Urbanisme · PLU · Loi ALUR
Le COS en urbanisme : supprimé depuis 2014
Le coefficient d'occupation des sols n'existe plus. La loi ALUR du 24 mars 2014 l'a retiré des PLU.
Aujourd'hui, ce que vous pouvez construire dépend de l'emprise au sol, de la hauteur, des reculs et des espaces verts. Je vous explique ce qui a changé et comment lire votre PLU.
« Dans un dossier complexe, Mr Pascal CAMLITI a démontré tout son professionnalisme d'architecte, a été à l'écoute de mes problèmes et m'a évité d'engager des sommes importantes. »★★★★★ Joël M., avis Google
Vous voulez savoir ce que votre terrain permet ? Je lis le PLU avec vous et je dessine le volume possible. Ou appelez-moi directement au 06 61 53 65 75.
Une question sur le COS ou votre PLU ? Posez-la ici
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01 Définition
Qu'était le COS ?
Le COS était un ratio : la surface de plancher maximale constructible par mètre carré de terrain. Surface du terrain × COS = surface constructible.
Exemple : un terrain de 1 000 m² avec un COS de 0,10 permettait 100 m² de surface de plancher. On parlait alors de SHON, remplacée par la surface de plancher le 1er mars 2012.
02 La suppression
Pourquoi la loi ALUR l'a supprimé
Le COS freinait la densification. Il bloquait souvent une extension ou une division de terrain, même pour un bâtiment discret. Le législateur a préféré des règles de forme.
La même loi a supprimé la superficie minimale des terrains constructibles. Les deux suppressions valent pour les demandes de permis déposées depuis le 27 mars 2014.
03 Les règles
Ce qui limite votre projet aujourd'hui
L'emprise au sol a pris le relais du COS dans beaucoup de PLU.
- L'emprise au sol : la part du terrain que le bâtiment peut couvrir (article R420-1).
- La hauteur : au faîtage, à l'égout ou en nombre de niveaux.
- L'implantation : les reculs à la voie et aux limites.
- Les espaces verts : une part de pleine terre ou un coefficient de biotope.
- Le stationnement : les places exigées.
Le PLU peut aussi accorder des majorations de volume (article L151-28). Lisez tout le règlement de votre zone : c'est la règle la plus contraignante qui fixe la limite.
Ces règles se croisent sur votre terrain ? Je calcule la surface réaliste avec vous.
04 Les pièges
Le COS peut-il encore vous concerner ?
Pas pour un permis de construire. Mais un cahier des charges de lotissement peut encore limiter les surfaces entre colotis.
C'est un engagement de droit privé, distinct du PLU. Demandez-le à votre notaire avant d'acheter. Une annonce qui parle encore de COS date d'avant 2014 : vérifiez le PLU en vigueur sur le Géoportail de l'urbanisme ou en mairie.
05 Questions
Vos questions sur le COS
Le COS existe-t-il encore ?
Non, la loi ALUR l'a supprimé le 24 mars 2014.
Qu'est-ce qui remplace le COS ?
L'emprise au sol, la hauteur, les reculs et les espaces verts.
Un lotissement peut-il limiter ma surface ?
Oui, son cahier des charges peut encore le faire.
Comment connaître ma surface constructible ?
En croisant toutes les règles du PLU sur votre terrain.
La taille minimale de terrain existe-t-elle encore ?
Non, elle a été supprimée en même temps que le COS.
Où consulter le PLU ?
Sur le Géoportail de l'urbanisme ou en mairie.
06 Pour aller plus loin
Les pages à lire ensuite
Sans COS, tout se joue au PLU
Il n'y a plus de chiffre unique. Il faut croiser emprise, hauteur, reculs et espaces verts sur votre parcelle. Je le fais avec vous avant tout achat ou dépôt.
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Répondre à 2 "COS en urbanisme : supprimé depuis 2014, ce qui s’applique aujourd’hui"
Bonjour et merci pour cet article. J’ai un terrain de 600m2 sur lequel est implanté une maison de 150m2 et une terrasse de 40m2. J’ai un projet de piscine (de <10m2), et une extension de 12m2. Au service urbanisme (Limoges) on me dit que le COS ne doit pas dépasser 25% du terrain. Cela veut dire que je ne peux faire ni l'un ni l'autre ? Une piscine hors-sol est compté pareil ? Cordialement, Mme Bell
Bonjour,
Le COS n’existe plus depuis 2012, je pense qu’ils parlent du CES ou Coefficient d’Emprise au Sol pour construire.
Si vous avez atteint le CES maximal autorisé, alors vous pouvez potentiellement ne rien faire ni la piscine, ni l’extension.
Selon les secteurs du PLUde Limoges, il est probable que la piscine y soit incluse, il faut vérifier cela.
Je vous conseillerais donc de missionner un architecte pour qu’il réalise une étude de faisabilité architecturale pour vous assurer de ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire.