sans permis donc illégale et démolition : Prescription ?

La construction sans permis de construire et  la prescription :

Dans de nombreuses situations ou cas, la réalisation de constructions sans permis peuvent être considérées comme illégale.
La grande question posée dans de telles extrémités est : La démolition ou la prescription ?
En général tout se passe après la réception du chantier et les documents qui y sont associés, sinon cela équivaut à une construction illégale démolition.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la construction sans autorisation administrative, lisez notre article ! Architecte-PACA.com vous dit tout.

Des travaux sans permis ou déclaration préalable de travaux = danger

Comme nous le précisons depuis des années via notre blog, les travaux sans autorisations sont à éviter à tout prix. Les risques financier et les problèmes juridiques en découlant sont très importants et peuvent amener des drames.

Il est donc plus que conseillé de respecter à la lettre le cadre légal.
Pour ceci, il vous faut déposer une demande d’autorisation administrative en bonne et due forme mais pas que !

La mise en oeuvre doit également respecter strictement l’autorisation délivrée. Les communes n’hésitent plus à venir contrôler les réalisations et à rédiger des procès verbaux d’infractions.

Le risque pénal est très important, car si le pétitionnaire ne montre pas une réelle volonté de corriger l’infraction en régularisant la situation d’un point de vue administratif, le procureur de la république est saisi.

 

Les dates à prendre en compte pour la prescription :

Quelle est la date à prendre en compte permettant de calculer la prescription en terme de construction sans autorisation ou ne respectant pas les prescriptions ?

Le point de départ de toutes choses est la déclaration d’achèvement des travaux déposé ou expédié en LRAR en trois exemplaires originaux aux services concernés.

Le dépôt contre récépissé ce cette déclaration, permet d’acter une date officielle. Mais il résidé une incertitude sur la lecture de la prescription, qui a été levée cf. ci-dessous.

Point de départ de l’action en démolition des constructions illégalement édifiées

Lorsqu’un immeuble est construit sans permis de construire ou sans respecter les prescriptions du permis de construire, des poursuites pénales avec obligation de démolition peuvent être engagées pendant un délai de trois ans. A quel moment commence à courir le délai de prescription de trois ans ?

Telle était la question posée à la ministre du Logement qui, dans sa réponse, a rappelé que : « Les infractions au Code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est, conformément à l’ article 8 du Code de procédure pénale , de trois ans. Ce délai s’applique quelle que soit la zone où se situe le projet. Il commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. La Cour de cassation précise que, lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-80.574) ».

JCl. Administratif, synthèse 260

Sources : JO Sénat Q 4 juin 2015, p. 1324 Rép. min. n° 12395

La démolition est-elle inévitable ?

Avoir pris conscience du caractère illégal est une chose importante, mais est-ce qu’il faut démolir absolument ? La réponse est nuancée, car selon le cas la réponse peut-être OUI, mais selon le cas NON.

Car en terme de construction dite illégale, il peut y avoir de nombreux cas comme  :

  • Un enduit de façade ne respectant pas les teintes définit à la demande de permis de construire,
  • Une dimension de fenêtre non respectée,
  • La non mise en oeuvre et pose d’une pergola déclarée dans le permis,
  • etc…

Les cas ci-dessus, peuvent selon la « souplesse d’esprit » de la mairie être régularisé par le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif supprimant ou complémentant le permis initial. Mais, il arrive que certaines situations provoque de très gros problèmes, comme :

  • La mauvais implantation sur le terrain (dans une zone non constructible par exemple),
  • Construction empiétant dans la zone de recul aux limites,
  • Hauteur de bâtiment non conforme au regard du terrain initial avant travaux,
  • Construction sur une parcelle voisine ou propriété autre (commune, département, état),
  • etc…

La liste ci-dessus peut être extrêmement longue et lourde de conséquences, car ce sont généralement ces cas qui provoquent la demande de démolition.

Il est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état.

Pour ne pas s’alarmer pour rien, il suffit de confier la réalisation de vos projets à des professionnels compétents et assurés.

 

 

Que faire en cas de constatation de construction illégale ?

Si l’administration a relevé le caractère illégal de votre construction et qu’une prescription n’est pas envisageable, il ne vous reste plus qu’à entamer rapidement toutes les démarches adéquates pour corriger le tir.

Il ne sert à rien de paniquer, mais au contraire garder la tête froide pour ne pas rajouter des problèmes ou ils n’existent pas.

La notion de construction initiale vis à vis des travaux illégaux

Je tenais à vous apporter également une information importante concernant une notion de point de départ et de date.

Cette notion appelée « Notion de construction initiale » pour un permis de construire ayant amenée de nombreuses jurisprudences, devrait être connue de tous.
Il faut savoir qu’une ligne de départ existe et peut compromettre la validité ou pas d’une autorisation de permis de construire.

