Extension · Urbanisme · Méthode
Extension de maison : ce que dit la loi, comment la réussir
Agrandir permet de gagner de la place sans déménager. La loi l'a rendu plus simple, surtout en zone urbaine.
Voici les règles à connaître et les étapes que je suis pour chaque extension.
« Une extension réussie se prépare comme une maison neuve : terrain, règles, budget, puis dessin. »Pascal Camliti, architecte DPLG
Vous voulez agrandir ? Je viens voir ce que votre terrain permet. Ou appelez-moi directement au 06 61 53 65 75.
Une question sur votre extension ? Posez-la en bas de page. Je vous réponds.
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01 La loi
Que dit la loi sur les extensions de maison ?
La loi ALUR de 2014 a supprimé le COS et la superficie minimale des terrains dans les PLU. Ce qui limite aujourd'hui une extension, ce sont la hauteur, l'emprise au sol, les reculs et l'aspect extérieur.
Pour l'autorisation :
- Jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol : une déclaration préalable.
- Jusqu'à 40 m² en zone urbaine d'un PLU : toujours une déclaration préalable.
- Au-delà de ces seuils : un permis de construire.
- Si la surface totale dépasse 150 m² après travaux : un permis de construire avec architecte obligatoire.
Je détaille ces seuils dans l'extension jusqu'à 40 m² sans permis.
Une extension de maison.
02 Les zones
Peut-on agrandir en zone agricole ou naturelle ?
Oui, mais de façon limitée. Le PLU peut autoriser l'extension mesurée des maisons existantes en zone A ou N. Il fixe alors une surface maximale, une hauteur et une distance par rapport à la maison. Ces règles sont souvent strictes. Lisez-les avant tout projet.
03 Le potentiel
Comment savoir si un terrain peut recevoir une extension ?
Avant d'acheter ou de lancer un projet, j'analyse le potentiel du bien :
- Lecture du PLU et des servitudes.
- Demande de certificat d'urbanisme d'information. Il donne aussi les taux des taxes : anticipez la taxe d'aménagement.
- Relevé de l'existant et plan de géomètre. Le cadastre n'est pas fiable pour les distances.
04 Les étapes
Quelles étapes avant de rencontrer l'architecte ?
- Voyez votre banquier pour connaître votre limite de financement.
- Faites faire un relevé topographique par un géomètre.
- Récupérez les plans au format DWG pour l'architecte.
- Rassemblez les plans existants, les tracés de réseaux, les photos d'anciens travaux.
- Écrivez votre programme : ce que vous voulez. Et ce que vous ne voulez pas.
Avec ces éléments, je vous propose une esquisse. Vous la commentez. Je l'ajuste jusqu'à ce qu'elle vous ressemble. L'architecte défend vos seuls intérêts : c'est inscrit dans son code de déontologie.
Je cadre votre extension dans une étude de faisabilité.
05 Le budget
Quel budget prévoir pour une extension ?
Le prix varie fortement selon :
- l'accès au terrain et les réseaux ;
- l'âge et l'état de la maison existante ;
- la surface et le mode constructif ;
- le plain-pied ou la surélévation ;
- l'ouverture de murs porteurs ;
- la nature du sol.
Un budget sérieux ne s'établit que sur un projet dessiné. Sur la base de l'esquisse, je fais chiffrer le projet par lots par des entreprises avant le permis. Prévoyez une réserve d'environ 15 % pour les imprévus en rénovation.
Vous pouvez garder certains postes à votre charge, comme la peinture ou la faïence, s'ils n'engagent pas l'assurance dommages-ouvrage. Voyez aussi le prix au m² d'une extension.
06 Questions
Vos questions sur l'extension de maison
Faut-il un permis pour une extension de 30 m² ?
En zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m², sauf si la surface totale dépasse 150 m² après travaux.
Le COS existe-t-il encore ?
Non. Il a été supprimé par la loi ALUR en 2014.
Faut-il un architecte pour une extension ?
Oui si la surface de plancher totale dépasse 150 m² après travaux. En dessous, c'est conseillé, pas obligatoire.
07 Pour aller plus loin
Pour aller plus loin
Votre extension, bien préparée
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Répondre à 14 "Extension de maison : la loi et la méthode"
Bjr, nous envisageons de faire construire une maison sur un terrain d’environ 1000 m2. L’emprise au sol étant de 12%.
La maison aura une superficie de 175 m2 et nous utiliserons la totalité de l’emprise au sol pour réaliser ce projet. Le problème qui se pose est que l’emprise au sol étant petite (12%) ne nous permet pas de faire un garage. Ma question est : lorsque la maison sera terminée et que nous aurons obtenu le certificat de non opposition du service urbanisme, nous sera t-il possible de faire une extension : un garage accolé à notre maison d’une superficie de 49 m2 ? Veuillez noter que le nous sommes en zone urbaine et que la commune dispose d’un PLU.
