Construction sans permis donc illégale et démolition : Prescription ?

Est-ce qu’il est envisageable qu’une construction illégale soit régularisée et si oui sous quel délai ? La construction sans permis de construire peut être soumise à prescription ? Toutes les réponses sont données dans notre article.

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La construction sans permis de construire et  la prescription :

Dans de nombreuses situations ou cas, la réalisation de constructions sans permis peuvent être considérées comme illégale.
La grande question posée dans de telles extrémités est : La démolition ou la prescription ?
En général tout se passe après la réception du chantier et les documents qui y sont associés, sinon cela équivaut à une construction illégale démolition.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la construction sans autorisation administrative, lisez notre article ! Architecte-PACA.com vous dit tout.

Des travaux sans permis ou déclaration préalable de travaux = danger

Comme nous le précisons depuis des années via notre blog, les travaux sans autorisations sont à éviter à tout prix. Les risques financier et les problèmes juridiques en découlant sont très importants et peuvent amener des drames.

Il est donc plus que conseillé de respecter à la lettre le cadre légal.
Pour ceci, il vous faut déposer une demande d’autorisation administrative en bonne et due forme mais pas que !

La mise en oeuvre doit également respecter strictement l’autorisation délivrée. Les communes n’hésitent plus à venir contrôler les réalisations et à rédiger des procès verbaux d’infractions.

Le risque pénal est très important, car si le pétitionnaire ne montre pas une réelle volonté de corriger l’infraction en régularisant la situation d’un point de vue administratif, le procureur de la république est saisi.

 

Les dates à prendre en compte pour la prescription :

Quelle est la date à prendre en compte permettant de calculer la prescription en terme de construction sans autorisation ou ne respectant pas les prescriptions ?

Le point de départ de toutes choses est la déclaration d’achèvement des travaux déposé ou expédié en LRAR en trois exemplaires originaux aux services concernés.

Le dépôt contre récépissé ce cette déclaration, permet d’acter une date officielle. Mais il résidé une incertitude sur la lecture de la prescription, qui a été levée cf. ci-dessous.

Point de départ de l’action en démolition des constructions illégalement édifiées

Lorsqu’un immeuble est construit sans permis de construire ou sans respecter les prescriptions du permis de construire, des poursuites pénales avec obligation de démolition peuvent être engagées pendant un délai de trois ans. A quel moment commence à courir le délai de prescription de trois ans ?

Telle était la question posée à la ministre du Logement qui, dans sa réponse, a rappelé que : « Les infractions au Code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est, conformément à l’ article 8 du Code de procédure pénale , de trois ans. Ce délai s’applique quelle que soit la zone où se situe le projet. Il commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. La Cour de cassation précise que, lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-80.574) ».

JCl. Administratif, synthèse 260

Sources : JO Sénat Q 4 juin 2015, p. 1324 Rép. min. n° 12395

Prescription pour construction illégale

La démolition est-elle inévitable ?

Avoir pris conscience du caractère illégal est une chose importante, mais est-ce qu’il faut démolir absolument ? La réponse est nuancée, car selon le cas la réponse peut-être OUI, mais selon le cas NON.

Car en terme de construction dite illégale, il peut y avoir de nombreux cas comme  :

  • Un enduit de façade ne respectant pas les teintes définit à la demande de permis de construire,
  • Une dimension de fenêtre non respectée,
  • La non mise en oeuvre et pose d’une pergola déclarée dans le permis,
  • etc…

Les cas ci-dessus, peuvent selon la « souplesse d’esprit » de la mairie être régularisé par le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif supprimant ou complémentant le permis initial. Mais, il arrive que certaines situations provoque de très gros problèmes, comme :

  • La mauvais implantation sur le terrain (dans une zone non constructible par exemple),
  • Construction empiétant dans la zone de recul aux limites,
  • Hauteur de bâtiment non conforme au regard du terrain initial avant travaux,
  • Construction sur une parcelle voisine ou propriété autre (commune, département, état),
  • etc…

La liste ci-dessus peut être extrêmement longue et lourde de conséquences, car ce sont généralement ces cas qui provoquent la demande de démolition.

dangerIl est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état.

Pour ne pas s’alarmer pour rien, il suffit de confier la réalisation de vos projets à des professionnels compétents et assurés.

 

 

Que faire en cas de constatation de construction illégale ?

Si l’administration a relevé le caractère illégal de votre construction et qu’une prescription n’est pas envisageable, il ne vous reste plus qu’à entamer rapidement toutes les démarches adéquates pour corriger le tir.

Il ne sert à rien de paniquer, mais au contraire garder la tête froide pour ne pas rajouter des problèmes ou ils n’existent pas.

La notion de construction initiale vis à vis des travaux illégaux

Je tenais à vous apporter également une information importante concernant une notion de point de départ et de date.

Cette notion appelée « Notion de construction initiale » pour un permis de construire ayant amenée de nombreuses jurisprudences, devrait être connue de tous.
Il faut savoir qu’une ligne de départ existe et peut compromettre la validité ou pas d’une autorisation de permis de construire.

 

La démolition est parfois une erreur :

Après le jugement et la constatation de l’irrégularité de la construction, l’ordonnance de démolition est parfois une erreur. C’est ce que l’on peut constater en lisant ce jugement ayant constaté l’erreur commise par la démolition.

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Pour aller plus loin

Bonne lecture et n’oubliez pas de partager !

Voilà ce tour rapide de la construction sans permis est fait, si vous avez des questions ou interrogations sur le sujet, posez nous vos questions  ci-dessous !

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  • Attestation de conformité travaux et certificat : fin de chantier
  • La clef de la maison
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    772 Réponses à vos questions
    Flore

    Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acheter une maison ancienne. Le dossier technique immobilier indique une date de permis de construire « >1997 » Nous avons demandé l’année de construction précise à l’agent immobilier et il nous a informé qu’il n’y avait pas de permis. Il nous affirme qu’il n’y a aucun risque mais qu’en est-il vraiment ? Cette maison nécessite en plus des travaux de rénovation… Nous savons que la maison est sur un terrain avec risques d’inondations mais nous ne savons pas s’il est constructible. Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Demandez à cet agent immobilier qu’il écrive noir sur blanc qu’en cas de soucis pour une demande d’autorisation de travaux ou autre lié à l’immeuble vendu qu’il s’engage à prendre en charge les frais et remboursement de l’achat du bien SI le bien n’était pas régularisable.
    En vous écrivant que le bien n’a pas de permis, il vous informe donc légale vous ne pourrez plus dire que vous n’êtes pas au courant et achetez en toutes connaissances de causes.
    Si il refuse de s’engager par écrit passez à un autre bien !!! ou autre agent immobilier.

    Répondre
    Camille

    Bonjour,
    Mon client a acheté une maison qui présente 4niveaux intérieurs.
    Suite au dépôt du permis pour construction d un garage, celui-ci a été refusé car la maison n est pas conforme au permis d origine de 1967 (1 niveau en sous sol supplémentaire – le permis mentionnait 3 niveaux).
    La mairie nous affirme que la régularisation de la maison telle qu érigée aujourd’hui (donc la déclaration d un niveau supplémentaire) ne peut être effectuée car la construction dépasse la hauteur maximale autorisée (10m, la construction présente une hauteur de 12,5m par rapport au TN).
    Existe il une possibilité de régularisation « sur le temps », cette construction ayant 57ans (par exemple un article de loi qui régulariserait de fait la construire car elle a plus de x années) ?
    Merci d avance pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si l’ouvrage a été érigé initialement avec un permis de construire et que celle-ci n’a jamais fait l’objet d’un relevé d’infraction durant trente années.
    Mais également que le PLU est respecté alors…. la mairie doit accepter le permis.
    Par contre si la maison initiale n’est pas conforme comme cela semble être le cas, il faut prouver que durant le recours civil rien n’a fait opposition à cet ouvrage.
    La problématique de hauteur engendre une nuisance chez un voisin ?

    Répondre
    Otmani

    Bonjour, j’ai acheté sur plan un appartement dans une résidence de 35 logements.
    A la fin des travaux j’ai appris que le promoteur en avait monté 10 de plus sans autorisation il y en a donc 45 mais 35 déclaré sur le plan et 10 autres appartements (fantôme) mais existant physiquement et vendu.
    Nous avons tous pris un avocat contre le promoteur et la mairie à refusé le permis modificatif sous prétexte qu’il ne respecter pas les normes.
    Qu’elle son vos conseils.
    Merci.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le seul est unique conseil est de prendre rapidement contact avec un avocat spécialisé et vous unir avec les autres copropriétaires lésés pour faire valoir vos droits.
    Si la triche est réellement aussi grosse, alors l’avocat n’aura que peu de mal à faire applique la justice, cependant la société du promoteur sera vite mise en liquidation si cela n’est pas déjà fait.
    Courage à vous !

    Répondre
    Fleurine

    Bonjour,
    Je suis en réflexion pour l achat d’ un bien en zone N, sur le terrain il y a une construction de 49m2 qui selon le propriétaire actuel avait été possible car le terrain est passé a un moment donné en « lotissement jardin » qui selon lui autorisait la construction, seulement rien est indiqué sur le cadastre, je lui ai demandé son acte de vente et il y a la mention de ce bâtiment mais que le vendeur déclare ne pas avoir eu l autorisation.
    Le propriétaire actuel paie une taxe d habitation et me précise qu’il n’a jamais du de soucis avec la construction et que les travaux de remise en état sont possible mais pas d agrandissement.
    Pensez vous qu’il est possible de régulariser le cadastre, ou a défaut que l on me demande de démolir la construction?
    Le propriétaire actuel me parle d’un délai de prescription car la maison a plus de 50 ans …
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Tout est possible hélas lorsqu’il n’y a pas eu de permis initial.
    Le mieux serait que le vendeur engage les démarches auprès des services instructeurs pour faire acter l’ouvrage de manière claire, mais sachez qu’une zone N est plus que restrictive dans les possibilités d’habiter et de modifier des ouvrages. D’autant que la loi ZAN limite toute les zones d’artificialisation des sols.

    Répondre
    Ad

    Bonjour,

    J’ai une extension de maison non déclarée par les anciens propriétaires. Elle a une trentaine d’années. Si je souhaite régulariser aujourd’hui va t on me demander une confirmation avec la réglementation thermique actuelle RE2020? Cela me semble très compliqué à obtenir.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dans le cadre de régularisation d’un bien vous devrez respecter la réglementation en vigueur effectivement donc si vous ne respectez rien car le bien est trop ancien, la situation semble très compliquée.
    Je vous conseillerais de prendre rendez-vous avec les services instructeurs du bien concerné et voir avec eux la meilleure solution SI elle existe.

    Répondre
    Brachet

    Bonjour

    J’ai une question car je viens d’être contactée par le service d’urbanisme de ma mairie.
    Pour résumer la situation, nous avons acquis un terrain en zone naturelle au mois d’octobre 2023.
    Sur ce terrain existe depuis 1998 un petit chalet de 30m2 monté sur parpaing.
    Nous avons réalisé des petits travaux à l’intérieur de ce chalet : isolation, peinture, lambris.
    Le service d’urbanisme vient de me contacter pour me dire que la seule solution c’est de le raser…
    J’ai eu vent du manque de compétences de cette personne qui se prend pour un petit chef.
    Pouvez vous me dire quels sont mes droits dans cette situation ?

    Merci beaucoup d’avance !

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si aucune autorisation n’a jamais été délivrée voire même déposée pour cet immeuble, dans une zone N, je ne vois pas trop d’issues.
    La démolition est rarement demandée par les juges sauf si cela nuit grandement au site.

    Répondre
    Abdola

    Bonjour
    Ayant un permis de construire en 1995 et cela a ete acepter aujourd’hui la mairie veux me faire demolir mais uniquement chez moi pas les voisins la mairie veux faire demolir mon entré ou pas plus haut que 1.20 de haut les voisin sont a 2 mètres
    Que faire

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Quelle est la raison pour laquelle la mairie demande la démolition, vous n’avez pas respecté le permis ?

    Répondre
    fabio

    Bonjour j’ai un cas bien particulier j’aimerais savoir s’il est possible de m’aider

    j’ai acheté un bâtiment il y a plus de 24 ans maintenant donc en 2000 il était déjà en infraction j’ai refait quelques petits travaux d’aménagement à l’intérieur et aujourd’hui j’aimerais bien le revendre ou le mettre en ordre

    y a-t-il une prestriction après 24 ans

    le bien a été construit en 19 78 il a eu un accord verbal à l’époque

    donc aujourd’hui ça fait 46 ans que le bien existe

    ou en 1924 je n’ai pas très bien compris

    j’aimerais savoir qu’est-ce qu’il y a lieu de faire pour me mettre en mon accord avec la loi sans risque de me faire démolir le bâtiment

    ou je peux laisser tel quel et je ne risque rien il y aurait-il prescription

    merci d’avance bien à vous Fabio

    où pourriez-vous me diriger vers une personne compétent qui pourrait m’éclaircir ce cas se passe en Belgique donc sur la loi belge

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si le bien initial est déjà en infraction, je crains que vous ne soyez pas bien engagé.
    Il faut un permis de construire de régularisation SI cela est possible. Sinon, vous risquez la demande de démolition.
    Ha… j’avais pas lu que vous étiez en Belgique.
    Il faut vous renseigner auprès d’un architecte Belge.

    Répondre
    Maclizy

    Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter une maison 103m2, qui possède une annexe de garage/atelier de +80m2, qui n’est pas cadastré. La construction de l’annexe date de +30 ans (toit en fibro-ciment aimanté, et nous pouvons voir la construction du bien présent sur les photos satellites de 2000). Il ya de forte chance qu’il y es jamais eu de demande de permis de construction pour l’annexe. Le notaire nous dit qu’il ya prescription sur le bâtiment. Le bien se situe en zone N non constructible. (Le PLU changer en 2020, car il était avant en zone N constructible.)

    Or j’aimerai pouvoir régulariser l’annexe, car nous achetons ce bien, car justement il ya cette annexe.

    Que doit-je faire ?

    Merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si l’ouvrage n’a jamais fait l’objet d’une quelconque demande, la prescription acquisitive a de forte chance de ne pas s’appliquer.
    Est-ce que votre notaire à écrit noir/blanc que l’annexe est conforme et que l’ouvrage sera régularisable ? Demandez lui cet écrit… vous verrez sa réaction et vous pourrez ainsi décider en connaissance de cause.

    Répondre
    Plichard

    Bonjour , j’ai 29 ans et mon papa décédé a reçu en don de la part de son papa de cœur décédé lui aussi , il y a exactement 31 ans, un vieil établi qui sert maintenant de grange .. les affaire de mon papa sont toujours dedans et la grange a un mur mitoyen avec une maison , ce dernier est très humide et le propriétaire de la maison*** nous a contacter mon frère et moi pour savoir si on comptais faire quelque chose? Or nous n’avons aucun papier qui prouve que cette grange est à nous et n’aimerions pas commencer des travaux ne sachant pas si celle ci nous appartient ou pas .. les papiers de donation de mon papa on brûlée dans notre maison il y a maintenant 18ans … je ne sais quoi faire

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Essayez de vous rapprocher du notaire qui lui doit avoir des documents sur les ouvrages et voir également avec le services des impôts.

    Répondre
    Soriano

    Bonjour j ai acheter une maison qui a était construite juste avec une lettre d autorisation du maire de construire depuis j ai déposé j ai déposé un dossier demandé de travaux qui a été accepté par le service d urbanisme faut il que je dépose un permis de construire pour le reste de la maison ou la demande de travaux qui a été accepté valide le reste merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est difficile de vous répondre si l’antériorité a été « validée ».
    Il est effectivement possible que votre demande d’autorisation (si elle est réalisée en bonne et due forme) puisse permettre à l’administration de tenir compte des antécédents.
    Si tout est validé et que le service des impôts + les services instructeurs considèrent votre projet comme valide, alors le faisceau de preuve enclenche une « possible régularisation ».
    Je mets bien le conditionnel étant donné que cela dépend ce que vous avez déclaré.

    Répondre
    Cecile P

    Bonjour
    Nous avons acheter maison familiale de mon mari,juin 2023,déposer demande d autorisation refection toiture identique obtenu Août 2023 et la nous venons de recevoir un recommander préfecture qui annulé travaux pour maison illégale construite.
    Celle-ci est la maison fe famille de mon maris et en possession de la famille de plus de 100 ans,mon beau père est né dans cette maison,ainsi que tous ses enfants.
    Que dois t on faire ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Cécile,
    Houla…. je pense que cela va être compliqué.
    Disposez vous de documents qui attestent une quelconque autorisation depuis ce temps là ?
    Car la prescription ne prend effet que sur la base d’une demande d’autorisation.
    De plus si la préfecture se positionne, c’est très certainement que quelqu’un a dénoncé la demande de travaux.
    Vous êtes vous renseigné auprès de la mairie pour en savoir plus ?

