SHON SHOB COS PLU

Autorisations

VISUALISEZ LA METHODE DE CALCUL de la Surface Hors Oeuvre Nette ou SHON

 

 

INTRODUCTION
La densité de construction ou les droits de construire autorisés

LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE ( S.H.O.B ou SHOB )
Les éléments constitutifs de la S.H.O.B. ou SHOB
Les éléments NON constitutifs de la S.H.O.B. ou SHOB

LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE ( S.H.O.N ou SHON )
Les déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions
Les déductions relatives aux toitures terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes en rez de chaussée
Les déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules
Les déductions relatives à certaine batiments des exploitations agricoles
Les déductions forfaitaires relatives à l'isolation des locaux à usage d'habitation
Les déductions spécifiques aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation

Comment calcule-t-on la surface hors oeuvre nette (SHON) lors d'une demande de permis de construire ?
Résumé des règles gouvernant la gestion de la densité
Calcul de la SHOB et de la SHON des opérations portant sur des batiments existants
Principaux domaines d'application de la surface hors oeuvre
Exemples de calcul de SHON / S.H.O.N.

Catalogue de plans de maisons

INTRODUCTION

La Surface hors oeuvre nette ( SHON ) est la mesure de surface de plancher des constructions applicable :

D'une part :

pour vérifier qu'un projet respecte la densité de construction ou les droits de construire autorisés sur le terrain d'implantation ( cf. croquis n°1 )

Par exemple :
1. Le respect du coefficient d'occupation des sols ( COS ou c.o.s.), de la surface de plancher attribuée à un lot dans un lotissement ( cf. croquis n°2 )

2. ou autorisée dans un îlot d'une zone d'aménagement concerté (cf. croquis n°3)

pour déterminer les droits de construire ou la densité résiduels :

sur un terrain bâti ( cf. croquis n°4 )
ou ayant fait l'objet d'une division ( cf. croquis n°5 )

La Surface hors oeuvre nette ( shon ) est ainsi d'usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d'urbanisme.

D'autre part : pour liquider les taxes d'urbanisme

taxe locale d'équipement ou TLE,
taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement,
taxe départementale des espaces naturels sensibles,
le versement résultant du dépassement du plafond légal de densité ou la participation en cas de dépassement du coefficient d'occupation des sols.

Liste des principaux domaines d'utilisation de la surface hors oeuvre.

Le calcul de la surface hors oeuvre nette ( SHON ) s'effectue en deux temps :

1. On évalue tout d'abord la surface hors oeuvre brut ( SHOB ) des constructions;

2. ensuite, on déduit de la surface hors oeuvre brut ( SHOB ) divers éléments de surfaces : le résultat ainsi obtenu est la surface hors oeuvre nette ( SHON )

Les définitions de la surface hors oeuvre brute ( SHOB ) et de la surface hors oeuvre nette ( SHON ) sont fixées par les articles L. 122-7 et R. 112-2 du code de l'urbanisme.

Les mêmes définitions sont applicables aux bâtiments existants, à modifier ou à laisser en l'état, et aux projets de construction neuve.

 

 

Les Eléments constitutifs de la SHOB ( Surface Hors Oeuvre Brute )

La SURFACE HORS OEUVRE BRUTE ( S.H.O.B.) :

Sa définition est fondamentale puisque les superficies ainsi qualifiables seront seules susceptibles de constiture de la surface hors oeuvre nette.

Le premier alinéa de l'article R.122-2 du code de l'urbanisme dispose que :
"La surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction " ( cf. croquis )

Eléments constitutifs de la S.H.O.B. :

La surface de plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est à dire au nu des murs de pourtour ( cf. croquis )

Elle doit donc être mesurée de manière à prendre en compte :

D'une part, l'épaisseur de tous lesmurs ( extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnments );

D'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que :

balcons ( cf. croquis )
loggias ( cf. croquis )
coursives ( cf. croquis )

Ainsi définis, constituent de la S.H.O.B. les niveaux suivants :

les rez de chaussée et tous les étages, y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple ( cf. croquis );

tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries ( cf. croquis );

les combles et les sous sols, aménageables ou non ( cf. croquis );

les toitures-terrasses, accessibles ou non ( cf. croquis );

A l'égard des toitures terrasses :

Il est précisé que leur superficie ne doit pas être purement et simplement exclue de la S.H.O.B. au motif qu'elle est par ailleurs déduite du calcul de la S.H.O.N.