D’avance, je vous remercie pour votre réponse.
Bien cordialement
Bonjour Mimibleuciel,
Et bien non, vous ne pouvez pas dépasser l’emprise au sol, vous devez vous y contraindre et réduire la maison afin que la maison + garage entrent dans les 12% prévu.
Bonjour,
Dans une construction existante en copropriété ou il y a eu des agrandissements avant la loi ALUR. Pour le calcul de la surface de plancher existant déterminant une possible extension, doit on retrancher les m2 de plancher de ces agrandissements qui ont été réalisés avant la loi? ou le calcul se fait au m2 de plancher existant à la date de la loi
Bonjour,
Il n’y a rien à déduire ou retrancher.
Vous devez calculer et fournir la surface de plancher présente à la date de dépôt de la demande d’autorisation que vous souhaitez déposer.
C’est donc sur la base de ce qui est effectif au jour d’aujourd’hui qui fait foi pour déterminer la possibilité ou non de réaliser une extension.
bonjour,
Je souhaiterais faire une extension je me suis reportée au PLU qui me parle d »extension mesurée ».Je suis donc allée au service d’urbanisme de ma ville pour me faire expliquer ce terme. Elle m’a dit que ça correspondait à 30% de ma surface plancher existante et pas plus. En faisant des recherches sur le net je ne retrouve ses 30% nulle part. Quant est-il?
Merci
Bonjour,
Les extensions mesurées sont issue du code de l’urbanisme, vous trouverez en suivant ce lien des informations du Sénat Français et une liste de jurisprudences concernant les extensions dites mesurées : http://bit.ly/2K1VFZi
Si vous avez d’autres questions, vous pouvez les poser ici sur le site.
Bonjour et merci pour tous les articles! Je monte en compétences 😉
Voici mon problème du jour : je dépose un PC sur une parcelle « enclavée » accessible par une voie privée. Le statut de la voie privée semble floue et surtout non tracé. Les servitudes sont difficiles à retrouver dans les actes notariés. Compte tenu des contraintes le PLU autoriserait une extension de 50 m2 mais le PC est refusé car je ne suis pas en mesure de prouver l’accessibilité de la parcelle. De ce fait la parcelle est réputée enclavée et donc inconstructible.
Le chemin est pourtant cadastré et il est la somme des servitudes grevant les parcelles qui bordent le chemin.
Cette demande est elle legitime (Ou est ce un excès de zèle ?) si oui comment prouver l’accessibilité ?
Bien à vous
Merci 🙂
Alice
Bonsoir,
Le fait qu’une parcelle soit cadastrée ne lui confère pas de légitimité particulière sur des servitudes.
Seul un acte notarié précisant les servitudes permettrait de sortir de cette situation.
N’est-il pas possible de contacter tous les voisins et propriétaires pour faire établir un acte ?
Bonjour, et merci de votre réponse.
J’aurais effectivement dû demander à recevoir un projet de compromis, car j’ai reçu ce samedi 11 par LRAR le compromis signé, et je découvre certaines choses que je n’avais pas vues lors de la signature à l’étude (seul l’agent immobilier était présent, pas les vendeurs qui ont signé après-coup par pouvoir).
Les vendeurs ont signé une fausse déclaration :
» que la consistance du bien n’a pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés « .
Le compromis n’est pas conforme avec le dossier de diagnostics :
« Buanderie » dans le dossier de diagnostics, ramené à « garage » dans le compromis par le notaire.
Une buanderie étant une surface habitable, alors qu’un garage non.
On m’a vendu une maison de 95 m², qui passe à 80 m² d’un coup de baguette magique !
Le prix au m² n’étant plus du tout le même !
Je lis également dans le compromis « qu’un refus de conformité a été délivré en 2002 par la mairie pour les motifs suivants : Une piscine de 7x3m et un abri piscine non autorisés ont été réalisés ».
« Le vendeur déclare que la piscine n’existe-plus pour avoir été bouchée, ce que l’acquéreur reconnaît avoir constaté suite à la visite du bien. »
Alors que justement, depuis le début je tique concernant cette piscine non-autorisée afin d’être sûre qu’elle ne subsiste-plus enfouie dans le terrain !
L’agent immobilier dit que les propriétaires l’ont enlevée, et le notaire ne faisait que des commentaires très prudents lorsque je lui montrais les archives de Google Earth qui me laissaient supposer que cette piscine était peut-être toujours présente dans le sol (ce dont je ne veux en aucun cas !).