 

La démolition est parfois une erreur :

Après le jugement et la constatation de l’irrégularité de la construction, l’ordonnance de démolition est parfois une erreur. C’est ce que l’on peut constater en lisant ce jugement ayant constaté l’erreur commise par la démolition.

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Pour aller plus loin

Bonne lecture et n’oubliez pas de partager !

Voilà ce tour rapide de la construction sans permis est fait, si vous avez des questions ou interrogations sur le sujet, posez nous vos questions  ci-dessous !

A lire également

  • Attestation de conformité travaux et certificat : fin de chantier
  • La clef de la maison

    • View Comments

    • Bonjour,

      Une terrasse privative a été construite dans mon immeuble il y a plus de 15 ans mais sans permis de construite ou demande d'autorisation. Cette terrasse fait partie du règlement de copropriété de l'immeuble et elle est considérée comme une partie commune. Es-ce que nous pouvons demander sa démolition sachant qu'elle a été construite sans permis ?

      • Bonjour,
        Le cas de copropriété est toujours complexe.
        Premièrement, il faudrait vérifier quelles ont été les démarches engagées par le syndic à l'encontre de cette situation. Ensuite selon le résultat, il faudrait solliciter le syndic actuel pour notifier la situation au copropriétaire sur la base des règles à respecter en l’occurrence selon ce que vous décrivez, la mise en partie commune et non privative.
        Concernant votre question liée à une démolition, il faudrait pour cela que les règles d'urbanismes soient enfreint et qu'une notification claire du syndic soit notifiée au copropriétaire s'étant octroyée la surface de manière privative.
        Dans tous les cas, il vous faut discuter avec le syndic et décider des suites à donner à cette situation.

    • Bonjour nous avons construit une extension de balcon / véranda qui fait la longueur de la maison 5m environ sans permis de construire que risquons nous ? Merci

      • Bonsoir,
        Le risque encouru est des poursuites judiciaires et une condamnation à la démolition sous astreinte financière et journalière.
        Il est donc fortement conseillé de régulariser la situation.

    • Bonjour, on doit signer un compromis pour une maison mais on s'aperçoit qu'il n'y a aucun permis de construire ni demande de travaux faits pour la construction (de plus de 10 ans) d'une tour de 2 étages (environ 25 m2 au total) au dessus d'une pièce de la maison Y a t'il une prescription administrative ou va t'on devoir régulariser cette construction et payer les taxes rétroactivement ?

      • Bonjour,
        Il existe un risque important lorsque les ouvrages ont été bâtis sans autorisations.
        Il est fortement conseillé de demandé au notaire de vous conseiller par écrit sur la bonne marche à suivre.
        Les taxations sont possiblement dues (si elles n'ont jamais étaient payées) sur 4 années....
        Il vous faut vous prémunir de tous problèmes, en cas de demande de démolition pour construction illégale, en faisant spécifier par le notaires des clauses vous protégeant.

        • bonjour
          il y a deux ans j'ai acheter par notaire un étang avec une cabane de pêche qui a été mentionné dans l acte de comme (cabane de pêche avec 2 pièces et un sous sol sans dimension de surface) tous les depe on été effectuer le plomb ,l amiante et l électricité cette cabane a été construite par l ancien propriétaire avec une demande de travaux en 1993 (photo a l appui) la cabane est en parpaing et tuile le sous sol fais 20 m2 et a l étage les deux pièce font la même superficie soit 40 m2 environ .
          le souci est que le permis qui a été délivré a l ancien propriétaire étais de 9m2 au totale , il y 2 mois la mairie ma demandé de détruire cette cabane car elle n étais pas légal se que j ai refuser !
          depuis il m on convoquer au tribunal pénale pour construction illicite !
          quelle risque et es que je peux demander des dommage et intérêt a la mairie puisque la construction a plus de 20 ans et que le code de l urbanisme dit que :Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l'objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
          merci d'avance

          • Bonjour,

            La mairie semble être dans son droit car la construction réalisée n'est pas conforme à l'autorisation initiale.
            Vous ne pouvez pas prétendre à faire valoir un droit qui est basé sur une construction illicite.
            L'ancien propriétaire avait-il déclaré la conformité ?
            La mairie a-t-elle délivrée un certificat de conformité comme cela se faisait avant ?

            Cela pourrait-être une porte de sortie, sinon vous risquez bien la condamnation et le paiement d'une astreinte journalière jusqu'à la totale démolition.

