Permis de construire ou déclaration préalable ?

Vous avez un projet de construction ou d’extension. Avant de dessiner quoi que ce soit, il vous faut savoir quelle autorisation d’urbanisme s’applique à vous. Voici les règles en vigueur.

La règle de base

Deux mesures comptent : la surface de plancher (les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur) et l’emprise au sol (la projection au sol de la construction, débords compris). Le seuil le plus défavorable des deux s’applique.

  • Jusqu’à 5 m² : aucune formalité (hors secteur protégé, où une déclaration peut être exigée dès le premier mètre carré)
  • De 5 à 20 m² : déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m² : permis de construire, sauf en zone urbaine couverte par un PLU, où la déclaration préalable reste possible jusqu’à 40 m²
  • Au-delà de 150 m² de surface totale après travaux : le recours à un architecte devient obligatoire

Selon votre projet

Extension ou agrandissement : le régime dépend uniquement de la surface créée (5, 20 ou 40 m² en zone U), quelle que soit la surface existante.

Piscine : une piscine non couverte, ou couverte par un abri de moins de 1,80 m de hauteur, jusqu’à 100 m² de bassin, relève de la déclaration préalable. Au-delà de 100 m², ou avec un abri de 1,80 m ou plus, c’est un permis de construire.

Abri de jardin, carport, garage : soumis aux mêmes seuils que toute construction nouvelle. Un carport ouvert, sans mur, ne crée pas de surface de plancher, mais compte en emprise au sol. Un carport de 18 m² relève donc bien d’une formalité, même sans surface fermée.

Véranda : une création de surface, soumise aux mêmes seuils. Une véranda de 15 m² relève de la déclaration préalable. Si elle porte la surface totale de la maison au-delà de 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire, même pour une petite véranda.

Clôture : dispensée de formalité dans la majorité des cas, sauf si le PLU de votre commune la soumet à déclaration, ou si sa hauteur atteint le seuil fixé localement. À vérifier systématiquement en mairie.

Secteurs protégés

En secteur ABF, site inscrit ou classé, ces seuils ne s’appliquent pas de la même façon : une déclaration peut être exigée dès les premiers mètres carrés, et l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est requis. Comment l’ABF intervient-il sur votre projet ?

Constituer le dossier

Le dossier de déclaration préalable ou de permis de construire se dépose en ligne, via le service de votre mairie ou sur service-public.gouv.fr, où vous trouverez toujours le formulaire à jour. Le formulaire seul ne suffit pas : un permis de construire pour une maison individuelle s’accompagne de plusieurs pièces graphiques et écrites obligatoires (plan de situation, plan de masse, façades, insertion paysagère). Une pièce manquante ou un formulaire périmé est la cause la plus fréquente de délai supplémentaire.

Délais et recours des tiers

  • Déclaration préalable : 1 mois d’instruction (2 mois en secteur protégé)
  • Permis de construire maison individuelle : 2 mois
  • Permis de construire autres constructions : 3 mois
  • Le silence de l’administration passé ce délai vaut accord tacite
  • Un voisin peut contester dans les 2 mois suivant l’affichage du panneau sur le terrain et en mairie

Peut-on commencer les travaux pendant le recours des tiers ?

Attention au PLU de votre commune

Ces seuils nationaux ne dispensent pas des règles locales. À Rabastens, à Gaillac ou à Montauban, le PLU peut par exemple durcir ces seuils ou imposer des règles d’aspect spécifiques. C’est vrai de toutes les communes de France : la première chose à vérifier reste toujours le PLU en mairie.

Se tromper de régime : les conséquences

Démarrer des travaux sans la bonne autorisation, ou avant d’avoir reçu l’accord, constitue une infraction au code de l’urbanisme : amende possible, et obligation de remise en état à vos frais si le projet ne peut pas être régularisé après coup. Un dossier déposé sur le mauvais formulaire n’est pas rejeté définitivement, mais retarde l’instruction de plusieurs semaines, souvent au moment où l’artisan attend de démarrer. C’est précisément pour éviter ce genre de retard qu’un premier avis technique en amont change la donne.

Une double intervention possible

Pour un premier avis technique sur site, mon déplacement conseil couvre le Tarn, la Haute-Garonne et le Tarn-et-Garonne, à environ 30 minutes de Rabastens. Pour la conception des plans et le dépôt de votre dossier de permis ou de déclaration préalable, j’interviens partout en France, dossier compris, grâce à Internet.

Votre construction a déjà été réalisée, il y a longtemps, sans autorisation ?

C’est une situation différente : la régularisation d’une construction ancienne.

Un projet, deux régimes, une seule bonne réponse

Se tromper de régime retarde un projet ou l’expose à un recours. Je vous aide à identifier la bonne procédure et à monter un dossier conforme.

« M. Camliti a réalisé le PC de l’extension de ma maison. Très professionnel, il a toujours été réactif lorsque nous souhaitions des modifications. À recommander, c’est une personne qui réalise un travail de qualité dans le respect des délais et impératifs convenus. »

« Nous avons confié à M. Camliti la transformation d’une remise en local professionnel (ERP catégorie 5). Son intervention a été décisive pour l’obtention du permis de construire. Le budget initial ainsi que le planning des travaux ont été respectés. »

« Notre dossier ayant eu quelques rebondissements, il a pu être réactif dans l’aide apportée. Positif : Réactivité, Qualité, Professionnalisme. »

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