    Répondre
    Sylvie

    Bonjour,
    J’ai acheté une grange en 2006. Non habitable, nous avons créé un ERP et fait une galerie d’art qui fonctionne et j’habite dans 100m2 au rez-de-chaussée de chaussée de la galerie depuis 2014. Est-ce que l’habitation devient automatique au bout de 10 ans?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La réponse est NON, ce n’est pas le fait d’user d’un lieu dans une « classification » qui va lui octroyer celle-ci.
    Vous devez impérativement respecter les conditions légales. A priori, les ERP étant plus contraignants, vous devriez certainement pouvoir régulariser.
    Missionnez un architecte rapidement pour une mission de déplacement/conseils et voyez ce que vous pouvez faire.

    Répondre
    D

    Bonjour
    Nous avons hérité d’un bien et découvert que ce bien inhabité pendant plusieurs années avait subi une « accroche sauvage ».
    C’est à dire qu’un voisin a créé une cuisine à partir d’une petite cour intérieure devenue patio par la création de notre construction.
    Patio + terrasse + toiture d’une chambre.
    Trois propriétaires se sont succédés
    En moins de dix ans et tout porte à croire que c’est les plus ancien qui a réalisé ces transformations.
    Quel recours avons-nous ?
    Le bien est situé en zone sismique.
    Dit autrement c’est une utilisation abusive de notre mur et j’ajoute que la mairie n’a pas connaissance d’un permis pour ce bien et ces modifications.
    Que faire ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement il faut faire constater l’état de fait et signifier au voisin que son ouvrage ne répond pas au code civil, il n’a pas à « s’accrocher » à votre ouvrage sans votre accord préalable.
    Ensuite, il vous faut étudier les solutions possibles et voir si une régularisation est possible.
    Missionnez un architecte proche du bien concerné afin de tenter de trouver les options qui s’offrent à vous.

    Répondre
    Emmanuelle

    Bonjour
    Il y a dix ans mes parents ont récupéré suite à un héritage familial une maison de village. Cette maison a été construite en 1973. Récemment nous avons reçu un courrier, une mise en demeure, nous disant Qu une partie de cette maison est construite sur une parcelle des voisins et accolée illégalement à leur maison. Nous cherchons actuellement les documents, mais il est bien possible que cela soit vrai, c était il y a 50 ans et nous pensons Qu ils s étaient arranges entre eux. Ainsi, on nous demande la démolition… N’y a t il pas de délai de prescriptions ? Une alternative à la démolition de cette maison de famille chère à nos cœurs ?
    Merci d’ avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Alors la question est pointue.
    La règle dit qu’il peut y avoir prescription acquisitive trentenaire sur un terrain privé dès lors « qu’il n’y a pas eu de contestation » durant cette période.
    La difficulté à laquelle vous allez vous confronter et de prouver cette non contestation durant la période et de prouver légalement que le délai est purgé.
    Cela équivaut à chercher une aiguille dans une botte de foin.
    En ce qui concerne les alternatives à la démolition, selon le cas, une négociation de rachat de partie qui semble être construire sur la parcelle voisine et acter cela chez un notaire.

    Encore une fois, votre histoire démontre bien que rien n’est réellement acquis sans des documents clairs et enregistrés auprès de professionnels du ministère d’état comme les notaires.

    Répondre
    Bouchet

    Bonjour,
    En 1992 nous avons acheté une maison qui comportait un étage mentionné sur l’acte de vente comme combles aménageables, les fenêtres de toit et de pignon étaient faites la surface de plancher est déclaré de 60 m2 sur les impôts fonciers.
    Au vu de la législation on peut aménager ces combles sans déclaration de travaux ni de PC car pas de modification de façade ni d’augmentation de surface de plancher.J’ai donc il y a un peu plus de 20 ans aménagé ces combles avec des chambres . Maintenant avec la nouvelle déclaration des biens j’ai omis de les mentionner. Question : Doit on les déclarer? et quelles sont les pénalités que j’encours
    Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La réponse est oui, vous devez déclarer au fisc les éléments permettant la réelle taxation.
    De plus, le fisc peut alors rattraper sur les 4 dernières années de taxations pour recouvrir les sommes « esquivées »…
    Ne tardez pas. Et régularisez. Contactez au plus vite votre service des impôts pour voir avec eux comment procéder, afin de déterminer si une simple déclaration suffira.

    Répondre
    Annie

    Bonjour Monsieur, je possède une petite maison secondaire dans l’Aube à J…..t, commune de 130 habitants, construite en 1982 : mon mari est décédé il y a deux ans et je suis confrontée depuis cet été au maire du village, ancien cultivateur, qui n’aimait pas les personnes possédant des terrains agricoles, comme nous , nous avons donc construit sur notre terrain de 2000 mètres et élevé une clôture complète sur toute la surface, dont 35 mètres en bordure de chemin , voie sans issue : nous avions demandé une autorisation au maire, par courrier, qui ne nous a jamais répondu ( incompatibilité d’humeur , car il n’aimait pas les gens de la DDE, mon mari gérait une équipe de 8 personnes…) sur TROYES , relançant à diverses reprises, une demande DT a été enfin donnée, acceptée mais par la DDE , service urbanisme : cela a duré plus de 6 mois …en 1988. J’ai 78 ans ….et cet eté ce maire m’a fait arracher ma clôture et tous mes arbres à l’arrière, sans aucune explication, il m’a mise hors de chez lui quand je suis allée le trouver…. À ce jour je sais qu’il avait implanté des piquets le long de la route avec une rubalise , rouge,blanche, le long de ma propriété, par qui ???il a 80 ans et est handicapé…physique : .il s’appelle [confidentialité pas de noms], un être très autoritaire ( il m’a été rapporté qu’il voulait acheter cette maison….pour sa nièce … je ne sais si cela est exact ? Mais j’ai moi-même deux enfants et quatre petits enfants qui aiment bien cette petite maison…. Pourquoi avoir effectué un tel saccage ? Avait il le droit après tant d’années ? 35 ans ?J’ai demandé un géomètre expert venu déjà deux fois qui doit revenir encore pour mettre des repères , ce terrain donne sur deux champs… une véritable histoire de fou.! Merci de m’informer sur ce que je peux faire maintenant, ( avocat ? )ma propriété est ouverte sur 35 mètres de long -Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Madame,
    Si le maire impose sa loi et ne respecte pas votre propriété, il faut rapidement lui faire comprendre que le France n’est pas le farwest.
    Donc un « gentil » courrier d’avocat accompagné d’un constat d’huissier sur les désagréments occasionnés me semble être une bonne chose.
    Sachez que tant qu’il sera maire, il n’aura de cesse (a priori) de vous importuner. Mais remettre les pendules à l’heure via un conseil juridique vous libèrera l’esprit très certainement.

    Répondre
    MAPA

    Bonjour,
    Nous envisageons de créer une extension de maison en lieu et place d’une véranda existante.
    La véranda est de 25m2. Elle a plus de 25 ans et n’a fait l’objet d’aucun PC ou d’une demande de travaux.
    Nous sommes dans une zone de PLU.
    Il semblerait qu’une simple demande de travaux suffise.
    Qu’en pensez vous ?

    Merci d’avance,
    Cordialement,

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Non pas forcément, déjà si la surface de plancher atteint le seuil des 150m2, existant + extension il faudra missionner un architecte.
    Ensuite, selon le secteur si celui-ci est soumis à ABF, alors vous devrez déposer une demande de permis de construire.
    Les deux conditions peuvent se cumuler également.

    Répondre
    Sarah

    Bonjour ,
    je suis propriétaire d’un duplex avec terrasse qui est au dessus de la salle à manger de mon voisin. Il y a des infiltrations qui persistent chez mon voisin pour absence d’étanchéité. En regardant les plans de la propriété, la salle à manger du voisin ne figure pas dessus. C’était à l’origine une terrasse. Qui est responsable dans ce cas , sachant que la construction de la salle à manger date depuis plus de 15 ans et vraisemblablement n’a jamais été déclarée.
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si aucune demande d’autorisation administrative, ni même d’accord de la copropriété en AG n’a été délivré, le propriétaire indélicat doit répondre de ses ouvrages et des conséquences de ceux-ci.
    Donc il faut :
    1. Alerter en LRAR la copropriété car ces m2 supplémentaires sont à acter dans les tantièmes,
    2. Déclarer le sinistre à l’assurance pour qu’elle agisse auprès de l’assurance du copropriétaire du dessus.
    3. Si rien de ne bouge, prendre un avocat pour faire entendre raison à tout ce petit monde

    Répondre
    Benoît

    Bonjour , un hangar en charpente de bois sans fondations de 200 m² construit illégalement , j’ais comme renseignement que l’on peut me le faire démonter mais j’ais un délais de 100 ans pour le faire ( en Belgique donc )

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je ne maitrise pas les lois Belges, la France est déjà bien assez fournie en ce sens. Désolé.

    Répondre
    Leïla

    Un de mes clients a obtenu un PC pour un garage + annexe courant 2013.
    Petit à petit, en 10 ans, cette annexe a été « améliorée » par ses soins: pose de baies vitrée, WC, panneaux photovoltaïques (autorisations OK), salle de bain, terrasse…et n’est donc plus conforme aux plans de bases de l’architecte.
    Il y a jamais eu de DAACT car pas finie (pas de chauffage), et jamais habitée. Cette annexe est mise en vente, destinée à être un jour l’habitation principale d’un particulier avec bien sûr changement de destination à prévoir auprès des services d’urbanisme de la commune. A quoi doit s’attendre mon client pour que les choses soient régularisées avant le compromis? L’obtention d’un nouveau permis est-elle obligatoire?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il faut obtenir de l’administration un document permettant que tous ces éléments soient entérinés. Sans quoi, vous, le vendeur pourraient être tenu responsable des non conformités.
    Ce qui pénalise l’acheteur ne pouvant pas réaliser de travaux.
    D’autant plus que si les travaux ont été stoppé durant plus d’une année, ce qui semble être le cas, alors le permis devient caduque.
    Il faudrait donc redéposer une demande d’autorisation avec les normes actuelles.

    Répondre
    Jean-Pierre

    Bonjour

    Est-il légal d’effectuer une extension d’un entrepôt bien construit sans autorisation et qui est désormais prescrit?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si l’administration considère que le bien est établit et légal puis délivre une autorisation administrative en bonne et due forme, alors même si cela ne vous parait pas normal…
    Les choses se régularisent, car l’état va percevoir des deniers.

    Répondre
    Thomas

    Bonjour , je vais acquérir bientot un terrain considérer agricole ou les ancien propriétaire on effectue toutes les viabilisation ( électricité, fosse septique , dalle béton ) il y a actuellement trois chalet en bois poser sur un dalle béton a différents endroit du terrain , le propriétaire a réaliser ces travaux ils y a une dizaine d’année sans avoir fais de papier ni de demande .
    Aujourd’hui on m’as conseillé de faire venir un huissier pour constater tout ce qui a été réalisée sur le terrain avant mon achat pour qu’on ne puisse pas me le reprocher par la suite . Les propriétaires sont sur le terrain depuis une dizaine d’année et payé une taxe foncière concernant une maison de 25m2 ( je pense que cela vient de la dalle de 25m2 mais il y a marquer sur leur impots maison . Ce terrain est une zone agricole mais rien n’as été cultiver depuis des années et la surface que j’achète ne pourra redevenir agricole du faire des réalisations des viabilisation sur le terrain .
    Quel risque j’en cours auprès de la mairie ou de l’urbanisme si je deviens propriétaire du terrain et que j’habite dans les chalet à l’année.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Thomas,
    En achetant un bien comportant des ouvrages illégaux, vous prenez le risque de devoir démolir et en plus en cas de sinistre (incendie ou autres) les assurances vous opposeront rapidement une fin de non recevoir en cas de demande d’indemnisation. Et cela même si vous avez cotisé l’assurance.
    Donc Soit le vendeur régularise avant la vente et tout est ok, soit il faut passer à autre chose.

    Répondre
    Véronique

    Bonjour et merci par avance pour votre réponse, je suis intéressé par une maison qui est actuellement à vendre ; après information il s’avère que le grand garage sur le terrain de 30 m² auraient été construit illégalement il y a plus de 10 ans.
    L’intérêt de l’achat de cette maison pour moi est également poussé par ce garage que je comptais transformer en studio pour ma mère. Pour être en règle afin de modifier ce garage en petit studio qu’aurai-je intérêt à faire auprès de la mairie car je voudrais faire les choses légalement et pouvoir assurer cette partie d’habitation. En vous remerciant

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Véronique,
    Il est préférable de soit demandé une régularisation par le vendeur auprès de l’administration, soit de déposer un CUb (Certificat d’urbanisme opérationnel avec un architecte de préférence) afin d’obtenir une réponse écrite du projet potentiel. Ainsi sur cette base, vous pourrez vous engager ou non pour un achat.

    Répondre
    Sylvie

    Bonjour, je suis sur le point d’acheter une maison et ses dépendances. Or je viens d’apprendre que cette maison qui a plus de 100ans n’a pas de permis de construire, et de plus elle est située aujourd’hui dans une zone non constructible. Le notaire vient de m’informer qu’on ne peut pas me faire démolir cette maison mais que si elle brûle par exemple, c’est pas dit qu’on me redonne le droit de reconstruire. Que dois je faire ? Y a t’il un article qui protège les propriétaires en cas de sinistres ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    C’est une question complexe, mais effectivement, sauf à avoir un bien exceptionnel classé, en zone non constructible, les biens peuvent être frappé d’impossibilité de rebâtir.
    La loi dit ceci

    Bien que les propriétaires bénéficient, en principe, du droit de reconstruire à l’identique leurs immeubles involontairement détruits… ce droit s’efface dès lors qu’une disposition d’urbanisme locale fait apparaître que son application pourrait porter atteinte à la sécurité des occupants

    Tout est bien expliqué ici > article juridique

    Donc méfiez vous, car vous êtes dans une situation sans filet !

    Répondre
    Constance

    Bonjour,
    Je suis sur le point d’acheter une maison ( le compromis vient d’être signé il y a 2 jours). L’ancienne propriétaire avait mandaté un architecte en 1980 pour divers travaux dont j’ai les plans dans le compromis. Tout paraissait ok jusqu’à ce que je remarque quelques petites différences entre les plans et la réalité notamment les escaliers extérieurs pour descendre au jardin ( le rdc côté rue est plus haut, côté jardin en contrebas car terrain en pente ).
    Les 2 escaliers extérieurs pour descendre au jardin ont été décalés ( par rapport aux plans de l’architecte ), l’un agrandi pour former une terrasse plus grande en haut de l’escalier devant une des portes. Au final, les arrivées des escaliers positionnées sur chaque extrémité du terrain = vue plongeante sur les jardins voisins.
    Est-ce une situation problématique ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Toutes non conformités peut être problématique si elle n’est pas régularisable et rendrait toutes demandes futures inopérantes.
    Donc il faut effectivement que tout soit au carré et entériné par l’administration avant d’acheter un bien immobilier.
    Tous les intervenants dans la vente, vous diront le contraire… mais ne faites pas confiance, soyez exigeante c’est votre tranquillité qui en dépend.
    D’autant plus que cela n’est pas un dôle car bien visible.

    Répondre
    JEAN PIERRE

    Bonjour monsieur camliti,
    Un maire peut il accorder une régularisation d’une construction illégale qui porte préjudice aux voisins.Comme par exemple pour nous notre voisin à construit sans permis une maison contre la nôtre, transformant notre maison individuelle en maison mitoyenne.( sans respecter le PLU,sans permis de construire,construction qui a duré 7 mois effectuée par des clandestins.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le maire peut tout à fait autoriser une construction à déroger à certaines règles, il en prend la responsabilité et devra en assumer les conséquences.
    Par contre, vous disposez du droit d’en référer au préfet.

    Répondre
    Olivier

    Bonjour
    J ai déclaré au service d urbanisme la construction illicite d une chambre froide dans le garage de mon voisin. Nous subissons actuellement la nuisance de 3 compresseurs de chambre froide. De plus ,notre voisin exerce l activité de boucherie porcine dans notre lotissement. Nous ajoutons à cela une réserve de gasoil pour ses véhicules ainsi qu un stockage de bouteilles de gaz. Actuellement , la mairie a donné le dossier à la police municipale qui s est déplacée chez nous mais pas encore chez le voisin pour constater. Nous avons l impression que rien ne bouge. Que faire ? Nous vous remercions

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous souhaitez que les choses avancent, il vous faut prendre un avocat + huissier et agir en justice en signifiant clairement les faits à l’administration et plus du voisin.

