Réussir une extension de maison :
La loi concernant les extensions de maison évolue sans cesse afin de permettre au plus grand nombre de se loger en conservant le logement dont ils disposent et propose des alternatives légales.
La loi ALUR plus précisément à clarifié et aidé les zones dites tendues à densifier le bâti et ainsi permet de réaliser des extensions cohérentes.
La question principale demeure : » Comment réussir son extension de maison au regard de ces lois ? »
Architecte-PACA.com vous informe et vous fournit les pistes à suivre pour obtenir le projet correspondant à vos attentes.
La loi Alur et l’extension de maison :
Commençons par le commencement et regardons ce que dit la loi ALUR pour aider les propriétaires ou futurs propriétaires à réaliser leurs projets d’extension.
La loi ALUR dans ces grandes lignes à proposée aux propriétaires de s’affranchir de contraintes liées aux COS ou Coefficient d’Occupation du Sol et de la surface limitée de terrain appliquée dans les PLU pour limiter la construction.
Il n’est donc plus nécessaire de connaitre précisément le COS de la ville ou applicable à la parcelle, car la loi l’a purement et simplement supprimé !
Mais comment respecter la loi pour une extension ? Est-ce « Open Bar » ?
Non le cadre législatif n’est pas ouvert à tous les vents… Il faut tout de même respecter certains critères pour pouvoir bénéficier des textes de la loi ALUR.
- La première des règles est : Le terrain doit être situé dans une zone U (dite Urbaine),
- La seconde exigence de la LOI est : Le terrain doit être soumis à PLU.
Une fois ces deux étapes passées, vous avez gagné un premier sésame pour réussir votre extension !
Les termes : LOI EXTENSION MAISON
La liaison transversale de ces termes est claire pour celui qui manie tous les jours des projets et des règlements d’urbanisme, mais peut être nébuleux pour le tout un chacun.
Soyons donc clairs : L’extension dans les zones non définies par la LOI ALUR reste sous la coupe des règles qui lui sont propres et ne peuvent déroger à celles-ci. J’entends par là que les zone N (dites Naturelles) ne peuvent pas prétendre totalement à l’application de cette loi.
Pourquoi dis-je « pas totalement » car dans un article de la loi permettant l’extension de maison existante en zones naturelles, il est précisé que cela est envisageable selon des critères (souvent liés aux exploitations agricoles) étudiés de près par les instances légales instruisant les dossiers de demande de permis de construire ou déclarations préalables.
L’extension de maison définit par la loi différentes possibilités d’autorisations liées aux surfaces de plancher à bâtir. Il est donc ainsi possible depuis quelque temps déjà de déposer une déclaration préalable si la surface de plancher créée ne dépasse pas 40m2 et le cumul existant + projet n’atteint pas le seuil des 150m2 de surface de plancher.
Donc il est tout à fait possible de réussir à rentrer dans le cadre une extension de maison en respectant la loi point par point.
Comment déterminer la capacité d’un terrain à recevoir une extension ?
Le point crucial lors d’un achat d’un bien, à prix intéressant, est de définir le « potentiel » offert par ce bien.
La méthode la plus simple est d’analyser le cadre légal applicable à la parcelle concernée en réalisant une étude pour en définir les limites et en faire ressortir le gain de surface à construire.
La base demeure la demande de certificat d’urbanisme informatif, qui par la suite pourrait être utilisée pour réaliser l’étude de coût des taxes liés aux travaux. Car sur un certificat d’urbanisme, vous verrez apparaître les pourcentages liés aux taxes et ainsi cela vous permettra d’estimer ce qu’il vous faudra payer.
Sachez vous prémunir du « coup de bambou » qui pourrait suivre le beau projet bien réaliser. Ce point de vue est souvent exclu ou omis par bons nombres de personnes, mais reste néanmoins important quant il faut passer au paiement.
Les impôts n’attendent pas, alors anticipez !
Le relevé d’état des lieux AVEC plan de géomètre est un bon point de départ. Pourquoi avec un plan de géomètre ? Car le cadastre n’est pas fiable et les recours envers les autorisations administratives pour de petits détails font perdre beaucoup, beaucoup de temps et d’argent.
