Dans de nombreuses situations ou cas, la réalisation de constructions sans permis peuvent être considérées comme illégale.
La grande question posée dans de telles extrémités est : La démolition ou la prescription ?
En général tout se passe après la réception du chantier et les documents qui y sont associés, sinon cela équivaut à une construction illégale démolition.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la construction sans autorisation administrative, lisez notre article ! Architecte-PACA.com vous dit tout.
Comme nous le précisons depuis des années via notre blog, les travaux sans autorisations sont à éviter à tout prix. Les risques financier et les problèmes juridiques en découlant sont très importants et peuvent amener des drames.
Il est donc plus que conseillé de respecter à la lettre le cadre légal.
Pour ceci, il vous faut déposer une demande d’autorisation administrative en bonne et due forme mais pas que !
La mise en oeuvre doit également respecter strictement l’autorisation délivrée. Les communes n’hésitent plus à venir contrôler les réalisations et à rédiger des procès verbaux d’infractions.
Le risque pénal est très important, car si le pétitionnaire ne montre pas une réelle volonté de corriger l’infraction en régularisant la situation d’un point de vue administratif, le procureur de la république est saisi.
Quelle est la date à prendre en compte permettant de calculer la prescription en terme de construction sans autorisation ou ne respectant pas les prescriptions ?
Le point de départ de toutes choses est la déclaration d’achèvement des travaux déposé ou expédié en LRAR en trois exemplaires originaux aux services concernés.
Le dépôt contre récépissé ce cette déclaration, permet d’acter une date officielle. Mais il résidé une incertitude sur la lecture de la prescription, qui a été levée cf. ci-dessous.
Point de départ de l’action en démolition des constructions illégalement édifiéesLorsqu’un immeuble est construit sans permis de construire ou sans respecter les prescriptions du permis de construire, des poursuites pénales avec obligation de démolition peuvent être engagées pendant un délai de trois ans. A quel moment commence à courir le délai de prescription de trois ans ?
Telle était la question posée à la ministre du Logement qui, dans sa réponse, a rappelé que : « Les infractions au Code de l’urbanisme constituent des délits. Leur prescription est, conformément à l’ article 8 du Code de procédure pénale , de trois ans. Ce délai s’applique quelle que soit la zone où se situe le projet. Il commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. La Cour de cassation précise que, lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées (Cass. crim., 18 mai 1994, n° 93-84.557 ; Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-80.574) ».
JCl. Administratif, synthèse 260
Sources : JO Sénat Q 4 juin 2015, p. 1324 Rép. min. n° 12395
Avoir pris conscience du caractère illégal est une chose importante, mais est-ce qu’il faut démolir absolument ? La réponse est nuancée, car selon le cas la réponse peut-être OUI, mais selon le cas NON.
Car en terme de construction dite illégale, il peut y avoir de nombreux cas comme :
Les cas ci-dessus, peuvent selon la « souplesse d’esprit » de la mairie être régularisé par le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif supprimant ou complémentant le permis initial. Mais, il arrive que certaines situations provoque de très gros problèmes, comme :
La liste ci-dessus peut être extrêmement longue et lourde de conséquences, car ce sont généralement ces cas qui provoquent la demande de démolition.
Pour ne pas s’alarmer pour rien, il suffit de confier la réalisation de vos projets à des professionnels compétents et assurés.
Si l’administration a relevé le caractère illégal de votre construction et qu’une prescription n’est pas envisageable, il ne vous reste plus qu’à entamer rapidement toutes les démarches adéquates pour corriger le tir.
Il ne sert à rien de paniquer, mais au contraire garder la tête froide pour ne pas rajouter des problèmes ou ils n’existent pas.
Je tenais à vous apporter également une information importante concernant une notion de point de départ et de date.
Cette notion appelée « Notion de construction initiale » pour un permis de construire ayant amenée de nombreuses jurisprudences, devrait être connue de tous.
Il faut savoir qu’une ligne de départ existe et peut compromettre la validité ou pas d’une autorisation de permis de construire.
Après le jugement et la constatation de l’irrégularité de la construction, l’ordonnance de démolition est parfois une erreur. C’est ce que l’on peut constater en lisant ce jugement ayant constaté l’erreur commise par la démolition.
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Voilà ce tour rapide de la construction sans permis est fait, si vous avez des questions ou interrogations sur le sujet, posez nous vos questions ci-dessous !
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Bonjour
Ayant un permis de construire en 1995 et cela a ete acepter aujourd'hui la mairie veux me faire demolir mais uniquement chez moi pas les voisins la mairie veux faire demolir mon entré ou pas plus haut que 1.20 de haut les voisin sont a 2 mètres
Que faire
Bonjour,
Quelle est la raison pour laquelle la mairie demande la démolition, vous n'avez pas respecté le permis ?