    Répondre
    murzereau

    bonjour j’ai monte moi même un garage attenant de 19m2 attenant sur le cote de ma maison sans faire de demande de travaux en 2009 car il ne fallait pas de permis de construire jusqu’à 20m2 et je ne savait pas qu’il fallait faire une demande de travaux.je voudrais savoir si on peut me le faire démolir? étant donne que c’est considéré construction illégale vu que la prescription est de 6 ans a 10 ans.Cordialement.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est tout à fait possible que l’état vous condamne à démolir si votre ouvrage est illégal, voire interdit de régulariser.
    Sans permis initial, pas de prescription possible ! La règle est simple.

    Répondre
    Myriam

    Bonjour j’ai récupéré la maison de mes parents et je viens de vérifier le cadastre et j’ai constater que la véranda de 28 m2 construite en 1994 n’avait pas fait l’objet d’un permis de construire. Le service de l’urbanisme me demande de faire une demande de permis de construire avec l’aide d’ un architecte
    Existe il d’autres solutions ?
    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Oui, vous pouvez demander vous même un permis de démolir et faire démolir par une entreprise la surface illégale.
    Ensuite, il vous faut missionner un huissier afin qu’il constate la démolition effective pour prouver que votre habitation est en règle vis à vis de la loi.
    C’est tout simple d’éviter l’architecte 😉

    Répondre
    Stephanie Di cara

    Bonjour j ai acheté une maison pour mon fils cas fait un grave accident de moto et dans le terrain j ai un bâtiment en dur de 50 m carré et je voudrez faire un agrandissement de 30 m carré car je veut que mon autre fils et ma belle fille vienne vivre avec moi pour quand je travail il puisse s occupé de mon fils handicapé on n a eu un rendez-vous avec la mairie il m on dit que se n etez pas possible comment puis je faire merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Stephanie,
    La meilleure chose à faire serait de missionner un architecte pour qu’il vous établisse une étude de faisabilité architecturale afin de valider ou pas le projet.
    Si cela est un peu compliqué, alors demandez à l’architecte de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb).

    Répondre
    Joelleb

    Bonjour et merci d’avance pour votre éclairage. J’ai acquis il y a 2 mois une maison. J’ai donc appris il y a 2 jours, alors que j’allais demander à la mairie une autorisation de travaux pour changer des portes, que cette maison était dans un périmètre classé monument historique. Sur l’acte de vente cette servitude n’est pas inscrite. Il EST en outre précisé qu’aucun travaux n’a été fait dans les 10 dernières années et qu’en conséquence ceux faits avant, avec ou sans autorisation, bénéficient de la prescription. Qu’en est-il, si je suis d’une part en terrain agricole et d’autre part dans un périmètre MH ? Une dalle de 36 m2 a été réalisée pour y poser une piscine hors sol, un abri de jardin de 15 m2, une pergola surélevée de 24 m2 ainsi qu’un local de stockage bois posé en façade de maison de 7 m2 manifestement sans autorisation ? Dois- je lancer une procédure judiciaire contre les notaires pour défaut d’information ayant vicié le consentement ? Cette maison me plaît beaucoup mais je ne souhaite en aucun cas me mettre hors la loi et assumer les conséquences de ces manquements professionnels en cas de revente.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Joelleb,
    Le notaire à dû inscrire dans les actes que vous avez signé, un article spécifiant que nulle n’est sensé ignorer la loi… donc a priori, vous auriez dû vous renseigner préalablement sur le secteur avant de vous engager.
    Je crains hélas que vous ne puissiez pas faire grand chose contre cela.

    Répondre
    Joelleb

    Merci pour cette information que je vais tenter de réfuter si vous le permettez. Quand vous achetez une maison dans un secteur inconnu et que vous passez d’une part par une agence immobilière et d’autre part par 2 notaires dont un connaît le secteur et l’autre a le devoir d’être vigilant et de veiller à vos intérêts, et que cela vous coûte 1/7eme du prix global de votre acquisition, je ne comprends pas comment on peut exiger de l’acheteur qu’il vérifie tous ces éléments par lui-même….. A quoi cela sert-il alors de passer par des professionnels ? Et fort heureusement pour moi le notaire a omis de préciser que nulle ne doit ignorer la loi, cette convention me semblant respectable quand on construit des choses sans autorisation et qu’on en subit les conséquences, un peu moins quand on acquiert un bien…… Mais c’est juste mon humble avis et je le partage bien volontiers…..

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Je comprends votre position et votre avis, après je ne fais que répondre avec mon expérience et ce qui en découle.
    Vous pouvez intenter des actions si vous vous sentez lésée et voir avec un avocat qui pourra très certainement répondre à vos objections.
    Je suis navré pour vous, mais trop de personnes ne prennent pas la mesure des engagements et cela va souvent très loin financièrement et impacte largement leurs vies.
    Bonne démarches juridiques alors.

    Répondre
    Elan

    Bonjour, juste un commentaire pour soutenir ce qu’a écrit Joelleb. La phrase « nul n’est sensé ignorer la loi » est un argument irrecevable, étant donné qu’il est strictement impossible de connaître toutes les lois dans tous les aspects de la vie. Il existe des millions de lois en France, elles-mêmes relatives à tout un tas de domaines spécifiques de l’organisation de la vie quotidienne en France. Si réellement nul n’était sensé ignorer la loi, alors il n’existerait pas de juriste. Déjà. Par ailleurs, dans le cadre de l’achat d’une propriété immobilière, c’est précisément parce que personne ne connaît toutes les règlementations et lois qu’on passe par des agences/agents immobilières/ers et des notaires. J’ai de nombreuses fois contacter des agents ou agents immobilier(e)s pour obtenir des renseignements auprès de maisons (que je savais être en zone protégée par l’ABF), et environ 1% m’ont préciser que la maison en question se trouvait en zone protégée. Ce n’est absolument pas normal et ce n’est pas à l’acquéreur de découvrir ce genre de choses qui, en l’occurrence, est tout sauf anecdotique.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Nous sommes devant une contradiction de la France, qui impose une connaissance mais qui n’en donne pas forcément les moyens de maitriser cela.
    Donc les conseils sont là pour cela et si les conseils que vous citez ne font pas le travail….
    Dans tous les cas, leurs écrits les protègeront et feront en sorte que le seul responsable sera le client final.
    CQFD…. désolé d’être aussi cash, mais c’est ainsi que le monde de l’immobilier se vie à l’heure ou j’écris ces lignes.

    Nathalie

    Bonjour , je suis très embêtée il y un an et demi j’ai voulu faire une dp en mairie pour une extension de ma maison a côté de mon garage (18m2)et j’ai appris par hasard qu’il yavait une nouveau ppri en cours et que mon projet était pas possible car la moitié de ma maison passerait en zone rouge ! Alors que jusqu’à maintenant c’était que le bas du terrain… Je précise que ce ppri n’est pas encore appliqué il y a même pas eu encore l’enquête publique donc j’ai quand même fait mes travaux sans autorisation pensant pouvoir régulariser après vu que ce ppri n’est pas encore d’actualité. Mais la police municipale est passée m’a appelé et a vu mes travaux ( quasiment fini) et ma demande de régulariser. J’ai appelé l’urbanisme mais ils me disent que c’est pas regularisable car il prenait en compte le futur ppri ( plus restrictif) pour les accords et comme c’est en zone rouge ça passerait jamais. Le policier m’a dit qu’il envoyait rien pour le moment. Que puis je faire ? Je n’ai pas envie d’aller au tribunal si je propose de démolir et que je m’arrange avec l’urbanisme puis je eviter d’aller au pénal ? Ou ça ira forcément au tribunal ? Quel est le prix de l’amende ? Je vais quand même déposer ma DP pour montrer que je veux régulariser.Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Nathalie,
    Il suffit de mettre en adéquation votre bien et démolir ce qui a lieu d’être démoli avant que toute procédure soit engagée contre vous.
    Si vous ne faites rien, le procureur fera le nécessaire pour vous condamner sous astreinte en général, cela équivaut pour votre cas à 250/300 € / jour jusqu’à ce que vous démolissiez et prouviez que cela est bien fait via un constat d’huissier.
    Donc agissez vite !

    Répondre
    DUBOUE

    Bonjour
    Nous avons acheté en 1986 une maison d’habitation.
    Les propriétaires précédents l’avaient construite telle quelle et occupée 10 ans.
    Au Rez de jardin une habitation de 85 metres carrés, et et au rez de chaussée deux appartements de 30 et 20 mètres carrés où logeaient les grands parents et enfants .Nous en avons fait notre affaire avec nos enfants jusqu’en l’an 2000 où là nos enfants étant partis et n’ayant qu’une petite retraite d’artisans ,nous avons commencé la location;le T1 à des étudiants et le t2 occasionnellement et pour nos enfants.Inscription au registre du commerce,à l’office du tourisme avec taxes de séjour au profit du trésor public et la CET par la chambre du commerce et revenus déclarés bien sûr en bonne et dûe forme .Or,cette année nous constatons,que dans le descriptif des impôts concernant notre maison,le rez de chaussée est déclaré en garage buanderie,cave cellier depuis l’origine.Que faire,la maison existant depuis 48 ans telle quelle et n’ayant subi aucune transformation dans l’intervalle.?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La meilleure solution serait à mon avis de missionner un architecte afin qu’il établisse des plans d’état des lieux afin de vous fournir un métré précis et ensuite fournir aux services fiscaux une demande de correction vis à vis de l’état réel du bien. Dans tous les cas, ma solution la plus viable est toujours de déclarer au plus vite la réalité pour ne pas être assimilé à des fraudeurs.
    De plus si vous pouvez prouver sans aucun doute ce que vous déclarez sur l’antériorité, alors vous n’avez pas de soucis à vous faire.

    Répondre
    Bousqit

    Bonjour,
    Du fait de la présence d’un cours d’eau enterré sous la route devant chez moi, 20m2 de la surface au sol de la maison est en zone pprn rouge.
    Peut on m’interdire de construire une extension de la maison hors zone rouge? D’aménager une surface plancher supplémentaire (combles) hors de la zone rouge? L’urbanisme souffle le chaud et le froid, sans réponse claire.
    Cordialement.
    Victor

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    L’administration en zone PPRN Rouge ne se positionnera que sur une demande officielle et claire, des paroles sont inutiles.
    Donc si le PLU et le PPR prévoit des options d’extensions, alors vous pourrez en faire la demande, si tel n’est pas le cas, alors vous ne pourrez pas obtenir votre autorisation administrative.

    Répondre
    GODDERIS

    Bonjour
    J’ai réalisé des travaux dans un bâtiment en 1995 avec un permis de construire pour 18 logements, au final j’ai réalisé 2 logements de plus mais sans modification de permis. Ce bâtiment est situé dans une copropriété et pour les besoins du règlement de copro un géomètre est intervenu pour une mise à jour des plans. Les vingt logements sont loués depuis 28 ans, je ne peux pas régulariser la situation en raison des normes actuelles, la mairie est informée et évoque le délais de prescription sans pour autant me le notifier. J’envisage de vendre ce bien, est ce possible ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La réponse est non, vous ne pouvez pas vendre un bien comportant des irrégularités flagrantes, cela est une « escroquerie » si vous n’en informez pas les possibles acquéreurs et surtout il vous faut réaliser les demandes de régularisations dans les règles de l’art.
    Sans quoi, votre potentiel acheteur pourrait (sans limite de délai) se retourner contre vous en cas de souci quel qu’il soit.

    Répondre
    Bouneggar

    Bonjour ma mère a acheté une maison avec une dépendance sur le terrain la dépendance date de 1954 la mairie demande la démolition or le jour où elle a acheté cette maison en 1996 le notaire avait demandé à la mairie si tout était OK pour eux tout était bon peu de temps après ils ont envoyé un courrier à ma mère demandant la démolition et après un deuxième courrier lui accordant de la garder en tant que abris de jardin aujourd’hui ma mère veut vendre son bien mais il y a toujours ce problème de la dépendance fait sans permis c’est par l’ancien propriétaire en 1954 y a-t-il prescription aujourd’hui lui redemande de démolir l’abri de jardin

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Tant que l’ouvrage n’a pas été déclaré officiellement et correctement, il n’y a pas de prescription sinon cela serait trop aisé.
    Donc la question à ce poser est : Est-ce régularisable ?
    Si la règlementation ne l’autorise pas (la régularisation) j’ai bien peur que la démolition soit une alternative à prendre en compte.
    Avez vous reçu une lettre du procureur de la république ou est-ce une « simple » lettre de la mairie ?

    Répondre
    mina

    bonsoir non aucune lettre du procureur de la république juste une simple lettre la dépendance a était construite en 1945 merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous avez de quoi prouver vos dires comme l’antériorité des dates, cela devrait pouvoir se régler avec l’aide d’un conseil d’avocat spécialisé en urbanisme.

    Répondre
    ABDOLA

    Bonjour en 1995 j’ai construis une maison avec permis de construire en 2015 j’ai demandé une extension cela a ete acepter j’ai vendu ma maison et garder mon extension l’acheteur a écris au procureur de la République pour faire demolir moon extension courier de mairie qui me mette en demeure de demolir j’ai donc fait les démarches mais si cette demolition est faite l’eau du ciel sinfiltrera chez lui que me conseillez vous de faire car je ne voudrais pas être responsable des dégâts qui vont se produire
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Déjà déterminer la raison pour laquelle votre extension n’est pas régulière. Ceci est le point de départ, si vous avez obtenu un permis pour cette immeuble et que vous avez respecté le permis, pourquoi la mairie exigerait la démolition ?
    Il y a quelque chose d’étrange.
    Avez vous réalisé un détachement de parcelle pour être séparé de la maison que vous avez vendu ?

    Répondre
    Robert

    bonjour on a loue le premier janvier 2015 une parcelle de terre nue non constructible sans électricité et sans eau sur le bail est spécifié que le locateur ne peut faire aucune activité commercial a ce jour le locataire a construit un local est a installé son activité de vente pépinière donc on a reçu une lettre des impôts que ce terrain est commercial et de payer 3000euros de foncier plus cher que le loyer que faut il faire pour récupérer notre terrain merci de nous répondre cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Vous devez simplement signifier à votre locataire de respecter le bail sans quoi, vous serez dans l’obligation de rompre celui-ci si il ne respecte pas les clauses.
    Une lettre d’avocat sera la bienvenue dans cette situation voire même transmise par huissier.

    Répondre
    Roland

    Bonjour et merci pour votre aide …
    nous sommes intéressés par l’acquisition d’une villa en PACA construite en 2005 avec PC accordé en 2001 déclaration de début travaux mais aucune déclaration d’achèvement des travaux ni de conformité (!)
    Or le projet existant est sensiblement différent du PC et comprend des extensions. Le vendeur prétend qu’il y a une prescription de 10 ans mais ce je suis dubitatif ! 1- ne devrait-il pas apporter une preuve de la date de l’achèvement?
    2- en tant qu’acheteur est ce que je peux demander à la mairie un courrier m’indiquant que la maison en l’état est non pas conforme, mais prise en compte telle quelle et qu’ils ne pourront exiger aucune démolition?
    3- sans conformité , pourrais je envisager ultérieurement une autorisation de travaux ou autre PC ?
    Quel est le risque en tant qu’acheteur éventuel ?
    Merci pour vos réponses car je dois ce prendre une décision .

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Roland,
    En achetant ce bien vous prenez tous les risques possibles et imaginables.
    Donc si le vendeur est si sûr de lui, il n’a qu’à fournir un document de la mairie attestant que tout est conforme, ensuite que le notaire inscrive noir/blanc que le vendeur serait responsable pleinement et rembourserait les frais + vente SI il s’avère que tel n’est pas le cas.
    Le vendeur SI il est plus que serein, signera sans souci, dans le cas contraire, il y a un LOUP et Fuyez !

    Répondre
    Ghislaine

    Je vais vous exposer mon problème, à la suite de l’éboulement de la montagne de Cabassous (Guyane), il y a eut un éboulement sur mon terrain, faute est à mon voisin, le maire a demandé au prefet de déclarer en zone rouge notre terrain, sans nous en parler, 1re erreur. Nous avons construit sans permis de constuie sur notre terrain, comment puvons-nous faire sauter la zone rouge, car en fait, il n’y a pas d’éboulement, de plus, les impôts fonciers tiennent compte à mon avis, des suppléments de surface habitable, pouvez-vous nous renseigner s’il vous plait, nous sommes ennuyés, de plus nous voudrions vende pouor rentrer en France, nous sommes âgés, nous voulons rejoindre nos enfants – Ghislaine

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je crains hélas que vous soyez dans une mauvaise posture, vous avez construit illégalement un immeuble sur un terrain déclaré comme dangereux.
    Le bien semble invendable. Seul un avocat spécialisé (et je doute fort que vous ne soyez pas en mesure d’exiger quoi que ce soit légalement) pourrait tenter d’éclaircir un point, mais ne rêvez pas, c’est quasi impossible de résoudre une telle situation. Navré pour vous.

