Détermination et définition du CES :
Vous trouverez dans cette section l’ensemble des éléments concernant le CES ou Coefficient d’Emprise au Sol.
- Qu’est- ce que le coefficient d’emprise au sol ?
- Comment interpréter le CES ou coefficient d’emprise au sol ?
- Puis-je dépasser le CES, quelle Tolérance de dépassement de l’emprise au sol ?
- Que représente le CES pour mon terrain ?
Attention : Les lois changent et les conditions de calcul évoluent.
Qu’est ce que le CES ?
Le CES ou coefficient d’emprise au sol est un coefficient fourni par l’administration (Mairie, DDE) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle ou plutôt l’impact en terme de surface. Le CES , comme l’ancien COS ,peut être différent sur deux parcelles contiguës ou même être différent sur une même parcelle.
Pour connaitre le CES applicable à votre parcelle, la première démarche est d’obtenir auprès des services instructeurs (Mairie, DDE, etc..) le règlement régissant la zone dans laquelle est incluse votre parcelle. La zone est fournie par le POS (Plan d’Occupation du Sol) ou PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Le PLU ou plan local d’urbanisme définit la zone dont dépend votre parcelle et donne les orientations de constructibilités. Sur le règlement dont dépend votre parcelle, il sera certainement indiqué le CES (Coefficient d’Emprise au Sol) autorisé.
Le C.E.S. est une manière de restreindre le bétonnage totale d’une parcelle, ce C.E.S. ou Coefficient d’Emprise au Sol est établi pour conserver des espaces verts. Le Coefficient d’Emprise au Sol est très souvent couplé à la définition d’une surface minimale d’espaces verts de pleine terre (1m de hauteur au minimum) à conserver sur la parcelle.
le CES en architecture, en construction ou en Urbanisme est le même, le coefficient d’emprise au sol permet de limiter l’imperméabilisation des sols et ainsi éviter les inondations lors de gros épisodes pluvieux.
Pour compléter le CES, les PLU imposent de plus en plus de la pleine terre et des bassins de rétentions d’eaux qui ainsi réduisent dans le temps l’apport sur les réseaux communs d’eaux liés aux orages.
La définition du Coefficient d’Emprise au Sol est basé sur l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme :
» Article R*420-1
Modifié par Décret n°2014-253 du 27 février 2014 – art. 4
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
NOTA :
Décret n° 2014-253 du 27 février 2014 article 9 : Les présentes dispositions sont applicables aux demandes d’autorisation déposées à compter du 1er avril 2014. »
Comment interpréter le CES ?
Le coefficient d’emprise au sol permet aux mairies de gérer l’impact au sol des constructions permettant de limiter l’étalement.
Interpréter correctement ce coefficient est aussi important que le COS, qui lui est générateur de surface de plancher.
Il faut donc prendre cette information très au sérieux. Cette donnée peut être couplée au calcul des espaces verts.
Sans réellement imposer une emprise au sol à proprement parler via un CES, la précision de surcace minimale d’espaces verts contraint la surface constructible en emprise sur une parcelle.
Puis-je Dépasser le CES et quelle tolérance de dépassement ?
Le dépassement de l’emprise au sol est généralement interdit, seules quelques exceptions peuvent être acceptées.
La tolérance au dépassement du coefficient d’emprise au sol (CES) dépend principalement du règlement d’urbanisme applicable à votre terrain :
🔍 1. En zone soumise au PLU (Plan Local d’Urbanisme)
- Le CES est soit :
- Fixé explicitement par le règlement (par exemple : CES = 0,30 → 30 % d’emprise maximale),
- Soit implicite si seul le coefficient d’occupation des sols (COS, désormais supprimé) ou des règles de retrait sont données.
📌 Il n’existe pas de tolérance générale ou automatique pour un dépassement du CES dans un PLU. Toute dépassement, même minime, est en infraction sauf :
- si le règlement prévoit une marge de tolérance (ex. : « une tolérance de 5 % pourra être admise pour des raisons techniques »),
- ou si une dérogation a été obtenue dans le cadre d’une demande de permis (rare et soumise à justification solide).
2. Dans le cas d’un lotissement ou règlement de copropriété plus restrictif
- Le règlement du lotissement peut fixer un CES inférieur à celui du PLU.
- Le respect strict du CES est alors obligatoire, sauf accord de l’association syndicale ou des colotis pour une modification.
⚖️ 3. Jurisprudence et tolérance de fait ?