Bonjour j'ai un cas bien particulier j'aimerais savoir s'il est possible de m'aider
j'ai acheté un bâtiment il y a plus de 24 ans maintenant donc en 2000 il était déjà en infraction j'ai refait quelques petits travaux d'aménagement à l'intérieur et aujourd'hui j'aimerais bien le revendre ou le mettre en ordre
y a-t-il une prestriction après 24 ans
le bien a été construit en 19 78 il a eu un accord verbal à l'époque
donc aujourd'hui ça fait 46 ans que le bien existe
ou en 1924 je n'ai pas très bien compris
j'aimerais savoir qu'est-ce qu'il y a lieu de faire pour me mettre en mon accord avec la loi sans risque de me faire démolir le bâtiment
ou je peux laisser tel quel et je ne risque rien il y aurait-il prescription
merci d'avance bien à vous Fabio
où pourriez-vous me diriger vers une personne compétent qui pourrait m'éclaircir ce cas se passe en Belgique donc sur la loi belge
Bonjour,
Si le bien initial est déjà en infraction, je crains que vous ne soyez pas bien engagé.
Il faut un permis de construire de régularisation SI cela est possible. Sinon, vous risquez la demande de démolition.
Ha... j'avais pas lu que vous étiez en Belgique.
Il faut vous renseigner auprès d'un architecte Belge.
Bonjour, nous sommes sur le point d'acheter une maison 103m2, qui possède une annexe de garage/atelier de +80m2, qui n'est pas cadastré. La construction de l'annexe date de +30 ans (toit en fibro-ciment aimanté, et nous pouvons voir la construction du bien présent sur les photos satellites de 2000). Il ya de forte chance qu'il y es jamais eu de demande de permis de construction pour l'annexe. Le notaire nous dit qu'il ya prescription sur le bâtiment. Le bien se situe en zone N non constructible. (Le PLU changer en 2020, car il était avant en zone N constructible.)
Or j'aimerai pouvoir régulariser l'annexe, car nous achetons ce bien, car justement il ya cette annexe.
Que doit-je faire ?
Merci d'avance
Bonjour,
Si l'ouvrage n'a jamais fait l'objet d'une quelconque demande, la prescription acquisitive a de forte chance de ne pas s'appliquer.
Est-ce que votre notaire à écrit noir/blanc que l'annexe est conforme et que l'ouvrage sera régularisable ? Demandez lui cet écrit... vous verrez sa réaction et vous pourrez ainsi décider en connaissance de cause.
Bonjour , j'ai 29 ans et mon papa décédé a reçu en don de la part de son papa de cœur décédé lui aussi , il y a exactement 31 ans, un vieil établi qui sert maintenant de grange .. les affaire de mon papa sont toujours dedans et la grange a un mur mitoyen avec une maison , ce dernier est très humide et le propriétaire de la maison*** nous a contacter mon frère et moi pour savoir si on comptais faire quelque chose? Or nous n'avons aucun papier qui prouve que cette grange est à nous et n'aimerions pas commencer des travaux ne sachant pas si celle ci nous appartient ou pas .. les papiers de donation de mon papa on brûlée dans notre maison il y a maintenant 18ans ... je ne sais quoi faire
Bonjour,
Essayez de vous rapprocher du notaire qui lui doit avoir des documents sur les ouvrages et voir également avec le services des impôts.
Bonjour j ai acheter une maison qui a était construite juste avec une lettre d autorisation du maire de construire depuis j ai déposé j ai déposé un dossier demandé de travaux qui a été accepté par le service d urbanisme faut il que je dépose un permis de construire pour le reste de la maison ou la demande de travaux qui a été accepté valide le reste merci de votre réponse
Bonjour,
Il est difficile de vous répondre si l'antériorité a été "validée".
Il est effectivement possible que votre demande d'autorisation (si elle est réalisée en bonne et due forme) puisse permettre à l'administration de tenir compte des antécédents.
Si tout est validé et que le service des impôts + les services instructeurs considèrent votre projet comme valide, alors le faisceau de preuve enclenche une "possible régularisation".
Je mets bien le conditionnel étant donné que cela dépend ce que vous avez déclaré.
Bonjour
Nous avons acheter maison familiale de mon mari,juin 2023,déposer demande d autorisation refection toiture identique obtenu Août 2023 et la nous venons de recevoir un recommander préfecture qui annulé travaux pour maison illégale construite.
Celle-ci est la maison fe famille de mon maris et en possession de la famille de plus de 100 ans,mon beau père est né dans cette maison,ainsi que tous ses enfants.