    Répondre
    PREX

    Bonjour,
    Vous écrivez « Il est Important de se souvenir qu’il n’existe AUCUNE prescription même trentenaire sur les biens communaux, départementaux ou d’état. »
    Cependant je lis sur le site des notaires de Gironde « Cette action civile de la personne publique se prescrit par un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Par conséquent, et a l’instar de ce qui a été dit ci-avant concernant l’action pénale, il est particulièrement important de s’assurer que l’action est prescrite, par la production, par le propriétaire, de tout document permettant de justifier de la date de l’achèvement des travaux. Il existe 2 prescriptions concernant la Commune selon eux. Qu’en pensez vous ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Merci pour ces précisions, il existe effectivement des cas particuliers, il faut donc toujours être vigilant en achetant un bien.

    Répondre
    Clerveau

    Bonsoir j’ai fait l’acquisition il y a 2 ans d’un terrain agricole avec un bâtiment de 400 mètres carrés existant dessus une ancienne porcherie désaffectée je souhaiterais faire un changement de destination pour une partie de cette habitation j’aimerais connaître la démarche à suivre est-ce qu’il faut se faire accompagner d’un professionnel si oui lequel pour augmenter nos chances d’aboutir à ce projet merci d’avance pour vos réponses

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Sans hésitations, missionnez un architecte proche du bien concerné. Ensuite sollicitez une mission d’étude de faisabilité architectural pour vous assurer que le projet est envisageable.

    Répondre
    olivier

    Bonjour
    J’ai obtenu un permis de construire il y a 2 ans , les travaux sont à 90% terminé.
    La mairie vien de m’envoyer un email me demandant une visite pour contrôler les travaux.
    La maison individuelle répond parfaitement au permis déposé mais par contre j’ai construit 2 places de stationnement et un mur de soutainement de 2.1m en limite de voie publique, une piscine de 10m2 avec une terrasse en bois sur pilotis de 60m2 et un four à pizza en limite de la bande des 5metres. et tout cela ne répond pas au permis de construire.
    Quel sont les risquent encouru et quelles démarches puis je entreprendre ?
    Merci de votre retour

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Olivier,
    Et bien vous êtes dans une sale situation, vous avez fait les mauvais choix en pensant être au dessus de la loi.
    Maintenant la seule chose qu’il vous reste à faire est d’étudier SI vous avez la possibilité de régulariser RAPIDEMENT, dans le cas contraire, vous risquez une condamnation au pénal, car c’est le procureur de la république qui va se saisir du dossier.
    Si au final, vous ne pouvez pas régulariser, il vous faudra démolir et remettre en l’état initial… agissez vite pour montrer votre bonne foi auprès des services de l’état.
    Bon courage à vous.

    Répondre
    SOPHIE

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain de 3000 m2 (viabilisé) depuis plus de 50 ans.
    Je me bats depuis de nombreuses années pour y construire ma maison d’habitation mais malheureusement la ville du Havre a classé la zone où est situé mon terrain en zone AI du PLU. Mon terrain est de ce fait condamné à rester en friche puisqu’aucune construction n’y est autorisée (sauf pour une activité agricole) Je me bats contre cette injustice et cette classification démunies de discernement car cette zone n’a plus rien « d’agricole » au vue des constructions qui entourent mon terrain (Locaux et maisons, certes illégales car construites sans permis mais bénéficiants de la prescription puisque construites depuis au minimum 30 ans) mon terrain est même mitoyen depuis toujours avec une casse-autos (réglementaire et agrée) Une casse-auto autorisée dans une zone agricole alors que la construction de ma petite maison familiale CHEZ MOI m’est interdite grrrrrr ! Je suis aussi séparée par un simple chemin rural d’une immense ZAC qui est entrain de s’installer à grand pas sur des terres qui étaient classées agricoles jusqu’en 2006 mais reclassées en terres constructibles par la ville du Havre après achat de ses terres aux pauvres cultivateurs ! Pour toutes ces raisons et face à énormément de refus de permis de construire, j’ai saisi en juin 2021 le tribunal administratif. L’affaire est en cours d’instruction…
    Je suis révoltée contre tant d’injustices et je me battrai jusqu’au bout. J’envisage même de convoquer tous les médias possible pour que mon affaire fasse du bruit.
    Je souhaiterai avoir votre avis sur ma procédure, pensez-vous que je puisse avoir gain de cause auprès du tribunal administratif ? Quels conseils supplémentaires pourriez-vous me donner afin de mettre le plus de chances de mon coté ?
    Je vous remercie sincèrement pour vos conseils.
    Bien à vous.
    Sophie

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Sophie,
    Votre cas atypique nécessite un échange en privé car assez complexe, je vous propose de commander une rapide mission de conseils d’architecte en cliquant sur le lien ici > Je commande un conseil personnalisé.
    Je pourrais ainsi vous répondre plus précisément et voir avec vous quels sont les axes de défense de vos droits.

    Répondre
    angeline

    Mon voisin a construit un mur sur mon terrain. Un procès a eu lieu, le jugement après de nombreuses années a été rendu, et l’a condamné à la démolition du mur de 6 mètres de long sur 3 mètres de haut . Sur mon terrain il y a également une partie de son abri à piscine.
    Plutôt que la démolition nous sommes d’accord pour un dédommagement. Je n’ai aucune idée de ce que je peux lui demander. Pouvez-vous me donner une idée.
    Merci.
    Bien à vous.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir,
    Cela est complexe et peut varier selon de nombreux critères, je vous conseillerais de vous rapprocher de votre avocat, qui sera le plus à même de vous répondre au regard des antécédent et connaissance de votre dossier.

    Répondre
    Weigel

    J’ai monté un abri de jardin en bois de 10 m carré sans avoir une autorisation la mairie va t’elle me faire une procedure

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous n’avez pas réalisé de demande de travaux préalable, alors la mairie est tout à fait en droit de demander la démolition ou engager une procédure.
    Déposez une demande de régularisation dès que vous le pouvez.

    Répondre
    Villeneuve

    Bonjour, je désire acheter un terrain avec 2 maisons. L’une de ces maisons ( 133 m2) était initialement un garage. Le vendeur l’a réhabilité en maison d’habitation mais ni lui ni la mairie ne retrouvent le permis de construire. Mon notaire me dit que sans ce permis je orends de gros risques. Sur la taxe d’habitation il est bien mentionné qu’il y a 2 maisons.
    Pouvez-vous me dire quels sont les risques à acheter ce bien ? Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    L’achat d’un bien comportant des ouvrages illégaux, vous rendent responsable pénalement de ce qui est bâti.
    Car visible et non dissimulé.

    Il est donc conseillé de demander au propriétaire actuel de régulariser, soit de signer un compromis avec clause suspensive (sans délai maximum) d’obtention et de purge du permis de régularisation.

    Sachant ainsi que vous prenez un risque pécuniaire de votre côté.

    En plus de cela, les biens illégaux peuvent être démoli car sous le coup du code pénal.

    Répondre
    redoules

    bonjour Monsieur,
    mon voisin a effectué il y a une quinzaine d’année un agrandissement à sa maison qui est située en zone non constructible. cet agrandissement est situé à 10 centimètres d’un mur en pierre qui m’appartient et que je ne peut pas entretenir du fait de la proximité de ce batiment.
    J’ai proposé à mon voisin d’acquérir ce mur afin de me libérer de toute responsabilité en cas d’écroulement mais il a refusé.
    Que dois-je faire car je trouve anormal d’etre responsable si le mur s’écroule et endommage sa construction qui est illégale.
    Merci de m’éclairer car cette situation me pèse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La première chose à faire est de faire constater l’illégalité par huissier et la mairie.
    Ainsi une date et un état de fait sera acté.
    Ensuite, la mairie étant avertie en LRAR n’aura d’autre possibilité que d’agir.
    Si elle ne le fait, pas il faudra alors engager un avocat pour qu’il soit signifié aux personnes concernées (voisin et mairie + préfecture au cas où)que les choses doivent être régularisées.

    Répondre
    renard

    Bonjour.
    Mon voisin a un abri de jardin en dur ,celui- ci est tombé . A t’il le droit de le reconstruire ?,tout en sachant qu’il a été réalisé sans permis.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Reconstruire un ouvrage illégal est illégal !
    Donc … cqfd

    Répondre
    Vincent

    Bonjour, dans ma cour, il y avait un hangar (construit en bois), il avait plus de 30 ans, il allait s’écrouler, je l’ai démolie et rebâtie en briques. Je ne savais pas qu’il fallait faire une demande à la mairie. Vu que l’ancien hangar a été construit dans les années 1970, le nouveau a été construit dans les années 2000. Le hangar est en place depuis 50 ans, est ce que la mairie peut me demander de l’arracher ! Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Vincent,
    Si vous n’avez pas fait les choses dans les règles, il est tout à fait possible que l’ouvrage dit « illégal » puisse être démoli ou détruit par ordonnance d’un tribunal.
    Certes l’ouvrage existait, mais vous auriez dû demander une autorisation pour démolir et rebâtir.
    Maintenant que cela est fait, il faut vérifier si vous pouvez régulariser et ceci sans délais.
    Missionnez un architecte afin de ne pas faire d’erreur à minima pour une étude de faisabilité architecturale.

    Répondre
    Dusart

    Bonjour je viens d acheter un terrain. Je l ai fait borner et on s est rendu compte que le mur de parpaing sui sert de clôture à mon voisin et sur mon terrain hors il dit su il a plus de trente ans sachant que lui a acheter y’a 4 ans. Comment savoir si y’a 30 ans et puis je le demolir

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    La situation est compliquée, car la prescription acquisitive trentenaire ou usucapion est basée sur un usage des lieux et un entretien sans titre ou actes, mais il faut démontrer que l’utilisation ou « occupation » des lieux c’est faite sans soucis durant 30 ans.
    Vous trouverez pas mal d’informations dans ce site

    Répondre
    le louarn jacques

    j’avais un abri de jardin15 m2 déclaré en 2000 malheureusemùentil vient de disparaitre dans un incendie. je compte reconstruire un abri de 10m2
    dois faire une déclaration a la mairie? ou n’est ce pas necessaire
    la dalle en cimment exixte toujoiurs merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Oui dans le cas d’incendie, il faut à minima (selon le secteur) déposer une déclaration préalable de travaux afin de spécifier la reconstruction de l’ouvrage.

    Répondre
    jJP

    Je suis une SCI et j’ai fait une demande de travaux et obtenu une autorisation sur un poulailler de 70 M²pour inverser la pente la pente de mon toit, Celui-ci n’avait pas d’existence administrative donc pas de permis. De plus il ne respecte pas les règles d’urbanisme, il est a 1 mètre de mon voisin et il avait une hauteur de 2 mètre sur 15 mètre de longueur et il a été élevé a 3,5 mètre de hauteur.
    le poulailler a depuis été transformé en 48 m² de garage et de 22 m² habitable.
    Ma SCI voudrait mettre en vente ce bien avec la villa attenante, mais mon voisin conteste la demande de travaux pour une perte de vue et me dit qu’une SCI doit demander un permis de construire par l’intermédiaire d’un architecte pour ce type de modification, a t’il raison.
    Si oui, comment régulariser et de quelle manière

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Votre voisin a raison.
    Votre situation semble irregularisable… hélas pour vous.
    Missionnez un architecte pour un conseil préalable, mais j’ai bien peur que votre bâtiment soit voué à la démolition.

    Répondre
    Joaquim

    Bonjour Mr Camliti,

    Je suis agriculteur, sur le point d’acheter une ferme comprenant 5ha et un hangar agricole transformé en moitié en habitation.
    Le propriétaire actuel dis que la maire actuelle ne veut pas régulariser l’habitat (reconnu par la SAFER en tout cas car vendu comme tel), mais il nous a dit aussi que parceque des taxes d’habitation sont payés depuis plus de 7 ans il n’y a pas de possibilités d’expulsion/démolition.

    Qu’en pensez-vous?
    Merci pour votre retour
    Joaquim

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il est conseillé de demander une régularisation officielle et surtout ne pas vous baser sur des paroles.
    Demandez un engagement ou clause suspensive qui vous permettrait de rompre l’achat si la régularisation n’est pas possible.

    Répondre
    Abécassis

    J’ai construit ma maison sur la base d’un permis obtenu il y a 22 ans mais n’ai pas déposé la déclaration de fin de chantier ayant transformé une terrasse couverte en salon habitable, prospect de ce côté non respecté 2, 5m au lieu de 3m, le mitoyen étant un terrain vague appartenant à l’état. Je crains que la régularisation ne soit impossible, le PLU ayant évolué depuis. J’ai 80 ans et je crains que mes enfants aient des difficultés

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Au regard de ce que vous présentez, il apparait effectivement que cela va être problématique et financièrement un casse tête.
    Il est donc préférable de contacter un architecte pour qu’il étudie la situation avec vous en le missionnant pour une étude afin de voir avec lui si vous devez démolir certaines choses ou pas.

    Répondre
    Pierre

    Bonjour, dans les années fin 1980 une véranda(13m2) attenante à notre maison a été construite sans demande de travaux, sur cadastre.gouv elle apparait normalement dans le prolongement de la maison,qu’ est ce que cela veut dire ,doit t on en conclure que la situation est régularisée ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Pierre,
    La réponse est NON, le fait que le cadastre affiche une situation n’entérine aucunement celle-ci.
    Tout au plus, elle vous aiderait pour tenter de régulariser si cela est possible en indiquant précisément que vous payez (à vérifier) des taxes ou pas.

    Répondre
    Sinmai

    Bonjour

    Pourriez vous me dire qui est en mesure de faire une demande de démolition ? Est ce la commune , un privé, une préfecture?
    Un Privee a été devant le tribunal administratif comme ayant fraude intentionnellement son pc et ils ont annulé le pc et les modificatifs. Ayant construit il ne peut donc régulariser malgré un nouveau pc refusé. Nous attendons la décision de l’APPel qui semble confirmer le jugement. Mais ensuite que se passe passe t’il? Merci beaucoup

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Le jugement déterminera les condamnations et quelles sont les exécutions conséquentes de cette/ces condamnations.

    Répondre
    Julien

    Bonjour Monsieur Camliti, je possède un joli cabanon de bord de mer, celui-ci se trouve avoir été construit en 1948, mais la mairie aujourd’hui souhaiterais peut-être me poser problème voir même nous obliger à détruire en raison de la zone naturelle dans lequel il se trouve est concerné par la loi du littoral sur ce secteur… Que puis-je faire pour le conserver sachant qu’il à plus de 70 ans d’existence… La mairie n’ayant pu le passer en hameau nouveau, y a-t-il d’autres solutions pour le valider sachant qu’il avait été construit à cette ancienne époque sans permis ni demande… Y a-t-il une solution pour détourner la loi du littoral, ou une prescription quelconque qui pourrait exister ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Julien,
    Je ne pense pas qu’il y ait de solutions miracles.
    Les cabanons en bord de mer construits illégalement sont sous le coup de nombreuses lois et jurisprudences.
    Seul un avocat étudiant cela toute la journée pourrait vous conseiller au mieux… en tant qu’architecte, je n’ai pas connaissance des mises à jours hebdomadaires des jurisprudences des tribunaux.
    Tournez vous vers un avocat spécialisé, cela est votre seule option, je le crains.

    Répondre
    Guillou

    Bonjour il y a 3 ans nous avais acheter une maison avec deux dependance à cette époque c était compliquer pour nous dépression de mon épouse suite à un grave accident de travail puis perte d emploi puis le mien etc lorsque nous avons signer les papier de vente ont peut dure qu lnlnt étaient des zombies la situation allant mieux j ai commencé à faire le tri des papier et donc ceux de la maison et je m.apercois que la.dependance à été construite sans respecté le permis de construire puis un garage est venu l agrandir sans permis il y a un etage quk n est pas declarer ainsi que la fosse septique a laquelle elle est raccorder la deuxième dépense des preau à été également construite sans permis le notaire me dit que c’est pas grave que tout a plis de 10 ans que je ne craint rien mais après avoir parcouru de nombreux article je n en suit pas sur devriont nous porter plainte ou autre

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je vous conseillerais de demander au notaire d’écrire noir/blanc qu’aucune poursuites ou problèmes ne seront engagez contre vous sur la base de ce qu’il constate et qu’en cas de poursuites il aura l’entière responsabilité des frais incombant à cette état.
    Il est possible que la mairie n’engagent rien, mais pourrait fortement limiter la constructibilité, voire refuser complètement toutes modifications ou évolutions.
    La notion de construction initiale est très souvent voire tout le temps oubliée…

    Répondre
    Jean-Pierre

    Bonjour monsieur CAMLITI
    Je reviens vers vous une nouvelle fois.Suite la construction illégales d’une maison contre mon mur pignon dont je suis seul propriétaire (sans permis de construire sans respecter le PLU etc etc)Comme j’ai l’impression que la situation est « figée  » depuis bientôt 5 ans,j’ai adressé un nouveau courrier au maire de ma commune,qui par une réponse lapidaire me fait savoir qu’il transmet mon courrier à la Direction de l’urbanisme et de l’aménagement durable.Mais j’ai l’impression que l’on me promène et tout le monde se renvoie « le bébé  » sans rien faire de concret.Quelles sont les compétences de cette direction en matière de constructions illégales.
    Je vous remercie par avance de votre réponse monsieur CAMLITI.
    JEAN PIERRE

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Pierre,
    La mairie a toutes les compétences pour constater l’infraction caractérisée, mais parfois, elle ne souhaites pas se mettre à dos certains administrés.
    Donc, le mieux pour vous si cela vous porte préjudice, vous pouvez contacter un avocat, missionner un huissier pour constater et engager une procédure auprès de la préfecture qui elle agira si elle est correctement sollicité (le pourquoi de l’avocat).
    Ensuite, la justice devrait s’emparer de l’affaire et suivre son cours.

