Les rÉglements d'occupation du sol
| Le Règlement National
d'Urbanisme. La Carte Communale. Le Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.). Nota : Lorsqu' une commune n'est dotée ni d'un Plan d'Occupation des Sols, ni d'un Plan Local d'Urbanisme, ni d'une Carte Communale, c'est le Règlement National d'Urbanisme qui s'applique. |
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Il s’agit de l’ensemble des dispositions à caractère législatif et réglementaire applicables, en matière d’utilisation des sols sur une commune ne disposant pas de document d’urbanisme.
Ces règles concernent la localisation, la desserte, l’implantation et l’architecture des constructions, le mode de clôture, etc… (articles R 111-1 à R 111-27 du code de l’urbanisme).
L’article L 111-1-2 du code de l’urbanisme fixe la règle de la constructibilité limitée, dont le but est d’éviter la réalisation d’un habitat dispersé (“ mitage des campagnes ”) et un développement des petits bourgs et hameaux en “ tache d’huile ”. Cet article peut servir de base au refus de construire sur les parcelles situées à l’extérieur du bourg ou de ses hameaux.
Ce règlement s’applique dans toutes les communes qui ne sont pas dotées d’un document d’urbanisme.
Les décisions d’urbanisme sont prises par le Préfet au nom de l’état. |
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La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (dite loi SRU) du 13 décembre 2000 a modifié le régime des cartes communales. Ainsi deux types de cartes communales peuvent s’appliquer : celles relevant du régime antérieur à la loi SRU et celles établies avec le nouveau régime. 1. cartes communales antérieures à la loi SRU Il s’agit d’un document élaboré conjointement par la commune et par l’Etat, qui précise les modalités d’application du RNU. Il permet de suspendre l’application de la règle de constructibilité limitée, par la délimitation de zones constructibles et naturelles, dans le respect du RNU. Par ailleurs, il peut déterminer la manière dont seront appliquées les dispositions du RNU sur le territoire communal. Il précise ses modalités d’application. Sa validité est de 4 ans et pourra être renouvelée selon la nouvelle procédure. Dans une commune dotée d’une carte communale, les décisions d’urbanisme sont prises par le maire au nom de l’état 2. cartes communales postérieures à la loi SRU Les principales modifications induites par la loi SRU ont pour principal objectif de donner à la carte communale un statut de véritable document d’urbanisme. La carte communale est élaborée par la commune et approuvée conjointement par le Préfet (au nom de l’état) et par le conseil municipal après enquête publique. Le ou les documents graphiques deviennent opposables et délimitent quatre types de zones :
la carte communale demeure valide jusqu’à sa révision. Les
communes dotées d’une carte communale peuvent, à leur demande,
prendre la compétence en matière d’urbanisme. L’instruction
des demandes est faite suivant les prescriptions du RNU selon l’une
des trois organisations suivantes : |
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Le PLU est un document d’urbanisme et de planification. Il définit les orientations d’urbanisme de la commune et exprime le projet urbain de la commune. Il assure également la traduction juridique du projet de développement de la commune, réglementant les droits à construire sur le territoire communal. Le PLU délimite des zones, urbaines et naturelles, à l’intérieur desquelles sont définies, en fonction des situations locales, les règles applicables relatives à l’implantation, à la nature et à la destination des sols. Il peut, en outre, comporter des dispositions relatives, notamment, à l’aspect extérieur des constructions, aux emplacements à réserver, au COS. Ce document est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune. Les principes et les règles qu’il contient sont donc spécifiques à celle-ci. Les communes dotées d’un PLU prennent automatiquement la compétence en matière d’urbanisme, les autorisations d’urbanisme sont délivrées par le Maire au nom de la commune suivant les prescriptions du PLU. Le PLU est composé de 5 pièces principales ;
Il est recommandé de consulter le PLU afin de prendre connaissance de ses dispositions réglementaires avant tout dépôt de demande de permis de construire. Cette démarche préalable permet d’éviter d’élaborer un projet de construction en contradiction flagrante avec celles-ci. Oû consulter le PLU ? Le PLU est un document public. Il est mis à la disposition du public
Comment utiliser le PLU ?
Les règles applicables au terrain se combinent et se cumulent (notamment pour les lotissements). Dans un premier temps, il est recommandé de se reporter d’abord aux articles 1et 2 fixant les occupations et les activités interdites dans la zone. Dans un second temps, il convient d’examiner les règles d’implantation, de hauteur, de superficie minimale et d’aspect extérieur. Le PLU constitue le document essentiel à partir duquel l’instruction des autorisations d’urbanisme est opérée. Il n’est pas le seul. Il est en particulier rappelé que certaines règles du code de l’urbanisme continuent à s’appliquer même en présence d’un PLU ( règles relatives à la sécurité et la salubrité publiques par exemple). Le Plan d’Occupation des Sols (POS) La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (dite loi SRU) du 13 décembre 2000 a substitué le PLU au POS. Ces deux documents ont la même portée juridique et les mêmes règles d’utilisation. Les principales différences entre ces deux documents sont : 1. Le POS est composé de 4 pièces principales (au lieu de 5 désormais dans le PLU) ;
2. Les zones du POS sont nommées UA, UB, NA, NC, ND etc… (dans le PLU, les zones s’appellent U, A, AU, N etc…) |
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les zones> Voir aussi les pages suivantes :
Réforme du permis de construire : Qu'est ce ?»
Formulaires CERFA pour permis de construire »
Quelles autorisations pour quels travaux ? Tableau récapitulatif »
Comment Calculer la surface SHON ou Surface Hors Oeuvre Nette ? »
Autorisations d'urbanisme Décryptage »
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