- Les tribunaux administratifs ont déjà annulé des permis pour dépassement même faible (1 à 2 %) du CES.
- A contrario, certains jugements ont estimé que des écarts très minimes (<1%) pouvaient être négligeables, s’ils ne portaient pas atteinte aux règles d’urbanisme ni aux intérêts des tiers.
❗ Toutefois, cela ne constitue pas une tolérance officielle, mais une appréciation au cas par cas du juge.
✅ Bonnes pratiques
- Toujours rester en dessous du CES, même de quelques centimètres carrés.
- Si besoin d’un léger dépassement :
- Consulter l’architecte des Bâtiments de France (si secteur ABF),
- Ou l’instructeur du permis (service urbanisme de la commune),
- Et envisager une demande de modification du projet ou du règlement (si possible).
Que représente le CES pour mon terrain ?
L’emprise au sol transcrite par un chiffre donne un ratio de surface constructible. Cette emprise doit prendre en compte un grand nombre d’éléments bâtis générants une imperméabilisation du sol.
Ce C.E.S, servira également à équilibrer le volume d’eau de pluie à prendre en compte par la commune. Il vous parait difficile à admettre, mais ces éléments donne un indicateur aux mairies sur les mètres cubes d’eaux à absorber et planifier le développement urbain des communes.
Un exemple concret de calcul du CES
Parlons chiffre à présent :
Un terrain d’une surface de 500m2 ayant un CES de 0.25, permettra une surface constructible au sol (maison + éléments étancheurs ) de 125m2
Cette vidéo a été réalisée avant le changement de réglementation.
L’emprise au sol se calcul désormais au nu extérieur des murs et ne pas prendre en compte les débords comme indiqué dans la vidéo.
Une nouvelle vidéo est en cours de préparation.
Ci-dessus une vidéo explicative, pas à pas vous permettant de comprendre rapidement le système de calcul de l’emprise au sol, ainsi que toutes les précisions sur les éléments pris en compte. Bon visionnage !
Exemple de terrain :
- Superficie du terrain : 1000 m²
- COS (dans un document ancien, avant loi ALUR) : 0,50
- CES (encore valable aujourd’hui) : 0,30
1. Avec le COS (coefficient d’occupation des sols)
⚠️ Ce coefficient est supprimé depuis la loi ALUR (2014), mais voici son fonctionnement :
- Calcul de la surface de plancher maximale :
1000 m² × 0,50 = 500 m² de surface de plancher possible
- Cette surface peut être répartie sur plusieurs niveaux. Par exemple :
- RDC = 250 m²
- R+1 = 250 m²
- 👉 Total = 500 m²
🎯 Objectif : contrôler le volume habitable total, quelle que soit l’empreinte au sol.
2. Avec le CES (coefficient d’emprise au sol)
- Calcul de l’emprise maximale au sol autorisée :
1000 m² × 0,30 = 300 m² d’emprise au sol maximale
- Peu importe le nombre d’étages, la surface de la construction posée au sol ne doit pas dépasser 300 m² :
- RDC = 300 m²
- R+1 = possible → surface de plancher totale = 600 m²
- 👉 C’est la surface au sol vue du ciel qui est limitée, pas la surface construite totale.
🎯 Objectif : préserver les espaces non bâtis (espaces verts, sols perméables, etc.).
Après tout dépend du PLU et des contraintes d’urbanisme liées au bien concerné.
Si vous avez des doutes ou souhaitez un conseil en visioconférence, vous pouvez cliquer ici et réserver votre créneau.
AUTRES INFORMATIONS SUR LE COEFFICIENT d’EMPRISE Au SOL :
Dépassement du COS ou Coefficient d’Occupation du Sol »
Discutons du COS et posez toutes vos questions sur le sujet»
Qu’est ce que l’Eco Prêt à Taux Zéro Grenelle Environnement »
23 réponses à “Coefficient d’Emprise au Sol ou C.E.S”
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Bonjour,
Lorsqu’on dépose un permis de construire, la déclaration de l’emprise au sol est contrôlée selon les plans annexés au permis lors de l’instruction, ou bien cela est purement déclaratif ? Car mon voisin réalise une construction et l’emprise au sol déclarée sur le permis et 92m2 (maximum autorisé pour un terrain de 263m2 avec emprise de 35%) et après vérification des mesures sur le plan de permis la réelle emprise au sol est de 135m2.