    Répondre
    Sam

    Bonjour, mon père a construit une dépendance de 20m2 dans notre cours sans permis de construire. Je vois qu’on peut faire une demande même après la construction. Je ne comprends pas trop le principe. D’ailleurs un permis est il payant ? A quel moment peut on découvrir que cette dépendance n’a pas de permis ? Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il faut demander une autorisation évidemment et cela n’est pas payant si vous le faites vous même, par contre vous paierez des taxes l’état vous en informera.
    Le principe de la demande a posteriori est que SI vous pouvez régulariser, alors faites le car en cas de contrôle, souci, incendie, revente…. vous aurez des problèmes si l’ouvrage n’est pas déclaré.
    Cela équivaut à rouler sans permis avec tout ce que cela comporte comme risque juridique.

    Répondre
    vanessa

    Bonjour, nous avons monté un abris de jardin en bois de 19 m2 sur notre
    terrain il y 7 ans. Nous ne savions pas qu’il fallait faire une déclaration de travaux. Voulant régularisation la situation nous avons fait cette régulation de travaux. La mairie nous a fait part de son opposition, ne respectant les règles d’urbanisme. Que devons nous faire, n’ayant pas plus de détails de leur part?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Vanessa,
    Vous devez démonter votre abris de jardin et vérifier les règles d’urbanisme pour savoir ou vous pourriez le positionner.

    Répondre
    Clarisse

    Monsieur
    Le voisin a construit sans permis mais je ne sais plus la date exacte et la mairie ne veut pas trop regarder les archives

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Clarisse,
    Si la mairie ne vous répond pas, vous pouvez contacter le contrôle de légalité de la préfecture et sollicitez les par lettre recommandé avec accusé de réception.

    Répondre
    Clarisse

    Monsieur
    Cest quoi le contrôle de legalite de la préfecture et la construction date de plus de 10 ans mais pas de trace à la mairie mais elle ne veut rien faire
    Cordialement
    Clarisse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Clarisse,
    Le contrôle de légalité est un instance nationale qui est supérieure à la mairie et enclenche des procédures si la légalité n’est pas respectée par la mairie.
    Vous pouvez expliquer à la mairie de lire et de consulter ces deux jugements importants :
    CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873 ; CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194
    CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n° 51.172

    Ils comprendront ainsi la notion de construction initiale lorsqu’un ouvrage est réalisé illégalement et ce que cela implique. Car trop souvent, ils ignorent la loi et les implications factuelles.

    Répondre
    Clarisse

    Monsieur
    On me dit de laisser tomber car prescription qu en pensez vous il a le beau rôle pas d impot

    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je n’en penses rien, prenez un avocat spécialiste et vous verrez ce qu’il en dit réellement sur la notion de construction initiale.

    Longuet

    Bonjour
    Je suis propriétaire d un bien avec maison j ai construit une dépendance de 70 m3 dans mon terrain de 2500 m3 il y a 10 ans sans permis de construire je voudrais aujourd’hui faire la demande de permis de construire pour cette dépendance , je voudrais savoir si je peux avoir des problèmes et si mon bien risqué d etre refusé ou accorder sachant que normalement j ai droit encore à 80 m 3

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Bien évidemment que vous risquez des problèmes, vous avez soustrait un ouvrage et les taxes s’y afférentes durant plus de 10 ans à l’état et vous pensez qu’ils ne vont pas regarder de très près votre dossier ?
    Il faut être cohérent.
    Faites votre demande de permis et vous verrez bien.

    Répondre
    Serre

    Bonjour, je possédais un terrain sur une falaise, je viens de le vendre mais l’acheteur remet en cause un incident(chute de rocher) qui date de + de 15 ans. une sécurisation a été faite (Grillage) car il y a un ERP construit depuis plus de 30 ans au dessous (sans permis de construire et dans une zone à risque). Ce bâtiment est fermé depuis quelques années, mais son propriétaire « envisagerait » une réouverture ? Merci de me conseiller.

    Répondre
    C

    Bonjour
    Je possède un bâtiment agricole qui a un permis de construire mais pas de DAACT
    Ce bâtiment n’est pas conforme au permis de construire
    Le permis et le bâtiment date de 40 ans
    La mairie m’a envoyer une mise en demeure de régulariser
    Puis je invoquer le délai de prescription,sachant que je n’ai pas de DAACT ?
    Construit par mon père et hérité il y a 20 ans
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si un permis de construire à bien était déposé et acté par une déclaration d’ouverture de chantier, vous pourriez potentiellement pouvoir (avec l’aide d’un avocat) faire valoir un droit de prescription.
    Le souci est que votre bâtiment n’est pas conforme selon vos dires, donc le permis pourrait être invalidé par ce simple fait.
    Pourquoi ne pas régulariser ? Est-ce impossible d’un point de vue de la réglementation ?
    Concernant l’héritage ou l’achat, dès lors que vous acceptez le bien, vous devenez responsable de ce qui se trouve sur le terrain…. avec tout ce que cela induit juridiquement.

    Répondre
    Durand

    Bonjour
    Une maison s est construite à côté de notre maison cette maison a une pompe à chaleur qui est à moins de 5 mètres de notre pignon cette pompe n apparaît pas sur les plans du permis de construire mais dans le descriptif ?
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Oui et quelle est votre question, interrogation ?

    Répondre
    Eliane

    Je suis sur le point de signer un compromis de vente de ma résidence secondaire en corse construite depuis14 ans et il semble que le maçon qui nous a fait cette construction n’a pas fait de demande pour un garage attenant que nous avons décidé pendant que cette construction était en cours. Le maçon nous a dit faire le nécessaire et à ce moment là nous lui avons fait confiance. que pouvons- nous faire maintenant.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Eliane,
    Je pense sincèrement que vous deviez être informé, un garage n’est pas une chose anodine.
    De plus étant le maitre d’ouvrage et ayant signé les documents de la demande de permis, vous auriez dû vous en soucier.
    Le souci à présent est que la demande de régularisation est potentiellement impossible, ce qui pourrait provoquer une demande de démolition avec astreinte journalière et bloquer la vente bien évidemment.
    Même si votre maçon à réaliser quelque chose d’illégal, vous êtes en grande partie responsable juridiquement.
    Voyez rapidement avec les services de la mairie de la commune concernée par le bien pour voir avec eux si vous pouvez régulariser.

    Répondre
    Loïc

    Bonjour, avec ma femme, nous sommes sur le point d’acheter une maison, possédant sur son terrain une construction sauvage (bergerie) datant de plus de 10 ans (archives de photographies aériennes) la présence de cette construction n’est pas connue du service des impôts fonciers, et elle ne respecte pas le PLU de la commune (zone industrielle, constructions à usage agricole formellement interdites), est-il possible que nous ayons des problèmes à cause de cette construction ? Quelles pourraient être les démarches pour éviter ces problèmes ?
    Je pense qu’il serait judicieux de consulter un avocat spécialisé…

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Loïc,
    Il est tout à fait possible que quelqu’un vous ennui pour cette construction illégale.
    Consultez un avocat pour voir avec lui quels sont les risques inhérent à cette situation.

    Répondre
    Florian

    Bonjour,
    Nous étions depuis le mois de juin sur le point d’acheter une maison avec mon épouse, la banque nous a accordé le financement tout était prêt ne manquait plus que la signature notarial, mais à l’instant le notaire me dit la fosse sceptique non conforme, et la maison n’a pas eu l’autorisation d’être construite que le vendeur a été condamné à payer une amende , mais à était autorisé à ne pas démolir la dite maison mais que celle ci en cas d’incendie ou autre dégâts ne peut être assuré.
    Ma question : cela suffit il pour annuler la vente et que risquons nous entant qu’acheteur. Merci pour votre reponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Florian,
    Si des éléments vous ont été intentionnellement cachés, alors oui vous pourriez faire annuler la vente, car cela est important comme affaire.
    Prenez attache auprès d’un avocat pour vous assurer de la bonne démarche juridique

    Répondre
    mohamed

    j ai achete il y a 36ans un appartement situé au rez de chaussee d une copropriete avec une cour privative et une veranda.Maintenant 36 ans apres on me dit de la demolir car elle a etee construite sans autorisation des autres coproprietaires???? Mais quand j ai acheter cet appartement la veranda etait la .Que dois je faire merci de m aider svp

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Mohamed,
    Les constructions sur les parties de jouissances privatives ne peuvent être conservées que SI elles ont été autorisées.
    Si cela n’est pas le cas, alors, hélas vous devriez vous plier à la loi.
    Sinon prenez un avocat pour voir avec lui quelles solutions s’offrent à vous.

    Répondre
    Régis

    Bonjour Ne sachant pas qu’ il fallait une demande de l’ urbanisme j’ ai fait installer 3 volets roulants . mais j’ ai aussi des volets battants .A la suite d’ une dénonciation on me demande de les enlever . ils y en a d’ autres autour de chez moi et qui n’ ont que des volets roulants .Comment comprendre cette situation .J’ ai demandé une régularisation qui m’ a été refusée .Comment comprendre cette cette situation ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Régis,
    Comme je dis toujours : « Ce n’est pas parce qu’une personne roule à 280Km/h sur l’autoroute, que vous devez en faire autant », si cela n’est pas autorisé alors vous devez respecter la loi.
    Il ne tient qu’à vous de faire constater les infractions voisines et demander le rétablissement pour tout le monde.
    SI la mairie n’agit pas, sollicitez le préfet.

    Répondre
    ALEXIS

    Bonjour
    j’ai une activité commerciale dans le secteur automobile avec une entrée et une sortie pour les vehicules cette sortie je l’exploite depuis 20 ans et voila que le terrain qui servait de sortie a été vendu ce terrain est immense et le nouveau proprietaire (la commune) pense l’exploiter dans un dixaine d’années mais en attendant desire tout clôturer mettant ainsi en difficulté mon activité es ce legale ?

    Cordialement
    ALEXIS

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Alexis,
    Oui c’est légal, vous devez avoir un accès indépendant sans passer par le terrain voisin qui n’est pas votre propriété.
    Sauf si vous aviez un acte de droit de passage clairement établit et acté chez un notaire.

    Répondre
    marie-christine

    Mon voisin a construit un hangar adossé à mon mur privatif en limite de propriété sans autorisation. Là il vient de déposer une demande de régularisation de permis de construire. Je n ai jamais donné l autorisation de construire adossé à mon mur privatif. Comment dois-je faire pour qu il n ai pas son permis. Il est en cours d instructions.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour marie-christine,
    Le code civil autorise dans une certaine mesure la construction en mitoyenneté et si le PLU l’autorise également, alors vous ne pourriez pas faire grand chose.
    Par contre, si les ouvrages engendre des dégâts, sur la base d’un constat d’huissier avant/après alors vous pourriez vous retourner contre votre voisin.
    Sinon pour faire que le projet soit refusé, vous devez étudier le PLU et voire dans quelle mesure le projet n’y répond pas.

    Répondre
    MTIBAA

    Bonjour,

    Nous avons fait une demande pour acheter une maison. Sur un terrain de 400m, le propriétaire a aménagé une dépendance indépendante de la maison de 29m2 avec les normes d’hauteur sous plafond et des fenêtres ect… Le seul soucis est que le propriétaire n’a pas déposé un permis de construction (pour aménager l’espace initialement conçu comme un espace de stockage). Je voulais savoir si je risque des problèmes juridiques si on acte l’achat (pénalité, démolition..) si ca serait possible de régulariser l’espace pour à la fin le mettre en location (déclarée).

    Je vous en remercie par avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Pour faire simple et rapide, si cela n’est pas déclaré, c’est illégale et pénalement répréhensible donc possibilité de démolir sous astreinte pénale !

    Répondre
    Frédéric

    Bonjour,
    Vos articles sont intéressants, mais j’ai parfois du mal à voir les suites à faire, par exemple , nous avons fait faire une véranda de 25 m2 en appuis sur une façade sans vis à vis et dont l’emprise et entièrement sur notre terrain, le représentant de la marque qui a construit cette véranda nous a indiqué au départ de ce projet qu’il n’y avait pas nécessité de demande de PC ou d’autorisation de travaux car  » une véranda est démontable  » cela ce passe en juin 2020 et le construction en octobre (nous avions largement le temps de demander un PC? ; Ni pendant ni à la fin des travaux travaux, il ne nous été demandé quoi que ce soit ni fournis de documents autre que les factures. depuis des amis ont été étonnés de ces faits et j’ai rechercher plus d’informations et je suis tombé sur votre site et là douche très froide, ( le chargés du projet a depuis été licencié pour fautes dixit le constructeur) il nous faut donc régularisé, ma question est faut-il partir un un permis de construire normal ou sur un permis de construire modificatif sachant qu’il n’y a pas de PC initial? Merci pour votre réponse , nous devons nous rendre à la mairie du village pour réaliser ou essayer de réaliser ces documents dès demain 2 novembre Cordialement Frédéric

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si rien n’a été demandé, c’est un permis.

    Répondre
    Bernard

    Bonjour,
    Lors d’une tempête, une partie d’un mur mitoyen séparatif s’est effondré.
    J’ai eu la surprise d’apercevoir une construction extension illégale adossée contre mon mur, sans permis ou demande préalable de travaux (vérifié), sans mon autorisation.
    Il ne m’est pas possible de connaître la fin des travaux.
    Vu l’état du mur affaibli, il ne fallait pas construire.
    Pouvez-vous me dire quand commence le délai de prescription.
    Merci d’avance.

    Répondre
    Bernard

    Bonjour,
    Grand merci pour votre réponse. Ca me rassure.
    Bien cordialement.
    Bernard

    Répondre
    Coralia

    Bonjour, ma question concerne la situation de mon compagnon qui a rajouté environ 40 m carré ou un peu plus, à sa maison, sans permis de construction. Il a aménagé de façon permanent il y a 5 ans, et c’est son habitation principale.
    La mairie a dénoncé la construction illégale, dans le but de régulariser la situation au niveau des impôts perçu.
    Entre temps à été convoqué à la gendarmerie et suite à ça , on lui a annoncé que le juge a demandé la mise en état.
    Il attend avec l’angoisse, de rigueur, de se faire entendre par le juge.
    Ma question est : c’est quoi la meilleure chose à faire, peut-on espérer un fin heureux ?
    En vous remerciant de votre réponse,
    Cordialement,

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Coralia,
    Je ne suis pas certain qu’au regard de la situation présentée, cela s’arrange.
    Si le juge suit (ce qui est généralement le cas) la décision de la mairie.
    Votre ami sera condamné à remettre en l’état initial le bien sous astreinte financière journalière.
    Il est donc dans un très mauvaise posture.
    Je ne cesse de rappeler ici même qu’il ne faut plus jouer avec les services de l’état qui disposent à présent de tous les outils leurs permettant de voir et vérifier les constructions sans se déplacer initialement.
    Donc la meilleure chose à faire est de prendre un avocat rapidement pour voir avec lui les solutions et si une issue plus clémente serait à envisager.

    Répondre
    LÉONARD DM

    JE SUIS AGRICULTRICE DEPUIS 1989
    ÉLEVEUR DE VOLAILLES DE MANIÈRE TRADITIONNELLE MAIS EN PETITE QUANTITÉS
    J’AI OBTENU EN2017 UN PC AGRICOLE EN 2020 J’AI DEMANDÉ LE PC POUR MA MAISON D’HABITATION IL M’A ÉTÉ REFUSÉ ?????