    • Bonsoir, j'ai une caravane ou mobil-home avec agrandissement depuis le 1er octobre 1996 sur un terrain constructible et aujourd'hui la mairie me demande de démonter l'agrandissement qui a été fait à l'époque. Ma question est n'y a-t-il pas prescription et puis-je les garder dans l'état.
      Merci pour vous réponses

        • Bonjour, je me suis renseigné à L'ADIL, mais ils ne savent rien. Il faut voir avec la commune et donc pour moi c'est fichu.
          Merci tout de même.

            • Bonjour, en 1984 j'ai construit un abrit a bois couvert tout le long de ma clôture, 30 m.de Long.X 3m. de large 1,80m. de hauteur; surface au sol plus de 100m carré ; mes voisins ne se sont jamais plaints, M .le maire me demande de régulariser la situation( manque a gagner pour la commune)
              Que dois je faire?
              Quel sont les risques?

            • Bonjour,
              A la lecture de votre description, une demande de permis de construire est nécessaire, il vous faut donc missionner un architecte afin qu'il vous établisse un dossier de demande dans les règles de l'art.
              Le risque étant un refus potentiel, voir une demande de démolition selon le cas et la configuration des lieux.
              Missionnez un architecte et demandez lui conseils pour qu'il vous accompagne dans la défense de vos intérêts.

    • maison sans permis de contruire en 1986, passé en jugement le propriétaire a bénéficié de la perscription. j'ai acheté cette maison en 1999 éyant payé un crédit de 25ans +rénovation. Aujourdh'ui je veux la vendre et le maire me dit que ci la maison brule on ne la reconstruira pas est-ce vrai.

      • Bonjour,
        Il est possible que la reconstruction en secteur particulier sur une construction illégale validée par prescription, soit entaché de refus de la commune.
        Il vous faudrait vous pencher sur les jurisprudences en la matière pour voir quels sont les jugements rendus en l'espèce.

    • Bonjour
      Je voudrais savoir si au moment de signer un compromis je doit mettre une closes chez le notaire
      Le vendeur me vend un terrain agricole avec plein de déchets dessus, il a un contentieux avec la mairie qui lui donne un délai de 2 mois pour nettoyer et démolir les abri chevaux et autres, le problème c est que je vois d un mauvais oeil qu il est décider à tout nettoyer. Donc ma question est, si au bout des 2 mois l orsque que j aurai signer le compromis final, si il a pas débarrassez le terrain, que ce passe t il ? La mairie va ce retourner contre moi ou c est lui qui sera dans l obligation d aller au tribunal étude débarrasser ce terrain, merci ci vous pouvez m éclairée
      Car je tiens pas à débarrasser son terrain dans deux mois, si c est à moi d avoir tout les ennuis après alors je signe pas le compromis

      • Copie de notre question du 17/01/2017 que je ne retrouve pas sur votre site.
        Bonjour,
        Nous avons acheté en 2000 une propriété comprenant deux maisons, celles ci sont décrites avec précision sur notre acte notarié avec les différentes pièces... En 2003 nous avons fait une demande d'autorisation de travaux pour ajouter un auvent sur la petite maison. Autorisation accordée par le service d'urbanisme. De plus notre taxe foncière tient compte des deux bâtiments, le cadastre connait les deux bâtiments.
        En 2015 nous avons scindé la propriété en deux. Nous avons fait poser des compteurs distincts pour l'eau le gaz l'électricité et un tout à l'égout distinct. Nous avons mis les deux parcelles en vente, avec division par géomètre et demande en mairie pour créer une deuxième ouverture sur la rue.
        Nous avons signé deux compromis de vente. La vente de la maison principale n'a pas posé de pb. La vente de la plus petite parcelle à été annulé.
        Le service d'urbanisme à indiqué au notaire que la maison annexe, sur laquelle avait été autorisé l'auvent n'était pas connu du service d'urbanisme, pas de permis pour cette annexe!!! Nous avons demandé de pouvoir déposer un permis de régularisation mais cela a été refusé car le bâtiment n'est pas conforme au PLU actuel! Pour info sur la propriété avant morcellement nous avons construit avec autorisation une piscine ainsi qu'un local technique.
        On ne nous a jamais fait état de la lacune de permis sur la dépendance. De plus la construction de celle ci 1961 est antérieure à celle de la maison principale 1962.

        Comment régulariser pour pouvoir vendre sans problème ?

        • Bonjour,

          Effectivement la situation semble ubuesque.
          Si ils étudient et délivrent une autorisation dont tous les éléments font apparaître clairement tous les édifices dans toutes leurs dimensions et positions, il pourrait être interprété comme validés.
          Pour être certain que ces ouvrages anciens puissent être "régularisés", il faudrait prouver dans un premier temps leur existence ancienne, ensuite trouver une jurisprudence faisant apparaître les caractéristiques similaires. Cela vous ferait gagner du temps et éviter des démarches juridiques trop importantes.
          Quel est le motif de refus réel et précis ?