J’ai envoyé une lettre AR au notaire lui expliquant toutes ces non-conformités et mes doutes, lettre qu’il a reçu le mercredi 8 (doublé d’un mail envoyé le lundi 6 avec photos à l’appui).
Celui-ci ne m’a pas répondu, et m’a envoyé le compromis signé le vendredi 10, sans faire aucune allusion à mes courriers et problèmes rencontrés avec cette acquisition.
Il semble faire preuve de complaisance vis-à-vis de l’agent immobilier, qu’il connaît bien (pour ma part je ne connais ni l’un ni l’autre).
De plus, l’agence immobilière vend cette propriété comme étant « piscinable », ce qui n’est pas le cas (le PLU rend impossible toute construction de piscine sur cette parcelle, qu’elle soit enterrée ou non).
Je ne vois pas d’autre solution pour moi que de renoncer à cette acquisition » minée de toute part « , dans le délai de 10 jours qu’il m’est imparti (avec une très grande déception car je m’y voyais déjà y vivre).
Si je passe ce délai, je risque fort de me retrouver ensuite dans des procédures juridiques à n’en plus finir…
Lors de ma prochaine acquisition, qui je l’espère sera la bonne, je tenterai de faire preuve de moins de confiance (hélas !) et me ferai conseiller comme vous le préconisez à juste titre.
Merci de vos précieux conseils,
Barbara
Bonsoir,
Il parait judicieux de vous protéger, c’est mieux et partir sur de mauvaises bases risque de créer un stress important et inutile.
Pensez à contacter un architecte pour une mission de conseils…. c’est très utile pour déceler les possibles points que vous ne verriez pas par vous même.
Un petit investissement pour de grandes économies.
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Bonjour,
Merci pour le guide « Les 10 erreurs à Éviter absolument pour Dessiner son PLAN DE MAISON« que je viens de télécharger.
J’ai signé ce-jour un compromis de vente pour l’acquisition d’une maison dans un lotissement avec un PLU très strict.
L’agence immobilière m’a vendu une maison de 95 m² habitable, sans garage (le prix est en proportion de cette surface).
Quelques années après avoir fait construire (PC de 1998), les propriétaires ont transformé le garage d’origine de 15 m² en buanderie : placo, carrelage, radiateur, petite fenêtre à la place de la porte du garage.
Sur son diagnostic, l’expert a indiqué une surface habitable de 80 m², et indiqué « buanderie » à la place de « garage » (il a même dessiné la fenêtre sur son plan).
Dans le compromis rédigé par le notaire, la surface est de 80 m² habitable + un garage (la buanderie a disparu !).
Les travaux de transformation du garage ont été réalisés sans aucune autorisation préalable.
Qu’est-ce que je risque en achetant cette maison telle quelle sans faire apparaître cette modification ? Tant au niveau des impôts qu’au niveau de l’urbanisme ?
Le vendeur ne devrait-il pas déclarer ces modifications lors de la vente ?
D’avance merci pour vos réponses.
Bien amicalement,
Barbara
Bonjour,
Il est effectivement complexe de prendre la totale responsabilité des non déclarations faites, mais si vous achetez le bien ainsi, vous serez totalement responsable.
Il vous faut donc lire le PLU attentivement pour voir SI il vous est possible ou non de régulariser la situation, car en cas de demande ou exigence de la mairie pour vous conformer à la réglementation, vous pourriez être ennuyé.
Assurez-vous donc de ne pas risquer le tribunal.
Peut-être que le vendeur cherche à dissimuler certaines, choses également. C’est pour cela que nous proposons toujours des missions de visites/conseils avant que les maîtres d’ouvrages (Vous) signez des compromis.
Il est également indispensable de demander un projet de compromis quelques jours avant de signer pour demander d’éventuelles modifications pour vous protéger.
Contactez par email le notaire afin qu’il vous explique (par écrit) quels sont vos risques et relisez le PLU pour vous tranquilliser (si cela est possible).
Bonjour
J’ai une maison avec un sous-sol, construire a 2008,avec les règles de SHON / SHOB.
Maintenant, je veux convertir un abri voiture pour habitable.
Pour savoir si je suis assez COS, Comment est la maison « recalculée » à partir de SHON / SHOB à Surface un plancer
Bonjour,
Premièrement, il vous faut vérifier sir le COS est encore applicable à votre bien, car depuis le passage de la loi ALUR certaines communes sous PLU ne sont plus soumises au COS.
Concernant les nouvelles demandes, seule la surface de plancher compte. La surface SHON/HOB n’existe plus.
Il vous faut donc recalculer votre surface de maison sur les nouvelles règles.