    Répondre
    CHALLES

    Bonjour
    Nous avons acheté une maison d’habitation sur un terrain en Dordogne et une dépendance non attenante à la maison y est implantée.
    Sur le cadastre ce bâtiment ne figure pas. Mais par contre il figure sur l’acte de vente.
    En regardant sur Géoportail on voit bien ce bâtiment.
    Nous voulons démolir ce bâtiment qui est fissuré et instable.
    La dalle béton ne fait que 1/3 de la superficie totale.
    Dois je faire une déclaration de démolition à la mairie, même si au cadastre il n’existe pas.
    Cordialement et merci d’avance pour votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Dans les faits, dès lors qu’une démolition doit être opérée sur un ouvrage, vous devez en faire la déclaration.
    De plus si cela a été acté, il serait préférable d’avoir des documents attestant la démolition légale et ainsi permettre au service des impôts de corriger l’assiette de calcul des taxes.

    Répondre
    CHALLES

    Bonsoir et merci pour votre retour.
    C’est ce que je pensais aussi.
    Cordialement.
    J-Luc

    Répondre
    Corinne

    Bonjour,
    Mes clients vendent leur maison qu’ils habitent depuis plus de 35 ans. Ils l’ont construite sur les bases d’un ancien cabanon (évoqué dans l’acte notarié d’achat du terrain en 1975 : « . Une parcelle de terre… sur laquelle existe un vieux cabanon. »). Ce cabanon en mauvais état faisait un peu plus de 50 m².
    Détail important : le terrain est situé en zone naturelle.
    Ils ont ensuite fait des agrandissements (chambres et salle d’eau pour 36 m²- et véranda) et l’ont habitée à partir de 1983. En 1978 un ami de la DDE avait fait pour eux les démarches auprès d’un géomètre et des administrations. Tout est cadastré depuis cette date et ils paient leurs impôts conformes à la totalité de leur habitation. Ils étaient donc persuadés que tout était en règle comme le leur avait dit leur ami.
    Hors en cherchant le permis de construire initial il s’avère qu’aucun permis n’a été déposé auprès de la mairie malgré l’existance des plans de reconstruction du cabanon. Ignorants des obligations mes clients n’ont manifestement pas cherché à frauder.
    Le notaire évoque le dépôt d’un permis de régularisation… mais le responsable de l’urbanisme doute de cette possibilité si nous n’apportons pas la preuve d’un permis après 1943 ou une preuve notariée/ou cadastrale de l’existance du cabanon avant 1943 ^^ !
    Aucune trace sur le cadastre et aucune photo n’a été faite du cabanon lors de l’achat du terrain, et les documents notariés que j’ai pu retrouver (datant de 1934 et 1949) sont difficilement exploitables et aucun ne relate la présence d’un cabanon. La photo aérienne de 1958 (sur Géoportail) est trop floue et le mini spot blanc qu’on aperçoit à l’emplacement du cabanon ne peut pas constituer une preuve de son existence.
    J’ai envoyé un mail aux Archives Départementales mais sans retour à ce jour.
    Ne pouvant donc pas prouver l’ancienneté du cabanon peut-on malgré tout espérer une issue positive en déposant un permis de régularisation ? D’avance je vous remercie de votre réponse éclairée pour trouver la meilleure issue à ce défaut de permis par ignorance.
    Bien cordialement.
    CL

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Corinne,
    J’ai bien peur que vous ne soyez dans une impasse.
    L’administration devient de plus en plus réticente à octroyer des permis de régularisations, mais SI tout ce que vous dites et réel, vis à vis des taxations et autres, avec l’appui du maire, il pourrait y avoir une issue.
    Le souci étant que les recours des tiers feront planer un doute et pourraient provoquer l’annulation administrative de la décision.
    Qui ne tente rien n’a rien, donc une permis de régularisation serait en soi la meilleure solution.

    Répondre
    Léa

    Bonjour,
    J’ai reçu en donation de la part de mes parents en 2006 1 parcelle sur laquelle 3 hangars agricoles étaient édifiés sûrement dans les années 50 car la dernière poutre posée date de 1956 , ils ont une surface comprise entre 9 et 35m2. Je voie sur les impôts que je n’ai jamais payé de bâti et pas de trace sur le cadastre donc je pense qu’ils ont été édifié sans permis de construire mais dans les années 50 je doute qu’en Lozère on faisait bien appliquer la loi d’urbanisme.
    Pensez-vous que si je demande un permis de construire pour les réhabiliter peut-il m’être refuser ou encore pire me demander de les démolir? Devrais-je payer les taxes foncières depuis mon acquisition en 2006?
    Bien à vous

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Léa,
    Si les ouvrages n’ont jamais été déclarés, ni fait l’objet de demande préalable, cela est problématique.
    Donc la situation est mal engagée pour vous.
    Les services de l’état peuvent demander une démolition et oui les services peuvent refuser votre demande, même si ceux-ci avaient été réalisé légalement.
    Ce qui m’amène à une conclusion, missionnez un architecte pour une étude de faisabilité et voir avec lui comment (potentiellement) résoudre ce souci.
    Et concernant les taxations, les services remontent en général sur 4 années… rarement plus.

    Répondre
    Bruno

    Bonjour !
    merci pour vos informations.
    une question : après l’enregistrement aux hypothèques de nouvelles constructions, comment se passe la matérialisation de ces constructions sur le plan cadastral?
    quel est l’ordre hiérarchique des différents services et quels services sont sollicités ? cadastre? service d’urbanisme de la mairie ? impôts fonciers? autre?
    merci de votre éclairage
    très cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Bruno,
    Je ne connais pas toutes les arcanes de l’administration Française… c’est hélas un vrai labyrinthe.
    En général, ce sont les services instructeurs des communes ou communautés de communes qui envoient les dossiers validés au service du cadastre qui intègre les données.
    Mais quel est votre objectif exactement en posant cette question ?

    Répondre
    Eugénie

    bonjour,

    Petit casse tête pour lequel vous avez peut être une réponse.
    nous vivons en Guyane Français terre magnifique malgré tout ces paradoxes.
    Ici beaucoup de maisons sont encore aujourd’hui construites sans permis de construire.
    Nous cherchons pour notre famille un bien en foret , nous avons trouvé 5ha de terre Zone Agricole avec une construction ( maison habitation). Les banques ne financent pas les achats de terrains agricoles pour les particuliers. lorsque nous avons rencontré le propriétaire , il m’a fournit un extrait des papiers du géomètre intervenu pour le bornage du terrain en 1991 et la maison y apparait déjà. Il paie des impôts foncier mais il ne se rappelle plus depuis quand (84ans).
    PENSEZ VOUS QUE NOUS POUVONS LEGALISER LA CONSTRUCTION?
    Quels sont les pistes à explorer pour y parvenir?

    Je sais que cette situation est ubuesque pour des métropolitain comme nous mais elle est quotidienne en Guyane.

    Merci de prendre le temps de me répondre même si ce doit être par la négative ou bien de me diriger vers une personne que vous jugé plus compétente.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Eugénie,
    Ne vous inquiétez pas, même en métropole, il arrive que des situations soient ubuesques.
    La démarche serait de prendre contact avec la mairie et le service instructeur du secteur pour demander quelles sont les bonnes démarches.
    Ainsi ils pourront vous donner la marche à suivre.
    Sinon une des solutions permettant de tenter de trouver une piste de réponse serait de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en modifiant le projet de cette maison.
    En le présentant de manière bien ficelée (je peux vous apporter les solutions dans un coaching visio) vous pourrez certainement amener l’administration a admettre la légalité de l’ouvrage.

    Répondre
    Eugénie

    Donc nous pouvons garder espoir?
    Mais comment engager une procédure si nous ne sommes pas propriétaire?
    Sachant que nous n’achèterons pas si nous ne parvenons pas à faire légaliser cette production.
    Et que cette démarche ne doit pas permettre au propriétaire de bénéficier de notre travail en augmentant le prix de la propriété.
    Je vais parler de notre conversation avec mon mari et je suis sure que nous allons très fortement réfléchir a votre proposition.

    Vous pouvez me répondre sur ma messagerie.

    Merci encore de cette réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Il y a toujours espoir (en général).
    Concernant votre seconde interrogation, c’est ce que j’explique dans mes conseils visio… je vous donne toutes les clefs pour aller dans le bon sens et éviter les gros écueils qui font perdre du temps ou de belles opportunités.
    Je reste à votre disposition et n’oubliez pas de réserver à l’avance, mon planning est bien chargé 👍

    Répondre
    Arlette

    Je vend un petit terrain étroit dans une agence de construction qui on trouvé un acquéreur.
    Il y a un problème avec le voisin côté nord ( il a acheté une parcelle il y a 2 ans seulement contigüe à la mienne).

    Un abri ouvert sur les 4 cotés d’environ 50 m2 couvert en éternit et tenu par 4 piliers métalliques construit dans les années 1960…… ce bâtiment a été complètement fermé par des moellons, et 2 fenêtres posées contre la limite de mon terrain dans les années 1993 ou 1994 sans autorisation.
    Rien dans les actes de vente des notaires ( le même notaire de mon voisin et aussi celui des futurs acheteurs de mon terrain vérification faites par ce notaire). Il faut trouver des preuves…

    Je n’ai pas de photos de ce terrain de famille, juste des plants ou l’on voie nettement que ce bâtiment était et est toujours un bâtiment non habitable, il sert de garage à ce voisin, sur les plants il y a un rectangle avec une croix à l’intérieur. Les maisons d’habitation sont en hachuré.
    Les futurs acheteurs veulent construire sur la limite de ce bâtiment mais le voisin refuse de faire boucher ses 2 fenêtres. Personne ne demande la destruction de ce bâtiment.

    Les démarches de la future construction est arrêtée. Faute de preuves de la date exacte de la fermeture de cet abri….
    le notaire me donne un délai de 15 jours pour tout annuler, la viabilisation et tout le reste…
    Le notaire , l’agence, le futur acquéreur du terrain, et moi même le vendeur du terrain… ne voulons pas prendre le risque d’un procès.
    Ou trouver des preuves rapidement …
    Plusieurs maisons de la rue ont changées de propriétaires et de locataires.

    Alors difficile de trouver des preuves dès ce début des années de 1992 a 1995.
    Merci de me répondre assez rapidement. Sincères salutation.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Arlette,
    C’est le code civil qui s’impose et la possible prescription trentenaire.
    Sachez que c’est à la personne qui a créé ces vues de prouver qu’il utilise ces fenêtres depuis plus de 30 ans et sans qu’il y ait de problèmes avec le terrain sur lequel ouvre ces fenêtres.
    Sinon prenez un avocat pour lui expliquer les lois et le code civil….

    Répondre
    Arnaud

    Bonjour,
    merci pour vos podcast et vos réponses très intéressantes à toutes les questions.
    Bien cordialement
    Arnaud

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Merci à vous de consulter et écouter 😉

    Répondre
    Thomas

    Bonjour.
    Un voisin construit un immeuble sans permis de construire (confirmation de cela par la mairie qui a constaté l infractions l a déclaré à la préfecture).
    Mais rien ne bouge et les travaux continue. La construction ne respecte en rien le PLU ( ni le COS, ni le nombre d étage, ni la distance à la voirie).

    Ceci se passe au sein d une ASL.
    Nous avons voulu porter plainte mais le syndic gérant ASL vient de nous apprendre que lors du dépôt de plainte, il manquait un papier : celui stipulant que celui qui construit est bien propriétaire du terrain et ce papier et il semblerait que ce n est pas le cas.

    Que pouvons-nous faire ?
    Par avance je vous remercie de votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Thomas,
    La seule chose à faire et de prendre l’assistance d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et agir VITE.

    Répondre
    Katia

    Il y a 40 ans j’ai construit une arrière cuisine sans permis de construire. Mon voisin aujourd’hui me dit qu’il peut me la faire démolir. Est-ce vrai ?
    Merci beaucoup.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Katia,
    Oui SI vous n’avez déposé aucune demande officielle à l’époque, l’administration pourrait engager une procédure et demander potentiellement la démolition.
    Tout ceci se réfère à la notion de construction initiale.
    Après pourquoi votre voisin engagerait-il une telle demande ? Quel est le souci ?

    Répondre
    HOUPPIN

    Bonjour,
    Je cherche des informations dans le cas d’une maison bâti dans les années 70 sur un terrain qui était déjà à 50% en zone non constructible. Ce jour, une rénovation accompagnée d’une extension est prévue sur le même bâtiment. (extension prévue dans la petite partie constructible). Peut on considérer que cette extension est réalisable alors que l’ancien permis était pour ainsi dire illégal ? La mairie prend elle des risques à délivrer un nouveau permis sur ce bâtiment? Merci. Cldt

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si la mairie considère que l’ouvrage peut être autorisé, elle prend un risque que l’affaire soit portée auprès du préfet et que le permis soit invalidé.
    Cela peut être fait à n’importe quel moment, donc la construction aura une épée de Damoclès au dessus du toit !

    Répondre
    David

    Bjr! Je souhaite declarer une maison de 88mcarré qui n’est pas finie( manque le toit,porte,volet),arrêt des travaux pour le moment. J’ai fais des recherche sur le terrain ou le propriétaire est DCD,inconnu aux impôts,aucun héritier se manifeste,sa va faire 8ans,Que faire?Comment procéder pour éviter les tribunaux,merci c vraiment urgent.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour David,
    Je ne comprends pas votre statut, vous êtes propriétaire de ce terrain ou vous avez bâti une maison sur ce terrain sans l’accord des propriétaires ?

    Répondre
    Jeannette68

    Bonjour, nous avons construit en 2011 et rajouté un abri de voiture en 2016 sans DP car nous le savions pas … nous sommes dans une zone bâtiment de France . Nous souhaitons régulariser cette situation , est-ce ce que les ABF peuvent ordonner des clauses particulières de taille, hauteur, matériaux….? Alors que ce carport est là depuis 5 ans…? Risquons nous une demande de démolition des ABF et de la mairie ? En vous remerciant, bien à vous

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jeannette,
    Dans un secteur ABF encore plus que dans un secteur non ABF, il est important de respecter les contraintes architecturales et surtout obtenir une autorisation administrative.
    Si la régularisation n’est pas possible, il est fort probable qu’il vous soit demandé de démolir l’ouvrage.
    Rencontrez sans délai l’administration afin de présenter les faits en emmenant des photos pour expliquer la situation.
    Vous verrez avec eux quelles solutions s’offrent alors à vous.

    Répondre
    Jeannette

    Bonjour, j’ai vérifié le PLU de ma commune et j’ai vu que la seule contrainte était que le carport devait avoir une limite séparatrice de 3 mètres , le notre est adossé à la maison donc pas de problème pour cette limite. Notre abri n’est pas visible côté rue et ne nuit pas aux Bâtiment de France … je ne pense pas qu’on nous demande d’enlever cet abri … cela me paraît vraiment dérisoire… je vous remercie

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jeannette,
    Si vous considérez que tout est ok…. c’est une bonne chose pour vous, mais assurez vous que l’administration voit cela du même œil que vous.

    Répondre
    Michelle

    Bonjour je suis intéressée par l achat d une maison construite sans permis dans les années 50.

    Cette bâtisse se trouve sur le littoral en bordure immédiate de mar.

    Quels sont les risques que j encours en cas d achat. . Le notaire peut il me donner connaissance de ces risques

    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Michelle,
    La loi littorale est stricte et sans souplesse.
    Si vous achetez un bien illégal dans une zone très contrôlée, vous risquez de devoir démolir à vos frais et sous astreintes.
    Le notaire vous avertira des risques, mais ne prendra aucune responsabilité sur votre propre décision.

    Contactez la DDTM pour voir avec eux quelles sont les options possibles.

    Répondre
    OBM

    Bonjour,
    je souhaite acquérir un appartement avec terrasse.
    Lors de la signature du compromis chez le notaire, nous nous sommes rendus compte que la terrasse avait été construite sans permis.
    Les propriétaires actuels possèdent l’immeuble depuis plusieurs générations.
    Cette terrasse est en fait le résultat de la couverture de la cour de l’immeuble (l’appartement que je voudrai acheter se situe au premier étage).
    Dans les actes de copropriété de 1954, il est inscrit que le propriétaire pourra faire couvrir la cour et ainsi agrandir le lot du rez de chaussée (et donc créer la terasse).
    C’est ce qu’a fait le propriétaire mais il n’a pas déclaré les travaux à l’urbanisme et les actes de copropriété n’ont jamais été modifiés en conséquence.
    Le notaire a dit qu’il y aurait prescription a l’urbanisme, les travaux datant de plus de 30 ans et étant situé en zone constructible. Il a conseillé la venue d’un géomètre pour refaire les tantièmes de la copropriété, ce qui est en court.
    Dans quelle mesure est on surs qu’il y a prescription?
    Egalement, fin de m’assurer que la terrasse a été correctement construite, est il possible légalement d’obliger le propriétaire actuel a faire venir un ingénieur structure pour évaluer la construction ?
    Par avance merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour OBM,
    Dans ce type de situations, vous pouvez exiger ce que bon vous semble pour clarifier les tenants et aboutissants.
    Dès lors que le vendeur accepte pour vous apporter la preuve que tout est ok pour vous.