          • Bonjour,

            Nous venons de faire une offre d'achat sur une maison de 182 mètre carré.

            Nous venons de nous rendre compte que le PLU à l'époque de la construction (2012) n'autorisait pas de maison de plus de 150 mètre carré. Le permis de construire à donc été établit pour une maison de 146 mètre carré avec une terrasse couverte de 36 mètres carrés. Depuis, cette terrasse couverte s'est transformée en chambre parentale avec dressing et salle de douche..

            Vu le prix d'achat se serait de la folie d'acheter ce bien sans régularisation ?

            Le notaire des vendeurs dit que l'on peut acheter et régulariser la situation en 2023 car il y aura prescription.

            Ça fait un peu magouille et compagnie ?

            Merci pour vos précieux conseils !!

            • Merci pour ces précieux conseils.

              Nous avons continué à chercher et à poser des questions voici nos dernières trouvailles sur cette maison :
              - Permis de construire 146 m2 et 36 m2 de terrasse couverte
              - Maison d'architecte plan maison 182 m2
              - Déclaration de fin de travaux ok
              - Pas de certificat de conformité
              - 36 m2 de terrasse couverte transformée en aménagement chambre / salle de bain dés leur emménagement donc modification de l'extérieur vu qu'il a fallu fermer la terrasse et mettre des fenêtres
              - Maison en lotissement mais pas de règlement de lotissement
              - PLU ne mentionne pas de limite de surface en construction

              Nous avons le coeur brisé car c'était vraiment un coup de coeur mais je crois que cela fait vraiment trop...

              Les vendeurs ne voient pas ou est le soucis mais... Ils ne veulent pas régulariser car ils risquerait trop... Bref le beurre et l'argent du beurre...

              Triste :(

            • Bonjour,
              Si ils ne veulent pas entendre raison, il vaut mieux laisser les problèmes à d'autres personnes qui souhaitent prendre d'énormes risques.
              C'est toujours complexe lorsqu'un bien vous plait et qu'en cherchant l'on découvre des éléments posant soucis.
              Au prix du mètre carré de nos jours, même sans autorisation, beaucoup se jettent dans le vide et pleurent lorsqu'une difficulté annoncée arrive.
              J'ai eu par téléphone des personnes en pleure qui étaient désespérées d'avoir le tribunal correctionnel sur le dos et/ou leur assureur refusant de reconstruire après avoir constaté que la construction était illégale, car ils ne l'avaient pas précisé noir/blanc lors de la souscription d'assurance.

              La vie est ainsi faite, un jour l'on gagne et l'autre l'on perd...

            • Je dirai au pire que si ce n'est pas régularisable, la démolition de "l'extension" sera ordonnée avec remise en état d'une terrasse couverte, dans le cas ou les proprios sont les fautifs.
              S'ils vendent, le tribunal ne peut que les condamner à une amende, pas de démolition car il violeraient une propriété privée (si ça été vendu).
              Mais le maire pourrait lancer une demande de procédure pour construction illégale à l'encontre des acheteurs nouveaux propriétaires (je parle de ça car nous le vivons).
              Si le PLU de 2012 n'autorisait pas + de 150m2, à moins que ça n'ait changé, il n'y aura jamais de prescription quand la construction est illégale!
              Voir avec l'urbanisme du secteur ce qu'ils en pensent, il n'y a qu'eux qui savent.

              Et si vous voulez acheter, il faut que ça soit au prix de la maison prévue de 146m2 avec terrasse.
              Que le notaire mette une clause suspensive surtout sur votre acte, mentionnant l'histoire du permis avec réalisation non conforme.
              cdt

            • Bonjour,
              Effectivement la clause suspensive mentionnant que l'achat ne sera définitif qu'à l'issue de la régularisation est une solution.
              Le fait de mentionner dans un acte que la construction est illégale, provoque une acceptation des faits par les parties et il faut pour l'acheteur potentiel, se laisser une vraie porte de sortie sans y perdre des plumes.

            • Bonsoir,

              C'est extrêmement étrange que le notaire vous dise cela, avez vous un écrit disant que le notaire affirme que tout sera régularisable et qu'en cas de souci, il sera responsable et qu'il devra rembourser les sommes engagées ?
              Demandez lui pour voir si il est si sûr de lui... Je pense que vous aurez vite votre réponse.

      • Bonjour,
        Les écrits et engagements contractuels chez un notaire doivent spécifier les limites et engagements des parties. Demandez au notaire de spécifier qu'en cas de non respect des engagements une réduction du prix à hauteur des frais de nettoyages + nuisances occasionnées soient pris en charge par le vendeur. Comme ceci vous verrez bien si le vendeur à réellement envie de vendre le bien et à s'engager à faire nettoyer le bien.

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