Que dois t on faire ?
Bonjour Cécile,
Houla.... je pense que cela va être compliqué.
Disposez vous de documents qui attestent une quelconque autorisation depuis ce temps là ?
Car la prescription ne prend effet que sur la base d'une demande d'autorisation.
De plus si la préfecture se positionne, c'est très certainement que quelqu'un a dénoncé la demande de travaux.
Vous êtes vous renseigné auprès de la mairie pour en savoir plus ?
Bonjour,
J'ai acheté une grange en 2006. Non habitable, nous avons créé un ERP et fait une galerie d'art qui fonctionne et j'habite dans 100m2 au rez-de-chaussée de chaussée de la galerie depuis 2014. Est-ce que l'habitation devient automatique au bout de 10 ans?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
La réponse est NON, ce n'est pas le fait d'user d'un lieu dans une "classification" qui va lui octroyer celle-ci.
Vous devez impérativement respecter les conditions légales. A priori, les ERP étant plus contraignants, vous devriez certainement pouvoir régulariser.
Missionnez un architecte rapidement pour une mission de déplacement/conseils et voyez ce que vous pouvez faire.
Bonjour
Nous avons hérité d’un bien et découvert que ce bien inhabité pendant plusieurs années avait subi une « accroche sauvage ».
C’est à dire qu’un voisin a créé une cuisine à partir d’une petite cour intérieure devenue patio par la création de notre construction.
Patio + terrasse + toiture d’une chambre.
Trois propriétaires se sont succédés
En moins de dix ans et tout porte à croire que c’est les plus ancien qui a réalisé ces transformations.
Quel recours avons-nous ?
Le bien est situé en zone sismique.
Dit autrement c’est une utilisation abusive de notre mur et j’ajoute que la mairie n’a pas connaissance d’un permis pour ce bien et ces modifications.
Que faire ?
Bonjour,
Premièrement il faut faire constater l'état de fait et signifier au voisin que son ouvrage ne répond pas au code civil, il n'a pas à "s’accrocher" à votre ouvrage sans votre accord préalable.
Ensuite, il vous faut étudier les solutions possibles et voir si une régularisation est possible.
Missionnez un architecte proche du bien concerné afin de tenter de trouver les options qui s'offrent à vous.
Bonjour
Il y a dix ans mes parents ont récupéré suite à un héritage familial une maison de village. Cette maison a été construite en 1973. Récemment nous avons reçu un courrier, une mise en demeure, nous disant Qu une partie de cette maison est construite sur une parcelle des voisins et accolée illégalement à leur maison. Nous cherchons actuellement les documents, mais il est bien possible que cela soit vrai, c était il y a 50 ans et nous pensons Qu ils s étaient arranges entre eux. Ainsi, on nous demande la démolition... N'y a t il pas de délai de prescriptions ? Une alternative à la démolition de cette maison de famille chère à nos cœurs ?
Merci d' avance
Bonjour,
Alors la question est pointue.
La règle dit qu'il peut y avoir prescription acquisitive trentenaire sur un terrain privé dès lors "qu'il n'y a pas eu de contestation" durant cette période.
La difficulté à laquelle vous allez vous confronter et de prouver cette non contestation durant la période et de prouver légalement que le délai est purgé.
Cela équivaut à chercher une aiguille dans une botte de foin.
En ce qui concerne les alternatives à la démolition, selon le cas, une négociation de rachat de partie qui semble être construire sur la parcelle voisine et acter cela chez un notaire.
Encore une fois, votre histoire démontre bien que rien n'est réellement acquis sans des documents clairs et enregistrés auprès de professionnels du ministère d'état comme les notaires.
Bonjour,
En 1992 nous avons acheté une maison qui comportait un étage mentionné sur l’acte de vente comme combles aménageables, les fenêtres de toit et de pignon étaient faites la surface de plancher est déclaré de 60 m2 sur les impôts fonciers.
Au vu de la législation on peut aménager ces combles sans déclaration de travaux ni de PC car pas de modification de façade ni d’augmentation de surface de plancher.J’ai donc il y a un peu plus de 20 ans aménagé ces combles avec des chambres . Maintenant avec la nouvelle déclaration des biens j’ai omis de les mentionner. Question : Doit on les déclarer? et quelles sont les pénalités que j’encours
Merci de votre réponse
Bonjour,
La réponse est oui, vous devez déclarer au fisc les éléments permettant la réelle taxation.
De plus, le fisc peut alors rattraper sur les 4 dernières années de taxations pour recouvrir les sommes "esquivées"...
Ne tardez pas. Et régularisez. Contactez au plus vite votre service des impôts pour voir avec eux comment procéder, afin de déterminer si une simple déclaration suffira.