    Concernant la prescription, si aucune demande administrative n’a été réalisée, les travaux sont considérés comme illégaux.
    La prescription acquisition démarre sur la base d’une demande…. sinon il va vous falloir prouver que les ouvrages sont indiscutablement édifiés depuis plus de 30 ans dans leur état actuel SANS qu’il y ait eut un souci quelconque…

    D’un point de vue juridique c’est prendre un énorme risque puisque cela est une infraction importante.

    Répondre
    Jean-Marc

    bonjour,
    est-il possible de négocier une amende en compensation d’une construction illégale de maison au risque de la destruction envisagée?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Marc,
    Non je ne pense pas que cela soit possible sinon les tribunaux seraient trop chargés…
    C’est condamnation et démolition en général.

    Répondre
    Patitou

    J ai déposé une demande de travaux il y 7 ans en arrière pour une cuisine d ete .la mairie maintenant me dit quelle est pas au bonne endroit sachant qu ils ne sont jamais venu voir.
    Que dois je faire et quelle sont les risques

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Patitou,
    La question à vous poser est : »Est-ce que vous avez déposé la déclaration d’achèvement et de conformité ? »
    Si cela n’est pas le cas, alors cela risque d’être problématique.
    Avez vous bien respecté la demande et le positionnement de l’ouvrage ?
    Sur quelle base la mairie déclare cela ?

    Vous voyez plusieurs questions doivent avoir des réponses sans quoi, les choses peuvent basculer d’un côté ou de l’autre.
    Le risque principal est la demande de démolition pour construction au « bon endroit », celui qui a été déclaré et a permis à la mairie de vous autoriser la construction.

    Répondre
    Patrice

    Bonjour,
    Je réside en copropriété au second étage d’un immeuble datant des années 1930 /40.
    Il y a quelques années, mon voisin de palier a construit sur son balcon une salle de bains.

    Auparavant, sur ce balcon il y avait un cagibi/cabinet de 1 mètre carré. En 2015, il a fallu renforcer le balcon suite à dégradations.
    Le renforcement du balcon a été entériné en A.G.
    Donc tous les copropriétaires ont été sollicités. Mais depuis , nous avons appris que la réalisation de la salle de bains sur le balcon a été effectuée sans autorisation.

    Pouvons nous demander le remboursement du confortement du bacon mais également la destruction de cette salle de bains ?.
    Merci.
    Cordialement.
    Patrice

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Patrice,
    Tout ce qui est voté en AG et qui a été entériné après les deux mois est complexe à faire annuler.
    Il faudrait engager une procédure juridique pour « mensonge » … ou dole.

    Voyez quel est votre intérêt

    Répondre
    FONTCOUVERTE

    Bonjour,
    Je vais racheter la parcelle de mon voisin sur laquelle son père, agriculteur avait établi, il y a plus de trente ans (Les photos aériennes IGN en témoignent) un cabanon en bois de 40m2. Cette parcelle est récemment devenue inconstructible (Loi Montagne). Ce cabanon n’est pas cadastré. Aurai-je la possibilité de le conserver et (non urgent) d’envisager qu’il puisse être officialisé et cadastré un jour ?
    Merci pour le retour !

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Tous les ouvrages qui n’ont pas fait l’objet d’une demande de permis de construire ne bénéficient pas de la prescription acquisitive de trente ans.
    Donc hélas, si la zone est inconstructible, vous ne pouvez rien faire et demander sur cet ouvrage.
    Sollicitez les services de l’état, peut-être aurez vous une chance d’obtenir une officialisation, cependant j’y crois guère cela créerait un précédent.

    Répondre
    Germaine

    bonjour,
    Je viens de m’apercevoir que mon voisin a adossé sur mon mur une cabine ; je suppose pour sa piscine , , ceci sans mon autorisation et de plus une toiture pour cuisine d’été également sans autorisation , mon mur de séparation coté voisin est droit d’aplomb et de mon côté construction atelier avec toiture inclinée avec l’égout des eaux pluviales vers ma
    propriété , ….
    a t il le droit d’adossé sur mon mur sans mon autorisation ???
    pouvez vous avoir la gentillesse de me le préciser
    je suis une personne fragile j’ai l’impression qu’il profite de ma faiblesse
    avec mes remerciements
    cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Germaine,
    SI le mur est mitoyen (à vérifier) alors le code civil autorise votre voisin à s’y adosser.
    Si par contre, le mur n’est pas mitoyen et vous appartient dans sa totalité car en totalité chez vous alors cela serait différent.
    Après il faut voir ce que vous entendez précisément par « adosser » car il peut se mettre contre sans le percer si il reste chez lui.
    En ce qui concerne les eaux, le code civil est aussi stricte là dessus.
    Il ne peut pas canaliser et envoyer les eaux chez vous, mais vous ne pouvez pas refuser les écoulements naturels selon la configuration du terrain.

    Répondre
    Jean-Pierre

    Bonjour monsieur CAMLITI,
    Je vous avez déjà contacté pour un litige avec un voisin qui a appuyé une construction illégale contre mon mur pignon limité de propriété sans permis et sans respecter le P L U.Aujourd ‘hui la justice est saisie et mon épouse et moi sommes en attente.
    Je vous contacte pour un autre problème. Un autre voisin qui possède un grand terrain qu’il envisage de transformer en lotissement pour deux ou trois maisons,Il a fait procéder à un bornage amiable et j’ai été convoqué car mon terrain est contigu au sien.j’ai donc reçu une convocation par L,R d’un géomètre expert pour y être présent.Mais ce courrier était accompagné d’un dossier à remplir avrc des renseignements confidentiels.(coordonnées d’identités pour mon épouse et moi,date et lieu du mariage avec ou sans contrat ,propriétaire par achat, succession ou autres etc etc.)
    J’estime que je n’ai pas à communiquer tous ces renseignements privés à n’importe qui.Que je sache un géomètre fusse t il expert n’est ni policier ,gendarme ou magistrat.J’ai donc fait la sourde oreille.Je n’ai ni rempli le dossier ni répondu à la convocation.
    Le géomètre vient de m’adresser un courrier comme quoi il constate ma carence et mon absence de réactions et qu’il va en dresser un procès verbal avant une éventuelle procédure judiciaire.
    Est ce que je risque des problèmes ?
    Dans l’attente je vous remercie par avance de votre attention.
    Jean-Pierre

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Pierre,
    La problématique lorsque vous faites la sourde oreille dans un tel cas est que vous vous mettez en porte à faux juridique.
    Même si vous ne souhaitiez pas communiquer toutes vos coordonnées (ce qui existe dans les actes notariés pour justifier de votre identité et de votre réelle propriété), vous auriez dû vous rendre au bornage contradictoire.
    Les géomètres experts sont habilités à rédiger des actes comme celui qui vous a été communiqué.

    Charge à vous à présent de faire le nécessaire pour contredire les éléments si ils ne vous conviennent pas, mais agissez.
    Ne soyez pas spectateur, sinon vous ne pourrez mot dire.

    Répondre
    Jean-Pierre

    Je profite de l’occasion ppur rectifier ma faute d’orthographe »je vous avais contacté etc etc » c’est mieux comme ça . Cet après midi j’ai pu discuter avec le propriétaire de la maison la plus proche de chez moi dont la construction commencera prochainement.l’implantation de sa maison ne me posera à première vue aucun problème.
    Donc à vérifier si ses explications sont conformes à la réalité.
    Je vous remercie de m’avoir répondu rapidement.
    Jean-Pierre

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Pierre,
    Parfait alors.

    Répondre
    Martin

    Bonjour.
    Nous avons hérité d’un bien immobilier. Une maison construite dans les années 80. Nous avons demandé un justificatif de permis de construire, il nous a été dit à l’urbanisme qu’aucun permis ne paraît dans les archives pourtant des impôts fonciers et taxes d’habitation ont été payées toutes ces années.
    Les impôts demandent les renseignements concernant la construction me semble t-il?… Sur quelle déclaration ont ils calculé les montants ? On fournit des preuves écrites , non?…
    Aujourd’hui, comment vendre cette maison qui n’a pas eu d’autorisation ?🤔
    Merci de nous guider dans les possibilités …
    Cordialement.
    Claude

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Effectivement la situation n’est pas nette.
    Pour plus de facilités et éclaircissements, il serait souhaitable d’obtenir des documents des impôts précisant que tout a toujours était payé.
    Ensuite, voyez avec votre notaire quelles sont les réelles solutions pour pouvoir vendre un bien qui n’a pas toutes les garanties.

    Répondre
    Marie-Jeanne

    J’habite une copropriété .Mon voisin à profité des travaux d’étanchéité aux 6ème étage(partie commune) pour mettre des carreaux sur plots et s’approprié d’une partie du toit dont il est mitoyen. Depuis il refuse de les enlever car il veux une terrasse. Le syndic ne fait rien. J’ai des nuisances car ma chambre est à moins de 1m de ma chambre que doit-je faire. Merci d’avance

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonsoir Marie-Jeanne,
    La première à chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec accusée de réception à votre syndic pour signifier le problème et demander au syndic de résoudre celui-ci.
    Ensuite, si cela ne bouge toujours pas, contactez l’ADIL de votre secteur, ils pourront certainement vous apporter des solutions.

    Répondre
    Sara

    Bonjour
    Je suis en pleine démarche pour acheter un appartement avec extérieur. Dans cet appartement, une véranda a été construite sans permis, sans autorisation. Elle a été construite il y a plus de 10 ans. Mes questions sont donc : quel risque je prend si j’accepte d’acheter cet appartement ? Que puis-je faire pour regulariser cette situation ?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Sara,
    Avant toutes choses sollicitez le syndic de copropriété pour vérifier si celui-ci a été informé de cette situation et vérifiez également auprès de la mairie si vous pouvez ou non régulariser.
    Si les deux informations concordent, vous pouvez alors imaginer l’hypothèse de vous positionner MAIS faites préciser une clause suspensive d’obtention et de purge de la régularisation de cette situation.

    Répondre
    Delime

    Bonjours,
    Je construit une maison et a cela j’ai commencé ma terrasse mais on m’a dit qui me fallait un DP demande de travaux autorisé sachant que j’ai commencé m’a terasse suis je quand même en droit de déposé ce document en mairies va t il mettre refusé du coup?et une autre question mon plu ne stipule pas la superficie de la terrasse quand doit je faire?pour info je suis a orgéres ile et vilaine.
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si vous n’avez pas d’autorisation administrative pour les travaux engagés, vous risquez gros.
    Si le PLU ne précise pas clairement les choses pour une terrasse, cela signifie certainement que les contraintes sont écrites d’une autre manière.
    La mairie pourrait bien refuser ces travaux si ils ne respectent pas le cadre du PLU applicable.

    Répondre
    DOLQUES

    Bonjour,
    Attenant à ma maison d’habitation de 121 m2 habitable, j’ai ajouté une véranda de 19 m2 en 1982, sans autorisation administrative dans un secteur ABF (Château à moins de 500 m). J’envisage de vendre cette maison avec la véranda.
    Au regard de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme et de l’habitat, n’y a-t-il pas prescription pour cette véranda et même prescription trentenaire ? Pour faciliter la vente, dois-je tout de même procéder à une régularisation par une déclaration préalable de travaux ? Dans ce cas, l’administration pourrait elle revenir sur cette véranda en m’imposant des contraintes spécifiques, des modifications ou adaptations par exemple toiture de tuiles rouges alors que la toiture est en polycarbonate transparent ou sur la structure qui est en en aluminium couleur alu.
    Merci d’avance pour votre réponse et vos conseils.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Il n’existe AUCUNE prescription pour des ouvrages illégaux.
    La prescription n’est envisageable que pour les ouvrages ayant fait l’objet de déclaration dans les règles de l’art et n’aurait pas totalement respectée la dite autorisation…. Attention, si l’ouvrage viol une règle impunément, la démolition pourra tout de même être demandée.
    Donc pour simplifier les choses, engagez les démarches de régularisation rapidement.

    Répondre
    phil

    et la prescription trentenaire ??

    Répondre
    LAURENCE

    bonjour,
    J’ai construit un garage sur un terrain dont le bâti existant à brûler. Je n’ai demandé aucune autorisation ne pensant pas que cela soit nécessaire. La mairie me demande aujourd’hui de régulariser en leur déposant un permis de construire. S’agit t-il vraiment d’un permis de construire ou d’une autorisation Quels sont mes droits ? Merci de votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Laurence,
    Oui c’est un permis (selon le secteur) que vous devez déposer en bonne et due forme.
    Donc si la mairie demande un permis, c’est que cela doit être le cas.

    Répondre
    C.

    Bonjour,
    Mon maçon a construit ma clôture sans autorisation préalable et sans avoir consulté le cadastre,donc il n’a pas travaillé sur plan comme il se doit
    Cette clôture empiète sur le terrain de la commune et celle-ci nous demande de la détruire
    Ma question est qui doit payer cette démolition et qui doit l’entreprendre,en sachant que nous avons déboursé plus de 5500e pour rien
    Merci de bien vouloir résoudre mon problème dans la mesure du possible
    Cordialement

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Premièrement, vous ne devez pas ignorer la loi et vous auriez dû avoir une autorisation administrative…
    Secondairement, le maçon doit le conseil et doit surtout un résultat.
    Si il a mal implanté la clôture c’est de sa responsabilité professionnelle.

    Disposez vous des ces coordonnées d’assurance RC PRO et Décennale ?
    A vous lire

    Répondre
    Françoise

    Ma résidence principale se situe dans une zone désormais classée inconstructible au regard du PPRI du Rhône.

    En février 2011 j’ai entrepris des gros travaux d’aménagement de l’aile est du bâtiment servant autrefois de logement pour le personnel agricole (changement d’orientation de la toiture impliquant la réfection de la charpente et la modification des murs de pignon). Ces travaux ont fait l’objet d’une DP acceptée par la mairie.

    En cours d’exécution, un mur de façade s’est partiellement écroulé et a du être démoli puis reconstruit à l’identique ; le maître d’œuvre n’a pas jugé utile de déposer à cet effet une demande de permis de construire.

    Sur le point d’être achevés, ces travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction et d’un AIT en date du 7 avril 2011, avec imposition d’une taxe d’équipement au taux double, pour motif de construction nouvelle sans permis de construire.

    Depuis cette date les travaux n’ont pas repris, le local reste inoccupé et toutes les tentatives de régularisation ont échoué.

    En 2015, les PV dressés par la mairie ont été classés sans suite par le procureur pour défaut de procédure. Le 2 juin 2016 un nouveau PV a été dressé à mon encontre pour le même motif, avec pour effet de relancer la procédure actuellement en cours.
    Dans ces conditions, comment s’appliquent les délais de prescription au titre de la responsabilité pénale et de la responsabilité civile ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Françoise,
    Tant que la réception n’a pas été prononcée, la responsabilité civile et pénale du responsable peut-être engagée.
    La prescription pourrait être trentenaire pour le civil, je ne vois que cela comme durée liée à cela.

    Répondre
    Eline

    Bonjour,
    Je suis actuellement en train qu’acquérir (compromis signé) une maison de 1982.
    Nous avons déposé une Déclaration préalable pour la modification des huisseries.

    La mairie n’accepte pas la demande car nous avons fait apparaître sur le plan de masse l’existence d’un accès véhicule qui selon le service urbanisme n’est pas règlementaire.
    Or cette ouverture semble avoir été créée lors de la réalisation de la clôture, au moment de la construction de la maison.

    La mairie nous demande de boucher cet accès. Y-a-t’il un recours étant donné le délai entre la réalisation et la demande, qui d’ailleurs ne concerne pas cette ouverture?
    Merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Eline,

    La mairie doit certainement avoir eu des antécédents avec le propriétaire actuel pour que la mairie agisse de la sorte.
    Demandez par écrit à l’actuel propriétaire la déclaration de conformité des travaux réalisés, ainsi vous serez fixés sur la situation.
    Il doit y avoir anguille sous roche comme le dit l’expression.
    Méfiez vous, car la mairie pourrait bien exiger une modification si l’accès est réellement dangereux.