Bien cordialement-
Bonjour,
Tout ce qui est indiqué dans un permis est déclaratif est doit être impérativement respecté.
Si cela n’est pas le cas, vous pouvez le signaler par LRAR à la personne et copie à l’administration.
Si personne ne réagit, il faudra alors avertir la préfecture.
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Bonjour,
Nous sommes propriétaires de deux parcelles contiguës se situant dans une même zone du PLU.
Notre maison se situe sur l’une des deux parcelles, l’autre n’est pas construite.
Nous souhaitons agrandir notre maison de quelques m², la maison agrandie resterait dans l’emprise de la parcelle construite.
Si l’on ne prend en compte que la surface de la parcelle construite, notre maison actuelle dépasse le taux d’emprise au sol accepté par le PLU (40%). L’agrandissement viendrait donc « aggraver » cette non-conformité.La mairie nous dit qu’il est nécessaire de procéder à la réunification des deux parcelles avant de déposer le permis de construire.
Notre notaire nous indique qu’à son sens la mairie devrait raisonner sur l’unité foncière que forme les deux parcelles et non sur une seule parcelle pour instruire la demande de PC.
Qui a raison à votre avis ? Sur quel texte vous appuyez-vous pour répondre ?Nota : nous ne sommes pas opposés à l’idée de réunir administrativement les deux parcelles mais notre problème est que cela prend beaucoup de temps (délai de publicité foncière pour publier l’acte de vente -> près d’un an).
Merci beaucoup pour votre aide,
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Bonjour,
Je pense sincèrement que votre notaire à totalement raison, il n’est pas nécessaire que vous n’ayez qu’une seule parcelle, dès lors que vous être propriétaire des deux et que celles-ci sont sur la même zone.
Missionnez un architecte afin que votre projet soit réalisé dans les règles de l’art et éviter de donner des « arguments » à votre mairie pour s’opposer à votre demande.
Si elle s’y oppose, alors il faudra qu’ils argumentent légalement.
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Bonjour,
Je suis perdu dans tous ces calculs et dénomination :/Mon terrain fais 700m2
J’ai les plan, il est indiqué :
SHOB :168,48 m2
SHAB TOTAL: 90,12 m2
SHON: 103,46 (déduction habitable 5%)
Soit SHON TOTAL 98,29Mon PLU indique un CES de 0.25
Pouvez vous me dire quelle superficie il me reste en constructible svpMerci beaucoup
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Bonjour,
Je ne rédige pas ce type de réponse ici, trop complexe pour répondre sur un blog.
Une mission de conseil serait la bienvenue 😉
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bonjour
concernant le calcul des emprises au sol sur des divisions de parcellej’ai un terrain sur lequel deux divisions foncières ont été crées. comment calculer l’emprise au sol permise sur ces 2 nouvelles parcelles? le plu précise: 40% autorisé en construction par unité foncière: il faut calculer 40% sur tout le terrain ou pour chaque parcelle divisée? merci
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Bonjour,Par unité foncière, cela signifie que vous devez calculer le CES par terrain et non sur la totalité des parcelles.
Une à une à donc sa propre emprise au sol.
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bonjour confrère
une surface d’un accès au parking en remblais et recouverte d’un enrobe est il considère comme un CES. merci-
Bonjour,
Je te répondrais que cela dépend du secteur sur la région de Paris, ils comptabilisent cette surface en emprise au sol.
Mais je ne vois pas dans le code de l’urbanisme de règle précise sur l’ajout de cette surface d’emprise au sol.
Il est fort probable que cela soit lié à une interprétation des services instructeurs, mais en la matière, ce qui n’est pas interdit est autorisé.
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Quatre Questions:
1-La rampe d’accès au parking en sous-sol d’un immeuble de 3 étages doit -elle être comptée dans le calcul du CES
2- le chemin d’accès piéton, vélos et PMR à l’immeuble doit elle compté dans le calcul du CES
3- les aires de parking en extérieur doivent elles être comptées également ?
4- un chemin piéton sur le tènement pour accéder aux places de stationnement en extérieur doivent elles être comptées?
Merci de vos réponses à ces questions.
Bien cordialement-
Bonjour Marian,
Selon le code de l’urbanisme, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.
Attention: vérifiez les dispositions spécifiques contenues dans le PLU qui sera applicables à votre parcelle.
Il en va de même pour les éléments piétonniers, mais ces ouvrages constituent des surfaces à déduire des emprises végétalisées. Vérifiez bien le PLU.