Il est donc préférable de réaliser un projet d’extension dans les règles de l’art et passer toutes les étapes.
- Rencontrer votre banquier afin qu’il vous précise quelle est la limite jusqu’à laquelle vous pouvez aller et souhaiter aller,
- Faire passer le géomètre afin qu’il réalise un relevé topographique du terrain et plus précisément de la zone devant recevoir le projet d’extension de maison,
- Récupérer les plans au format DWG (Autocad) pour pouvoir les fournir à l’architecte,
- Récolter tous les documentes en votre possession plans des existants, tracés des réseaux, photos de travaux antérieurs permettant d’avoir une traçabilité de la vie de la maison avant votre projet d’agrandissement,
- Réfléchir à un programme (ce que vous souhaitez pour votre extension et ce que vous ne voulez pas !);
Une fois ces 5 étapes passées, vous serez en mesure de fournir à votre architecte les informations nécessaires pour démarrer l’étude.
Il reste une étape à passer les échanges avec l’architecte….
L’extension de maison et l’architecte
Un architecte est un professionnel de l’immobilier qui sait analyser et diagnostiquer les points forts et points faibles d’un bien. Sur la base de votre programme, budget et informations réglementaires, il optimisera le bien pour atteindre vos attentes.
Le maçon, le collègue de travail, les amis ayant fait des travaux eux, même, tout le monde aura son mot à dire sur votre projet, mais sachez ne faire confiance qu’à un interlocuteur qui défendra vos intérêts (c’est inscrit dans le code de déontologie des architectes) l’architecte.
Après analyse et réflexions sur toutes ces données, l’architecte vous produira une esquisse sur laquelle vous aurez votre mot à dire.
Les projets sont des échanges, votre architecte représente vos yeux et mains techniques. Il écoute et retranscrit vos attentes.
SI une esquisse présentée ne convient pas, sachez l’annoncer à votre architecte, il saura entendre votre point de vue. Il est là pour cela, le projet est pour vous.
L’accompagnement architectural est la force de notre métier d’architecte. Sachez l’exploiter et bénéficier ainsi de tous les bénéfices que cela vous apportera.
Pour vous en convaincre, il vous suffit de comparer les prix de maisons sans et avec architecte.
La maison d’architecte est toujours vendue plus cher, profitez donc de cette opportunité.
Quel budget prévoir ?
L’extension d’une maison doit être budgétée, mais quelle fourchette de prix envisager lors d’un projet d’agrandissement de maison ? La question est importante.
Cela peut varier de manière très importante selon plusieurs critères comme :
- L’accessibilité à la parcelle,
- L’ancienneté des existants,
- La desserte ou non en réseaux,
- La surface souhaitée,
- La possibilité ou pas de s’étendre de plain-pied,
- Le mode constructif envisagé,
- La nécessité ou pas de démolir des murs porteurs,
- L’orientation géographique du bien,
- La nature du sol,
- La technique de mise en oeuvre de la structure des existants,
- La présence ou non de désordres structurels de la maison existante,
- ect… ect…
Je pourrais ne plus m’arrêter, mais je pense que vous en avez assez. Un projet d’agrandissement s’étudie sur pièces et sur la base d’un projet quantifiable.
Sans ces éléments, il est illusoire de prétendre à un budget fixe, voir même une enveloppe.
Comme chaque maison est unique, chaque projet est unique. Il faut donc analyse, dessiner, définir et en sortir un budget.
L’architecte propose en général une solution dite « optimum » qui ensuite peut être revue à la baisse comme à la hausse. Il ne tiendra qu’à vous de décider.
Vous pouvez également opter pour conserver des prestations à votre compte ( Carrelage / faïences, peintures) des postes sans engagements sur le risque légal de l’assurance dommage ouvrage.
Sur la base des esquisses de l’architecte, vous pouvez également solliciter des devis d’entreprises avant d’engager des démarches administratives.
Vous pouvez également missionner votre architecte pour la réalisation d’un estimatif de prix du projet.
Je pense que nous avons fait le tour… si vous avez des questions ou souhaitez vous exprimer sur le sujet, le cadre AVIS au dessous de cet article est là pour vous.
À vous lire…