    Répondre
    JEAN-LOUIS

    Je suis proprietaire d un immeuble avec une courrette dont il existe un droit de passage sous mon immeuble pour acceder a cette courette et en suite accéder a un jardin qui n existe plus car le proprio d accoté a contruit une habitation sans permis . Il faut noter que l acces a cette habitation se fait par la courette ( 2 x 3 m ) et une fenetre a été faite sur la courette alors que mon immeuble comporte aussi des fenetres mais anterieur a la construction sans permis
    Quelle demarche dois-je entreprendre
    – je suis alle a la mairie qui m a confirmé l absence de permis
    – je suis alle dans une maison de justice voir un conciliateur qui m a dis abandonner la conciliation car pas de reaction du propriétaire
    – j ai envoyé un courrier LARAR je n ai pas eu de réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Après lecture de votre situation, seul un avocat pourrait vous aider.
    Missionnez un avocat spécialisé pour qu’il fasse entendre à ce voisin un peu trop zélé la problématique.

    Répondre
    Veronique

    Bonjour,
    mon voisin à construit une piscine sans permis ( il y a plusieurs années) à 1m de ma limite de propriété ( je viens d’acheter ) son mur et même construit 15 cm chez moi ! elle est non déclarée également. que puis-je faire ? il m’a dis qu’au bout de 3 ans c’était légal . merci

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Votre voisin à tort, la construction d’un ouvrage pourrait potentiellement devenir légal SI il avait fait l’objet d’une demande d’autorisation administrative, hors il semble que cela ne soit pas le cas.
    La durée de 3 ans démarre après la déclaration d’achèvement de travaux officiellement déposé et SI la mairie ou le service de l’état ne vient pas contrôler, alors dans les 3 années, cela est considéré comme validé.
    Cependant, si les distances légales ou l’autorisation n’a pas été respectée, l’ouvrage pourra toujours être déclaré illégal et potentiellement à démolir.
    Donc votre voisin ne devrait pas trop faire le « fanfaron » si je puis me permettre.

    Contactez un avocat pour lui exprimer les faits et voir quels sont les axes de défense à prendre pour faire valoir votre propriété.

    Répondre
    Bouis

    Bonjour, je suis sur le point d’acheter un terrain sur lequel est édifié une construction à usage d’habitation. Cette construction illégale a été construite en 1995 et faisait alors partie d’un ensemble immobilier divisé lors d’une vente. En 2014 le PRU a changé et le terrain est passé en zone Rayée rouge pour les inondations et en conséquent non constructible. Ce bien figure au cadastre, et est raccordé EDF et eau de ville. Je souhaite avant d’acheter m’assurer que l’ensemble des prescriptions ont bien été écoulées? Comment puis je régulariser la construction en évitant de poser un permis de construire sur un terrain non constructible qui me sera refusé de fait..

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Je crains que vous ne puissiez pas régulariser quoi que ce soit et acheter un bien dangereux est une énorme erreur de mon point de vue.
    Si par hasard, vous mettiez un locataire dans un immeuble de ce type, alors vous risqueriez de très gros ennuis en cas de soucis (indemnités à vie ou prison)…

    Répondre
    Rolland

    je suis propriétaire d’un immeuble depuis 20 ans et mon voisin veut faire murer deux fenêtres qui donnent sur son terrain prétextant qu’il n’y pas eu à l’époque d’autorisation de travaux.
    qu’en est il?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Rolland,
    SI vous ne pouvez pas prouver que les fenêtres ont une antériorité de plus de 30 ans, alors il est fort possible que vous ne puissiez vous opposer à cette obturation.
    Il faudrait fouiller dans les archives des ventes successives pour voir ce qu’il en est.
    Ces fenêtres donnent sur quelles pièces ?

    Répondre
    Nicolas

    Bonjour, je souhaite signer un compromis pour une maison avec une piscine( construction 2013). Le propriétaire a oublié d’envoyer la daact et viens de la déposer a la mairie suite a la demande de mon notaire. Le délais étant de 3 mois pour la non conformité, si je signe mon compromis aujourd’hui pour une vente dans 4 mois en cas de remise en conformité qui en aura la charge des travaux ? Si les travaux sont à mes frais puis-je me rétracter ? Merci d’avance.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Nicolas,
    Dès lors que vous devenez propriétaire, tout ce qui incombe à la régularisation pourrait revenir à ce dernier (donc vous).
    Voyez avec votre notaire comment vous protéger sur ce point…

    Répondre
    BERTRAND

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain agricole non constructible depuis 6 ans, en zone naturel 2000 et en zone rouge.
    Les anciens propriétaires avaient installé il y a plus de 30 ans une caravane saisi au sol avec un petit cabanon en dur de 4 m2.

    Afin de pourvoir stocker mon matériel de camping et autres, nous avons construit sans aucune demande et autorisation un cabanon en bois de 15 m2 max, il y a environ 4 ans.

    Nous venons d’être dénoncé par l’un de nos voisins et nous avons eu la visite des gendarmes, et du représentant de l’urbanisme de notre mairie.
    Quid :
    – peuvent ils nous demander de tous démonter même les choses construites il y a plus de 30 ans
    – peuvent ils nous infliger une amande, une régularisation de la taxe foncière et taxe d’habitation et vers quel montant pourrions nous nous attendre
    – quel est le délais pour tout démonter s’il on est jugé dans ce sens
    – peux t on demander aujourd’hui une régularisation de notre situation en déposant une autorisation de travaux, certes en retard.
    – quel est le déroulement de la procédure de ce cas là.

    Je vous remercie par avance pour vos réponses et du temps passé.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Bertrand,
    Je dirais en premier… Aïe…
    Effectivement, la plupart du temps ce sont des signalements (et ceux-ci sont de plus en plus nombreux) qui déclenchent les contrôles et constats d’infractions.
    Sachez dors et déjà que cela est du pénal, donc condamnation il y aura ! Les juges ne jouent plus et ils n’ont pas le temps pour cela.
    En ce qui concerne la démolition, il est fort probable que l’on vous contraigne à démolir les ouvrages non déclarés existants et même les anciens, sauf à possiblement prouver avec tous documents cette antériorité trentenaire, mais la prescription acquisitive ne s’applique que sur les ouvrages ayant fait l’objet de démarche initiale dans les règles de l’art.
    Ce qui semble exclure votre cas.
    A la lecture du zonage, je ne pense pas que vous puissiez obtenir quoi que ce soit en régularisation, même de bonne foi.
    Avez-vous un statut d’agriculteur ?

    Répondre
    BERTRAND

    Je tenais à vous remerciez pour votre réponse rapide et claire et pour le temps que vous y consacrez.
    Non, pas du tout, j’ai des cousins proches qu’ils le sont dans des villages voisins.
    Pourriez-vous m’indiquer à votre connaissance les démarches qui vont suivre et sur combien de temps cela peut il prendre avant une demande de démolition d’après vous.
    La personne de l’urbanisme m’a indiqué que je devrais être rappelé par leur service pour une rdv sur place.

    Merci par avance.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Bertrand,
    La vitesse de traitement est variable selon les secteurs et tribunaux, je ne pourrais donc pas vous renseigner à ce sujet.
    Par contre ce que je sais (car j’ai beaucoup de personnes me sollicitant ici même) et en conseils plus personnalisés, c’est que les condamnations sont assorties d’amendes sur astreinte journalière.
    En résumé, dès lors que le juge vous condamne, il émet une tarification journalière à payer à la commune ou l’état jusqu’à ce que vous prouviez par constat d’huissier la démolition et remise en l’état des lieux.
    Donc ne jouez pas, cela coute très cher…. d’attendre la sentence !

    Répondre
    Aureliie

    Bonjour,
    Je suis intéressée par un bien construit dans les années 1970 sans permis de construire classé aujourd hui dans une zone 4 inondable et inconstructible + zone naturelle. Ce bien figure au cadastre de la ville, pas de paiement taxe habitation , non viabilisé et viabilisable, il y a quand même une fosse sceptique. Il me servira comme maison de week-end. Quels sont les risques de cet achat : Démolition du bien ? Impossibilité d y habiter les week-end ? Merci de votre retour

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Aurélie,
    De mon point de vue et à la lecture de ce que vous écrivez, fuyez….
    N’achetez pas un bien dangereux et qui ne pourra jamais bénéficier de garanties.
    Si un sinistre arrive, personne ne vous remboursera et/ou fera tout pour éviter de le faire.
    Ensuite, vous n’obtiendrez pas d’autorisation pour d’éventuels travaux.
    Donc c’est une très mauvais idée d’investir dans ce type de bien.

    Répondre
    Charlotte

    Bonjour, il y a 8 ans nous avons acheté une maison avec piscine (qui existait déjà lorsque nos prédécesseurs ont eux mêmes acheté la maison 9 ans plus tôt) . Aujourd’hui nous voulons vendre notre maison et notre voisin nous reproche l’illégalité de la piscine : comment pouvons-nous lui prouver que nous ne sommes en rien responsable de la présence illégale de cette piscine? Est-ce réellement à nous de régulariser cette construction?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Charlotte,
    Dès lors que vous achetez un bien, dont les ouvrages sont visibles, vous devenez responsable de ceux-ci.
    Donc il n’y a rien à prouver, vous êtes la propriétaire et le transfère de responsabilité s’est fait lors de la signature de votre achat.
    Si il y a régularisation possible, alors oui c’est à vous d’agir.

    Répondre
    Steven

    Bonjour nous avons acheté une maison qui disposer d’une piscine en bois sous cette piscine disposer d’une piscine creusée ou d’un bassin à poisson faisant moins de 10 mètres carrés que nous avons donc restaurer est remis en route avec des modifications buse de refoulement et kimmer etc.
    nous avons demandé à la mairie ce qu’il en était car ils sont refuser notre demande pour une construction de piscine et quand on leur a dit que c’était une construction qui était déjà là mais enterré et non déclarée elle nous a dit que on ne pouvait pas prouver le pourquoi du comment donc si c’était une construction et qu’elle ne respecte pas le PLU on ne sait pas quand la construction a été fait vraiment comme aucune déclaration pour ce bassin /piscine

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Steven,
    Quelle est votre question ?

    Répondre
    Carole

    bonjour. mon abri de jardin a été construit il y a 10 ans sans demande préalable. Est-ce utile aujourd’hui que je régularise ?

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Carole,
    Vous devez être en conformité avec les règles et lois, donc oui il vaut mieux être dans les clous en faisant ce qu’il faut pour ne pas être ennuyé un jour ou l’autre.

    Répondre
    C

    Bonjour monsieur, je dois signer un compromis de vente pour ma maison qui a été agrandie , permis de construire à mon nom de février2010 rempli et signé par une entreprise qui devait faire les travaux.

    Hors, cette entreprise a juste débuté et nous a fait faux bond. Mon mari (qui n’est pas constructeur) a donc réalisé les travaux, terminés aout 2010.
    Je m’aperçois aujourd’hui que que rien à l’époque a été dit à la mairie, concernant le fait que cela soit mon mari à la place de l’entreprise.

    De plus, les déclarations de début et fin de chantier n’avaient pas été remplies. Le maire me les a remplies cette semaine ainsi que l’attestation de non contestation à conformité.
    J’ai expliqué au notaire de la vente, la vérité et j’ai demandé qu’il soit bien précisé sur le compromis que c’était mon mari qui avait fait les travaux. Donc, le permis de construire porte le nom de l’entreprise défaillante, c’est mon mari qui fait les travaux ( oubli de prévenir la mairie), début et fin de chantiers déclarés que maintenant, pour une vente, est ce tout de même réalisable?
    Et moi, le fait de tout çà?
    Quelles sont les sanctions administratives?
    Quelles sont les démarches administratives si je dois faire régulariser quelque chose?

    Merci monsieur

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour C,
    Si tout a été entériné par écrit par le maire, que les impôts sont au courant et vous payez depuis cette date, il ne devrait pas y avoir de soucis.
    Payez vous bien des impôts pour le bien réalisé ?

    Répondre
    Juliette

    Bonjour,
    J ‘ai acheté un terrain agricole avec un mobil home se trouvant dessus depuis plus de 10 ans (vues aeriennes geoportail.gouv ) sur la commune de Puget sur Argens (83480 ) avec compteurs eau et électricité attribués sur acte notarié, en zone rouge (inondable ).
    La gde majorité de mes voisins a construit des maisons sur des terrains identiques au niveau du PLU et sont passés au tribunal oû ils ont été régularisés grace au délai de prescription .N aurais je pas la possibilité de faire valoir mon droit à l équité pour pouvoir aménager mon terrain ? Si oui comment svp ? Et si non y aurait il un autre moyen de le rendre plus habitable ? ( 2 mobil homes?un hangar ? …)
    Je vous remercie par avance .
    cordialement . Juliette.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Juliette,
    Qu’entendez-vous par « plus habitable » exactement ?

    Répondre
    JEAN MARC

    bonjour,j’ai posé une clôture sur un muret existant le trottoir est en pente j’ai, 1m50 au début conforme au PLU et après je suis a 1m70 par endroit ,j’ai pas précisé la dernière hauteur sur ma demande de TX que j’ai obtenu !! un voisin peut t’il m’ennuyer pour celas .
    Merci pour votre réponse

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jean-Marc,
    Tout ce qui n’est pas respecté est possiblement créateur de soucis, donc OUI, votre voisin pourrait demander le respect de la demande.
    Sinon si le PLU l’autorise, déposez une demande de modification ou complémentaire.

    Répondre
    Jerome

    Bonjour Monsieur CAMLITI,
    en signant la promesse pour acheter une maison dans Val de Marne, nous avons remarqué que dans l’ancien titre (que nous n’avons pas vu), datant de 1961, la maison existait qu’à moitié. On ne connait pas la date de la construction initiale (si c’est avant 1943 ou pas). Le vendeur déclare dans la promesse qu’aujourd’hui la maison est telle qu’on l’a vue, soit deux fois plus grande. Notre notaire a fait une demande à la mairie qui a répondu qu’il n’y a pas de trace de cette maison dans les archives.
    Le vendeur est vraiment de mauvaise foi et il ne veut même pas fournir la taxe foncière sous prétexte que c’est un héritage et il ne connait pas la maison.
    Notre notaire nous a dit qu’il a redemandé à la mairie par lettre RAR de prononcer une prescription en l’absence d’autorisations. Pensez-vous que la Mairie enverra une réponse concluante?
    Que craignons nous en faisant cet achat? Démolition? Amande? Recours des voisins?
    Comment se passe la reconstruction à l’identique si la maison est détruite (zone inondable constructible)?
    Le vendeur ne veut inclure aucune clause qui engagerait sa responsabilité.

    Je vous remercie d’avance de votre réponse!!

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Jérôme,
    Si il s’avère que la maison a été construite illégalement et qu’aucun élément ne prouve le contraire de manière irréfutable, SI vous achetez cette maison, en cas de sinistre ou même de demande de travaux, vous n’aurez que des réponses négatives.
    Vous avez visité les lieux et acceptés cet état de fait si vous achetez en l’état, donc vous ne pourrez que vous en prendre à vous même en cas de souci ultérieur.
    Une demande de démolition est possible mais rarement demandée, mais aucune possibilité de reconstruire en cas de dégât la mairie refusera.
    50 % de la surface c’est énorme pour prendre un quelconque risque…. ce n’est que mon point de vue… sinon le vendeur revoit sa copie financière de manière plus qu’importante alors étudier la chose devient possible (ou pas).

    Répondre
    Lionel

    bonjour,nous avons acheté un terrain avec un garage qui servait l’été de résidence , le terrain n’est pas constructible, nous avons demander un permis d’extension qui nous été accordé la construction date 1977, à l’époque une autorisation du maire de la commune suffisait pour la construction du garage .des voisins ont fait un recourt contre la légitimité du garage ,la loi sur la garantie trentenaire est elle valable pour la situation présente cordialement lionel

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour,
    Si les travaux ont été réalisé à l’époque et que l’autorisation date de l’époque, je pense que la prescription acquisitive trentenaire pourrait jouer.
    Mais est-ce le cas ?
    Pourquoi les voisins s’agitent maintenant ?

    Répondre
    Nathalie

    Bonjour,
    Je vends un terrain de 700 m2 avec un petit chalet d’une surface de 16 m2, mon père à l’époque (1993) avait fait une déclaration de travaux. Aujourd’hui je vends ce terrain, mais l’acheteur souhaite le document d’achèvement des travaux à cause de la close de trentenaire pour démolition ? Mais je n’ai pas ce document et l’acheteur maintenant pose problème car il a peur qu après l’achat on lui demande de démolir le chalet ? Que puis je faire ? Merci de votre réponse.

    Répondre
    Pascal CAMLITI

    Bonjour Nathalie,
    Peut-être pourriez-vous solliciter la mairie pour qu’elle vous établisse un document spécifiant que la construction n’est pas illégale et respecte le PLU.
    Vous pourriez aussi fournir les documents prouvant la date de construction.
    Sinon, faites une déclaration préalable de travaux (mineures) ainsi la mairie et les services fiscaux auront toutes les cartes en mains pour entériné ou pas la construction.

    Répondre