Les aires de stationnements sont-elles couvertes ?
Comme pour le reste, les accès si ils ne sont pas maçonnés et non couverts peuvent selon le cas et le PLU ne pas être comptabilisés.
Il faut étudier le projet pour répondre clairement à ces différentes questions sur l’emprise au sol.
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Bonjour,
Nous sommes en train d’acquérir une terrain (225m2 avec une maison de 50m2) + un chemin (environ 240m2) en indivis avec le propriétaire d’une maison voisine à la notre.
Nous attendons le vote du prochain PLU de la commune afin de procéder au dépôt d’un permis de construire pour un petit agrandissement.
J’aimerais savoir si le CES (qui sera de 30%) s’applique sur les seuls 225m2 ou si nous pouvons prendre en compte dans le calcul la moitié de la parcelle en indivis pour laquelle nous sommes aussi propriétaire ?
La différence n’est pas négligeable et nous permettrait de mener à bien notre projet.
Merci de votre retour et pour la richesse en infos de votre site !-
Bonjour,
SI la parcelle est en copropriété, c’est l’ensemble de l’entité de la parcelle, ce que nous appelons l’unité foncière totale qui est à prendre en compte.
Cependant selon le type de rédaction des actes de l’indivision, il va vous falloir vérifier les points essentiels pour ne pas vous mettre dans une position juridique inconfortable.-
Merci de votre premier retour.
Sur le compromis de vente, il est noté que nous avons la parcelle N°1 (celle où se trouve la maison) en pleine propriété pour une superficie de 225m2 et que nous avons la parcelle N°2 (celle où se trouve le chemin d’accès) en pleine propriété en indivis pour une superficie totale de 227m2D’après votre retour, nous pourrions donc nous appuyer sur les 452m2 pour calculer le CES de 30% du PLU pour un futur agrandissement ?
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Bonjour,
Pour vous répondre clairement, il faudrait étudier les documents via une mission d’étude de faisabilité, mais dans les termes génériques vous appuyez vos calculs sur les parcelles qui vous appartiennent si elles sont contigües.
Il est même possible parfois d’utiliser le transfert de possibilités de construire sur des parcelles non contigües, mais c’est plus compliqué à faire comprendre à l’administration.
Ne vous focalisez pas seulement sur le CES qui n’est qu’une contrainte parmi d’autres.Pour éclaircir la chose, vous pouvez aussi déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnelle. Ainsi l’administration se positionnera en regard du PLU ou mettra en attente jusqu’à la validation du prochain PLU en cours de validation.
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Merci à vous !
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Bonjour,
sur une parcelle constituée, au PLU, d’une partie en U et d’un partie en A, le CES s’applique-t-il sur l’ensemble ou seulement sur la partie classée U.
Merci pour votre réponse-
Bonjour René,
Les Coefficient d’Emprise au Sol s’applique sur la portion de parcelle concerné par la zone qui s’applique.
Donc pour les zones de type A si le CES est de zéro, il n’est pas possible de bâtir sur cette portion de la parcelle.
Chaque partie du terrain concerné par une zone du PLU répond des conditions de la zone définit.
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Bonjour,
Sur le point de faire l’acquisition d’une parcelle sur laquelle j’envisage dans le futur de détacher une partie pour construction ou vente ,je souhaite savoir si sur la parcelle d’origine le CES étant utilisé en totalité ,la deuxième parcelle à détaché peut bénéficier du CES en vigueur au PLU actuel.
Tout en sachant que selon l’extrait du PLU ci joint ,celui ci s’oppose a l’article R123-10-1
Vous remerciant par avance de votre analyse .
Cdlt
JlucARTICLE 3 – APPLICATION DES REGLES AU REGARD DE L’ARTICLE R.123-10-1 DU CODE DE L’URBANISME
L’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme dispose que dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la
construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une
division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard
de l’ensemble du projet sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.
Le présent règlement du PLU s’oppose à ce principe dans toutes les zones du PLU.-
Bonjour Jluc,
Il est clair que le PLU semble très restrictif sur ce type de projets de divisions.
C’est étrange sachant que l’objectif est la densification au lieu du mitage des terrains.Dans votre cas, le mieux serait de réaliser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin de déposer une demande et obtenir une réponse officielle écrite.
Ainsi vous serez fixé sur ce que la mairie pourrait vous autorisé ou pas.
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