En effet, pour certains domaines d'application comme par exemple le régime déclaratif prévu à l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, c'est la notion de S.H.O.B. qui peut être applicable; or au sens de l'article R. 112-2 les toitures terrasses, accessibles ou non, font partie de la S.H.O.B.

 

 

Les Eléments NON constitutifs de la SHOB ( Surface Hors Oeuvre Brute )

En revanche sont à exclure de la S.H.O.B. les constructions ne formant pas de plancher tels que :

Les pylones,
canalisations,
et certains ouvrages de stockage ( citernes, silos ) cf. croquis;
de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ( cf. croquis );
Les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ( cf. croquis );
Les éléments de modénature tels que :

acrotères ( cf. croquis )
bandeaux ( cf. croquis )
corniches ( cf. croquis )
ou marquises ( cf. croquis )

tous les vide, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les trémies

d'escalier, ( cf. croquis )
d'ascenseur, ( cf. croquis )
ou de monte charge, ( cf. croquis )

dès lors que les justifications nécessaires figurent dans la demande d'autorisation ou sont produites dans un délai compatible avec celui prévu par son instruction.

Ne constituent pas davantage de surfaces de plancher :

les marches d'escalier,
les cabines d'ascenseur,
et les rampes d'accès,

En revanche, constitue de la surface hors oeuvre brute la partie du niveau inférieur servant d'emprise :

à un escalier,
à une rampe d'accès,
ou la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie d'un ascenseur ( cf. croquis ).

La SURFACE HORS OEUVRE NETTE ( S.H.O.N.) :

Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, la surface hors oeuvre nette s'obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute un certain nombre d'éléments de surface qu'il convient d'analyser en détail.

 

 

Déductions relative aux sous-sols et aux combles des constructions :

" Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ".

Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l'habitation ou pour des activités à carctère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d'apprécier les critères suivants :

Critère lié à la hauteur des locaux :

Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors oeuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sols qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m ( la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond ) (cf. croquis ).

Critère lié à l'affectation des locaux :

On ne comptera pas non plus dans la surface hors oeuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sols qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction.

Il s'agit :

des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sols, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble;

Par exemple :

1. chaufferies,
2. systèmes d'air conditionné,
3. machineries d'ascenseurs,
4. installations téléphoniques entièrement automatisées,
5. systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans l'immeuble,
6. locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères,
7. etc....

Toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites;

des caves individuelles en sous-sols des constructions collectives ou non à usage d'habitation ( cf. croquis )

à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air nécessaires à l'aération du local. ( cf. croquis )

En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'éxercer une activité quelconque, tel que : buanderie, celliers, ateliers, reserves, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport, salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc...

Critère lié à la consistance des locaux :

Peuvent être enfin considérés comme "non aménageables" et donc exclues de la surface hors oeuvre nette les surfaces de certains locaux en combles et en sous-sols même si leur hauteur excéde 1,80m.

Il en est ainsi lorsque des combles apparait manifestement comme non aménageable :

soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou d'activité;

soit en raison de l'encombrement de la charpente.

Toutefois, il convient de n'accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d'encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire.

En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d'affectation se révèlent être applicables.

 

 

Comment calcule-t-on la surface hors oeuvre nette (SHON) lors d'une demande de permis de construire ?

Lors d'une demande de permis de construire, le pétitionnaire doit mentionner la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de la construction prévue.

Cette surface est égale à la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) après diverses déductions détaillées plus loin.

Le calcul de la SHOB constitue donc la première étape nécessaire à la détermination de la SHON.

1- La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher,
- y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ;

- non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).

2- La SHON. De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON
- surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m²,

- surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,

- surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),

- surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,

- surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),

- déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.

 

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